Wie hoch sind die Abschlusskosten für Käufer in New York?
Beispiel bei $3,000,000:
New York gehört zu den teuersten Transaktionsmärkten der USA, besonders im Neubau.
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Was sind Abschlusskosten in New York?
Abschlusskosten sind die Steuern und Gebühren, die beim Kauf zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. In New York liegen sie deutlich höher als in den meisten US-Märkten, und zwar aus mehreren Gründen, die für die Stadt typisch sind:
- Mehrere Steuerebenen: Käufer zahlen die Mansion Tax, finanzierte Käufer zusätzlich die Mortgage Recording Tax. Beide gibt es nur im Staat New York.
- Rechtliche Vorgaben: Bei jeder Immobilientransaktion in New York ist ein Anwalt vorgeschrieben, was Kosten und Komplexität mit sich bringt, die viele andere Bundesstaaten nicht kennen.
- Finanzierungsbezogene Steuern: Die Mortgage Recording Tax ist ein erheblicher, nur in New York erhobener Kostenblock und erhöht die Darlehenssumme bei finanzierten Käufen um knapp 2%.
- Kostenstruktur im Neubau: Bei Bauträgergeschäften übernimmt der Käufer regelmäßig Positionen, die beim Wiederverkauf der Verkäufer trüge, darunter die Grunderwerbsteuern von Stadt und Staat sowie das Honorar des Bauträgeranwalts.
Diese Ebenen zu verstehen ist unerlässlich, bevor Sie sich in Manhattan oder einem der fünf Stadtbezirke zum Kauf entschließen, insbesondere wenn Ihr Interesse Luxus-Eigentumswohnungen in Manhattan.
Welche Steuern zahlen Käufer in New York?
Die Mansion Tax ist in der Regel der größte einzelne Kostenblock beim Abschluss und gilt für alle Wohnimmobilienarten ab der Schwelle von $1 Million.
Wie hoch ist die Mansion Tax?
Die Mansion Tax gilt für alle Wohnimmobilienarten, also Eigentumswohnungen, Co-ops, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser, ab $1,000,000. Trotz ihres Namens betrifft sie die Mehrheit der Käufe in Manhattan, wo der mittlere Wohnungspreis über $1 Million liegt.
| Kaufpreis | Steuersatz |
|---|---|
| Unter $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Wie hoch ist die Mortgage Recording Tax?
Die Mortgage Recording Tax ist ein erheblicher, nur in New York erhobener Kostenblock und fällt ausschließlich beim Kauf von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern an. Käufer von Co-ops sind befreit, weil dabei Gesellschaftsanteile und kein Grundeigentum erworben werden.
| Darlehenssumme | Steuersatz |
|---|---|
| Unter $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 und mehr | ~1.925% |
Bei einer Eigentumswohnung für $2 Millionen mit 75% Finanzierung (Hypothek über $1.5M) beträgt die Mortgage Recording Tax etwa $28,875 (1.925% von $1,500,000). Diesen erheblichen Kostenblock gibt es nur in New York.
Was ist ein CEMA und wie senkt es die Kosten?
Ein Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) erlaubt dem Käufer, den offenen Hypothekensaldo des Verkäufers für die Berechnung der Mortgage Recording Tax zu übernehmen. Der Satz von rund 1.925% fällt dann nur auf die Differenz zwischen der neuen Darlehenssumme und dem Restsaldo der Verkäuferhypothek an.
Beträgt Ihre neue Hypothek etwa $1,500,000 und die bestehende Hypothek des Verkäufers $1,000,000, zahlen Sie die Mortgage Recording Tax auf $500,000 statt auf $1,500,000 und sparen damit rund $19,250. Ein CEMA ist nur bei Eigentumswohnungen und Häusern möglich, nicht bei Co-ops, die von der Mortgage Recording Tax ohnehin vollständig befreit sind.
Wie sieht eine typische Aufstellung der Käufer-Abschlusskosten aus?
Jede New Yorker Transaktion umfasst eine Kombination der folgenden Käuferpositionen, je nach Objektart, Finanzierung und ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt.
| Kostenposition | Gilt für | Typischer Betrag |
|---|---|---|
| Mansion Tax | Alle Käufe ab $1M | 1%-3.9% des Kaufpreises |
| Mortgage Recording Tax | Nur finanzierte Eigentumswohnungen | ~1.8%-1.925% der Darlehenssumme |
| Title Insurance | Eigentumswohnungen und Reihenhäuser | Je nach Preis und Darlehen |
| Anwaltshonorar | Alle Käufe (in New York vorgeschrieben) | $5,000 |
| Bank- und Kreditgebergebühren | Finanzierte Käufe | $3,000-$4,000 |
| Gebäude- und Antragsgebühren | Alle Käufe | $500-$2,000 |
Wie unterscheiden sich die Abschlusskosten von Eigentumswohnung und Co-op?
Eigentumswohnungen und Co-ops haben grundlegend unterschiedliche Kostenstrukturen beim Abschluss. Diese Unterschiede zu kennen ist entscheidend beim Abwägen von Co-op und Eigentumswohnung .
| Kostenposition | Eigentumswohnung | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion Tax | Ja (1%-3.9%) | Ja (1%-3.9%) |
| Mortgage Recording Tax | Ja (~1.8%-1.925%) | Nein, befreit |
| Title Insurance | Ja | Nein, nicht anwendbar |
| Anwaltshonorar | $5,000 | $5,000 |
| Flip Tax | N/A | Unterschiedlich (meist Verkäufer) |
| Zustimmung des Board | In der Regel weniger restriktiv | Erforderlich. Kann streng ausfallen |
| Flexibilität des Eigentums | Flexibler (LLC, Pied-à-terre, Untervermietung) | Restriktiver |
Wie sehen New Yorker Abschlusskosten in der Praxis aus?
Drei repräsentative Szenarien zeigen die Bandbreite der Kosten über verschiedene Objektarten und Preisklassen hinweg.
Kauf über $1M (Wiederverkauf, Barzahlung)
Kauf über $3M (finanziert)
Neubau über $5M
Was sollten ausländische Käufer über die Abschlusskosten in New York wissen?
New York kennt keinerlei Beschränkungen für ausländisches Eigentum an Wohnimmobilien. Grenzüberschreitende Transaktionen bringen jedoch zusätzliche Überlegungen mit sich.
- FIRPTA greift beim Verkauf, nicht beim Kauf: Der Foreign Investment in Real Property Tax Act verlangt einen Einbehalt von 15% des Bruttoverkaufspreises, wenn ein ausländischer Eigentümer später verkauft. Beim Kauf entsteht dadurch keine Belastung.
- Finanzierungsmöglichkeiten können begrenzt sein: Ausländische Käufer treffen mitunter auf strengere Kreditbedingungen, höhere Eigenkapitalanforderungen oder weniger Kreditgeber. Manche zahlen zunächst bar und finanzieren nach dem Abschluss um.
- Strukturierung über eine LLC ist verbreitet: Viele ausländische Käufer erwerben über eine LLC oder einen Trust, aus Gründen des Vermögensschutzes, der Privatsphäre und der Nachlassplanung. Für Gründung und damit verbundene Rechtskosten sind $5,000 bis $15,000 einzuplanen.
- Internationale Überweisungen erfordern Vorlauf: US-Banken und Title Companies unterliegen den Vorschriften zur Geldwäscheprävention (AML) und zur Kundenidentifizierung (KYC). Ausländische Käufer sollten mit Bearbeitungszeiten von 5 bis 10 Werktagen rechnen und Nachweise zur Mittelherkunft sorgfältig vorbereiten.
Wie verhalten sich die Abschlusskosten in New York zu denen in Miami?
Die Abschlusskosten in New York liegen deutlich über denen in Miami, wegen zusätzlicher Steuern auf Käuferseite, der Mortgage Recording Tax und der für New York typischen Kostenstrukturen im Neubau.
Für Käufer, die beide Märkte prüfen, ist der Unterschied bei den gesamten Transaktionskosten erheblich. New York erhebt ab $1 Million Kaufpreis die Mansion Tax, eine Steuer, die es in Florida nicht gibt. Die Mortgage Recording Tax erhöht die Darlehenssumme bei finanzierten Eigentumswohnungen um knapp 2%, verglichen mit einer deutlich niedrigeren Intangible Tax in Miami. Und im Neubau ist die Praxis, Grunderwerbsteuern auf den Käufer zu verlagern, in New York weit verbreiteter und teurer.
Zusammen mit der fehlenden Einkommensteuer des Bundesstaats Florida ergeben sich in Miami spürbar niedrigere Gesamtanschaffungskosten für vergleichbare Objekte.
Wenn Sie einen Umzug erwägen, lesen Sie unsere Analyse zur Steuermigration von New York nach Miami.
Vollständiger Vergleich der Abschlusskosten: New York und Miami → | Unser vollständiger Leitfaden zu den Abschlusskosten in Miami →
Rechner für Abschlusskosten in New York
Schätzen Sie Ihre gesamten Käufer-Abschlusskosten für jede Eigentumswohnung, Co-op oder Neubaueinheit in Manhattan.
Rechner für Abschlusskosten
New York und Miami, auf die Steuersätze 2026 abgestimmt
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Häufige Fragen zu den Abschlusskosten in New York
Fundierte Antworten auf die häufigsten Fragen von Käufern zu den Abschlusskosten in Manhattan und New York.
Lässt sich die Mansion Tax in New York vermeiden?
Die New Yorker Mansion Tax lässt sich bei Käufen ab $1 Million nicht legal vermeiden. Sie gilt für jede Wohnimmobilientransaktion ab dieser Schwelle, unabhängig von der Objektart: Eigentumswohnungen, Co-ops, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser. Manche Käufer verhandeln mit dem Verkäufer eine Gutschrift zum Ausgleich, die Steuer selbst ist jedoch an die Stadt zu zahlen. Der Satz reicht von 1% bei Käufen zwischen $1M und $1.999M bis 3.9% bei Käufen ab $25M.
Sind Abschlusskosten in New York steuerlich absetzbar?
Einige Abschlusskosten sind absetzbar, die meisten jedoch nicht. Mansion Tax und Grunderwerbsteuern sind für den Käufer nicht absetzbar. Absetzbar sein können dagegen beim Abschluss gezahlte Hypothekenzinsen, anteilige Grundsteuern und an den Kreditgeber gezahlte Punkte. Die Mortgage Recording Tax wird in der Regel den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet statt unmittelbar abgezogen. Wir empfehlen stets die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater für Ihren konkreten Fall.
Wer zahlt die Abschlusskosten in New York?
In New York zahlt der Käufer je nach Objektart üblicherweise 1.5-6% an Abschlusskosten, während der Verkäufer die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer der Stadt (1% unter $500K, 1.425% ab $500K) und die des Staates (0.4% unter $3M, 0.65% ab $3M) trägt. Die entscheidende Ausnahme ist der Neubau: Dort verlagert der Bauträger die Grunderwerbsteuern von Stadt und Staat vertraglich auf den Käufer, was dessen Abschlusskosten auf 3-6% und mehr des Kaufpreises treiben kann.
Warum sind die Abschlusskosten im Neubau in New York höher?
Die Abschlusskosten im Neubau sind höher, weil der Bauträger mehrere Positionen auf den Käufer verlagert, die beim Wiederverkauf der Verkäufer trüge: die Grunderwerbsteuer der Stadt (1.425% bei Objekten ab $500K), die des Staates (0.4%, über $3M 0.65%) und häufig das Honorar seines Anwalts ($5,000). Zusammen mit der eigenen Mansion Tax des Käufers, der Mortgage Recording Tax, der Title Insurance und seinem Anwaltshonorar liegen die gesamten Abschlusskosten bei Neubauwohnungen üblicherweise zwischen 3-6%+ des Kaufpreises, gegenüber 1.5-5% beim Wiederverkauf.
Wie hoch sind die typischen Abschlusskosten für eine Eigentumswohnung über $2 Millionen in Manhattan?
Bei einer Wiederverkaufs-Eigentumswohnung über $2 Millionen in Manhattan mit Finanzierung (75% Beleihung) betragen die Abschlusskosten des Käufers etwa $72,000-$80,000 (3.6-4%). Darin enthalten sind die Mansion Tax ($25,000 bei 1.25%), die Mortgage Recording Tax (rund $28,875 bei einem Darlehen über $1.5M zu 1.925%), die Title Insurance (etwa $6,500-$8,500), das Anwaltshonorar ($5,000) und verschiedene Gebühren. Bei einer Neubau-Eigentumswohnungüber $2 Millionen kommen rund $36,500 an vom Bauträger verlagerten Grunderwerbsteuern hinzu, womit die Gesamtkosten bei etwa $108,000-$116,000 liegen (5.4-5.8%).
Zahlen ausländische Käufer in New York zusätzliche Abschlusskosten?
Ausländische Käufer zahlen in New York beim Kauf die gleichen Abschlusskosten wie inländische Käufer. Eine zusätzliche Steuer oder einen Zuschlag für ausländische Käufer gibt es in New York nicht, anders als in manchen internationalen Märkten. Zu beachten ist jedoch FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): Beim späteren Weiterverkauf wird ein Teil des Erlöses einbehalten. Wer über eine LLC erwirbt, sollte zusätzliche Rechts- und Strukturierungskosten von typischerweise $5,000 bis $15,000 einplanen, um die US-steuerlichen Pflichten ordnungsgemäß zu erfüllen.
Was ist ein CEMA und wie senkt es die Abschlusskosten?
CEMA steht für Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Es erlaubt dem Käufer, den offenen Hypothekensaldo des Verkäufers für die Berechnung der Mortgage Recording Tax zu übernehmen. Statt rund 1.925% auf die gesamte neue Darlehenssumme zahlen Sie den Satz nur auf die Differenz zwischen dem neuen Darlehen und dem Restsaldo der Verkäuferhypothek.
Nehmen Sie etwa eine Hypothek über $1.5M auf und beträgt die bestehende Hypothek des Verkäufers $1M, zahlen Sie die Mortgage Recording Tax auf $500,000 statt auf $1,500,000 und sparen damit rund $19,250. CEMA-Transaktionen dauern länger (typischerweise 60-90 Tage statt 30-60) und erfordern die Mitwirkung des Kreditgebers des Verkäufers, die Ersparnis ist jedoch erheblich. CEMA ist nur bei Eigentumswohnungen und Häusern möglich, nicht bei Co-ops, die von der Mortgage Recording Tax ohnehin vollständig befreit sind.
Welche versteckten Kosten treffen Käufer im Manhattaner Neubau?
Bauträgerverträge im Manhattaner Neubau verlagern häufig Positionen auf den Käufer, die beim Wiederverkauf der Verkäufer trüge: die Grunderwerbsteuer der Stadt (1.425%), die des Staates (0.4%, bei Objekten ab $3M 0.65%), das Anwaltshonorar des Bauträgers ($5,000) und einen Beitrag zum Betriebsmittelfonds (oft zwei Monatsbeträge des Hausgelds). Diese zusätzlichen Positionen können rund 2-3% zur Gesamtsumme des Käufers beitragen, über die üblichen Abschlusskosten wie Mansion Tax, Mortgage Recording Tax und Title Insurance hinaus.
Was ist die Mortgage Recording Tax in New York?
Die Mortgage Recording Tax beträgt in New York rund 1.8% bei Darlehen unter $500,000 und rund 1.925% bei Darlehen ab $500,000. Sie setzt sich aus einem Anteil des Käufers und einem des Kreditgebers zusammen. Käufer von Co-ops sind befreit, weil dabei Anteile an einer Gesellschaft und kein Grundeigentum erworben werden. Ein CEMA kann die Steuer senken, indem der Käufer nur auf die Differenz zwischen dem neuen Darlehen und dem Restsaldo der Verkäuferhypothek zahlt.
Was sollten ausländische Käufer über den Immobilienkauf in New York wissen?
Für ausländisches Eigentum an New Yorker Immobilien gibt es keinerlei Beschränkungen, und ausländische Käufer zahlen beim Kauf die gleichen Abschlusskosten wie inländische Käufer. Wesentliche Punkte sind FIRPTA (ein Einbehalt von 15% des Verkaufspreises, wenn ein ausländischer Eigentümer später verkauft, also keine Käufersteuer im eigentlichen Sinne), die Strukturierung über LLC oder Trust zum Vermögensschutz und zur Nachlassplanung ($5,000-$15,000 zusätzliche Rechtskosten), Zeitplan internationaler Überweisungen und Nachweise zur Mittelherkunft nach den Geldwäschevorschriften sowie die Unterschiede zwischen Bauträger- und Wiederverkaufsgeschäften. Neubauwohnungen sind für ausländische Käufer in der Regel zugänglicher als Co-ops, deren Boards restriktive Vorgaben machen können.