Über 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards ist das Kronjuwel unter den Wohnbauten der Hudson-Yards-Entwicklung, und das sagen wir, nachdem wir von unserem Büro wenige Blocks weiter östlich zugesehen haben, wie jeder Turm dieses Komplexes in die Höhe wuchs. Als Related Companies hier eine luxuriöse Eigentumswohnanlage errichten wollte, traf das Unternehmen eine kluge bauliche Entscheidung: Es setzte das Equinox Hotel in die unteren Etagen und ließ die Residenzen erst im 53. Stock beginnen. Das ist kein Marketing-Kniff. Es bedeutet, dass man sich bereits in Supertall-Höhe befindet, bevor der Wohnteil des Gebäudes überhaupt anfängt. Die niedrigste Wohnung im 35 Hudson Yards liegt höher als die oberste Etage der meisten Eigentumswohnhäuser in Manhattan. Wir haben Einheiten hier seit den ersten Kaufabschlüssen (Closings) besichtigt, und die unmittelbaren, unverbauten Ausblicke schon von den Einstiegsetagen sind wahrhaft eindrucksvoll: Hudson River, die Skyline von Midtown, die Statue of Liberty, all das, vom ersten Tag an.
David Childs von Skidmore, Owings & Merrill entwarf den Turm, und Childs traf eine interessante Wahl: eine Fassade aus Kalkstein statt der reinen Glasvorhangfassaden, die Hudson Yards prägen. Das verleiht dem 35 HY im Vergleich zum Nachbargebäude 15 Hudson Yards, das vollständig verglast und im Stil von Diller Scofidio + Renfro skulptural gestaltet ist, eine traditionellere, gediegenere Ausstrahlung. Im Inneren verantwortete Tony Ingrao die Interieurs: Küchen von Smallbone of Devizes, Arbeitsplatten aus Taj-Mahal-Quarzit, Geräte von Gaggenau, Iceberg-Quarzit in den Masterbädern. Die Ausstattung ist ernstzunehmen. Kunden, die parallel das One57 in Betracht ziehen, ein weiteres Modell mit Eigentumswohnungen über einem Hotel, sagen wir, dass die Innenraumqualität des 35 HY eine Stufe höher liegt und die Integration der Hotelservices weit ausgereifter ist. Das One57 bot unten ein Park Hyatt. Das 35 HY bietet das gesamte Equinox-Ökosystem: das Hotel, das 60,000 sq ft große Fitnessstudio, die Pools, SoulCycle, den Spa und die Gastronomie der Major Food Group. Das ist ein spürbar anderes Angebot.
Hier ist der ehrliche Kontext, den wir jedem Käufer geben, der dieses Gebäude in Erwägung zieht. Das 35 Hudson Yards konkurriert an der Spitze des Manhattan-Marktes: Man spricht von 4 Millionen $ für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern und über 30 Millionen $ für ein Penthouse. In dieser Preisklasse besichtigen unsere Kunden auch 220 Central Park South, den Central Park Tower, 53W53 und die anderen Adressen der Billionaires' Row. Was das 35 HY diesen Gebäuden voraushat, ist die Hotelservice-Infrastruktur und die Tatsache, dass wirklich jede Residenz Ausblicke bietet, die in den meisten anderen Häusern Penthouse-Niveau hätten. Was es nicht bietet, ist eine Adresse am Central Park oder das etablierte Quartiersgefühl der Upper West Side oder Upper East Side. Hudson Yards ist noch ein junges Viertel, aufregend und wirklich praktisch, aber von anderem Charakter. Wir haben Einheiten in diesem Gebäude verkauft und sprechen offen über beide Seiten, denn genau das erwarten ernsthafte Käufer in diesem Preissegment.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Eigentumswohnung
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Jede Residenz beginnt im 53. Stock: sofortige Ausblicke, keine Kompromisse
Dies ist der bauliche Vorteil, der das 35 Hudson Yards am deutlichsten von seiner Konkurrenz abhebt. Indem Related das Equinox Hotel in die unteren Etagen legte, stellte das Unternehmen sicher, dass die niedrigste Wohneinheit höher liegt als die oberste Etage der meisten Eigentumswohnhäuser in Manhattan. Wir haben Einheiten im 35 HY gezeigt, bei denen der Käufer eintritt und sofort versteht: Es gibt keine Variante dieses Apartments ohne einen dramatischen, weit offenen Ausblick. Man vergleiche das mit Türmen der Billionaires' Row, wo eine Einheit in einer niedrigeren Etage direkt auf ein Nachbargebäude blicken kann. Im 35 HY ist der Ausblick der Einstiegsetage das, was andere Gebäude den Penthouse-Ausblick nennen. Diese Beständigkeit über alle Einheiten hinweg ist selten und wirklich wertvoll.
Die Equinox-Integration ist kein Marketing, sondern das tägliche Erlebnis
Wir waren in genug hotelmarkierten Eigentumswohnungen, um zu wissen, dass das Etikett oft zu viel verspricht und zu wenig hält. Das 35 Hudson Yards ist anders, weil Equinox die Hospitality-Ebene des Gebäudes tatsächlich selbst betreibt. Das 60,000 sq ft große Fitnessstudio, die Innen- und Außenpools, SoulCycle, der Spa, die Concierge-Infrastruktur des Hotels, die Restaurants der Major Food Group und von Stephen Starr, das sind keine Annehmlichkeiten, die einem Wohngebäude nachträglich hinzugefügt wurden. Sie bilden den Kern der unteren Gebäudehälfte, und die Bewohner klinken sich täglich in dieses Ökosystem ein. Für Käufer, denen Wellness ernsthaft am Herzen liegt und die Service auf Hotelniveau wünschen, ohne in einem Hotel zu wohnen, ist diese Integration in Manhattan unerreicht. Wir sagen unseren Kunden: Wenn der Equinox-Lebensstil zu Ihrem tatsächlichen Leben passt, kann kein anderes Gebäude mit diesem hier mithalten.
Hudson Yards als eigenständige Stadt in der Stadt
Ob man es liebt oder kritisiert, Hudson Yards hat etwas zusammengefügt, das kein anderes Viertel in Manhattan an einem einzigen Ort bietet: über 100 Geschäfte und Restaurants, das Kunstzentrum The Shed, die High Line, die Aussichtsplattform Edge, Mercado Little Spain und direkten Zugang zur U-Bahn-Linie 7, alles innerhalb eines fünfminütigen Fußwegs von Ihrer Haustür. Für internationale Käufer, die ihre Zeit zwischen mehreren Städten aufteilen, oder für jeden, der die Effizienz schätzt, alles unmittelbar erreichbar zu haben, ist der Bequemlichkeitsfaktor real. Wir haben Kunden, die sich gerade deshalb für das 35 HY entschieden haben, weil sie von ihrem Apartment zu einem erstklassigen Fitnessstudio, zum Abendessen und zu einer Kulturveranstaltung gelangen, ohne je ein Taxi heranzuwinken. Das Viertel ist nicht für jeden, das sagen wir als Erste, aber für den Käufer, zu dem es passt, ist nichts anderes so schlüsselfertig.
Moderne Glasästhetik für Käufer, die keinen Kalkstein wollen
Die Luxusimmobilien Manhattans haben eine starke klassische Tradition: Kalkstein, Vorkriegsproportionen, von Stern entworfene Eleganz. Das ist nicht, was jeder Käufer will. Das 35 Hudson Yards bietet einen zeitgenössischen Hybrid aus Glas und Kalkstein mit klaren Linien, aufragenden raumhohen Fenstern und Interieurs, die aktuell wirken, ohne modisch zu sein. Wir erleben das immer wieder bei Käufern aus Miami, London, Hong Kong und dem Nahen Osten: Sie kommen aus Städten, in denen moderne Architektur die Norm ist, und wünschen sich diese Ästhetik in ihrer Manhattan-Residenz fortgesetzt. Wenn Kunden uns sagen, dass sie 220 Central Park South besichtigt haben und das Gebäude schätzen, aber etwas wollen, das mehr diesem Moment entspricht, ist das 35 HY meist die nächste Station. Es ist der zeitgenössische Gegenpol zu den klassischen Adressen der Billionaires' Row, und für den richtigen Käufer ist genau das der Punkt.
Unsere Einschätzung zum 35 Hudson Yards
Wir geben Ihnen dieselbe Einschätzung, die wir jedem Kunden geben, der sich mit uns zusammensetzt, um über das 35 Hudson Yards zu sprechen, denn in diesem Preissegment verdienen Sie Offenheit, keinen Verkaufspitch. Wir haben Einheiten in diesem Gebäude verkauft. Wir arbeiten wenige Blocks entfernt. Wir haben zugesehen, wie sich Hudson Yards von einer Baustelle zu einem funktionierenden, wenn auch noch reifenden Viertel entwickelt hat. Hier ist, was wir denken.
Die Stärken sind real. Die Einstiegshöhe im 53. Stock ist ein echter baulicher Vorteil, den kein Marketing erfinden kann. Die Equinox-Integration liefert Services auf Hotelniveau auf eine Weise, wie es die meisten Branded-Residence-Programme nicht tun. Die 421-a-Steuervergünstigung, von der noch rund 13 Jahre verbleiben, senkt die laufenden Kosten spürbar. Und die Ausstattung, die Ingrao-Interieurs, die Smallbone-Küchen, der Quarzit, liegt auf dem Niveau, das man erwartet, wenn man 3.000 $ pro Quadratfuß ausgibt. David Childs entwarf ein Gebäude, das zugleich modern und gediegen wirkt, und wir glauben, dass es gut altern wird.
Nun kommt, was wir Kunden ehrlich sagen. Hudson Yards wirkt stellenweise noch kommerziell und unternehmerisch. Es ist nicht die Upper West Side, wo man vor die Tür tritt und die Textur eines echten Viertels spürt. Es ist nicht Tribeca mit seinen Kopfsteinpflasterstraßen und unabhängigen Restaurants an jeder Ecke. The Vessel, das die zentrale öffentliche Kunstinstallation sein sollte, ist aus Sicherheitsgründen geschlossen, und das hat dem öffentlichen Platz etwas Energie genommen. Manche Käufer empfinden die Entwicklung als steril: Alles ist neu, alles ist poliert, und es gibt eine Gleichförmigkeit, die Menschen stört, die Rauheit und Charakter schätzen. Wir verstehen diese Reaktion.
Auch der Arbeitsweg will durchdacht sein. Wenn sich Ihr Leben auf der East Side abspielt, Kinder in der Schule auf der UES, Büro in Midtown East, Gesellschaftsleben rund um die Park Avenue, ist Hudson Yards eine Querstadtfahrt, die Ihrem Tag echte Zeit hinzufügt. Die Linie 7 fährt zum Times Square und nach Grand Central, aber es ist eine einzelne Linie ohne Redundanz. Wenn die 7 ausfällt, nehmen Sie ein Taxi.
Doch der Westside-Lebensstil hat echten Reiz. Der Hudson River Park liegt wenige Minuten entfernt, und die Lauf- und Radwege am Wasser gehören zu den besten der Stadt. Die High Line ist Ihr Hinterhof. Die Restaurantszene in den umliegenden Blocks wächst. Und für Käufer, die in Midtown West arbeiten, ist der Arbeitsweg vernachlässigbar.
Unser Fazit: Das 35 Hudson Yards ist ein erstklassiges Gebäude in einem Viertel, das seine Identität noch erarbeitet. Für den richtigen Käufer, jemanden, der Ausblicke, Services, modernes Design und Bequemlichkeit über den Charakter des Viertels stellt, ist es eine der besten Optionen in Manhattan. Für jemanden, der eine baumbestandene Straße und ein 100 Jahre altes Gebäude mit Patina will, ist es nicht die passende Wahl. Wir helfen Kunden herauszufinden, in welches Lager sie gehören, und wir sagen es in beide Richtungen offen.
Internationale Käufer willkommen
Ausländische Staatsbürger können in Manhattan Eigentumswohnungen erwerben, ohne Visum oder Aufenthaltsgenehmigung. Viele internationale Käufer nutzen LLCs für Diskretion und Nachlassplanung. Manhattan Miami ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den Erwerbsprozess zu begleiten, von Finanzierungsoptionen bis zu den Abschlussformalitäten.
Lesen Sie unseren Leitfaden für internationale Käufer →About 35 Hudson Yards
Wohnen der Sonderklasse
Residenz-Kollektion
Zwei bis drei Schlafzimmer
1,500 - 3,200 sq ft
Vier bis fünf Schlafzimmer
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouses
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Erstklassige Annehmlichkeiten im 35 Hudson Yards
22,000 sq ft private Bewohner-Annehmlichkeiten, ergänzt durch das Ökosystem des Equinox Hotels und Clubs
Fitness & Wellness
- Privates Fitnesscenter nur für Bewohner
- Stretching- und Yogastudio
- Ruhiger Meditationsraum
- 60,000 sq ft großer Equinox-Fitnessclub
- E by Equinox, Club im Club
- Innen- und Außenpools
- SoulCycle-Studio
- Equinox-Spa mit Full-Service
Unterhaltung & Gesellschaft
- Cocktail-Lounge und Bar mit Blick auf The Vessel
- Billardlounge
- Golfsimulator-Lounge
- Vorführraum mit Wet Bar
- Grand Terrace mit Blick auf den Hudson River
- Grand Dining Room mit Platz für über 50 Gäste
- Privater Speiseraum für 16 Personen mit Catering
- Bibliothek
Business & Familie
- Business-Center und Konferenzraum
- Private Büro-Suiten
- Spielzimmer für Kinder
- Konferenzräume
Services & Dining
- 24-Stunden-Concierge und Türsteher
- Director of Residences
- Lifestyle Director für persönliche Betreuung
- In-Residence-Dining und Privatkoch-Service
- Direkter Aufzugszugang zu ZZ's by Major Food Group
- Restaurant Electric Lemon von Stephen Starr
- Bevorzugte Reservierungen in den Restaurants von Hudson Yards
- Smart-Home-Technologie und LEED-Gold-Nachhaltigkeit
Die Visionäre
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Architekt
Related Companies & Oxford Properties
Projektentwickler
Hudson Yards: Manhattans dynamischste neue Adresse
Hudson Yards ist die ehrgeizigste städtebauliche Entwicklung von New York City und verwandelt 28 Acres am äußersten Westrand Manhattans in ein pulsierendes Viertel aus Luxusresidenzen, erstklassiger Gastronomie, gehobenem Einzelhandel, avantgardistischen Kunststätten und weitläufigen öffentlichen Räumen. Zwischen der 30th und 34th Street westlich der Tenth Avenue gelegen, bietet das Viertel direkten Zugang zur High Line, Nähe zum Galerienviertel von Chelsea und bequeme Verkehrsanbindungen an ganz Manhattan.
Kunst & Kultur
The Shed, ein wegweisendes Kunstzentrum, das Werke aller Disziplinen in Auftrag gibt, und The Vessel, Thomas Heatherwicks ikonisches skulpturales Wahrzeichen mit 154 miteinander verbundenen Treppenläufen, bilden das kulturelle Herz von Hudson Yards. Die angrenzende High Line verbindet die Bewohner mit dem weltberühmten Galerienviertel von Chelsea.
Gastronomie & Unterhaltung
Über 25 Restaurants und Food-Locations füllen Hudson Yards, von der Markthalle Mercado Little Spain von Chef José Andrés und Danny Meyers Ci Siamo bis zu Peak im 101. Stock von 30 Hudson Yards. Die Aussichtsplattform Edge, das höchste Outdoor-Sky-Deck der westlichen Hemisphäre, bietet aus 100 Etagen Höhe einen 360-Grad-Blick.
Shopping & Einzelhandel
Die Shops at Hudson Yards umfassen sieben Ebenen erstklassigen Einzelhandels mit über 70 Geschäften, darunter Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari und Neiman Marcus, neben zeitgenössischen Marken wie Aritzia, Alo Yoga und MUJI. Es ist Midtown Manhattans herausragendstes Luxus-Shopping-Ziel.
Verkehr & Anbindung
Die Station 34th Street–Hudson Yards der Linie 7 bietet direkten Zugang zu Times Square, Grand Central und Flushing. Die Penn Station liegt in kurzer Gehweite östlich und verbindet mit NJ Transit, der LIRR und Amtrak. Der West Side Highway ermöglicht bequeme Anfahrt mit dem Auto, und am nahen Pier 79 besteht Fährverbindung.
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Häufig gestellte Fragen
Was bringt die Partnerschaft mit dem Equinox Hotel den Bewohnern des 35 Hudson Yards konkret?
Das ist die Frage, die jeder Käufer stellt, und sie verdient eine echte Antwort statt einer Broschürenzusammenfassung. Das Equinox Hotel belegt die unteren Etagen des Gebäudes, und die Bewohner erhalten Zugang zu seiner Infrastruktur auf eine Weise, die über eine typische hotelmarkierte Eigentumswohnung hinausgeht. Ihnen steht der größte jemals gebaute Equinox-Fitnessclub mit 60,000 sq ft zur Verfügung: Innen- und Außenpools, SoulCycle, ein vollwertiger Spa. Sie haben direkten Aufzugszugang zu ZZ's by Major Food Group und Electric Lemon von Stephen Starr. Und Sie haben einen eigenen Director of Residences, der Services auf Hotelniveau arrangieren kann, vom In-Home-Dining über die Reinigung bis zu Spa-Behandlungen, abgerechnet über Ihr Konto. Wir hatten Kunden, die gerade deshalb vom One57 kamen, weil sich die Integration der Hotelservices dort im Vergleich oberflächlich anfühlte. Im 35 HY betreibt Equinox die Hospitality-Seite des Gebäudes tatsächlich selbst, und man spürt es im Alltag.
Wie schneidet das 35 Hudson Yards im Vergleich zum 15 Hudson Yards ab?
Diese Frage bekommen wir ständig, weil Käufer sich oft beide ansehen. So gliedern wir es auf. Das 35 HY ist die Premium-Variante: weniger Einheiten (137 gegenüber 285), höhere Einstiegsetage (53. gegenüber niedriger), höherer Preis pro Fuß und die Integration des Equinox Hotels. Das 15 HY, entworfen von Diller Scofidio + Renfro, ist architektonisch gewagter, diese Kleeblattform ist markant, und es verfügt über Skytop in 900 Fuß Höhe, einer der wirklich besten Amenity-Bereiche der Stadt. Das Preisniveau im 15 HY ist zugänglicher und beginnt bei rund 2,5 Millionen $ für ein Apartment mit einem Schlafzimmer gegenüber 4 Millionen $ für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im 35 HY. Wir haben Einheiten in beiden Gebäuden ausführlich begangen. Wenn ein Kunde Exklusivität, Hotelservices und diesen unmittelbaren Ausblick aus großer Höhe von jeder Einheit schätzt, gewinnt das 35 HY. Wenn er architektonischen Charakter, eine breitere Auswahl an Grundrissen und einen niedrigeren Einstiegspreis wünscht, ist das 15 HY die bessere Wahl.
Wie hoch ist die Preisspanne für Eigentumswohnungen im 35 Hudson Yards?
Apartments mit zwei Schlafzimmern beginnen bei rund 4 Millionen $, solche mit drei Schlafzimmern liegen je nach Etage und Ausrichtung zwischen 6 und 12 Millionen $, und die größeren Penthäuser gehen über 30 Millionen $ hinaus. Pro Quadratfuß sollte man ungefähr 2.200 bis 2.800 $ erwarten, wobei die oberen Etagen und Premiumausrichtungen darüber liegen. Ein wichtiges Detail: Das Gebäude verfügt über eine 20-jährige 421-a-Steuervergünstigung (tax abatement), die 2019 begann, sodass noch rund 13 Jahre erheblicher Steuerersparnisse verbleiben. Das reduziert Ihre laufenden Kosten deutlich im Vergleich zu Gebäuden ohne Vergünstigung. Wir modellieren für unsere Kunden stets die tatsächlichen monatlichen Kosten, denn die Vergünstigung verschiebt die Rechnung stärker zugunsten des 35 HY, als viele annehmen.
Wie sind die Ausblicke im 35 Hudson Yards?
Hier zeigt sich der bauliche Vorteil des Gebäudes wirklich. Weil die Residenzen im 53. Stock beginnen, gibt es keine Einheit in niedriger Etage mit eingeschränktem Ausblick. Nach Westen ausgerichtete Einheiten erhalten den Hudson River, Sonnenuntergänge und die George Washington Bridge in der Ferne. Nach Osten ausgerichtete Einheiten blicken zurück auf die Skyline von Midtown: Empire State Building, One Vanderbilt, das volle Panorama. Südausrichtungen fangen die Statue of Liberty und Downtown ein. Wir waren zu verschiedenen Tageszeiten in den Einheiten, und das westliche Licht am späten Nachmittag ist besonders eindrucksvoll. Im 35 HY sind die Ausblicke kein Merkmal des Penthouses, sie sind ein Merkmal jeder Einheit im Gebäude. Das lässt sich von den meisten Türmen der Billionaires' Row nicht behaupten, wo niedrigere Etagen auf Nachbargebäude blicken.
Wie sind die Grundrisse im 35 Hudson Yards?
Das Gebäude bietet 137 Residenzen, von Apartments mit zwei Schlafzimmern um die 1.500 sq ft bis zu Einheiten mit sechs Schlafzimmern mit über 10.000 sq ft. Die Deckenhöhen nähern sich elf Fuß, was großzügig ist. Die Grundrisse verfügen über echte Eingangsfoyers, getrennte Wohn- und Schlafbereiche und raumhohe Verglasung. Nachdem wir mehrere Einheitentypen begangen haben, würden wir sagen, dass die Einheiten mit drei und vier Schlafzimmern in puncto Grundrisseffizienz der Sweet Spot sind: Der Übergang zwischen den Wohnräumen und der Primärsuite wirkt gut gelöst. Die größeren Penthäuser sind wahrhaft palastartig, aber wie bei jeder sehr großen Einheit können einige der inneren Räume von der Fensterlinie entfernt wirken. Wir begehen stets die konkrete Einheit mit einem Kunden, statt uns auf Grundrisse zu verlassen, denn Ausrichtung und Lichtqualität variieren spürbar je nach Linie.
Wie hoch sind die monatlichen Kosten im 35 Hudson Yards?
Die Common Charges (Bewirtschaftungskosten) liegen je nach Einheit im Bereich von 3 bis 5 $ pro Quadratfuß und Monat, sodass ein typisches Apartment mit drei Schlafzimmern monatlich 5.000 bis 8.000 $ an Common Charges tragen könnte. Die Grundsteuern sind dank der 421-a-Vergünstigung drastisch reduziert: Während des vollen Befreiungszeitraums können Sie eine Reduzierung von 80 bis 95 Prozent erleben. Das ist eine erhebliche Ersparnis. Wir raten Kunden allerdings, den Zeitplan der Vergünstigung einzukalkulieren, denn während sie über die letzten acht Jahre ausläuft, steigen Ihre Steuern jährlich an. Wir modellieren für jeden Käufer, den wir beraten, den vollständigen 20-Jahres-Verlauf, damit es später keine Überraschungen gibt.
Ist Hudson Yards schon ein echtes Viertel?
Das ist die Frage, bei der wir am offensten sind, denn die Antwort ist vielschichtig. Hudson Yards verfügt über erstklassigen Einzelhandel, Gastronomie und Kulturprogramm: The Shed, die High Line, Edge, Mercado Little Spain, die Geschäfte. Es ist wirklich praktisch. Die Linie 7 ist direkt da, der Hudson River Park liegt einen kurzen Fußweg westlich, und die Anbindung an den West Side Highway ist ein Plus für Menschen, die fahren. Aber es fühlt sich noch nicht so nach einem Viertel an wie die Upper West Side oder Tribeca oder das West Village. Es gibt keine Eck-Bodega, keinen Nachbarschafts-Italiener, den es seit 30 Jahren gibt. Stellenweise wirkt es noch geplant und kommerziell. Das ändert sich, die Wohnbevölkerung wächst, und die Gegend rund um die High Line hat echte Energie, aber wir finden, Ehrlichkeit zählt hier. Wenn ein Kunde ein Viertel mit Geschichte und Charakter auf Straßenebene will, ist Hudson Yards noch nicht so weit. Wenn er ein poliertes, eigenständiges, modernes Umfeld mit solider Infrastruktur will, liefert es.
Wer entwarf das 35 Hudson Yards, und warum ist SOM von Bedeutung?
David Childs von Skidmore, Owings & Merrill ist der Architekt. SOM ist eines der bedeutendsten Architekturbüros der Welt: Es entwarf One World Trade Center, 7 World Trade Center und den Burj Khalifa. Childs selbst hat eine Erfolgsbilanz von Gebäuden, die gut altern und ihre Marktposition halten. Seine Entscheidung, das 35 HY mit Kalkstein statt reinem Glas zu verkleiden, war bewusst: Sie verleiht dem Gebäude ein Gewicht und eine Beständigkeit, die es von den anderen Türmen von Hudson Yards abheben. Tony Ingrao übernahm das Interior Design, und seine Materialwahl, die Smallbone-Küchen, der Quarzit, die Steinarbeiten in den Bädern, spiegelt ein Maß an Handwerkskunst wider, das unserer Einschätzung nach auch in 20 Jahren noch aktuell wirken wird. Wir haben zahlreiche Luxusgebäude gesehen, deren Ausstattung binnen eines Jahrzehnts veraltet aussieht. Das erwarten wir hier nicht.
Private Availability at 35 Hudson Yards
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35 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Marktanalyse für Immobilien in Manhattan
Marktkontext: Die Preise für Luxus-Eigentumswohnungen in Manhattan sind nach Teilmärkten segmentiert. Der Korridor der Billionaires’ Row (57th Street, zwischen Park Avenue und Columbus Circle) weist den höchsten Quadratfußpreis der Vereinigten Staaten auf; Trophy-Residenzen werden dort zu $4,000-$10,000+ pro SF gehandelt. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) verfügt über ein eigenes Ultra-Luxus-Segment, getragen von der begrenzten Zahl neuer Projektentwicklungen. Die Medianpreise der Eigentumswohnungen an der Upper East Side und Upper West Side liegen deutlich unter dem Trophy-Niveau von Downtown, bieten jedoch größere Grundrisse und die Nähe zum Central Park. Die Preisbildung in Manhattan reagiert sensibel auf Zinsniveau, die Stufen der Mansion Tax und den Stand des Offering Plan des jeweiligen Gebäudes.
Projektübersicht: Der Direktvertrieb der Sponsoren umfasst 2026 unter anderem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) und Mandarin Oriental Fifth Avenue. Zu den fertiggestellten Gebäuden mit verbleibendem Sponsor Inventory zählen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th und 50 West 66th. Jedes Objekt hat eine eigene Sponsorenhistorie, einen eigenen Baufinanzierer, einen eigenen Rhythmus der Offering-Plan-Nachträge sowie einen individuellen Status der 421-a- oder sonstigen Steuervergünstigung, der jeweils einzeln zu prüfen ist.
Signal für Käufer: Zu den strukturellen Stärken Manhattans gehören das vom Generalstaatsanwalt von New York beaufsichtigte Offering-Plan-Verfahren (verfahrensrechtlicher Käuferschutz, den weniger regulierte Märkte nicht bieten), die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes (hohe Liquidität beim Ausstieg) und das kurzfristig knappe Angebot (begrenzte Baurechtsreserven in den Kernteilmärkten). Bei Vertragsabschluss zu prüfende Risiken: die progressiven Stufen der Mansion Tax oberhalb von $2M, die Übernahme der Grunderwerbsteuern durch den Käufer bei Sponsorenverkäufen, die Exposition gegenüber Grundstücksgrenzen und Sichtkorridoren des konkreten Grundstücks, die Untervermietungs- und Wiederverkaufsregeln des jeweiligen Condo Board sowie der Auslaufplan der 421-a-Vergünstigung, sofern anwendbar. Der Status eines einzelnen Projekts, der Umfang des Sponsor Inventory, Offering-Plan-Nachträge, Preise oder Verkaufsstände sind zum Zeitpunkt der Anfrage zu verifizieren.
Zentrale Fakten
- Preisspanne $/SF für Trophy-Eigentumswohnungen in Manhattan: $1,500-$10,000+
- Durchschnittlicher $/SF auf der Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF für Trophy-Objekte in Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oberhalb von $1M, progressive Stufen oberhalb von $2M zulasten des Käufers
- Übliche Vertragsanzahlung beim Sponsor: 10%-20% bei Unterzeichnung
- Übliches Prüfungsfenster des Käuferanwalts: 1-3 Werktage ab Vertragszustellung
- Provision bei Sponsorenverkäufen: Der Bauträger vergütet den Käufermakler
- Steuervergünstigungsprogramme (sofern anwendbar): 421-a, J-51, Status wird je Gebäude verifiziert
- LLC-Eigentum für internationale Käufer: verbreitet, wird bei Vertragsabschluss strukturiert
Ablauf für Käufer
Verfahren bei Sponsorenverkäufen in Manhattan: Reservierungsformular → Zustellung des Offering Plan → Prüfung durch den Käuferanwalt → Vertragsunterzeichnung und erste Anzahlung → Finanzierungszusage (bei Kreditfinanzierung) → Closing bei Übergabe. Die Abläufe für Sponsor Inventory und den Wiederverkaufsmarkt unterscheiden sich; eine beratende Vorbereitung vor der Besichtigung ist empfehlenswert.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Manhattan
Was ist der Offering Plan des Generalstaatsanwalts von New York?
Der Offering Plan ist das beim Generalstaatsanwalt von New York eingereichte Rechtsdokument, das den Verkauf jeder Eigentumswohnung in Manhattan regelt. Er definiert die Behandlung der Anzahlungen, die Spezifikation der Einheiten, die Common Charges, die Grundsteuern, die Pflichten des Sponsors und den Käuferschutz. Kein Wohnungsverkauf in Manhattan wird außerhalb eines akzeptierten Offering Plan abgeschlossen; Nachträge werden periodisch eingereicht und bei Vertragsabschluss von den Käuferanwälten geprüft.
Was ist Sponsor Inventory?
Sponsor Inventory bezeichnet unverkaufte Einheiten, die sich noch im Besitz des Bauträgers des Gebäudes (des „Sponsors“) befinden. Sponsoreinheiten sind neuwertig, nie bewohnt und können verhandelbare Preise, Zuschüsse zu den Closing Costs sowie Zugang zu Steuervergünstigungsprogrammen bieten, sofern das Gebäude darüber verfügt. Transaktionen auf Sponsorenseite folgen dem Offering Plan, nicht dem üblichen Wiederverkaufsvertrag.
Welche Steuervergünstigungen gelten in Manhattan?
421-a ist die häufigste Vergünstigung für Eigentumswohnungen in Manhattan; sie senkt die Grundsteuerlast für 10 bis 25 Jahre bei qualifizierten Neubauprojekten. J-51 gilt für bestimmte sanierte Gebäude. Jede Vergünstigung hat einen Auslaufplan und einen gebäudespezifischen Qualifikationsstatus, der im Offering Plan und in der aktuellsten Steuerbescheinigung zu verifizieren ist.
Welche Closing Costs fallen bei einer Eigentumswohnung in Manhattan an?
Die üblichen Closing Costs auf Käuferseite betragen 2% bis 4% des Kaufpreises und umfassen die Grunderwerbsteuern von NYC und NYS (bei Sponsorenverkäufen häufig vom Käufer übernommen), die Mansion Tax (1% oberhalb von $1M mit progressiven Stufen oberhalb von $2M), Title Insurance, das Honorar des Käuferanwalts, die Mortgage Recording Tax bei Kreditfinanzierung sowie anteilig abgerechnete Common Charges und Grundsteuern.
Sind Common Charges dasselbe wie HOA-Gebühren?
Nein. Eigentumswohnungen in Manhattan verwenden den Begriff „Common Charges“, nicht HOA-Gebühren. Common Charges finanzieren den Gebäudebetrieb, das Personal, die Gemeinschaftseinrichtungen und die Rücklagen. Die Grundsteuern werden von NYC separat erhoben und sind nicht Teil der Common Charges.
Wie wird Manhattan Miami bei Transaktionen in Manhattan vergütet?
Bei Neubaukäufen auf Sponsorenseite zahlt der Bauträger die Käufermaklerprovision an Manhattan Miami. Die Käufervertretung ist für den Käufer mit keinerlei eigenen Kosten verbunden. Bei Transaktionen am Wiederverkaufsmarkt werden die Provisionsregelungen bei Mandatsbeginn offengelegt.