Von Manhattan Miami Real Estate
Für vermögende Käufer ($1M-$20M+), die Manhattan im Jahr 2026 in Betracht ziehen, geschrieben aus der Sicht eines steuerlich versierten Maklers und Beraters.
Von Fortune verlinkt im Zusammenhang mit einer Analyse zum Kauf von Luxusimmobilien in New York. Dieser Leitfaden wird als aktuelle Käuferquelle zu Wohnungspreisen in Manhattan, zur Wahl zwischen Condo und Co-op, zu Erwerbsnebenkosten und zur Kaufstrategie gepflegt.
Ein Kauf in New York funktioniert grundlegend anders als sonst irgendwo im Land. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 2-6%, die Zahl der Abschlüsse über $3M hat sich im 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr verdoppelt, und das falsche Gebäude kostet Sie schnell einen sechsstelligen Betrag an unerwarteten Sonderumlagen. Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer im Bereich $1M-$20M+ und behandelt die Kosten, den Ablauf und die Entscheidungen, auf die es wirklich ankommt.
Quelle: REBNY und Miller Samuel, Manhattan-Marktberichte für das 1. Quartal 2026.
| Manhattan in Zahlen (1. Quartal 2026) | |
|---|---|
| Medianpreis insgesamt | $1,225,000 (+5.2% YoY) |
| Durchschnittspreis pro Sq Ft | $1,972 (+4% YoY) |
| Abgeschlossene Verkäufe | 2,757 (+1% YoY) |
| Gesamtumsatz | $6.2 billion (+4% YoY) |
| Abschlüsse über $3M | Verdoppelt gegenüber dem 1. Quartal 2025 |
| Tage am Markt | 110 (-9% YoY) |
| Verfügbares Angebot | ~6,000 Einheiten (-2% im Jahresvergleich, Fünfjahrestief) |
| Neu vermarktete Neubauprojekte | 81 Einheiten (-75% gegenüber dem 10-Jahres-Mittel) |
| Mansion Tax ab | $1,000,000 |
| Hypothekenzins auf 30 Jahre | ~6.15% |
Die Zahlen zum 1. Quartal weiter unten beschreiben weiterhin den Jahresauftakt. Hier steht, wo der Markt das zweite Quartal tatsächlich beendet hat.
Über alle Objektarten in Manhattan hinweg unterzeichneten Käufer 3,188 contracts im 2. Quartal 2026, ein Plus von 4,0 Prozent gegenüber dem 2. Quartal 2025 und von 24,1 Prozent gegenüber dem ersten Quartal. Der Medianpreis der Vertragsabschlüsse lag bei $1.30 million. Douglas Elliman bezeichnete diesen Median als leicht nachgebend und wertete ihn als Abflachen der Preise nach einer Wachstumsphase, nicht als Wende nach unten.
Die beurkundeten Verkäufe erreichten 3,161 im Quartal, nach 2,917 im 1. Quartal 2026, bei einem Median von $1.31 Millionen. Die Zahl neu angebotener Objekte fiel im Jahresvergleich um 6,7 Prozent auf 4,851. Das ist die Angebotsseite derselben Entwicklung: Verkäufer bieten zurückhaltender an, und das stützt die Preise stärker als die Nachfrage.
Vertragsabschlüsse im 2. Quartal 2026 nach Objektart:
Was das für Sie als Käufer heute bedeutet: Beim Preis ist der Co-op-Markt die weichere Seite, bei der Aktivität der Condo-Markt die lebhaftere, und beim Neubau spricht wenig dafür, dass Warten Ihnen nützt.
Quelle: Douglas Elliman Market Pulse, Verkaufsbericht 2. Quartal 2026, Manhattan. Die Zahlen vergleichen das 2. Quartal 2026 mit dem 2. Quartal 2025 und mit dem 1. Quartal 2026. Beachten Sie, dass Elliman zusätzlich einen eigenen Quartalsbericht für Manhattan veröffentlicht, den Miller Samuel nach einer anderen Methodik erstellt. Beide Reihen sind nicht austauschbar und dürfen nicht vermischt werden.
Die mittlere Wohnung in Manhattan wurde im 1. Quartal 2026 für $1,225,000 verkauft, ein Plus von 5,2% gegenüber dem Vorjahr. Diese Schlagzeilenzahl untertreibt jedoch, was an der Marktspitze geschieht: Die Zahl der Abschlüsse über $3 Millionen hat sich verdoppelt, die Verträge zwischen $10M und $20M legten um 47% zu, und die Neubauverkäufe über $10M erreichten ein 10-Jahres-Hoch. Die Durchschnittspreise spiegeln diese Verschiebung: Das durchschnittliche Condo in Manhattan wechselt inzwischen für $3.13 Millionen den Besitzer.
Der Luxusmarkt ist das eigentliche Geschehen. Gegenüber der Bewegung im oberen Segment wirken die Gesamtzahlen für Manhattan blass. Und dieser Abstand wächst.
Eine repräsentative Woche (2. bis 8. März 2026, Olshan): 43 Vertragsabschlüsse ab $4M, $422 Millionen Gesamtvolumen, $6 Millionen Medianangebotspreis, die stärkste Einzelwoche im Luxussegment seit Mai 2025. Zu den größten Abschlüssen zählten eine Einheit für $35M im 50 West 66th Street und eine Residenz für $29.75M in The Waldorf Astoria Residences.
Im Neubau hat sich das Angebot am dramatischsten verknappt, und dort konzentrieren sich die teuersten Abschlüsse.
Das knappe Angebot an der Spitze bewirkt zweierlei zugleich: (1) Es stützt die Preise bestehender Trophy-Gebäude, weil auf Jahre hinaus kein Ersatzangebot entsteht, und (2) es erzeugt harte Bietgefechte um die wenigen Projekte, die tatsächlich an den Markt kommen. Wir erwarten, dass diese Dynamik das Jahr 2026 überdauert und bis ins Jahr 2027 anhält.
Rund 60-70% der Wohnungsverkäufe in Manhattan wurden 2025-2026 vollständig bar abgewickelt, der höchste dauerhaft gemessene Anteil überhaupt, und über $3M sind es 90%. Hypothekenzinsen um 6,15%, die Auflagen der Co-ops und der Bieterwettbewerb um Trophy-Objekte haben die Finanzierung für Käufer, die darauf verzichten können, unattraktiv gemacht.
Kaufen oder mieten in New York hängt an vier Punkten. Stimmen drei davon nicht, mieten Sie.
Bei den meisten Käufern, die ich betreue, entscheiden vier Faktoren. Weisen drei davon auf kaufen, geht die Rechnung in der Regel auf. Weisen zwei oder mehr auf mieten, rechtfertigen die laufenden Kosten des Eigentums den Schritt selten.
Die New Yorker Erwerbsnebenkosten von 4-6% beim Kauf sowie Maklerprovision und Grunderwerbsteuern beim Verkauf bedeuten, dass Sie in der Regel mindestens fünf Jahre halten müssen , um gegenüber der Miete die Schwelle zu erreichen. Bei kürzerem Horizont spricht fast immer alles für das Mieten.
Barkäufer haben in New York einen spürbaren Verhandlungsvorteil, denn Verkäufer wie Co-op-Boards bevorzugen sie. Wenn Sie finanzieren, rechnen Sie beim Condo mit mindestens 20% Eigenkapital und beim Co-op häufig mit 25-50%, bei Hypothekenzinsen um 6,15%. Co-ops verlangen zusätzlich einen Liquiditätsnachweis nach dem Closing, üblicherweise 1-2 Jahre laufender Kosten als Rücklage, woran viele sonst starke Käufer scheitern.
Die mansion tax beginnt bei $1M mit 1% und steigt oberhalb von $25M auf 3,9%. Die Grunderwerbsteuern des Staates und der Stadt New York, die mortgage recording tax und die laufende Grundsteuer verändern Ihre tatsächliche Kostenbasis. Käufer von außerhalb sollten außerdem die New Yorker Regeln zur einkommensteuerlichen Ansässigkeit beachten: Zu viele Aufenthaltstage in der neuen Wohnung können eine Erklärungspflicht im Staat New York auslösen.
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie langfristig in New York bleiben, bewahrt Ihnen die Miete die Wahlfreiheit. Ein Kauf ergibt Sinn, sobald Sie sich auf ein Viertel, eine Gebäudeart und eine ungefähre Größe festgelegt haben, die zu den nächsten zehn Jahren Ihres Lebens passen.
Ob Hauptwohnsitz, pied-à-terre oder Anlageobjekt: Jede Variante hat andere steuerliche und strukturelle Folgen. Wir arbeiten diese mit unseren privaten Mandanten im Einzelfall durch.
Die meisten Käufer unterschätzen den anfänglichen Kapitalbedarf. Hier finden Sie realistische Gesamtzahlen für drei gängige Kaufpreise, einschließlich Eigenkapital, Erwerbsnebenkosten und geforderter Rücklagen.
Die meisten Co-op-Boards verlangen 1-2 Jahre laufender Kosten (Hypothek, maintenance und Steuern) als liquide Rücklage nach dem Closing. Das kommt zum Eigenkapital hinzu.
| Kaufpreis | Objektart | Eigenkapital (20%) | Nebenkosten (~5%) | Rücklagen | Gesamter Kapitalbedarf |
|---|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | Condo | $300,000 | $75,000 | entfällt | ~$375,000 |
| $3,000,000 | Condo | $600,000 | $150,000 | entfällt | ~$750,000 |
| $3,000,000 | Co-op (25% Eigenkapital) | $750,000 | $45,000 | ~$200,000 | ~$995,000 |
| $7,500,000 | Condo (Neubau) | $1,500,000 | $450,000 | entfällt | ~$1,950,000 |
Ein condop bietet die Flexibilität eines Condo, also kein board approval, erlaubte Untervermietung und Offenheit gegenüber ausländischen Käufern, zu einem Preis näher am Co-op. Das Angebot ist klein, aber die gezielte Suche lohnt sich, wenn Sie diese Flexibilität brauchen.
Begriffe, die Ihnen in Exposés und Grundrissen in ganz Manhattan begegnen.
Rund 70% der Wohnungen in Manhattan sind Co-ops. Der Unterschied betrifft nicht nur die Eigentumsform. Er bestimmt, wer kaufen darf, wie viel gezahlt wird und was mit der Wohnung geschehen kann.
Sie besitzen die Einheit vollständig, nach dem Prinzip fee simple. Das Board hat ein right of first refusal, darf Käufer aber nicht aus subjektiven Gründen ablehnen. Die naheliegende Wahl für ausländische Käufer, Erwerb über eine LLC, Investoren und alle, denen Flexibilität bei der Vermietung wichtig ist. Der Preis dafür: Condos kosten pro Quadratfuß 10-20% mehr als vergleichbare Co-ops.
Sie erwerben Anteile an einer Gesellschaft, der das Gebäude gehört, dazu einen proprietary lease für Ihre Einheit. Das Board entscheidet weitgehend frei über Annahme oder Ablehnung, rund 10% der Bewerber werden abgelehnt, oft ohne Begründung. Zu den finanziellen Anforderungen zählen üblicherweise eine Liquidität nach dem Closing in Höhe von 1-2 Jahren laufender Kosten sowie eine Schuldendienstquote unter 25-28%.
| Wenn Sie ... | Tendenz |
|---|---|
| über eine LLC, ein Treuhandvermögen oder als ausländischer Staatsangehöriger kaufen | Condo |
| die Einheit langfristig vermieten wollen | Condo |
| ein pied-à-terre ohne Hauptwohnsitzpflicht suchen | Condo |
| in einem Vorkriegsgebäude den größten Gegenwert pro Dollar suchen | Co-op |
| ein hohes Angestelltengehalt beziehen und einen niedrigeren Quadratfußpreis wollen | Co-op |
| bar zahlen und Wert auf eine berechenbare Nachbarschaft legen | Co-op |
Die richtige Strategie in New York hängt weniger am Exposéfoto als an der Eigentumsstruktur dahinter. Wer ein Co-op als Hauptwohnsitz kauft, wer als ausländischer Staatsangehöriger über eine Gesellschaft erwirbt und wer von Miami aus ein pied-à-terre in Manhattan sucht, mag dieselbe Wohnung besichtigen. Doch bei Board, Steuern, Finanzierung und Wiederverkauf stellen sich für alle drei andere Fragen.
Für Eigentum über eine Gesellschaft, den Erwerb durch ausländische Staatsangehörige und Strukturen der Nachlassplanung ist das Condominium meist der sauberste Weg. Beginnen Sie mit dem Leitfaden für internationale Käufer , bevor Sie bieten, damit Vertrag, Bank und Titelstruktur vom ersten Tag an zusammenpassen.
Ein Zweitwohnsitz in Manhattan gehört als eigenes Steuer- und Kostenszenario durchgerechnet. Lesen Sie die eigene Analyse zur pied-à-terre tax in Manhattan , falls die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz werden soll.
Bei Kaufpreisen über $1M springt die vom Käufer getragene Mansion Tax an den Schwellenwerten deutlich. Nutzen Sie den Leitfaden zu den Erwerbsnebenkosten in New York gemeinsam mit den folgenden Beispielen, bevor Sie Angebote, Zugeständnisse und vom sponsor getragene Posten vergleichen.
Neubau, branded residences und Trophy-Türme verlangen ein anderes Prüfverfahren. Stellen Sie diesen Leitfaden neben den Käuferleitfaden für Luxus-Condos in Manhattan , wenn Sie das Angebot des sponsor, den Preisaufschlag und die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes bewerten.
Beim Co-op kommen das Board Package und das Vorstellungsgespräch hinzu. Condo-Abschlüsse gelingen im kürzeren Zeitfenster. Barkäufe lassen sich auf 4-8 Wochen verdichten.
Von Anfang bis Ende rechnen Sie mit 60-90 Tagen beim Condo und 90-120 Tagen beim Co-op (Board Package und Vorstellungsgespräch bringen 30-45 Tage zusätzlich). Ein Barkauf kann in 30 Tagen abgeschlossen sein.
Besorgen Sie sich eine Vorabzusage der Bank oder, beim Barkauf, einen Kapitalnachweis. Ohne diesen nehmen Verkäufer Ihr Angebot nicht ernst.
Arbeiten Sie mit einem Käufermakler, der ausschließlich Sie vertritt. In New York wird dessen Honorar üblicherweise aus der Verkäuferprovision bezahlt, Sie zahlen Ihren Makler also nicht direkt. Meiden Sie die Doppelvertretung: Der Makler des Verkäufers kann nicht redlich gegen seinen eigenen Auftraggeber verhandeln.
Angebote werden mündlich oder per E-Mail über die Makler übermittelt. Ist ein Preis vereinbart, gilt der Abschluss als "in negotiation": Die Anwälte entwerfen und prüfen den Vertrag, doch beide Seiten können noch zurücktreten.
Ihr Anwalt verhandelt den Vertrag und prüft die Gebäudefinanzen, die Protokolle des Boards und, im Neubau, den offering plan. Bei Unterzeichnung hinterlegen Sie üblicherweise 10% des Kaufpreises auf dem escrow-Konto des Verkäuferanwalts. Der Abschluss ist nun "in contract", beide Seiten sind gebunden.
Die Bank schließt die Kreditprüfung ab und erteilt eine verbindliche Zusage. Die meisten Verträge enthalten einen Finanzierungsvorbehalt, der Ihnen den Rücktritt erlaubt, falls die Finanzierung scheitert.
Sie reichen ein vollständiges Finanzdossier ein: Steuererklärungen, Kontoauszüge, Referenzschreiben und eine persönliche Darstellung. Vor der Zustimmung lädt das Board den Käufer üblicherweise zu einem persönlichen Gespräch.
Sie überweisen den Restbetrag, unterzeichnen die Abschlussdokumente und erhalten die Schlüssel. In New York findet das Closing in Anwesenheit aller Beteiligten statt: Käufer, Verkäufer, Anwälte, Bank und title company an einem Tisch.
Sobald beide Seiten den Vertrag unterzeichnet haben, ist der Verkäufer rechtlich gebunden. Ein Rücktritt setzt ihn einer Klage auf Erfüllung aus. Vor der Unterzeichnung kann jede Seite aus beliebigem Grund aussteigen.
Die Erwerbsnebenkosten eines Condo liegen deutlich über denen eines Co-op, vor allem wegen der mortgage recording tax und der title insurance, die beide nur auf Immobilien anfallen. Der Preis dafür: Co-ops verlangen board approval und Rücklagen nach dem Closing, Condos nicht.
Die Erwerbsnebenkosten unterscheiden sich je nach Objektart erheblich. So viel kostet jede einzelne Position.
| Position | Betrag | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Anwalt des Käufers | $3,000-$5,000 | Pauschalhonorar, komplexe Abschlüsse überschreiten |
| Mansion tax | 1%-3,9% des Kaufpreises | Beginnt bei $1M, gestaffelt bis 3,9% oberhalb von $25M |
| Einzugsgebühr oder Kaution | $500-$1,500 | Vom Haus festgelegt |
| Kaufpreis | Satz der mansion tax |
|---|---|
| $1M-$1.99M | 1.00% |
| $2M-$2.99M | 1.25% |
| $3M-$4.99M | 1.50% |
| $5M-$9.99M | 2.25% |
| $10M-$14.99M | 3.25% |
| $15M-$19.99M | 3.50% |
| $20M-$24.99M | 3.75% |
| $25M+ | 3.90% |
Der Käufer zahlt: die mansion tax, beim Condo die mortgage recording tax und die title insurance, den eigenen Anwalt und die Antragsgebühren des Hauses.
Der Verkäufer zahlt: den eigenen Anwalt, im Bestand die Grunderwerbsteuern des Staates und der Stadt, die Maklerprovision von üblicherweise 4-6% und, sofern einschlägig, die flip tax von 1-3% des Verkaufspreises, die manche Co-ops erheben.
Zwischen Eigenkapital, Erwerbsnebenkosten, mansion tax, mortgage recording tax, title insurance und den Liquiditätsrücklagen, die die meisten Häuser nach dem Closing verlangen, liegt der tatsächliche Mittelabfluss 15-25% über der Schlagzeile des Kaufpreises. Rechnen Sie mit der Gesamtsumme, nicht mit dem Angebotspreis.
Ja, üblicherweise einen Abschlag von 2-5% gegenüber einem finanzierten Angebot in gleicher Höhe, denn Barkäufe schließen schneller ab und tragen kein Finanzierungsrisiko. Im Bieterwettbewerb setzt sich Barzahlung häufig selbst bei nominal niedrigerem Gebot durch.
Ja. Für den Immobilienerwerb in New York gibt es keine Anforderungen an Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Die meisten ausländischen Käufer erwerben Condos und keine Co-ops, da diese ausländische Käufer und Erwerbe über eine LLC üblicherweise ablehnen. Beim Wiederverkauf greift der FIRPTA-Steuereinbehalt, und wir empfehlen, vor der Strukturierung einen US-Steuerberater hinzuzuziehen.
Einen tieferen Überblick zu Gesellschaftsstrukturen und Steuern gibt unser Leitfaden für ausländische Käufer von Immobilien in New York und Miami. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Legen Sie fest, ob eine natürliche Person, eine LLC, ein Treuhandvermögen oder eine andere Struktur als Käufer auftritt, bevor Ihr Angebot angenommen wird. Ein Wechsel des Käufers nach Vertragsschluss zieht Probleme mit Bank, Titel, sponsor oder Board nach sich.
Nein. Wir schließen regelmäßig Käufe für Mandanten ab, die die Wohnung vor dem Erwerb nie betreten haben, mit Videorundgängen, unabhängigen Gutachtern und anwaltlicher Vertretung aus der Ferne. Beim Co-op lässt sich das Gespräch mit dem Board mitunter per Video führen, die meisten Häuser bevorzugen jedoch weiterhin den persönlichen Termin.
Die Lage gewinnt fast immer. Eine hervorragende Wohnung in einem schwachen Block schneidet schlechter ab als eine gute Wohnung in einem hervorragenden Block. Fitnessraum, Pool und Portier erhöhen die laufenden Kosten und steigern den Wiederverkaufswert selten im gleichen Maß.
Eine feste Formel gibt es nicht. Die meisten Gutachter bewerten Terrassenfläche mit 25-50% der Innenfläche, je nachdem, ob sie privat ist, nur vom Wohnzimmer aus zugänglich, bepflanzt, bewässert und so fort. Umlaufende Terrassen in Penthäusern werden mitunter nahezu im Verhältnis 1:1 bewertet.
Neubau-Condos werden pro Quadratfuß mit einem Aufschlag von 25-30% gegenüber vergleichbarem Bestand gehandelt. Ob sich dieser Aufschlag lohnt, hängt an drei Punkten:
Das Board Package ist ein vollständiges Finanzdossier: 2-3 Jahre Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge, persönliche und berufliche Referenzschreiben, eine Arbeitgeberbescheinigung und ein Gespräch mit dem Board. Wir helfen unseren Mandanten, Unterlagen zusammenzustellen, die im ersten Anlauf durchgehen.
Eine Abgabe, die manche Co-ops beim Verkauf einer Einheit erheben. Übliche Modelle: 1-3% des Verkaufspreises, ein Betrag je Anteil oder ein Anteil am Gewinn. Sie wird vom Verkäufer getragen und fließt in die Rücklagen des Hauses.
Einmalige Umlagen, die das Board für größere Maßnahmen erhebt, etwa Fassade, Aufzug oder Umbau der Lobby. Sie reichen von wenigen tausend Dollar bis in den sechsstelligen Bereich. Sehen Sie vor jedem Gebot in den Protokollen des Boards nach laufenden oder absehbaren Sonderumlagen.
Sie dürfen eine New Yorker Wohnung umbauen, doch die meisten Häuser verlangen ein board approval, einen alteration agreement, zugelassene und versicherte Handwerksbetriebe und begrenzte Arbeitszeiten. Co-ops sind strenger als Condos. Größere Umbauten mit Verlegung der Sanitärleitungen oder Wanddurchbrüchen dauern von der Genehmigung bis zur Fertigstellung 6-12 Monate.
Für langfristigen Werterhalt: West Village, Tribeca, Upper East Side zwischen der 60. und der 80. Straße, Lincoln Square, NoMad und die neuen Türme entlang der Central Park South. Für Gegenwert pro Quadratfuß: Upper West Side nördlich der 86. Straße, Murray Hill, Lenox Hill und ausgewählte Vorkriegs-Co-ops am Sutton Place.
Typische Fragen von Käufern, die neu in den New Yorker Markt kommen, in klarer Sprache. Drei neue Einträge behandeln condop, Classic 6 sowie den Zugang zu einem Penthouse.
Ein condop ist eine Co-op-Wohnung in einem Gebäude, das nach Condo-Regeln geführt wird. Formal erwerben Sie Anteile wie bei einem Co-op, doch die Hausordnung wirkt wie bei einem Condo: kein Vorstellungsgespräch, Untervermietung und Kauf als pied-à-terre in der Regel erlaubt, ausländische Käufer und Treuhandvermögen meist akzeptiert. Condops machen rund 5% des New Yorker Bestands aus und liegen preislich oft 5-15% unter einem vergleichbaren reinen Condo.
Ein Classic 6 ist eine New Yorker Vorkriegswohnung mit sechs Räumen: Wohnzimmer, separates Esszimmer, Küche, zwei Schlafzimmer und ein kleines Mädchenzimmer, das heute meist als Büro, Kinderzimmer oder drittes Schlafzimmer dient. Es ist der Maßstab für Familienwohnungen in Vorkriegs-Co-ops an der Upper East Side, der Upper West Side und der Park Avenue. Classic 7 und Classic 8 ergänzen denselben architektonischen Grundriss um weitere Schlafzimmer oder eine Bibliothek.
Jeder, der über das Kapital und die Zustimmung des Hauses verfügt, kann ein Penthouse erwerben. Beim Condo hat das Board ein right of first refusal, darf einen finanziell geeigneten Käufer aber nicht ablehnen. Beim Co-op kann das Board jeden Käufer aus jedem nicht diskriminierenden Grund ablehnen, und in der Preisklasse eines Penthouse prüft es in der Regel am strengsten. Trophy-Penthäuser in Condo-Gebäuden bekannter Marken wechseln zu $4,000 und mehr pro Quadratfuß den Besitzer, an der Spitze des Marktes auch oberhalb von $10,000 pro Quadratfuß.
Die meisten New Yorker Banken verlangen einen FICO-Score von mindestens 680 für conforming loans und ab 740 für jumbo loans auf Luxusobjekte. Co-op-Boards wollen häufig 750 und mehr sehen, dazu eine solide Liquidität nach dem Closing, üblicherweise 1-2 Jahre laufender Kosten als Rücklage.
Für ein typisches Condo in Manhattan zu $2M mit 20% Eigenkapital: Tilgung und Zinsen (~$8,500 im Monat bei 7% auf $1.6M Finanzierung), common charges ($1,500-$3,000 im Monat bei einem Luxus-Condo), Grundsteuer (~$1,500-$2,500 im Monat) und Wohngebäudeversicherung ($150-$400 im Monat). Beim Co-op fasst das maintenance Steuer und Betriebskosten zu einem einzigen Monatsbetrag zusammen, der üblicherweise unter dem Gegenstück beim Condo liegt.
Ein pied-à-terre ist eine gelegentlich genutzte Zweitwohnung, typischerweise für Käufer, deren Hauptwohnsitz in einer anderen Stadt oder einem anderen Land liegt. Die meisten New Yorker Co-op-Boards untersagen einen solchen Kauf, Condos und condops erlauben ihn in der Regel. Steuerlich haben Eigentümer eines pied-à-terre keinen Anspruch auf die STAR-Befreiung des Staates New York und zahlen den vollen Grundsteuersatz.
Sie kann es, allerdings meist als eine Größe im Kostenmodell und nicht als eigenständige Ja-oder-Nein-Frage. Maßgeblich ist, ob die Wohnung Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Anlageobjekt oder Familienwohnung wird, ob eine natürliche Person, eine LLC oder ein Treuhandvermögen Eigentümer ist und wie lange Sie halten wollen. Bei hochwertigen Zweitwohnsitzen sehen Sie in unsere Analyse zur pied-à-terre tax in Manhattan , bevor Sie die Eigentumsstruktur endgültig festlegen.
In Manhattan meint Luxus im Allgemeinen die obersten 10% des Marktes, 2026 also grob ab $4M. Super-Luxus beginnt bei etwa $10M. Ultra-Luxus verlangt zugleich einen Preis oberhalb von $10M und rund $4,000 oder mehr pro Quadratfuß. Eine große Wohnung für $10M, die zu $2,500 pro Quadratfuß gehandelt wird, ist Luxus, aber kein Ultra-Luxus. Trophy-Objekte bilden eine eigene Kategorie, definiert durch Unersetzlichkeit, Ausblick, Dimension, die Geschichte des Hauses und Seltenheit, nicht allein durch den Preis.
Eine sponsor unit ist eine Wohnung, die dem ursprünglichen Bauträger oder einem Rechtsnachfolger gehört und von diesem verkauft wird, nicht von einem privaten Voreigentümer. In Co-ops entfällt bei ihr das board approval, ein erheblicher Vorteil für Käufer, die sonst besonders geprüft würden: ausländische Käufer, Erwerber eines pied-à-terre oder kürzlich Selbstständige. In älteren Co-op-Gebäuden kann eine sponsor unit allein wegen dieser Flexibilität einen Aufschlag wert sein.
REBNY, das Real Estate Board of New York, ist der Berufsverband der New Yorker Immobilienmakler. Er pflegt das standardisierte REBNY-Formular zur Vermögensaufstellung, das in den Board Packages der Co-ops verwendet wird, und betreibt den RLS, den Residential Listing Service, die maßgebliche Angebotsdatenbank für Manhattan und Brooklyn. Die meisten New Yorker Full-Service-Maklerhäuser sind Mitglied.
Der offering plan ist das rechtlich vorgeschriebene Offenlegungsdokument, das ein Bauträger bei der Generalstaatsanwaltschaft des Staates New York einreichen muss, bevor auch nur eine Einheit eines Neubaus verkauft werden darf. Er enthält den Wirtschaftsplan des Hauses, die Satzung, die Finanzprognosen, die Flächenangaben und die steuerlichen Annahmen. Beim Neubaukauf ist er das mit Abstand wichtigste Prüfdokument.
Ja. Im 1. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Abschlag vom Angebotspreis in Manhattan bei 3,7%. Der Verhandlungsspielraum hängt von der Vermarktungsdauer ab, denn länger bedeutet mehr Beweglichkeit, vom Angebot im selben Haus, denn mehr konkurrierende Einheiten bedeuten mehr Hebel, und vom Käuferprofil, denn Barzahlung mit flexiblem Closing-Termin erzielt in der Regel bessere Preise als eine Finanzierung mit mehreren Vorbehalten. Bei marktgerecht bepreistem Neubau an der Spitze des Marktes ist der Spielraum deutlich enger.
Beim Condo fast immer. Beim Co-op in der Regel nicht, und wo ein Board es zulässt, sind die Bedingungen streng: Genehmigt wird die natürliche Person hinter der Gesellschaft, die Nutzung ist auf sie und ihre engste Familie beschränkt, und eine persönliche Bürgschaft ist üblich. Wenn Sie wegen der Diskretion im öffentlichen Register fragen, sehen Sie genau hin, was Sie tatsächlich gewinnen... in der Urkunde kann der Name der Gesellschaft stehen, doch das Haus, die Verwaltung und Ihre Bank wissen genau, wer Sie sind. Geht es dagegen um Nachlass- oder Steuerplanung eines ausländischen Käufers, ist das ein triftiger Grund, und die Struktur gehört vor die Unterschrift, nicht danach, festgelegt von Ihrem Anwalt und Ihrem Steuerberater. Die Eigentumsstruktur zu ändern, wenn Sie bereits in contract sind, ist teuer und manchmal unmöglich.
Sie brauchen einen eigenen. In New York lässt sich dieser Schritt wirklich nicht überspringen. Anders als im größten Teil des Landes werden Wohnimmobilienkäufe hier von Anwälten geführt: Ihr Anwalt verhandelt den Vertrag, prüft den offering plan und die Gebäudefinanzen und veranlasst die Recherche zu Titel und Belastungen. Das ist kein Papierkram, dort sitzt das eigentliche Risiko. Eine Empfehlung Ihres Maklers taugt als Ausgangspunkt, und genau deshalb nenne ich meinen Mandanten mehr als einen Namen, doch das Mandat ist Ihres und der Anwalt ist Ihnen verpflichtet. Fragen Sie, wie viele Abschlüsse im Jahr er in genau der Objektart begleitet, die Sie kaufen. Co-op, Condo, Neubau und land lease sind verschiedene Disziplinen, und ein allgemein tätiger Immobilienanwalt, der selten Board Packages bearbeitet, kostet Sie Zeit, die Sie nicht haben.
Entscheiden Sie früh, ob das Kind Käufer, Mitkäufer oder nur Bewohner sein soll, denn jede Variante verändert, welche Häuser Sie überhaupt in Betracht ziehen. Ein Co-op-Board, das einen Elternkauf prüft, will wissen, wer dort wohnt und wer zahlt, und viele Häuser beschränken oder untersagen den Erwerb durch einen nicht selbst nutzenden Eigentümer. Manche erlauben ihn nur, wenn der Elternteil gemeinsam mit dem Kind im proprietary lease steht. Condos sind erheblich entspannter und in diesem Fall meist die richtige Antwort. Hinzu kommen schenkung-, erbschaft- und veräußerungsteuerliche Folgen, die je nach Name im Titel deutlich abweichen. Dieses Gespräch gehört daher vor Ihr Gebot zu Ihrem Steuerberater, nicht hinter die Annahme Ihres Angebots.
Vier Dokumente, in dieser Reihenfolge. Den offering plan samt allen Nachträgen, denn er zeigt, was der sponsor versprochen hat und was sich seither geändert hat. Die Gebäudefinanzen der letzten beiden Jahre, denn dort sehen Sie die Rücklage, die auf dem Haus lastende Hypothek und ob das Haus seine Investitionen finanziert oder aufschiebt. Die jüngsten Protokolle des Boards, das nützlichste Dokument überhaupt und zugleich das, welches niemand liest... Sonderumlagen, Rechtsstreitigkeiten, Fassadenarbeiten und wiederkehrende Beschwerden tauchen dort zuerst auf. Und die Hausordnung, denn dort stehen die Zeitfenster für Umbauten, die Regelung für Haustiere, die Grenzen der Untervermietung und die Einschränkungen beim Einzug. Lässt sich ein Verkäufer oder eine Verwaltung mit den Protokollen Zeit, werten Sie schon die Verzögerung als Information.
In einem land lease building gehört der Gesellschaft oder dem Condominium der Grund darunter nicht. Sie pachtet ihn, meist über eine sehr lange Laufzeit, und zahlt einen Pachtzins, der zu den im Vertrag festgeschriebenen Terminen neu festgesetzt wird. Deshalb wirken die Wohnungen pro Quadratfuß günstig, mitunter auffällig günstig. Das Risiko ballt sich in zwei Momenten: bei der Neufestsetzung des Pachtzinses, die das maintenance stark bewegen kann, und mit schrumpfender Restlaufzeit, wenn Banken vorsichtig werden und Ihr künftiger Käuferkreis mit ihnen schrumpft. Ich rate meinen Mandanten nicht ab. Ich rate ihnen, Termin und Formel der Neufestsetzung zu kennen, bevor sie sich verlieben, und davon auszugehen, dass der Verkauf schwerer fällt als der Kauf. Geht die Rechnung auch unter einer vorsichtigen Annahme zur nächsten Anpassung auf, kann dies ein legitimer Weg zu mehr Fläche in einem besseren Haus sein.
Nein. Genau hier irren Käufer am häufigsten. Ein sauber aufgesetzter New Yorker Vertrag stellt Ihren Kauf unter den Vorbehalt des board approval. Lehnt das Board Sie ab und haben Sie sich redlich verhalten, kommt Ihre Anzahlung vom escrow-Konto zurück. Geld verlieren Menschen an anderer Stelle: wenn sie die Unterlagen nicht vollständig und fristgerecht einreichen, wenn sie nach der Zustimmung zurücktreten oder wenn sie einen Vertrag unterschreiben, in dem dieser Vorbehalt nicht sauber formuliert ist. Ihr tatsächlicher Verlust bei einer Ablehnung sind die Antragsgebühren, die Anwaltsstunden und die Wochen, die Sie nicht am Markt waren. Und das Board muss Ihnen keinen Grund nennen, es gibt also nichts anzufechten... genau deshalb müssen die Unterlagen im ersten Anlauf sitzen.
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Marktkontext: Nach Douglas Elliman und Miller Samuel liegt der Medianpreis für ein Condominium in Manhattan im 4. Quartal 2025 bei rund $1.66M, jener für ein Co-op bei rund $825K. Beim Condominium fallen 4-6% Erwerbsnebenkosten an, beim Co-op 2-3%. Der Unterschied erklärt sich fast vollständig daraus, dass auf Co-op-Anteile keine Mortgage Recording Tax erhoben wird.
Die strukturelle Entscheidung lautet Condominium oder Co-op. Condominium: Eigentumstitel an einer Immobilie, Erwerb über LLC, Treuhandvermögen oder als ausländischer Staatsangehöriger möglich, 10-20% Eigenkapital bei der Luxusfinanzierung, unbeschränkter Wiederverkauf. Co-op: Titel in Form von Gesellschaftsanteilen, 20-50% Eigenkapital, board approval mit freiem Ablehnungsrecht, steuerlich transparentes maintenance einschließlich des Anteils an der Gebäudehypothek. Die wesentlichen gesetzlichen Kosten: Mansion Tax (1-3,9%, vom Käufer oberhalb von $1M getragen), Mortgage Recording Tax (~1,925% des Darlehens beim Condo, nicht beim Co-op) und Title Insurance (~0,45% des Kaufpreises).
Warum das zählt: Sehr vermögende und internationale Käufer entscheiden sich im Regelfall für das Condominium. Wer dagegen langfristig einen Hauptwohnsitz sucht, ein Angestelltengehalt bezieht und das board approval in Kauf nimmt, erschließt sich über den Co-op-Bestand ein spürbar niedrigeres Einstiegsniveau.
In Manhattan verursacht der Kauf eines Condominium üblicherweise 4-6% Erwerbsnebenkosten gegenüber 2-3% beim Co-op, vor allem wegen der Mortgage Recording Tax von rund 1,925% des Darlehens, die nur beim Condominium anfällt. Medianpreise im 4. Quartal 2025 nach Miller Samuel: Condo $1.66M, Co-op $825K.
Das Condominium. Es erlaubt den Titel über eine LLC oder ein Treuhandvermögen, den Erwerb durch ausländische Staatsangehörige und den unbeschränkten Wiederverkauf. Co-op-Boards behalten sich die freie Ablehnung vor und verlangen üblicherweise eine umfassende Offenlegung der Vermögensverhältnisse sowie ein inländisches Einkommensprofil, das die meisten internationalen Käufer nicht vorweisen können.
Co-op-Anteile sind bewegliches Vermögen und keine Immobilie. Die Mortgage Recording Tax von rund 1,925% des Darlehens fällt nicht an, und eine title insurance auf die Immobilie entfällt ebenfalls. Unter dem Strich: 2-3% des Kaufpreises beim Co-op gegenüber 4-6% beim Condominium.
Miller Samuel für das 4. Quartal 2025: Median beim Condominium $1.66M, beim Co-op $825K. Der Abstand spiegelt sowohl die Qualität des Bestands als auch die Aufteilung der Käufergruppen wider, mit internationalen Käufern beim Condo und inländischen beim Co-op.
Condominium: üblicherweise 60-90 Tage. Co-op: üblicherweise 90-120 Tage, bedingt durch die Terminierung des board approval. In beiden Fällen fallen eine Anzahlung von 10% bei Vertragsschluss, eine Prüfungsphase und eine anwaltlich geführte Abstimmung bis zum Closing an.
Jedes Mandat beginnt mit einem vertraulichen Gespräch: Ziele, Zeitrahmen, steuerliche Ausgangslage.
Unverbindlich. Wir antworten persönlich.
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