Über 15 Hudson Yards
15 Hudson Yards war der erste Wohnturm, der bei Hudson Yards eröffnet wurde, und das ist bedeutsamer, als vielen bewusst ist. Als die Entwicklung noch überwiegend aus Baukränen und Skepsis bestand, war dies das Gebäude, das die Käufer bat, den Sprung zu wagen – und genügend taten es, um zu beweisen, dass die weite West Side ein ernsthaftes Luxuswohnen tragen kann. Wir haben von unserem Büro einige Straßen entfernt zugesehen, wie es emporwuchs, und sind seit den frühesten Kaufabschlüssen im Gebäude ein und aus gegangen. Was uns damals beeindruckte und bis heute beeindruckt, ist die Architektur. Diller Scofidio + Renfro – das Büro hinter der High Line – entwarf einen Turm, der sich von einem rechteckigen Sockel zu einem konturierten Kleeblatt an der Spitze wandelt, und er zählt zu den unverwechselbarsten Silhouetten der Skyline von Manhattan. Dies ist kein Glaskasten. DS+R brachte echte architektonische Glaubwürdigkeit nach Hudson Yards, und 15 HY ist das Gebäude, das den Ton für alles Folgende angab.
Das Gebäude hat außerdem etwas, das kein anderer Turm von Hudson Yards für sich beanspruchen kann: eine direkte Verbindung zu The Shed, dem Kunstzentrum, das zu einem der interessantesten kulturellen Veranstaltungsorte der Stadt geworden ist. Das ist nicht bloß ein Verkaufsargument für die Hochglanzbroschüre. Die Bewohner befinden sich in unmittelbarer physischer Nachbarschaft zu einer bedeutenden Kulturinstitution, und das Programm – zeitgenössische Kunst, Performance, Musik – verleiht dem Viertel einen kreativen Ankerpunkt, der Projekten dieser Größenordnung üblicherweise fehlt. DS+R gestaltete sowohl The Shed als auch 15 HY, sodass zwischen beiden eine architektonische Kontinuität besteht, die eher beabsichtigt als zufällig wirkt. Für Käufer, denen Kultur und Design am Herzen liegen, ist diese Verbindung ein bedeutsames Unterscheidungsmerkmal. Wir hatten Kunden, die parallel 35 Hudson Yards und One57 in Betracht zogen und sich gezielt für 15 HY entschieden, weil sie die kulturelle Dimension auf eine Weise ansprach, wie es Hotelservices oder Adressen an der Billionaires' Row nicht taten.
Hier das praktische Bild. 15 Hudson Yards verfügt über 285 Residenzen auf 88 Stockwerken und ist damit der höchste Wohnturm bei Hudson Yards. Rockwell Group gestaltete die Innenräume mit zwei Farbkonzepten – einem helleren Tonal-Schema und einer satteren Contrast-Palette – und die Ausführungen sind klar und sorgfältig umgesetzt, ohne übertrieben zu wirken. Die Einheiten reichen von Ein-Schlafzimmer- bis zu Vier-Schlafzimmer-Wohnungen und Penthouses, mit Preisen ab etwa $2.5 Millionen bis über $20 Millionen für die Spitzeneinheiten. Damit positioniert es sich pro Quadratfuß unterhalb von 35 Hudson Yards, was 15 HY zum zugänglicheren Einstieg in den Luxusmarkt von Hudson Yards macht. Und dann ist da Skytop – die Außenterrasse auf 900 Fuß, die höchste Wohn-Außenannehmlichkeit in New York City. Wir waren dort oben. Die 360-Grad-Ausblicke vergisst man nicht. Wenn die Annehmlichkeit ein ausschlaggebender Faktor sein soll, stellt Skytop allein 15 HY in eine eigene Kategorie.
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
Eigentumswohnung
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
Die Design-Glaubwürdigkeit von Diller Scofidio + Renfro ist echt
In einem Markt voller von Stararchitekten geprägter Türme sticht 15 Hudson Yards hervor, weil das Engagement von DS+R über einen Namen auf den Marketingunterlagen hinausgeht. Dies ist das Büro, das die High Line und The Shed entworfen hat – zwei Projekte, die die West Side von Manhattan buchstäblich neu geformt haben. Ihr Ansatz bei 15 HY zeigt sich in der sich wandelnden Form des Gebäudes, in der Qualität der Glashülle und in der Art, wie der Turm mit den öffentlichen Räumen ringsum in Beziehung tritt. Wir hatten Kunden, die Architekten, Designer und Kunstsammler sind und sich gezielt wegen der Beteiligung von DS+R für dieses Gebäude entschieden haben. Für Käufer, die ihr Zuhause als Ausdruck ihres Geschmacks begreifen, ist der gestalterische Stammbaum hier nicht abstrakt – er ist etwas, das man bei jedem Betreten sieht und spürt.
Die kulturelle Verbindung zu The Shed verleiht der Adresse Bedeutung
Die meisten Luxusgebäude versuchen, über Annehmlichkeiten ein Gemeinschaftsgefühl zu schaffen – eine Lounge, einen Kinoraum, einen Weinkeller. 15 Hudson Yards hat all das, aber es hat auch etwas Selteneres: die unmittelbare physische Nachbarschaft zu einer echten Kulturinstitution. The Shed zeigt ein Programm, das von zeitgenössischen Kunstinstallationen über Musik bis zu Performance reicht, und zieht ein kreatives Publikum an, das dem Viertel Textur verleiht. Für Käufer, die Kultur als Teil ihres täglichen Umfelds schätzen – nicht bloß als etwas, das man am Wochenende besucht – ist die Verbindung zu The Shed ein Unterscheidungsmerkmal, das wir kaum überbewerten können. Wir haben erlebt, dass es der ausschlaggebende Faktor für Käufer war, die sich für 15 HY gegenüber 35 HY oder gegenüber Adressen an der Billionaires' Row entschieden, die Luxusservices, aber keine kulturelle Tiefe bieten.
Ein zugänglicheres Preisniveau als 35 Hudson Yards und die Billionaires' Row
Wir arbeiten mit Käufern über den gesamten Luxusmarkt von Manhattan hinweg, und die Preisgestaltung bei 15 Hudson Yards trifft einen idealen Punkt, den 35 HY und die Türme an der Central Park South nicht erreichen. Ein-Schlafzimmer-Wohnungen ab etwa $2.5 Millionen und Zwei-Schlafzimmer-Wohnungen im Bereich von $3.5 bis $5 Millionen bringen dieses Gebäude in Reichweite eines breiteren Spektrums ernsthafter Käufer – nicht nur der Klientel ab $10 Millionen aufwärts. Die 421-a-Steuervergünstigung senkt die laufenden Kosten weiter. Für Käufer, die eine neu errichtete Luxus-Eigentumswohnung mit einem Weltklasse-Architekten, seriösen Annehmlichkeiten und der Lage von Hudson Yards wünschen, ohne über $3,000 pro Quadratfuß auszugeben, bietet 15 HY echten Wert. Wir beschreiben es unseren Kunden oft als das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in der Entwicklung von Hudson Yards.
Der Vorteil des Pioniers – als Erster am Markt, als Erster mit bewiesenem Konzept
Der erste Wohnturm bei Hudson Yards zu sein bedeutete, dass 15 HY das Vertrauen der Käufer gewinnen musste, als die Entwicklung noch weitgehend visionär war. Das ist heute etwas wert. Das Gebäude verfügt über eine etablierte Bewohnergemeinschaft, einen bewährten Gebäudebetrieb und eine Erfolgsbilanz, die neuere Türme in der Entwicklung erst noch aufbauen. Frühe Käufer setzten auf das Viertel und haben von der Reifung von Hudson Yards um sie herum profitiert – dem Einzelhandel, dem Kulturprogramm, den Verkehrsverbesserungen, dem Zugang zum Park. Wer jetzt einsteigt, erhält den Nutzen dieser Pionierphase ohne das Risiko. Das Gebäude ist in Betrieb, das Viertel hat Gestalt angenommen, und die Frage, ob Hudson Yards funktionieren würde, ist beantwortet. Wir sagen unseren Kunden: 15 HY ist keine Wette mehr auf die Zukunft. Es ist ein Gebäude mit einer Erfolgsbilanz in einem Viertel, das angekommen ist.
Unsere Perspektive auf 15 Hudson Yards
Hier ist, was wir jedem Kunden sagen, der uns nach 15 Hudson Yards fragt. Wir sind seit der Eröffnung in diesem Gebäude, wir arbeiten wenige Straßen entfernt, und wir haben in der Entwicklung von Hudson Yards verkauft. Unsere Perspektive stammt aus wiederholter, unmittelbarer Erfahrung – nicht aus einer Pressemitteilung.
Die Stärken liegen auf der Hand. DS+R entwarf ein Gebäude von echter architektonischer Auszeichnung – die Silhouette, die Glasqualität, die Beziehung zu The Shed und den öffentlichen Räumen darunter. Skytop auf 900 Fuß ist eine Annehmlichkeit, die kein anderes Wohngebäude in New York erreichen kann. Die Preisgestaltung bietet im Verhältnis zu 35 Hudson Yards und der Billionaires' Row echten Wert – Sie erhalten Neubauqualität, seriöse Annehmlichkeiten und eine 421-a-Steuervergünstigung zu einem Preis pro Quadratfuß, der deutlich unter dem der Konkurrenz liegt. Dass ein Gebäude dieses Kalibers Ein-Schlafzimmer-Wohnungen ab etwa $2.5 Millionen bietet, ist im heutigen Markt bemerkenswert.
Nun die ehrlichen Einschränkungen. 285 Einheiten sind viel. Dies ist kein Boutique-Gebäude. Sie teilen sich Ihre Annehmlichkeiten und Ihre Aufzüge mit mehr Nachbarn als im 35 HY (137 Einheiten), im 220 Central Park South (118 Einheiten) oder in den meisten Türmen an der Billionaires' Row. Für manche Käufer ist diese Größenordnung ein Nicht-Thema. Für andere – insbesondere jene, die aus kleineren Co-ops oder Boutique-Eigentumswohnungen kommen – verändert sie das Empfinden des Gebäudes.
Die Einheiten in den unteren Etagen sind der Bereich, in dem wir am offensten sind. Wenn Sie eine Plaza-Residenz in einer unteren Etage kaufen, erhalten Sie nicht die Ausblicke auf Hudson Yards, die die Marketingunterlagen zeigen. Sie blicken möglicherweise auf benachbarte Gebäude, Entwicklungsparzellen oder die Infrastruktur der Rangierbahnhöfe. Die Ausblicke, die 15 HY besonders machen – die weiten Panoramen, der Fluss, die Skyline – kommen erst in den oberen Etagen wirklich zur Geltung. Wir sagen Kunden stets: Kalkulieren Sie hier für die Höhe, denn der Unterschied im Erlebnis ist erheblich.
Das Viertel findet noch seine Identität. Wir haben dies andernorts ausführlich behandelt, aber es sei wiederholt: Hudson Yards ist praktisch, gut versorgt und zunehmend interessant, aber es ist noch kein Viertel mit dem organischen Charakter auf Straßenebene, den sich das Village, Tribeca oder die Upper West Side über Jahrzehnte erworben haben. Das wird mit der Zeit kommen, während die Wohnbevölkerung wächst, aber noch ist es nicht so weit.
Das Wertversprechen jedoch ist real. Wenn wir uns mit einem Kunden zusammensetzen, der 15 HY parallel gegen 35 HY, Central Park Tower oder One57 abwägt, und wir die Zahlen durchrechnen – Preis pro Quadratfuß, laufende Kosten nach der Steuervergünstigung, Qualität der Annehmlichkeiten, gestalterischer Stammbaum – dann erscheint 15 Hudson Yards durchweg als einer der klügsten Käufe im Neubau-Luxusmarkt. Es ist nicht das exklusivste Gebäude bei Hudson Yards, und es ist nicht die schillerndste Adresse in Manhattan. Aber für Käufer, die Substanz über Status stellen und echten Wert auf Luxusniveau wünschen, ist es unserer Ansicht nach wahrhaft schwer zu schlagen.
Internationale Käufer willkommen
Ausländische Staatsbürger können in Manhattan Eigentumswohnungen erwerben, ohne Visum oder Aufenthaltsgenehmigung. Viele internationale Käufer nutzen LLCs für Diskretion und Nachlassplanung. Manhattan Miami ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den Erwerbsprozess zu begleiten, von Finanzierungsoptionen bis zu den Abschlussformalitäten.
Lesen Sie unseren Leitfaden für internationale Käufer →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence 78B
15 HUDSON YARDS #78B, Manhattan, NY 10001
Residence 71A
15 HUDSON YARDS #71A, Manhattan, NY 10001
Residence 25H
15 Hudson Yards #25H, Manhattan, NY 10001
Wohnen der Sonderklasse
Residenz-Kollektion
Residenzen mit 1 bis 2 Schlafzimmern
1–2 Schlafzimmer
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- Kategorien Plaza und Loft
- Raumhohe Fenster
- Dielenböden aus breiter Weißeiche
- Miele-Geräte
- Tonal- oder Contrast-Paletten von Rockwell Group
Residenzen mit 3 bis 4 Schlafzimmern
3–4 Schlafzimmer
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- Panorama-Residenzen in den oberen Etagen
- Weite Ausblicke in mehrere Richtungen
- Großzügige Empfangsbereiche
- Erstklassige Ausführungen von Rockwell Group
- Ausrichtungen zum Hudson River und zur Skyline
Penthouses & Duplexe
4+ Schlafzimmer
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- Höchste Etagen nahe dem Kleeblatt-Scheitelpunkt
- Beeindruckendste Ausblicke im Gebäude
- Maßgefertigte Grundrisse und erstklassige Materialien
- Am nächsten zur Skytop-Terrasse auf 900 Fuß
- Ganzgeschoss- und Duplex-Konfigurationen
Residences from $1,695,000
Außergewöhnliche Annehmlichkeiten im 15 Hudson Yards
Über 60,000 Quadratfuß Lifestyle-Annehmlichkeiten, gekrönt von Skytop, dem höchsten Wohn-Außenbereich in NYC auf 900 Fuß
Fitness & Wellness
- Von Wright Fit gestaltetes Fitnesscenter mit 3,500 sq ft
- 75-Fuß-Schwimmbecken
- Privates Yogastudio
- Private Fitnessstudios
- Spa- und Behandlungsräume
- Spa-Dienstleistungen in der Residenz
Unterhaltung & Gesellschaft
- Skytop: der höchste Wohn-Außenbereich in NYC auf 900 Fuß
- Zwei private Speisesuiten mit Catering
- Weinlagerung und Verkostungsräume
- Kinoraum
- Golfsimulator-Lounge
- Clubraum und Lounge
- Dachterrasse
Business & Familie
- Business-Center
- Konferenzraum
- Kinderspielzimmer
- Bibliothek
Dienstleistungen
- 24-Stunden-Concierge
- Full-Service-Wäscherei und Reinigungsservice
- In-Residence-Dining und Privatköche
- Personal Shopper und Kühlschrankbefüllung
- Kunstberatung und Einrahmung
- Haustier- und Pflanzenpflege
- Kofferpacken und Übersetzungsassistenz
- Fahrzeugaufbereitung
- Bevorzugte Reservierungen in den Restaurants von Hudson Yards
Die Visionäre
Diller Scofidio + Renfro
Architekt
Related Companies & Oxford Properties
Bauträger
Hudson Yards: Manhattans dynamischste neue Adresse
Hudson Yards ist die ambitionierteste Stadtentwicklung von New York City und verwandelt 28 Acres der weiten West Side von Manhattan in ein florierendes Quartier aus Luxusresidenzen, Weltklasse-Gastronomie, gehobenem Einzelhandel, zukunftsweisenden Kunststätten und weitläufigen öffentlichen Räumen. 15 Hudson Yards liegt im kulturellen Epizentrum dieses neuen Viertels, angrenzend an The Shed und die High Line, mit den Annehmlichkeiten der gesamten Entwicklung direkt vor der Haustür der Bewohner.
Kunst & Kultur
15 Hudson Yards grenzt an The Shed, ein bahnbrechendes Kunstzentrum, das Originalwerke aller kreativen Disziplinen in Auftrag gibt. The Vessel, die ikonische interaktive Skulptur von Thomas Heatherwick, erhebt sich in der Nähe mit 154 miteinander verbundenen Treppenläufen und 80 Podesten. Die Hochbahnpark High Line, die direkt mit dem Viertel verbunden ist, führt südwärts zum weltberühmten Galerienviertel von Chelsea.
Gastronomie & Unterhaltung
Hudson Yards beherbergt über 25 Restaurants und Gastronomiestätten, darunter Chef Jose Andres' Mercado Little Spain, Danny Meyers Ci Siamo, Russ & Daughters und Peak im 101. Stock von 30 Hudson Yards. Die Aussichtsplattform The Edge im 30 Hudson Yards ist das höchste Außen-Sky-Deck der westlichen Hemisphäre und bietet 360-Grad-Ausblicke und eine Champagnerbar 100 Etagen über dem Boden.
Shopping & Einzelhandel
The Shops at Hudson Yards bieten sieben Ebenen erstklassigen Einzelhandels mit über 70 Geschäften, darunter Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari und Neiman Marcus. Zeitgenössische Marken wie Aritzia, Alo Yoga, MUJI und Uniqlo runden das Angebot ab und machen es zum bedeutendsten Einkaufsziel von Midtown Manhattan.
Verkehr & Nachhaltigkeit
Die Station 34th Street–Hudson Yards der 7 train liegt einen Block entfernt und bietet Direktverbindungen nach Times Square, Grand Central und Flushing. Die Penn Station ist einen kurzen Fußweg östlich für NJ Transit, LIRR und Amtrak. Das Viertel wird über ein innovatives Microgrid mit zwei Blockheizkraftwerken betrieben, und 15 Hudson Yards ist an einen thermischen Kreislauf angeschlossen, der Wärme und Kaltwasser zwischen Gebäuden austauscht, um maximale Energieeffizienz zu erreichen.
Vergleichbare Gebäude
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Häufig gestellte Fragen
Wie schneidet 15 Hudson Yards im Vergleich zu 35 Hudson Yards ab?
Das ist der häufigste Vergleich, den wir hören, und die Antwort hängt davon ab, was dem Käufer wichtig ist. Anderer Architekt, andere Atmosphäre, anderes Preisniveau. 35 HY wurde von David Childs von SOM mit Kalksteinverkleidung und einem Equinox Hotel in den unteren Etagen entworfen – es ist die Premium-Variante mit Hotelservices, mit nur 137 Einheiten ab dem 53. Stock. 15 HY, entworfen von Diller Scofidio + Renfro, ist architektonisch mutiger – diese Kleeblattform ist optisch markant – und hat 285 Einheiten ab niedrigeren Etagen. Der Preis pro Quadratfuß liegt bei 15 HY im Allgemeinen $400 bis $600 unter dem von 35 HY. Wir haben Einheiten in beiden Gebäuden viele Male besichtigt. Wenn ein Kunde das Equinox-Ökosystem, weniger Nachbarn und garantierte Ausblicke aus großer Höhe wünscht, gewinnt 35 HY. Wenn er das Design von DS+R, Skytop auf 900 Fuß, eine breitere Auswahl an Einheitentypen und einen niedrigeren Einstiegspreis möchte, ist 15 HY die bessere Wahl. Keines ist objektiv besser – es geht um die Passung.
Was bedeutet die Verbindung zu The Shed tatsächlich für die Bewohner?
The Shed ist ein Kulturzentrum, entworfen von DS+R – demselben Büro, das 15 HY gestaltet hat – und es liegt direkt neben dem Gebäude. Für die Bewohner ist die Verbindung sowohl physisch als auch programmatisch. Sie sind nur wenige Schritte von einem Veranstaltungsort entfernt, der zeitgenössische Kunstausstellungen, Aufführungen und Veranstaltungen mit ernsthaftem Kulturprogramm beherbergt. Es ist keine private Annehmlichkeit – The Shed ist für die Öffentlichkeit zugänglich – aber die Nähe bedeutet, dass Bewohner zu Veranstaltungen gehen können, so wie Bewohner der Upper West Side zum Lincoln Center gehen. Praktisch gesehen verleiht es dem Gebäude einen kulturellen Ankerpunkt, der Hudson Yards andernfalls fehlen würde. Kunden haben uns gesagt, die Beziehung zu The Shed sei ein ausschlaggebender Faktor gewesen, insbesondere Käufer mit einem Hintergrund in der Kunst, die wollten, dass ihre Wohnadresse diese Sensibilität widerspiegelt. Es ist kein greifbarer finanzieller Vorteil, aber für den richtigen Käufer verändert es den Charakter der Adresse.
Wie hoch ist die Preisspanne für Eigentumswohnungen im 15 Hudson Yards?
Ein-Schlafzimmer-Wohnungen beginnen bei etwa $2.5 Millionen. Zwei- und Drei-Schlafzimmer-Wohnungen reichen von $3.5 Millionen bis $10 Millionen, je nach Etage, Ausrichtung und Größe. Penthouses und Duplex-Penthouses liegen über $20 Millionen. Der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß liegt zwischen $2,000 und $2,600, was 15 HY deutlich unter 35 Hudson Yards und weit unter Gebäuden an der Billionaires' Row wie 220 Central Park South oder Central Park Tower positioniert. Das Gebäude verfügt zudem über eine 20-jährige 421-a-Steuervergünstigung mit noch etwa 13 verbleibenden Jahren, die die Grundsteuern während der vollen Befreiungsperiode um 80 bis 95 Prozent senkt. Wir berechnen für unsere Kunden stets die vollständigen laufenden Kosten, denn die Steuervergünstigung macht die effektiven monatlichen Kosten niedriger, als man auf diesem Preisniveau erwarten würde.
Wie sind die Ausblicke im 15 Hudson Yards?
Hier müssen wir offen sein, denn die Antwort variiert je nach Etage dramatisch. Die Panorama- und Penthouse-Einheiten in den oberen Etagen haben wahrhaft spektakuläre Ausblicke – die Kleeblattform bedeutet, dass jeder Quadrant in eine andere Richtung weist, und in dieser Höhe sehen Sie den Hudson River, die Skyline von Midtown, Downtown und New Jersey in einem vollen 360-Grad-Rundblick von Skytop aus. Die Plaza-Residenzen in den unteren Etagen erhalten diese Ausblicke jedoch nicht. Sie liegen näher am Straßenniveau, und je nach Linie blicken Sie möglicherweise auf andere Gebäude von Hudson Yards oder auf Entwicklungsparzellen statt auf freien Himmel. Wir sagen Kunden stets: Wenn Ausblicke Priorität haben, kalkulieren Sie für die oberen Etagen. Der Unterschied im Ausblick zwischen einer Einheit im 20. Stock und einer im 60. Stock ist hier nicht graduell – er ist transformativ. Wir haben beide gezeigt, und sie wirken wie unterschiedliche Gebäude.
Wie sind die Grundrisse im 15 Hudson Yards?
Das Gebäude gliedert seine 285 Einheiten in fünf Kategorien: Plaza in den unteren Etagen, Loft mit großzügigeren Grundrissen, Panorama in den oberen Etagen mit den besten Ausblicken, Penthouses und Duplex-Penthouses an der Spitze. Alle Einheiten verfügen über raumhohe Fenster, Dielenböden aus breiter Weißeiche und Miele-Geräte. Käufer wählen zwischen einer Tonal-Palette – heller, neutraler – und einer Contrast-Palette, die satter und dunkler ist. Nachdem wir eine Reihe von Einheiten durchschritten haben, finden wir die Panorama-Grundrisse besonders gut gelöst – die Kleeblattform in den oberen Etagen schafft interessante Raumgeometrien, die nicht nur quadratische Kästen sind. Die Ein-Schlafzimmer-Wohnungen sind effizient, aber knapp geschnitten. Die Zwei- und Drei-Schlafzimmer-Wohnungen wirken wie der ideale Punkt im Grundriss dafür, wie die meisten Käufer tatsächlich leben. Wir empfehlen, mindestens zwei verschiedene Residenzkategorien persönlich zu besichtigen, denn die Variation ist bedeutsam.
Wie hoch sind die monatlichen laufenden Kosten im 15 Hudson Yards?
Die Common Charges variieren je nach Einheitengröße, liegen aber im Allgemeinen bei $3 bis $5 pro Quadratfuß monatlich. Für eine Zwei-Schlafzimmer-Wohnung von etwa 1,200 bis 1,500 sq ft sind Common Charges im Bereich von $4,000 bis $6,000 zu erwarten. Die Grundsteuern werden durch die 421-a-Steuervergünstigung erheblich reduziert – während der vollen Befreiungsperiode zahlen Sie einen Bruchteil dessen, was eine vergleichbare Einheit in einem nicht begünstigten Gebäude schulden würde. Diese Steuervergünstigung begann 2019, sodass noch rund 13 Jahre an Ersparnissen verbleiben, bevor der Auslauf beginnt. Wir modellieren für Kunden stets die langfristige Entwicklung, denn die monatlichen Kosten werden steigen, wenn die Steuervergünstigung ausläuft. Doch für die nahe und mittlere Zukunft machen die Steuerersparnisse die laufenden Kosten von 15 HY im Verhältnis zu seinem Preisniveau durchaus wettbewerbsfähig.
Ist Hudson Yards im Alltag tatsächlich lebenswert?
Wir bekommen diese Frage von fast jedem Käufer, der das Viertel in Betracht zieht, und sie ist berechtigt. Die kurze Antwort lautet ja, mit Einschränkungen. Die alltägliche Infrastruktur ist vorhanden – Einkaufsmöglichkeiten für Lebensmittel, Apotheke, chemische Reinigung, die 7 train einen Block entfernt, der Hudson River Park einen kurzen Fußweg westlich. Die Shops at Hudson Yards decken den Einzelhandelsbedarf, und die gastronomischen Optionen zwischen Mercado Little Spain, dem Korridor der High Line und der Entwicklung selbst sind solide. Was Hudson Yards noch nicht hat, ist die organische, gelebte Qualität etablierter Viertel von Manhattan. Es gibt kein Nachbarschaftscafé, in dem jeder Ihren Namen kennt. Die Straßen können spätabends still wirken. Die Wohngemeinschaft wächst noch in sich hinein. Wir leben und arbeiten in der Nähe und haben die Entwicklung beobachtet – sie wird jedes Jahr besser, je mehr Bewohner einziehen und sich die umliegenden Blocks entwickeln. Aber wenn uns jemand fragt, ob sich Hudson Yards wie das West Village anfühlt, lautet die Antwort nein, und dazu stehen wir offen.
Wer ist der Architekt und warum ist Diller Scofidio + Renfro von Bedeutung?
Diller Scofidio + Renfro ist eines der angesehensten Architekturbüros der Welt, und 15 Hudson Yards war ihr erster großmaßstäblicher Wohnturm. Ihr berühmtestes Projekt ist wohl die High Line selbst – sie verwandelten eine stillgelegte Hochbahntrasse in den Park, der die gesamte West Side katalysierte. Sie entwarfen außerdem The Shed, das direkt neben 15 HY liegt. Ein Büro dieses Kalibers das eigene Gebäude entwerfen zu lassen ist nicht nur ein Marketing-Aushängeschild – es zeigt sich in den Details. Die Art, wie sich die Form des Turms von rechteckig zu Kleeblatt entwickelt, die Präzision der kaltgeformten Glasfassade, die Beziehung zwischen dem Gebäude und den öffentlichen Räumen ringsum – dies sind Gestaltungsentscheidungen, die ein weniger durchdachtes Büro nicht getroffen hätte. Für Käufer, denen Architektur mehr bedeutet als nur eine schöne Fassade, verleiht die Beteiligung von DS+R 15 HY eine Glaubwürdigkeit, die die meisten Neubauentwicklungen schlicht nicht beanspruchen können.
Private Availability at 15 Hudson Yards
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15 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Marktanalyse für Immobilien in Manhattan
Marktkontext: Die Preise für Luxus-Eigentumswohnungen in Manhattan sind nach Teilmärkten segmentiert. Der Korridor der Billionaires’ Row (57th Street, zwischen Park Avenue und Columbus Circle) weist den höchsten Quadratfußpreis der Vereinigten Staaten auf; Trophy-Residenzen werden dort zu $4,000-$10,000+ pro SF gehandelt. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) verfügt über ein eigenes Ultra-Luxus-Segment, getragen von der begrenzten Zahl neuer Projektentwicklungen. Die Medianpreise der Eigentumswohnungen an der Upper East Side und Upper West Side liegen deutlich unter dem Trophy-Niveau von Downtown, bieten jedoch größere Grundrisse und die Nähe zum Central Park. Die Preisbildung in Manhattan reagiert sensibel auf Zinsniveau, die Stufen der Mansion Tax und den Stand des Offering Plan des jeweiligen Gebäudes.
Projektübersicht: Der Direktvertrieb der Sponsoren umfasst 2026 unter anderem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) und Mandarin Oriental Fifth Avenue. Zu den fertiggestellten Gebäuden mit verbleibendem Sponsor Inventory zählen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th und 50 West 66th. Jedes Objekt hat eine eigene Sponsorenhistorie, einen eigenen Baufinanzierer, einen eigenen Rhythmus der Offering-Plan-Nachträge sowie einen individuellen Status der 421-a- oder sonstigen Steuervergünstigung, der jeweils einzeln zu prüfen ist.
Signal für Käufer: Zu den strukturellen Stärken Manhattans gehören das vom Generalstaatsanwalt von New York beaufsichtigte Offering-Plan-Verfahren (verfahrensrechtlicher Käuferschutz, den weniger regulierte Märkte nicht bieten), die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes (hohe Liquidität beim Ausstieg) und das kurzfristig knappe Angebot (begrenzte Baurechtsreserven in den Kernteilmärkten). Bei Vertragsabschluss zu prüfende Risiken: die progressiven Stufen der Mansion Tax oberhalb von $2M, die Übernahme der Grunderwerbsteuern durch den Käufer bei Sponsorenverkäufen, die Exposition gegenüber Grundstücksgrenzen und Sichtkorridoren des konkreten Grundstücks, die Untervermietungs- und Wiederverkaufsregeln des jeweiligen Condo Board sowie der Auslaufplan der 421-a-Vergünstigung, sofern anwendbar. Der Status eines einzelnen Projekts, der Umfang des Sponsor Inventory, Offering-Plan-Nachträge, Preise oder Verkaufsstände sind zum Zeitpunkt der Anfrage zu verifizieren.
Zentrale Fakten
- Preisspanne $/SF für Trophy-Eigentumswohnungen in Manhattan: $1,500-$10,000+
- Durchschnittlicher $/SF auf der Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF für Trophy-Objekte in Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oberhalb von $1M, progressive Stufen oberhalb von $2M zulasten des Käufers
- Übliche Vertragsanzahlung beim Sponsor: 10%-20% bei Unterzeichnung
- Übliches Prüfungsfenster des Käuferanwalts: 1-3 Werktage ab Vertragszustellung
- Provision bei Sponsorenverkäufen: Der Bauträger vergütet den Käufermakler
- Steuervergünstigungsprogramme (sofern anwendbar): 421-a, J-51, Status wird je Gebäude verifiziert
- LLC-Eigentum für internationale Käufer: verbreitet, wird bei Vertragsabschluss strukturiert
Ablauf für Käufer
Verfahren bei Sponsorenverkäufen in Manhattan: Reservierungsformular → Zustellung des Offering Plan → Prüfung durch den Käuferanwalt → Vertragsunterzeichnung und erste Anzahlung → Finanzierungszusage (bei Kreditfinanzierung) → Closing bei Übergabe. Die Abläufe für Sponsor Inventory und den Wiederverkaufsmarkt unterscheiden sich; eine beratende Vorbereitung vor der Besichtigung ist empfehlenswert.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Manhattan
Was ist der Offering Plan des Generalstaatsanwalts von New York?
Der Offering Plan ist das beim Generalstaatsanwalt von New York eingereichte Rechtsdokument, das den Verkauf jeder Eigentumswohnung in Manhattan regelt. Er definiert die Behandlung der Anzahlungen, die Spezifikation der Einheiten, die Common Charges, die Grundsteuern, die Pflichten des Sponsors und den Käuferschutz. Kein Wohnungsverkauf in Manhattan wird außerhalb eines akzeptierten Offering Plan abgeschlossen; Nachträge werden periodisch eingereicht und bei Vertragsabschluss von den Käuferanwälten geprüft.
Was ist Sponsor Inventory?
Sponsor Inventory bezeichnet unverkaufte Einheiten, die sich noch im Besitz des Bauträgers des Gebäudes (des „Sponsors“) befinden. Sponsoreinheiten sind neuwertig, nie bewohnt und können verhandelbare Preise, Zuschüsse zu den Closing Costs sowie Zugang zu Steuervergünstigungsprogrammen bieten, sofern das Gebäude darüber verfügt. Transaktionen auf Sponsorenseite folgen dem Offering Plan, nicht dem üblichen Wiederverkaufsvertrag.
Welche Steuervergünstigungen gelten in Manhattan?
421-a ist die häufigste Vergünstigung für Eigentumswohnungen in Manhattan; sie senkt die Grundsteuerlast für 10 bis 25 Jahre bei qualifizierten Neubauprojekten. J-51 gilt für bestimmte sanierte Gebäude. Jede Vergünstigung hat einen Auslaufplan und einen gebäudespezifischen Qualifikationsstatus, der im Offering Plan und in der aktuellsten Steuerbescheinigung zu verifizieren ist.
Welche Closing Costs fallen bei einer Eigentumswohnung in Manhattan an?
Die üblichen Closing Costs auf Käuferseite betragen 2% bis 4% des Kaufpreises und umfassen die Grunderwerbsteuern von NYC und NYS (bei Sponsorenverkäufen häufig vom Käufer übernommen), die Mansion Tax (1% oberhalb von $1M mit progressiven Stufen oberhalb von $2M), Title Insurance, das Honorar des Käuferanwalts, die Mortgage Recording Tax bei Kreditfinanzierung sowie anteilig abgerechnete Common Charges und Grundsteuern.
Sind Common Charges dasselbe wie HOA-Gebühren?
Nein. Eigentumswohnungen in Manhattan verwenden den Begriff „Common Charges“, nicht HOA-Gebühren. Common Charges finanzieren den Gebäudebetrieb, das Personal, die Gemeinschaftseinrichtungen und die Rücklagen. Die Grundsteuern werden von NYC separat erhoben und sind nicht Teil der Common Charges.
Wie wird Manhattan Miami bei Transaktionen in Manhattan vergütet?
Bei Neubaukäufen auf Sponsorenseite zahlt der Bauträger die Käufermaklerprovision an Manhattan Miami. Die Käufervertretung ist für den Käufer mit keinerlei eigenen Kosten verbunden. Bei Transaktionen am Wiederverkaufsmarkt werden die Provisionsregelungen bei Mandatsbeginn offengelegt.