Can foreigners buy property in the United States?

Yes. There are no federal restrictions on foreign ownership of US real estate. Most states have no restrictions either. International buyers follow the same purchase process as US citizens, though financing requires larger down payments (30-50%) and tax planning is more complex due to FIRPTA withholding and US estate-tax exposure.

What is FIRPTA withholding?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price when purchasing US real property from a foreign seller. The withholding is remitted to the IRS at closing. The seller can apply for a withholding certificate (Form 8288-B) in advance to reduce withholding to actual expected tax liability, approval typically takes 90 days.

How much down payment do I need as a foreign buyer in the US?

Standard foreign-national mortgages require 30% to 50% down. Salaried-income buyers may qualify with 30%, while UHNW buyers using asset-based lending typically put 35-40% down. Many international buyers ultimately purchase in cash, particularly above $3 million, to avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and documentation complexity.

What is the US estate tax exposure for non-US buyers?

A non-US-domiciled individual who dies owning US real estate directly is subject to US estate tax of up to 40% on value above just $60,000. By contrast, US citizens enjoy a $13.61 million exemption (2024). To avoid this, international owners typically hold US property through a foreign corporation, two-tier LLC/foreign-corp structure, or irrevocable trust. Tax-treaty countries (UK, France, Germany, Australia) have higher exemptions.

Should I buy through an LLC as a foreign buyer?

An LLC alone does not solve the estate-tax problem because the LLC interest is treated as US-situs property. The most common protective structure is a US LLC owned by a foreign holding corporation ('two-tier'), which combines limited liability with estate-tax shielding. Some buildings restrict LLC purchases, verify with the building's bylaws and consult both US and home-country tax advisors.

Can I close on a US property without being in the United States?

Yes. International buyers commonly close via a Limited Power of Attorney (POA) appointing their US real-estate attorney or another authorized representative to sign closing documents on their behalf. The POA must be notarized, apostilled (for Hague Convention countries) or consularly legalized, and pre-approved by the title insurance company and condo managing agent. Plan 2-8 weeks for POA preparation.

What is the Section 871(d) election?

By default, US-source rental income paid to a non-US owner is subject to a 30% gross withholding tax with no deductions. The Section 871(d) election (filed with Form 1040-NR) converts taxation to net basis, you pay tax only on rental income after operating expenses and depreciation. With 27.5-year depreciation and operating costs deductible, taxable rental income is typically zero or negative in the early years of ownership.

Why should foreign buyers focus on condos rather than co-ops in NYC?

Approximately 75% of Manhattan apartments are co-operatives, in which residents own corporate shares rather than a deed. Most NYC co-op boards prohibit foreign ownership because they cannot easily enforce judgments against owners whose assets are abroad. Condos (deed ownership) and condops (co-ops with condo-style rules) welcome foreign buyers, allow LLC ownership in most cases, and have a simpler approval process.

What is Florida SB 264 and who does it affect?

Florida Senate Bill 264 (effective July 1, 2023) restricts purchases of agricultural land and certain real estate within 10 miles of military installations or critical infrastructure by nationals of seven 'countries of concern': China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela (Maduro regime), and Syria. Most non-agricultural urban condo purchases (Brickell, Miami Beach, Edgewater) are not affected. Chinese nationals face additional residential restrictions. Consult a Florida attorney before purchase.

Can foreign sellers use a 1031 exchange to defer capital gains?

Yes-1031 exchanges are available to foreign sellers on US real estate held for investment or business use (not primary residence or vacation home). Strict timing rules apply: 45 days to identify replacement property, 180 days to close. Funds must be held by a qualified intermediary. The 1031 does NOT eliminate FIRPTA withholding, 15% must still be withheld and recovered via Form 8288-B.

Can foreign buyers obtain US mortgages?

Yes. Foreign-national mortgages are available from select US lenders, typically requiring 30-50% down payment, higher interest rates than domestic loans (50-150 bps premium), and more extensive documentation. Asset-based lending against AUM at private banks is common for UHNW buyers. Cash purchases avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and are most common above $3 million.

What documents do I need as an international buyer to close on a US property?

International buyers typically need: passport copy, second photo ID, proof of funds (bank/brokerage statements), source-of-funds documentation for AML compliance, US tax ID (ITIN, apply via Form W-7), retainer agreement with US real-estate attorney, and Limited Power of Attorney if closing remotely. For LLC purchases, add the operating agreement and certificate of formation. Plan documentation 4-8 weeks before closing.

Ressourcen · Internationale Käufer

Internationaler Käuferleitfaden für Immobilien in NYC & Miami

Internationaler Käuferleitfaden für Immobilien in NYC und Miami: Gesellschaftsstrukturen, Steuerpflichten, Finanzierung, FIRPTA, Nachlassplanung und die operative Abwicklung grenzüberschreitender Käufe.

Was Nicht-US-Käufer 2026 wissen müssen: Finanzierung, FIRPTA, Nachlasssteuer, Gebäuderegeln und Remote-Closings

Aktualisiert 2026-04-27 · 30 Minuten Lesezeit · Von Anthony Guerriero, lizenzierter Broker (NY · FL · CA)

ÜBER UNS

Manhattan Miami Real Estate berät seit über 20 Jahren internationale Käufer und begleitet Kunden aus Lateinamerika, Europa, Asien, dem Nahen Osten und darüber hinaus durch US-Immobilientransaktionen. Wir wissen, was für Nicht-US-Käufer in New York und Miami funktioniert, und was nicht.

Gründer Anthony Guerriero ist als Real Estate Broker in New York, Florida und Kalifornien lizenziert und betreut UHNW-Privatpersonen, Family Offices und grenzüberschreitende Investoren, mit FIRPTA, Gesellschaftsstrukturierung und Closings per Vollmacht (Power of Attorney) als Kernkompetenz.

Kurzantwort

Internationale Käufer können in NYC und Miami ohne Aufenthaltsstatus oder US-Staatsbürgerschaft Immobilien erwerben. Die Struktur des Kaufs, Gesellschaft oder persönlicher Name, Jurisdiktion und steuerliche Positionierung, zählt ebenso viel wie die Immobilie selbst. Die meisten erfolgreichen grenzüberschreitenden Käufe beginnen mit Kriterien, Jurisdiktion und Timing, nicht mit einer Angebotssuche.

Kernaussagen

Keine Aufenthaltspflicht: Internationale Käufer können NYC- und Miami-Immobilien frei erwerben
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) greift beim Verkauf, ~15% Quellensteuereinbehalt
Gesellschaftsstrukturen (LLC, Trust, ausländische Gesellschaft) beeinflussen Steuerlast, Anonymität und Nachlassplanung
Die Abschlusskosten in NYC liegen stärker beim Käufer (Mansion Tax, Hypothekensteuer, Anwalt); in Miami niedriger, aber mit Eigenheiten des Bundesstaates
Co-ops in Manhattan lehnen internationale Käufer in der Regel ab; Condos akzeptieren sie; Neubau ist der häufigste Weg

Die Vereinigten Staaten heißen internationale Immobilieninvestitionen willkommen. Es gibt keine zusätzlichen Stempelsteuern, keine Obergrenzen für ausländisches Eigentum, und die meisten Bundesstaaten kennen keine Beschränkungen für Nicht-US-Käufer, wobei Florida unter SB 264 Beschränkungen für Staatsangehörige bestimmter Länder eingeführt hat (unten im Detail behandelt).

In einer Welt, in der Kanada die meisten ausländischen Käufer schlicht verboten hat (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, verlängert bis 2027), Australien und Neuseeland strenge Genehmigungen verlangen und Städte wie Singapur (60% zusätzliche Stempelsteuer), Toronto (35%), Vancouver (20%) und Hongkong (BSD im Februar 2024 abgeschafft) historisch Straftransfersteuern auf Ausländer erhoben haben, bleiben die Vereinigten Staaten bemerkenswert offen.

Gleichwohl stehen internationale Käufer vor besonderen Themen: Finanzierung, Gesellschaftsstrukturierung, FIRPTA-Einbehalt, Nachlasssteuerrisiko, Doppelbesteuerungsabkommen des Heimatlandes und länderspezifische Florida-Beschränkungen. Dieser Leitfaden behandelt, was Sie vor dem Kauf einer Immobilie in New York City, Miami oder anderswo in den USA wissen müssen, mit besonderem Blick auf die Praxis des Kaufs als Nicht-US-Resident.

Für einen Miami-spezifischen Deep Dive zu Floridas Steuervorteilen und den SB-264-Länderbeschränkungen lesen Sie unseren Leitfaden Die besten Stadtviertel Miamis für den Condo-Kauf . Für die Condo-Auswahl in NYC siehe unseren Leitfaden zum Kauf von Luxus-Condos in Manhattan. Zur grundlegenden Eigentumsfrage siehe Können Ausländer Immobilien in den USA kaufen?.

Was müssen internationale Käufer 2026 über den Markt wissen?

Beschränkungen für ausländisches Eigentum an US-Immobilien (die meisten Bundesstaaten)

15%

FIRPTA-Einbehalt auf den Bruttoverkaufspreis für Nicht-US-Verkäufer

30-50%

Typische Anzahlung für eine Foreign-National-Hypothek

Einkommensteuer des Bundesstaates Florida (vs. ~10.9% NY-Spitzensatz)

$60K

US-Nachlasssteuerfreibetrag für nicht in den USA domizilierte Eigentümer (vs. $15M für Residents 2026)

Wie unterscheiden sich NYC und Miami für internationale Käufer?

Kriterium	New York City	Miami
Einkommensteuer des Bundesstaates	Bis zu 10.9% (NYC addiert ~3.876%)	0% (keine Einkommensteuer des Bundesstaates)
Medianer Condo-Preis $/sqft	~$1,998	~$995
Mansion Tax	1% bis 3.9% (progressiv)	Keine
Documentary Stamp Tax	N/A	~0.7% des Verkaufspreises
Co-op-Anteil am Bestand	~70% (restriktiv gegenüber ausländischen Käufern)	~0% (nur Condos)
SB-264-Länderbeschränkungen	N/A	7 Länder eingeschränkt (China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela-Maduro, Syrien)
Mieterrechte	Stark (Mietstabilisierung in Gebäuden vor 1974 mit 6+ Einheiten)	Vermieterfreundlich
Ideal für internationale Käufer, die suchen	Kapitalerhalt, Prestige, Bildungszugang (Columbia, NYU)	Steuereffizienz, Lifestyle, kulturelle Nähe zu Lateinamerika

Viele internationale Käufer besitzen am Ende in beiden Städten: Manhattan für Geschäft und Ausbildung, Miami für Lifestyle und Steuerresidenz.

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Bei grenzüberschreitenden Käufen in New York und Südflorida zählen Struktur, Jurisdiktion und Timing ebenso viel wie der Preis. Melden Sie sich für ein vertrauliches Briefing, zugeschnitten auf Ihre Residenz-, Steuer- und Family-Office-Belange.

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TEIL 1DER US-IMMOBILIENMARKT IST SEHR TRANSPARENT

TEIL 2MEIST ZAHLT DER VERKÄUFER DIE PROVISIONEN

TEIL 3KEINE ZUSÄTZLICHEN STEMPELSTEUERN FÜR AUSLÄNDISCHE KÄUFER

TEIL 4AUSLÄNDISCHE KÄUFER SOLLTEN AUF CONDOS SETZEN, NICHT AUF CO-OPS

TEIL 5FINANZIERUNG IST FÜR AUSLÄNDISCHE KÄUFER GUT VERFÜGBAR

TEIL 6INVESTOREN ZAHLEN IN DEN ERSTEN 10-15 JAHREN DER FINANZIERUNG KEINE STEUER AUF MIETEINNAHMEN

TEIL 7AUSLÄNDISCHE KÄUFER MÜSSEN DIE VERRECHNUNG DER KOSTEN FÜR DIE EINKOMMENSTEUER WÄHLEN

TEIL 8FIRPTA-EINBEHALT

TEIL 9AUSLÄNDISCHE KÄUFER MÜSSEN VORSORGEN, UM DIE NACHLASSSTEUER (ESTATE TAX) ZU VERMEIDEN

TEIL 10AUSLÄNDISCHE KÄUFER SOLLTEN STEUERSPEZIALISTEN IHRES HEIMATLANDES KONSULTIEREN

TEIL 11AUSLÄNDER KÖNNEN KAPITALERTRAGSTEUERN DURCH DEN KAUF EINER WEITEREN ANLAGEIMMOBILIE AUFSCHIEBEN

TEIL 12AUSLÄNDISCHE KÄUFER MÜSSEN FÜR DEN ABSCHLUSS NICHT IN DEN USA SEIN

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