Sind Abschlusskosten in NYC oder in Miami höher?
Ja – beim Wiederverkauf von condos sind die Abschlusskosten für Käufer in NYC in nahezu jedem Szenario deutlich höher als in Miami. Ein NYC-condo-Käufer, der einen Wiederverkauf über 2 Mio. USD finanziert, kann mit Abschlusskosten von etwa 3–5% rechnen, gegenüber rund 1,5–2,5% bei einem vergleichbaren Wiederverkauf in Miami. Die Hauptursachen sind die NYC mansion tax und die mortgage recording tax – beide existieren in Florida nicht.
Bei Neubauten ist es anders. Sowohl in NYC als auch in Miami können Sponsor-/Bauträgertransaktionen zusätzliche, vom Käufer zu tragende Kosten enthalten, etwa transfer-tax-Verpflichtungen, Working-Capital-Beiträge, Bauträgergebühren, Anlagen für die Eigentümergemeinschaft oder andere projektbezogene Abgaben. Daher sollten Abschlusskosten bei Neubauten transaktionsbezogen bewertet und nicht mit Annahmen aus dem Wiederverkauf verglichen werden.
Bei einem condo-Wiederverkauf für 2 Mio. USD mit 80% Finanzierung beträgt der Unterschied zwischen NYC und Miami rund 36.500 USD. Bei einem Wiederverkauf in bar für 10 Mio. USD kann die Differenz 321.500 USD übersteigen.
Für einen präziseren, szenariobasierten Vergleich nutzen Sie unseren interaktiven Abschlusskostenrechner, um Anschaffungskosten in beiden Märkten anhand Ihres konkreten Kaufpreises, der Finanzierung und des Objekttyps zu modellieren.
NYC vs. Miami: Abschlusskosten auf einen Blick
Wie vergleichen sich die Abschlusskosten in NYC und Miami? Hier ein kompakter Side-by-Side-Überblick darüber, was Käufer in jedem Markt typischerweise zahlen.
NYC vs. Miami: Anschaffungskosten-Analyse
Vergleichen Sie Abschlusskosten von Käufern in NYC und Miami. Verstehen Sie, wie Steuern, Eigentumsstruktur und Nutzung das Ergebnis beeinflussen. Modellieren Sie Luxus- und Ultra-Luxus-Akquisitionsszenarien.
Anschaffungskosten-Analyse
NYC & Miami – auf Stand der Steuer- und Gebührentarife 2026
Diese Szenarien spiegeln typische hochwertige Akquisitions- und Migrationsprofile zwischen NYC und Miami wider.
KaufpreisManhattan
Miami
Geschätzte jährliche Eigentümerkosten
Eigentümerkosten in Miami werden durch Versicherung und Servicelevel bestimmt, während die Kosten in Manhattan durch Personal und Gebäudestruktur geprägt sind, was zu besser planbaren Ausgaben führt.
- Unterscheidung zwischen condo- und co-op-Eigentum
- Co-op-Vorstand kann Käufer ablehnen
- Untervermietungs- und Mietbeschränkungen häufig
- Gebäude-Governance spielt eine bedeutende Rolle
- Überwiegend condo-Eigentumsstruktur
- Flexiblere Miet- und Eigentumsmodelle
- Weniger restriktive Genehmigungsverfahren
- Größere Variation der Hausordnungen je nach Gebäude
Kernerkenntnis: Für viele Käufer ist nicht der Kostenunterschied entscheidend, sondern die Planbarkeit. New York bringt höhere transaktionale Reibung im Vorfeld mit sich, während Miami mehr Variabilität in das laufende Eigentum und die langfristige Strategie verlagert.
Reale Kapitalszenarien
Illustrative Fünf-Jahres-Modellierung über drei typische Preissegmente. Jedes Szenario unterstellt moderate Fremdfinanzierung, vergleichbare Wohnungsgrößen je Markt und konzentriert sich auf den Trade-off zwischen geringerer Steuerreibung und höheren laufenden Eigentümerkosten.
5 Mio. USD Käufer – Manhattan vs. Miami
Annahme: Erwerb zu 5 Mio. USD mit moderater Fremdfinanzierung und fünfjähriger Haltedauer.
In Manhattan liegen die jährlichen Gesamteigentümerkosten typischerweise bei rund 120.000 USD, geprägt durch common charges und relativ stabile property taxes.
In Miami sind die Eigentümerkosten höher, oft etwa 220.000 USD pro Jahr, was höhere property taxes, Versicherungsexposition und service-getriebene Gebäudebewirtschaftung widerspiegelt.
Daraus ergeben sich rund 100.000 USD an zusätzlichen Carry-Kosten pro Jahr in Miami, also etwa 500.000 USD über fünf Jahre.
Der Wegfall der Einkommensteuer von New York State und New York City kann jedoch über denselben Zeitraum Steuerersparnisse von rund 2,5 Mio. USD erzeugen.
Nettoergebnis: Miami bleibt – auch nach höheren Eigentümerkosten – um rund 2,0 Mio. USD finanziell vorteilhaft.
10 Mio. USD Käufer – Manhattan vs. Miami
Im Bereich von 10 Mio. USD werden die Unterschiede bei den Eigentümerkosten deutlicher.
Eigentümerkosten in Manhattan summieren sich typischerweise auf rund 200.000 USD pro Jahr, während sie in Miami oft 350.000 bis 400.000 USD jährlich erreichen.
Daraus ergibt sich ein Carry-Kosten-Delta von rund 150.000–180.000 USD pro Jahr bzw. nahezu 900.000 USD über fünf Jahre.
Gleichzeitig kann der Wegfall der New Yorker Einkommensteuer in diesem Zeitraum zu rund 5 Mio. USD an Steuerersparnissen führen.
Nettoergebnis: Miami erzeugt nach Berücksichtigung der höheren Eigentümerkosten einen geschätzten finanziellen Nettovorteil von rund 4 Mio. USD.
25 Mio. USD Käufer – Manhattan vs. Miami
Bei 25 Mio. USD wird die Entscheidung strukturell statt marginal.
Eigentümerkosten in Manhattan liegen typischerweise zwischen 500.000 und 650.000 USD pro Jahr, während sie in Miami aufgrund größerer Wohnungen, höherer Versicherungskosten und service-intensiver Gebäude oft 900.000 USD oder mehr pro Jahr erreichen.
Daraus ergibt sich ein Carry-Kosten-Unterschied von rund 350.000–400.000 USD pro Jahr bzw. etwa 2 Mio. USD über fünf Jahre.
Der Wegfall der Einkommensteuern von New York State und New York City kann jedoch über denselben Zeitraum Ersparnisse von rund 15 Mio. USD bewirken.
Nettoergebnis: Miami bietet auch nach Berücksichtigung höherer Eigentümerkosten einen finanziellen Nettovorteil von rund 13 Mio. USD.
Kosten-Trade-off
Miami senkt die Steuerexposition, erhöht jedoch die Eigentümerkosten – vor allem durch höhere property taxes, Versicherungen und Servicelevel. Manhattan bedeutet umgekehrt höhere Transaktions- und Steuerreibung, dafür planbarere laufende Kosten.
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Die meisten Anfragen beziehen sich auf einen aktiven Erwerb oder eine kurz bevorstehende Akquisition.
NYC vs. Miami – Abschlusskosten: Vollständiger Side-by-Side-Vergleich
Eine umfassende Aufschlüsselung jeder Kostenkategorie für Käufer mit Angaben dazu, was Sie in jedem Markt zahlen und wo die wesentlichen Unterschiede liegen.
| Kategorie | NYC | Miami |
|---|---|---|
| Bandbreite Käufer-Abschlusskosten | 1.5–5%+ | 1–3.5% |
| Mansion / transfer tax beim Erwerb | 1–3,9% (9 Stufen) | Keine |
| Mortgage recording tax | ~1,8–1,925% des Darlehens | Keine (stattdessen intangible tax 0,2% + doc stamps 0,35% auf den Schuldschein) |
| Title insurance | ~0,45% des Preises + 0,35% des Darlehens | ~0,5% des Preises + 0,35% des Darlehens (Käufer zahlt in Miami-Dade) |
| Anwaltspflicht | Üblicherweise erforderlich | Optional (Abschluss bei Title-Gesellschaft Standard) |
| Bandbreite Anwaltskosten | $5,000 | $5,000 |
| Versteckte Kosten bei Neubauten | Käufer trägt häufig die transfer taxes des Verkäufers (1,825%+) | Bauträgergebühr (~1,5%), doc stamps und transfer taxes des Verkäufers werden oft auf den Käufer übertragen |
| Komplexität für ausländische Käufer | Strukturierung über Gesellschaften üblich; keine condo-Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit | Ausländerfreundlich, doch FL beschränkt Käufer aus bestimmten Ländern (SB 264) |
| Bundesstaatliche Einkommensteuer | Ja (NY State + NYC) | Keine |
| Ansatz bei property tax | Hohe Bewertungswerte | Homestead vs. Non-Homestead |
Wo NYC teurer ist
Die zwei größten Kostentreiber, die NYC-Abschlusskosten signifikant höher als die in Miami machen, sind die NYC mansion tax und die mortgage recording tax. Zusammen können sie 3%–5,8% auf den Kaufpreis eines finanzierten condo über 1 Mio. USD addieren. Miami kennt keine dieser Steuern.
Wo Miami teurer ist
Miami hat zwei Käuferkosten, die in NYC nicht existieren: die intangible tax (0,2% des Darlehensbetrags) und documentary stamps auf den Schuldschein (0,35% des Darlehensbetrags). Zusammen ergeben sie 0,55% des Darlehens – ein Bruchteil der NYC mortgage recording tax von 1,8%–1,925%. Auch die title-insurance-Tarife in Miami sind geringfügig höher als in NYC, der Unterschied ist jedoch minimal.
NYC mansion tax-Sätze vs. Miami
Die NYC mansion tax verwendet eine progressive Tarifstruktur mit 9 Stufen. Miami und der Bundesstaat Florida erheben keinerlei mansion tax. Hier der vollständige NYC mansion tax-Tarif zur Übersicht:
| Kaufpreis | NYC mansion tax-Satz | Steuer auf Höchstpreis | Pendant in Miami |
|---|---|---|---|
| Unter 1.000.000 USD | 0% | $0 | $0 |
| $1,000,000 – $1,999,999 | 1.00% | $10,000 – $19,999 | $0 |
| $2,000,000 – $2,999,999 | 1.25% | $25,000 – $37,499 | $0 |
| $3,000,000 – $4,999,999 | 1.50% | $45,000 – $74,999 | $0 |
| $5,000,000 – $9,999,999 | 2.25% | $112,500 – $224,999 | $0 |
| $10,000,000 – $14,999,999 | 3.25% | $325,000 – $487,499 | $0 |
| $15,000,000 – $19,999,999 | 3.50% | $525,000 – $699,999 | $0 |
| $20,000,000 – $24,999,999 | 3.75% | $750,000 – $937,499 | $0 |
| $25,000,000+ | 3.90% | $975,000+ | $0 |
NYC vs. Miami: Ein struktureller Vergleich
Beide Märkte verursachen Abschlusskosten, doch Struktur und Treiber dieser Kosten unterscheiden sich grundlegend. New York ist überwiegend steuergetrieben, während Miami vertragsgetrieben ist – das heißt, viele Kosten in Florida sind verhandelbar oder variieren je nach Transaktion.
1. Reibung im Vorfeld der Transaktion
New York City
- Höhere Käufer-Abschlusskosten (oft ~2–5%+)
- NYC mansion tax beginnt ab 1 Mio. USD+
- Mortgage recording tax (bei Finanzierung)
- Zusätzliche Anwalts- und gebäudebezogene Kosten
- Geringere Flexibilität bei der Kostenverteilung
NYC-Transaktionen werden stark durch Steuern und gesetzliche Kosten geprägt, was höhere Reibung im Vorfeld erzeugt.
Miami
- Niedrigere Käufer-Abschlusskosten (oft ~1–3%)
- Keine bundesstaatliche oder städtische Einkommensteuer
- Kosten getrieben durch Title, Versicherung und Verträge
- Verhandelbare Verteilung bestimmter Gebühren
- Mehr Variabilität je nach Transaktionsstruktur
Transaktionen in Miami sind flexibler; die Kosten ergeben sich eher aus Verhandlungen als aus festen Steuerstrukturen.
2. Laufende Eigentümerkosten
New York City
- Bundesstaatliche & lokale Einkommensteuer: bis zu ~14% bei höheren Einkommen
- Property tax basiert auf einem Bewertungssystem
- Co-op-Maintenance oder condo common charges
- Geringere Variation nach Wohnsitzstatus
Laufende Kosten werden durch die Einkommensbesteuerung und strukturierte Gebäudekosten geprägt.
Miami
- Keine bundesstaatliche oder städtische Einkommensteuer
- Property taxes basieren auf dem Marktwert
- Homestead vs. Non-Homestead beeinflusst Steuern erheblich
- Condo-Gebühren variieren stark je nach Gebäude und Service
Eigentümerkosten hängen stark von Nutzung und Struktur des Objekts ab.
New York und Florida verwenden grundlegend unterschiedliche Property-tax-Systeme. New York stützt sich auf Bewertungswerte, die nicht zwingend dem Marktpreis entsprechen, während Bewertungen in Florida enger an den Kaufwert geknüpft sind und im Zeitverlauf angepasst werden.
Während die nominalen Steuersätze in Miami höher sind, hängt die effektive Steuerlast von der Nutzung ab. Als Hauptwohnsitz (homestead) ausgewiesene Objekte können von reduzierten Steuern und gedeckelten Anstiegen profitieren, während Non-Homestead-Objekte effektiv höher besteuert werden.
3. Strukturelle Unterschiede: Kontrolle vs. Einschränkungen
New York City
- Co-op-Vorstände können Käufer genehmigen oder ablehnen
- Untervermietungs- und Mietbeschränkungen häufig
- Gebäude-Governance spielt eine zentrale Rolle
- Geringere Flexibilität für Investoren
Eigentum in NYC umfasst häufig zusätzliche Genehmigungs- und Kontrollebenen.
Miami
- Überwiegend condo-Eigentumsstruktur
- Flexiblere Miet- und Eigentumsstrukturen
- Weniger restriktive Genehmigungsverfahren
- Größere Unterschiede zwischen Gebäuden
Miami bietet mehr Flexibilität, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung auf Gebäudeebene.
Kernerkenntnis: Für viele Käufer ist nicht der Kostenunterschied entscheidend, sondern die Planbarkeit. New York bringt höhere transaktionale Reibung im Vorfeld mit sich, während Miami mehr Variabilität in das laufende Eigentum und die langfristige Strategie verlagert.
NYC vs. Miami: Kostenbeispiele im direkten Vergleich
Drei realistische Kaufszenarien zum Vergleich der gesamten Käufer-Abschlusskosten in jedem Markt. Alle Beträge basieren auf den Tarifen 2026.
Szenario A: Condo-Wiederverkauf 2.000.000 USD
80% Finanzierung – 1.600.000 USD Darlehensbetrag
2 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (NYC)
2 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (Miami)
Szenario B: 5.000.000 USD Neubau-Condo
75% Finanzierung – 3.750.000 USD Darlehen – Käufer zahlt transfer taxes des Verkäufers (NYC-Neubau-Usus)
5 Mio. USD Neubau-Condo (NYC)
5 Mio. USD Neubau-Condo (Miami)
Szenario C: 10.000.000 USD Luxus-Condo
Barkauf – keine Finanzierung
10 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (NYC, bar)
10 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (Miami, bar)
Welcher Markt ist für ausländische und Luxuskäufer günstiger?
Sowohl NYC als auch Miami ziehen erhebliches internationales Kapital an, doch die Transaktionskostenstruktur und die praktischen Aspekte unterscheiden sich auf eine Weise, die auf Größe relevant wird.
Vorteile in Miami
- Keine bundesstaatliche Einkommensteuer – Florida erhebt keine bundesstaatliche Einkommensteuer; New Yorks kombinierter State- und City-Satz erreicht bis zu 10,9%
- Niedrigere Transaktionskosten – keine NYC mansion tax, keine mortgage recording tax; Käuferkosten 1–3,5% gegenüber 1,5–5%+ in NYC
- Infrastruktur für ausländische Käufer – mehrsprachige Brokerages, internationale Bankbeziehungen und Vertrautheit mit Erwerben über Gesellschaften sind im Markt von Miami fest verankert
- Condotel- und Investmentflexibilität – viele Gebäude in Miami erlauben Kurzzeitvermietungen und Hotelprogramme und bieten Erlöspotenziale, die in NYC-condos meist nicht verfügbar sind
- Keine co-op-Vorstandsgenehmigung erforderlich – anders als bei NYC-co-ops (die ausländische Käufer häufig ablehnen oder US-basiertes Vermögen verlangen) erfordern condo-Käufe in Miami keine Vorstandsgenehmigung für den Abschluss
Vorteile in NYC
- Tiefere Liquidität im Wiederverkaufsmarkt – der etablierte Luxus-Wiederverkaufsmarkt in Manhattan verfügt über eine jahrzehntelange Erfolgsbilanz mit konstanter Käufernachfrage in den meisten Preissegmenten
- Stärkere langfristige Wertentwicklungshistorie – Premium-Lagen in Manhattan haben eine widerstandsfähige langfristige Wertentwicklung gezeigt, insbesondere in Trophy-Gebäuden und mit Park-Blick
- Größere co-op-/condo-Vielfalt – NYC bietet ein breiteres Spektrum, darunter co-ops, condos, condops und townhouses
- Keine eigentumsrechtlichen Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit – NYC-condos kennen keine Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit oder Herkunftsland des Käufers. Floridas Recht (SB 264, in Kraft seit 2023) untersagt chinesischen Staatsangehörigen und Unternehmen den Erwerb von Wohnimmobilien im Bundesstaat, mit sehr eingeschränkten Ausnahmen. Käufer aus Russland, Kuba, Venezuela, Syrien, Iran und Nordkorea unterliegen Beschränkungen in der Nähe militärischer Einrichtungen. Für betroffene Käufer ist NYC der zugänglichere Markt
- Etablierte kulturelle und institutionelle Anziehungskraft – für Käufer, die Nähe zu globalen Finanz-, Kunst- und Bildungszentren suchen, bleibt NYC ein zentraler Markt
Wofür sollten ausländische Käufer in beiden Märkten budgetieren?
Kosten für die Strukturierung über Gesellschaften sind in beiden Märkten ähnlich und liegen typischerweise bei 3.000–8.000 USD für die LLC-Gründung und Operating-Agreements. In beiden Märkten nutzen ausländische Käufer häufig LLCs oder Trusts zur Diskretion und Nachlassplanung.
FIRPTA gilt in beiden Märkten beim Wiederverkauf gleichermaßen. Der Foreign Investment in Real Property Tax Act verlangt einen Steuereinbehalt in Höhe von 15% des Bruttoverkaufspreises, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft. Dies ist eine bundesrechtliche Vorgabe, die unabhängig davon greift, ob das Objekt in New York oder Florida liegt. Der Einbehalt ist nach Abgabe einer US-Steuererklärung erstattungsfähig, wenn die tatsächliche Steuer geringer ist als der einbehaltene Betrag.
Miamis property-tax-Satz für Non-Homestead-Objekte liegt über dem Homestead-Satz. Ausländische Käufer (und allgemein Zweitwohnsitz-Käufer) qualifizieren sich nicht für Floridas homestead exemption, was property-tax-Sätze von etwa 2% des Bewertungswerts gegenüber 1,2–1,5% bei homestead-Objekten bedeuten kann. Eine Befreiung speziell für ausländische Käufer existiert nicht.
Wie vergleichen sich die laufenden Carry-Kosten zwischen NYC und Miami?
Abschlusskosten sind eine einmalige Ausgabe. Laufende Carry-Kosten – property taxes, Maintenance, Versicherung – beeinflussen die gesamten Eigentümerkosten Monat für Monat.
| Laufende Kosten | NYC | Miami |
|---|---|---|
| Property tax (effektiver Satz) | Condos: ~0,8–1,2% des Marktwerts (Bewertungs-Caps halten Sätze niedriger) | Homestead: ~1,2–1,5%; Non-Homestead: ~1,8–2,2% des Bewertungswerts |
| Common charges / HOA | 1,50–3,00+ USD pro sq ft/Monat (Luxusgebäude höher) | 0,80–2,00+ USD pro sq ft/Monat (in der Regel mehr Annehmlichkeiten enthalten) |
| Wohngebäudeversicherung | 2.000–5.000 USD/Jahr (geringeres Hurrikanrisiko) | 5.000–15.000+ USD/Jahr (Risikoprämien für Hurrikan und Hochwasser) |
| Bundesstaatliche Einkommensteuer | Bis zu 10,9% (NY State + NYC kombiniert) | 0% |
| Kapitalertragsteuer (bundesstaatlich) | Bis zu 10,9% | 0% |
NYC co-ops: Niedrigere Abschlusskosten, Miami bleibt aber im Vorteil
NYC-co-ops haben niedrigere Abschlusskosten als NYC-condos, weil sie von der mortgage recording tax und der title insurance befreit sind. Doch wie schneiden co-op-Abschlusskosten gegenüber Miami ab?
Es ist zutreffend, dass NYC-co-op-Käufe einen Abschlusskosten-Vorteil gegenüber NYC-condos haben. Da co-op-Transaktionen den Erwerb von Anteilen einer Gesellschaft statt von Immobilien bedeuten, sind Käufer von der mortgage recording tax befreit (Ersparnis von 1,8%–1,925% des Darlehens) und benötigen keine title insurance (Ersparnis von 5.000–15.000+ USD). Ein finanzierter co-op-Kauf über 1 Mio. USD verursacht typischerweise 2%–3% Abschlusskosten, gegenüber 3%–5% bei einem vergleichbaren condo.
Doch selbst mit dieser Ersparnis sind die Abschlusskosten in Miami in den meisten Szenarien weiterhin niedriger – und hier die Gründe:
| Kostenkomponente | NYC co-op (2 Mio. USD, 80% LTV) | Miami condo (2 Mio. USD, 80% LTV) |
|---|---|---|
| NYC mansion tax | $25,000 (1.25%) | $0 |
| Mortgage recording tax | 0 USD (befreit) | $0 (N/A) |
| Title insurance | 0 USD (nicht anwendbar) | $15,600 |
| Intangible tax + doc stamps | $0 | $8,800 |
| Anwaltskosten | $5,000 | $5,000 |
| Bewerbungs- / HOA-Gebühren | $1,500 | $1,500 |
| Sonstiges / Eintragung | $2,500 | $500 |
| Geschätzte Gesamtsumme | ~$34,000 (1.7%) | ~$31,400 (1.6%) |
Im Preissegment um 2 Mio. USD fällt die Differenz zwischen NYC-co-op und Miami-condo bescheiden aus (~2.600 USD). Doch der Unterschied wächst bei höheren Preisen drastisch, weil die NYC mansion tax progressiv steigt. Bei 5 Mio. USD beträgt allein die mansion tax 112.500 USD – eine Belastung, die sowohl für NYC-co-ops als auch für condos gilt, in Miami jedoch keine Entsprechung hat.
Wie viel können Sie bei 25 Mio. USD sparen?
In höheren Preissegmenten wird die Abschlusskosten-Lücke zwischen NYC und Miami außergewöhnlich. Hier die Rechnung für einen Barkauf zu 25.000.000 USD.
25 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (NYC, bar)
25 Mio. USD Wiederverkauf-Condo (Miami, bar)
Warum sind Abschlusskosten in NYC höher?
Die Abschlusskosten-Lücke zwischen NYC und Miami ist keine Frage der Marktbedingungen. Sie ist im regulatorischen und steuerlichen Rahmen jedes Bundesstaats verankert.
NYC erhebt mehrere käuferseitige Steuern, die in Miami keine Entsprechung haben:
- NYC mansion tax (bis zu 3,9%): Eine progressive Steuer auf alle Wohnimmobilienkäufe ab 1 Mio. USD. Florida kennt in keinem Preissegment eine Entsprechung.
- Mortgage recording tax (~1,8%–1,925% des Darlehensbetrags): Eine New York-spezifische Steuer auf neue Hypotheken. Floridas Pendant ist deutlich niedriger – intangible tax mit 0,2% plus doc stamps auf den Schuldschein mit 0,35%, insgesamt rund 0,55%.
- Kostenverlagerung bei Neubauten: Bei NYC-Sponsorverkäufen trägt der Käufer üblicherweise die NYC- und NYS-transfer-taxes des Verkäufers (zusammen bis zu ~2,075%). Auch in Miami zahlen Neubaukäufer Zusatzkosten, jedoch in geringerem Umfang.
Zusammen führen diese strukturellen Unterschiede dazu, dass ein NYC-Käufer beim gleichen Kaufpreis 2–4 Prozentpunkte mehr an Abschlusskosten zahlen kann als ein Käufer in Miami. Der Unterschied ist nicht zyklisch – er besteht in jedem Marktumfeld.
Für die aktive Bestandsseite des NYC-Steuerstacks – Sponsor-Einheiten, 421-a-Gebäude und kürzlich fertiggestellte Manhattan-Türme – erkunden Sie NYC-Neubauten.
Transaktionsreibung: Eintritts- und Austrittskosten im Vergleich
Abschlusskosten sind nur eine Seite der Gleichung. Was kostet der Verkauf?
Bei der Bewertung von Immobilien als Investment zählen sowohl die Eintritts- als auch die Austrittskosten. Miami bietet auf beiden Seiten der Transaktion Vorteile:
Roundtrip-Transaktionskosten
Roundtrip-Transaktionskosten
Über die Abschlusskosten hinaus: Die finanzielle Wirkung über 5 Jahre
Abschlusskosten sind ein einmaliges Ereignis. Die strukturellen Unterschiede zwischen NYC und Miami summieren sich jedoch über die Zeit.
Für einkommensstarke Käufer ist der bedeutendste laufende Kostenunterschied die bundesstaatliche Einkommensteuer:
- New York: Kombinierter State- + City-Einkommensteuersatz kann für Spitzenverdiener 12,7% übersteigen (10,9% State + 3,876% NYC).
- Florida: 0% bundesstaatliche Einkommensteuer.
Für einen Haushalt mit 2.000.000 USD Jahreseinkommen beträgt allein die Differenz bei der bundesstaatlichen Einkommensteuer rund 215.000–255.000 USD pro Jahr. Über fünf Jahre überschreitet das 1 Mio. USD an Ersparnissen – und stellt die einmalige Abschlusskosten-Differenz in den Schatten.
1031 Exchange: Kapitalumschichtung von NYC nach Miami
Viele Investoren nutzen 1031 Exchanges, um Kapitalertragsteuern bei der Kapitalverlagerung zwischen Märkten aufzuschieben.
Ein 1031 Exchange erlaubt einem Investor den Verkauf einer Investmentimmobilie und die Reinvestition der Erlöse in eine „like-kind“-Immobilie, wobei die bundesstaatliche Kapitalertragsteuer (typischerweise 15–20% zuzüglich der 3,8% net investment income tax) aufgeschoben wird. Für Investoren, die Kapital von NYC nach Miami umschichten, ist die Rechnung überzeugend:
- Kapitalertragsteuern beim NYC-Verkauf aufschieben (potenziell 200.000–1.000.000+ USD bei wertgesteigerten NYC-Objekten)
- Eintritt in Miami zu niedrigeren Transaktionskosten (1–3,5% vs. 3–7%+ in NYC)
- Profit von Floridas Null-Einkommensteuer auf künftige Mieteinnahmen
- Neustart der Abschreibungsuhr auf der Ersatzimmobilie
Der 1031 Exchange unterliegt strengen Fristen (45 Tage zur Identifikation der Ersatzobjekte, 180 Tage bis zum Abschluss), und das Objekt muss zu Investmentzwecken gehalten werden – nicht zur privaten Nutzung. Ein qualified intermediary muss die Erlöse während des Tausches verwahren.
Abschlusskosten als Teil einer breiteren Strategie
Mit einem Hintergrund im Rechnungswesen bewerten wir nicht nur Transaktionskosten, sondern auch, wie diese Kosten langfristige Investmentergebnisse über Märkte hinweg beeinflussen. Jeder Erwerb hat Implikationen für Capital-Gains-Positionierung, Strukturierung über Gesellschaften, Abschreibungspläne und Nachlassplanung.
Wenn wir für einen Klienten eine Abschlusskosten-Pro-forma erstellen, ist das keine schlichte Posten-für-Posten-Schätzung – sondern eine Komponente einer breiteren Finanzanalyse, die die gesamten Kosten von Akquisition, Halten und schließlich Veräußerung in jedem Markt berücksichtigt. Das ist der Unterschied zwischen einem Broker und einem Berater.
NYC vs. Miami – Abschlusskosten FAQ
Fundierte Antworten auf die häufigsten Fragen, die Käufer beim Vergleich der Abschlusskosten zwischen New York City und Miami stellen.
Wie viel günstiger sind Abschlusskosten in Miami vs. NYC?
Abschlusskosten in Miami liegen für Käufer typischerweise zwischen 1,2%–3,5% des Kaufpreises, in NYC zwischen 1,5%–5% oder mehr. Bei einem condo-Kauf für 2 Mio. USD mit Finanzierung kann ein NYC-Käufer rund 75.000–85.000 USD an Abschlusskosten erwarten, ein Miami-Käufer rund 28.000–40.000 USD – eine Ersparnis von etwa 35.000–55.000 USD. Die Ersparnis wächst in höheren Preissegmenten erheblich, da die NYC mansion tax (1%–3,9%) in Miami nicht existiert und die NYC mortgage recording tax (1,8%–1,925%) in Florida keine Entsprechung hat.
Hat Miami eine mansion tax?
Nein. Miami und der Bundesstaat Florida erheben weder eine mansion tax noch eine vergleichbare progressive Erwerbssteuer für Käufer. Demgegenüber erhebt NYC eine mansion tax zwischen 1% und 3,9% auf alle Wohnimmobilienkäufe ab 1 Mio. USD. Allein diese Steuer kann einen NYC-Käufer 10.000 USD bei 1 Mio. USD Kaufpreis kosten, 25.000 USD bei 2 Mio. USD, 112.500 USD bei 5 Mio. USD oder 325.000 USD bei 10 Mio. USD. Das Fehlen einer mansion tax zählt zu den wichtigsten Kostenvorteilen eines Erwerbs in Miami.
Wer trägt die Abschlusskosten in Miami vs. NYC?
In beiden Märkten werden die Abschlusskosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, doch die Verteilung unterscheidet sich. In NYC tragen Käufer NYC mansion tax, mortgage recording tax, title insurance und Anwaltskosten (insgesamt 1,5%–5%+); Verkäufer zahlen transfer taxes und Provision. Bei Wiederverkaufstransaktionen in Miami tragen Verkäufer üblicherweise die documentary stamp tax (1,05%) und Provision; Käufer zahlen title insurance, intangible tax (0,2%), doc stamps auf den Schuldschein (0,35%) und Anwaltskosten. Bei Neubauten in Miami trägt der Käufer häufig die documentary stamp tax und eine Bauträgergebühr, was die Käuferkosten auf 2,5%–3,5% erhöht.
Ist title insurance in beiden Städten erforderlich?
Title insurance ist sowohl in NYC- als auch in Miami-condo-Käufen Standard. In NYC trägt der Käufer typischerweise sowohl die owner’s title policy als auch die lender’s policy (bei Finanzierung). In Miami-Dade County trägt der Verkäufer bei Wiederverkaufstransaktionen üblicherweise die owner’s title policy, der Käufer die lender’s policy. Bei Neubauten in beiden Märkten zahlt typischerweise der Käufer die title insurance. Title-insurance-Tarife werden von jedem Bundesstaat reguliert und sind generell vergleichbar; NYC-Tarife liegen tendenziell etwas höher. Beachten Sie, dass NYC-co-op-Käufe keine title insurance erfordern, da sie Anteile an einer Gesellschaft betreffen, nicht Immobilien.
Was ist FIRPTA und betrifft es ausländische Käufer?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) ist ein Bundesgesetz, das in NYC und Miami gleichermaßen gilt. Es verlangt, dass beim Verkauf von US-Immobilien durch eine ausländische Person der Käufer 15% des Bruttoverkaufspreises einbehält und an die IRS abführt. FIRPTA erhöht die Abschlusskosten des Käufers beim Erwerb nicht – es greift, wenn der ausländische Eigentümer später verkauft. Allerdings sollten ausländische Käufer in beiden Märkten zusätzliche Rechts- und Steuerstrukturierungskosten (5.000–15.000 USD) einplanen und sich bewusst sein, dass FIRPTA-Einbehalt beim Wiederverkauf greift. Der Einbehalt ist nach Abgabe einer US-Steuererklärung erstattungsfähig.
Kann ich in NYC ein CEMA nutzen, um Kosten zu senken?
Ja. Ein CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) erlaubt NYC-condo-Käufern, den bestehenden Hypothekensaldo des Verkäufers für die Berechnung der mortgage recording tax zu „übernehmen“. Statt 1,925% auf den vollen Darlehensbetrag zahlen Sie nur auf die Differenz zwischen Ihrem neuen Darlehen und dem verbleibenden Saldo des Verkäufers. Beispiel: Bei einer Hypothek von 1,5 Mio. USD und einem Restdarlehen des Verkäufers von 1 Mio. USD beträgt die Ersparnis rund 19.250 USD. CEMA ist jedoch nur für condos verfügbar (nicht für co-ops), nimmt 60–90 Tage in Anspruch und erfordert die Mitwirkung des Kreditgebers. Selbst mit einem CEMA übersteigen NYC-Abschlusskosten in der Regel weiterhin die Abschlusskosten in Miami, da die NYC mansion tax – die größte Einzelposition – nicht reduziert werden kann.
Gibt es Abschlusskosten, die nur in Miami anfallen?
Ja. Miami hat zwei Käufer-Abschlusskosten, die in NYC nicht existieren: die intangible tax (0,2% des Darlehensbetrags) und documentary stamps auf den Schuldschein (0,35 USD pro 100 USD des Darlehens, also 0,35%). Diese Steuern werden vom Bundesstaat Florida auf neue Hypotheken erhoben. Sie sind jedoch deutlich niedriger als die NYC mortgage recording tax (1,8%–1,925%). Beispiel: Bei einer Hypothek von 1,6 Mio. USD belaufen sich Miamis kombinierte intangible tax und doc stamps auf den Schuldschein auf 8.800 USD, während die NYC mortgage recording tax 30.800 USD wäre – eine Differenz von 22.000 USD. Barkäufer in Miami zahlen praktisch keine eigenen Käufersteuern.
Sollte ich einen condo oder co-op kaufen, um NYC-Abschlusskosten zu minimieren?
Co-ops haben in NYC niedrigere Abschlusskosten, weil Käufer von der mortgage recording tax befreit sind (Ersparnis von 1,8%–1,925% des Darlehens) und keine title insurance benötigen. Ein finanzierter co-op-Kauf über 1 Mio. USD verursacht typischerweise 2%–3% Abschlusskosten gegenüber 3%–5% bei einem vergleichbaren condo. Doch selbst mit den niedrigeren co-op-Abschlusskosten sind die Abschlusskosten in Miami in der Regel weiterhin niedriger, da Miami keine mansion tax kennt (die in NYC für co-ops und condos gleichermaßen gilt). Hinzu kommen erhebliche Lifestyle-Einschränkungen bei co-ops: strengere Untervermietungsregeln, Genehmigungspflicht durch den Vorstand und Beschränkungen für LLC-Eigentum.
Welcher Markt ist für ausländische Käufer günstiger – NYC oder Miami?
Miami ist für ausländische Käufer aus Sicht von Transaktionskosten und Praktikabilität meist günstiger. Miami hat keine bundesstaatliche Einkommensteuer, niedrigere Abschlusskosten, etablierte mehrsprachige Brokerages, internationale Bankbeziehungen und eine breite Vertrautheit mit Erwerben über Gesellschaften. NYC bietet tiefere Liquidität im Wiederverkaufsmarkt und mehr Produktvielfalt (co-ops, condos, townhouses), doch co-ops – die einen großen Teil des NYC-Bestands ausmachen – schränken ausländische Käufer häufig ein oder verlangen erhebliches US-basiertes Vermögen. Beide Märkte kennen keine gesetzlichen Beschränkungen ausländischen Eigentums an condos. Die Kosten für die Strukturierung über Gesellschaften sind in beiden Märkten vergleichbar (3.000–8.000 USD), und FIRPTA gilt beim Wiederverkauf gleichermaßen.
Wie vergleichen sich die laufenden Carry-Kosten zwischen NYC und Miami?
Laufende Carry-Kosten unterscheiden sich deutlich. NYC-condo-property-taxes liegen prozentual am Marktwert tendenziell niedriger (~0,8–1,2%) wegen der Bewertungs-Caps, doch die monatlichen common charges können hoch ausfallen (1,50–3,00+ USD pro sq ft). Property taxes in Miami sind für Non-Homestead-Eigentümer höher (~1,8–2,2% des Bewertungswerts), und Versicherungskosten sind aufgrund des Hurrikanrisikos spürbar erhöht (5.000–15.000+ USD/Jahr). Allerdings ist der bedeutendste laufende Kostenunterschied die bundesstaatliche Einkommensteuer: Florida hat keine, während New Yorks kombinierter State- und City-Satz 10,9% erreicht. Für einkommensstarke Käufer überwiegt allein dieser Faktor in der Regel alle anderen Carry-Kosten-Differenzen zusammen.
Wie viel können Sie bei 25 Mio. USD beim Kauf in Miami vs. NYC sparen?
Bei einem Barkauf von 25 Mio. USD zahlt ein NYC-Käufer rund 1.097.000 USD an Abschlusskosten (4,4%), maßgeblich getrieben durch die mansion tax von 3,9% (975.000 USD). Ein Miami-Käufer zahlt rund 132.500 USD (0,5%), da Florida keine mansion tax kennt und der Verkäufer beim Wiederverkauf die documentary stamps trägt. Die Differenz beträgt rund 964.500 USD allein bei den Abschlusskosten – ohne Berücksichtigung von Floridas Null-Einkommensteuer.
Kann ich einen 1031 Exchange nutzen, um Kapital von NYC nach Miami zu verlagern?
Ja. Ein 1031 Exchange erlaubt Investoren den Verkauf einer NYC-Investmentimmobilie und die Reinvestition der Erlöse in eine Miami-Investmentimmobilie unter Aufschub der bundesstaatlichen Kapitalertragsteuer. Der Tausch unterliegt strengen Fristen: 45 Tage zur Identifikation der Ersatzobjekte und 180 Tage bis zum Abschluss. Das Objekt muss zu Investmentzwecken gehalten werden (nicht privat genutzt), und ein qualified intermediary muss die Erlöse verwahren. Diese Strategie kann 200.000–1.000.000+ USD an Kapitalertragsteuern aufschieben und gleichzeitig den Eintritt in Miamis kostengünstigeren, einkommensteuerfreien Markt ermöglichen. Konsultieren Sie vor dem Vorgehen einen CPA und einen qualified intermediary.
Wie hoch sind die gesamten Roundtrip-Transaktionskosten in NYC vs. Miami?
Die kombinierten Roundtrip-Kosten (Kauf + Verkauf) liegen bei 10–15% in NYC gegenüber 7–10,5% in Miami. Die höheren käuferseitigen Steuern in NYC (NYC mansion tax, mortgage recording tax) und die verkäuferseitigen transfer taxes erzeugen deutlich mehr Transaktionsreibung. Diese Differenz von 3–5 Prozentpunkten ist besonders relevant für Investoren mit drei- bis fünfjährigen Haltedauern oder solche, die Kapital zwischen Märkten umschichten.
Was sind die versteckten Kosten beim Kauf eines Neubau-Condo in jedem Markt?
Bei NYC-Neubauten tragen Käufer üblicherweise die transfer taxes des Verkäufers (NYC transfer tax 1%–1,425% plus NYS transfer tax 0,4%–0,65%), was bei einem Erwerb von 5 Mio. USD rund 103.750 USD zu den Käuferkosten addiert. Dies ist die größte einzelne „versteckte“ Kostenposition und einzigartig für Neubautransaktionen. Bei Miami-Neubauten tragen Käufer typischerweise die documentary stamp tax (1,05%) und eine Bauträgergebühr (~1,5%), die beim Wiederverkauf üblicherweise der Verkäufer trägt. Bei demselben Erwerb von 5 Mio. USD addieren sich diese auf rund 127.500 USD. Die Neubau-Prämie existiert in beiden Märkten, doch die Abschlusskosten bei NYC-Neubauten sind insgesamt deutlich höher, da auch die NYC mansion tax und die mortgage recording tax greifen.
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