Can Foreigners Buy Property in the USA?

Lesen Sie die Fragen, die unsere internationalen Mandanten am häufigsten stellen

1. Kann ein Ausländer in den USA ein Haus kaufen?

Ja. Die US-Bundesregierung kennt keine Beschränkungen für ausländische Investitionen in US-Immobilien; für US-Bürger, US resident aliens und ausländische Staatsangehörige gilt daher in der Regel ein weitgehend gleiches Spielfeld. Ausländische Käufe machen weniger als 2 % der gesamten US-Wohnimmobilienverkäufe und des Dollarvolumens aus, doch einzelne Bundesstaaten, vor allem New York und Florida, ziehen überproportionale internationale Nachfrage an. Zum NYC- und Miami-spezifischen Kaufprozess lesen Sie unseren Ratgeber für ausländische Käufer zu Immobilien in NYC und Miami, einschließlich FIRPTA, Nachlasssteuerplanung, Finanzierung für Foreign Nationals und Remote Closings.

2. Welche wesentlichen Regeln gelten für Ausländer beim Immobilienkauf in den USA?

Finanzierung ist für ausländische Käufer beim Immobilienkauf in den USA grundsätzlich verfügbar, doch oft erschwert das fehlende US-Kreditprofil den Zugang. Die meisten Großbanken vergeben Kredite an Ausländer nur mit Arbeitsvisum; einige internationale Banken wie HSBC finanzieren Ausländer unabhängig vom Aufenthaltsstatus. Privatbanken wie JP Morgan und Citi Private vergeben ebenfalls Kredite an Nicht-US-Ansässige. Eine Foreign-National-Hypothek verlangt in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als die Hypothek eines lokalen Ansässigen.

Ausländische Käufer müssen ihre Immobilieninvestition so strukturieren, dass die Erbschaftsteuer vermieden oder abgesichert („hedged“) werden kann. Die steuerlichen Folgen einer falschen Struktur können den Käufer langfristig belasten, wenn sie nicht von Anfang an geklärt werden.

Der Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) verlangt, dass die Regierung einen Prozentsatz des Verkaufserlöses einbehält, um eine etwaige Kapitalertragsteuer abzudecken, die anfallen könnte. Der Quellensteuersatz beträgt 15 % des Erlöses. Den einbehaltenen Betrag erstattet der Internal Revenue Service dem Verkäufer, sobald dieser seine Steuererklärung erstellt und seine Steuerschuld beglichen hat. Ein erfahrener Immobilienberater kann helfen, diese Regeln und Vorschriften wirksam zu durchlaufen.

Lesen Sie unten unseren Beitrag „Four Rules for Foreigners Buying Property in USA“!

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3. Müssen ausländische Käufer zusätzliche Stempelsteuern zahlen?

Nein. In den USA werden ausländischen Käufern keine zusätzlichen Stempelsteuern auferlegt, anders als in Hongkong, Singapur, London, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne und Spanien, die jeweils zwischen 7 % und 100 % zusätzliche Steuer auf ausländische Käufer erheben. Die Vereinigten Staaten bestrafen Ausländer beim Kauf von US-Immobilien nicht.

In der Regel liegen die kombinierten Übertragungssteuern (also mansion tax, Title Insurance, Anwaltshonorare, Eigentumsübertragungen und sonstige Closing Costs) in Miami und Manhattan Real Estatetypischerweise zwischen 1,5 und 4,5 %, je nach Kaufpreis. Zusätzlich sollten bei einer Hypothek 2,2 % des Hypothekenbetrags als mortgage recording tax eingeplant werden. Beim Kauf einer Neubauimmobilieist es üblich, dass der Käufer die Übertragungssteuern des Entwicklers von etwa 2 % übernimmt. Entsprechend liegen die gesamten Closing Costs in den Vereinigten Staaten zwischen 1,5 % und 6 %.

4. Muss ich beim Immobilienkauf eine Maklerprovision zahlen?

Möglicherweise. Früher zahlte stets der Verkäufer die Provision; 2025 haben sich die Regeln geändert, und der Käufer kann zur Zahlung verpflichtet sein, wenn der Verkäufer die Provision nicht übernimmt. Bislang haben die meisten Verkäufer in NYC und Miami es als vorteilhaft angesehen, die Maklerprovision anzubieten. Am besten arbeiten Sie mit erfahrenen Immobilienberatern, die ausländische Käufer im US-Immobilienmarkt bereits begleitet haben. Ein kenntnisreicher Berater hilft bei der Komplexität der Transaktion, verhandelt Angebote und gibt belastbare Einschätzungen zu Markttrends und rechtlichen Anforderungen.

Ebenso sinnvoll ist ein Immobilienanwalt mit Erfahrung in internationalen Transaktionen. Zusätzlich hilft ein Steuerberater. Wir können Fachleute empfehlen, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.

Mehr dazu in „The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate“:

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5. Kann ein Ausländer in den USA ein Haus mit Hypothek kaufen?

Hypothekendarlehen für Foreign Nationals sind grundsätzlich verfügbar. HSBC, Wells Fargo und viele Privatbanken treten beispielsweise als Hypothekengeber für Ausländer auf und bieten Foreign National Loans an. Nachfolgend die wesentlichen Konditionen von HSBC für die Foreign-National-Hypothek:

• 30 % Mindesteigenkapital

• 3 Mio. USD maximale Hypothekensumme, das entspricht einem Objektwert von 4,3 Mio. USD

• 50.000 oder 100.000 USD als Einlage bei HSBC

• 12 Monate Reserven (Hypothekenrate, Common Charges und Steuern) müssen als Einlage vorgehalten werden (zusätzlich zu den bereits hinterlegten Mitteln)

Ein kenntnisreicher Immobilienberater hilft bei der Hypothekenbeschaffung und durch den Finanzierungsprozess. Eine lokale Bank finanziert Ausländer in der Regel nicht, weil kein US-Kreditbericht vorliegt; HSBC hingegen ist geübt in der Prüfung ausländischer Finanzunterlagen und kann Hypotheken auch ohne US Permanent Residency für Nicht-US-Bürger genehmigen.

Diese Hypotheken können für Wohnimmobilien als Zweitwohnsitz oder als Investment Propertyeingesetzt werden. Wird die Wohnung als Investment Property genutzt, liegt der Hypothekenzins in der Regel etwas höher.

Zinssätze ändern sich täglich; sprechen Sie uns für die aktuellen Konditionen an.

6. Wie werden Ausländer beim Immobilienkauf anders behandelt als US-Ansässige?

Die US-Steuerpolitik ist beim Immobilieneigentum für ausländische Investoren und für Ansässige grundsätzlich vergleichsweise günstig. Gleichwohl gibt es einige spezifische Regeln für Ausländer beim Immobilienkauf in den USA. Zu den Unterschieden gehört der Kauf in Co-ops, die Käufer eines Erstwohnsitzes bevorzugen. Außerdem behandelt der Underwriter der Bank den ausländischen Käufer als etwas risikoreicher und verlangt oft einen zusätzlichen halben Punkt beim Zinssatz; das sind jedoch keine staatlichen Vorschriften. Ein kenntnisreicher Immobilienberater hilft ausländischen Käufern, diese Unterschiede zu verstehen und den Kaufprozess zu durchlaufen.

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7. Brauche ich mehrere Immobilienmakler, um ein Objekt zu finden?

In den USA ist es am sinnvollsten, während der Suche mit einem professionellen Immobilienbroker zu arbeiten, gerade für ausländische Käufer im US-Immobilienmarkt. Anders als in London, Paris und Brasilien ist der US-Markt sehr transparent. Um die Marktgeschwindigkeit zu fördern, verlangen beispielsweise das Real Estate Board of New York und das Florida Department of State, dass Brokerages ihre Exklusivlistings innerhalb von 24 Stunden teilen; ein guter Käuferbroker kann Sie daher zu jeder Wohnung am Markt führen. Die Bindung an einen Broker bedeutet das höchste Serviceniveau dieses Brokers, weil seine Aufmerksamkeit vollständig auf Sie und Ihre Suche gerichtet ist. Ein kenntnisreicher Immobilienberater ist entscheidend, besonders für ausländische Käufer, um die Komplexität der Transaktion zu adressieren und belastbare Einschätzungen zu Markttrends und rechtlichen Anforderungen zu geben.

8. Welche Objektarten kann ich als Ausländer kaufen?

Ausländische Investitionen in US-Immobilien beschränken sich in der Praxis in der Regel auf Condos, Condops, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. In Manhattan sind ausländische Käufer grundsätzlich NICHT daran gehindert, Condominiums, Condops, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser zu kaufen. Co-ops bevorzugen Erstwohnsitzeigentümer und untersagen ausländisches Eigentum in der Regel, sofern nicht der Großteil der Vermögenswerte und die Haupteinkommensquelle des Käufers in den USA liegen. Mehr zum Unterschied zwischen Condo und Co-op. Ein kenntnisreicher Immobilienberater hilft, passende Objekte zu finden, die ausländische Käufer suchen, ob Ferienimmobilie oder Investment Property.

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9. Wie sollte ich den Kauf steuernoptimiert strukturieren?

Transaktionen lassen sich auf unzählige Arten strukturieren; die steuerliche Behandlung von Kauf und Verkauf kann je nach Struktur jedoch sehr unterschiedlich ausfallen, gerade bei ausländischen Investitionen in US-Immobilien. Zwei Wege wählen unsere Investoren besonders häufig, um die Erbschaftsteuer zu vermeiden; zu prüfen ist, wie die Erbschaftsteuer den Eigentümer treffen kann und ob ein Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland Einkünfte, Ausgaben und Veräußerungsgewinne anders behandelt als das US-Recht. In der Regel empfehlen wir, Beratung zur Strukturierung der Transaktion einzuholen

• Berücksichtigen Sie bundes- und bundesstaatliche Steuerfragen sowie die Wirkung von Steuerabkommen.

• Ziehen Sie lokale US-Beratung für die Strukturierung (LLC, Foreign Corp usw.) und für Steuerfragen hinzu.

• Konsultieren Sie stets Ihren Anwalt, bevor Sie Verträge unterzeichnen

• Mehr zu den Kostenkomponenten einer Immobilieninvestition 

Ein kenntnisreicher Immobilienberater kann zur steuerschonenden Strukturierung von Immobilienkäufen Orientierung geben.

10. Muss ich mir Gedanken um die Einkommensteuer machen?

In der Regel kann ein Käufer, der eine Immobilie zur Einkunftserzielung erwirbt, einschließlich ausländischer Investitionen in US-Immobilien, solche Mieteinkünfte durch Barausgaben wie Grundsteuern, Instandhaltung und Hypothekenzinsen sowie durch nicht zahlungswirksame Aufwendungen wie Abschreibungen ausgleichen. Entsprechend entstehen in den ersten Jahren buchhalterische Verluste, die 15 Jahre vorgetragen werden können. Eigentümer zahlen daher in der Regel erst dann Steuer auf Mieteinkünfte, wenn die Verluste aufgebraucht sind, typischerweise nach etwa 12 Jahren.

Ausländer dürfen in den Vereinigten Staaten Immobilien ohne Taxpayer Identification Number (TIN) erwerben. Eine TIN ist jedoch in bestimmten Situationen entscheidend, insbesondere bei steuerlichen Pflichten. Beabsichtigen Sie etwa, die Immobilie zu vermieten oder später zu verkaufen, ist eine TIN erforderlich, um Mieteinkünfte zu melden, damit verbundene Steuern zu zahlen und die Vorschriften des Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) einzuhalten. Ein kenntnisreicher Immobilienberater hilft ausländischen Käufern, ihre steuerlichen Pflichten zu verstehen und compliant zu bleiben.

Personen, die keine Social Security Number (SSN) erhalten können, können eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) mit Formular W-7 beantragen. Dabei sind Unterlagen vorzulegen, die den ausländischen Status und die Identität belegen.

11. Worauf sollten Ausländer beim Verkauf von Immobilien in den USA achten?

Beim Verkauf einer Immobilie als ausländische Investoren in US-Immobilien sind die beiden Hauptkosten:

a) Übertragungssteuern von etwa 2 % und b) Maklerverkaufsprovision von 5 % bis 6 %.

Hinzu kommen Steuern: Kapitalertragsteuer und Erbschaftsteuer. Mit sorgfältiger Planung kann die Erbschaftsteuer vermieden oder abgesichert („hedged“) werden. Die Kapitalertragsteuer in den USA ist für Nichtansässige dieselbe wie für Ansässige, wenn der Kauf im Namen einer LLC oder einer natürlichen Person erfolgt. Der maximale Bundestarif beträgt 28 %.

• US-Erbschaftsteuer für Ausländer

• US-Kapitalertragsteuer auf Immobilien für Ausländer

Ein kenntnisreicher Immobilienberater begleitet ausländische Verkäufer durch den Verkaufsprozess und hält ihn reibungslos.

12. Wie stehen Due Diligence und Closing?

Due Diligence ist ein kritischer Schritt im Kaufprozess, besonders bei ausländischen Investitionen in US-Immobilien. Ein guter Anwalt erbringt die rechtlichen Leistungen für eine vollständige Due Diligence. Sie umfasst eine gründliche Prüfung von Zustand, Eigentumstitel und potenziellen Punkten, die Wert oder Eigentum beeinträchtigen könnten. Wichtige Aspekte:

• Objektbesichtigung / Inspection: Beauftragen Sie einen professionellen Inspector, der den Zustand prüft, einschließlich Fundament, Dach, Sanitär, Elektrik sowie Anzeichen von Schäden oder nötigen Reparaturen. So kennen Sie mögliche Probleme, bevor der Kauf finalisiert wird.

• Title Search: Lassen Sie eine gründliche Title Search durchführen, um zu bestätigen, dass der Verkäufer klares Eigentum hat und keine offenen Liens oder Streitigkeiten bestehen. Das hilft, rechtliche Komplikationen aus unklarem Eigentum zu vermeiden.

• Prüfung der Objektdokumente: Prüfen Sie die Unterlagen der Immobilie, einschließlich Deed, Title Report sowie offener Hypotheken oder Liens. Das vermittelt ein vollständiges Bild der rechtlichen und finanziellen Lage.

• Umweltfragen: Prüfen Sie Umweltaspekte wie nahe Industrieanlagen, Hochwasserzonen oder andere potenzielle Gefahren. So bestätigt sich, dass die Immobilie für die geplante Nutzung geeignet und sicher ist.

Ist die Due Diligence abgeschlossen, folgt das Closing. Dazu gehört:

• Unterzeichnung des Purchase Agreement: Unterzeichnen Sie das Purchase Agreement mit den Verkaufsbedingungen, einschließlich Preis, Closing-Datum und Contingencies. Es bindet beide Parteien rechtlich an das Vereinbarte.

• Finanzierung finalisieren: Schließen Sie Ihre Finanzierungsarrangements ab, einschließlich Hypothek und erforderlicher Unterlagen. Bestätigen Sie, dass alle finanziellen Punkte geordnet sind, bevor Sie zum Closing gehen.

• Closing: Nehmen Sie am Closing teil, bei dem das Eigentum auf Sie übergeht, und erledigen Sie die verbleibenden Unterlagen. Das ist der letzte Schritt im Kaufprozess, in dem Sie offiziell Eigentümer werden.

13. Welche Anforderungen gelten für Versicherungen und Versorgungsanschlüsse?

Als ausländischer Käufer sollten Sie bei einem US-Immobilienkauf ausländische Investitionen in US-Immobilien, Versicherungen, Versorgungsanschlüsse und die Nachlassplanung mitdenken.

• Versicherung: Schließen Sie Versicherungsschutz gegen Schäden, Verlust oder Haftung ab. Dazu können Homeowners Insurance, Title Insurance und Haftpflicht gehören. Diese Policen bieten finanziellen Schutz und Sicherheit bei unvorhergesehenen Ereignissen.

• Versorgungsanschlüsse: Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Internet auf Ihren Namen an. Bestätigen Sie, dass alle nötigen Dienste aktiviert und auf Ihren Namen umgestellt sind, um Unterbrechungen zu vermeiden.

Wir erhalten viele Fragen zu New York Real Estate.  Möchten Sie Ihre Fragen beantwortet wissen? Wir behandeln sie in „Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate“:

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14. Was ist mit Nachlassplanung und Steuern?

• Nachlassplanung: Wie oben erwähnt, ist die Strukturierung der Transaktion für die Nachlassplanung sehr wichtig. So wird Ihr Vermögen im Todesfall nach Ihren Wünschen verteilt und die Besteuerung der Übertragung begrenzt. Das kann ein Testament, einen Trust, eine Vollmacht (Power of Attorney) oder die Errichtung einer LLC und einer Foreign Corporation umfassen. Saubere Nachlassplanung hilft, Vermögen zu steuern und klare Verteilungsanweisungen zu hinterlegen.

Erfahrene Immobilienberater und Anwälte können Sie durch diese Prozesse führen und die Transaktion reibungslos halten.

Steuerliche Auswirkungen: Als ausländischer Käufer ist es wesentlich, die steuerlichen Folgen des Immobilieneigentums in den USA zu verstehen. Dazu können gehören:

• Kapitalertragsteuer: Kapitalertragsteuer auf Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie. Kenntnisse zu Sätzen und Vorschriften helfen bei der Investitionsplanung.

• Einkommensteuer: Einkommensteuer auf Mieteinkünfte der Immobilie. Die korrekte Meldung von Mieteinkünften und Ausgaben ist entscheidend für die Einhaltung des US-Steuerrechts.

• Grundsteuer: Grundsteuern auf den Wert der Immobilie. Diese Steuern werden typischerweise jährlich festgesetzt und variieren je nach Lage.

Sprechen Sie mit einem Steuerberater, damit Sie Ihre steuerlichen Pflichten und mögliche steuerliche Folgen verstehen.

Ausländisches Eigentum: Als ausländischer Käufer ist es wesentlich, die Regeln und Vorschriften zum ausländischen Immobilieneigentum in den USA zu verstehen. Dazu können gehören:

• FIRPTA: Den Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) und seine Folgen für ausländische Käufer verstehen. FIRPTA verlangt von ausländischen Verkäufern eine Quellensteuer auf den Verkauf von US-Immobilien.

• Steuerabkommen: Steuerabkommen zwischen den USA und Ihrem Heimatland verstehen, die Ihre steuerlichen Pflichten beeinflussen können. Solche Abkommen können Vorteile wie reduzierte Steuersätze oder Freibeträge bieten.

Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt oder Steuerberater, damit Sie die Regeln zum ausländischen Immobilieneigentum in den USA verstehen. Das hilft, die Komplexität des US-Immobilienmarkts zu adressieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.

15. Fazit: Erfolgreich als ausländischer Käufer in den USA Immobilien erwerben

Immobilienkauf in den USA als ausländischer Käufer kann komplex und anspruchsvoll sein; mit der richtigen Begleitung und Beratung kann er aber auch erfolgreich und lohnend verlaufen. Wer Zulässigkeit und Anforderungen versteht, die Komplexität ausländischen Eigentums durchläuft, Finanzierung sichert und mit einem erfahrenen Immobilienberater arbeitet, kann das Ziel des US-Immobilieneigentums erreichen. Ob ausländischer Investor zur Portfoliodiversifikation oder Käufer eines Ferienwohnsitzes: Der US-Immobilienmarkt bietet starke Möglichkeiten. Mit der richtigen Expertise und Begleitung können Sie den Kauf mit Zuversicht abschließen.