Miami: Vorverkaufs-Condos und Neubauprojekte

Pre-construction refers to purchasing a condo unit before or during the building phase, typically at prices below what the finished product will command on the open market. In Miami, developers release units in phases, starting with Friends & Family pricing, then moving to broker pricing, and finally public launch pricing. Buyers secure a unit with a reservation deposit (usually $50,000 to $100,000), then follow a structured deposit schedule during construction. This allows buyers to lock in today's pricing on a property that may not deliver for 3 to 5 years, often resulting in significant equity at closing.

Most Miami pre-construction condos require a total deposit of 20% to 50% of the purchase price, paid in stages over the construction period. A typical deposit schedule might include 10% at contract signing, 10% at groundbreaking, 10% at the halfway point of construction, and 10% at the top-off. The initial reservation deposit to hold a unit is usually $50,000 to $100,000, which is applied toward the first contract deposit. These deposits are held in escrow and are protected under Florida condominium law.

The best pre-construction condos in Miami depend on your budget, lifestyle preferences, and investment timeline. Each project offers a distinct value proposition, from branded residences with world-class hospitality services to boutique developments with intimate settings. We recommend scheduling a consultation so we can curate a shortlist based on your specific criteria, including pricing, views, floor plans, and projected appreciation.

Miami pre-construction has historically been an excellent investment, with luxury condos appreciating 25 to 40% in recent development cycles. The investment thesis is strong for several reasons: you lock in today's pricing on a property that delivers in 3 to 5 years, your capital outlay is limited to the deposit schedule (not the full purchase price), and South Florida's fundamentals, population growth, zero state income tax, corporate relocations, and international demand, continue to drive appreciation. However, pre-construction investing carries risks including construction delays, market shifts, and developer execution. Working with a specialist who knows each project's developer track record, construction timeline, and market positioning is essential to making an informed decision.

Vorverkaufsphase und Wiederverkauf bieten jeweils eigene Vorteile. Die Vorverkaufsphase bietet niedrigere Einstiegspreise, brandneue Ausstattung und Geräte, moderne Bauvorschriften und Hurrikanstandards, Bauträgergarantien sowie das Potenzial für Wertsteigerung während des Bauzeitraums. Zudem können Sie Ihre bevorzugte Etage, Aussicht und Grundrissgestaltung wählen, bevor das Gebäude ausverkauft ist. Eigentumswohnungen aus dem Wiederverkauf bieten sofortigen Bezug, die Möglichkeit, die Einheit physisch zu besichtigen, etablierte Erfahrungswerte der Eigentümergemeinschaft und mitunter besser verhandelbare Preise. Für Anleger mit Fokus auf langfristige Wertsteigerung bietet die Vorverkaufsphase in der Regel das bessere Aufwärtspotenzial. Für Käufer, die rasch umziehen müssen oder Gewissheit über das fertige Produkt wünschen, kann der Wiederverkauf vorzuziehen sein. Viele unserer Mandanten erwerben in der Vorverkaufsphase zur Kapitalanlage und aus dem Wiederverkauf zur sofortigen Nutzung.

Foreign buyers can absolutely purchase pre-construction condos in Miamiin fact, international buyers represent a significant portion of South Florida's luxury pre-construction market. The process is straightforward: no special visa or residency status is required to purchase real estate in the US. Foreign buyers typically pay the same deposit schedule as domestic buyers (20 to 50% during construction). Financing options are more limited for non-residents, but several banks offer foreign national mortgage programs with 30 to 50% down. You will need a US-based attorney for contract review, and we recommend establishing a US bank account for deposit transfers.

Die typische Anzahlungsstruktur für eine Luxus-Eigentumswohnung in der Vorverkaufsphase beläuft sich auf 20 bis 50 % des Kaufpreises, in Raten über den Bauzeitraum gezahlt. Eine gängige Struktur sind 10 % bei Vertragsunterzeichnung, 10 % beim Baubeginn, 10 % zum Meilenstein der Bauhalbzeit und 10 % bei Erreichen der obersten Etage, insgesamt 40 % vor dem Abschluss. Manche Bauträger bieten eine leichtere Gesamtanzahlung von 20 % an, um Käufer frühzeitig zu gewinnen. Der Restbetrag (50 bis 80 %) ist beim Abschluss fällig, wozu die meisten Käufer eine Finanzierung arrangieren. Sämtliche Anzahlungen werden auf einem verzinsten Treuhandkonto gehalten, das dem Eigentumswohnungsrecht Floridas unterliegt.

Miami and surrounding areas offer a diverse range of neighborhoods for pre-construction, each with a distinct character, price point, and lifestyle appeal. From waterfront urban districts to leafy residential enclaves, the best neighborhood depends on your priorities, whether you seek walkability and urban energy, beachfront living, or a more intimate village-like setting. Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development across neighborhoods so you can make an informed decision.

Eine Branded Residence ist eine Luxus-Eigentumswohnung oder ein Wohnhaus, das den Namen, die Designstandards und das Serviceniveau einer renommierten Hospitality-, Mode- oder Automobilmarke trägt. In South Florida zählen zu den aktuellen Branded-Residence-Projekten Namen wie Nobu, Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria und Mercedes-Benz. Branded Residences erzielen typischerweise einen Aufschlag von 25 bis 35 % gegenüber vergleichbaren markenfreien Objekten, halten ihren Wert jedoch auch besser und steigen rascher im Wert. Die Bewohner genießen markentypische Services, Annehmlichkeiten und Design, vom Concierge und der Reinigung bis hin zu kuratierter Gastronomie und Wellness-Programmen.

Zu den wesentlichen Risiken eines Kaufs in der Vorverkaufsphase zählen Bauverzögerungen, Marktrückgänge während der Bauzeit, Abweichungen des fertigen Produkts von den Renderings sowie finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers. In Florida sind die Anzahlungen der Käufer durch das Eigentumswohnungsrecht geschützt, sie werden treuhänderisch verwahrt und müssen zurückerstattet werden, wenn der Bauträger nicht liefert. Allerdings kann Ihr Kapital über mehrere Jahre gebunden sein, ohne Rendite abzuwerfen, falls der Markt nachgibt. Zur Risikominderung empfehlen wir die Zusammenarbeit mit etablierten Bauträgern, die nachweislich Projekte termingerecht fertigstellen, die Auswahl von Projekten in erstklassigen Lagen, die ihren Wert unabhängig von den Marktbedingungen halten, sowie eine Anzahlungsstruktur, die innerhalb Ihres Gesamtportfolios tragbar ist. Die tiefen Bauträgerbeziehungen von Manhattan Miami erlauben es uns, die finanzielle Absicherung und den Bauzeitplan jedes Projekts zu prüfen, bevor wir es unseren Mandanten empfehlen.

Die Preisgestaltung in der Vorverkaufsphase folgt einer gestaffelten Struktur, die frühe Käufer belohnt. Die erste Phase ist die Friends & Family-Preisstufe, die dem engsten Kreis des Bauträgers und den führenden Maklerbeziehungen angeboten wird, sie liegt typischerweise 10 bis 20 % unter dem späteren öffentlichen Verkaufsstartpreis. Es folgt die Makler-Vorschauphase, in der die Preise leicht ansteigen. Anschließend öffnet der öffentliche Verkaufsstart das Projekt für alle Käufer zum höchsten Preis der Vorverkaufsphase. Mit dem Verkauf der Einheiten und fortschreitendem Bau erhöhen Bauträger die Preise in der Regel in Schritten von 3 bis 10 % pro Phase. Zum Zeitpunkt der nahenden Fertigstellung eines Gebäudes sind die verbleibenden Einheiten oft 20 bis 40 % über der ursprünglichen Friends & Family-Preisstufe angesetzt. Die direkten Bauträgerbeziehungen von Manhattan Miami verschaffen unseren Mandanten Zugang zu den frühesten und günstigsten Preisphasen.

Yes, most Miami pre-construction condos allow owners to rent their units, though rental policies vary by building. Some buildings allow short-term rentals (30 days or less), while others require minimum lease terms of 6 or 12 months. Branded residences often offer optional hotel rental programs where your unit is managed as part of the hotel inventory, generating income when you are not in residence. This is a popular option for seasonal residents and international investors. Always review the building's declaration of condominium for rental restrictions before purchasing. Manhattan Miami can guide you through the rental policies of each development and help you model projected rental income based on comparable properties in the area.

Die Friends & Family-Phase ist die früheste Verkaufsphase eines neuen Vorverkaufsprojekts und bietet typischerweise die niedrigsten verfügbaren Preise. In diesem Zeitraum gibt der Bauträger eine begrenzte Anzahl von Einheiten an seine engsten Maklerpartner, Investoren und sein persönliches Netzwerk frei, bevor das Projekt der breiten Öffentlichkeit angeboten wird. Die Preise in der Friends & Family-Phase liegen oft 10 bis 20 % unter dem erwarteten öffentlichen Verkaufsstartpreis. Diese Phase kann nur wenige Wochen dauern, und die besten Einheiten, Eckeinheiten, hohe Etagen, erstklassige Aussichten, werden tendenziell zuerst verkauft. Manhattan Miami verfügt über direkten Friends & Family-Zugang zu jedem bedeutenden Vorverkaufsprojekt in South Florida. Die Sicherung einer Einheit in diesem Fenster ist der wirksamste Weg, Ihre Investition in der Vorverkaufsphase zu maximieren.

Der beste Zeitpunkt für einen Kauf in der Vorverkaufsphase ist die früheste Verkaufsphase, idealerweise während der Friends & Family- oder Makler-Vorschauphase, wenn die Preise am niedrigsten sind. Im Lebenszyklus eines Projekts werden die ersten 20 bis 30 % der verkauften Einheiten am aggressivsten bepreist, während der Bauträger die Verkaufsdynamik aufbaut. Danach steigen die Preise mit den Baufortschritten stetig an. Aus Sicht des Markt-Timings verschafft Ihnen ein Kauf zum Zeitpunkt der Ankündigung einer neuen Projektwelle die größte Auswahl und die wettbewerbsfähigsten Preise über mehrere Projekte hinweg. Zu warten, bis die Gebäude kurz vor der Fertigstellung stehen, bedeutet, die höchsten Preise bei geringster Auswahl zu zahlen. Gleichwohl ist die Situation jedes Käufers einzigartig, und der richtige Kaufzeitpunkt hängt von Ihrer finanziellen Bereitschaft, Ihren Anlagezielen und der konkret vorliegenden Gelegenheit ab.

Choosing between Miami pre-construction developments comes down to five key factors: location and neighborhood, brand and developer reputation, price point and value, amenity package, and your intended use (primary residence, second home, or investment). Manhattan Miami provides side-by-side comparisons of every development, including floor plans, pricing grids, view analyses, and projected appreciation. So you can make an informed decision with complete data.

Closing costs on a new construction condo in Miami typically range from 1.5% to 3% of the purchase price for the buyer. These include title insurance, title search fees, recording fees, lender fees (if financing), estoppel fees, and prorated property taxes and HOA dues. Unlike resale transactions, the developer typically pays for documentary stamps on the deed and the owner's title insurance policy in new construction deals, which saves the buyer significant money. Additionally, in new development transactions there is no real estate commission owed by the buyer, the developer pays the buyer's agent directly. Manhattan Miami provides a detailed closing cost estimate specific to each project before you commit to a purchase.

Es ist zwar technisch möglich, in der Vorverkaufsphase direkt über die Verkaufsgalerie eines Bauträgers zu kaufen, doch ein erfahrener Berater für die Vorverkaufsphase bietet erhebliche Vorteile. Bei Neubaukäufen trägt der Bauträger die Provision des Käuferberaters, sodass für Sie keine zusätzlichen Kosten und keine finanziellen Nachteile durch eine Vertretung entstehen. Ein spezialisierter Berater wie Manhattan Miami verschafft Zugang zu Friends & Family-Preisen, früher Einheitenauswahl, vergleichender Analyse konkurrierender Projekte, Begleitung bei der Vertragsprüfung, Aktualisierungen zum Baufortschritt und Koordination des Abschlusses. Wir verhandeln zudem in Ihrem Namen über Aufwertungen, die Zuteilung erstklassiger Einheiten und günstige Anzahlungskonditionen. Vor allem aber weiß ein erfahrener Berater für die Vorverkaufsphase, welche Projekte sich zum Kauf lohnen und welche zu meiden sind, und bewahrt Sie so vor kostspieligen Fehlern in einem Markt mit Dutzenden konkurrierender Projekte.

Florida has no state income tax, which is the single biggest tax advantage for buyers relocating from high-tax states like New York, California, Illinois, or New Jersey. This applies to all income, salary, capital gains, dividends, and retirement income. For a high-net-worth individual earning $2M per year, moving to Florida can save over $200,000 annually in state income taxes alone. Additionally, Florida has a generous homestead exemption that caps annual property tax increases at 3% for primary residences and protects your home from creditor claims. There is no estate tax or inheritance tax in Florida. These tax benefits, combined with Miami's appreciating real estate market, make purchasing a pre-construction condo both a lifestyle upgrade and a sound financial strategy.

A typical Miami pre-construction condo takes 3 to 5 years from initial sales launch to completion and closing. The timeline generally breaks down as follows: 12 to 18 months for the sales and preconstruction phase (permitting, design finalization, reaching the sales threshold to break ground), 24 to 36 months for construction, and 3 to 6 months for finishing, inspections, punch lists, and closings. Branded residence projects may take slightly longer due to the exacting design and finish standards required by the brand partner. The extended timeline is actually an advantage for investors, as it allows for significant appreciation during the construction period with a relatively small capital outlay.

Wird ein Bauträger während der Bauphase insolvent, sind Ihre Anzahlungen nach dem Wohnungseigentumsrecht von Florida geschützt. Sämtliche Käuferanzahlungen müssen auf einem von Florida regulierten Treuhandkonto (Escrow) verwahrt werden, nicht auf dem Geschäftskonto des Bauträgers, und sind an die Käufer zurückzuzahlen, falls das Projekt nicht fertiggestellt wird. Dies ist ein wesentlicher Schutz, der nach der Finanzkrise von 2008 verstärkt wurde. Während Ihr Kapital jedoch rechtlich geschützt ist, kann die Rückerlangung von Anzahlungen aus einem gescheiterten Projekt Zeit in Anspruch nehmen und gerichtliche Verfahren erfordern. Um dieses Risiko zu minimieren, empfiehlt Manhattan Miami ausschließlich Projekte gut kapitalisierter Bauträger mit nachgewiesener Erfolgsbilanz. Wir prüfen die finanzielle Ausstattung, den Baufinanzierer und die Projektrentabilität jedes Bauträgers, bevor wir unseren Kunden eine Gelegenheit vorstellen.

Yes, selling a pre-construction unit before closing, known as an assignment, is possible in many Miami developments, though policies vary by project. Some developers allow free assignments at any time, some allow assignments only after a certain percentage of the building is sold, and some prohibit assignments entirely or charge an assignment fee (typically 1 to 3% of the purchase price). An assignment sale can be very profitable if the property has appreciated during construction, as you are selling your contract rights (including your locked-in price) to a new buyer at a higher market value. This allows you to realize your gains without ever closing on the property. Manhattan Miami can advise you on which developments have the most favorable assignment policies and help you execute an assignment sale when the time is right.

The best floor to buy depends on your priorities, views, value, and investment potential. Higher floors command premium pricing (often 1 to 3% more per floor) but offer unobstructed views and greater privacy. In Miami's skyline, the key threshold is typically the 30th floor and above, where you clear most neighboring buildings and gain panoramic water or city views. However, the best value is often found on floors just above the amenity level or in the mid-range of the tower, where you still get excellent views at a lower price per square foot. For investment purposes, corner units on mid-high floors tend to offer the best combination of price and resale appeal. Manhattan Miami provides view analyses and pricing-per-floor breakdowns for every development, helping you identify the optimal floor and line for your goals.

The reservation process for Miami pre-construction begins with selecting your preferred unit, floor, line, and layout, from the developer's availability. You then submit a reservation form with a refundable reservation deposit, typically $50,000 to $100,000, which holds the unit for you while contracts are prepared. The developer's attorneys then issue a purchase agreement, which you review with your own attorney (we recommend specialists in Florida condominium law). Once both parties execute the contract, your reservation deposit is applied toward the first contract deposit, and the deposit schedule begins. The entire process from reservation to executed contract typically takes 2 to 4 weeks. Manhattan Miami handles every step, from unit selection and reservation submission to coordinating with your attorney for contract review.

HOA fees for luxury pre-construction condos in Miami typically range from $0.80 to $2.50 per square foot per month, depending on the building's amenity package and brand affiliation. For a 1,500-square-foot two-bedroom unit, expect monthly HOA fees of roughly $1,200 to $3,750. Branded residences tend to have higher HOA fees because they fund brand-standard services like butler service, concierge, and hotel-grade amenity maintenance. These fees cover building insurance, common area maintenance, staffing, amenities, reserves, and sometimes water and basic cable. HOA fees for new construction buildings are initially set by the developer and may adjust after the condo association transitions to resident control. Manhattan Miami provides projected HOA fee estimates for every development we represent.

Miami is widely considered one of the best areas for real estate investment in South Florida. The region has experienced massive growth, driven by corporate relocations, a thriving dining and cultural scene, and lifestyle appeal that is rare in Florida. Luxury condo values have appreciated significantly since 2020, and the current wave of branded pre-construction projects is elevating the market to an entirely new tier. Strong rental demand from professionals and international tenants makes it attractive for income-generating investments. Zero state income tax, waterfront living, and proximity to major airports further enhance the long-term appeal.

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung in der Vorverkaufsphase unterscheidet sich vom Erwerb einer bestehenden Immobilie. Während der Bauphase benötigen Käufer keine Hypothek, Sie leisten Anzahlungen (20 bis 50 % des Kaufpreises) in festgelegten Raten aus eigenen Mitteln. Die Hypothek wird erst beim Closing benötigt, wenn der Restbetrag (50 bis 80 %) fällig ist. Die meisten Käufer beginnen den Hypothekenprozess 6 bis 12 Monate vor dem voraussichtlichen Closing-Termin. Für US-Bürger und ‑Ansässige stehen konventionelle Jumbo-Darlehen mit wettbewerbsfähigen Konditionen und 20 bis 25 % Eigenkapital zur Verfügung. Für ausländische Staatsangehörige bieten mehrere Banken spezialisierte Programme mit Eigenkapitalanforderungen von 30 bis 50 %. Einige Bauträger arbeiten zudem mit bevorzugten Finanzierungspartnern zusammen, die besondere Finanzierungskonditionen für ihre Projekte anbieten. Manhattan Miami vermittelt Ihnen erfahrene Hypothekenmakler, die auf die Finanzierung von Neubauten spezialisiert sind.

South Florida is the number-one international real estate market in the United States, and for good reason. The region serves as a gateway between North America and Latin America, with direct flights to virtually every major city in the Western Hemisphere. The multicultural population means you can conduct business and daily life in English, Spanish, or Portuguese. The absence of state income tax is a powerful draw for wealthy international buyers seeking a US base. Florida's strong property rights and transparent legal system provide security for foreign investors. The timezone aligns with major Latin American financial centers, and the growing tech and finance sectors are creating an economic ecosystem that goes far beyond tourism. Add world-class dining, art, and beaches, and Miami offers a complete lifestyle package that few global markets can match.

Friends & Family pricing is typically 10 to 20% below the public launch price. Manhattan Miami's direct developer relationships give our clients access to this earliest pricing phase on every major Miami pre-construction development. Beyond price, Friends & Family buyers get first pick of the best units, corner positions, high floors, and premium views that sell out before the public launch. This early access, combined with the lower pricing, creates a significant built-in equity position from day one.

Die Grundsteuern in Florida variieren je nach County, liegen jedoch typischerweise zwischen 1,5 % und 2,2 % des festgesetzten Werts pro Jahr. Neubauten werden im ersten Jahr häufig unter dem Marktwert bewertet, wobei für Hauptwohnsitzinhaber die Homestead Exemption verfügbar ist, die den steuerpflichtigen Wert um bis zu 50.000 USD reduziert und die jährliche Steigerung auf 3 % begrenzt. In Florida gibt es weder eine Einkommensteuer auf Ebene des Bundesstaates noch eine Erbschaft- oder Nachlasssteuer, wodurch die Gesamtsteuerlast deutlich niedriger ausfällt als in Bundesstaaten wie New York, California oder New Jersey.

Auch wenn dies in Florida gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, empfehlen wir dringend die Zusammenarbeit mit einem Immobilienanwalt, der über Erfahrung mit Vorverkaufstransaktionen verfügt. Er prüft den Kaufvertrag, stellt die Einhaltung der Treuhandbestimmungen sicher und wahrt Ihre Interessen bis zum Closing. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 2.000 und 5.000 USD für die Vertragsprüfung und die Begleitung beim Closing, ein geringer Preis für die Gewissheit bei einer bedeutenden Anlage. Manhattan Miami empfiehlt Ihnen gerne Anwälte, die auf Vorverkaufstransaktionen spezialisiert und mit den Verträgen jedes namhaften Bauträgers vertraut sind.

Bei Erwerben aus Neubauprojekten ist unsere Dienstleistung für Käufer vollständig kostenfrei. Als zugelassene Immobilienfachleute werden wir vom Bauträger über eine Co-Brokerage-Provision vergütet. Sie zahlen denselben Preis, ob Sie direkt vom Bauträger oder über uns erwerben, jedoch mit unserer Expertise, dem Friends & Family-Zugang, Verhandlungsstärke und umfassender Begleitung über den gesamten Prozess hinweg. Es entsteht kein finanzieller Nachteil aus der Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Käuferberater, und die Vorteile sind beträchtlich.

Contact us to schedule a consultation. We will discuss your investment goals, lifestyle preferences, budget parameters, and timeline. Whether you are a first-time buyer, a seasoned investor, or an international purchaser, this conversation shapes every recommendation that follows. We can accommodate in-person meetings in Miami or virtual consultations for out-of-state and international clients. From there, we curate a shortlist of developments, arrange private presentations, and guide you through every step from reservation to keys.