Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition

KOSTENBESTANDTEILE EINER
IMMOBILIENINVESTITION

ANFANGSINVESTITION

KAUFPREIS
Anders als in anderen Ländern sind bei Immobilien in Manhattan und Miami alle Küchengeräte im endgültigen Verkaufspreis der Wohnung enthalten.

BODENBELÄGE
In Manhattan und Miami sind Bodenbeläge beim Kauf von Neubau vom Entwickler enthalten. Früher wurden in Miami Böden designerfertig ausgeliefert, das heißt ohne Stein- oder Holzböden. Glücklicherweise hat sich das geändert. 

ERWERBSNEBENKOSTEN
Die durchschnittlichen Erwerbsnebenkosten (Closing Costs) betragen circa 3% des Kaufpreises ohne Finanzierung, 4.5% des Kaufpreises bei Finanzierung, was etwa 2% der Hypothekensumme entspricht.

Diese Erwerbsnebenkosten beinhalten die Mansion Tax (Luxussteuer) von 1.25% bis 3.95% (gestaffelt je nach Wert der Wohnung) sowie Eintragungsgebühren und Anwaltskosten. Beim Kauf von Neubau in der Vorverkaufsphase ist es je nach Marktbedingungenüblich, dass der Käufer zusätzlich die Grunderwerbsteuer (Transfer Tax) des Verkäufers von circa 2% in NYC trägt. In Miami wird dies Developer Fee genannt und beträgt circa 1.25%-1.75% in Miami.  

BETRIEBSKOSTEN (LAUFENDE AUSGABEN)

HAUSGELD (ODER INSTANDHALTUNGSKOSTEN)

Bei Eigentumswohnungen (Condos) liegt das Hausgeld (Common Charges) in der Regel zwischen $1.10 und $1.60 pro ft² pro Monat. Diese Kosten umfassen Heizung, Strom und Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Wasser, Basis-Kabelfernsehen, Sicherheitsdienst, Gebäudeversicherung und Betrieb der Gebäudeeinrichtungen (Fitnesscenter, Concierge, Lounge, Pool, Spielzimmer usw.).

Genossenschaftswohnungen (Co-ops) erheben eine Instandhaltungsgebühr (Maintenance Fee), die alle Hausgelder plus Steuern (die nicht separat vom Eigentümer gezahlt werden) und Hypothekenzinsen auf das Gebäude, falls vorhanden, umfasst. Die Genossenschaftsgesellschaft (Co-op) kann ausstehende Hypotheken auf das Gebäude haben (für eine Dachreparatur oder aus einem anderen Grund), und die Zinsen würden an die Co-op Anteilseigner weitergegeben. Daher sieht man oft, dass die Instandhaltungsgebühren einer Co-op höher sein können (selbst nach Berücksichtigung der in den Gebühren enthaltenen Steuern), da Eigentumswohnungen (Condos) gesetzlich keine Schulden aufnehmen dürfen.

GRUNDSTEUERN

Grundsteuern (Real Estate Taxes) (oder Property Taxes) werden auf Basis des Steuerwerts berechnet, eines Wertes, den die Stadtverwaltung der Immobilie zuweist. Auf diesen Steuerwert wird dann ein Steuersatz angewendet. Der Prozess ist etwas esoterisch, aber die Faustregel lautet 0.1% des Kaufpreises pro Monat in Manhattan und 0.2% des Kaufpreises pro Monat in Miami.

Manhattan verfügt über mehrere Steuervergünstigungsprogramme für bestimmte Gebäude, die die Steuern in einigen Fällen für 10, 15 oder 20 Jahre reduzieren. Viele davon sind jedoch ausgelaufen, und neue Gebäude können diese Vergünstigungen nicht mehr erhalten. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Grundsteuern (Real Estate Taxes) .

Miami bietet eine Homestead Exemption für Erstkäufer eines Erstwohnsitzes von $25,000, aber der Wert einer solchen Vergünstigung ist recht unbedeutend. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf der Seite Grundsteuern (Real Estate Taxes) .

HYPOTHEK

Wenn der Eigentümer eine Hypothek aufnimmt, hat er eine monatliche Ausgabe, die sowohl Zinsen als auch Tilgung umfasst. Aufgrund der Art der Hypothekenberechnung zahlt der Käufer in den ersten Jahren hauptsächlich Zinsen, die für US-Steuerzwecke abzugsfähig sind. In den späteren Jahren zahlt der Käufer hauptsächlich Tilgung.

Wenn der Käufer beispielsweise eine Immobilie für $1,000,000 kauft und $500,000 zu 5.5% für eine feste Laufzeit von 30 Jahren finanziert, würden die gesamten Hypothekenzahlungen für das Jahr $34,067 betragen (oder $2,839 pro Monat). Von diesem Betrag wären $27,332 steuerlich abzugsfähige Zinsen. Mit der Zeit, wenn das Kapital des Darlehens abbezahlt wird, sinkt der Betrag der steuerlich abzugsfähigen Zinsen. In den Anfangsjahren ist dies jedoch eine sehr große Ausgabe, um Mieteinnahmen auszugleichen.

Weitere Informationen zu Hypotheken finden Sie auf der Seite Hypothekenfinanzierung (Mortgage Financing) .

VERSICHERUNG

Ein Eigentümer sollte eine Versicherung für die Immobilie selbst sowie eine Haftpflichtversicherung abschließen. Diese Kosten betragen nur wenige hundert Dollar pro Jahr. Oft verlangt der Vermieter von seinen Mietern ebenfalls den Abschluss einer Versicherung, sodass das Risiko für den Vermieter gemindert wird.

In Florida sollte der Eigentümer eines freistehenden Hauses eine Hochwasser- und Hurrikanversicherung abschließen.

MAKLERGEBÜHREN

In den USA zahlt bei einer Kauftransaktion stets der Verkäufer die Maklerprovision. Der Verkäufer zahlt in der Regel eine Provision von 6% des Kaufpreises, die zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers aufgeteilt wird. Käufer zahlen daher nichts dafür, dass wir in ihrem Namen bei einer Kauftransaktion tätig werden.

Wenn der Käufer beschließt, seine neue Wohnung zu vermieten, würde er in Manhattan eine Maklerprovision in Höhe einer Monatsmiete zahlen (nur im ersten Jahr). In Miami ist es jedoch üblich, dass der Eigentümer die Provision zahlt (10% der Jahresmiete, zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers aufgeteilt), um einen Mieter zu finden.

Weitere Informationen zur Vermietung Ihrer Immobilie finden Sie auf der Property Management Seite.

NICHT-OPERATIVE KOSTEN

ABSCHREIBUNG

Die US-Regierung gestattet Eigentümern von Anlageimmobilien, den Kaufpreis und die nicht finanzierungsbezogenen Erwerbsnebenkosten (closing costs) über 27,5 Jahre abzuschreiben. Wenn der Käufer beispielsweise eine Immobilie für $1,000,000 erwirbt und nicht finanzierungsbezogene Erwerbsnebenkosten von $25,000 hat ($1,000,000 mal 2.5% wie oben angegeben), könnte der Käufer $37,273 pro Jahr oder $3,106 pro Monat als Abschreibung geltend machen. Dies ist ein erheblicher nicht zahlungswirksamer Aufwand, der von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

AMORTISATION

Die US-Regierung gestattet einem Eigentümer einer Anlageimmobilie außerdem, die Amortisation des Finanzierungsanteils der Erwerbsnebenkosten über die Laufzeit des Darlehens abzuziehen. Dies ist ebenfalls ein nicht zahlungswirksamer Aufwand, der von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.

NEGATIVES STEUERPFLICHTIGES EINKOMMEN

Letztlich wird ein Investor, der seinen Immobilienkauf finanziert, in den Anfangsjahren mit all den Abzügen (sowohl zahlungswirksam als auch nicht zahlungswirksam wie oben aufgeführt), die die US-Regierung gestattet, negatives steuerpflichtiges Einkommen (oder steuerliche Verluste) haben. Dies ist nicht zu verwechseln mit Liquiditätsverlusten, da ein Eigentümer bei 40% Eigenkapital wahrscheinlich für Liquiditätszwecke ausgeglichen ist (d.h. weder Liquiditätseinkommen noch Verluste generiert). Diese steuerlichen Verluste können auf Jahre vorgetragen werden, in denen die Immobilie für steuerliche Zwecke Einkommen erzielt, wodurch solches Einkommen ausgeglichen und Steuern für diese Jahre eliminiert werden. Im Laufe der Zeit werden jedoch sowohl die Liquiditätseinkünfte als auch der Wert der Immobilie steigen.

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