Manhattan Wohnungsmarkt 2026 | Preise, Trends und Prognose

Abwärtstrend am Manhattan Immobilienmarkt in der zweiten Hälfte 2022

Das Jahr 2022 war eine Geschichte von zwei Märkten in Manhattan.

Anfang 2022 setzte sich der Boom fort, der Anfang 2021 begann, angetrieben durch die Entfesselung aufgestauter Nachfrage und ein künstlich niedriges Zinsumfeld, das die Fed zu Beginn von Covid implementiert hatte.

Im Juni 2022 jedoch, nachdem die Fed ihre erste Jumbo-Zinserhöhung um 75 Basispunkte beim Leitzinssatz durchführte, schwächte sich der Markt schnell ab und ließ die meisten Käufer und Verkäufer für den Rest des Jahres in einer Pattsituation zurück, während sie sich an die neuen Marktgegebenheiten anpassten. Dies ist in der untenstehenden Grafik dargestellt, die die monatliche Vertragsaktivität vergleicht.

Monatliche Vertragsaktivität

Mit nur 602 im Dezember 2022 unterzeichneten Verträgen war es eines der schlechtesten Jahresendabschnitte seit 2008. Da Käufer und Verkäufer sich mit einer neuen Realität abfinden, erwarten wir, dass der Markt Anfang 2023 wieder in Bewegung kommt, da immer noch Nachfrage vorhanden ist.

Manhattan Immobilienpreise

Condos

• 2,75 Mio. USD durchschnittlicher Verkaufspreis
• 2.074 USD durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß
• Während dies ein Anstieg gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres war, war der Anstieg hauptsächlich auf Abschlüsse in einer Handvoll Ultra-Luxus-Türmen zurückzuführen, wie Central Park Tower und 220 Central Park South, was die Ergebnisse nach oben verzerrte.
• Im Wesentlichen war der Preis pro Quadratfuß im Jahresvergleich stabil bei knapp unter 2.000 USD pro Quadratfuß.

Coops

• 1,27 Mio. USD durchschnittlicher Verkaufspreis
• 1.225 USD durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß

• 3,19 Mio. USD durchschnittlicher Verkaufspreis
• 2.415 USD durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß
  

Luxussegment (Top 10 % der Verkäufe)

• 8,06 Mio. USD durchschnittlicher Verkaufspreis
• 2.909 USD durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß
• 3,95 Mio. USD Einstiegsschwelle für Luxusimmobilien

Zinserhöhungen der Fed im Jahr 2022

Im Zeitraum von nur 10 Monaten im Jahr 2022 erhöhte die Fed den Leitzinssatz um 4,0 %, wie in der untenstehenden Grafik dargestellt. Diese beispiellose Maßnahme wurde ergriffen, um die Inflation zu bekämpfen, ein globales Phänomen im Jahr 2022.

Während die Zinsen höher sind als seit 2008, waren sie schon früher hoch und Immobilienmärkte funktionierten gut in einem solchen Zinsumfeld. Jedoch ist das Tempo der diesjährigen Zinserhöhungen, zusammengedrängt auf nur 10 Monate, das Besorgniserregendste. Dies führte dazu, dass der 30-jährige Jumbo-Festhypothekenzinssatz von 3,1 % am 1. Januar 2022 auf 5,7 % am 31. Dezember 2022 stieg, gesunken von 6,35 % im Oktober.

Manhattan hat viele Barkäufer (ca. 55 %) im Vergleich zu anderen Städten, sodass Zinssätze hier nicht immer eine so große Rolle bei der Marktaktivität spielen. Darüber hinaus haben Coops, die 70 % des Angebotsbestands ausmachen und einzigartig für New York City sind, sehr strenge Regeln bezüglich der Höhe der Finanzierung. Einige erlauben maximal 70 % Finanzierung, viele jedoch nur 50 %. Manche erlauben gar keine Finanzierung. Dies sind mildernde Faktoren für den NYC-Markt, helfen aber Erstkäufern nicht, die für ihren Kauf häufig Hypotheken benötigen.

Manhattans begrenztes Angebot rettet die Situation

Die rettende Gnade in dieser Geschichte ist der Mangel an Angebot auf dem Markt. Im Vergleich zum Ende des Jahres 2020, als der Angebotsbestand über 8.100 lag, beträgt das heutige Angebot nur 5.858. Dafür gibt es viele Gründe, wie ich im August erörtert und nachstehend zusammengefasst habe.

Das begrenzte Angebot sollte potenzielle Preisrückgänge im Zuge des Jahres 2023 abfedern. Und wir sehen auch in absehbarer Zeit kein Angebot auf den Markt kommen, aus folgenden Gründen:

• „Goldene Handschellen”-Hypotheken
• 80 % der New Yorker mit Hypotheken haben Zinssätze unter 5 %.
• Dies wird dazu führen, dass Eigentümer auf unbestimmte Zeit in ihren derzeitigen Häusern bleiben.
• Niemand wird in absehbarer Zeit seine 3 %-Hypothek gegen eine 6 %-Hypothek tauschen.

• Eingefrorener Miet-zu-Eigentumswohnungs-Konversionsmarkt aufgrund des NY-Staatsgesetzes von 2019
• Das Gesetz bestraft Gebäudeeigentümer mit mietstabilisierten Mietern und macht es unmöglich, jemals marktgerechte Wohnungen aus mietstabilisierten Einheiten zu schaffen. Solange dieses Gesetz nicht geändert wird, wird es null Konversionen geben, da sie aus finanzieller Sicht für einen Entwickler keinen Sinn ergeben.
• Der Ablauf von Steuerabschreibungsprogrammen macht den Bau für Entwickler kostspieliger
• Die Steuervergünstigungen 421a, 421g und J-51 sind alle ausgelaufen.
• Diese waren einst hervorragende Instrumente, die der Staat nutzte, um Entwickler zum Bauen zu bewegen, existieren aber nicht mehr.
• Linksgerichtete New Yorker Politiker haben Projekte mit großzügigen Anteilen von 30 % und 50 % Sozialwohnungen blockiert.
• In den letzten zwei Jahren gab es kaum Grundstücksverkäufe in Manhattan, sodass nur wenige Entwickler planen, in der Stadt zu bauen.
• Die Inflation bremste viele Entwicklungen aus, da die Kosten, anders als in normalen Zeiten, schwer kalkulierbar sind.

Manhattan Immobilienausblick 2023

Viele Analysten haben vorhergesagt, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwölf Monaten weltweit sinken werden. Dies wird wahrscheinlich eintreten, jedoch hauptsächlich an jenen Standorten, an denen die Preise während der Covid-Pandemie am stärksten gestiegen sind. In den USA sind viele kleinere Städte am stärksten gefährdet, da dort die Preise am meisten zugelegt haben, Städte wie Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ und praktisch ganz Connecticut.

New York City war jedoch nicht eines dieser Orte. Tatsächlich sanken die New Yorker Preise während Covid, da es zu Beginn der Pandemie zu einem massenhaften Wegzug aus der Stadt kam. Die Preise erholten sich erst 2021 wieder und verzeichneten im Vergleich zu den meisten anderen Städten nur moderate Zuwächse.

Knight Franks Prime Residential Forecast rechnet damit, dass die Preise in Manhattan 2023 um mindestens 2 % steigen werden, hinter Miami (5 % Zuwachs) und Los Angeles (4 % Zuwachs) in den USA. Dieses Wachstumsniveau platziert Manhattan auf Rang 13 in ihrer Prognose der 25 führenden Weltstädte und unterstreicht die Widerstandsfähigkeit und Zuversicht gegenüber der Stadt (und den USA im Allgemeinen).

Knight Frank nennt als Gründe „Kapitalflucht in sichere Häfen" sowie „ausländische Käufer, die eine stärkere, nicht geringere Exponierung gegenüber dem US-Dollar anstreben". Zweifellos werden die von mir angeführten Faktoren des geringen Angebots den Preisdruck durch die Fed-Maßnahmen im Jahr 2023 abfedern.

Die Immobilienmärkte in Manhattan und Miami werden weiterhin Stärke zeigen

Viele Menschen haben uns gefragt, was wir für den NYC- und den Miami-Markt erwarten, nachdem die Fed die Zinsen erhöht hat. Obwohl die Aktivität nachgelassen hat, sind beide Märkte nach historischen Maßstäben nach wie vor sehr aktiv.

Viele fragen sich, ob der Abschwung zu Preisrückgängen führen wird. Während einige Experten dies für bestimmte Regionen des Landes für sicher halten, angesichts der raschen Preissteigerungen in diesen Regionen, schätzen sie die Wahrscheinlichkeit von Preisrückgängen in Manhattan und Miami als gering bzw. sehr gering ein.

CoreLogic-Analyse, Juni 2022: Wahrscheinlichkeit von Preisrückgängen

LautCoreLogicbesteht für die Metropolregion NYC eine geringe und für Miami eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit von Preisrückgängen in den nächsten 12 Monaten.

Manhattan

Preise

Die Preise stiegen nicht im gleichen Tempo wie an anderen Standorten im Land. Der Immobilienmarkt brach 2020 ein (mit durchschnittlichen Preisrückgängen von 7 %) und begann sich erst im ersten Quartal 2021 zu erholen, als die Impfstoffe verfügbar wurden (mit durchschnittlichen Preissteigerungen von 16 %).

1. Da die Preise in Manhattan in den letzten 10 Jahren um 4,5 % pro Jahr gestiegen sind, entspricht ein Nettoanstieg von 9 % (16 % abzüglich 7 %) in etwa zwei Jahren normalem Preiswachstum.
2. Die Mietpreise sind im Jahresvergleich um 20 % gestiegen, was die Renditen in die Höhe treibt und den Kauf von Manhattan-Immobilien für Investoren besonders attraktiv macht, zumal die Kaufpreise nicht übermäßig gestiegen sind.
3. Wir erwarten, dass die Mietpreiserhöhungen in Manhattan anhalten werden, da steigende Hypothekenzinsen weniger Erstkäufern den Erwerb einer Immobilie in den nächsten 12 Monaten ermöglichen und mehr Menschen auf den Mietmarkt drängen.
4. Manhattans hohe Immobilienpreise werden weiterhin durch die hohen Einkommen der lokalen Bevölkerung gestützt, wie der UBS Global Bubble Report durchgängig feststellt.
5. Manhattan ist eine langfristige Anlage. Investoren kaufen Manhattan-Immobilien aus Sicherheitserwägungen. Angesichts der damit verbundenen Kosten ist dies kein Ort für reine Spekulation oder kurzfristiges Weiterverkaufen.
6. 50 % der Manhattan-Käufer bezahlen ihre Immobilien bar, insbesondere im Luxussegment, und sind daher weniger von schwankenden Zinssätzen betroffen.
7. Genossenschaften (Coops) machen 75 % des Wohnungsbestands aus. Viele Coops erlauben keine Finanzierung oder begrenzen sie auf 50 %. Dieser Umstand stützte den Manhattan-Immobilienmarkt während der Lehman-Krise.
8. Die Zeichnungsstandards sind jedoch sehr streng, sodass ein Szenario wie 2008 nicht vergleichbar ist.

Angebot

1. Das Angebot ist bei den besten NYC-Eigentumswohnungsprojekten in erstklassigen Lagen vergleichsweise gering.
2. Das Angebot liegt 10 % unter dem Vorjahresmonat.
3. Im Bereich der Luxuseigentumswohnungen gibt es nur sehr wenige in der Pipeline.
4. Von Zeit zu Zeit erhalten wir Anfragen von Investoren, die an Sammelkäufen von Eigentumswohnungen in Manhattan interessiert sind. Im Jahr 2018 gab es davon recht viele, mit zahlreichen Gebäuden, die mindestens 50 Einheiten zum Verkauf hatten.
5. Bei der Erstellung einer aktuellen Analyse für zwei separate Investoren (einer davon mit einer sehr großen 1031-Transaktion) stellte ich jedoch fest, dass in den nächsten 3-5 Jahren kaum herausragende Gebäude unterhalb der 96th Street auf den Markt kommen werden. Und die Anzahl der Gebäude mit mehr als 50 verkäuflichen Einheiten ist im Vergleich zu vor vier Jahren deutlich zurückgegangen.
6. Einige Gebäude, die sich in der Pipeline befanden und auf die wir gespannt warteten, wieThe Cortland, One High Line und One Wall Street, haben mit dem Verkauf begonnen. Es handelt sich durchweg um hochkarätige Projekte. Darüber hinaus gibt es in erstklassigen Lagen kaum weitere Top-Eigentumswohnungen.
7. Das geringe Angebot an qualitativ hochwertigen Objekten wird die Preise voraussichtlich weiter in die Höhe treiben, bis ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erreicht ist. Dies dürfte noch Jahre dauern.
8. Der Ablauf der 421a-Steuervergünstigung, die in der Vergangenheit Entwickler zum Bau von Eigentumswohnungen und Mietobjekten animiert hatte, hat zu weniger neuen Entwicklungsprojekten in der Pipeline geführt.
9. New Yorks liberale Politiker haben keinen Willen, Entwickler zum Bauen zu incentivieren, weshalb wir nicht damit rechnen, dass diese Förderung zurückkommt.
10. Natürlich sind diese Politiker kurzsichtig. Der Mangel an Anreizen für Entwickler wird lediglich a) den Bau von Sozialwohnungen reduzieren (eine Voraussetzung für Neubauprojekte in Manhattan), b) die Einnahmen für Stadt und Staat senken und c) die Mietpreise für Mieter weiter erhöhen.

Miami

Miamis neugewonnene Stärke beruht auf:

1. einem massiven Zuzug (wohlhabender) Einwohner, die aus steuerlich belasteten Bundesstaaten fliehen;
2. einem Zuzug von Einwohnern, die mehr persönliche Freiheiten und weniger Covid-Einschränkungen suchen, da Florida während der Pandemie sehr laxe Regelungen hatte;
3. einem Zuzug von Hedgefonds und Technologieunternehmen, die nach Miami ziehen;
4. einem sehr geringen Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (insbesondere größerer Einheiten); sowie
5. einer nahezu leeren Pipeline.

Obwohl die Aktivität in den letzten Monaten nachgelassen hat, liegt dies nicht an der Nachfrage, sondern am Angebot. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Miami (und ganz Südflorida) war so stark, dass der Bestand aufgezehrt wurde. Neues Angebot dürfte erst dann spürbare Auswirkungen auf den Markt haben, wenn der nächste Bauzyklus in vollem Gange ist. Wir rechnen damit in 5-7 Jahren, da in den nächsten 3 Jahren praktisch nichts auf den Markt kommt.

Ich gehe darauf in meinem nachstehenden Video ausführlich ein:

Schlagzeilen und Durchschnittswerte

Ich höre Leonard Steinberg von Compass immer gerne zu. In einem kürzlichen Beitrag warnte er Käufer und Verkäufer davor, den Schlagzeilen zu glauben und den Durchschnittswerten zu viel Bedeutung beizumessen. Und er hat zweifellos recht.

1. Immobilien sind hyperlokal.
2. Verwechseln Sie nicht die Schlagzeilen eines Marktes (oder aus dem ganzen Land) mit denen eines anderen Marktes.
3. Manhattan ist ein wirklich einzigartiger Markt (aus vielen Gründen), auf den nationale Trends nicht zutreffen, wie die Geschichte gezeigt hat.
4. Dasselbe gilt für Miami, das derzeit einen enormen Wachstumsschub erlebt. Deshalb hat Miami laut CoreLogic eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit für Preisrückgänge.
5. In Manhattan zeigt sich, wie hyperlokal der Markt sein kann. Hier analysieren wir Gebäude individuell, da benachbarte Gebäude oft völlig unterschiedliche Preise, völlig unterschiedliche Nachfrage und völlig unterschiedliche Entwicklungsverläufe aufweisen.
6. Auch in Miami zeigt sich, wie hyperlokal der Markt ist. Preise und Nachfrage am Strand stehen praktisch in keinem Zusammenhang mit Preisen und Nachfrage in einigen Stadtteilen auf dem Festland.

Lassen Sie sich daher nicht von Durchschnittswerten leiten, denn diese sagen uns nur, was auf dem Gesamtmarkt passiert ist, und im Wesentlichen nichts darüber, was in einem bestimmten Gebäude (oder in einer bestimmten Ausrichtung eines Gebäudes) geschehen ist.

Wir helfen Ihnen dabei, sich in den Märkten von Manhattan und Miami zurechtzufinden. Vereinbaren Sie ein kurzes Gespräch mit mir, wenn ich Ihnen bei weiteren Überlegungen Klarheit verschaffen kann. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, um beide Märkte ausführlicher zu besprechen, eine Bewertung für Ihre Immobilie zu erstellen, falls Sie über einen Verkauf nachdenken, oder Ihnen eine Auswahl von Objekten zukommen zu lassen.

Schönen Sommer!

Das Jahr 2021 wird zweifellos eines der besten Jahre in der Geschichte des Wohnimmobilienmarktes in Manhattan sein, allein im dritten Quartal wurden über 9,5 Mrd. USD an abgeschlossenen Verkäufen erzielt, die meisten Abschlüsse in einem Quartal seit 32 Jahren.

Die Verkaufsaktivität wurde durch aufgestaute Nachfrage, steigende Impfquoten, vernünftige Preise, historisch niedrige Zinssätze, einen Trend zu größeren Flächen (oder solchen mit Außenbereich) sowie ein gestiegenes Privatvermögen angetrieben.

Diese 9,5 Mrd. USD beziehen sich auf im Jahr 2021 abgeschlossene Transaktionen, nicht notwendigerweise auf im Quartal unterzeichnete Verträge, was ein aktuellerer Marktindikator ist.

Unterzeichnete Verträge in der Sommersaison rückläufig, aber weiterhin auf Rekordhöhe für das Quartal

Wie das Diagramm unten zeigt, war die Aktivität bei unterzeichneten Verträgen seit Jahresbeginn auf erhöhtem Niveau, obwohl sie sich abschwächte. Ein solches Abflachen könnte saisonal bedingt sein, da die Sommermonate normalerweise ruhiger als der Rest des Jahres sind. Nichtsdestotrotz waren die Quartalsumsätze rekordverdächtig.

Obwohl 29 % unter dem Vorquartal, wurden im Quartal 3.500 Verträge unterzeichnet. Mit 270 Verträgen pro Woche ist das eine Rekordmarke. Der Oktober setzt den Trend fort und verzeichnet rund 305 Abschlüsse pro Woche.

Verkäufer sind zufrieden, aber nicht übermütig

Verkäufer sind im Jahr 2021 sehr zufrieden, insbesondere nach dem mageren Verkaufsjahr 2020. Käufer sind auf dem Markt aktiv, die Nachfrage ist sehr stark, insbesondere im Luxussegment, wo die größeren Wohnungen zu finden sind.

Obwohl die Aktivität den Großteil des Jahres erheblich erhöht war, ist die Verunsicherung noch nicht verschwunden, sodass die Preise nicht über das Vor-Covid-Niveau hinausgehen. Der Covid-Abschlag von 6-9 % (abhängig vom Kaufzeitpunkt im Vorjahr) ist verschwunden, doch wurden bislang keine Preissteigerungen über das Niveau von 2019 hinaus verzeichnet.

Bei all dieser Aktivität könnte man meinen, dass die Preise bereit sind, erneut zu steigen. Im Allgemeinen folgen Preissteigerungen meist 9 bis 12 Monate nach einer deutlichen Verbesserung der Verkaufsaktivität. Blicken Sie auf den Kalender, wir werden in Kürze in diese Phase eintreten.

Überteuerte Objekte verweilen auf dem Markt

Da die Preise auf dem Niveau von 2019 stagnierten, war Q3 nicht der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu Wunschpreisen anzubieten. Im Quartal benötigten marktgerecht bepreiste Objekte 78 Tage zum Verkauf. Im Gegensatz dazu benötigten Objekte, bei denen eine Preisanpassung erforderlich war, 181 Tage, mehr als das Doppelte (2,3-fach) gegenüber marktgerecht bepreisten Objekten.

Aktuelle Preise im Quartal

Hinweis: Normalerweise vergleiche ich die Quartalszahlen mit dem Vorquartal. Im Q3 2020 wurden jedoch ein Drittel des Quartalsumsatzes durch Abschlüsse in 220 Central Park South erzielt, dem teuersten neuen Eigentumswohnungsgebäude in New York City. 16 Einheiten wurden zu einem Durchschnittspreis von 37 Mio. USD abgeschlossen, für insgesamt 592 Mio. USD. Daher präsentiere ich ausschließlich die Zahlen des aktuellen Quartals. Für detailliertere Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Weitere interessante Kennzahlen:

• Die Verkaufsaktivität erreichte den höchsten Stand seit 32 Jahren.
• Trotz historisch niedriger Zinssätze wurden rund 50 % der Transaktionen in bar abgewickelt.
• Neubauverkäufe unter 3 Mio. USD wuchsen doppelt so schnell wie jene über 3 Mio. USD, die sich gegenüber dem Vorjahresquartal ebenfalls verdoppelten. Eine Verlagerung hin zu kleineren Einheiten im Neubausegment verzerrte den Preistrend nach unten.
• Der durchschnittliche Angebotsrabatt über alle Segmente hinweg betrug im Quartal 5,3 %.
• Die Gesamtzahl der Angebotsmonate für Eigentumswohnungen und Coops, also die Anzahl der Monate, die es dauern würde, das gesamte zum Verkauf stehende Inventar abzubauen, sank auf lediglich 5,1.
  
  

Sie haben das Kurstief verpasst. Verpassen Sie nicht die Erholung!

Manhattan überwindet das Markttief, während die Vertragsaktivität explodiert

Das zweite Quartal 2021 war ein außergewöhnliches Quartal, das alle Prognosen widerlegte, das Stadtleben sei tot. Manhattan hat sich zur besten Frühlings-Verkaufssaison seit 6 Jahren erholt und verzeichnet die höchste Verkaufsaktivität seit 2007.

Aufgestaute Nachfrage, vernünftige Preise, niedrige Zinssätze, der Wunsch nach größeren Flächen (oder solchen mit Außenbereich), gestiegenes Privatvermögen und ein größerer Käuferpool haben das Verkaufsvolumen in die Höhe getrieben. Kurz gesagt: Die Stadt erlebt einen Boom, dank der Wissenschaft und dem daraus resultierenden erneuerten Optimismus.

Hinweis: Für diesen Bericht vergleiche ich Q2 2021 mit Q2 2019, was wesentlich aussagekräftiger ist als Q2 2020, als NYC im Lockdown war.

Unterzeichnete Verträge schnellen in die Höhe

Die im Quartal unterzeichneten Verträge übertrafen das entsprechende Quartal 2019 um 60 %. Viele dieser Transaktionen werden erst im Q3 2021 abgeschlossen, wobei wir zu diesem Zeitpunkt angesichts des Volumens und der Mischung der im Quartal in Vertrag genommenen Wohnungen mit einer positiven Preisentwicklung rechnen.

Großflächige Wohnungen wieder gefragt

Das Super-Prime-Segment (über 10 Mio. USD) verzeichnete das beste erste Halbjahr in seiner Geschichte, angetrieben durch zweistellige Rabatte gegenüber den ursprünglichen Preisen. Darüber hinaus hat der Verkauf größerer Wohnungen spürbar zugenommen, was dem Markt über 5 Mio. USD zugutegekommen ist.

Der Verkaufsmix, der eine deutliche Verlagerung hin zu größeren Wohnungen beinhaltete, verzerrte die Preistrends. Der mediane Verkaufspreis stieg auf 1.130.000 USD, den höchsten Wert seit 1.215.000 USD im Q2 2019, wobei die Preistrends durch den Verkaufsmix verzerrt wurden.

Covid-Abschlag schwindet

Im Vergleich zum Vorjahresquartal sank der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß um 3,6 %. Dies wurde als „Covid-Abschlag" bezeichnet. Im ersten Quartal betrug diese Differenz noch 9 %, was zeigt, dass der Covid-Abschlag schnell schrumpft. Wir erwarten, dass der Covid-Abschlag im Q3 schwindet und bis Q4 vollständig verschwindet, sobald Arbeitgeber das „Homeoffice" einschränken oder ganz abschaffen.

Aktuelle Preise im Quartal:

Weitere interessante Kennzahlen:

• Die Verkaufsaktivität bei Eigentumswohnungen erreichte den höchsten Stand seit 30 Jahren.
• Neubauverkäufe über 3 Mio. USD waren die höchsten seit drei Jahren.
• Die Verkaufsaktivität übertraf das neu auf den Markt kommende Angebot, was dazu führte, dass die Angebotsmonate auf 6,9 Monate sanken, das schnellste Tempo seit 4 Jahren.
• Der allgemeine Angebotsrabatt betrug 6,4 %.

Wenn Sie das Kurstief verpasst haben, verpassen Sie nicht die Erholung!

Verträge im April 2021 übertreffen

den 14-Jahres-Rekord vom März

Die Vertragsaktivität in Manhattan stieg im April 2021 auf einen neuen Rekord von 1.607 unterzeichneten Verträgen und überbot damit den 14-Jahres-Rekord vom März von 1.500 Verträgen in einem einzigen Monat. Die erste Maiwoche setzt den Trend fort, und der Mai liegt bislang auf Kurs, den April zu erreichen.

Mit 1.607 unterzeichneten Verträgen liegt das 50 % über dem April 2019, einem mit Covid vergleichbaren Vorpandemie-Monat. Im April 2020 wurden lediglich 213 Verträge unterzeichnet (vermutlich noch vor Covid initiiert). Zur Erinnerung: New York City war von Ende März bis Ende Juni 2020 geschlossen, Besichtigungen waren untersagt.

Im Luxussegment wurden laut Real Deal bis Ende April 652 Luxusverträge im laufenden Jahr unterzeichnet, mehr als alle Luxusverträge zusammen im gesamten Jahr 2020.

Im Neubausegment wurden im April 235 Verträge unterzeichnet, gegenüber 165 im März. Das war die höchste Aktivität im Neubausegment in Manhattan seit drei Jahren.

Manhattan erhebt sich aus der Asche

Nach einem äußerst enttäuschenden Jahr 2020, als die Insel Manhattan von einem „Covid-Exodus" heimgesucht und 90 Tage lang physisch gesperrt wurde, erholte sich der Wohnimmobilienmarkt in Manhattan im ersten Quartal 2021 eindrucksvoll. Während sich der Markt in November und Dezember 2020 bereits langsam belebte, zeigte das erste Quartal 2021 und insbesondere der März 2021 eine beeindruckende Verkaufsaktivität.

Verkaufsaktivität im Q1 2021 deutlich erhöht

Der Verkauf in Manhattan beschleunigte sich im März 2021 rasant, wobei das Verkaufsvolumen 1.500 unterzeichnete Verträge überstieg, das beste Einzelmonatsergebnis seit 14 Jahren. Selbst Januar und Februar 2021 übertrafen die Verkaufsvolumina der gleichen Vorjahresmonate der letzten mindestens drei Jahre, wie unten dargestellt:

Käufer haben von der Kombination aus Rekordniedrigzinsen und niedrigeren Preisen profitiert. Sie werden zudem durch die neue Administration ermutigt, von der NYC bereits profitiert, im Gegensatz zur vorherigen Administration, die darauf ausgerichtet war, New York City zu bestrafen, weil es Trump massiv abgelehnt hatte.

Preise gesunken, aber kein freier Fall

Obwohl die Preise gefallen sind, sind sie nicht so stark eingebrochen, wie manche befürchtet hatten. Der Preis pro Quadratfuß für eine Eigentumswohnung in Manhattan lag im Q1 2021 um 8,8 % unter dem Q1 2020. Dies kommt noch oben auf die bereits seit der SALT-Obergrenze im Jahr 2018 gesunkenen Preise, die Manhattan-Preise laut Ökonom Robert Schiller im Schnitt um 11 % gedrückt hat. Die Preise liegen daher deutlich unter ihrem Höchststand von vor wenigen Jahren und sind bereit zur Trendwende. Mit einer „blauen" Administration hat die SALT-Obergrenze, die Hochsteuerstaaten bestraft, gute Chancen, 2021 abgeschafft zu werden. Dies wird die Immobilienpreise stützen und den Exodus in steuergünstige Bundesstaaten bremsen.

Neubauschnäppchen sind noch vorhanden

Es gibt noch immer Schnäppchen im Neubaubereich, da die Preise für vor 3 Jahren eingeführte Projekte deutlich gesenkt wurden. Kürzlich gestartete Projekte wurden jedoch zu aktuellen Marktpreisen bewertet, sodass dort kaum Rabatte zu erwarten sind. Während sich einige Rabatte in niedrigeren Preisen widerspiegeln, sind viele in Abschlusskosten-Zugeständnissen verborgen, die nicht in den Preisangaben pro Quadratfuß erscheinen. Das Ausmaß der Neubauraabatte ist sehr unterschiedlich und hängt von Faktoren wie dem Startdatum des Projekts, der bisherigen Verkaufsgeschwindigkeit, der Anzahl der noch verfügbaren Einheiten in einer bestimmten Ausrichtung, den Eigenkapitalpartnern in der Kapitalstruktur und vor allem den Mindestfreigabepreisen der Kreditgeber ab (die Banken kontrollieren den Preis, nicht der Entwickler).

Um das beste Angebot im Neubaubereich zu erzielen, müssen Sie offen bleiben und sich nicht auf etwas festlegen, das die höchsten Rabatte nicht erzielt. Beispielsweise bieten Entwickler weder große Rabatte auf Wohnungen mit Außenbereich noch auf Ausrichtungen, die fast ausverkauft sind.

Das nachstehende Diagramm zeigt, wie sich die Neubaupreise von ihren Tiefstständen vor einigen Monaten wieder erholt haben.

Impfstoffe schaffen Vertrauen

Wir erwarten, dass die Immobilienpreise im Frühjahr/Sommer und im weiteren Jahresverlauf schrittweise steigen werden, da NYC durchgeimpft wird. Bisher haben44 % der Manhattan-Bewohner bereits ihre erste Impfdosis erhalten und 27 % sind vollständig geimpft. Sobald 70 % der Bevölkerung vollständig geimpft sind, werden die Aktivitäten wieder zur Normalität zurückkehren, einschließlich der vollständigen Öffnung von Restaurants und Kinos (derzeit teilweise geöffnet), Broadway-Shows und Sportstätten. Dann erwarten wir weitere dramatische Veränderungen auf dem Markt. Sobald das Land später in diesem Jahr wieder für Ausländer geöffnet wird, erwarten wir, dass diese Erholung des Manhattan-Immobilienmarktes in den Overdrive geht!

Anzeichen für einen anhaltenden Marktaufschwung

Die mögliche Abschaffung der SALT-Obergrenze, der Mangel an neuen Baugenehmigungen (da Neubauten im vergangenen Jahr auf Eis gelegt wurden) und die vollständige Wiedereröffnung der Stadt werden sich positiv auf die Manhattan-Immobilienpreise in den nächsten 4-5 Jahren auswirken, wie wir es nach der Lehman-Krise erlebt haben.

Wenn Sie über einen Kauf nachdenken, handeln Sie jetzt, um die besten Preise zu erzielen. Das Inventar ist von einem Rekordhoch von 9.600 zum Verkauf stehenden Einheiten im Oktober 2020 auf 7.000 Einheiten Ende März 2021 gefallen, immer noch etwas hoch. Aber wenn die Verkäufe im gleichen Tempo wie im ersten Quartal weitergehen, werden wir zu Beginn des Sommers in einem Verkäufermarkt sein. Wenn die Wirtschaft anzieht, steigen auch die Zinssätze, was den Besitz der gleichen Immobilie teurer macht.

Der Manhattan-Markt bewegt sich … jetzt sind SIE am Zug!

Der Manhattan-Markt startet 2021 mit gesteigerter Verkaufsaktivität gut ins Jahr

Obwohl der Manhattan-Immobilienmarkt noch immer unter den Auswirkungen von Covid leidet, hat das vierte Quartal 2020 und sogar der Januar 2021 eine deutliche Verbesserung gezeigt, angetrieben durch:

• Positive Impfstoffnachrichten und Einführung, die das Käufervertrauen stärkte,
• Historisch niedrige Zinssätze,
• Verkäufer (und Entwickler), die Rabatte anbieten (der durchschnittliche Covid-Abschlag betrug 10 %, deutlich weniger bei günstigeren Einheiten und deutlich mehr bei teureren)
• Aufgestaute Nachfrage aus dem dreimonatigen Lockdown
• Eine neue Administrationzugunsten von NYC, sowie
• Mögliche Abschaffung der SALT-Obergrenze, die die Preise in NYC um 11 % gedrückt hat (laut Zandi)

Die unterzeichneten Verträge im Q4 stiegen um rund 8 % gegenüber dem gleichen Quartal 2019. Im Januar 2021 stiegen die Condo-Verkäufe um 50 % und die Coop-Verkäufe um 167 % gegenüber dem gleichen Vorjahresmonat. Alles gute Nachrichten! Das aktuell hohe Angebot an Inventar zum Verkauf ist jedoch ein Gegenwind für den Markt, der den Käufern im Jahr 2021 zugutekommen wird.

Auch der Mietmarkt hat in den letzten Monaten angezogen. Bis Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zurückrufen, wird der Mietmarkt jedoch träge bleiben. Wir erwarten eine schnelle Belebung des Mietgeschäfts in einigen Monaten.

Zusammenfassung:

• Es ist ein Käufermarkt, aber das Fenster der Gelegenheit für die besten Deals schließt sich,
• Preise sind gefallen, aber nicht abgestürzt,
• Luxuskäufer sindzurückauf dem Markt, sie fehlten den Großteil des Jahres,
• Das Inventar ist vom dramatischen Höchststand im Oktober deutlich gesunken, verbleibt aber auf einem hohen Niveau,
• Es ist ein hervorragender Zeitpunkt, eine große Wohnung von einem Entwickler zu erwerben, Neubauten verzeichneten einige der höchsten Rabatte und Zugeständnisse, die wir je gesehen haben.

Der Manhattan-Markt erholt sich im Q4 2020

Angesichts der Schlagzeilen über die Flucht der Menschen aus Großstädten ist es kein Wunder, dass meine Kunden überrascht sind zu hören, dass die Vertragsaktivität in Manhattan in den letzten Monaten robust war. Unterzeichnete Verträge pro Monat in Oktober und November 2020 lagen bei durchschnittlich 855, wobei der Dezember 2020 auf Kurs war, den Dezember 2019 mit 717 unterzeichneten Verträgen zu übertreffen. Die Vertragsaktivität für das Quartal bis Mitte Dezember hat die des Vorjahreszeitraums bereits übertroffen.

Das Vertrauen in den Impfstoff und das Nachgeben der Verkäufer bei Preisrabetten haben Käufer zurück auf den Markt gebracht. Der Großteil dieser Vertragsaktivität entfiel auf das Segment unter 3 Mio. USD, während das Luxussegment weiterhin schwach, aber im Aufwind war.

Wie unten zu sehen ist, wächst die Anzahl der unterzeichneten Verträge über 5 Mio. USD weiterhin, und in diesem Segment sehen wir die größten Rabatte.

Inventar deutlich unter Höchststand, aber noch immer hoch

Aktivität und Vertrauen haben das Angebot an Manhattan-Immobilien zum Verkauf von rund 9.600 im Oktober 2020 auf heute 8.000 gesenkt.

Obwohl das Inventar um 20 % gegenüber dem Jahresende des Vorjahres gestiegen ist, als die Lagerbestände bei 6.600 lagen, freuen wir uns zu sehen, dass das Inventarniveau um 17 % von seinem Höchststand gefallen ist. Diese sehr abrupte Kehrtwende beim Inventar im Oktober war wahrscheinlich eine Folge der positiven Impfstoffnachrichten von Pfizer und Moderna. Wir hoffen, dass dies Verkäufer nicht zu sehr ermutigt.

Bis der Impfstoff vollständig eingeführt ist, erwarten wir weiterhin attraktive Deals in NYC. Obwohl mit zunehmender Zeit und gesteigerter Aktivität Verkäufer voraussichtlich nicht mehr so stark rabattieren werden wie bisher. Es fühlt sich an, als ob wir den Tiefpunkt des Marktes bereits hinter uns haben, uns aber noch in einer Phase befinden, in der Käufer in NYC erhebliche, bisher nicht dagewesene, Rabatte erzielen können.

Wo sind jetzt die Rabatte?

Der durchschnittliche „Covid-Abschlag" lag bei rund 10 %, obwohl im Segment über 4 Mio. USD noch höhere Rabatte verzeichnet wurden. Urban Digs analysierte Abschlüsse im 4. Quartal 2020 und stellte fest:

• Unter 2 Mio. USD, durchschnittlich 5 % Rabatt
• 2 bis 4 Mio. USD, durchschnittlich 10,4 % Rabatt
• Über 4 Mio. USD, durchschnittlich 13,5 % Rabatt

Natürlich sind dies Durchschnittswerte und berücksichtigen nur Preise, nicht andere Zugeständnisse, die Entwickler machen, um Deals abzuschließen, wie z. B. Übernahme von Abschlusskosten. Wichtig zu beachten: Der Manhattan-Immobilienmarkt hatte bereits nach der SALT-Steueränderung Ende 2017 einen Rückschlag erlitten, wobei der Markt im Q3 2019 seinen Tiefpunkt erreichte. Daher hatten die Preise bereits vor Covid einen erheblichen Einschnitt erlitten. Der zusätzliche Covid-Abschlag ist für Käufer wie das Sahnehäubchen obendrauf.

Neubau

Rabatte hängen stark von den spezifischen Faktoren des Gebäudes ab, Lage, Anzahl der verkauften Einheiten, eventuelle Probleme mit dem Entwickler oder Kreditgeber usw. Auch in welcher Ausrichtung des Gebäudes kaufen Sie? Wenn der Entwickler 50 % der Einheiten der besten Ausrichtung des Gebäudes, aber 0 % einer anderen Ausrichtung verkauft hat, sollten Sie nicht den gleichen Rabatt auf beide Ausrichtungen erwarten.

Derzeit sind Neubaurabatte sehr unterschiedlich und hängen stark von den vielfältigen Faktoren des Gebäudes selbst ab. Entwickler sind ihren Banken gegenüber verpflichtet, die Mindestfreigabepreise vorgeben, und neigen daher eher dazu, großzügige Abschlusskosten-Zugeständnisse anzubieten als direkte Preisnachlässe. Wir haben jedoch eine Kombination aus Preisrabatten und Abschlusskosten-Zugeständnissen erlebt.

Der durchschnittliche Rabatt beträgt 10 % im Neubaubereich zuzüglich Abschlusskosten-Zugeständnisse, obwohl es Entwicklungen gibt, bei denen dies zusätzlich zu bereits reduzierten Preisen gilt. Es ist nicht ungewöhnlich, 20-30 % Nachlass gegenüber dem Schedule-A-Preis zu sehen, dem ursprünglichen, beim New Yorker Staatsanwalt eingereichten Preis.

Entwickler haben mindestens einen Teil der Abschlusskosten des Käufers übernommen, darunter anteilig folgende Kosten:

• Übertragungssteuern (ca. 2 %)
• Mansion Tax (gestaffelte Skala, beginnend bei 1 % und bis zu 4 % bei über 25 Mio. USD)
• Parkplatz, je nach Einheit kann dieser enthalten sein
• Lagerraum, kann ebenfalls enthalten sein
• Nebenkosten, möglicherweise wird 1 Jahr an Nebenkosten übernommen.

Einige Entwickler verhandeln gar nicht oder übernehmen allenfalls die Übertragungssteuern, wenn sie bei ihren Gebäuden etwas ganz Besonderes bieten können. Beispielsweise werden Terrassen im Park Loggia mit Blick auf den Central Park zum Angebotspreis gehandelt. Das Benson verfügt nur über wenige Einheiten an der Madison Avenue in der Upper East Side, die ebenfalls zum Angebotspreis gehandelt werden. Andere Gebäude, die selbst finanziert sind und daher niemandem gegenüber verpflichtet sind, verhandeln ebenfalls nicht. Diese sind jedoch in der Minderheit.

Übergeordnete Erkenntnisse:

• Dies ist wahrscheinlich der mit Abstand beste Neubau-Käufermarkt, den NYC in den letzten 20+ Jahren je gesehen hat.
• Wir befinden uns nicht in einer Finanzkrise; wir befinden uns in einer Gesundheitskrise, die wahrscheinlich bereits gelöst wurde.
• Wir befinden uns nicht in der gleichen Situation wie in der Großen Rezession 2008/2009, der Tech-Blase 2000 oder dem 11. September, als Angst herrschte und kein Geld auf dem Markt war.
• Banken und Angestellte in Büroberufen verfügen über reichlich Liquidität, und der DJIA liegt über 30.000 (nicht bei 6.000 wie 2009).
• Die Angst sitzt bei den Verkäufern. Käufer haben ein kurzes Fenster, um diese Angst auszunutzen.
• Für diejenigen, die noch abwarten: Denken Sie daran, Sie müssen ein Angebot machen, um einen Rabatt zu erhalten. Sie müssen mitspielen, um zu gewinnen!

Zum Jahresende wünschen wir allen frohe Feiertage. Wir hoffen, dass 2021 besser sein wird als 2020.

Der Manhattan-Immobilienmarkt

erholt sich im Oktober 2020

Um in Echtzeit zu verstehen, was auf dem New Yorker Immobilienmarkt passiert, ist die erste Kennzahl, die wir betrachten, die Anzahl der unterzeichneten Verträge in einem bestimmten Monat. Unterzeichnete Verträge im Oktober erholten sich deutlich und erreichten 874, was einem Anstieg von 30 % gegenüber September 2020 und 4 % gegenüber Oktober 2019 entspricht. Dies ist ein klarer Beweis dafür, dass sich der Manhattan-Immobilienmarkt aus den Tiefen der Covid-Krise erholt hat. Darüber hinaus übertrafen die unterzeichneten Verträge im Oktober alle anderen Monate des Jahres 2020, sogar die Zeit vor Covid, was im nachstehenden Diagramm deutlich zu sehen ist.

Großkäufer in Manhattan sind zurück

Der Großteil der Verkaufsaktivität entfiel auf Immobilien unter 3 Mio. USD, jedoch wurden im Segment über 25 Mio. USD weitere Verträge unterzeichnet, was darauf hindeutet, dass Großkäufer auf den Markt zurückkehren. Obwohl wir erst in einigen Wochen wissen werden, zu welchen Preisen diese Objekte gehandelt wurden, haben wir festgestellt, dass viele, aber nicht alle, Immobilien im Segment über 25 Mio. USD mit erheblichen Rabatten gehandelt wurden. Während alle Verkäufer nun verhandeln, waren erhebliche Rabatte im Segment unter 3 Mio. USD nicht der Fall.

Manhattan-Inventar scheint seinen Höchststand erreicht zu haben

Das Inventar, d. h. das Angebot, erreichte Mitte Oktober einen Rekordwert von 9.628 zum Verkauf stehenden Immobilien und scheint nun zu sinken. Das monatliche Neuangebot lag 21 % unter September 2020 und 1,2 % unter Oktober 2019. Dies deutet darauf hin, dass das Inventarwachstum verlangsamt hat, jedoch wird es einige Zeit dauern, bis die aufgestauten Lagerbestände auf ein normales Niveau zurückgekehrt sind. Deshalb glauben wir, dass die Gelegenheit für Käufer noch nicht verstrichen ist, auch wenn die größte Unsicherheit durch das Virus hinter uns liegt. In den letzten Wochen sind die Lagerbestände gesunken und lagen am Freitag, dem 6. November, bei 9.255 zum Verkauf stehenden Immobilien. Das ist eine sehr hohe Anzahl, wenn man bedenkt, dass der Lagerbestand zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres bei rund 7.700 lag.

Hausverkäufe in den New Yorker Vororten sind vom Höchststand zurückgegangen

Während die Verkäufe in Westchester, Greenwich, Long Island und den Hamptons auf einem hohen Niveau verbleiben, ist die Verkaufsaktivität von ihrem Höchststand, der die New Yorker Vororte in diesem vergangenen Sommer traf, zurückgegangen.

Jetzt, da die Wahl vorbei ist, nun ja, fast, und Pfizer einenImpfstoffmit einer Wirksamkeit von 90 % angekündigt hat, glauben wir, dass sich der Markt in Manhattan weiterhin erholen wird.

Der beste Kaufzeitpunkt in NYC

seit über 10 Jahren

Wir befinden uns nun drei Monate nach der Wiedereröffnung des NYC-Immobilienmarktes. Obwohl esviele Herausforderungengab, erholt sich die Stadt. Wir beginnen, Lebenszeichen in Form von mehr unterzeichneten Verträgen und ausstehenden Verkäufen zu sehen. Aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, was eine enorme Chance für kluge Anleger bedeutet.

Mit der Wiedereröffnung von Restaurants, Fitnessstudios, Büros und Museen hat NYC wieder ein deutlich belebteres Flair. New Yorker halten soziale Distanz und tragen gewissenhaft Masken, was das Virus in der Stadt unterdrückt hat.

Wenn man einen Schritt zurücktritt und das große Bild des Immobilienmarktes aus der Vogelperspektive betrachtet, weiß man, dass es der richtige Zeitpunkt zum Kaufen in Manhattan ist. Wenn Sie 2001 oder 2009 gekauft haben, wissen Sie bereits, dassNYC stärker denn je auferstehen wird. Daher bitte ich Sie, einen Moment innezuhalten und darüber nachzudenken, wo Sie in 18 Monaten sein werden. Mit Sicherheit werden Käufer, die noch abwarten, bedauern, dass sie nicht früher in NYC investiert haben.

Hier sind unsere wichtigsten Erkenntnisse zur aktuellen Marktlage:

1. Covid hat eine vorübergehende Gelegenheit geschaffen, in Manhattan zu günstigen Preisen zu kaufen.
2. Das obige Marktpuls-Diagramm berücksichtigt ausstehende Verkäufe und Inventar. Es zeigt klar, dass NYC sich in einem Käufermarkt befunden hat und beginnt, sich zu erholen.
3. Ernsthafte Verkäufer bieten ihre Immobilien zu vernünftigen Preisen an oder gewähren Rabatte. Insbesondere Entwickler bieten Preisnachlässe und Zugeständnisse an, noch vor wenigen Jahren undenkbar, und werden in einigen Jahren ebenfalls undenkbar sein.
4. Während der durchschnittliche Rabatt bei 8 % lag, sehen wir deutlich höhere Rabatte (das 2- bis 3-fache) bei den teuersten Immobilien.
5. Das Gelegenheitsfenster ist jetzt offen … wann wird es sich schließen? Es wird sich wahrscheinlich vor Q2 2021 schließen, mit den besten Deals in Q4 2020, gefolgt von guten Deals in Q1 2021. Sobald ein Impfstoff als wirksam und bereit zur Verteilung angekündigt wird, werden Verkäufer mehr Vertrauen haben, wir empfehlen daher, jetzt zuzuschlagen! Wenn Sie abschließen, befinden wir uns bereits im Jahr 2021 und einem neuen Markt.
6. 7 Billionen USD staatlicher Konjunkturmaßnahmen (14-mal mehr als 2008) bedeuten, dass die Risiken gering sind. Dies ist nicht 2008. Die Banken sind gesund und die Fed-Unterstützung war noch nie so stark.
7. Rekordhohe Aktienbewertungen (ein Nebenprodukt der staatlichen Konjunkturmaßnahmen) zeigen, dass die Federal Reserve alles tut, um die Wirtschaft anzukurbeln. Es zeigt auch, dass Investoren Vertrauen in die US-Wirtschaft haben und dass Covid unter Kontrolle gebracht und bald Geschichte sein wird.
8. NYC unterdrückt das Virus seit Juni und regiert dabei deutlich effektiver als die Bundesregierung. Die Einwohner haben ihren Teil geleistet, indem sie soziale Distanz einhalten, große Veranstaltungen meiden und Masken tragen, um ihre Mitbürger zu schützen. Obwohl in vielen Berichten ganz NYC in einen Topf geworfen wird, sind die meisten Covid-Infektionen in Queens und Brooklyn aufgetreten, nicht in Manhattan. Das haben wir in den Nachrichten nirgendwo erwähnt gesehen.
9. Der Verkaufsmarkt befindet sich nicht mehr im freien Fall, der durch den Lockdown verursacht wurde. Ausstehende Verkäufe haben die Kurve gedreht und sind im September deutlich gestiegen, da der Markt seinen eigentlichen Tiefpunkt überwunden hat.

Diagramme mit freundlicher Genehmigung vonUrbardigs

Unsere aktuellen Top-Empfehlungen:

 

Diese großzügig dimensionierte und preisreduzierte 2-Zimmer-Wohnung imEast Villagewurde ursprünglich als Neubau für $400.000 mehr als der aktuelle Listenpreis von 3,4 Mio. USD im Jahr 2017 verkauft. Dies ist ein Boutique-Gebäude aus 2015 mit beeindruckenden Kastenfenstern.Mehr erfahren.

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$4.750.000 / $2.748 pro ft²
Um $600.000 reduziert / Im Jahr 2017 für 5,7 Mio. USD verkauft

2 Schlafzimmer / 2,5 Bäder / 1.728 ft²
Hausgeld: $3.792 / Grundsteuer: $2.414

Wohnen imBaccarat Hotel and Residences, einem der besten Hotels in New York City. Der ursprüngliche Eigentümer zahlte 5,7 Mio. USD für diese Wohnung und ist daher sehr verkaufsmotiviert bei einem Rabatt von 1 Mio. USD.Mehr erfahren.

540 West 28 West Street, Einheit 3A
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Studio / 1 Bad / 567 ft²
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Dieses Studio im +Art inWest Chelseaist mit $885.000 ausgezeichnet bewertet. Endlich bieten Verkäufer Wohnungen zu verkaufsorientierten Preisen an, nicht zu den Wunschpreisen von vor einigen Jahren. In der Nähe von Hudson Yards und der High Line!Mehr erfahren.

Abschließend: Wenn Sie einen Zoom-Call vereinbaren möchten, um den Markt ausführlicher zu besprechen, wählen Sie einfach unten einen Termin mit mir aus:

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Ein anderer New Yorker Sommer

Üblicherweise gebe ich zu dieser Jahreszeit ein Update zu den Q2 Manhattan Market Reports. Q2 2020 ist jedoch ein völlig anderes Kapitel, da derManhattan-Immobilienmarkt12 der 13 Wochen des 2. Quartals geschlossen war.

Für diejenigen, die nicht wissen, was in NYC vorgefallen ist: Am 23. März 2020 trat NYC in den Lockdown und öffnete 90 Tage später am 22. Juni 2020 wieder. Physische Besichtigungen waren in dieser Zeit nicht erlaubt. Das Inventar ging während der Krise deutlich zurück, da Verkäufer ihre Objekte vom Markt nahmen oder die Listung verzögerten. Nun sind die Immobilien jedoch wieder auf dem Markt, mit einem Inventar, das 8 % über dem Vorjahreszeitraum liegt.

Der Markt im vergangenen Monat erholt sich langsam, aber noch nicht unbedingt auf ein normales Niveau. Seit der Wiedereröffnung vor 5 Wochen haben wir beobachtet:

• 84 % der unterzeichneten Verträge entfielen auf das Segment unter 3 Mio. USD.
• Eine überraschende Dringlichkeit bei einigen dieser Käufer, da sie wissen, dass NYC bald zu einer gewissen Normalität zurückkehren wird.

• Wenig Aktivität im hochpreisigen Segment, da viele Menschen noch in ihren Sommerhäusern weilen und Reisebeschränkungen noch in Kraft sind.
• Hypothekenzinsen erreichen Rekordtiefststände (unter 3 %), da die Fed die Leitzinsen auf null gesenkt hat.
• Gesamtindikatoren deuten auf Preise von 8-10 % unter dem Vor-Covid-Niveau hin, jedoch nicht bei allen Preispunkten.
• Im Neubaubereich kombinierte Abschlusskosten und Preissenkungen von rund 8-12 %, abhängig vom Projekt.
• Die größten Rabatte gab es im Hochpreissegment, wo einige Entwickler ihre Angebote neu bewertet haben und einen Großteil der Abschlusskosten des Käufers übernehmen, sehr attraktive Anreize, jetzt zu kaufen.
• Wiederverkäufe ab 5 Mio. USD erhalten Woche für Woche keine Besichtigungsanfragen. Daher müssen ernsthafte Verkäufer einer größeren Immobilie bereit sein, mindestens 10 %, wahrscheinlich mehr, gegenüber den Vor-Covid-Preisen zu rabattieren.
• Rabatte nehmen mit sinkenden Preisen ab; unterhalb der 1-Mio.-USD-Marke gibt es kaum oder keine Rabatte.

Vermietungen:

• Obwohl das Mietangebot hoch ist, verzeichnet der Markt auch einen stetigen Strom unterzeichneter Mietverträge, insbesondere für Objekte unter $10.000 pro Monat, allerdings mit Rabatten!

Was kommt als Nächstes?

Wir befinden uns noch in den frühen Phasen einer neuen Realität. In Bezug auf COVID ist jedochNew York City jetzt eine sicherere Wetteals 80 % des Landes!

Wenn New York seine Sicherheitsprotokolle aufrechterhalten und die Infektionszahlen niedrig halten kann und weiterhin sehr positive Nachrichten zu Impfstofftests und therapeutischen Medikamenten (wie Remdesivir) kommen, legt die Geschichte nahe, dass sich der NYC-Immobilienmarkt schnell erholen wird.

Derzeit haben wir den Zeitpunkt größter Unsicherheit hinter uns, für NYC war das der April/Mai-Zeitraum, sodass die allerbesten Deals möglicherweise bereits verpasst wurden. Wir glauben jedoch, dass Käufer in den nächsten 4-5 Monaten weiterhin attraktive Deals erzielen können. Sobald ein Impfstoff als wirksam bekannt ist, und die Chancen stehen gut, dass wir einen im Herbst sehen werden, wird New York City stärker zurückkehren denn je.

Fragen?Termin für ein Gespräch mit mir vereinbaren. 

Genießen Sie Ihren Sommer!

Anthony

Die Auswirkungen des Coronavirus auf die Manhattan-Immobilienpreise

Inmitten dieser beispiellosen globalen Krise haben wir mehrere Anfragen zu den Auswirkungen vonCOVID-19auf die Preise des Manhattan-Immobilienmarktes erhalten. Ich hoffe, dass alle in dieser turbulenten Zeit sicher und gesund bleiben. Während die Lage noch offen ist, finden Sie hier die aktuellsten Informationen zum NYC-Immobilienmarkt.

Ende März wurde New York City in ein „medizinisch induziertes Koma" versetzt, um der Gesundheitskrise einen Schritt voraus zu sein. Infolgedessen ist der New Yorker Immobilienmarkt in den letzten zwei Monaten völlig eingefroren, mit minimaler neuer Vertragsaktivität. Physische Besichtigungen von Manhattan-Eigentumswohnungen, Apartments und Häusern wurden vom Bundesstaat New York verboten. Und New York City war seit Mitte März praktisch im Lockdown. Allerdings konnten Deals, die vor der Pandemie in Bearbeitung waren, virtuell abgeschlossen werden, und die Banken haben weiterhinHypotheken finanziert. 

Jetzt Mitte Mai ist New York einen Monat nach dem Krisenzenitpunkt und ist aus seinem selbst induzierten Koma erwacht. Dank der Führung des New Yorker GouverneursAndrew Cuomohat New York die Kurve erfolgreich abgeflacht und findet seinen Weg aus dieser Krise. Obwohl wir noch nicht vollständig über den Berg sind, wird eine stufenweise Wiedereröffnung in den nächsten Wochen und Monaten geplant. VieleManhattan-Eigentumswohnungsgebäudewerden ihr Moratorium auf Ein- und Auszüge zum 15. Mai aufheben, und wir erwarten, dass das Moratorium für Besichtigungen irgendwann im Juni aufgehoben wird.

Im Rückblick auf Januar und Februar 2020 war die Vertragsaktivität um 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, was den Frühling 2020 zu einer sehr soliden Verkaufssaison versprach. Leider ist dies nicht mehr der Fall! Aktuell ist dasCondo- und Coop-Angebot zum Verkaufdramatisch gesunken, mit nur 5.000 zum Verkauf stehenden Einheiten, 50 % unter dem üblichen Inventar der Frühjahrs-Verkaufssaison. Sogar die Berechnung der Tage auf dem Markt, die die Anzahl der Tage zählt, die eine Immobilie zum Verkauf angeboten wurde, wurde von den Listing-Portalen eingefroren, da diese Berechnung bedeutungslos wurde, sobald das Moratorium für Immobilienbesichtigungen eingeführt wurde. Was waren also die Auswirkungen auf die Manhattan-Immobilienpreise?

Obwohl es verfrüht ist, Rückschlüsse auf die Auswirkungen des Virus aufdie Manhattan-Immobilienpreisezu ziehen, stellte der ehemalige Vorsitzende der Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, fest, dass dieser wirtschaftliche Stillstand eher einer Naturkatastrophe als einer wirtschaftlichen Depression ähnelt. Dies ist nicht auf den Zusammenbruch eines Finanzsystems wie 2008 oder der Großen Depression zurückzuführen. Die Banken sind stark und gut kapitalisiert. Zum Glück hat die Fed schnell mit monetären Stimulusmaßnahmen reagiert und die Administration schnell mit fiskalischen Stimulusmaßnahmen.

Der Silberstreifen am Horizont besteht darin, dass die NYC-Immobilienpreise erheblich von Rekordniedrigzinsen und rekordhoher quantitativer Lockerung profitieren werden. Preisinflation bei Vermögenswerten ist das beabsichtigte Ziel der quantitativen Lockerung, auch wenn es einige Zeit dauern kann, bis sich die Gelegenheit manifestiert. Unabhängig vom Ausmaß der Manhattan-Immobilienpreisinflation durch diesen QE-Stimulus bleibt NYC letztlich eine der weltweit führenden Städte, in der die Menschen weiterhin Wohnraum zum Kauf oder zur Miete benötigen.

Letztendlich handelt es sich um ein Gesundheitsproblem, das gelöst werden kann, insbesondere jetzt, wo alle auf das Problem Covid-19 fokussiert sind.

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6 Dinge, die Sie diesen Februar über den NYC-Immobilienmarkt wissen sollten

1. Deutlicher Anstieg der Verkaufsaktivität gegenüber dem Vorjahr

• Ausstehende Verkäufe um 17 % gestiegen, Gesamtmarkt
• Ausstehende Verkäufe um 25 % gestiegen, $600.000 bis 1 Mio. USD
• Ausstehende Verkäufe um 21 % gestiegen, 1 Mio. bis 2 Mio. USD

Dies zeigt, dass die Verkaufsaktivität gegenüber dem Vorjahr, dem Aktivitätstief des Marktes, deutlich gestiegen ist. Immobilien in den niedrigeren Preissegmenten unter 2 Mio. USD verzeichnen die stärkste Erholung. Wir sehen endlich, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, etwas, das wir in NYC seit Längerem nicht mehr gesehen haben. Unterzeichnete Verträge inManhattansind in November 2019, Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 im zweistelligen Bereich gestiegen. Als führender Indikator geht einem anhaltenden Anstieg unterzeichneter Verträge in der Regel eine Preisbewegung voraus. Der üblicherweise ruhige Januar verzeichnete eine beeindruckende Anzahl unterzeichneter Verträge, was für den kältesten Monat des Jahres ungewöhnlich ist.

Anekdotisch haben wir beim Kontaktieren anderer Makler zur Terminvereinbarung festgestellt, dass mindestens 25 % der Einheiten bereits akzeptierte Angebote haben, nichts wie noch vor 12 Monaten. Einheiten, die in Vertragsabschlüsse übergehen, wurden entweder schon längere Zeit angeboten und mehrfach preisreduziert, oder neue, die von Anfang an korrekt bewertet waren. Zudem sehen wir in letzterem Fall überfüllte offene Häuser und vereinzelte Bieterverfahren, ein Relikt einer anderen Ära.

2. Aktivität im Luxussegment nimmt dank Rabatten zu

Rabatte in ganz New York treiben Deals voran, und im Januar verzeichneten wir einen medianen Angebotsrabatt von 6,4 %, ein hoher Wert für New York, was zeigt, dass Verkäufer nachgegeben haben und Deals zustande kommen. Während der größte Aktivitätszuwachs bei Einheiten unter 3 Mio. USD zu verzeichnen ist, haben wir auch im hochpreisigen Segment einige Verbesserungen gesehen.

Beispielsweise zitierte der Olshan-BerichtFolgendes: „Letzte Woche wurden zwanzig Verträge zu Preisen ab 4 Mio. USD unterzeichnet, die dritte Woche in Folge mit 20 oder mehr Verkäufen. Der durchschnittliche Preisrückgang gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis betrug 18 %, ein Wert, der durch die 2 höchsten Verkäufe verzerrt wurde."

„Die durchschnittlichen Tage auf dem Markt betrugen 803, ein Wert, der erhöht war, weil die Hälfte der Immobilien von Entwicklern verkauft wurde und jahrelang auf dem Markt war. Das war der höchste Wert in der Geschichte dieses Berichts seit Beginn der Erfassung dieser Statistik im Jahr 2012."

Central Park-Käufer:Wenn Sie den Billionaires' Row- und Central Park-Markt beobachtet haben, gibt es Gelegenheiten. Jetzt könnte der richtige Zeitpunkt sein, einzusteigen, bevor sich der Markt dreht. Wer beispielsweise bereit ist, im Trump International Hotel and Tower am Columbus Circle zu wohnen, kann eine großartige Wohnung mit direktem Central Park-Blick erwerben:3 Schlafzimmerfür $3.300 pro Quadratfuß (unten). DJT wird nicht ewig Präsident sein, und dieses Gebäude wird sich irgendwann erholen. Darüber hinaus haben wir starke Rabatte beiOne57und dem Time Warner Building gesehen. Die Preisuntergrenze für direkten Central Park-Blick in diesen und anderen Ultraluxus-Gebäuden liegt jedoch bei rund $4.500 pro Quadratfuß.

Zu beachten ist, dass wir immer wieder von Käufern in diesem Segment hören, dass mehr Inventar auf den Markt kommen soll. Auch wenn dies für andere Stadtteile zutreffen mag, gibt es keine neuen Gebäude, die inBillionaires' Rowentstehen. Darüber hinaus ist das Inventar unter 20 Mio. USD mit unverbautem Central Park-Blick begrenzt, da die meisten dieser Gebäude einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 30+ Mio. USD aufweisen.

3. Neubau versus Wiederverkauf

Vor 2-3 Jahren bepreiste Neubauten stagnieren auf dem Markt, weil eine Diskrepanz zwischen Entwicklern und ihren Banken und Investoren besteht.

Was wir unseren Käufern mitteilen:Im Wiederverkaufsmarkt gibt es zahlreiche Gelegenheiten mit Preisen zwischen $1.100 und $1.800 pro Quadratfuß.

Natürlich gibt es auch im Neubausegment Gelegenheiten, und wir haben in einigen Gebäuden Rabatte von 15 % gesehen. Viele Gebäude, bei denen zweistellige Rabatte zu beobachten sind, wurden jedoch vor Jahren lanciert. Im Gegensatz dazu haben wir 2019 gestartete Gebäude mit Preisen gesehen, die den aktuellen Markt widerspiegeln, wenig Rabatte auf ohnehin schon günstige Angebote, aber dennoch mit Übernahme vieler Abschlusskosten des Käufers.

Der Markt ist sehr preissensibel und dollarmotiviert. Es ist bekannt, dass ein Schattenlagerbestand existiert. Dabei handelt es sich um Einheiten, die von unrealistischen Verkäufern vom Markt genommen wurden, oder Neubauprojekte in Randlagen. Käufer sind heutzutage sehr versiert und wissen, wie man gute Werte erkennt. Wenn Sie in den letzten 5 Jahren gekauft haben und jetzt verkaufen möchten, sind Sie wahrscheinlich unter Wasser oder bei Break-even. Bereiten Sie sich daher auf eine holprige Fahrt vor. Tricks und Gimmicks, davon gibt es viele, werden eine überteuerte Immobilie nicht verkaufen.

Neubauobjekte zum Verkauf

Aktuelle Wohnungen zum Verkauf in Manhattan

4. Mietpreise steigen

Nach einer gewissen Schwäche in den letzten Jahren sind die Mietpreise im Jahresvergleich deutlich gestiegen. Laut demReal Deal, während Wohnungssuchende versuchen zu verstehen, was mit denMaklergebührenlos ist, haben sie nun weitere Nachrichten, die sie innehalten lassen: Die Mieten lagen letzten Monat in allen drei von dem Douglas Elliman Marktbericht erfassten Stadtteilen 5 bis 6 Prozent über dem Vorjahr.

5. Hypothekenzinsen

Die Hypothekenzinsen sind seit dem gleichen Zeitraum des Vorjahres deutlich gefallen und liegen nahe Rekordtiefständen. Der 30-jährige Festzins notierte bei 3,65 %, während der Aktienmarkt nahe einem Rekordhoch von über 26.900 Punkten lag. Im Vergleich dazu lag derselbe Hypothekenzins über die letzten 30 Jahre im Durchschnitt bei rund 6,25 %. In den letzten 10 Jahren war der Zinssatz nur zweimal niedriger: im September 2016 mit einem Tief von 3,42 % und im November 2012 mit einem Tief von 3,32 %.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen noch wesentlich weiter fallen, da wir uns bereits in historischen Tiefstbereichen befinden. Wir empfehlen daher unseren Kunden, jetzt zu refinanzieren oder ihre neuen Immobilienkäufe zu finanzieren, um dieses künstlich niedrige Hypothekenzinsphänomen zu nutzen, bevor es zu spät ist.

5. Coronavirus und ausländische Käufer

Obwohl es noch zu früh ist, um die Auswirkungen des Gesundheitsrisikos auf den Immobilienmarkt zu beurteilen, sei darauf hingewiesen, dass der New Yorker Immobilienmarkt von inländischen Käufern getragen wurde und ausländische Käufer nahezu absent waren. Chinesische Festlandkäufer sind seit 2016 vom NYC-Markt verschwunden, Europäer sind ausgeblieben, da ihre Währung seit Jahren schwach ist. Lateinamerikaner und Brasilianer sind weitgehend abwesend, da ihre Währungen abgewertet haben.

Daher erwarten wir nicht, dass dies den NYC-Markt kurzfristig negativ beeinflusst. Sollte der Dollar fallen und das Gesundheitsrisiko abklingen, könnte der Markt abheben. Schließlich könnten bestimmte asiatische Länder begrenzte Investitionsmöglichkeiten verzeichnen, während die Behörden versuchen, die Ausbreitung einzudämmen, was zu mehr Investitionen in New York City, einem risikoarmen Standort, führen könnte.

Ein Video-Update von Urbandigs

Viele Kunden haben gefragt, was auf dem NYC-Markt los ist, deshalb wollte ich Ihnen ein kurzes Update über ein Video von Noah bei Urbandigs.com senden. Er hat hervorragende Arbeit geleistet, die Entwicklungen auf dem Manhattan-Immobilienmarkt zusammenzufassen.

• Politisch bedingter Neustart für den Manhattan-Markt im Jahr 2019
• Die ab 2018 in Kraft getretene Änderung des Federal TJCA-Steuergesetzes, die SALT-Abzüge auf $10.000 begrenzte, verteuerte den Erwerb von Primärwohnsitzen (nicht für Investoren).
• Die Mansion Tax wurde zum 1. Juli 2019 auf eine gleitende Skala angehoben, was das Kauftiming im gesamten Jahr 2019 beeinflusste.
• Strategische Marktanalyse für Wohnimmobilien-Investitionen in Manhattan.
• Kapitalerhalt und langfristige Wertsteigerung in erstklassigen Lagen. 7%
• Analyse der Bestandsobjekte und Neubauprojekte für das laufende Quartal.Markteintrittsstrategien für internationale Family Offices und Investoren. 4 2018
• Detaillierte Bewertung der $/SF-Kennzahlen nach Nachbarschaften.Steuerliche Rahmenbedingungen: FIRPTA und Mansion Tax Auswirkungen.

Manhattan funktioniert als Markt zur Kapitalerhaltung, geprägt von begrenztem Angebot, institutionellem Eigentum und langfristiger Wertdynamik. 2018. 2019 NYC

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