Q1 2026 · By Anthony Guerriero · Updated April 2026
Die Geschichte des Miami-Eigentumswohnungsmarkts hat still ihre Form verändert. Zwei Jahre lang war die einzige Frage, die zählte, wohin die Preise gehen. Sie zählt weiterhin, und die Antwort lautet, dass der Druck im Jahresvergleich nachlässt, während der Markt von Monat zu Monat schwach bleibt. Darüber liegt nun eine zweite Frage, und für einen wachsenden Teil der Gebäude entscheidet sie darüber, ob eine Einheit überhaupt verkauft wird: Lässt sich dieses konkrete Gebäude finanzieren, versichern und mit ausreichenden Rücklagen ausstatten.
Beginnen wir beim Preisbild, und nehmen wir beide Hälften. Im Juli 2026 lag der Median für bestehende Eigentumswohnungen in Miami-Dade bei $400,000, 1.48% unter dem Vorjahr. Das ist ein spürbar geringerer Rückgang als die 3.15% im Juni. Im selben Atemzug fiel das Niveau selbst von $431,000 im Juni auf $400,000 im Juli, und jede Verhandlungskennzahl begünstigt weiterhin Käufer: 12 Monate Angebotsreichweite, 86 Tage im Median vom Angebot bis zum Vertrag gegenüber 65 im Vorjahr und Verkäufer, die 93% des ursprünglichen Angebotspreises erhalten. Das Tempo des Rückgangs verlangsamt sich. Stabilisiert haben sich die Preise nicht. Beides trifft zu, und ich werde das eine nicht ohne das andere veröffentlichen.
Wirklich verändert hat sich in diesem Sommer die Infrastruktur im Hintergrund. Am 3. August haben Fannie Mae und Freddie Mac die Prüfwege Limited Review und Streamlined Review für etablierte Eigentumswohnungsprojekte abgeschafft, sodass die meisten konventionellen Darlehen für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als zehn Einheiten nun eine vollständige Projektprüfung erfordern. Die Anforderungen an die Rücklagen steigen am 4. Januar 2027 erneut. Dem gegenüber steht, mit weit weniger Aufmerksamkeit als die Finanzierungsseite erhalten hat, dass die Versicherungskosten erstmals seit Jahren sinken. Diese beiden Strömungen laufen in entgegengesetzte Richtungen, und welche dominiert, hängt ganz vom Gebäude ab, in dem Sie kaufen.
Konkret, für bestehende Eigentumswohnungen im Miami-Dade County im Juli 2026: Der mittlere Verkaufspreis lag bei $400,000, rund 1.5% unter dem Vorjahr, was ein geringerer Rückgang ist als die 3.15% im Juni. Es wurden mehr Eigentumswohnungen verkauft, 1,026 gegenüber 921 im Vorjahr. Weniger stehen zum Verkauf, 11,324 gegenüber 12,838, der sechste monatliche Rückgang in Folge. Der Verband weist für bestehende Eigentumswohnungen eine Angebotsreichweite von 12 Monaten aus, was nach seiner eigenen Definition eines ausgeglichenen Marktes von sechs bis neun Monaten ein Käufermarkt ist. Alle Zahlen beziehen sich auf Miami-Dade County, ausschließlich bestehende Eigentumswohnungen, aus der Veröffentlichung von MIAMI REALTORS und RWorld für Juli 2026, erschienen am 17. August 2026.
Nein, und der am häufigsten angeführte Beleg für einen Einbruch hat sich inzwischen umgekehrt. Das Einbruchsargument ruhte stets darauf, dass sich der Bestand auftürmt. Der Bestand an Eigentumswohnungen in Miami-Dade ist nun sechs Monate in Folge gefallen, auf 11,324 Angebote im Juli 2026, 11.79% unter dem Vorjahreswert von 12,838. Das waren die ersten Rückgänge seit Juli 2023. Die Verkäufe stiegen im selben Monat um 11.4% gegenüber dem Vorjahr, und die Verkäufe von Eigentumswohnungen in Miami-Dade sind nun in neun der vergangenen elf Monate gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
So sieht kein Einbruch aus. So sieht ein Markt aus, der eine Neubewertung durcharbeitet: Volumina erholen sich, das Angebot wird abgebaut, die Preise geben mit abnehmendem Tempo nach, und die Vermarktungsdauer verlängert sich. Die Tage vom Angebot bis zum Vertrag stiegen von 65 auf 86 und die Tage bis zum Abschluss von 107 auf 125. Verkäufer erhalten 93% des ursprünglichen Angebotspreises. Käufer haben Verhandlungsmacht, und sie sollten sie nutzen. Aber Verhandlungsmacht ist kein Zusammenbruch.
Ich füge eine Einschränkung gegen mein eigenes Argument an. Das Dollarvolumen im Segment der Eigentumswohnungen fiel um 8.45% gegenüber dem Vorjahr auf $707 Millionen, obwohl die Stückzahlen um 11.4% stiegen. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Transaktion kleiner ausfiel, was zu einer Verschiebung hin zu niedrigeren Preisbändern passt, wobei die Zahlen allein nicht trennen, wie viel davon auf den Mix und wie viel auf den Preis entfällt. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen im Band zwischen $400,000 und $500,000 stiegen um 12.6%. Zumindest ein Teil der Verbesserung beim Schlagzeilenrückgang könnte also Zusammensetzung und nicht Werterholung sein, und wer Ihnen sagt, der Eigentumswohnungsmarkt in Miami habe seinen Boden gefunden, gibt eine Prognose ab und berichtet keine Messung.
Eine Sache sei noch klar gesagt, weil es eine Einordnung ist, die gerne wiederholt wird. Die Juli-Veröffentlichung des Verbands schreibt, „der Bestand an Eigentumswohnungen geht im Jahresvergleich zurück, was Aufwärtsdruck auf die Preise erzeugen wird“, und zwar im selben Dokument, das eine Angebotsreichweite von 12 Monaten und einen fallenden Median ausweist. Ich verwende auf dieser Seite durchgehend Daten von MIAMI REALTORS, weil es der beste verfügbare Datensatz auf County-Ebene ist. Deren Einordnung übernehme ich nicht. Zwölf Monate Angebotsreichweite sind nach der verbandseigenen Definition von sechs bis neun Monaten ein Käufermarkt.
| Kennzahl | Juli 2026 | Einordnung |
|---|---|---|
| Mittlerer Verkaufspreis | $400,000 (-1.48% ggü. Vorjahr) | Der Rückgang verengt sich gegenüber den -3.15% im Juni, doch das Niveau fiel von $431,000 im Juni. |
| Abgeschlossene Verkäufe | 1,026 (+11.4% ggü. Vorjahr) | In neun der vergangenen elf Monate gestiegen. Das Volumen erholt sich. |
| Dollarvolumen | $707 Mio. (-8.45% ggü. Vorjahr) | Fällt, während die Stückzahlen steigen; der Mix hat sich also zu niedrigeren Preisbändern verschoben. |
| Aktiver Bestand | 11,324 (-11.79% ggü. Vorjahr) | Sechster monatlicher Rückgang in Folge. Das widerlegt die These vom Angebotsstau. |
| Angebotsreichweite | 12 Monate | Ein Käufermarkt nach der verbandseigenen Definition von sechs bis neun Monaten. |
| Tage, Angebot bis Vertrag | 86 (nach 65) | Drei zusätzliche Vermarktungswochen gegenüber dem Vorjahr. Tage bis zum Abschluss 125, nach 107. |
| Anteil am ursprünglichen Angebotspreis | 93% | Echter Verhandlungsspielraum, anders als bei Einfamilienhäusern mit 96%. |
| Baranteil | 47.5% | Nahezu die Hälfte der Verkäufe von Eigentumswohnungen umgeht das Finanzierungsproblem vollständig. |
Abgrenzungshinweis. Jede Zahl oben bezieht sich auf Miami-Dade County, ausschließlich bestehende Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser in Miami-Dade sind ein anderer Markt mit einer Angebotsreichweite von 4.8 Monaten, einem Verkäufermarkt und einem Median von $685,000, ein Plus von 3.79%. County-weite Zahlen, die beides kombinieren, und Zahlen für die fünf Countys Südfloridas werden dieser Tabelle nicht entsprechen und sollten nicht mit ihr verglichen werden.
Das ist die folgenreichste Änderung des Jahres für den finanzierten Käufer, und sie ist der Käuferöffentlichkeit weit weniger sorgfältig erklärt worden, als sie es verdient. Fannie Maes Lender Letter LL-2026-03 und Freddie Macs Bulletin 2026-C, beide vom 18. März 2026, haben die Prüfwege Limited Review und Streamlined Review für etablierte Eigentumswohnungsprojekte abgeschafft. Für Darlehensanträge mit Datum ab dem 3. August 2026 ist bei konventioneller Finanzierung in etablierten Eigentumswohnungsprojekten mit mehr als zehn Einheiten grundsätzlich eine vollständige Projektprüfung erforderlich; die verkürzten Prüfwege, auf die sich viele Akten in Südflorida zuvor stützten, stehen damit nicht mehr zur Verfügung.
Eine vollständige Prüfung bedeutet, dass der Darlehensgeber die Eigentümergemeinschaft selbst prüft: Haushalt, Rücklagenfinanzierung, aufgeschobene Instandhaltung, Rechtsstreitigkeiten, Versicherung und den Anteil der von Investoren gehaltenen Einheiten. In einem Markt wie Südflorida mit einem großen Bestand älterer Gebäude, die Rücklagenpflichten und Sonderumlagen tragen, wird damit die finanzielle Verfassung eines Gebäudes zur Finanzierungsbedingung. Verbände baten um Erleichterung. Die Community Home Lenders of America, das Community Associations Institute und die National Association of Mortgage Brokers schrieben am 8. Juli 2026 gemeinsam an die Federal Housing Finance Agency mit der Bitte, die Regeln zu verschieben oder zu ändern. Es wurde kein Aufschub gewährt, und die Änderung trat planmäßig in Kraft.
Shant Banosian, Präsident von Rate Mortgage, benannte die praktische Wirkung unverblümt: „Geschäfte mit Eigentumswohnungen, die früher funktioniert haben, funktionieren nicht mehr.“ Nahezu die Hälfte der Verkäufe von Eigentumswohnungen in Miami-Dade, im Juli 47.5%, erfolgte vollständig in bar, und ein Barkäufer durchläuft überhaupt keine Projektprüfung. Der finanzierte Rest ist der unmittelbar betroffene Teil. Dieser Baranteil ist eine Juli-Zahl und liegt damit vor der Änderung vom 3. August. Ich habe keine veröffentlichte Messung dazu gesehen, wie viele Geschäfte mit Eigentumswohnungen in Südflorida seit dem 3. August an der Prüfung gescheitert sind oder in welchen Preislagen, und werde daher keine Zahl nennen.
| Datum | Was sich ändert | Wen es trifft |
|---|---|---|
| 1. Juli 2026 | Selbstbehalt je Einheit in der Gebäudeversicherung auf $50,000 begrenzt; HO-6-Anforderungen für Wohnungseigentümer überarbeitet. | Eigentümergemeinschaften mit Gebäudeversicherungen mit hohem Selbstbehalt. |
| 3. August 2026 | Limited Review und Streamlined Review für etablierte Projekte abgeschafft. Vollständige Projektprüfung grundsätzlich erforderlich. | Finanzierte Käufer in etablierten Eigentumswohnungsprojekten mit mehr als zehn Einheiten. |
| 4. Januar 2027 | Mindestrücklagenquote steigt von 10% auf 15% der budgetierten jährlichen Umlageeinnahmen. | Eigentümergemeinschaften, die für 2027 budgetieren, und deren Käufer. |
Quelle: Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 und Freddie Mac Bulletin 2026-C, beide vom 18. März 2026. Achten Sie genau auf das Datum der Rücklagenregel. Es ist der 4. Januar 2027. Einige weit verbreitete Zusammenfassungen nennen den 1. Januar, ein Abgleich mit den Bulletins selbst lohnt sich also. Die Prüfungsänderung ist über das Antragsdatum definiert: Sie gilt für Anträge mit Datum ab dem 3. August 2026. Die Rücklagenänderung hat ihr eigenes Inkrafttretensdatum und unterliegt nicht demselben Test.
Dazu kommt die FHA. MIAMI REALTORS berichtete in seiner Juli-Veröffentlichung erneut, dass von den 2,397 Eigentumswohnungsgebäuden in den Countys Miami-Dade, Broward und Palm Beach nur 21 für FHA-Darlehen zugelassen sind, also 0.9%. Diese Zahl zählt zugelassene Gebäude über die drei Countys hinweg, behandeln Sie die 0.9% also als Kennzahl des Verbands für drei Countys und nicht als allgemeingültige Statistik. HUD führt ein öffentliches Verzeichnis für Eigentumswohnungen, falls Sie ein bestimmtes Gebäude prüfen möchten. So oder so bleibt der Schluss: Der Weg über die FHA in eine Eigentumswohnung in Südflorida existiert praktisch nicht.
Eine weitere Zahl kursiert ständig und braucht ein Datum. Fannie Mae führt eine Liste von Projekten, die für seine Finanzierung nicht in Betracht kommen. Die am besten dokumentierte Zählung wies 5,175 Projekte landesweit aus, 1,438 in Florida und rund 696 in Miami-Dade, Broward und Palm Beach. Dieser Datensatz hat den Stand März 2025. Eine Neuzählung für 2026 wurde nicht veröffentlicht. Wer ihn als aktuelle Zahl anführt, in welche Richtung auch immer, tut dies ohne Beleg.
Weil sie Unterschiedliches messen und das Etikett, das Ihnen sagen würde welches, meist fehlt. Das lohnt sich zu verstehen, denn die Angebotsreichweite ist die Zahl, mit der am häufigsten argumentiert wird, Miami befinde sich im freien Fall.
Die Zahl auf dieser Seite, 12 Monate, bezieht sich auf Miami-Dade County, ausschließlich bestehende Eigentumswohnungen, von MIAMI REALTORS für Juli 2026. Ändern Sie einen dieser Parameter, und die Zahl verschiebt sich, völlig legitim. Verengen Sie die Geografie auf ein einzelnes Viertel, und ein dünner Teilmarkt kann eine weit größere Zahl ausweisen. Beschränken Sie sie auf ein oberes Preisband, und die Reichweite verlängert sich in der Regel, weil dort weniger Käufer aktiv sind. Kombinieren Sie Eigentumswohnungen mit Einfamilienhäusern, und sie verkürzt sich, weil Einfamilienhäuser in Miami-Dade bei 4.8 Monaten liegen. Zählen Sie nur Neubau oder Vorverkaufsphase, messen Sie einen anderen Markt, und ein Großteil dieser Aktivität wird in der MLS-Berichterstattung nicht erfasst.
Wenn Sie also irgendwo eine Zahl zur Angebotsreichweite bei Eigentumswohnungen in Miami sehen, auch hier, stellen Sie vier Fragen, bevor Sie danach handeln: welche Geografie, welcher Objekttyp, welches Preisband und welcher Monat. Eine Zahl ohne diese vier Etiketten ist keine Tatsache über den Markt, sie ist eine Tatsache über einen Filter. Der häufigste Fehler, den ich sehe, ist eine Zahl nur für das Luxussegment oder ein einzelnes Gebäude, die weitergegeben wird, als beschriebe sie das County.
Vier Jahre lang endete jedes Gespräch über Eigentumswohnungen in Miami bei der Versicherung. Die messbaren Zahlen haben sich inzwischen gedreht, und sie haben einen Bruchteil der Aufmerksamkeit erhalten, die die Verschärfung auf der Finanzierungsseite bekam. Sie messen zudem nicht das, was tatsächlich auf Ihr monatliches Hausgeld durchschlägt, lesen Sie diesen Abschnitt daher genau.
Citizens Property Insurance, der staatlich gestützte Versicherer letzter Instanz, hat die Sätze in Miami-Dade für rund 42,000 Haushalte um durchschnittlich 14.0% gesenkt, in Broward um 14.1% und in Palm Beach um 11.9%. Landesweit fielen die Mehrgefahren-Wohngebäudesätze 2026 um 8.8% und die reinen Windsätze um 5.5%, mit Wirkung zum 1. Juli 2026. Auch die Rückversicherungspreise, die einer der Faktoren dafür sind, was eine Eigentümergemeinschaft am Ende zahlt, haben sich bewegt: Die risikoadjustierten Preise für Katastrophen-Sachrückversicherung fielen zur Erneuerung am 1. Juni 2026 in vielen Lagen um 15% bis 20%, so Guy Carpenter. Das Florida Office of Insurance Regulation zählt 17 neue Versicherungsgesellschaften, die seit den Reformen von 2022 und 2023 in den Staat eingetreten sind.
Auch die Hurrikansaison 2026 verlief bislang ruhig. NOAA prognostizierte eine Wahrscheinlichkeit von 75% für eine unterdurchschnittliche Saison, und mit Stand 9. September 2026 gab es zwei benannte Stürme, keine Hurrikane und keine Auswirkungen auf Südflorida. Ich möchte hier vorsichtig sein, denn genau dieser Satz altert schlecht. Diese Zählung hat den Stand 9. September 2026, die Saison war nicht beendet, und ein bedeutender Sturm würde das Bild verändern. Berichten kann ich den Zustand des Marktes von heute, nicht den, in dem er im Dezember sein wird.
Nun die Einschränkung, und sie ist real. Jede Zahl oben ist entweder ein Wohngebäudesatz im Privatkundengeschäft oder ein Rückversicherungspreis. Keine davon ist die Gebäudeversicherung einer Eigentümergemeinschaft, also jene Prämie, die tatsächlich in Ihr monatliches Hausgeld fließt. Eine veröffentlichte aggregierte Satzänderung für Gebäudeversicherungen von Eigentümergemeinschaften in Florida konnte ich nicht finden, und ich werde keine ableiten: Rückversicherungspreise sind ein Faktor für die Prämien der Gemeinschaften, kein Ersatz für sie. Die redliche Aussage ist daher enger, als die Schlagzeilen nahelegen. Die Sätze im Privatkundengeschäft und die Rückversicherungspreise sind 2026 gefallen. Ob die Gebäudeversicherung Ihres Hauses gefallen ist und um wie viel, beantwortet nur die Erneuerung Ihrer Eigentümergemeinschaft.
Das klarste Signal des Jahres kam aus Edgewater. Two Roads Development hat sich mit den verbliebenen Eigentümern von Biscayne 21 geeinigt, einem 13-geschossigen Gebäude mit 192 Einheiten an der Bucht, 2121 North Bayshore Drive, und damit einen Streit beendet, der von 2023 über Floridas Third District Court of Appeal, der den Verbliebenen recht gab, bis zum Florida Supreme Court lief, der die Berufung des Entwicklers im Oktober 2025 nicht zur Verhandlung annahm. Der Streit drehte sich darum, dass die vom Entwickler kontrollierte Eigentümergemeinschaft die Schwelle für die Auflösung des Wohnungseigentums von 100% der Eigentümer auf 80% gesenkt hatte, was nach Auffassung des Berufungsgerichts die Stimmrechte der Eigentümer veränderte. Two Roads wollte nicht offenlegen, was gezahlt wurde; eine Quelle nannte gegenüber The Real Deal rund $50 Millionen für die Einheiten. Ein Gericht muss die Einigung noch genehmigen. Der Entwickler hatte im Mai 2022 rund $150 Millionen für die Mehrheit der Einheiten gezahlt.
Lesen Sie das als Preissignal, denn genau das ist es. Nach floridianischem Recht können 5% der Eigentümerschaft eines Gebäudes eine Auflösung des Wohnungseigentums anfechten, weshalb Entwickler knapp über 95% zu sichern versuchen; Biscayne 21 hat gezeigt, was diese Sperrposition wert sein kann, sobald ein Entwickler bereits Kapital gebunden hat. Für Eigentümer in älteren Gebäuden schneidet das in beide Richtungen: Ihre Einheit kann als Teil eines zusammengelegten Grundstücks weit mehr wert sein denn als Wiederverkaufswohnung, und die Realisierung kann Jahre und Rechtsstreit kosten. Ein ähnlicher Streit läuft in Aventura, wo die Gemeinschaften von Turnberry Isle, zwei Türmen von 1979 und 1980 mit 565 Wohnungseigentümern, wegen einer angeblichen Umgehung eines Einstimmigkeitserfordernisses geklagt haben.
Was ich Ihnen nicht geben kann, weil es ihn nicht gibt, ist ein Preisindex auf Klassenebene für Eigentumswohnungen in Miami aus der Zeit vor den 1990er Jahren. Es kursieren mehrere weit verbreitete Behauptungen über älteren gegenüber neuerem Bestand, darunter die, dass neuere Gebäude absolut mehr an Wert verloren hätten als ältere. Das ist eine interessante Hypothese, und ich habe keinen Datensatz gesehen, der sie prüft. Ich sage Ihnen lieber, dass eine Zahl nicht existiert, als eine zu erfinden.
Das gesetzgeberische Bild ist unterdessen erstmals seit Surfside ruhig geworden. Nach SB-4D im Jahr 2022, SB-154 im Jahr 2023, HB 1021 im Jahr 2024 und HB 913 im Jahr 2025 brachte die Sitzungsperiode 2026 keine substanziellen Änderungen an den Kapiteln 718, 719 oder 720. Das bedeutet, dass die Sitzungsperiode 2026 keine neuen Pflichten geschaffen hat, während die aus den früheren Gesetzen fortbestehen. Die geltende Frist ist die Milestone-Inspektion, fällig zum 31. Dezember 2026.
Zwei Tatsachen gehören derzeit in jeden ehrlichen Miami-Bericht, und keine von beiden stand in unserem Halbjahresbericht.
Die erste ist die Migration, und sie erfordert Sorgfalt, weil zwei seriöse Quellen einander zu widersprechen scheinen und es tatsächlich nicht tun. Gay Cororaton, Chefökonomin von MIAMI REALTORS, sagte in der Juli-Veröffentlichung, „die wachsende Kluft in der Steuerpolitik treibt eine Beschleunigung der Zuwanderung aus Hochsteuerstaaten an“. Das ist eine Aussage über die Bruttozuwanderung, und sie ist belegt. Davon getrennt zeigt eine Auswertung der University of Florida zu den Census-Daten der Vintage 2025, dass Miami-Dade County 2025 einen Nettoverlust an Binnenwanderung von rund 73,000 Einwohnern verzeichnete, den größten aller Countys Floridas, während die landesweite Netto-Binnenwanderung von 310,892 im Jahr 2022 auf 22,517 im Jahr 2025 fiel. Beides stimmt. Sie messen Unterschiedliches. Ein starker Bruttozustrom aus Hochsteuerstaaten kann neben einem größeren Bruttoabfluss bestehen, und die Nettozahl ist diejenige, die die Veränderung der Wohnbevölkerung beschreibt.
Die zweite ist der ausländische Käufer. Die National Association of Realtors berichtete am 29. Juli 2026, dass ausländische Käufer in den zwölf Monaten bis März 2026 US-Wohnimmobilien im Wert von $45.3 Milliarden erworben haben, 19.1% weniger als im Vorjahr, bei einem Rückgang der Stückzahlen um 14%. Florida blieb mit 20% aller ausländischen Käufe der wichtigste Zielstaat. Das wiegt hier ungewöhnlich schwer: MIAMI REALTORS berichtet, dass internationale Käufer über einen Zeitraum von achtzehn Monaten bis Juli 2025 für 49% der Verkäufe in Neubau, Vorverkaufsphase und Umwandlungen zu Eigentumswohnungen in Südflorida standen. Ein landesweiter Rückgang der ausländischen Käufe um 19% ist ein direkter Gegenwind für genau das Segment dieses Marktes, das am stärksten davon abhängt.
Dem gegenüber verhält sich das obere Ende weiterhin wie eine eigene Volkswirtschaft. 2025 wurden 82% der Verkäufe von Eigentumswohnungen ab $1 Million in Miami vollständig in bar abgewickelt. Eine Einheit in den Four Seasons Residences at the Surf Club wurde im August für $30.3 Millionen weiterverkauft, also $7,143 je ft², nachdem sie im Juli 2025 bei $18.4 Millionen gehandelt worden war. Beides sind Einzeltransaktionen, und ich würde auf keine von beiden eine These bauen. Aufschlussreicher ist das Penthouse für $33 Millionen in den Estates at Acqualina, ein Gebäuderekord, bei dem der Käufer eine Hypothek über $20.5 Millionen aufnahm. Selbst ganz oben ist nicht alles bar.
Ein Pessimist würde so argumentieren, und das wäre fair. Zwölf Monate Angebotsreichweite sind viel. Die Vermarktungsdauer steigt weiter, von 65 auf 86 Tage bis zum Vertrag und von 107 auf 125 bis zum Abschluss, was die Signatur eines Marktes ist, in dem Verkäufer den Käufern noch hinterherlaufen. Das Dollarvolumen fiel um 8.45%, während die Stückzahlen stiegen, die Verbesserung beim Medianrückgang ist also teilweise Mix. Drei der vier Filter auf Gebäudeebene ziehen sich an, statt sich zu lockern. Das County verliert netto Einwohner. Die ausländischen Käufe liegen landesweit 19% niedriger. Und ein Monat der Verengung ist ein Monat.
All das trifft zu. Meine Lesart ist, dass es einen Markt beschreibt, der sich auf niedrigerem Niveau räumt, und nicht einen, der bricht, und dass die Streuung zwischen Gebäuden inzwischen größer ist als die Streuung zwischen Vierteln. Der Test kommt schnell: MIAMI REALTORS veröffentlicht die County-Daten für August rund um den 17. September, eine Woche nach diesem Bericht. Kehrt sich die Verengung um, sage ich es hier.
Für Käufer. Prüfen Sie das Gebäude, bevor Sie die Einheit prüfen. Verlangen Sie die Rücklagenstudie, den Stand der Milestone-Inspektion, die Umlagen der letzten drei Jahre, die Gebäudeversicherung samt Selbstbehalt und die Auskunft, ob das Gebäude seit dem 3. August eine vollständige Prüfung durch einen Darlehensgeber durchlaufen hat. Wenn Sie finanzieren, lassen Sie das Projekt prüfen, bevor Sie sich in einen Grundriss verlieben. Und nutzen Sie den Hebel, den die Daten Ihnen zusprechen: 93% des ursprünglichen Angebotspreises sind eine echte Verhandlungsposition, und 12 Monate Angebotsreichweite sind es auch.
Für Barkäufer. Sie sind von der Prüfungsänderung nicht betroffen, und in einem Markt, in dem nahezu die Hälfte der Verkäufe bar erfolgt, ist das eine Position, die bewusst genutzt werden sollte. Wo der Finanzierungsstatus eines Gebäudes das Hindernis ist, fragen Sie genau, woran es scheitert und ob dieser Grund behebbar ist, denn eine Finanzierungslücke, die ein Vorstand bereits eingeplant hat, ist etwas anderes als ungelöste bauliche Arbeiten. Ich würde weder annehmen, dass solche Einheiten mit einem Abschlag gehandelt werden, noch dass das Problem vorübergehend ist; beides muss Gebäude für Gebäude festgestellt werden.
Für Verkäufer. Die Unterlagen Ihres Gebäudes sind nun Teil Ihres Angebots. Bringen Sie Rücklagenstudie, Inspektionsstand und Versicherungsübersicht frühzeitig zum Darlehensgeber des Käufers, denn die Projektprüfung ist inzwischen der Punkt, an dem finanzierte Geschäfte Zeit und Schwung verlieren. Hat Ihr Gebäude eine laufende Sonderumlage, preisen Sie sie ein, statt später darüber zu streiten.
Für Eigentümer in älteren Gebäuden. Biscayne 21 ist die Zahl, die man kennen muss. Ob Sie als Einheit verkaufen oder als Teil einer möglichen Grundstückszusammenlegung halten, ist nun eine echte finanzielle Entscheidung und keine hypothetische, und sie hängt von Ihrer Teilungserklärung, Ihrer Rücklagenlage und Ihren Nachbarn ab. Wenn Sie in einem Gebäude in Wasserlage aus der Zeit vor den 1990er Jahren wohnen, ist das ein Gespräch, das sich lohnt, bevor jemand mit einem Angebot an die Tür klopft.
Sie möchten eine Einordnung auf Gebäudeebene, bevor Sie kaufen oder anbieten? Ich ziehe Rücklagen- und Inspektionsstand, aktuellen Bestand, Vermarktungsdauer und jüngste Abschlüsse für jedes Gebäude in Miami heran und sage Ihnen ehrlich, ob es finanzierbar sein wird.
Methodik und Quellen. Die County-Zahlen stammen aus den Statistiken von MIAMI REALTORS und RWorld für Juli 2026, veröffentlicht am 17. August 2026, für bestehende Eigentumswohnungen im Miami-Dade County, sofern nicht anders gekennzeichnet; die County-Daten für August 2026 lagen bei Erscheinen dieses Berichts noch nicht vor und werden rund um den 17. September 2026 erwartet. Die Finanzierungsregeln sind aus Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 und Freddie Mac Bulletin 2026-C zitiert, beide vom 18. März 2026. Die Zahlen zu FHA-Zulassungen sind HUD-Daten, wie von MIAMI REALTORS für Miami-Dade, Broward und Palm Beach angeführt. Die Zählungen der für Fannie Mae nicht förderfähigen Projekte haben den Stand März 2025; eine Neuzählung für 2026 wurde nicht veröffentlicht. Die Versicherungszahlen stammen von Citizens Property Insurance, dem Florida Office of Insurance Regulation und Guy Carpenter über Artemis; der Stand der Hurrikansaison stammt vom National Hurricane Center mit Stand 9. September 2026. Die Fristen für Inspektionen und Rücklagen stammen aus dem DBPR-Zeitplan für Eigentumswohnungen in Florida; die landesweiten Inspektionszahlen stammen aus dem OPPAGA-Bericht 26-04, wie von The Real Deal berichtet. Die Migrationszahlen sind eine Auswertung des University of Florida BEBR zu den Schätzungen der Vintage 2025 des Census Bureau; die Zahlen zu ausländischen Käufern stammen von der National Association of Realtors, 29. Juli 2026. Einzeltransaktionen werden von The Real Deal berichtet und sind einzelne Datenpunkte, keine Marktindikatoren. Zahlen für Eigentumswohnungen in Miami-Dade sind nicht mit Zahlen für die fünf Countys Südfloridas oder für alle Objekttypen vergleichbar. Nichts hiervon ist Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Veröffentlicht am 10. September 2026 von Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
In diesem Monat sind zwei Datensätze erschienen, und sie gehören getrennt gelesen. Die Juni-Zahlen von MIAMI REALTORS erfassen ganz Miami-Dade auf Monatsbasis. Der Quartalsbericht von Corcoran erfasst die Beaches und das küstennahe Festland auf Quartalsbasis. Andere Gebiete, andere Takte, und beide lassen sich nicht unmittelbar miteinander verrechnen. Nichts im Folgenden vermischt sie daher.
Beginnen wir beim County. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen in Miami-Dade stiegen im Juni 2026 um 11.96% gegenüber dem Vorjahr auf 1,058 Abschlüsse, während der mediane Kaufpreis um 3.15% von $445,000 auf $431,000 nachgab. Beide Zahlen stimmen. Die Spannung zwischen ihnen ist das Aufschlussreichste an der gesamten Veröffentlichung. Ein Median sagt aus, wo der mittlere Verkauf lag. Er ist keine Bewertung einer einzelnen Wohnung, und sobald günstigere Wohnungen in größerer Zahl abgeschlossen werden, rutscht die Mitte nach unten, auch wenn nichts neu bepreist wurde.
Die Verkäufe von Eigentumswohnungen zwischen $300,000 und $600,000 stiegen im Juni um 8.7% gegenüber dem Vorjahr. Im selben Monat legten die Verkäufe in Miami-Dade oberhalb von $1 Million um 29.14% zu, von 374 auf 483, und die Chefvolkswirtin von MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, bezifferte das Millionensegment auf 40% über dem Vorjahr. Diese beiden Millionenwerte umfassen sämtliche Objektarten, nicht allein Eigentumswohnungen, und die Veröffentlichung des County weist oberhalb von $1 Million keinen gesonderten Wert für Eigentumswohnungen aus. Sie sind als Hinweis darauf zu lesen, wo sich die Nachfrage im County konzentriert, nicht als Preisreihe für Eigentumswohnungen.
Mit dieser Einschränkung ist das Muster deutlich genug. Das Einstiegssegment ist zurückgekehrt, die Spitze hat weiter beschleunigt, und die Mitte dazwischen hat nachgegeben. Die Daten passen vor allem zu einer Verschiebung dessen, was verkauft wurde, und nicht zu einer Verschiebung dessen, was Wohnungen wert sind. Wer den Median der Schlagzeile als Preisrückgang in Miami liest, verwechselt eine Verschiebung der Zusammensetzung mit einer Verschiebung der Bewertung.
Eine Erklärung über die Zusammensetzung lässt sich zu glatt erzählen, deshalb hier die Gegenrede. Eigentumswohnungen in Miami-Dade weisen eine Angebotsreichweite von 12.3 Monaten auf. Die mediane Zeit von der Vermarktung bis zum Vertrag verlängerte sich im Juni auf 85 Tage nach 68 im Vorjahr, die Zeit bis zum Abschluss von 107 auf 124 Tage. Verkäufer erzielten 94% des ursprünglichen Angebotspreises. Nichts davon ist ein Artefakt der Zusammensetzung. Das sind direkte Messungen des Nachfragedrucks innerhalb des Wohnungsbestands, und sie besagen, dass eine reale Zahl einzelner Einheiten, sehr wahrscheinlich älterer Bestand ohne Wasserlage und außerhalb der Beaches mit offenen Sonderumlagen, unterhalb dessen gehandelt wird, wo er vor einem Jahr gehandelt worden wäre.
Beides trifft gleichzeitig zu. Der Median des County fällt überwiegend aus Gründen der Zusammensetzung, und ein bestimmter Ausschnitt des Wohnungsbestands ist tatsächlich schwächer. Die brauchbare Frage lautet nie, ob Eigentumswohnungen in Miami gestiegen oder gefallen sind. Sie lautet, in welchem Ausschnitt Sie stehen.
Der Bericht von Corcoran zum zweiten Quartal 2026 teilt Südflorida in die Beaches und das küstennahe Festland, und das ist der brauchbarste Schnitt dieses Marktes, den irgendjemand veröffentlicht. Beide Seiten verzeichneten das vierte Quartal in Folge steigende Abschlüsse bei Eigentumswohnungen. Nur auf einer Seite stieg der Durchschnittspreis.
Das ist auch der Grund, weshalb sich die vorgelagerten Inseln weiterhin eher wie ein Grundstücksmarkt verhalten als wie ein Wohnungsmarkt. Das Angebot an den Beaches schrumpfte binnen eines Jahres um 17% und lässt sich nicht herstellen. Die Enklaven in direkter Meereslage und an der Bucht, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, sowie die bewachten Inseln, die wir in unserem Vergleich von Indian Creek, Star Island und La Gorcebehandeln, konkurrieren um eine feste Zahl von Grundstücken. Auf dem Festland können Brickell, Edgewater und Downtown weiterhin Geschosse ergänzen.
Diese Angebotsasymmetrie ist der Mechanismus hinter dem Markt der zwei Geschwindigkeiten, und die Pipeline der Branded Residences setzt darauf auf. Miami rangiert bei der weltweiten Pipeline von Branded Residences inzwischen auf Platz zwei hinter Dubai, so Savills, und internationale Käufer stellten in den 18 Monaten bis Juli 2025 49% der Verkäufe von Neubau, Vorverkaufsphase und Umwandlungen in Südflorida. Dieser Käufer zahlt in aller Regel bar, kauft ein Gebäude statt einen Vergleichswert und bleibt von den Finanzierungsbedingungen, die das Segment darunter bestimmen, weitgehend unberührt. Türme wie Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, das Waldorf Astoria und 619 Brickell werden nach ihrer eigenen Rechnung absorbiert, und genau deshalb kann die Spitze in einem Quartal beschleunigen, in dem der Median fällt.
Eine Zahl sollte in diesem Jahr jede Entscheidung über eine Eigentumswohnung in Miami rahmen. Eigentumswohnungen in Miami-Dade weisen eine Angebotsreichweite von 12.3 Monaten auf. Einfamilienhäuser im selben County kommen auf 4.9. Ein ausgeglichener Markt liegt zwischen sechs und neun. Innerhalb eines einzigen County sind Eigentumswohnungen also im selben Moment ein Käufermarkt und Häuser ein Verkäufermarkt, und der Abstand zwischen beiden ist größer als der Abstand jedes einzelnen zum Gleichgewicht.
Die Richtung zählt ebenso sehr wie das Niveau. Fünf Monate rückläufiges Angebot in Folge sind der erste anhaltende Abbau seit drei Jahren. Bei 12.3 Monaten behält ein disziplinierter Käufer Verhandlungsspielraum, insbesondere im älteren mittleren Bestand. Ob dieser Spielraum bleibt, hängt davon ab, ob der Abbau eine saisonal schwächere zweite Jahreshälfte gegen fortlaufende Neubaufertigstellungen übersteht. Das ist eine wirklich offene Frage und keine Prognose, die wir abzugeben bereit sind.
Dieser Teil des Marktes für Eigentumswohnungen in Miami wird kaum behandelt, und aus unserer Sicht ist er die Beschränkung, die tatsächlich darüber entscheidet, wer abschließen kann. Von den 2,397 Wohnanlagen in den Countys Miami-Dade, Broward und Palm Beach sind 21 für FHA-Darlehen zugelassen. Das sind 0.9%. HUD veröffentlicht die Liste. MIAMI REALTORS erklärt, dieser Mangel an FHA-zugelassenen Gebäuden verhindere eine weitere Kräftigung des Marktes.
Am 3. August 2026 folgt eine zweite Änderung, wenn Fannie Mae und Freddie Mac die Möglichkeit der eingeschränkten Prüfung für viele Darlehen auf Eigentumswohnungen abschaffen. Die eingeschränkte Prüfung war die Abkürzung, mit der ein Kreditgeber eine Finanzierung genehmigen konnte, ohne Haushalt, Rücklagen, Rechtsstreitigkeiten und Versicherungen der Eigentümergemeinschaft vollständig zu durchleuchten. Ihr Wegfall bedeutet, dass mehr Gebäude in Miami eine vollständige Prüfung durchlaufen, und Gebäude mit unterfinanzierten Rücklagen oder offenen baulichen Sonderumlagen werden daran am ehesten scheitern. Erklärtes Ziel ist ein transparenteres und finanziell solideres Kreditumfeld. Das ist nachvollziehbar. In Florida, wo die Rücklagenpflichten nach SB-4D den älteren Bestand in direkter Meereslage ohnehin belasten, erwarten wir kurzfristig eine kürzere Liste infrage kommender Gebäude für den finanzierenden Käufer. Diese Erwartung ist unsere Einschätzung und keine veröffentlichte Prognose, und die oben zitierte Aussage von MIAMI REALTORS bezieht sich auf die FHA-Lücke, nicht auf diese Regeländerung.
Stellen Sie dem nun gegenüber, wie in Miami tatsächlich bezahlt wird. Barzahlungen machten im Juni 38.1% aller Abschlüsse in Miami aus, 48.5% der Verkäufe von Bestandseigentumswohnungen, und 2025 wurden 82% der Verkäufe oberhalb von $1 Million vollständig bar bezahlt.
Daraus folgen zwei Konsequenzen, die in entgegengesetzte Richtungen weisen. Einen Barzahler an der Spitze berührt all dies kaum, was mit erklärt, warum das Segment oberhalb von $5 Millionen an den Beaches in einem Quartal weiter beschleunigte, in dem der Median fiel. Ein finanzierender Käufer im Einstiegssegment, genau jenem Segment, dessen wiedererwachte Aktivität den Median nach unten zog, wird gleich feststellen, dass das Gebäude ebenso zählt wie die Wohnung. Wer finanziert, für den sind das Rücklagengutachten und die Versicherungssituation der Gemeinschaft nun Kreditkriterien und keine Formalität. Unser Finanzierungsleitfaden für Miami und New York behandelt die Seite des Kreditgebers, und der Leitfaden zum Kauf von Luxuseigentumswohnungen in Miami beschreibt, was Sie von einem Gebäude verlangen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Auch die Zinsen helfen dem finanzierten Ende nicht. Freddie Mac wies für die Woche zum 23. Juli 2026 den 30-jährigen Festzins mit 6.58% und den 15-jährigen mit 5.96% aus. Die Juni-Veröffentlichung des County nannte 6.49%. Beide Werte in diesem Bericht stammen also aus derselben Reihe im Abstand eines Monats und bewegen sich in die falsche Richtung, und zwar für genau jene Käufer, die auch die Regeländerung im August trifft.
Ein Zusammenhang, der bei der Betrachtung von Quartal zu Quartal verloren geht. Der Knight Frank Wealth Report 2026 misst, wie viel Prime-Wohnfläche eine Million Dollar in den einzelnen Weltstädten erwirbt. Miami kauft weiterhin mehr Fläche als jeder vergleichbare Trophy-Markt, und an die europäischen reicht es nicht annähernd heran.
Quelle: Knight Frank Wealth Report 2026. Für einen Käufer, der die beiden Märkte abwägt, in denen wir arbeiten, hängt dieser Vergleich an keinem einzelnen Quartal und hält jedem stand. Das vollständige Bild über beide Märkte finden Sie in unserem Marktbericht für Eigentumswohnungen in Manhattan und in der Aufstellung der Erwerbsnebenkosten New York gegenüber Miami.
Die Bedingungen begünstigen weiterhin den geduldigen Käufer, und weniger als noch im Vorjahr. Eigentumswohnungen benötigten im Juni im Median 85 Tage von der Vermarktung bis zum Vertrag nach 68 im Vorjahr und 124 Tage bis zum Abschluss nach 107. Verkäufer akzeptierten 94% des ursprünglichen Angebotspreises. Das sind verhandelbare Bedingungen. Dem stehen fünf Monate rückläufiges Angebot in Folge gegenüber. Das ist das Gegengewicht.
Prüfen Sie das Gebäude, bevor Sie die Wohnung prüfen. Dieser Rat ist nicht neu. Der 3. August macht ihn finanziell statt grundsätzlich. Verlangen Sie das Rücklagengutachten, die Versicherungsverlängerung, die Historie der Sonderumlagen und sämtliche Feststellungen der SB-4D-Meilensteinprüfungen, und verlangen Sie sie, bevor Sie sich in einen Grundriss verliebt haben. Bei Branded Residences und jüngeren Objekten fallen die Antworten meist sauber aus, und genau dafür zahlt man den Aufschlag mit. Dieser Bestand ist in unserem Leitfaden zu Branded Residences in Miami und in der Pipeline der Vorverkaufsphase in Miami.
behandelt. Wählen Sie das Teilmarktgebiet nach dem Verhalten, das Sie suchen, und nicht nach der Postleitzahl. An den Beaches ist das Angebot knapp und die Spitze läuft. Das Festland hat mehr Produkt und weichere Durchschnitte. An der Spitze des Marktes folgen der Bestand an Ultra-Luxus-Eigentumswohnungen und die Trophy-Anwesen einer eigenen Kurve. Wenn Sie zwischen Vierteln wählen, beginnen Sie mit dem Leitfaden zu den Vierteln Miamis, oder gehen Sie direkt zu den aktuellen Luxuseigentumswohnungen in Miami und zum Angebot in Miami Beach.
Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, und rund die Hälfte der Neubauverkäufe in Südflorida entfällt auf internationale Käufer, gehört die Entscheidung über die Eigentumsstruktur an den Anfang des Prozesses und nicht an den Abschluss. Der Leitfaden für internationale Käufer und der Leitfaden zur US-Erbschaftsteuer für ausländische Käufer beschreiben, was ein Fehler an dieser Stelle kostet.
Bepreisen Sie nach der Zusammensetzung und nicht nach der Schlagzeile. Ein Verkäufer, der einen Rückgang des Medians um 3.15% liest und entsprechend nachlässt, überträgt eine Mischungsstatistik des gesamten County auf eine einzelne Wohnung. Ist Ihre Einheit jünger, gut kapitalisiert oder liegt sie in einer angebotsknappen Lage an den Beaches, sind die maßgeblichen Werte der Anstieg des Durchschnitts an den Beaches um 6% und der Zuwachs von fast 30% bei Verkäufen oberhalb von $5 Millionen. Handelt es sich um älteren mittleren Bestand mit offener Sonderumlage, dann handelt der Abschnitt zum ehrlichen Einwand von Ihnen, und der Median dürfte eher schmeichelhaft als hart ausfallen.
Rechnen Sie damit, dass der Käufer das Gebäude durchleuchtet, denn ab August tut es der Kreditgeber eines finanzierenden Käufers ohnehin, gleich ob der Käufer es tut oder nicht. Bringen Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, den Stand der Rücklagen und die Versicherungen vor der Vermarktung in Ordnung. Der Abschluss, der in der sechsten Woche an einem Rücklagenplan scheitert, ist der teure, und da die Vermarktungsdauer ohnehin länger wird, kostet eine erneute Vermarktung echte Zeit.
Zwei Dinge, die der Median verbirgt. Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen stieg im Juni um 31.48% gegenüber dem Vorjahr auf $940 Millionen, es bewegt sich also deutlich mehr Geld als vor einem Jahr. Und Notverkäufe machten 0.5% aller Abschlüsse in Miami aus, gegenüber 70% im Jahr 2009. Das ist kein Markt in Bedrängnis. Es ist ein Markt, in dem der Käuferkreis wählerisch geworden ist und sich die Finanzierungsregeln um eine seiner Hälften enger ziehen. Für die Rechnung zu Ihrer eigenen Position sind der Rechner für den Nettoerlös und eine vertrauliche Bewertung der Ausgangspunkt.
Ein Hinweis zu Datentakt und Quellen. Die Werte des County stammen aus den Juni-Statistiken 2026 von MIAMI REALTORS + RWorld, veröffentlicht am 17. Juli 2026, und sind monatlich und countyweit. Die Werte für die Beaches und das küstennahe Festland stammen aus dem Bericht von Corcoran zum zweiten Quartal 2026 und sind quartalsweise und regional. Die beiden Gebiete decken sich nicht und werden hier nie zusammengeführt. Die Hypothekenzinsen stammen aus dem Primary Mortgage Market Survey von Freddie Mac, veröffentlicht jeden Donnerstag. Die globalen Preisvergleiche stammen aus dem Knight Frank Wealth Report 2026. Miami verfügt nicht über die hochfrequenten öffentlichen Vertragsdaten, die Manhattan hat. Dieser Bericht wird daher mit der monatlichen Veröffentlichung des County und den Quartalsberichten der Maklerhäuser aktualisiert und nicht wöchentlich. Nächste geplante Aktualisierung: Ende August 2026, mit der Juli-Veröffentlichung des County.
Miami ist im Q1 2026 funktional kein einheitlicher Immobilienmarkt mehr. Es sind zwei Märkte, die sich aus entgegengesetzten Gründen in entgegengesetzte Richtungen entwickeln.
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Miami Festland ist die Wachstumsgeschichte, Brickell, Edgewater, Coconut Grove und Downtown absorbieren eine ausgereifte Pipeline aus markengeprägt-vertikalen Luxusimmobilien. Miami Beach ist die Knappheitsgeschichte, grundstücksbegrenzt, angebotsbeschränkt und zunehmend durch Versicherungs- und Instandhaltungskosten limitiert.
Für UHNW-Käufer und -Verkäufer ist die operative Realität, dass Festland und Beach als separate Märkte bewertet werden müssen. Wer sie als einen behandelt, wird beide falsch einschätzen.
Abschlüsse beschreiben die Vergangenheit. Im Miamis Neubauprojektmarkt führen Kaufverträge das Wiederverkaufs-Vergleichsbuch um sechs bis achtzehn Monate an.
Luxus-Neubau-Kaufverträge im Q1 2026 wurden zu 12-18% über dem ursprünglichen Ausgabepreis abgeschlossen. Projektentwickler heben Ausgabepreisstufen an, während der Bestand absorbiert wird, und die Kaufvertragsgeschwindigkeit stützt die Erhöhungen.
Die Schlussfolgerung: Wiederverkauf und Neubau sind nun eigenständige Preissysteme. Neubauprojekte bestimmen den Preis; der Wiederverkauf folgt. Käufer, die beides mit dem falschen Instrument bewerten, werden das Objekt falsch einschätzen.
Vor fünf Jahren war das Festland-Luxussegment eine Wette. Heute ist es eine Anlageklasse, und der dominante Produkttyp ist markengeprägt, vertikal und umfassend im Service.
Festland-Käufer verpflichten sich zu Gebäuden, nicht allein zu Lagen.
Der Beach verzeichnet keine Wertsteigerung durch Produkte. Die Wertsteigerung erfolgt durch Grundstücke, die nicht repliziert werden können.
Wiederverkaufspreise liegen bei $1.100-$1.600+ PPSF, wobei markengeprägte Oceanfront, South of Fifth, Bal Harbour, Surfside und Fisher Island deutlich über dem Band abgeschlossen werden. Oceanfront-Standorte sind weitgehend vergeben; das Post-Surfside-Regime hat den Projektstartrhythmus weiter verdichtet.
Der Bestandsrückgang im Q1, der erste seit 2023, ist das operative Signal. Nach mehreren Quartalen wachsenden Angebots absorbiert der Beach nun schneller, als er sich wieder auffüllt.
Trophäen-Oceanfront entwickelt sich weiterhin stark. Der Q1-Median bewegte sich durch den Mix, da mehr ältere Bestände unter $1M abgewickelt wurden. Die Spitze des Beach, markengeprägte Oceanfront, die privaten Inseln, Bal Harbour / Surfside Trophy, verzeichnete stabile bis rekordverdächtige Preise. Der Beach bepreist Boden und Mitte neu, während die Spitze weiter vorrückt.
Festland und Beach werden nach unterschiedlichen Parametern bepreist.
Das Festland ist ein Produktmarkt: Die Preisbildung wird durch das Gebäude bestimmt, Betreiber, Marke, Architektur, Ausstattungspaket. Ersetze das Gebäude, ändere den Preis.
Der Beach ist ein Grundstücksmarkt: Die Preisbildung wird durch den Standort bestimmt, Wasser, Aussicht, Frontlage, Nicht-Replizierbarkeit. Ersetze das Gebäude auf demselben Grundstück, das Grundstück behauptet weiterhin die Prämie.
Eine Brickell-Markenwohnung mit $1.500 PPSF und eine Mid-Beach-Oceanfront-Einheit mit $1.500 PPSF sind nicht dasselbe Objekt. Das eine ist der Kauf eines Gebäudes. Das andere ist der Kauf einer Küstenlinie.
Dies ist nicht lediglich eine Qualitätsprämie, es ist eine strukturelle Neubepreisung des älteren Wohnungsbestands.
Über $4M, und insbesondere über $10M, sprechen die Q1-Daten gegen das Abwarten einer Korrektur, die der bifurkierte Markt nicht signalisiert. Das Festland verzeichnet Wertsteigerungen durch Produkte. Der Beach verzeichnet Wertsteigerungen durch Knappheit. Neubauprojekte führen den Wiederverkauf um 12-18% an.
Für Eigentümer neuerer, markengepräger oder genuiner Knappheitsprodukte: Der Preishebel ist real und dauerhaft. Neubauprojekte bepreisen das Wiederverkaufs-Vergleichsbuch neu; Trophäen-Oceanfront operiert in einem strukturell engen Angebot. Gut bepreiste, gut dokumentierte Objekte werden abgewickelt.
Für Eigentümer älterer Bestände: Der Markt ist nicht weich. Er ist neu bepreist. Objekte, die durch saubere Rücklagengutachten, aktuelle Rezertifizierungen, transparente Sonderumlagen und stabile HOA-Positionierung gestützt werden, werden abgewickelt. Objekte ohne diese Dokumente nicht. Liquidität läuft nun durch käufergradige Dokumentation.
Nein. Der zentrale Beleg für einen Einbruch, ein steigender Bestand, hat sich umgekehrt. Der Bestand an Eigentumswohnungen in Miami-Dade fiel im sechsten Monat in Folge auf 11,324 Angebote im Juli 2026, 11.79% unter dem Vorjahr, die ersten anhaltenden Rückgänge seit Juli 2023. Die abgeschlossenen Verkäufe von Eigentumswohnungen stiegen um 11.4% gegenüber dem Vorjahr auf 1,026 und sind in neun der vergangenen elf Monate gestiegen. Die Preise geben weiter nach, der Median liegt bei $400,000, 1.48% unter dem Vorjahr, und der Markt begünstigt mit 12 Monaten Angebotsreichweite weiterhin Käufer. Das ist eine Neubewertung bei sich erholendem Volumen, kein Zusammenbruch.
Ja, im Jahresvergleich aber langsamer. Der Median für bestehende Eigentumswohnungen in Miami-Dade lag im Juli 2026 bei $400,000, 1.48% unter dem Vorjahr, gegenüber einem im Juni berichteten Rückgang von 3.15% gegenüber dem Vorjahr. Beide Hälften zählen: Die jährliche Rückgangsrate hat sich verengt, während das Medianniveau selbst von $431,000 im Juni auf $400,000 im Juli fiel. Verkäufer erhielten 93% des ursprünglichen Angebotspreises, und die mittlere Dauer vom Angebot bis zum Vertrag stieg von 65 auf 86 Tage. Die Preise verlangsamen ihren Rückgang, sie stabilisieren sich nicht.
Fannie Mae und Freddie Mac haben die Optionen Limited Review und Streamlined Review für etablierte Eigentumswohnungsprojekte abgeschafft, sodass konventionelle Darlehensanträge mit Datum ab dem 3. August 2026 in etablierten Eigentumswohnungsprojekten mit mehr als zehn Einheiten grundsätzlich eine vollständige Projektprüfung erfordern. Eine vollständige Prüfung untersucht Haushalt, Rücklagenfinanzierung, aufgeschobene Instandhaltung, Rechtsstreitigkeiten, Versicherung und Investorenkonzentration der Eigentümergemeinschaft. Die Regeln stammen aus Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 und Freddie Mac Bulletin 2026-C, beide vom 18. März 2026. Verbände baten die FHFA um Aufschub; ein Aufschub wurde nicht gewährt.
Am 4. Januar 2027. Die Mindestrücklagenquote steigt bei Fannie Mae und Freddie Mac von 10% auf 15% der budgetierten jährlichen Umlageeinnahmen. Achten Sie auf das Datum: Es ist der 4. Januar 2027 und nicht der 1. Januar, mehrere weit verbreitete Zusammenfassungen geben es falsch wieder. Eine gesonderte Änderung mit Wirkung zum 1. Juli 2026 hat den Selbstbehalt je Einheit in der Gebäudeversicherung auf $50,000 begrenzt und die HO-6-Anforderungen für Wohnungseigentümer überarbeitet.
Weil sie unterschiedliche Grundgesamtheiten messen und das selten dazusagen. Die Zahl von 12 Monaten für Juli 2026 bezieht sich auf Miami-Dade County, ausschließlich bestehende Eigentumswohnungen, von MIAMI REALTORS. Verengen Sie sie auf ein einzelnes Viertel, beschränken Sie sie auf ein oberes Preisband, kombinieren Sie Eigentumswohnungen mit Einfamilienhäusern, die bei 4.8 Monaten liegen, oder zählen Sie die Vorverkaufsphase mit, die in der MLS-Berichterstattung großenteils nicht erfasst wird, und die Zahl ändert sich völlig legitim. Fragen Sie, bevor Sie nach einer Angebotszahl handeln, welche Geografie, welchen Objekttyp, welches Preisband und welchen Monat sie beschreibt.
Gefallen sind die veröffentlichten Zahlen für Wohngebäudesätze im Privatkundengeschäft und für Rückversicherungspreise, nicht die für Gebäudeversicherungen von Eigentümergemeinschaften; die redliche Antwort lautet also, dass sich die Faktoren verbessert haben, während die Zahl, die Ihr Hausgeld erreicht, ungemessen bleibt. Citizens Property Insurance hat die Sätze in Miami-Dade um durchschnittlich 14.0% gesenkt, in Broward um 14.1% und in Palm Beach um 11.9%, bei landesweit um 8.8% gesenkten Mehrgefahren-Wohngebäudesätzen mit Wirkung zum 1. Juli 2026. Die risikoadjustierten Rückversicherungspreise in Florida fielen zur Erneuerung am 1. Juni 2026 laut Guy Carpenter um 15% bis 20%, und seit den Reformen von 2022 und 2023 sind 17 neue Versicherer in den Staat eingetreten. Eine veröffentlichte aggregierte Satzänderung für Gebäudeversicherungen von Eigentümergemeinschaften ließ sich nicht auffinden.
Einundzwanzig von 2,397, also 0.9%, nach HUD-Daten, die MIAMI REALTORS in seiner Juli-Veröffentlichung 2026 vom 17. August 2026 anführt. Diese Zählung umfasst Eigentumswohnungsgebäude in den Countys Miami-Dade, Broward und Palm Beach. Behandeln Sie die 0.9% als Kennzahl des Verbands für drei Countys und nicht als allgemeingültige Zahl; HUD führt ein öffentliches Verzeichnis für Eigentumswohnungen, mit dem sich ein einzelnes Gebäude prüfen lässt. So oder so ist eine FHA-Finanzierung in der großen Mehrheit der Eigentumswohnungsgebäude Südfloridas faktisch nicht verfügbar.
Sie hat einer Sperrposition einen Preis gegeben. Two Roads Development hat sich mit den verbliebenen Eigentümern von Biscayne 21 geeinigt, einem 13-geschossigen Gebäude mit 192 Einheiten an der Bucht in Edgewater, und damit einen Streit beendet, der 2023 begann, weil die vom Entwickler kontrollierte Eigentümergemeinschaft die Schwelle für die Auflösung des Wohnungseigentums von 100% der Eigentümer auf 80% gesenkt hatte. Floridas Third District Court of Appeal gab den Verbliebenen recht, und der Florida Supreme Court nahm die Berufung des Entwicklers im Oktober 2025 nicht zur Verhandlung an. Two Roads wollte den Preis nicht offenlegen; eine Quelle nannte gegenüber The Real Deal rund $50 Millionen für die Einheiten, und ein Gericht muss die Einigung noch genehmigen. Nach floridianischem Recht können 5% der Eigentümerschaft eines Gebäudes eine Auflösung anfechten. Für Eigentümer in älteren Gebäuden schneidet das in beide Richtungen: Eine Einheit kann als Teil eines zusammengelegten Grundstücks mehr wert sein denn als Wiederverkauf, und die Realisierung dieses Wertes kann Jahre und Rechtsstreit kosten.
Keine substanziellen. Nach vier aufeinanderfolgenden Jahren der Änderung, SB-4D im Jahr 2022, SB-154 im Jahr 2023, HB 1021 im Jahr 2024 und HB 913 im Jahr 2025, brachte die floridianische Sitzungsperiode 2026 keine substanziellen Änderungen an Kapitel 718, 719 oder 720. Die noch bevorstehende maßgebliche Frist ist die Milestone-Inspektion, fällig zum 31. Dezember 2026. Die Fristen für Strukturprüfungen zur Rücklagenbemessung waren zuvor durch HB 913 auf den 31. Dezember 2025 verlängert worden.
Beide kursierenden Antworten sind richtig, weil sie Unterschiedliches messen. Die Chefökonomin von MIAMI REALTORS berichtete im August 2026, dass Unterschiede in der Steuerpolitik eine beschleunigte Zuwanderung aus Hochsteuerstaaten antreiben, was die Bruttozuwanderung beschreibt. Davon getrennt zeigt eine Auswertung der University of Florida zu den Daten der Vintage 2025 des Census Bureau, dass Miami-Dade County 2025 einen Nettoverlust an Binnenwanderung von rund 73,000 Einwohnern verzeichnete, den größten aller Countys Floridas, während die landesweite Netto-Binnenwanderung von 310,892 im Jahr 2022 auf 22,517 im Jahr 2025 fiel. Ein starker Bruttozustrom kann neben einem größeren Bruttoabfluss bestehen; die beiden Aussagen beschreiben unterschiedliche Kennzahlen und keinen Widerspruch.
Q1 2026 bestätigte sowohl in Miami als auch in Manhattan, was die operative These bei Manhattan Miami war: Kapital konzentriert sich in Bester-in-Klasse-Objekten, das Angebot an frischen hochwertigen Produkten ist strukturell begrenzt, und der Korridor zwischen New York und South Florida vertieft sich weiterhin.
Aggregate sind die falsche Analyseeinheit. Die Chance liegt in den spezifischen Objekten, nach Gebäude, Alter, Teilmarkt, Herkunft, wo Knappheit, Qualität und Timing konvergieren.
Objektauswahl ist nun wichtiger als Markt-Timing.
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Quellen: Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026; The Real Deal Miami Q1 2026 coverage; Manhattan Miami Real Estate market analysis. Von Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · April 2026.
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