Internationaler Käuferleitfaden für Immobilien in NYC & Miami
Internationaler Käuferleitfaden für Immobilien in NYC und Miami: Gesellschaftsstrukturen, Steuerpflichten, Finanzierung, FIRPTA, Nachlassplanung und die operative Abwicklung grenzüberschreitender Käufe.
Was Nicht-US-Käufer 2026 wissen müssen: Finanzierung, FIRPTA, Nachlasssteuer, Gebäuderegeln und Remote-Closings
Geprüft am 19. Oktober 2026 · Anthony Guerriero, lizenzierter Broker (NY · FL · CA)
ÜBER UNS
Manhattan Miami Real Estate berät seit über 20 Jahren internationale Käufer und begleitet Kunden aus Lateinamerika, Europa, Asien, dem Nahen Osten und darüber hinaus durch US-Immobilientransaktionen. Wir wissen, was für Nicht-US-Käufer in New York und Miami funktioniert, und was nicht.
Gründer Anthony Guerriero ist als Real Estate Broker in New York, Florida und Kalifornien lizenziert und betreut UHNW-Privatpersonen, Family Offices und grenzüberschreitende Investoren, mit FIRPTA, Gesellschaftsstrukturierung und Closings per Vollmacht (Power of Attorney) als Kernkompetenz.
Unsere Erfahrung mit internationalen Käufern
Wir haben Immobilien an Käufer aus über 40 Nationalitäten verkauft. Im Laufe der Jahre haben wir mit vielen Kunden aus Asien, Europa, Mexiko und Südamerika gearbeitet.
Wir begannen, Kunden in Europa zu treffen, als der Euro sehr stark war. Das funktionierte. Als der Euro fiel, konzentrierten wir uns stärker auf Asien. Über viele Jahre reisten wir regelmäßig nach Festlandchina, Hongkong, Singapur, Taiwan, Seoul und Japan.
Anthony Guerriero war als US-amerikanischer Certified Public Accountant (CPA) tätig und kennt die steuerlichen Fragen, die ausländische Käufer und Investoren berücksichtigen müssen. Wir bieten eine umfassende Betreuung und koordinieren die Zusammenarbeit mit Anwälten, Bankern und Buchhaltungs- und Steuerfachleuten, die auf ausländische Käufer spezialisiert sind.
Internationale Käufer können in NYC und Miami ohne Aufenthaltsstatus oder US-Staatsbürgerschaft Immobilien erwerben. Die Struktur des Kaufs, Gesellschaft oder persönlicher Name, Jurisdiktion und steuerliche Positionierung, zählt ebenso viel wie die Immobilie selbst. Die meisten erfolgreichen grenzüberschreitenden Käufe beginnen mit Kriterien, Jurisdiktion und Timing, nicht mit einer Angebotssuche.
- Keine Aufenthaltspflicht: Internationale Käufer können NYC- und Miami-Immobilien frei erwerben
- FIRPTA verpflichtet den Käufer grundsätzlich, 15% des realisierten Betrags einzubehalten, wenn ein ausländischer Verkäufer US-Immobilien veräußert. Ausnahmen und IRS-Bescheinigungen können den Einbehalt reduzieren oder beseitigen. Er wird auf die Steuer des Verkäufers angerechnet; nur eine Überzahlung ist erstattungsfähig.
- Gesellschaftsstrukturen (LLC, Trust, ausländische Gesellschaft) beeinflussen Steuerlast, Anonymität und Nachlassplanung
- Die Abschlusskosten in NYC liegen stärker beim Käufer (Mansion Tax, Hypothekensteuer, Anwalt); in Miami niedriger, aber mit Eigenheiten des Bundesstaates
- Manhattan-Condominiums sind für Eigentümer im Ausland und Vermietung meist flexibler als Co-ops. Jedes Gebäude hat eigene Regeln. Prüfen Sie Gesellschaftseigentum, zeitweise Nutzung, Vermietung und Antragsverfahren vor dem Angebot.
Abschlusssteuern und -kosten hängen von Ort, Preis, Finanzierung und Vertrag ab. Ein einheitlicher Prozentsatz beschreibt Manhattan und Miami nicht. Lassen Sie sich eine Einzelaufstellung einschließlich einer möglichen Käufermaklervergütung erstellen.
Gleichwohl stehen internationale Käufer vor besonderen Themen: Finanzierung, Gesellschaftsstrukturierung, FIRPTA-Einbehalt, Nachlasssteuerrisiko, Doppelbesteuerungsabkommen des Heimatlandes und länderspezifische Florida-Beschränkungen. Dieser Leitfaden behandelt, was Sie vor dem Kauf einer Immobilie in New York City, Miami oder anderswo in den USA wissen müssen, mit besonderem Blick auf die Praxis des Kaufs als Nicht-US-Resident.
Für einen Miami-spezifischen Deep Dive zu Floridas Steuervorteilen und den SB-264-Länderbeschränkungen lesen Sie unseren Leitfaden Die besten Stadtviertel Miamis für den Condo-Kauf . Für die Condo-Auswahl in NYC siehe unseren Leitfaden zum Kauf von Luxus-Condos in Manhattan. Zur grundlegenden Eigentumsfrage siehe Können Ausländer Immobilien in den USA kaufen?.
Was müssen internationale Käufer 2026 über den Markt wissen?
Wie unterscheiden sich NYC und Miami für internationale Käufer?
| Kriterium | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Einkommensteuer des Bundesstaates | Der Staat New York kann Einkommen aus New Yorker Quellen besteuern. Die persönliche NYC-Einkommensteuer betrifft grundsätzlich Stadtansässige, nicht Nichtansässige. | 0% (keine Einkommensteuer des Bundesstaates) |
| Mansion Tax | 1% bis 3.9% (progressiv) | Keine |
| Documentary Stamp Tax | N/A | Miami-Dade: 0,60 US-Dollar je 100 US-Dollar, zuzüglich 0,45 US-Dollar Zuschlag, sofern die Einfamilienhaus-Ausnahme nicht greift. |
| SB-264-Länderbeschränkungen | N/A | Lassen Sie vor Vertragsschluss Käuferstatus und Grundstückslage von einem Anwalt in Florida prüfen. |
| Ideal für internationale Käufer, die suchen | Kapitalerhalt, Prestige, Bildungszugang (Columbia, NYU) | Steuereffizienz, Lifestyle, kulturelle Nähe zu Lateinamerika |
Viele internationale Käufer besitzen am Ende in beiden Städten: Manhattan für Geschäft und Ausbildung, Miami für Lifestyle und Steuerresidenz.
Private Beratung für internationale Käufer
Beginnen Sie mit einem Gespräch, nicht mit einem Inserat.
Bei grenzüberschreitenden Käufen in New York und Südflorida zählen Struktur, Jurisdiktion und Timing ebenso viel wie der Preis. Melden Sie sich für ein vertrauliches Briefing, zugeschnitten auf Ihre Residenz-, Steuer- und Family-Office-Belange.
Beginnen Sie ein vertrauliches GesprächWir beraten globale Käufer in New York und Südflorida.
1. Kaufplan und Beratungsteam festlegen
Legen Sie fest, ob die Immobilie privat, durch Angehörige oder zur Vermietung genutzt wird. Planen Sie Kaufbudget und jährliche Kosten. Der Makler sucht und verhandelt; der Anwalt prüft Vertrag, Eigentumstitel und Rechtsfragen; der Kreditgeber genehmigt die Finanzierung; der Steuerberater prüft Besteuerung und Erklärungen.
Die Reihenfolge: Eigentum und Finanzierung planen, Objekte auswählen, verhandeln, rechtlich und baulich prüfen, Kredit- und Gemeinschaftsanforderungen erfüllen, dann abschließen. Vertrags- und Prüfungsfristen unterscheiden sich zwischen New York und Florida. Lassen Sie sie vor Unterschrift klären.
2. Maklervergütung vor dem Kauf vereinbaren
Maklerprovisionen sind verhandelbar und nicht gesetzlich festgelegt. Der Verkäufer kann die Vergütung Ihres Käufermaklers ganz oder teilweise übernehmen. Was Sie selbst schulden, richtet sich nach Ihrer schriftlichen Käufervereinbarung und den Transaktionsbedingungen. Wir klären dies, bevor Sie sich verpflichten.
Klären Sie Leistungen, Vergütung und Ihren Eigenanteil, falls der Verkäufer nicht alles übernimmt. Lassen Sie die Bedingungen schriftlich festhalten.
2026-10-19 · NAR
3. Kaufnebenkosten und laufende Kosten planen
Verlangen Sie eine Einzelaufstellung für das konkrete Objekt und Darlehen: gegebenenfalls Übertragungs- oder Mansion Tax, Hypothekensteuer, Rechts- und Titelkosten, Gemeinschaftsgebühren, vorausbezahlte Versicherung und Käufermaklerhonorar. Neubauverträge können zusätzliche Kosten übertragen.
Planen Sie separat Grundsteuer, Gemeinschafts- oder HOA-Gebühren, Versicherung, Instandhaltung, Finanzierung und Sonderumlagen. Bei Vermietung kommen Leerstand, Vermietung und Verwaltung hinzu. Vergleichen Sie den jährlichen Geldbedarf, nicht nur den Kaufpreis.
4. Immobilie wählen und Gebäude prüfen
Manhattan-Condominiums sind für Eigentümer im Ausland und Vermietung meist flexibler als Co-ops. Jedes Gebäude hat eigene Regeln. Prüfen Sie Gesellschaftseigentum, zeitweise Nutzung, Vermietung und Antragsverfahren vor dem Angebot.
5. Finanzierung und Unterlagen vorbereiten
Spezialisierte Kreditgeber prüfen auch Bewerber ohne US-Kredithistorie. Entscheidend sind Kreditnehmer, Unterlagen, Nutzung, Eigentümergesellschaft und Gebäude. Klären Sie Eigenkapital, Reserven, Zins, Gebühren und Projektprüfung vor einer finanzierten Kaufverpflichtung.
Bereiten Sie Pass, Adressnachweis, Einkommens- oder Geschäftsunterlagen, gegebenenfalls Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge, Herkunft und Transferweg der Mittel sowie Gesellschaftsunterlagen vor. Fragen Sie nach Übersetzungen. Eine Vorabgenehmigung ist keine endgültige Kreditzusage.
2026-10-19 · HSBC
6. Mieteinkünfte, Abschreibung und Verluste verstehen
Abschreibung und abzugsfähige Aufwendungen, einschließlich Hypothekenzinsen, können Mieteinnahmen ausgleichen. Nicht genutzte passive Vermietungsverluste werden grundsätzlich bis zur zulässigen Nutzung vorgetragen, vorbehaltlich der Regeln für passive Tätigkeiten, Risikokapital und weiterer Grenzen; eine allgemeine Siebenjahresfrist besteht nicht. Dadurch kann ein positiver Zahlungsüberschuss bei geringer oder keiner laufenden Bundeseinkommensteuer entstehen; 15 steuerfreie Jahre sind jedoch nicht garantiert. Das Ergebnis hängt von Miete, Kosten, Finanzierung, Steuerbasis und Eigentumsstruktur ab. Eine nichtansässige natürliche Person benötigt gegebenenfalls die Wahl nach IRC 871(d) und Formular 1040-NR für den Nettoabzug. Grundsteuern und Steuern beim Verkauf können weiterhin anfallen.
Wie Abschreibung und Verlustvorträge Mieteinkünfte ausgleichen können
Hypothetisches Beispiel in US-Dollar: Eine nichtansässige Privatperson kauft eine Mietimmobilie für 1.100.000 $ ohne Kredit. Angenommen werden 825.000 $ abschreibbare Gebäudebasis und 275.000 $ Bodenwert. Bei zulässiger GDS-Abschreibung über 27,5 Jahre beträgt die volle Jahresabschreibung 30.000 $. Das Modell beginnt nach dem ersten Teilsteuerjahr ohne anfängliche Verluste und umfasst 15 volle Steuerjahre.
Jahre 1–7: Jährlich 60.000 $ Miete abzüglich 42.000 $ abzugsfähiger zahlungswirksamer Kosten ergeben 18.000 $ positiven Cashflow. Nach 30.000 $ Abschreibung entsteht ein jährlicher Steuerverlust von 12.000 $. Ohne andere passive Einkünfte zur Verrechnung sammeln sich 84.000 $ zunächst nicht nutzbare passive Verluste an.
Jahre 8–15: Angenommen werden jährlich 90.000 $ Miete und 50.000 $ abzugsfähige zahlungswirksame Kosten. Der Cashflow beträgt 40.000 $; nach 30.000 $ Abschreibung bleiben 10.000 $ steuerlicher Mietgewinn. Jährlich werden 10.000 $ Verlustvortrag verrechnet. In acht Jahren werden 80.000 $ genutzt, 4.000 $ bleiben. Unter diesen Annahmen entsteht aus dieser Vermietung in den 15 Modelljahren trotz positivem Cashflow keine laufende Bundeseinkommensteuer.
Jahr 16: Bei gleichen Zahlen verrechnen die restlichen 4.000 $ einen Teil des Steuergewinns von 10.000 $. Es bleiben 6.000 $ steuerpflichtige Mieteinkünfte.
| Modelljahr | Jährlicher Cashflow vor Einkommensteuer | Jährlicher steuerpflichtiger Mietgewinn nach Verlustvorträgen |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Die Zahlen sind Annahmen, keine Immobilienprognose oder garantierte Befreiung. Vorausgesetzt werden reine Vermietung, gültige Wahl der Nettobesteuerung, fristgerechte Erklärungen, ausreichende Steuerbasis und Risikotragung sowie nach den Passivitätsregeln nutzbare Verluste. Alle zahlungswirksamen Kosten gelten als voll abzugsfähig und enthalten Grundsteuern. Heimatland- und Verkaufssteuern sind getrennt zu prüfen. Abschreibung senkt die Steuerbasis und kann die Verkaufssteuer beeinflussen.
Trennen Sie Zahlungsfluss und steuerpflichtige Einkünfte. Darlehenstilgung ist eine Auszahlung, keine abzugsfähige Vermietungsausgabe. Lassen Sie Steuerbasis, zulässige Abschreibung und Verlustnutzung berechnen.
7. Steuerwahlrechte und Erklärungspflichten klären
US-Mieteinkünfte einer nichtansässigen natürlichen Person ohne effektiven Zusammenhang mit einem US-Geschäft werden grundsätzlich mit 30% des Bruttobetrags oder einem niedrigeren Abkommenssatz ohne Kostenabzug besteuert. Ein zulässiges Wahlrecht nach IRC 871(d) kann Nettobesteuerung nach progressivem Tarif ermöglichen.
Der Steuerberater klärt Voraussetzungen, Wahlerklärung, Steuernummer, Erklärungen und Fristen. Eine LLC oder ein Verlust beseitigt Erklärungspflichten nicht automatisch.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. FIRPTA bei Kauf und Verkauf berücksichtigen
FIRPTA kann beim Kauf und späteren Verkauf relevant sein. Bei einem ausländischen Verkäufer muss der Anwalt oder Abwickler dessen Status und Einbehaltungspflicht klären. Planen Sie mit Erlösen nach Einbehalt statt mit dem gesamten Verkaufspreis als sofort verfügbarer Liquidität.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Eigentümerstruktur und Nachfolge planen
Bei einem Wohnimmobilienkauf kann die LLC im Eigentumsdokument als Käuferin und Eigentümerin stehen und damit eine zusätzliche Ebene der Intransparenz zwischen Person und Immobilie schaffen. Sie kann auch helfen, Privatvermögen vor Verbindlichkeiten der LLC zu schützen: Florida macht Mitglieder und Geschäftsführer grundsätzlich nicht allein wegen ihrer Funktion persönlich für Gesellschaftsschulden haftbar. Privatsphäre und Schutz hängen von Struktur und Sachverhalt ab. Persönliche Garantien oder eigenes Verhalten können persönliche Haftung auslösen. Vorgeschriebene Eigentümeridentifikation und Steuererklärungen entfallen dadurch nicht. Florida Statutes 605.0304
Die US-Nachlasssteuer hängt von Domizil, Eigentumsstruktur und Abkommensberechtigung ab. Für Personen ohne US-Staatsbürgerschaft und US-Domizil ist grundsätzlich eine Nachlasssteuererklärung erforderlich, wenn US-belegene Vermögenswerte 60.000 US-Dollar übersteigen, vorbehaltlich der geltenden Regeln. Eine LLC allein beseitigt das Nachlasssteuerrisiko nicht automatisch.
Klären Sie die Eigentümerstruktur vor Unterschrift. US- und Heimatberater vergleichen Haftung, Nachfolge, Meldepflichten, Finanzierung und Verkauf. Prüfen Sie die Akzeptanz durch Kreditgeber und Gebäude. Eine Gesellschaft garantiert weder Anonymität noch Steuerfreiheit.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Berater im Heimatland einbeziehen
Geben Sie beiden Teams dieselben Angaben zu Steuerwohnsitz, Staatsangehörigkeit, Nutzung, Eigentum und Finanzierung. Fragen Sie nach Heimatmeldungen, Steueranrechnung, Abkommen sowie Folgen privater Nutzung oder eines Wohnsitzwechsels. US-Immobilieneigentum verleiht kein Visum oder Aufenthaltsrecht.
11. Verkauf und möglichen 1031-Tausch vorbereiten
Ein qualifizierter Tausch nach Section 1031 kann Gewinne bei Geschäfts- oder Anlageimmobilien aufschieben. Der bloße Kauf einer anderen Immobilie genügt nicht; selbst genutzte Wohnimmobilien sind grundsätzlich ausgeschlossen, und strenge Fristen und Bedingungen gelten.
Besprechen Sie Tauschvoraussetzungen vor Organisation des Verkaufs, nicht erst nach Gelderhalt. Vergleichen Sie Verkaufskosten, Darlehensablösung, Steuern und FIRPTA-Liquiditätsbedarf mit der Ersatzinvestition.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Fernabwicklung und Übergabe organisieren
Fernabwicklung ist häufig möglich. Anwalt, Kreditgeber und Titel- oder Abwicklungsgesellschaft müssen die Unterschriftsmethode vorher akzeptieren. Klären Sie Vollmacht, konsularielle Beglaubigung oder andere zugelassene Verfahren. Planen Sie Termine, Authentifizierung und Originale ein.
Bestätigen Sie Überweisungsdaten unabhängig über eine bereits bekannte Telefonnummer. Prüfen Sie Abrechnung und Schlussbesichtigung. Organisieren Sie Versicherung, Versorgung, Schlüssel und Anmeldung im Gebäude. Bei Vermietung klären Sie Regeln, Vermietungsverantwortung und lokale Reparaturkontakte vor Übergabe.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
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Ob Sie Ihre erste US-Immobilie kaufen, ein Portfolio aus mehreren Objekten strukturieren oder eine Steuerresidenz-Verlagerung nach Florida planen: Wir sind auf grenzüberschreitende Transaktionen für internationale Kunden spezialisiert.
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Alle Beratungen sind vertraulich. Wir koordinieren mit Ihren Beratern im Heimatland und US-Steuerexperten.
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Manhattan Miami berät eine kleine Gruppe von Käufern, Verkäufern und Family Offices in NYC und Südflorida. Wir betreiben keine offenen Suchen. Jede Beziehung beginnt mit Kontext.
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