Abschlusskosten in Miami: Der vollständige Leitfaden für Käufer 2026

Florida erhebt die Dokumentenstempelsteuer auf die Urkunde (Deed) mit 0,70 USD je 100 USD der Gegenleistung (Consideration) in allen Countys außer Miami-Dade, wo der Satz 0,60 USD je 100 USD beträgt. Miami-Dade erhebt zudem eine diskretionäre Zuschlagsteuer (Discretionary Surtax) von 0,45 USD je 100 USD; diese ist jedoch nicht fällig, wenn es sich bei der übertragenen Immobilie um einen Einfamilienwohnsitz (Single-Family Residence) handelt, und nach Floridas Recht gelten eine Condominium-Einheit, eine Co-op-Einheit oder ein freistehendes Haus als solcher. Für einen typischen Kauf eines Condos, einer Co-op oder eines Hauses in Miami-Dade beträgt die Dokumentenstempelsteuer auf die Urkunde daher 0,60 USD je 100 USD, also 0,60% des Kaufpreises. Andere Immobilien, etwa unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser, zahlen den kombinierten Satz von 1,05%.

Beim Kauf eines Condos für 3 Mio. USD in Miami-Dade beläuft sich die Dokumentenstempelsteuer auf die Urkunde auf 18.000 USD.

Die Titelversicherung ist eine einmalige, beim Closing fällige Prämie, die Sie vor Mängeln des Eigentumstitels, nicht offengelegten Pfandrechten und anderen Eigentumsansprüchen schützt. Florida legt die Prämiensätze der Titelversicherung fest, doch anwendbare Rabatte, zulässige Rückvergütungen aus dem Anteil des Agenten und separate Gebühren für Abwicklungsleistungen können den Gesamtpreis beeinflussen. Vergleichen Sie aufgeschlüsselte Angebote.

Der Satz für die Eigentümerpolice der Titelversicherung richtet sich nach Floridas staatlich festgesetzten Tarifen (Promulgated Rates) und liegt bei Käufen von 1 Mio. bis 5 Mio. USD bei etwa 0,3% bis 0,5% des Kaufpreises. Bei einem Condo für 3 Mio. USD kostet die Eigentümerpolice 10.075 USD.

Wenn Sie finanzieren, verlangt Ihr Kreditgeber eine separate Kreditgeberpolice der Titelversicherung (Lender’s Policy). Wird sie gleichzeitig mit der Eigentümerpolice vom selben Versicherer ausgestellt, gilt für den Versicherungsschutz des Kreditgebers eine Mindestprämie von 25 USD, sofern dieser die Voraussetzungen erfüllt und die Deckung der Eigentümerpolice nicht übersteigt. Holen Sie ein Angebot für die tatsächliche Prämie, Zusatzvereinbarungen (Endorsements) und einen etwaigen über die Deckung der Eigentümerpolice hinausgehenden Versicherungsschutz ein.

Anders als in New York, wo Käufer eine Mortgage Recording Tax (Steuer auf die Eintragung der Hypothek) von 1,8% bis 1,925% des Darlehensbetrags tragen, erhebt Florida keine Mortgage Recording Tax. Bei einer Condo-Hypothek von 2,4 Mio. USD beträgt die in NYC ausgewiesene Mortgage Recording Tax des Kreditnehmers von 1,925% 46.200 USD. Floridas Dokumentenstempel von 8.400 USD zuzüglich der Intangible Tax von 4.800 USD ergeben zusammen 13.200 USD; daraus resultiert eine Ersparnis bei den Hypothekensteuern von etwa 33.000 USD vor transaktionsspezifischen Anpassungen.

Florida erhebt jedoch zwei Abgaben auf die Hypothek selbst:

• Floridas Steuer auf immaterielle Vermögenswerte (Intangible Tax): 0,2% des Hypothekenbetrags, eine einmalige Steuer auf den „immateriellen“ Wert des Hypothekenschuldscheins (Mortgage Note). Bei einem Darlehen von 2,4 Mio. USD: 4.800 USD.
• Dokumentenstempel auf den Schuldschein (Documentary Stamps on Note): 0,35 USD je 100 USD des Schuldscheinbetrags. Bei einem Darlehen von 2,4 Mio. USD: 8.400 USD.
• Darlehensbearbeitungsgebühr (Loan Origination Fee): typischerweise 0,5% bis 1% des Darlehensbetrags, wobei dies je nach Kreditgeber variiert und häufig verhandelbar ist. Bei einem Darlehen von 2,4 Mio. USD: 12.000 bis 24.000 USD.
• Wertgutachten, Bonitätsauskunft, Bearbeitung: zusammen in der Regel 2.000 bis 4.000 USD.

Florida ist ein sogenannter „Title State“: Eine Title-Gesellschaft oder ein Closing Agent kann die gesamte Transaktion ohne Mitwirkung eines Anwalts abwickeln. Dennoch empfehlen wir, für die meisten Käufe von Luxus-Condos in Miami einen Immobilienanwalt zu beauftragen.

Ein qualifizierter Immobilienanwalt prüft den Kaufvertrag, die Condo-Unterlagen (Erklärung zur Begründung des Condominiums, Satzung, Finanzberichte), die Titelzusage (Title Commitment) und die Abrechnung zum Closing (Closing Statement). Bei Neubaukäufen ist die anwaltliche Prüfung des Bauträgervertrags unerlässlich: Es handelt sich um vom Bauträger erstellte Dokumente mit begrenztem Verhandlungsspielraum, und das Verständnis der Tragweite jeder Bestimmung schützt Ihre Interessen.

• Standard-Closing eines Condos: 5.000 USD
• Neubaukauf: 5.000 USD
• Internationaler Käufer (mit Steuer-/FIRPTA-Planung): 5.000 bis 7.500 USD

Die Erwerbsnebenkosten bei Neubauten in Miami sind höher als beim Wiederverkauf, weil der Vertrag Kosten auf den Käufer verlagern kann, die ein Verkäufer beim Wiederverkauf üblicherweise trägt. Für Condos von $1M-$5M schätzt der Rechner ungefähr 1,11-2,16 % bar oder 1,95-3,00 % bei 80 % LTV, mit 0,5 % Darlehensbearbeitung und ohne Bauträgergebühr. Auch die Tabelle für $5M bar unten lässt eine etwaige Bauträgergebühr aus, die vertraglich festgelegt wird.

Beim Direkterwerb vom Bauträger in Miami verändert sich die Struktur der Abschlusskosten erheblich. Bauträgerverträge verteilen die Kosten anders als Wiederverkaufsverträge, und Käufer sollten den vollen Umfang vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags kennen.

• Die Dokumentenstempelsteuer geht auf den Käufer über: Bei Wiederverkäufen zahlt üblicherweise der Verkäufer die Dokumentenstempel auf die Urkunde (0,60% in Miami-Dade). In Verträgen über einen Kauf vor Fertigstellung wird diese Position typischerweise auf den Käufer verlagert, wodurch zusätzliche Kosten von etwa 6.000 USD je Million US-Dollar Kaufpreis entstehen.
• Bauträger- und Abtretungsgebühren: Es kann eine Abschlussgebühr des Bauträgers anfallen; Höhe und Umfang legt der Vertrag fest, sie sind in den Summen des Rechners nicht enthalten. Auch Abtretungsgebühren können anfallen, wenn der Käufer den Vertrag vor dem Closing abtreten möchte und der Bauträger dies erlaubt.
• Kosten für die Prüfung der Condo-Unterlagen: Die Prüfung der Angebotsunterlagen des Bauträgers (Offering Documents), der Erklärung zur Begründung des Condominiums (Declaration of Condominium) und des Kaufvertrags erfordert juristische Expertise. Diese vom Bauträger erstellten Verträge sind nicht Punkt für Punkt verhandelbar, wie es bei einem Wiederverkaufsvertrag in New York der Fall sein kann.
• Working-Capital- oder Rücklagenbeiträge: Käufer leisten beim Closing typischerweise einen Beitrag zum Working-Capital-Fonds der Eigentümergemeinschaft; Höhe und Berechnungsgrundlage richten sich nach den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bzw. den Angebotsunterlagen, und der Rechner verwendet einen illustrativen Ansatz von 5.000 USD. Es handelt sich um einmalige Kosten, mit denen die anfänglichen Betriebsrücklagen der Eigentümergemeinschaft finanziert werden.
• Anreize oder Gutschriften des Bauträgers: Je nach Marktlage können manche Bauträger Gutschriften auf die Abschlusskosten, Zinsverbilligungen oder andere Anreize anbieten. Diese sind marktabhängig und nicht in allen Fällen verfügbar; sie sind in Käufermärkten oder in der Phase vor dem Vertriebsstart tendenziell häufiger.
• Unterschiedliche Anzahlungsstrukturen: Käufe vor Fertigstellung erfordern typischerweise Anzahlungen von 20% bis 50% über die Bauzeit, gestaffelt in Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind. Auch wenn dies keine Abschlusskosten im eigentlichen Sinne sind, beeinflusst es die Liquiditätsplanung erheblich im Vergleich zu einer üblichen Anzahlung von 10% im Wiederverkauf.

Anwaltliche Vertretung ist bei Immobilientransaktionen in New York üblich. Florida erlaubt Title-Gesellschaften, Closings abzuwickeln, ohne dass der Käufer einen eigenen Rechtsbeistand beauftragt. Viele unkomplizierte Wiederverkäufe werden ohne Mitwirkung eines Anwalts abgeschlossen. In mehreren Konstellationen ist die Beauftragung eines qualifizierten Immobilienanwalts jedoch dringend angeraten:

• Gestaltung der Erwerbsstruktur: Käufer, die über eine LLC, einen Trust oder eine ausländische Eigentümerstruktur erwerben, benötigen Rechtsbeistand, um sicherzustellen, dass die rechtliche Struktur ordnungsgemäß errichtet ist, Gesellschaftsverträge (Operating Agreements) vorliegen und der Kaufvertrag die richtige erwerbende Einheit ausweist.
• Ausländische Käufer und FIRPTA: Internationale Käufer müssen beim späteren Verkauf Fragen des Steuereinbehalts nach FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) berücksichtigen, ebenso Auswirkungen von Doppelbesteuerungsabkommen und Meldepflichten. Ein in grenzüberschreitenden Transaktionen erfahrener Anwalt kann den Erwerb so strukturieren, dass künftige Steuerbelastungen minimiert werden.
• Hochwertige Transaktionen mit komplexen Konditionen: Bei Käufen über 5 Mio. USD oder Transaktionen mit mehreren Vorbehalten (Contingencies), Verkäuferfinanzierung oder ungewöhnlichen Vertragsbestimmungen schützt die anwaltliche Prüfung vor kostspieligen Versäumnissen.
• Prüfung von Verträgen über einen Kauf vor Fertigstellung: Bauträgerverträge in Miami werden nach dem Prinzip „annehmen oder ablehnen“ vorgelegt; sie sind nicht Punkt für Punkt verhandelbar wie Wiederverkaufsverträge in NYC. Ein Anwalt, der regelmäßig Bauträgerverträge prüft, kann problematische Bestimmungen erkennen, die Tragweite jeder Klausel erläutern und dazu beraten, ob die Konditionen der Marktpraxis entsprechen.

Typische Kosten: 5.000 USD. Für internationale Käufer, die Steuerplanung und die Gestaltung der Erwerbsstruktur benötigen, ist mit 5.000 bis 7.500 USD zu rechnen.

Personen ohne US-Staatsbürgerschaft und Nichtansässige können Immobilien in Florida erwerben, vorbehaltlich anwendbarer Beschränkungen. Florida Statutes sections 692.201-692.205 beschränken bestimmte Erwerbe unter Beteiligung gesetzlich bestimmter ausländischer Personen und Rechtsträger (Foreign Principals), Erwerbe landwirtschaftlicher Flächen, von Immobilien in der Nähe militärischer Einrichtungen oder kritischer Infrastruktur sowie Erwerbe durch bestimmte Käufer mit Verbindung zu China. Berechtigung, gesetzliche Ausnahmen und anwendbare Gerichtsbeschlüsse sind für den konkreten Käufer und die konkrete Immobilie zu prüfen. Internationale Transaktionen sind jedoch mit zusätzlichem Planungsaufwand und zusätzlichen Kosten verbunden:

• FIRPTA-Aspekte: Ist ein Verkäufer für US-Steuerzwecke eine ausländische Person, muss der Käufer grundsätzlich 15% des Veräußerungserlöses (Amount Realized) des Verkäufers einbehalten, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers. Transaktionen, bei denen der Käufer die Immobilie als Wohnsitz nutzt und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, sind befreit, wenn der Veräußerungserlös 300.000 USD oder weniger beträgt, und unterliegen oberhalb von 300.000 USD bis 1 Mio. USD grundsätzlich einem Einbehalt von 10%. Weitere gesetzliche Ausnahmen oder eine Einbehaltungsbescheinigung des IRS (Withholding Certificate) können den Einbehalt verringern oder entfallen lassen. Der Einbehalt wird auf die Steuerschuld des Verkäufers angerechnet; erstattungsfähig ist nur eine Überzahlung.
• Gestaltung der Erwerbsstruktur: Viele ausländische Käufer erwerben über eine in den USA ansässige LLC oder eine LLC in ausländischem Eigentum, zur Haftungsbegrenzung und Nachlassplanung. Diese Seite verwendet ein illustratives Budget von 3.000 bis 8.000 USD allein für die Gründung einer LLC, ohne Foreign-Blocker-Strukturierung und ohne jährliche Verwaltungs- oder Steuer-Compliance-Kosten. Holen Sie ein aufgeschlüsseltes Angebot ein und prüfen Sie Überschneidungen mit anderen Anwaltskosten. Je nach Wohnsitzland des Käufers und den Zielen der Nachlassplanung können auch Trust-Strukturen geeignet sein.
• EB-5 und Investorenvisa: Manche ausländische Käufer erwerben Immobilien in Miami im Zusammenhang mit einem EB-5-Investorenvisum oder einem anderen investitionsbasierten Einwanderungsweg. Reine Immobilienkäufe erfüllen in der Regel nicht die Voraussetzungen für EB-5, bestimmte an Projektentwicklungen gekoppelte Programme können diese jedoch erfüllen. Auf Einwanderungs- und Immobilienrecht spezialisierte Rechtsberater sollten sich abstimmen.
• Anforderungen an internationale Überweisungen: US-Banken und Title-Gesellschaften verlangen bei internationalen Überweisungen eine umfassende Dokumentation der Mittelherkunft. Käufer sollten damit rechnen, Kontoauszüge, Nachweise über die Herkunft der Mittel und in manchen Fällen Schreiben ausländischer Finanzinstitute vorzulegen. Planen Sie 5 bis 10 Geschäftstage für die Abwicklung der Überweisung und die Compliance-Prüfung ein.
• Wechselkursaspekte: Schwankungen des Wechselkurses zwischen der Heimatwährung des Käufers und dem US-Dollar können die Gesamtkosten der Transaktion erheblich beeinflussen. Manche Käufer arbeiten mit Devisenspezialisten zusammen, um vor dem Closing günstige Kurse zu sichern.
• Grundsteuer (Property Tax): Non-Homestead vs. Homestead: Die ausländische Staatsangehörigkeit allein schließt eine Homestead Exemption (Steuerbefreiung für den selbst genutzten Hauptwohnsitz) nicht aus. Die Berechtigung hängt von Eigentum, das die Voraussetzungen erfüllt, und dauerhaftem Wohnsitz zum 1. Januar ab, einschließlich anwendbarer Anforderungen an den Aufenthaltsstatus. Non-Homestead-Immobilien können die Voraussetzungen für Bewertungsbegrenzungen erfüllen, sodass ausländisches Eigentum nicht zwangsläufig eine jährliche Bewertung zum vollen Marktwert bedeutet. Für 2026 erhält Homestead-Eigentum, das die Voraussetzungen erfüllt, eine Befreiung von 25.000 USD für alle Grundsteuerabgaben sowie bis zu 26.411 USD zusätzliche Befreiung auf den Bewertungswert oberhalb von 50.000 USD für nicht schulbezogene Abgaben. Ab dem Jahr nach der ersten Homestead Exemption begrenzt Save Our Homes die jährlichen Bewertungssteigerungen grundsätzlich auf den niedrigeren der beiden Werte: 3% oder Verbraucherpreisindex (CPI); die Grenze für 2026 beträgt 2,7%. Non-Homestead-Eigentum, das die Voraussetzungen erfüllt, unterliegt für nicht schulbezogene Abgaben grundsätzlich einer Begrenzung der jährlichen Bewertungssteigerung auf 10%, vorbehaltlich der Regeln zur Neubewertung bei Eigentümerwechsel und weiterer gesetzlicher Neubewertungsregeln.

Mit unserem Hintergrund im Rechnungswesen betrachten wir Abschlusskosten als Teil einer umfassenderen Investitions- und Steuerstrategie, nicht bloß als Transaktionsaufwand. Jeder Erwerb hat Auswirkungen auf die Planung im Hinblick auf Veräußerungsgewinne, die Gestaltung der Erwerbsstruktur, Abschreibungen und die Nachlassplanung. Unsere Analyse der Abschlusskosten ist ein Baustein eines umfassenden Beratungsansatzes, der die gesamte finanzielle Situation berücksichtigt.