Ein praxisnaher Leitfaden zu Grundsteuer, mansion tax, Übertragungssteuern und den Kostenfragen des Eigentums für Käufer, die Immobilien in Manhattan und Miami vergleichen.
Die laufenden Kosten des Eigentums an US-Immobilien werden vor allem von drei Größen bestimmt: der Grundsteuer (lokal veranlagt und jährlich wiederkehrend), der Einkommensteuerbelastung auf Ebene von Bundesstaat und Stadt (in New York ganz anders als in Florida) sowie einmaligen Transaktionssteuern bei Kauf und Verkauf, darunter die New Yorker mansion tax und die Übertragungssteuern. Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Bundesstaatsebene und hat in der Regel niedrigere Abschlusskosten; New York kennt mehr Ebenen (mansion tax, Übertragungssteuer, mortgage recording tax), bietet dafür einen tieferen Bestand und langfristig mehr Liquidität. Ausländische Eigentümer müssen beim Weiterverkauf (FIRPTA) und im Erbfall (Belastung durch die US-Erbschaftsteuer) zusätzliche Punkte bedenken. Verkäufer, die Veräußerungsgewinne aufschieben wollen, prüfen dafür am besten die Regeln zum 1031 exchange, und für die Kalkulation im Vorfeld hilft Käufern unsere Aufstellung der Abschlusskosten in NYC.
| Kaufpreis | Satz der mansion tax | Steuer auf den Preis (Beispiel) |
|---|---|---|
| 1 Mio.–1.999.999 USD | 1,00 % | 10.000–19.999 USD |
| 2 Mio.–2.999.999 USD | 1,25 % | 25.000–37.499 USD |
| 3 Mio.–4.999.999 USD | 1,50 % | 45.000–74.999 USD |
| 5 Mio.–9.999.999 USD | 2,25 % | 112.500–224.999 USD |
| 10 Mio.–14.999.999 USD | 3,25 % | 325.000–487.499 USD |
| 15 Mio.–19.999.999 USD | 3,50 % | 525.000–699.999 USD |
| 20 Mio.–24.999.999 USD | 3,75 % | 750.000–937.499 USD |
| ab 25 Mio. USD | 3,90 % | ab 975.000 USD |
Steuersätze, Stufen und abatement-Programme ändern sich. Die vorstehenden Punkte dienen der Orientierung und ersetzen keine aktuelle Beratung durch einen US-Steueranwalt oder CPA.
Dass Florida keine Einkommensteuer auf Bundesstaatsebene erhebt, wirkt jedes Jahr aufs Neue und nicht nur einmalig.
Die gestapelten Übertragungssteuern in NYC (mansion tax plus Bundesstaat plus Stadt) prägen die Rechnung zu den Abschlusskosten in höheren Preislagen erheblich.
Bei Neubaukäufen trägt häufig der Käufer die Übertragungssteuern des Sponsors, lesen Sie den offering plan Zeile für Zeile.
Abatements (421-a, 421-g) können die laufenden Kosten drastisch verändern, prüfen Sie die Restlaufzeit, bevor Sie sich binden.
FIRPTA ist ein Thema des ausländischen Verkäufers beim Ausstieg. Es gehört beim Kauf ins Modell und sollte nicht erst beim Verkauf auffallen.
Die Eigentumsstruktur (natürliche Person / LLC / Trust) wirkt auf die Erbschaftsteuerbelastung nicht ansässiger Eigentümer.
Hauptwohnsitz, pied-à-terre, Familiennutzung, Vermietung oder reiner Investmentbestand, jeder Weg verschiebt, welche Steuern zählen und wie man sie modelliert.
Grundsteuer, common charges, Versicherung und, für Ansässige, die Einkommensteuer von Bundesstaat und Stadt fallen laufend an. Mansion tax, Übertragungssteuer und mortgage recording tax fallen einmalig an. Wer beides vermischt, verzerrt den Vergleich.
In NYC ist es üblich, dass der Käufer im Neubau die Übertragungssteuern des Sponsors trägt. Lassen Sie sich die Aufstellung Zeile für Zeile aus dem offering plan geben, bevor Sie bieten.
Ein 421-a- oder 421-g-abatement, das bereits mitten im Auslaufen steht, verhält sich völlig anders als eines mit voller Restlaufzeit. Der Zeitplan des abatements gehört ins Underwriting-Modell, nicht in die Vermarktungsunterlagen.
Übertragungssteuern beim Verkauf, FIRPTA für ausländische Eigentümer und eine mögliche Belastung durch Veräußerungsgewinne gehören jetzt ins Modell und nicht erst in den Moment, in dem die Abrechnung zum Closing vorliegt.
Manhattan Miami ist kein Steuerberater. Wir stimmen Makler, Anwalt und CPA so ab, dass die richtigen Fragen gestellt werden, solange die Struktur noch flexibel ist.
Steuerlich verhalten sich die beiden Märkte sehr unterschiedlich, beim Closing wie über den gesamten Haltezyklus.
Weiterführend: Abschlusskosten in NYC und Miami im Vergleich · Luxus-Condos in NYC · Luxus-Apartments in Miami
Für ausländische Eigentümer beschränkt sich die steuerliche Belastung bei US-Immobilien nicht auf die Grundsteuer. Am häufigsten überraschen zwei Punkte: FIRPTA beim Verkauf und die US-Erbschaftsteuer auf direkt gehaltenen, in den USA belegenen Grundbesitz.
Der Foreign Investment in Real Property Tax Act verlangt grundsätzlich einen Einbehalt von 15 % auf den Bruttoverkaufspreis, wenn ein ausländischer Eigentümer US-Grundbesitz verkauft. Es handelt sich um einen Einbehaltsmechanismus und nicht um eine eigene Steuer; abgerechnet wird er mit der Steuererklärung des Verkäufers. Einen ausländischen Käufer berührt er beim Erwerb nicht.
Direkt gehaltene, in den USA belegene Vermögenswerte, darunter Immobilien, können bei nicht ansässigen Eigentümern schon ab vergleichsweise niedrigen Schwellen eine Erbschaftsteuerbelastung auslösen. Für viele internationale Käufer ist das der wichtigste Grund, die Eigentumsstruktur vor der Unterzeichnung mit einem Anwalt zu prüfen.
Eigentum als natürliche Person, eine US-LLC, eine ausländische Holdinggesellschaft oder ein Trust bringen jeweils eigene Abwägungen mit sich, bei Vertraulichkeit, Haftung, einkommensteuerlicher Behandlung, Erbschaftsteuerbelastung und Flexibilität beim Wiederverkauf. Was passt, hängt vom Wohnsitz, von der Familienkonstellation und von den langfristigen Plänen ab.
Manhattan Miami ist ein Beratungs- und Maklerunternehmen für Immobilien und erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die vorstehenden Punkte sollen Käufer und Eigentümer auf die richtigen Gespräche mit ihrem Anwalt, CPA und Nachlassplaner vorbereiten.
Steuerliche Belastung, das Timing eines abatements, die Struktur der Übertragungssteuern und die FIRPTA-Planung lassen sich vor der Vertragsunterzeichnung leichter abstimmen als danach. Manhattan Miami berät Käufer, Verkäufer und internationale Investoren in New York und South Florida und bringt den passenden Anwalt, CPA und Finanzierungspartner für Ihre Situation zusammen.
Private Beratung anfragenDie NYC mansion tax ist eine gestaffelte Übertragungssteuer auf Käufe von Wohnimmobilien ab 1 Mio. USD, deren Sätze über mehrere Stufen mit dem Preis steigen. Gezahlt wird sie vom Käufer beim Closing. Die genauen Stufensätze und Schwellen ergeben sich aus dem Gesetz und sollten vor dem Underwriting eines Kaufs gegen die geltende Rechtslage abgeglichen werden.
Bei Wiederverkäufen in NYC sind die Übertragungssteuern von Bundesstaat und Stadt typischerweise Sache des Verkäufers. Im Neubau ist es üblich, dass der Käufer den Anteil des Sponsors an der Übertragungssteuer trägt, was dessen Abschlusskosten spürbar erhöht. Gleichen Sie das immer mit Vertrag und offering plan ab.
Die Grundsteuer in Florida ist in der Regel einheitlicher und je Dollar Verkehrswert niedriger als bei vergleichbaren Condo-Positionen in NYC, besonders in Gebäuden ohne laufendes NYC-abatement. Für Eigentümer, die ihren Wohnsitz nach Florida verlegen, zählen zudem die homestead exemption und die Deckelung der Bewertung, während die Grundsteuer in NYC je nach Gebäudeklasse und abatement-Status stark schwanken kann.
Ein abatement, in NYC meist 421-a oder 421-g, senkt die grundsteuerliche Bewertung eines Gebäudes für einen festgelegten Zeitraum. Restlaufzeit und ein etwaiger Auslaufplan sollten vor der Unterzeichnung überprüft werden, denn beides verändert die laufenden Kosten und das Bild beim Wiederverkauf erheblich.
FIRPTA betrifft grundsätzlich ausländische Verkäufer beim Ausstieg, nicht Käufer beim Erwerb. Der Käufer muss einen Teil des Bruttoverkaufspreises einbehalten (üblicherweise 15 %) und ihn an die IRS als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des ausländischen Verkäufers abführen. Wer als ausländischer Eigentümer einen Verkauf plant, sollte die FIRPTA-Abrechnung bereits beim Kauf modellieren.
Oft, aber nicht immer. Eine US-LLC, mitunter gehalten von einer nicht-US-amerikanischen Holdinggesellschaft oder einem Trust. Sie kann Haftung trennen, Vertraulichkeit auf Ebene der Urkunde bieten und eine Struktur schaffen, die sich besser mit der Nachlassplanung verträgt. Was richtig ist, hängt vom Wohnsitz, der familiären Situation, dem Finanzierungsplan und der langfristigen Wiederverkaufsstrategie ab. Das gehört vor der Vertragsunterzeichnung zu einem US-Anwalt und einem Steuerberater.
Für Käufer, die ihren Wohnsitz nach Florida verlegen, ist die fehlende Einkommensteuer auf Bundesstaatsebene ein jährlich wiederkehrender Faktor, der sich mit dem Bild der laufenden Kosten der Immobilie verbindet. Für Nichtansässige, die eine Immobilie in Florida nur als Zweitwohnsitz halten, ändert die fehlende Einkommensteuer des Bundesstaats Florida nichts an der bundessteuerlichen Belastung von Einkünften aus US-Quellen.
Nein. Manhattan Miami ist ein Beratungs- und Maklerunternehmen für Immobilien, keine Kanzlei und kein Steuerberater. Wir helfen Käufern, die immobilienbezogenen Folgen einzuordnen, und stimmen die richtigen Fragen mit ihren Rechts-, Steuer-, Nachlass- und Finanzierungsberatern ab. Wir vermitteln Anwälte und CPAs, die regelmäßig mit Immobilienkäufern in NYC und Miami arbeiten.
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