Waterline Square Drei Türme. Drei Architekten. 100,000 Sqft an Annehmlichkeiten.
Überblick
Waterline Square ist ein Wohnkomplex mit drei Türmen an der Upper West Side, entwickelt von der GID Development Group, wobei jeder Turm von einem anderen weltbekannten Architekten gestaltet wurde: Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline) und Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Zusammen umfassen die Türme 263 Eigentumsresidenzen neben Mietwohnungen, die alle den außergewöhnlichen, 100,000 Quadratfuß großen Waterline Club von Rockwell Group teilen.
Der Waterline Club ist nach jedem Maßstab eines der ambitioniertesten Wohn-Annehmlichkeitsprogramme in New York City. Die 100,000 Quadratfuß große Anlage umfasst eine 30-foot hohe Kletterwand, einen Basketballplatz in Originalgröße, einen Halfpipe-Skatepark, einen regelkonformen Tennisplatz, einen 25-meter langen Salzwasser-Bahnenpool, eine Bowlingbahn, einen Vorführraum, Kunst- und Musikstudios, einen Golfsimulator, ein Indoor-Fußballfeld, einen Squashcourt und einen 4,600 Quadratfuß großen Kinderspielraum. Eine Cipriani Food Hall und ein Restaurant im Sockelgeschoss bilden einen kulinarischen Ankerpunkt.
Der Komplex profitiert außerdem von einem 2.6-acre großen Privatpark, gestaltet von Mathews Nielsen Landscape Architects, und einer 20-jährigen 421a-Steuervergünstigung, die die laufenden Kosten erheblich senkt. Für Käufer, die die Kombination aus Stararchitektur, außergewöhnlichen Annehmlichkeiten und günstiger steuerlicher Behandlung suchen, bietet Waterline Square ein Angebot, das anderswo in Manhattan nur schwer zu replizieren ist.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Eigentumswohnung
Upper West Side
Waterline Square Condos for Sale
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square bietet eine Kombination aus Stararchitektur, außergewöhnlichen Annehmlichkeiten und Steuervorteilen, die in Manhattan ihresgleichen sucht.
100,000 SF Waterline Club
Keine andere Wohnanlage in Manhattan bietet Annehmlichkeiten in dieser Größenordnung — Kletterwand, Basketball, Skatepark, Tennis, Pool, Bowling, Golfsimulator, Fußball, Squash, alle von Rockwell Group gestaltet.
Drei Stararchitekten
Richard Meier, KPF und Rafael Viñoly — Käufer können ihren bevorzugten Architekturstil wählen und teilen sich dennoch dieselbe außergewöhnliche Annehmlichkeitsplattform.
20-jährige Steuervergünstigung
Die 421a-Steuervergünstigung senkt die laufenden Kosten erheblich und macht Waterline Square auf monatlicher Basis erschwinglicher als vergleichbare Gebäude ohne diesen Vorteil.
Cipriani vor Ihrer Haustür
Eine Cipriani Food Hall, ein Markt und ein Restaurant im Sockelgeschoss des Gebäudes bieten erstklassige Gastronomie und Lebensmittel, ohne das Haus zu verlassen.
Unsere Einschätzung zu Waterline Square
Waterline Square ist ein Projekt, das wir Käufern, die maximale Annehmlichkeiten und architektonische Klasse zu einem wettbewerbsfähigen Preis wünschen, mit Begeisterung empfehlen. Der 100,000 Sqft große Waterline Club ist wahrhaft außergewöhnlich — wir haben im Wohnsegment von Manhattan nichts Vergleichbares gesehen. Und die 20-jährige 421a-Steuervergünstigung macht die effektiven Eigentumskosten deutlich attraktiver, als der Listenpreis vermuten lässt.
Das Konzept mit drei Türmen ermöglicht es Käufern, ihre architektonische Präferenz zu wählen: Meiers weißen Modernismus, KPFs raffinierten Klassizismus oder Viñolys skulpturalen Expressionismus. Jeder Turm hat sein eigenes Innenarchitektur-Team (Champalimaud, Yabu Pushelberg und Groves & Co), wodurch innerhalb desselben Projekts unterschiedliche Wohnerlebnisse entstehen. Die Cipriani Food Hall im Sockelgeschoss ist das i-Tüpfelchen.
Ehrlicherweise liegt die Lage weiter westlich als traditionelle Upper-West-Side-Adressen, und der Weg zur nächsten U-Bahn (59th Street-Columbus Circle) dauert 8-10 Minuten. Der Komplex umfasst neben den Eigentumswohnungen auch Miettürme, was manche Käufer als Nachteil ansehen. Und die schiere Größe des Projekts — insgesamt über 1,100 Einheiten — bedeutet eine andere Energie als ein Boutique-Gebäude. Doch für den Käufer, der Annehmlichkeiten, Steuerersparnisse und Stararchitektur priorisiert, ist das Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugend.
Internationale Käufer willkommen
Ausländische Staatsbürger können in Manhattan Eigentumswohnungen erwerben, ohne Visum oder Aufenthaltsgenehmigung. Viele internationale Käufer nutzen LLCs für Diskretion und Nachlassplanung. Manhattan Miami ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den Erwerbsprozess zu begleiten, von Finanzierungsoptionen bis zu den Abschlussformalitäten.
Lesen Sie unseren Leitfaden für internationale Käufer →About Waterline Square
Residenz-Kollektion
Ein- & Zwei-Schlafzimmer
900 - 1,800 SF
Drei- & Vier-Schlafzimmer
1,800 - 3,500 SF
Penthouse-Kollektion
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
100,000 SF Waterline Club
Der von Rockwell Group gestaltete Waterline Club ist eines der ambitioniertesten Annehmlichkeitsprogramme in NYC: Kletterwand, Basketball, Skatepark, Tennis, Bowling, Pool, Golfsimulator, Fußball, Squash und mehr.
Cipriani Food Hall
Eine Cipriani Food Hall, ein Markt und ein Restaurant im Sockelgeschoss des Komplexes bieten erstklassige Gastronomie und Lebensmittel, ohne das Gebäude zu verlassen.
2.6-Acre großer Privatpark
Ein von Mathews Nielsen gestalteter Privatpark bietet Grünfläche und Erholung für alle Bewohner des Komplexes.
Sport & Freizeit
- 30-foot hohe Kletterwand
- Basketballplatz in Originalgröße
- Halfpipe-Skatepark
- Regelkonformer Tennisplatz
- Indoor-Fußballfeld
- Squashcourt
- Golfsimulator
- Bowlingbahn
Wellness
- 25-meter langer Salzwasser-Bahnenpool
- Whirlpool und Dampfbäder
- Saunen und Massageräume
- Behandlungsräume
Gesellschaft & Unterhaltung
- Vorführraum
- Kunst- und Musikstudios
- Hundespielraum und -salon
- 4,600 SF großer Kinderspielraum
Essen & Gastronomie
- Cipriani Food Hall
- Cipriani Restaurant
- Markt und Lebensmittel
- Unterhaltungsbereiche für Bewohner
Außenbereich
- 2.6-acre großer Privatpark
- Landschaftsgestaltung von Mathews Nielsen
- Spazierwege am Flussufer
- Sitzbereiche im Freien
Serviceleistungen
- 24-Stunden-Concierge
- Türsteher-Service
- Paketverwaltung
- Valet-Parkservice verfügbar
Küche
- Turmspezifische Premium-Küchen
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Geräte von Sub-Zero und Miele
- Steinarbeitsplatten
Finanzielles
- 20-jährige 421a-Steuervergünstigung
- Erheblich reduzierte laufende Kosten
- Steuerbegünstigtes Eigentum
- Langfristige Einsparungen gegenüber vergleichbaren Gebäuden
Die Visionäre
GID Development Group
Bauträger
Richard Meier & Partners
Architekt — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Architekt — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Architekt — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
Waterline Square liegt in Wasserlage am Hudson River.
Parks
Riverside Park und der 2.6-acre große Privatpark.
Kultur
Lincoln Center in der Nähe.
Gastronomie
Cipriani vor Ort sowie Restaurants an der Upper West Side.
Nahverkehr
Mehrere U-Bahn-Optionen.
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
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Häufig gestellte Fragen
Was ist Waterline Square?
Waterline Square ist ein Luxus-Wohnkomplex mit drei Türmen an der Upper West Side, dessen Türme von Richard Meier, Kohn Pedersen Fox und Rafael Viñoly gestaltet wurden. 263 Eigentumseinheiten teilen sich den 100,000 Sqft großen Waterline Club von Rockwell Group.
Was ist der Waterline Club?
Der Waterline Club ist eine 100,000 Sqft große Annehmlichkeitsanlage mit einer 30-foot hohen Kletterwand, einem Basketballplatz, einem Skatepark, einem Tennisplatz, einem 25-meter langen Salzwasserpool, einer Bowlingbahn, einem Golfsimulator, einem Fußballfeld, einem Squashcourt, einem Vorführraum, Kunststudios und mehr. Gestaltet von Rockwell Group.
Was ist die 421a-Steuervergünstigung?
Waterline Square profitiert von einer 20-jährigen 421a-Steuervergünstigung, die die Grundsteuer erheblich reduziert und die monatlichen laufenden Kosten im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden ohne die Vergünstigung senkt.
Wer sind die Architekten?
Richard Meier & Partners gestaltete One Waterline, KPF gestaltete Two Waterline und Rafael Viñoly gestaltete Three Waterline. Jeder Turm verfügt über eine eigene Architektur und eigene Innenarchitektur-Teams.
Wie viel kosten die Residenzen?
Die Preise reichen von $1.85M für Ein-Schlafzimmer-Wohnungen bis über $27M+ für Penthäuser. Die 421a-Steuervergünstigung macht die effektiven laufenden Kosten günstiger, als der Kaufpreis allein vermuten lässt.
Gibt es ein Cipriani?
Ja — eine Cipriani Food Hall, ein Markt und ein Restaurant befinden sich im Sockelgeschoss des Komplexes und bieten den Bewohnern erstklassige Gastronomie und Lebensmittel.
Private Availability at Waterline Square
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10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Marktanalyse für Immobilien in Manhattan
Marktkontext: Die Preise für Luxus-Eigentumswohnungen in Manhattan sind nach Teilmärkten segmentiert. Der Korridor der Billionaires’ Row (57th Street, zwischen Park Avenue und Columbus Circle) weist den höchsten Quadratfußpreis der Vereinigten Staaten auf; Trophy-Residenzen werden dort zu $4,000-$10,000+ pro SF gehandelt. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) verfügt über ein eigenes Ultra-Luxus-Segment, getragen von der begrenzten Zahl neuer Projektentwicklungen. Die Medianpreise der Eigentumswohnungen an der Upper East Side und Upper West Side liegen deutlich unter dem Trophy-Niveau von Downtown, bieten jedoch größere Grundrisse und die Nähe zum Central Park. Die Preisbildung in Manhattan reagiert sensibel auf Zinsniveau, die Stufen der Mansion Tax und den Stand des Offering Plan des jeweiligen Gebäudes.
Projektübersicht: Der Direktvertrieb der Sponsoren umfasst 2026 unter anderem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) und Mandarin Oriental Fifth Avenue. Zu den fertiggestellten Gebäuden mit verbleibendem Sponsor Inventory zählen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th und 50 West 66th. Jedes Objekt hat eine eigene Sponsorenhistorie, einen eigenen Baufinanzierer, einen eigenen Rhythmus der Offering-Plan-Nachträge sowie einen individuellen Status der 421-a- oder sonstigen Steuervergünstigung, der jeweils einzeln zu prüfen ist.
Signal für Käufer: Zu den strukturellen Stärken Manhattans gehören das vom Generalstaatsanwalt von New York beaufsichtigte Offering-Plan-Verfahren (verfahrensrechtlicher Käuferschutz, den weniger regulierte Märkte nicht bieten), die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes (hohe Liquidität beim Ausstieg) und das kurzfristig knappe Angebot (begrenzte Baurechtsreserven in den Kernteilmärkten). Bei Vertragsabschluss zu prüfende Risiken: die progressiven Stufen der Mansion Tax oberhalb von $2M, die Übernahme der Grunderwerbsteuern durch den Käufer bei Sponsorenverkäufen, die Exposition gegenüber Grundstücksgrenzen und Sichtkorridoren des konkreten Grundstücks, die Untervermietungs- und Wiederverkaufsregeln des jeweiligen Condo Board sowie der Auslaufplan der 421-a-Vergünstigung, sofern anwendbar. Der Status eines einzelnen Projekts, der Umfang des Sponsor Inventory, Offering-Plan-Nachträge, Preise oder Verkaufsstände sind zum Zeitpunkt der Anfrage zu verifizieren.
Zentrale Fakten
- Preisspanne $/SF für Trophy-Eigentumswohnungen in Manhattan: $1,500-$10,000+
- Durchschnittlicher $/SF auf der Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF für Trophy-Objekte in Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oberhalb von $1M, progressive Stufen oberhalb von $2M zulasten des Käufers
- Übliche Vertragsanzahlung beim Sponsor: 10%-20% bei Unterzeichnung
- Übliches Prüfungsfenster des Käuferanwalts: 1-3 Werktage ab Vertragszustellung
- Provision bei Sponsorenverkäufen: Der Bauträger vergütet den Käufermakler
- Steuervergünstigungsprogramme (sofern anwendbar): 421-a, J-51, Status wird je Gebäude verifiziert
- LLC-Eigentum für internationale Käufer: verbreitet, wird bei Vertragsabschluss strukturiert
Ablauf für Käufer
Verfahren bei Sponsorenverkäufen in Manhattan: Reservierungsformular → Zustellung des Offering Plan → Prüfung durch den Käuferanwalt → Vertragsunterzeichnung und erste Anzahlung → Finanzierungszusage (bei Kreditfinanzierung) → Closing bei Übergabe. Die Abläufe für Sponsor Inventory und den Wiederverkaufsmarkt unterscheiden sich; eine beratende Vorbereitung vor der Besichtigung ist empfehlenswert.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Manhattan
Was ist der Offering Plan des Generalstaatsanwalts von New York?
Der Offering Plan ist das beim Generalstaatsanwalt von New York eingereichte Rechtsdokument, das den Verkauf jeder Eigentumswohnung in Manhattan regelt. Er definiert die Behandlung der Anzahlungen, die Spezifikation der Einheiten, die Common Charges, die Grundsteuern, die Pflichten des Sponsors und den Käuferschutz. Kein Wohnungsverkauf in Manhattan wird außerhalb eines akzeptierten Offering Plan abgeschlossen; Nachträge werden periodisch eingereicht und bei Vertragsabschluss von den Käuferanwälten geprüft.
Was ist Sponsor Inventory?
Sponsor Inventory bezeichnet unverkaufte Einheiten, die sich noch im Besitz des Bauträgers des Gebäudes (des „Sponsors“) befinden. Sponsoreinheiten sind neuwertig, nie bewohnt und können verhandelbare Preise, Zuschüsse zu den Closing Costs sowie Zugang zu Steuervergünstigungsprogrammen bieten, sofern das Gebäude darüber verfügt. Transaktionen auf Sponsorenseite folgen dem Offering Plan, nicht dem üblichen Wiederverkaufsvertrag.
Welche Steuervergünstigungen gelten in Manhattan?
421-a ist die häufigste Vergünstigung für Eigentumswohnungen in Manhattan; sie senkt die Grundsteuerlast für 10 bis 25 Jahre bei qualifizierten Neubauprojekten. J-51 gilt für bestimmte sanierte Gebäude. Jede Vergünstigung hat einen Auslaufplan und einen gebäudespezifischen Qualifikationsstatus, der im Offering Plan und in der aktuellsten Steuerbescheinigung zu verifizieren ist.
Welche Closing Costs fallen bei einer Eigentumswohnung in Manhattan an?
Die üblichen Closing Costs auf Käuferseite betragen 2% bis 4% des Kaufpreises und umfassen die Grunderwerbsteuern von NYC und NYS (bei Sponsorenverkäufen häufig vom Käufer übernommen), die Mansion Tax (1% oberhalb von $1M mit progressiven Stufen oberhalb von $2M), Title Insurance, das Honorar des Käuferanwalts, die Mortgage Recording Tax bei Kreditfinanzierung sowie anteilig abgerechnete Common Charges und Grundsteuern.
Sind Common Charges dasselbe wie HOA-Gebühren?
Nein. Eigentumswohnungen in Manhattan verwenden den Begriff „Common Charges“, nicht HOA-Gebühren. Common Charges finanzieren den Gebäudebetrieb, das Personal, die Gemeinschaftseinrichtungen und die Rücklagen. Die Grundsteuern werden von NYC separat erhoben und sind nicht Teil der Common Charges.
Wie wird Manhattan Miami bei Transaktionen in Manhattan vergütet?
Bei Neubaukäufen auf Sponsorenseite zahlt der Bauträger die Käufermaklerprovision an Manhattan Miami. Die Käufervertretung ist für den Käufer mit keinerlei eigenen Kosten verbunden. Bei Transaktionen am Wiederverkaufsmarkt werden die Provisionsregelungen bei Mandatsbeginn offengelegt.