Die besten Viertel in Miami für den Condo-Kauf 2026: der vollständige Leitfaden

Wo in Miami kaufen: das passende Viertel finden

Von Anthony Guerriero, lizenzierter Immobilienmakler Manhattan Miami Real Estate | Zuletzt aktualisiert: Januar 2026

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Kurzfassung: Miami hat mehr als 15 klar unterscheidbare Viertel für Condo-Käufer, vom urbanen Brickell (700–950 USD/sq ft) bis zu den Ultra-Luxus-Lagen Fisher Island, Indian Creek, Star Island und La Gorce (ab 2.700 USD/sq ft in den Insel-Enklaven). Der Luxus-Condomarkt (ab 1 Mio. USD) ist derzeit ein Käufer’markt mit einem Bestand von 20 Monaten. Downtown Miami bietet mit 700–750 USD/sq ft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Coconut Grove und Coral Gables verkaufen am schnellsten (im Schnitt 56 Tage) und haben den geringsten Bestand. South Beach führt bei der Preisentwicklung. Neubau konzentriert sich auf Edgewater, Brickell und Sunny Isles, wobei Branded Residences das Ultra-Luxus-Segment tragen.

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Die Wahl des richtigen Viertels für einen Condo-Kauf funktioniert in Miami anders als in jeder anderen Stadt. Der Markt reicht von vorgelagerten Inseln direkt am Strand über urbane Hochhäuser und Enklaven am Wasser bis zu von Bäumen gesäumten Dorflagen, jede mit eigenem Charakter, eigenem Preisniveau und eigenem Lebensstil. Ob Sie ein Pied-à-terre mit Blick auf den Ozean suchen, ein familientaugliches Viertel nahe den besten Schulen oder eine Anlageimmobilie mit Mietertrag: Dieser Leitfaden ordnet Ihre Optionen nach Preis, Objekttyp und danach, wie es sich dort tatsächlich lebt.

Der Immobilienmarkt Miamis teilt sich in drei große Teilmärkte: Greater Downtown (Brickell, Downtown, Edgewater, Wynwood), Miami Beaches (South Beach, Mid-Beach, North Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Fisher Island) sowie The Gables & Grove (Coral Gables und Coconut Grove). Jeder Teilmarkt hat seinen eigenen Rhythmus, sein eigenes Käuferprofil und seine eigenen Anlageeigenschaften.

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Hinweis zur Marktlage: Miamis Luxus-Condomarkt (ab 1 Mio. USD) ist derzeit ein Käufermarkt mit einem Bestand von 20 Monaten. Käufer haben Verhandlungsmacht, die meisten Objekte werden 5–7 % unter Angebotspreis verkauft. Allerdings kommen mit den Neubaufertigstellungen 2025–2026 weitere Einheiten hinzu, sodass bis Mitte 2026 mit weiterhin käuferfreundlichen Bedingungen zu rechnen ist.

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Miamis Viertel auf einen Blick: Preisvergleich 2026

Legende Neubau: ✓ Aktiv = mehrere neue Gebäude verfügbar | Begrenzt = wenige Einheiten verfügbar

Luxus-Einstieg: Der Mindestpreis, ab dem im jeweiligen Viertel Premium-Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, hochwertigem Ausbau und guten Ausblicken zugänglich sind. Unterhalb dieser Schwelle ist mit älterer Bausubstanz oder weniger gefragten Lagen zu rechnen.

Quelle: CondoBlackBook-Berichte Q3 2025, Redfin, MLS, interne Daten von Manhattan Miami

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Momentaufnahme des Luxus-Condomarkts in Miami: Q3 2025

Marktlage: Käufermarkt. Ein Bestand oberhalb des ausgeglichenen Korridors (9–12 Monate) verschafft Käufern Verhandlungsmacht. Richtig bepreiste Objekte werden weiterhin verkauft, Coconut Grove/Coral Gables liegen bei durchschnittlich nur 56 Tagen am Markt.

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Die Viertel im Profil

1. Fisher Island, die exklusivste Adresse Miamis

Preisspanne: ab 2.700 USD/sq ft | Einstieg: ab 3 Mio. USD | Luxus-Einstieg: ab 5 Mio. USD

Fisher Island ist nur per Fähre, Yacht oder Hubschrauber erreichbar, und genau das ist beabsichtigt. Die 216 Acre große Privatinsel vor South Beach gilt durchgehend als die wohlhabendste Postleitzahl der USA, mit einem mittleren Haushaltseinkommen von über 2 Mio. USD.

Der Markt: Im Q3 2025 erzielte Fisher Island einen Medianpreis von 2.708 USD/sq ft, 28 % über dem Vorjahr. Der Median-Verkaufspreis der Insel lag bei 11,2 Mio. USD, Ultra-Luxus-Objekte überschritten 30 Mio. USD.

Wer hier wohnt: Milliardäre, Prominente, Hedgefonds-Manager und internationale Eliten, die absolute Privatsphäre suchen. Dauerbewohner sind in der Minderheit; die meisten Einheiten sind Zweit- oder Drittwohnsitze.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Ultra-vermögende Privatpersonen, die Privatsphäre, Sicherheit und Weltklasse-Ausstattung suchen, darunter Privatstrand, Golfplatz, Spa und Marina.

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2. South of Fifth (SoFi), Miamis exklusivste Strand-Enklave

Preisspanne: 2.500–3.100 USD/sq ft | Einstieg: ab 1,5 Mio. USD | Luxus-Einstieg: ab 4 Mio. USD

South of Fifth liegt an der Südspitze von Miami Beach, eine ruhige Ultra-Luxus-Enklave, vom Trubel des Ocean Drive Welten entfernt. Begrenzt von South Pointe Park und Government Cut verbindet SoFi beides: Strandleben mit Privatsphäre und Spitzengastronomie wenige Schritte entfernt.

Der Markt: Außerhalb von Fisher Island erzielt SoFi die höchsten Preise in Miami Beach. Jüngste Verkäufe im Continuum und im Apogee lagen über 3.100 USD/sq ft. Ein knapper Bestand (unter 20 Monate) und fehlender Neubau halten das Preisniveau hoch.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Ultra-vermögende Käufer, die Strandleben mit Privatsphäre suchen, dazu Spitzengastronomie (Joe's Stone Crab, Prime 112) und die Nähe zum South Pointe Park.

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3. South Beach, Art-déco-Glamour trifft Strandleben

Preisspanne: 1.200–1.800 USD/sq ft | Einstieg: ab 800.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 2,5 Mio. USD

Jenseits von SoFi umfasst South Beach das bekannte Art-déco-Viertel, den Ocean Drive und die Collins Avenue, das wiedererkennbarste Viertel Miamis. Im Q1 2025 führte die Lage Miami beim Verkaufswachstum gegenüber dem Vorjahr an, mit einem Plus von 35 %.

Der Markt: Das weitere South Beach (ohne SoFi) liegt im Schnitt bei 1.200–1.800 USD/sq ft, bei 21 Monaten Bestand und damit dem niedrigsten Wert in Miami Beach.

Teilbereiche:

• Mid-Beach/Faena District: Ruhiger, das Faena Hotel prägt die Kulturszene (ab 2.500 USD/sq ft)
• Ocean Drive/Collins: Zu Fuß zu Restaurants, Nachtleben und Art-déco-Viertel
• West Avenue: Blick auf die Bay, Bootszugang, weniger touristisch

Prägende Gebäude:

Ideal für: Wer Fußläufigkeit, Strandleben, Kulturszene und Anlagepotenzial sucht (starke Mietnachfrage).

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4. Surfside & Bal Harbour, leiser Luxus, Weltklasse-Shopping

Preisspanne: 1.200–1.400 USD/sq ft | Einstieg: ab 1 Mio. USD | Luxus-Einstieg: ab 3 Mio. USD

Surfside und Bal Harbour sind die ruhigere Alternative zu South Beach, mit hervorragendem Strandzugang und der Nähe zu den Bal Harbour Shops, einer der ersten Luxus-Shoppingadressen der USA.

Der Markt: Dieser kombinierte Markt führte Miami im Q3 2025 beim Verkaufswachstum gegenüber dem Vorjahr an, mit einem Plus von 50 %. Der Quadratfußpreis lag im Schnitt bei 1.297 USD, 5 % über dem Vorjahr.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Familien, die Strandleben mit exzellenten Schulen verbinden wollen, Luxus-Shopper und alle, die eine ruhigere Alternative zu South Beach suchen.

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5. Sunny Isles Beach, Wohnen im Turm direkt am Ozean

Preisspanne: 950–1.100 USD/sq ft | Einstieg: ab 700.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 2,5 Mio. USD

Sunny Isles Beach hat sich von der günstigen Strandalternative zur Hauptstadt der Branded Residences entwickelt. Auf einem zwei Meilen langen Abschnitt mit Türmen direkt am Ozean stehen Projekte von Porsche Design, Armani Casa, Ritz-Carlton und Turnberry.

Der Markt: Sunny Isles führte Miami im Q1 2025 bei der Preisentwicklung an, mit einem Anstieg des Quadratfußpreises um 35 % gegenüber dem Vorjahr. Die Lage weist das höchste Transaktionsvolumen bei Luxus-Condos in Miami Beach auf.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Internationale Käufer, Sammler von Branded Residences, Investoren mit Blick auf Mietertragspotenzial.

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6. Key Biscayne, Inselleben wenige Minuten von Downtown

Preisspanne: 900–1.300 USD/sq ft | Einstieg: ab 800.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 2,5 Mio. USD

Key Biscayne bietet eine seltene Kombination: Inselexklusivität bei bequemer Anbindung an das Festland über den Rickenbacker Causeway. Auf der 1,5 Meilen langen Insel liegen der Crandon Park, der Bill Baggs State Park und einige der besten Schulen Miamis.

Der Markt: Median-Verkaufspreis von 1,5–2,3 Mio. USD bei durchschnittlich 96 Tagen am Markt. Knappe Flächen und strenge Bauvorschriften halten den Bestand niedrig. Condos liegen im Schnitt bei 1.050–1.300 USD/sq ft.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Familien, die Inselleben mit exzellenten Schulen suchen, Outdoor-Begeisterte und alle, die Nähe zu Downtown ohne urbane Dichte wollen.

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7. Coconut Grove, Miamis ursprüngliches Dorf

Preisspanne: 800–1.000 USD/sq ft | Einstieg: ab 700.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 2 Mio. USD

Coconut Grove ist das älteste durchgehend bewohnte Viertel Miamis, eine bohemienhafte Enklave aus Banyanbäumen, Parks am Wasser und Dorfcharakter. Seit 2023 ist „The Grove“ (zusammen mit Coral Gables) der am schnellsten verkaufende Luxusmarkt Miamis.

Der Markt: Luxus-Condos verkaufen sich in durchschnittlich 56 Tagen, so schnell wie nirgends in Miami. Der Quadratfußpreis liegt im Schnitt bei 826 USD, der Bestand bei 10 Monaten und damit auf dem niedrigsten Stand der Stadt. Die Four Seasons Private Residences (2027) sind das am meisten erwartete Projekt des Viertels.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Familien mit Kindern, Naturliebhaber und alle, die ein fußläufiges Dorfleben mit erstklassigen Privatschulen in der Nähe suchen.

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8. Coral Gables, die „City Beautiful“

Preisspanne: 800–900 USD/sq ft | Einstieg: ab 700.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1,8 Mio. USD

Coral Gables ist die bedeutendste Planstadt Miamis, 1925 von George Merrick gegründet. Architektur des Mediterranean Revival, von Bäumen gesäumte Straßen, strenge Bauvorschriften und die University of Miami prägen diese Prestigeadresse.

Der Markt: Zusammen mit Coconut Grove weist Coral Gables den niedrigsten Bestand (10 Monate) und die schnellsten Verkäufe (56 Tage) in Miami auf. Neue Boutique-Projekte wie die Ponce Park Residences (ab 3,1 Mio. USD) setzen neue Preismaßstäbe.

Zum ausführlichen Viertel-Guide für Coral Gables

Prägende Condos:

Bewachte Villenanlagen: Gables Estates (15 bis über 50 Mio. USD), Cocoplum (5 bis 20 Mio. USD), Tahiti Beach (10 bis über 40 Mio. USD), Deering Bay (2 bis 10 Mio. USD)

Ideal für: Familien, für die Schulen an erster Stelle stehen, Liebhaber mediterranen Charmes und Führungskräfte, die eine Prestigeadresse in Brickell-Nähe wollen.

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9. Brickell, das urbane Zentrum Miamis

Preisspanne: 700–950 USD/sq ft | Einstieg: ab 450.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1,5 Mio. USD

Brickell ist das Manhattan Miamis, ein dicht bebautes urbanes Viertel aus Glastürmen, Straßencafés und jungen Berufstätigen. Hier stehen mehr Hochhaus-Condos pro Quadratmeile als in jedem anderen Viertel der Stadt.

Der Markt: Median-Verkaufspreis von 790.000 USD bei 124 Tagen am Markt. Der Quadratfußpreis erreichte im Q3 2025 mit 940 USD einen Rekordwert, 1 % über dem Vorjahr. Die starke Mietnachfrage stützt Anlagekäufe.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Junge Berufstätige, Investoren mit Mietertragsfokus und alle, die ein urbanes Leben mit kurzen Wegen wollen, mit Restaurants, Nachtleben und Nahverkehr.

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10. Edgewater, das am schnellsten wachsende Viertel Miamis

Preisspanne: 950–1.000 USD/sq ft | Einstieg: ab 500.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1,5 Mio. USD

Edgewater hat sich zum interessantesten Entwicklungskorridor Miamis entwickelt. Zwischen Downtown und dem Design District gelegen, bietet das Viertel an der Bay eindrucksvolle Ausblicke, den Margaret Pace Park und die Nähe zur Kulturszene von Wynwood.

Der Markt: Edgewater verzeichnete im Q3 2025 ein Verkaufsplus von 33 % gegenüber dem Vorjahr, den höchsten Wert in Greater Downtown. Der Quadratfußpreis liegt im Schnitt bei 971 USD, Neubau beginnt bei rund 800.000 USD.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Preisbewusste Käufer mit Wunsch nach Blick auf die Bay, Nähe zu Wynwood und Design District, Ersterwerber im Luxussegment.

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11. Wynwood & Design District, Kunst, Kultur, Kapitalanlage

Preisspanne: 800–1.200 USD/sq ft | Einstieg: ab 500.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1,5 Mio. USD

Wynwood hat sich vom Lagerhausviertel zur international beachteten Kunstdestination gewandelt. Inzwischen zieht das Viertel Entwickler an, die Condos mit Zulassung zur Kurzzeitvermietung für Investoren und digitale Nomaden bauen.

Der Markt: Begrenzter Condo-Bestand, überwiegend Neubau. Die NoMad Residences (2025, zu 80 % vorverkauft) und The Rider (2026) zielen auf Airbnb-taugliche Kapitalanlagen. Der Design District bleibt vorrangig Einzelhandel und Gewerbe.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Investoren mit Fokus auf Kurzzeitvermietung, Kunstsammler, digitale Nomaden und alle, die die kreative Energie des Viertels suchen.

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12. Downtown Miami, der günstigste Einstieg

Preisspanne: 700–750 USD/sq ft | Einstieg: ab 400.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1 Mio. USD

Downtown Miami bietet den preiswertesten Einstieg in Miamis Luxus-Condomarkt. Das Gebiet umfasst den nördlichen Rand von Brickell, den Arts & Entertainment District und Miamis wachsende Nahverkehrsinfrastruktur.

Der Markt: Medianpreis von 718 USD/sq ft, der niedrigste im Luxussegment Miamis. Starke Mietnachfrage von jungen Berufstätigen. E11even Hotel & Residences und weitere Projekte werten die Lage auf.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Ersterwerber, Investoren mit Renditefokus und preisbewusste Käufer, die Downtown-Anbindung wollen.

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13. Aventura, vorstädtischer Luxus mit urbaner Ausstattung

Preisspanne: 600–900 USD/sq ft | Einstieg: ab 400.000 USD | Luxus-Einstieg: ab 1,5 Mio. USD

Aventura liegt zwischen Miami und Fort Lauderdale und verbindet Hochhaus-Condos, exzellente Schulen und die Aventura Mall, Floridas größtes Einkaufszentrum. Die Lage zieht Familien und internationale Käufer an, die auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Prägende Gebäude:

Ideal für: Familien mit Kindern, preisbewusste Käufer und alle, die Nähe zu Miami und zu Fort Lauderdale wollen.

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Miamis Viertel nach Käufertyp

Am besten für Familien

1. Coral Gables, Spitzenschulen (Gulliver, Ransom Everglades), von Bäumen gesäumte Straßen, mediterraner Charme
2. Coconut Grove, Dorfatmosphäre, Parks, Fußläufigkeit, Four-Seasons-Projekt
3. Key Biscayne, Sicherheit auf der Insel, Strände, Leben im Freien
4. Aventura, Gute Schulen, Aventura Mall, vorstädtisches Umfeld

Am besten für Investoren

1. Wynwood, Kurzzeitvermietung zugelassen, Nachfrage durch Kunsttourismus
2. Sunny Isles, Branded Residences, internationaler Mieterpool
3. Brickell, Starke Mietnachfrage, urbane Berufstätige
4. Edgewater, Wertsteigerungspotenzial, Neubau

Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis (Einstiegsluxus)

1. Downtown Miami, 700–750 USD/sq ft
2. Edgewater, 950–1.000 USD/sq ft, Neubau
3. Brickell, 700–950 USD/sq ft, urbaner Komfort
4. Aventura, 600–900 USD/sq ft, vorstädtische Ausstattung

Ultra-Luxus (ab 2.500 USD/sq ft)

1. Fisher Island, Palazzo della Luna (ab 2.800 USD), Palazzo del Sol (ab 2.500 USD)
2. South Beach, Aman Miami Beach (ab 3.500 USD), Faena House (ab 2.700 USD)
3. South of Fifth, Apogee (ab 3.100 USD), Continuum (ab 3.100 USD)
4. Surfside/Bal Harbour, The Delmore (ab 2.800 USD), Four Seasons Surf Club (ab 2.500 USD), Arte (ab 2.500 USD)
5. Brickell, Dolce & Gabbana 888 (ab 2.500 USD), St. Regis Brickell (ab 2.200 USD)
6. Coconut Grove, Four Seasons Private Residences (ab 2.500 USD)

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Neubau-Hotspots: 2025–2028

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Was in Florida beim Condo-Kauf zu beachten ist

Rücklagenpflicht

Floridas Condo-Gesetzgebung von 2024 (SB 4D) verpflichtet Gebäude ab 3 Geschossen, vollständig gedeckte Rücklagen zu führen und die Bauwerksprüfungen bis zum 31. Dezember 2024 abzuschließen. Das hat die HOA-Gebühren in älteren Gebäuden erhöht, verbessert aber die langfristige Stabilität.

Versicherung

Die Versicherungskosten für Condos sind seit 2022 deutlich gestiegen. Kalkulieren Sie in älteren Gebäuden 200 bis über 500 USD im Monat für Umlagen aus der Sammelpolice. Neubauten haben in der Regel niedrigere Versicherungskosten.

Kurzzeitvermietung

Die meisten Condo-Gebäude in Miami untersagen die Kurzzeitvermietung. Ausnahmen sind unter anderem:

• Wynwood: NoMad, The Rider, 26th & 2nd
• Coral Gables: The Avenue, Cassia
• Sunny Isles: Ausgewählte Gebäude mit Hotellizenz

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Häufige Fragen

Welches ist das teuerste Viertel in Miami? Fisher Island, mit einem Medianpreis von 2.708 USD/sq ft und einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 11,2 Mio. USD. Die Privatinsel ist nur per Fähre, Yacht oder Hubschrauber erreichbar.

Welches Viertel in Miami eignet sich am besten für Familien? Coral Gables und Coconut Grove bieten die beste Kombination aus Schulen, Sicherheit und Lebensqualität. Key Biscayne verbindet Inselleben mit exzellenten öffentlichen Schulen.

Wo sollte ich für Kapitalanlage und Mietertrag kaufen? Brickell und Edgewater profitieren von starker Mietnachfrage junger Berufstätiger. Die für Kurzzeitvermietung zugelassenen Gebäude in Wynwood richten sich an Investoren. Sunny Isles zieht internationale Mieter an.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Miami zu kaufen? Miami ist derzeit ein Käufermarkt mit einem Bestand von 20 Monaten. Käufer haben Verhandlungsmacht, die meisten Objekte werden 5–7 % unter Angebotspreis verkauft. Erstklassige Wohnungen in gefragten Gebäuden gehen allerdings weiterhin schnell weg.

Wie hoch sind die HOA-Gebühren in Miami im Vergleich zu anderen Städten? Die HOA-Gebühren in Miami liegen wegen der Ausstattung, der Versicherungskosten und der neuen Rücklagenpflicht über dem Landesdurchschnitt. Kalkulieren Sie je nach Gebäudealter und Serviceumfang monatlich 0,80 bis 2,00 USD pro sq ft.

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Zusammenarbeit

Als lizenzierter Makler mit Mandaten in Miami, Manhattan und Los Angeles begleite ich Käufer durch die sehr unterschiedlichen Viertel Miamis, vom Condo in Brickell bis zum Anwesen auf Fisher Island. Ob Sie aus dem Nordosten zuziehen, nach Anlagemöglichkeiten suchen oder sich innerhalb Miamis vergrößern: Wenden Sie sich für eine fundierte Beratung an Manhattan Miami Real Estate.

Anthony Guerriero Lizenzierter Immobilienmakler Manhattan Miami Real Estate LLC [Kontaktdaten]

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Datenquellen: CondoBlackBook-Berichte Q1–Q3 2025, Redfin, Zillow, MLS, interne Daten von Manhattan Miami

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