By Manhattan Miami Real Estate
Fisher Island ist eine 216 Acres große Privatinsel in der Postleitzahl 33109, im nicht eingemeindeten Miami-Dade County vor der Südspitze von Miami Beach. Es gibt keine Brücke. Der Zugang erfolgt mit der gemeinschaftseigenen Fahrzeugfähre oder per Privatyacht, und jeder Besucher benötigt eine vorab organisierte Sicherheitsfreigabe. Dort stehen rund 800 Residenzen.
Fast alles, was über Fisher Island geschrieben wird, beschreibt den Lebensstil. Kaum etwas davon beschreibt die Transaktion. Dieser Ratgeber leistet beides, und wo sich eine Zahl nicht an einer Primärquelle überprüfen ließ, wird sie hier nicht abgedruckt.
Drei Dinge haben sich 2026 geändert, die die meisten Fisher-Island-Seiten noch nicht aufgegriffen haben und die für jeden Käufer relevant sind. Die Postleitzahl hat die nationale Preiskrone verloren, die sie 2025 trug. Miami-Dade County hat formell eine Resolution zur Enteignung des Kraftstoffterminals der Insel beschlossen, was das auf diesem Grundstück geplante Wohnprojekt stoppt. Und Floridas Gesetze zu Gebäudeinspektion und Rücklagen für Eigentumswohnanlagen haben die Frist erreicht, die sie von einer künftigen Pflicht zu einem aktuellen Kostenposten in Fisher Islands älteren Gebäuden macht.
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| Merkmal | Angabe | Quelle |
|---|---|---|
| Postleitzahl | 33109 | Postanschrift laut US-Post |
| County | Miami-Dade, nicht eingemeindet | Zonierungsunterlagen von Miami-Dade County |
| Gemeinde | Keine. Fisher Island gehört zu keiner Stadt | Miami-Dade Community Council Area 16 |
| Inselgröße | Rund 216 Acres | Fisher Island Club |
| Fläche laut Census | 0,24 Quadratmeilen Landfläche, 0,27 Quadratmeilen insgesamt | US Census Bureau, 2020 |
| Höhenlage | 7 Fuß | US Geological Survey über das Census-Ortsverzeichnis |
| Residenzen | Rund 800 | Fisher Island Club |
| Ständige Bevölkerung | 561 Personen, 197 Haushalte, 131 Familien | US-Volkszählung 2020 |
| Zugang | Fahrzeug- und Passagierfähre, Privatyacht | Fisher Island Club und FICA |
| Übergeordnete Vereinigung | Fisher Island Community Association (FICA) | FICA |
| Untergeordnete Vereinigungen | 21 Condominium-Vereinigungen, 2 Hauseigentümervereinigungen | FICA |
| Zonierungsbehörde | Miami-Dade County, Community Council Area 16 | Miami-Dade County |
| Polizei und Feuerwehr | Miami-Dade Sheriff's Office und Miami-Dade Fire Rescue, zusätzlich FICA Public Safety | FICA |
| Medianer Verkaufspreis 2025 | 9,5 Millionen $ | PropertyShark, Oktober 2025 |
| Nationaler PLZ-Rang 2026 | Zweiter Platz, hinter Atherton, Kalifornien | Miami Herald unter Berufung auf PropertyShark und Bloomberg |
Eine Zahl in dieser Tabelle verdient eine Anmerkung. Die Angabe von 216 Acres veröffentlicht der Fisher Island Club, und nahezu jeder Artikel wiederholt sie. Das Census Bureau misst den Census-designated Place mit insgesamt 0,27 Quadratmeilen, was etwa 173 Acres entspricht, wobei 0,24 Quadratmeilen davon reine Landfläche sind. Die beiden Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Grenzen. Keine von beiden ist falsch. Wer 216 Acres als präzise Landfläche nennt, zitiert eine Marketingzahl und kein Vermessungsergebnis.
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Suchergebnisse zu Fisher Island behaupten, die Fähre fahre alle fünf Minuten. Der von der Gemeinschaft selbst veröffentlichte Fahrplan sagt etwas anderes, und dieser Unterschied ist die praktisch wichtigste Tatsache in diesem Ratgeber, denn er bestimmt, wie sich das Alltagsleben auf der Insel tatsächlich anfühlt.
Die Fisher Island Community Association betreibt die Fähre über ihre Transportabteilung, die an jedem Tag des Jahres rund um die Uhr, vierundzwanzig Stunden täglich, in Betrieb ist. Der vom Fisher Island Club veröffentlichte Fahrplan folgt drei verschiedenen Mustern:
Dieser letzte Punkt wird von niemandem erwähnt. Außerhalb der Geschäftszeiten wechselt die Bewohnerroute das Terminal. Wer samstagabends vom Essen in South Beach nach Hause kommt, fährt nicht zu dem Ort, von dem er am Donnerstagmorgen aufgebrochen ist.
Mitarbeiter und Auftragnehmer verkehren völlig getrennt, von der Parcel 8 Ramp zum Terminal East, werktags von 7:00 Uhr bis 17:45 Uhr im Fünfzehnminutentakt. Bewohnerverkehr und Dienstleistungsverkehr werden bewusst voneinander getrennt gehalten.
Beide liegen unweit des MacArthur Causeway an der Terminal Island Road.
Die Public-Safety-Abteilung der FICA besetzt beide Terminals sowie die Marinas für Gäste und Bewohner und arbeitet mit Guest Clearance Agents zusammen, die prüfen, dass jedes Mitglied, jeder Gast, jeder Mitarbeiter und jeder Lieferant vor dem Einsteigen eine Freigabe besitzt. Der Fisher Island Club erklärt unmissverständlich, dass Gäste zum Einsteigen eine vorab organisierte Sicherheitsfreigabe benötigen. Spontanes Mitfahren gibt es nicht.
Die FICA betreibt außerdem ein Online-Reservierungssystem für die Fähre, das Bewohnern zur Verfügung steht.
Dies ist eine echte Einschränkung für Eigentümer, und kein konkurrierender Ratgeber erwähnt sie. Die FICA veröffentlicht die Größenbeschränkungen:
Wer einen Sprinter mit langem Radstand, ein großes Wohnmobil oder ein Boot auf einem Anhänger von über vierzig Fuß besitzt, dem nimmt die Fähre dieses Fahrzeug nicht ab. Das hat Folgen für Umzüge, für die Logistik bei Renovierungen und dafür, wie Handwerksbetriebe Arbeiten auf der Insel kalkulieren. Ein Generalunternehmer, der ein Angebot für eine Renovierung auf Fisher Island abgibt, kalkuliert ein maritimes Logistikproblem, und das Angebot spiegelt das wider.
Der Fisher Island Club betreibt zwei Marinas und beschreibt sie präzise:
Die Marinas tragen die Auszeichnung Florida Clean Marina und bieten Versorgungsanschlüsse, WLAN, einen Schiffsausrüster, Golfcart-Verleih, Toiletten, Duschen und Wäscheservice. Charter von Privatyachten und Angelcharter werden über die Marina vermittelt.
Für einen Käufer ist der Unterschied zwischen 8 und 12 Fuß das ganze Gespräch. Ein Schiff mit nennenswertem Tiefgang ist ein Schiff für die Vanderbilt Marina und keines für die Main Marina, und die Verfügbarkeit von Liegeplätzen in den beiden Hafenbecken ist nicht austauschbar.
Golfcarts sind das übliche Fortbewegungsmittel. Private Parkplätze sind begrenzt. Die Unterlagen des Clubs beschreiben die Insel als per Yacht oder mit der privaten Fähre erreichbar, und der Eintrag zum Census-designated Place nennt dieselben beiden Möglichkeiten. Hubschrauberzugang wird online häufig beschrieben; die veröffentlichte Zugangsseite des Clubs führt ihn nicht auf. Behandeln Sie daher jede Hubschrauberangabe als etwas, das Sie direkt bestätigen lassen sollten, statt es vorauszusetzen.
Die meisten Berichte über Fisher Island behandeln die Fähre als charmantes Detail. Sie ist eine Einschränkung, die sechs Dinge berührt, die ein Käufer tatsächlich erleben wird.
Renovierung. Jede Ladung Fliesen, jeder Container, jede Küchenzeile wird mit einem Boot übergesetzt, nach Fahrplan, in einem Fahrzeug unter 24 Fuß, durch ein Sicherheitsfreigabeverfahren, auf der gewerblichen Route vom Terminal East. Auftragnehmer rechnen das ein. Ein Angebot für eine Renovierung auf Fisher Island und ein Angebot für eine Renovierung in South Beach mit identischem Umfang sind nicht vergleichbar, und der Unterschied liegt in der Logistik und nicht in der Ausstattung.
Lieferungen und Service. Möbel, Haushaltsgeräte, Kunstinstallationen, Klaviertransporte und alles Übergroße stoßen an dieselbe Größengrenze. Fragen Sie die Vereinigung, wie sie mit übergroßen Lieferungen umgeht, bevor Sie ein neun Fuß langes Sofa festlegen.
Personal. Die FICA betreibt eine eigene Fährroute für Mitarbeiter und Auftragnehmer von der Parcel 8 Ramp zum Terminal East, nur werktags, von 7:00 Uhr bis 17:45 Uhr. Die FICA betreibt am Terminal East ein Parkhaus für Mitarbeiter. Hauspersonal, das außerhalb dieser Zeiten arbeitet, ist eine logistische Frage, deren Antwort Sie im Voraus einholen sollten.
Gäste. Jeder Gast benötigt eine vorab organisierte Freigabe, die von den Guest Clearance Agents der FICA geprüft wird. Unangekündigt kommt niemand an, und genau das ist für manche Käufer der Sinn der Sache und für andere eine echte Reibung.
Notfälle. Die FICA weist Bewohner an, zuerst den Notruf 911 zu wählen. Miami-Dade Fire Rescue ist auf der Insel stationiert, was eine bedeutende Abmilderung darstellt. Die endgültige medizinische Versorgung befindet sich jedoch auf dem Festland, jenseits des Wassers, und ein Käufer mit einer ernsten medizinischen Abhängigkeit sollte dies als reale Größe behandeln und nicht als Abstraktion.
Abfahrtszeiten. Bei Abfahrten im Fünfzehnminutentakt für den größten Teil des Tages und einem Terminalwechsel am Abend beträgt die praktische Planungseinheit für das Verlassen von Fisher Island ungefähr eine halbe Stunde und nicht fünf Minuten. Das ist keine Härte. Es ist schlicht ein anderer Rhythmus als auf einer per Brücke angebundenen Insel wie den Venetian Islands oder Key Biscayne, und Käufer, die dies falsch einplanen, sind diejenigen, die früh wieder verkaufen.
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Hier schweigen die meisten Ratgeber, und es ist die strukturelle Tatsache, die jede Gebühr auf der Insel erklärt.
Fisher Island ist nicht eingemeindet. Es gehört zu keiner Gemeinde. Miami-Dade County regelt die Zonierung über die Community Council Area 16, offiziell Fisher Island Board genannt, die in sechs Teilgebiete mit den Bezeichnungen 161-A bis 161-F gegliedert ist. Zonierungsanträge für die Insel laufen über Miami-Dade Regulatory and Economic Resources. Die Insel gehört zum County Commission District 5.
Eine Eingemeindung wurde aufgeworfen und wieder fallen gelassen. Miami-Dade erwog im Jahr 2000, Fisher Island zu einer Gemeinde zu machen, und griff die Frage 2005 erneut auf, als die County Commission weitere Untersuchungen genehmigte. Die Eingemeindung kam nie zustande.
Polizei und Feuerwehr stellt das County. Die FICA erklärt, dass ihre Public-Safety-Abteilung mit dem auf der Insel stationierten Miami-Dade Fire Rescue und dem Miami-Dade Sheriff's Office zusammenarbeitet. Die Beamten von FICA Public Safety besetzen ihre Posten rund um die Uhr und sind in Sicherheit, Erster Hilfe und im Umgang mit AED geschult, sind aber keine vereidigte Polizei. Die FICA weist Bewohner an, bei einem medizinischen Notfall zuerst 911 und danach Public Safety anzurufen.
Die Fisher Island Community Association ist die übergeordnete Hauseigentümervereinigung, organisiert nach den Florida Statutes und geregelt durch ihre Gründungsurkunde, ihre Satzung und die Master Covenants of Fisher Island. Ihre erklärte Hauptaufgabe ist es, die Gemeinschaftsflächen der Insel zu verwalten, zu pflegen und zu verbessern. Sie unterhält sieben Abteilungen: Accounting, Administration, Human Resources, Member Services, Public Works, Public Safety und Transportation. Die FICA beschreibt sich selbst als einen der führenden Arbeitgeber von Miami-Dade County mit einer ganzjährigen Belegschaft von mehr als 250 Personen.
Die FICA erklärt außerdem mit eigenen Worten, dass jeder, der auf Fisher Island Eigentum erwirbt, FICA-Mitglied wird. Das ist nicht optional. Es ist eine Folge des Eigentumserwerbs.
Unterhalb der FICA, und das ist die Zahl, die das Bild der Insel verändert, berichtet die FICA, dass Fisher Island einundzwanzig Condominium-Vereinigungen und zwei Hauseigentümervereinigungen umfasst, letztere sind Valencia Estates und Links Estates. Hinzu kommt der Fisher Island Club selbst.
Ein Eigentümer auf Fisher Island unterliegt also gleichzeitig: den Master Covenants und Regeln der FICA; der Teilungserklärung, den Statuten und den Regeln einer bestimmten Condominium- oder Hauseigentümervereinigung von dreiundzwanzig; den Verordnungen von Miami-Dade County; und Florida Statutes Chapter 718 oder 720. Optional und gesondert kommen die Regeln des Fisher Island Club hinzu.
Die FICA merkt weiter an, dass sie die Einhaltung der Vorgaben durch das Department of Regulatory and Economic Resources von Miami-Dade County, das Florida Department of Environmental Protection, die US Coast Guard und die City of Miami Beach auf der Insel sicherstellt. Der Hinweis auf die Küstenwache erinnert daran, dass es sich um eine arbeitende Wasserstraße mit einem Kreuzfahrthafen auf der anderen Seite des Kanals handelt.
Was das in der Praxis bedeutet: Es gibt keinen einheitlichen Regelsatz für Fisher Island. Fragt man, wie die Vermietungsregelung eines Gebäudes auf Fisher Island lautet, so lautet die ehrliche Antwort, dass es dreiundzwanzig Antworten gibt. Die einzige verlässliche Quelle ist die eingetragene Teilungserklärung der jeweiligen Vereinigung, die ein Verkäufer Ihnen rechtlich zur Verfügung stellen muss. Mehr dazu weiter unten.
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Der Fisher Island Club ist ein privater Mitgliederclub. Er ist eine von der FICA und von jeder Condominium-Vereinigung rechtlich getrennte Einheit. Beides zu verwechseln ist der häufigste Fehler in der Berichterstattung über Fisher Island.
Laut der Mitgliedschaftsseite des Clubs steht die Equity-Mitgliedschaft Eigentümern von Immobilien auf Fisher Island offen. Jede Equity-Mitgliedschaft stellt eine Eigentumsbeteiligung am Club dar. Die Mitgliedschaftsrechte erstrecken sich auf das Hauptmitglied, Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder unter 24 Jahren.
Der Club führt folgende Leistungen für Equity-Mitglieder auf:
Golf ist eine gesonderte Wahl. Der Club erklärt, dass Equity-Mitglieder gegen eine zusätzliche Gebühr eine jährliche Golfmitgliedschaft wählen können und dass bei der Basismitgliedschaft für Golf weiterhin Greenfees und Cartgebühren anfallen. Die optionale Golfmitgliedschaft hebt die Greenfees für unbegrenztes Spiel auf, bietet unbegrenzte Nutzung der Driving Range und kostenlose Trainingseinheiten, und die Cartgebühren fallen weiterhin an.
Die vom Club veröffentlichte Liste dessen, wozu die Rechte Zugang geben, umfasst den privaten Strand und Beach Club, den Snooker Club, Theapolis, die Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria, Greenside, den Island Market, die Voliere, den Golfplatz The Links, das Tennis Center, das Spa Internazionale mit dem Fitness Center und dem Salone di Bellezza, beide Tiefwasser-Marinas, das Observatorium, Mitgliederveranstaltungen und Familienaktivitäten.
Lesen Sie diese Liste aufmerksam. Sie enthält den Island Market, den Lebensmittelladen der Insel. Sie enthält den Strand. Auf einer Insel mit einem Supermarkt und ohne Brücke ist das eine bedeutende Zugangsschranke.
Der Fisher Island Club veröffentlicht auf seiner Website weder eine Aufnahmegebühr noch eine Beitragsordnung, eine Gästegebühr oder einen Mitgliedschaftspreis für Nichtbewohner. Weder auf der Mitgliedschaftsseite noch auf den Seiten zu den Einrichtungen. Mitgliedschaftsanfragen laufen über ein Formular und ein Mitgliedschaftsbüro.
Jede Dollarzahl, die Sie online zu Aufnahmegebühr oder Jahresbeiträgen des Fisher Island Club finden, stammt aus zweiter Hand und lässt sich gegenüber dem Club nicht überprüfen. Dieser Ratgeber wiederholt diese Zahlen nicht. Wenn eine Seite Ihnen eine genaue Aufnahmegebühr für den Fisher Island Club nennt, fragen Sie, woher sie stammt, denn vom Club stammt sie nicht.
Stattdessen sollten Sie die Clubkosten als Prüfpunkt mit einem klar definierten Auskunftsweg behandeln: Fordern Sie während Ihrer Prüfungsfrist schriftlich die aktuelle Beitragsübersicht beim Mitgliedschaftsbüro des Clubs an und gleichen Sie sie mit den tatsächlichen Abrechnungen des Verkäufers aus dem Vorjahr ab.
Die FICA-Mitgliedschaft folgt automatisch dem Eigentumstitel. Die Equity-Mitgliedschaft im Fisher Island Club tut das nicht. Ein Käufer, der annimmt, dass der Abschluss des Kaufs einer Eigentumswohnung Zugang zu Strand, Golf, Tennis, Spa und Island Market verschafft, hat eine Annahme getroffen, die die eigenen Unterlagen des Clubs nicht stützen. Bestätigen Sie Mitgliedschaftsstatus und Übertragbarkeit, bevor Sie sich bei einer Anzahlung festlegen.
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Veröffentlichte Listen der Einrichtungen auf Fisher Island sind voller übernommener Fehler. Die Zahl der Plätze driftet, der Golfplatz wechselt je nach Autor das Par, und die Zahl der Restaurants variiert von Artikel zu Artikel. Das sagt der Fisher Island Club selbst.
Der Club veröffentlicht eine vollständige Rundtour Loch für Loch über seinen von P.B. Dye entworfenen Platz. Die Addition seiner eigenen Scorekarte liefert Fakten, die kein Wettbewerber druckt:
| Loch | Name | Par | Länge von den hinteren Abschlägen (Yards) |
|---|---|---|---|
| 1 | Vanderbilt Drive | 4 | 330 |
| 2 | Headwinds | 4 | 435 |
| 3 | Mangrove Bay | 3 | 130 |
| 4 | Spinnaker Leg | 4 | 450 |
| 5 | Skyline | 4 | 375 |
| 6 | Flamingo Point | 3 | 173 |
| 7 | Portside | 4 | 382 |
| 8 | Blind Man's Bluff | 4 | 271 |
| 9 | Journey's End | 5 | 523 |
Das ergibt insgesamt Par 35 über 3.069 Yards von den hinteren Abschlägen und 2.183 Yards von den vorderen Abschlägen. Es gibt ein Par 5, zwei Par 3 und sechs Par 4. Loch 4 mit 450 Yards ist das längste Par 4. Loch 8 lässt sich mit dem Drive erreichen.
Der Club legt als Standard für das Spieltempo zwei Stunden oder weniger für neun Löcher fest, definiert Aus durch weiße Pfosten, wobei jeder Ball auf oder jenseits einer Straße im Aus liegt, und markiert Strafzonen mit roten Pfosten. Blumenbeete gelten als Boden in Ausbesserung. Die Platztour weist darauf hin, dass man von Loch 5 vom erhöhten hinteren Abschlag die Skyline von Downtown Miami sieht, dass Loch 6 in Richtung South Beach blickt und dass Loch 7 entlang der Wasserstraße des Port of Miami verläuft, wo Kreuzfahrtschiffe und Frachter vorbeiziehen, während man spielt.
Zwei Ratgeber zu Fisher Island beschreiben diesen Platz als „18 Löcher auf 9“. Das ist ein Marketingausdruck und keine Platzkonfiguration. Es ist ein Neunlochplatz.
Die eigene Seite des Clubs zum Racquet Club nennt eine genaue Aufschlüsselung: 17 Tennisplätze und 4 Pickleball-Plätze. Die Tennisbeläge sind 2 Rasen, 5 europäischer roter Sand, 3 DecoTurf-Hartplätze und 7 Har-Tru und decken alle vier Grand-Slam-Belagsarten ab, alle mit Flutlicht.
Beachten Sie die Abweichung ehrlich: Die Startseite des Clubs beschreibt separat 16 Tennisplätze sowie 5 Pickleball- und 2 Padel-Plätze. Die Seite zum Racquet Club und die Mitgliedschaftsseite nennen beide 17 Tennis- und 4 Pickleball-Plätze. Zwei von drei Quellen des Clubs stimmen bei 17 überein. Konkurrierende Ratgeber nennen 18, was keine Seite des Clubs stützt.
Der Club erklärt, sein Racquet Club sei vom Tennis Magazine als die Nummer eins in der Region Ostküste der Vereinigten Staaten eingestuft worden, er habe den Head Groundskeeper des All England Club für seine Rasenplätze hinzugezogen, und sein Personal umfasse zehn zertifizierte Tennis- und Pickleball-Profis. Seine veröffentlichte Liste von Profis, die dort trainiert haben, umfasst Caroline Wozniacki, Eugenie Bouchard, Sofia Kenin, Gael Monfils, Feliciano Lopez, Tommy Haas, Bob und Mike Bryan, Andre Agassi, Steffi Graf, Andy Roddick, Anna Kournikova, Boris Becker, Mats Wilander und Jim Courier.
Der Club beschreibt einen privaten, nicht überfüllten Strand mit weißem Sand und Pavillons am Meer, den Vanderbilt Mansion Pool und eine Sunset Bar im Freien am Beach Club mit Blick auf die Biscayne Bay. Der Strand- und Poolservice funktioniert per Knopfdruck am Sonnenschirm.
Vom Club außerdem veröffentlicht: 15 Luxus-Suiten, die Mitgliedern vorbehalten sind, das Spa Internazionale mit Fitnesscenter und dem Salon Salone di Bellezza, der Kinderclub The Cove, das Vanderbilt Theater, ein Observatorium und eine Voliere mit mehr als einem Dutzend exotischer Vögel. Als benannte Gastronomiebetriebe führt die Rechteliste des Clubs den Beach Club, die Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria und Greenside auf, dazu den Island Market.
Die Mitglieder stammen laut Club aus mehr als vierzig Ländern.
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Die Fisher Island Day School befindet sich in 2 Fisher Island Drive. Es ist eine unabhängige, koedukative Tagesschule. Die Schule beschreibt sich als Einrichtung für Early Learning ab zwei Jahren bis zur 8. Klasse und nennt ihre Lage als nur über eine achtminütige Fährfahrt von Miami Beach erreichbar.
Bundesdaten und Schuldaten zeichnen ein leicht unterschiedliches Bild der Größe, und beide sind wissenswert:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Schüler insgesamt | 152 | NCES Private School Universe Survey, 2023-24 |
| Schüler ohne Vorschule | 121 | NCES PSS, 2023-24 |
| Lehrkräfte im Klassenzimmer (Vollzeitäquivalent) | 15,0 | NCES PSS, 2023-24 |
| Schüler-Lehrer-Verhältnis | 8,1 | NCES PSS, 2023-24 |
| Schüler-Lehrer-Verhältnis | 6:1 | Fisher Island Day School |
| Durchschnittliche Klassengröße | 11, begrenzt auf 15 | Fisher Island Day School |
| Kapazität der Einrichtung | Rund 170 Kinder | Fisher Island Day School |
| Tage im Schuljahr | 173 | NCES PSS, 2023-24 |
| Stunden am Schultag | 7 | NCES PSS, 2023-24 |
| Lehrkräfte mit Hochschulabschluss über dem Bachelor | 78 % | Fisher Island Day School |
Die Schule berichtet von einer Akkreditierung durch den Florida Council of Independent Schools, einer Mitgliedschaft in der National Association of Independent Schools und einer Lizenzierung ihres Early-Learning-Programms als Kinderbetreuungseinrichtung durch das Florida Department of Children and Families. Ihr Lehrplan wurde mit der University of Pennsylvania Graduate School of Education entwickelt. Zu den Einrichtungen gehören vier Gebäude mit einer Sporthalle, einem Kunst- und Musikzentrum, einer Großküche mit einem privaten Bio-Koch, einer von Pflegekräften besetzten Gesundheitsstation, einer Bibliothek mit Medienzentrum und einem MINT-Labor.
Zwei Details sind für die internationalen Käufer wichtig, die einen großen Teil dieses Marktes ausmachen. Erstens erklärt die Schule, dass sie vom Student and Exchange Visitor Program zertifiziert ist, F- oder M-Nichteinwanderer-Schüler aufzunehmen, was bei einer Schule dieser Größe nicht üblich ist. Zweitens setzt sich ihr Board of Trustees aus Equity-Mitgliedern des Fisher Island Club neben Pädagogen aus der weiteren Gemeinschaft zusammen, was bedeutet, dass sich Schulführung und Clubführung überschneiden.
Die Schule endet mit der 8. Klasse. Eine weiterführende Schule bedeutet, die Insel jeden Morgen zu verlassen, auf der Fähre, im Verkehr. Familien mit Teenagern sollten diesen Weg durchrechnen, bevor sie kaufen und nicht danach. Dieser Ratgeber macht keine Aussage zu den Einzugsgebieten öffentlicher Schulen; klären Sie jede Zonierungsfrage direkt mit den Miami-Dade County Public Schools.
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Für 2025 setzte das jährliche Ranking der 100 teuersten US-Postleitzahlen von PropertyShark 33109 mit einem medianen Verkaufspreis von 9,5 Millionen $ landesweit auf Platz eins, ein Sprung von 65 % gegenüber dem Vorjahr, womit die achtjährige Spitzenposition von Atherton, Kalifornien, endete. Zum ersten Mal lag die teuerste Postleitzahl des Landes außerhalb von Kalifornien oder New York.
Die Details in diesem Ranking sind nützlicher als die Schlagzeile. PropertyShark berichtete, dass 2025 das günstigste Haus auf Fisher Island für 1,41 Millionen $ verkauft wurde, während das teuerste für knapp 23,7 Millionen $ den Besitzer wechselte, eine Eigentumswohnung mit rund 6.800 Quadratfuß und drei Schlafzimmern. Der höchste Verkauf eines Einfamilienhauses in jenem Jahr war ein Haus mit 11.000 Quadratfuß und sechs Schlafzimmern für 21 Millionen $. Die Methodik von PropertyShark zählte abgeschlossene Wohnimmobilientransaktionen zwischen dem 1. Januar und dem 30. September 2025 in Offenlegungsstaaten und verlangte mindestens fünf Transaktionen pro Postleitzahl.
Dieses Ranking gilt nicht mehr. Im Jahr 2026 zeigen die vom Miami Herald berichteten Daten von PropertyShark und Bloomberg, dass Atherton den ersten Platz zurückerobert, mit einem Median von knapp 10 Millionen $ im ersten Halbjahr 2026, rund 20 % höher als im Vorjahr. Der Herald führt die Umkehr auf Vermögen aus künstlicher Intelligenz zurück und merkt an, dass Atherton im Laufe des Jahres fünf Verkäufe von mindestens 30 Millionen $ verzeichnete, als Beschäftigte von KI-Unternehmen Aktien in Trophäenimmobilien umwandelten. Fisher Island hielt die Spitzenposition zwei Jahre lang.
Eine gesonderte Analyse von Realtor.com vom Januar 2026 stufte Fisher Island nach dem medianen Angebotspreis mit knapp 12 Millionen $ als zweitteuerste Postleitzahl des Landes ein. Angebotspreis und Verkaufspreis sind verschiedene Messgrößen, und die Lücke zwischen 9,5 Millionen $ abgeschlossen und rund 12 Millionen $ gefordert verrät etwas darüber, wo Verkäufer im Verhältnis dazu stehen, wo Geschäfte tatsächlich zustande kommen.
Die eigene Einschätzung des Herald ist zu diesem Punkt zitierenswert: Der Verlust des ersten Platzes signalisiert kaum Schwäche. Südflorida dominiert weiterhin die absolute Spitze des Marktes. Bloomberg berichtete, dass sieben der elf Wohnimmobilienverkäufe in den USA über 100 Millionen $ im vergangenen Jahr in Florida stattfanden.
Stellen Sie zwei überprüfte Zahlen nebeneinander.
Der Fisher Island Club gibt an, dass die Insel ungefähr 800 Residenzen umfasst. Die US-Volkszählung 2020 zählte auf Fisher Island 561 Personen in 197 Haushalten.
Das bedeutet, dass ungefähr jede vierte Residenz der von der Volkszählung erfasste Hauptwohnsitz von jemandem ist. Der Rest sind Zweit-, Dritt- oder Viertwohnsitze, Unternehmensbestände, Vermögenswerte in Treuhandbesitz oder saisonal genutzt. Dieses eine Verhältnis erklärt mehr über das Marktverhalten von Fisher Island als jede Preisstatistik: dünne ständige Belegung, geringe Wiederverkaufsgeschwindigkeit, Käufer, die für ihr Einkommen nicht auf Miami angewiesen sind, und ein Homestead-Freibetrag, den die meisten Eigentümer nicht beanspruchen können.
Zum Vergleich, wie andere Enklaven in Miami bei Größe und Beständigkeit abschneiden, siehe unseren Ratgeber zu Miamis Milliardärsvierteln.
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Fisher Island ist überwiegend ein Condominium-Markt. Die Zählung der FICA von 21 Condominium-Vereinigungen gegenüber 2 Hauseigentümervereinigungen ist der deutlichste Beleg dafür.
Die Gebäude gliedern sich in drei Generationen, und die Generation ist die nützlichste Sortiervariable, weil sie Inspektionsstatus, Rücklagenrisiko, Größe der Etagen und Ausstattungsniveau auf einmal bestimmt.
Die Generation der Dörfer und Mittelhochhäuser, gebaut in den späten 1980er Jahren bis in die 1990er Jahre. Bayside Village, Seaside Village, Seaside Villas, Oceanside, Bayview, Villa Del Mare und Harborview. Geringere Dichte, gereifte Bepflanzung, größere Wohnanlagen, und die Generation, in der sowohl das Renovierungspotenzial als auch das Rücklagenrisiko liegen. Jedes Gebäude dieser Gruppe ist inzwischen mehr als dreißig Jahre alt, was es mitten in das unten besprochene Regime der Meilensteininspektionen in Florida stellt.
Die Palazzo-Generation, 2008 bis 2019. Palazzo Del Mare, Palazzo Del Sol und Palazzo Della Luna. Größere Etagen, zeitgemäße Gebäudetechnik, höheres Ausstattungsniveau und Gebäude, die jung genug sind, dass die Meilensteininspektion noch nicht die maßgebliche Frage ist.
Die aktuelle Generation, ab 2025. The Residences at Six Fisher Island und The Links Estates.
Dieser Ratgeber veröffentlicht keine Einheitenzahlen, Stockwerkszahlen oder Preisspannen pro Gebäude. Diese Zahlen kursieren im Netz weit verbreitet, und keine davon lässt sich auf eine Primärquelle zurückführen. Die maßgebliche Einheitenzahl für jedes Gebäude auf Fisher Island steht in der eingetragenen Teilungserklärung der jeweiligen Vereinigung, die ein Verkäufer Ihnen nach Floridas Recht vor dem Abschluss übergeben muss. Fragen Sie danach und zählen Sie nach.
Käufer, die eine Eigentumswohnung auf Fisher Island mit Alternativen am Meer andernorts in Miami Beach abwägen, können unseren Überblick über Trophäen-Penthouses in Miami und unsere Marktanalyse für Condominiums in Miami zum Vergleich heranziehen.
Dreiundzwanzig Vereinigungen bei rund 800 Residenzen bedeuten durchschnittlich etwa fünfunddreißig Einheiten pro Vereinigung. Das ist ein kleiner Nenner, und er erzeugt drei Effekte, die ein Käufer, der sich auf Portaldaten verlässt, falsch deuten wird.
Der Preis pro Quadratfuß lässt sich schlecht zwischen Gebäuden übertragen. Zwei Einheiten mit demselben Dollarbetrag pro Fuß in zwei verschiedenen Vereinigungen können unterschiedliche Umlagestrukturen, unterschiedliche Rücklagenpositionen, einen unterschiedlichen Stand der Meilensteininspektion und unterschiedliche Vermietungsrechte haben. Die Zahl pro Fuß vergleicht nicht Gleiches mit Gleichem, und auf Fisher Island ist die Spanne zwischen den Generationen groß genug, dass ein gemischter Durchschnitt für die ganze Insel über einen konkreten Kauf fast nichts aussagt.
Dünne Transaktionszahlen machen Mediane volatil. Die eigene Methodik von PropertyShark für 2025 verlangte nur mindestens fünf Wohnimmobilientransaktionen, damit eine Postleitzahl für das Ranking in Frage kam. Eine Veränderung des Medians einer Postleitzahl um 65 % gegenüber dem Vorjahr, wie sie 33109 2025 verbuchte, entsteht, wenn eine Handvoll großer Abschlüsse in eine kleine Stichprobe fällt. Es ist eine reale Zahl, aber keine Wachstumsrate, die man fortschreiben sollte.
Angebotspreis und Abschlusspreis driften auseinander. Die Analyse von Realtor.com vom Januar 2026 setzte den medianen Angebotspreis von Fisher Island auf knapp 12 Millionen $, während der abgeschlossene Median von PropertyShark für 2025 bei 9,5 Millionen $ lag. Das messen unterschiedliche Dinge zu unterschiedlichen Zeitpunkten, und die Lücke ist der Verhandlungsspielraum, den die aggregierten Daten der Insel selbst nahelegen.
Die praktische Konsequenz ist, dass Fisher Island eine Analyse auf Ebene der Vereinigung gegenüber einer Analyse auf Ebene der Postleitzahl belohnt. Die richtige Vergleichsgruppe für eine Einheit sind andere Einheiten in derselben Vereinigung, angepasst an Lage und Ausrichtung, bei konstant gehaltener finanzieller Lage der Vereinigung.
Das am besten dokumentierte neue Projekt auf der Insel, und das, bei dem Primärquellen tatsächlich verfügbar sind.
Überprüft über Berkadia, das die Finanzierung arrangiert hat, und die eigene Website des Entwicklers:
Zu den Einrichtungen, die die Finanzierungsankündigung des Entwicklers beschreibt, gehören zwei getrennte Pooldecks im Resortstil mit privaten Cabanas und Bars mit vollem Service, ein Spielplatz, ein Spielzimmer, ein Multisport-Simulator, eine Wellnesseinrichtung mit eigenen Bereichen für Cardio, Pilates, Krafttraining und Yoga sowie ein 24/7-Concierge. Die Residenzen haben private Aufzugsfoyers und Wasserblick nach allen Seiten, mit Küchen von Sub-Zero und Wolf.
Beim Fertigstellungstermin gilt es, die Unklarheit mitzutragen. Die Ankündigung von Berkadia aus dem Jahr 2024 sah die Fertigstellung für 2026 vor. Die Website des Entwicklers sagt zum Zeitpunkt dieser Prüfung „now under construction“ ohne Datum. Branchenbeiträge aus dem Jahr 2026 haben sowohl Ende 2026 als auch 2027 genannt. Ein Käufer sollte sich den Übergabetermin im Kaufvertrag schriftlich zusichern lassen, statt ihn einer veröffentlichten Quelle zu entnehmen, diese eingeschlossen.
Die seltene Einfamilienhaus-Gelegenheit der Insel und eine von nur zwei Hauseigentümervereinigungen, die die FICA aufführt. Eine kleine Enklave maßgefertigter Anwesen neben dem Golfplatz, im Volleigentum gehalten und nicht als Condominium-Anteile. Da es sich um Einfamilienhäuser und nicht um Condominium-Einheiten handelt, fallen sie für Inspektions- und Rücklagenzwecke nicht unter Floridas Condominium-Gesetz und auch nicht unter die dokumentarische Zusatzsteuer von Miami-Dade. Beide Punkte werden unten erläutert, und beide sind bares Geld wert.
Veröffentlichte Wohnflächen, Grundstücksgrößen und Preise für The Links Estates variieren je nach Quelle, und keine davon lässt sich auf den Entwickler zurückführen. Behandeln Sie jede Zahl, die Sie sehen, als ungeprüft, bis Sie die Angebotsunterlagen haben.
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Entdecken Sie das aktuelle öffentliche MLS-Angebot für Fisher Island (PLZ 33109). Verfügbarkeit, Preise und Status können sich schnell ändern; vertrauliche oder bald verfügbare Objekte erscheinen in diesem Feed möglicherweise nicht.
Dies ist das aktuelle Thema auf Fisher Island, und es ist in den eigenen Gesetzgebungsunterlagen von Miami-Dade County dokumentiert, der einzigen Quelle, die hier verwendet werden sollte. Die meisten Seiten zu Fisher Island beschreiben diesen Streit als laufend oder ungelöst. Er wurde zumindest auf County-Ebene am 21. Juli 2026 entschieden.
Ein rund 10 Acres großes Grundstück am Wasser am Nordende von Fisher Island mit einem Treibstoffterminal für die Schifffahrt. Laut dem Memorandum des County Mayor in den Gesetzgebungsunterlagen ist diese Anlage seit den 1920er Jahren die wichtigste Bezugsquelle für Schiffskraftstoff für die Kreuzfahrt- und Frachtlinien, die PortMiami anlaufen, und PortMiami hat sie nie besessen, gepachtet oder kontrolliert. Berichte von Realtor.com und dem Wall Street Journal beschreiben das Tanklager als Speicher für rund 28 bis 30 Millionen Gallonen Kraftstoff.
Der vom County genannte Einsatz: PortMiami erzeugt jährlich einen wirtschaftlichen Effekt von über 61 Milliarden $, was 3,9 % des Bruttoinlandsprodukts von Florida entspricht, und sichert direkt und indirekt mehr als 340.000 Arbeitsplätze, während es 2,2 Milliarden $ an Steuereinnahmen von Bundesstaat und Kommunen ermöglicht.
Zwei Zahlen aus dem angenommenen Punkt verdienen Aufmerksamkeit, weil sie in keinem anderen Artikel über Fisher Island stehen.
Die Gutachten des County zum selben Grundstück ergaben 25 Millionen $ am unteren und 430 Millionen $ am oberen Ende. Die Unterlagen führen die siebzehnfache Spanne auf unterschiedliche Bewertungsmethoden und unterschiedliche Annahmen darüber zurück, ob die Immobilie Baugenehmigungen erhalten würde. Das ist der gesamte Streit in einer einzigen Zahl ausgedrückt: Das Grundstück ist als Condominium ein Vermögen wert und als Tanklager vergleichsweise wenig, und das County hat sich nun darauf festgelegt, seine Nutzung als Tanklager festzuschreiben.
Das County ist ermächtigt, bis zu 15 Prozent über dem Schätzwert anzubieten, als Anreiz, um Rechtsstreit zu vermeiden, finanziert durch Seaport Revenue Bonds im Rahmen des verabschiedeten Haushalts für das Haushaltsjahr 2025-26 und des mehrjährigen Investitionsplans.
Die Unterlagen halten außerdem fest, dass der Pachtvertrag des aktuellen Betreibers die Einstellung des Kraftstoffbetriebs auf dem Grundstück bis Mai 2027 vorsieht und dass eine vom County in Auftrag gegebene AECOM-Studie zu dem Ergebnis kam, dass Alternativen für Kraftstoffanlagen auf dem Hafengelände nicht tragfähig waren.
Der Geschäftsführer von HRP sagte gegenüber Realtor.com, die Bemühungen des County würden lang, teuer und letztlich erfolglos sein, und kündigte an, die Wohnbebauung weiter zu verfolgen. Es ist also vor Gericht nicht vorbei. Aber drei Dinge sind inzwischen so weit gefestigt, dass man damit planen kann:
Eine Marktmeinung, von Ana Bozovic, der Gründerin von Analytics Miami, gegenüber Realtor.com, lautet, dass der Streit die Hauspreise auf Fisher Island wahrscheinlich nicht bewegen wird, weil der Wert der Insel auf Knappheit, Privatsphäre, Sicherheit und Exklusivität beruht und nicht auf einem einzelnen Grundstück.
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Hier unterscheidet sich ein Kauf auf Fisher Island von einem Kauf in Miami Beach auf Weisen, die messbar statt atmosphärisch sind.
Jeder Eigentümer auf Fisher Island trägt eine Kombination aus:
Nur für den dritten Punkt gibt es eine öffentliche Tabelle. Beim ersten, zweiten und vierten sind Unterlagen eines bestimmten Verkäufers und einer bestimmten Vereinigung erforderlich. Jeder Ratgeber, der Ihnen eine einzelne „monatliche Gebühr auf Fisher Island“ nennt, nennt den Durchschnitt aus dreiundzwanzig verschiedenen Antworten.
Dies ist der konkreteste und am wenigsten diskutierte Kostenunterschied auf der Insel, und er wird vom Florida Department of Revenue klar benannt.
Florida erhebt eine dokumentarische Stempelsteuer (documentary stamp tax) auf Urkunden. In jedem County Floridas außer Miami-Dade beträgt der Satz 70 Cent pro 100 $ der Gegenleistung. In Miami-Dade beträgt der Satz 60 Cent pro 100 $, zuzüglich einer fakultativen Zusatzsteuer von 45 Cent pro 100 $. Das Department of Revenue erklärt, dass die Zusatzsteuer nicht auf ein Dokument fällig wird, das nur ein Einfamilienhaus überträgt.
Eine Condominium-Wohnung auf Fisher Island ist kein Einfamilienhaus. Ein Haus in Links Estates ist eines.
Rechnen wir es an einem Kauf für 10 Millionen $ durch:
| Condominium | Einfamilienhaus | |
|---|---|---|
| Dokumentarische Stempelsteuer zu 0,60 $ pro 100 $ | 60.000 $ | 60.000 $ |
| Zusatzsteuer von Miami-Dade zu 0,45 $ pro 100 $ | 45.000 $ | Nicht fällig |
| Urkundensteuer insgesamt | 105.000 $ | 60.000 $ |
Der Käufer einer Condominium-Wohnung zahlt bei identischer Gegenleistung 45.000 $ mehr Urkundensteuer. Bei 20 Millionen $ beträgt der Unterschied 90.000 $. Das eigene Rechenbeispiel des Department of Revenue bestätigt den Mechanismus: Es berechnet beide Steuern auf eine Übertragung in Miami-Dade und stellt fest, dass es keine Befreiung von der Zusatzsteuer gibt, weil die Urkunde kein Einfamilienhaus überträgt.
Gesondert unterliegen Hypotheken und andere eingetragene Schuldnachweise der dokumentarischen Stempelsteuer von 35 Cent pro 100 $ des gesicherten Betrags, ohne Obergrenze. Schuldscheine sind auf 2.450 $ begrenzt; eingetragene Hypotheken sind es nicht. Bei einem finanzierten Kauf auf Fisher Island ist das echtes Geld, und es wird häufig missverstanden.
Unser Ratgeber zu den Abschlusskosten in Miami behandelt die gesamten Abschlusskosten.
Der Property Appraiser von Miami-Dade legt die Voraussetzungen fest. Um sich zu qualifizieren, muss ein Eigentümer zum 1. Januar rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentumstitel halten, die Immobilie zum 1. Januar zu seinem ständigen Wohnsitz machen und zum 1. Januar US-Staatsbürger oder ständiger US-Einwohner sowie Einwohner von Florida sein. Als Nachweis gelten ein Führerschein von Florida, die Fahrzeugzulassung in Florida, die Wählerregistrierung in Florida, die Steuererklärung oder das W-2 eines Vorjahres, am Objekt registrierte Kontoauszüge, Nebenkostenzahlungen oder eine eingetragene Declaration of Domicile.
Der Freibetrag beträgt bis zu 50.000 $ des steuerpflichtigen Werts. Die ersten 25.000 $ gelten für alle Steuerbehörden. Der zweite Teil gilt für Schätzwerte über 50.000 $ und schließt Steuern des School Board aus, die laut Property Appraiser bis zu 40 % einer Steuerrechnung ausmachen können. Nach Floridas Amendment 5, das im November 2024 angenommen wurde und am 1. Januar 2025 in Kraft trat, wird der zweite Freibetrag jährlich anhand des Verbraucherpreisindex an die Inflation angepasst; für das Steuerjahr 2025 beläuft sich der Gesamtfreibetrag auf 50.722 $.
Halten Sie das gegen die obigen Volkszählungszahlen. Wenn ungefähr jede vierte Residenz auf Fisher Island einen von der Volkszählung erfassten Haushalt beherbergt, dann sind die meisten Eigentümer auf Fisher Island keine ständigen Einwohner Floridas und können daher keinen Homestead-Freibetrag geltend machen. Ein Zweitwohnungskäufer sollte die Steuern ohne den Freibetrag kalkulieren.
Es gibt eine verwandte Falle, auf die der Property Appraiser ausdrücklich hinweist. Wenn ein Eigentümer es versäumt, das Amt über eine Änderung des Status zu informieren, die die Berechtigung zum Freibetrag betrifft, kann die Immobilie für zehn Jahre befreiter Steuern nachbesteuert werden, zuzüglich 15 % Zinsen pro Jahr, zuzüglich einer Strafe von 50 % der befreiten Steuern. Der Property Appraiser warnt zudem gesondert, dass die Vermietung einer Homestead-Immobilie den Freibetrag gefährden kann. Auf einer Insel, auf der Eigentümer mit den Jahreszeiten kommen und gehen und vermieten, wenn die Regeln es erlauben, ist das ein reales und kein theoretisches Risiko.
Der Fisher Island Club erklärt, dass seine Mitgliedschaft mehr als vierzig Länder repräsentiert. Das bedeutet, dass ein großer Teil der Verkäufer auf Fisher Island ausländische Personen sind und ein großer Teil der Käufe auf Fisher Island den Foreign Investment in Real Property Tax Act auslöst.
Laut IRS müssen Käufer von US-Immobilienrechten von ausländischen Personen 15 % des realisierten Betrags bei der Veräußerung einbehalten. Der Käufer ist normalerweise der Einbehaltungsverpflichtete. Die IRS erklärt: Ist der Übertragende eine ausländische Person und behält der Erwerber nichts ein, kann der Erwerber für die Steuer haftbar gemacht werden.
Bei einem Kauf auf Fisher Island für 10 Millionen $ von einem ausländischen Verkäufer sind das 1,5 Millionen $, die der Käufer einbehalten und abführen muss, unter dem Risiko persönlicher Haftung, falls er es nicht tut. Der realisierte Betrag umfasst gezahltes Bargeld, den Marktwert anderer übertragener Vermögenswerte und jede übernommene Verbindlichkeit.
Die IRS bietet ein Ventil. Ein Verkäufer kann eine Einbehaltungsbescheinigung auf Formular 8288-B für einen reduzierten oder keinen Einbehalt beantragen, und die IRS erklärt, dass sie normalerweise innerhalb von 90 Tagen nach Erhalt aller erforderlichen Informationen über solche Anträge entscheidet. Neunzig Tage sind länger, als die meisten Verträge auf Fisher Island laufen, weshalb dies beim Vertragsabschluss angesprochen werden muss und nicht erst beim Closing.
Die Wohnsitzausnahme, die den Einbehalt entfallen lässt, gilt nur, wenn der realisierte Betrag 300.000 $ oder weniger beträgt. Auf Fisher Island wird sie nie zutreffen.
Ausländische Käufer sollten auch unseren Ratgeber für ausländische Käufer in Miami lesen.
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Floridas Condominium-Gesetzgebung nach Surfside trifft die älteren Gebäude auf Fisher Island härter als fast jeden anderen Ort, weil die Dorfgeneration der Insel inzwischen über dreißig Jahre alt ist und in Salzwasser steht.
Nach Florida Statutes section 553.899 muss der Eigentümer eines Gebäudes mit drei oder mehr Stockwerken, das ganz oder teilweise der Eigentumsform des Condominiums unterliegt, bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem das Gebäude das 30. Lebensjahr erreicht, gerechnet ab dem Datum des Certificate of Occupancy, eine Meilensteininspektion durchführen lassen, und danach alle 10 Jahre.
Die Bestimmung, die auf Fisher Island zählt, ist die nächste. Das Gesetz erlaubt der örtlichen Vollzugsbehörde festzustellen, dass lokale Umstände, einschließlich Umweltbedingungen wie die Nähe zu Salzwasser, die Meilensteininspektion stattdessen bereits mit 25 Jahren statt mit 30 erfordern, und danach alle 10 Jahre.
Fisher Island ist eine Insel. Jedes Gebäude darauf liegt in der Nähe von Salzwasser.
Die Inspektion verläuft in zwei Phasen. Phase eins ist eine Sichtprüfung durch einen zugelassenen Architekten oder Ingenieur, die eine qualitative Einschätzung der Tragwerke liefert. Werden keine Anzeichen wesentlicher Strukturschäden gefunden, endet sie dort. Werden wesentliche Strukturschäden festgestellt, folgt Phase zwei, die zerstörende oder zerstörungsfreie Prüfungen umfassen kann und so umfangreich sein darf, wie nötig. Phase eins muss innerhalb von 180 Tagen nach schriftlicher Mitteilung der örtlichen Vollzugsbehörde abgeschlossen sein.
Innerhalb von 45 Tagen nach Erhalt des Berichts muss die Vereinigung die vom Inspektor erstellte Zusammenfassung unabhängig vom Ergebnis an jeden Wohnungseigentümer verteilen, sie gut sichtbar auf dem Grundstück aushängen und den vollständigen Bericht veröffentlichen, wenn die Vereinigung eine Website unterhalten muss.
Das Gesetz gibt auch der lokalen Verwaltung Durchsetzungsmittel: Ein Board of County Commissioners kann eine Verordnung erlassen, die verlangt, dass Reparaturen wegen wesentlicher Strukturschäden innerhalb einer bestimmten Frist, in jedem Fall aber innerhalb von 365 Tagen nach dem Bericht der Phase zwei, geplant oder begonnen werden. Wenn ein Eigentümer nicht nachweist, dass Reparaturen geplant oder begonnen wurden, muss die örtliche Vollzugsbehörde prüfen und feststellen, ob das Gebäude für die menschliche Nutzung unsicher ist.
Beachten Sie, dass das Gesetz nicht für Ein-, Zwei-, Drei- oder Vierfamilienhäuser mit höchstens drei bewohnbaren Geschossen über dem Boden gilt. Die Häuser in Links Estates fallen nicht darunter.
Section 718.112(2)(g) verlangt für jedes Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken eine Structural Integrity Reserve Study. Die Studie beruht auf einer Sichtprüfung, und dieser Teil der Sichtprüfung muss von einem zugelassenen Ingenieur, einem zugelassenen Architekten oder einer Person durchgeführt oder bestätigt werden, die vom Community Associations Institute oder von der Association of Professional Reserve Analysts als Reserve Specialist oder Professional Reserve Analyst zertifiziert ist.
Die Studie muss das Dach, das Tragwerk, den Brandschutz und die Brandschutzsysteme, die Sanitärinstallation, die elektrischen Anlagen, die Abdichtung und den Außenanstrich, die Fenster und Außentüren sowie jeden anderen Posten mit aufgeschobenen Instandhaltungs- oder Ersatzkosten über 10.000 $ umfassen, dessen Ausfall sich negativ auf die genannten Posten auswirken würde.
Für jeden Posten muss sie die geschätzte verbleibende Nutzungsdauer, die geschätzten Ersatzkosten oder den aufgeschobenen Instandhaltungsaufwand sowie einen Finanzierungsplan mit einem empfohlenen jährlichen Rücklagenbetrag angeben, der ausreicht, um diese Kosten bis zum Ende der Nutzungsdauer zu erreichen.
Die Frist liegt nicht in der Zukunft. Das Gesetz verlangte von Vereinigungen, die am oder vor dem 1. Juli 2022 bestanden und von den Wohnungseigentümern kontrolliert wurden, eine SIRS für jedes Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken bis zum 31. Dezember 2024 fertigzustellen, und bestimmt, dass die Studie in keinem Fall nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden darf. Eine Vereinigung, die die SIRS gleichzeitig mit einer Meilensteininspektion durchführen durfte, hatte bis zu demselben äußersten Termin Zeit.
Wenn die Offiziere oder Direktoren einer Vereinigung vorsätzlich und wissentlich versäumen, eine SIRS fertigzustellen, stuft das Gesetz dies als Verletzung ihrer treuhänderischen Pflicht gegenüber den Wohnungseigentümern ein. Innerhalb von 45 Tagen nach Erhalt der Studie muss die Vereinigung sie verteilen oder die Eigentümer über ihre Verfügbarkeit informieren und innerhalb von 45 Tagen bei der staatlichen Division eine Erklärung einreichen, die bestätigt, dass sie dies getan hat.
Florida verlangt diesen genauen Wortlaut in fetten Großbuchstaben, größer als alles andere auf dem Vollmachtsstimmzettel, bei jeder Abstimmung über den Verzicht auf oder die Reduzierung von Rücklagen:
WAIVING OF RESERVES, IN WHOLE OR IN PART, OR ALLOWING ALTERNATIVE USES OF EXISTING RESERVES MAY RESULT IN UNIT OWNER LIABILITY FOR PAYMENT OF UNANTICIPATED SPECIAL ASSESSMENTS REGARDING THOSE ITEMS.
Der Gesetzgeber setzt Warnungen nicht zur Dekoration in Großbuchstaben. Die eigentliche Frage eines Käufers auf Fisher Island zu jedem Gebäude vor 2000 lautet nicht, wie hoch die monatliche Gebühr ist. Sie lautet, was die SIRS festgestellt hat, was die Meilensteininspektion festgestellt hat, ob die Vereinigung in der Vergangenheit auf Rücklagen verzichtet hat und wie groß die Finanzierungslücke zwischen der Empfehlung der SIRS und dem tatsächlichen Budget ist. Diese Lücke ist eine künftige Sonderumlage mit einem Datum.
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Florida Statutes section 718.503 gewährt Käufern von Condominium-Einheiten Rücktrittsrechte, und diese unterscheiden sich stark danach, ob Sie von einem Entwickler oder von einem bestehenden Eigentümer kaufen.
Beim Kauf von einem Entwickler, wie es bei Six Fisher Island der Fall ist, muss der Vertrag in auffälliger Schrift angeben, dass der Käufer ihn durch schriftliche Mitteilung innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung durch den Käufer und Erhalt aller Unterlagen, die der Entwickler zu übergeben verpflichtet ist, widerrufen kann. Die Vereinbarung ist zudem innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt einer Änderung widerruflich, die das Angebot zum Nachteil des Käufers wesentlich ändert oder modifiziert. Der Entwickler darf nicht innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung und Übergabe abschließen, es sei denn, der Käufer wird über die Widerrufsfrist informiert und unterzeichnet gesondert eine Vereinbarung über den vorzeitigen Abschluss, die der Entwickler aufbewahren muss.
Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie ist das Zeitfenster deutlich enger: Der Vertrag kann durch schriftliche Mitteilung innerhalb von 3 Tagen, ausgenommen Samstage, Sonntage und gesetzliche Feiertage, nach Unterzeichnung und Erhalt einer aktuellen Kopie der Teilungserklärung, der Gründungsurkunde, der Satzung und der Regeln der Vereinigung, des jüngsten Jahresabschlusses und Jahresbudgets sowie des Dokuments mit den häufig gestellten Fragen und Antworten widerrufen werden, wenn dies schriftlich verlangt wurde.
Lesen Sie diese letzte Klausel noch einmal. Mehrere dieser Dokumente müssen nur ausgehändigt werden, wenn Sie schriftlich danach fragen. Wenn Sie nicht fragen, kann Ihre Frist ohne sie zu laufen beginnen. Das Gesetz fügt hinzu, dass jeder angebliche Verzicht auf diese Widerrufsrechte unwirksam ist und dass ein Käufer den Abschluss nach Erhalt der Dokumente um bis zu drei Werktage verlängern kann. Das Recht zum Widerruf endet mit dem Abschluss.
Das Gesetz von 2024 hat die Liste der zu übergebenden Unterlagen erweitert, und die Ergänzungen sind genau die, die auf einer Insel alternder Gebäude am Wasser zählen. Neben der Teilungserklärung, der Gründungsurkunde, der Satzung, den Regeln, dem Jahresabschluss und dem Budget muss ein Verkäufer Folgendes vorlegen:
Eine Erklärung, dass keine SIRS abgeschlossen wurde, ist selbst eine wesentliche Offenlegung. Bei einem Gebäude, das weit über die äußerste Frist vom 31. Dezember 2026 hinaus ist, ist sie ein Warnsignal mit rechtlicher Folge.
Nach section 718.116 muss die Vereinigung auf ihrer Website eine Person oder Stelle mit einer Post- oder E-Mail-Adresse für den Empfang von Anfragen zu Estoppel-Bescheinigungen benennen und die Bescheinigung am Ausstellungstag persönlich, per Post oder per E-Mail übermitteln.
Die Fristen und Obergrenzen desselben Gesetzes sind konkret. Wenn eine Vereinigung eine Anfrage von einem Wohnungseigentümer oder dessen Beauftragtem oder von einem Hypothekengläubiger oder dessen Beauftragtem erhält und nicht innerhalb von 10 Werktagen liefert, darf sie für diese Bescheinigung keine Gebühr erheben. Section 718.116 erlaubt eine zusätzliche Gebühr von 100 $ für eine beschleunigte Bescheinigung, die innerhalb von 3 Werktagen geliefert wird, und begrenzt die zusätzliche Gebühr auf 150 $, wenn für die Einheit ein Rückstand geschuldet wird. Werden mehrere Einheiten desselben Eigentümers gleichzeitig ohne überfällige Verpflichtungen angefragt, begrenzt das Gesetz die Gesamtgebühren auf 750 $ für 25 oder weniger Einheiten, 1.000 $ für 26 bis 50 Einheiten, 1.500 $ für 51 bis 100 Einheiten und 2.500 $ für mehr als 100 Einheiten.
Bestellen Sie die Estoppel-Bescheinigung früh. So erfahren Sie von unbezahlten Umlagen, anstehenden Sonderumlagen und offenen Verstößen, bevor sie zu Ihren werden.
Die meisten Vereinigungen auf Fisher Island haben Genehmigungsrechte bei Übertragungen, und die dreiundzwanzig Vereinigungen führen keine identischen Verfahren durch. Planen Sie die Genehmigungszeit ausdrücklich in den Vertragszeitplan ein. Auf einer Insel, auf der die Boards aus Personen bestehen, die häufig im Ausland sind, ist die Genehmigung ebenso sehr ein Terminrisiko wie ein inhaltliches.
Die gesetzlichen Fristen auf Fisher Island sind kurz und laufen gleichzeitig, weshalb die Reihenfolge wichtiger ist als bei einem Kauf auf dem Festland.
Die Schritte 3 und 7 sind die, die Käufer überspringen, und bei den Gebäuden von Fisher Island aus der Zeit vor 2000 liegt dort das Geld.
Die Höhenlage von Fisher Island ist mit 7 Fuß verzeichnet. Es ist eine tief liegende Barriereinsel in einem hurrikangefährdeten County, und die oben genannten Gesetze in Florida existieren wegen eines Einsturzes in Surfside an derselben Küste.
Dieser Ratgeber veröffentlicht keine Versicherungsprämien, weil die Prämien auf Fisher Island vereinigungsspezifisch und gebäudespezifisch sind und es keine belastbare Gesamtgröße gibt. Er sagt nur, dass die von der Vereinigung geführte Gebäudepolice, ihr Sturmselbstbehalt und ihre Schadenshistorie Prüfpunkte desselben Rangs wie die Rücklagenstudie sind und dass die eigene Police eines Wohnungseigentümers auf einer Gebäudepolice aufsetzt, deren Bedingungen der Käufer nicht kontrolliert. Der jüngste Jahresabschluss der Vereinigung, den ein Verkäufer nach 718.503 übergeben muss, zeigt die Versicherungsposition. Lesen Sie ihn im Vergleich zum Vorjahr.
Die Studie zu den Strukturrücklagen ist das damit verbundene Dokument. Eine SIRS, die Dach, Tragwerk, Brandschutz und Brandschutzsysteme, Sanitär, Elektrik, Abdichtung und Außenanstrich abdeckt, ist, richtig gelesen, die Sicht eines Versicherers auf das Gebäude, ausgedrückt als Finanzierungsplan.
Es gibt keine inselweite Vermietungsregelung auf Fisher Island, und jede Quelle, die Ihnen eine nennt, rät. Die Vermietungsbedingungen werden von der Teilungserklärung und den Regeln jeder einzelnen Vereinigung bestimmt, auf den Master Covenants der FICA aufbauend, und können sich zwischen zwei Gebäuden an derselben Straße unterscheiden. Was variiert: ob Vermietung überhaupt erlaubt ist, die Mindestmietdauer, die Höchstzahl von Mietverträgen pro Jahr, die Anforderungen an die Genehmigung durch das Board, Bearbeitungsgebühren, Kautionen und ob Mieter irgendeinen Zugang zu Club oder Einrichtungen erhalten.
Wenn Mieteinnahmen oder saisonale Nutzung Teil Ihrer These sind, machen Sie daraus eine schriftliche Bedingung. Besorgen Sie die Teilungserklärung und die aktuellen Regeln der konkreten Vereinigung, bevor Ihr Widerrufsfenster schließt, und bestätigen Sie, ob die Vereinigung ihre Vermietungsbestimmungen kürzlich geändert hat. Bestätigen Sie gesondert, worauf ein Mieter zugreifen kann und worauf nicht, denn Rechte der FICA und des Fisher Island Club werden nicht automatisch an einen Mieter übertragen.
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Diese drei werden ständig verglichen, und sie sind nicht dasselbe Produkt.
| Fisher Island | Indian Creek | Star Island | |
|---|---|---|---|
| Vorherrschender Wohntyp | Condominiums, dazu eine kleine Einfamilienhaus-Enklave | Nur Einfamilien-Anwesen | Nur Einfamilien-Anwesen |
| Zugang | Fähre oder Privatyacht, keine Brücke | Private Brücke mit Wachtor | Wachtor am MacArthur Causeway |
| Verwaltung | FICA als übergeordnete Vereinigung plus 23 untergeordnete Vereinigungen, nicht eingemeindetes County | Eingemeindetes Village | Innerhalb der City of Miami Beach |
| Privater Club für Einrichtungen erforderlich | Ja, Equity-Mitgliedschaft im Fisher Island Club | Keine vergleichbare Struktur | Keine vergleichbare Struktur |
| Schule auf der Insel | Ja, PK bis 8. Klasse | Nein | Nein |
| Marina | Zwei, eine davon Tiefwasser bis 250 Fuß | Private Anlegeplätze je Grundstück | Private Anlegeplätze je Grundstück |
| Golf | Neunlochplatz von P.B. Dye | Privater Platz | Keiner |
| Zusatzsteuer auf Urkunden beim Kauf | Gilt für Condominiums | Gilt nicht für Einfamilienhäuser | Gilt nicht für Einfamilienhäuser |
Die Zeile zur Verwaltung ist die, die die meisten Fälle entscheidet. Indian Creek ist ein eingemeindetes Village mit eigener Regierung. Star Island liegt innerhalb der City of Miami Beach. Fisher Island hat keines von beiden und betreibt stattdessen eine private übergeordnete Vereinigung, die kommunale Aufgaben erfüllt und den Eigentümern dafür Rechnung stellt.
Die Zeile zur Zusatzsteuer auf Urkunden ist die, die niemand einpreist. Der Kauf einer Condominium-Wohnung auf Fisher Island kostet 45 Cent pro 100 $ mehr an Urkundensteuer als der Kauf eines Hauses auf Indian Creek oder Star Island zum selben Preis.
Ausführliche Vergleiche finden Sie in unseren Ratgebern zu Indian Creek, Star Island und in unserem direkten Vergleich Indian Creek gegen Star Island gegen La Gorce. Den weiteren Kontext liefert unsere Übersicht Miamis teuerste Häuser.
Wenn der Reiz in Privatsphäre und Tiefe des Angebots ohne die Fähre liegt, unterscheiden sich die ehrlichen Alternativen eher in der Art als im Grad.
Für einen systematischen Blick darauf, wie sich diese Viertel gegeneinander verhalten, beginnen Sie mit den besten Vierteln in Miami für den Kauf eines Condominiums, unserer Analyse der sichersten Viertel in Miami und dem Miami-Hub. Marktdaten zu allen davon finden Sie in unserem Hub für Marktinformationen. Käufer, die parallel in Manhattan suchen, können mit Luxus-Condominiums in New York vergleichen.
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Gängige Darstellungen des Ursprungs von Fisher Island enthalten mehrere Fehler, die seit Jahren zwischen Websites kopiert werden. Hier ist die Abfolge, wie die dokumentierte Überlieferung sie stützt.
| Zeitraum | Ereignis |
|---|---|
| 1905 bis 1911 | Das Ausbaggern von Government Cut trennt die Landmasse von der Barriereinsel, aus der Miami Beach wird. Die Baggerarbeiten beginnen 1905 und werden 1911 abgeschlossen. |
| Mai 1918 | Der Geschäftsmann und Entwickler Dana A. Dorsey kauft das, was damals Terminal Island hieß. Die City of Miami Beach beschreibt Dorsey als einen der ersten schwarzen Millionäre in Florida und im amerikanischen Süden. Er stellte sich Berichten zufolge ein Ferienziel für schwarze Familien und Fachleute während der Rassentrennung vor. Das Projekt wurde nicht verwirklicht. |
| 1919 | Carl G. Fishers Alton Beach Realty Company erwirbt die Insel von Dorsey und beginnt, sie zu erweitern. |
| Späte 1920er Jahre | Fisher tauscht einen Teil der Insel an William Kissam Vanderbilt II gegen Vanderbilts Yacht Eagle. Vanderbilt erweitert später seinen Besitz und baut einen privaten Winterwohnsitz, entworfen vom Architekten Maurice Fatio. |
| 1944 | Vanderbilt stirbt. Seine Witwe verkauft den Besitz an den Erben von US Steel, Edward S. Moore. |
| Mitte des Jahrhunderts | Nach Moores Tod geht das Anwesen an den Rennbootfahrer und Erfinder Gar Wood, der es als privaten Rückzugsort behält. |
| 1963 | Wood verkauft an eine Investorengruppe unter der Führung von Bebe Rebozo, zu der Richard Nixon gehörte. |
| Später | Die University of Miami betreibt auf der Insel ein Meereslabor, aus dem die heutige Rosenstiel School of Marine, Atmospheric, and Earth Science hervorgegangen ist. |
| Frühe 1980er Jahre | Die Wohnbebauung beginnt. |
| 1987 | Der Fisher Island Club eröffnet und markiert die Verwandlung in eine luxuriöse Wohn- und Resortgemeinschaft. |
| 2000 und 2005 | Miami-Dade County erwägt und überdenkt dann erneut die Eingemeindung von Fisher Island als Gemeinde. 2005 genehmigt die Commission weitere Untersuchungen. Die Insel wird nie eingemeindet. |
| 2006 bis 2007 | Die Service Employees International Union organisiert die Arbeitnehmer auf Fisher Island. Die New York Times berichtet 2007 über Streitigkeiten zu Löhnen, Sozialleistungen und Arbeitsbedingungen. |
| Frühe 2010er Jahre | Ein langwieriger Rechtsstreit über Entwicklungsrechte an einem 15 Acres großen Grundstück am Schifffahrtskanal. Damit verbundene Verfahren erreichten das US Court of Appeals for the Eleventh Circuit. |
| 2025 | Fisher Island wird von PropertyShark für 2025 mit einem medianen Verkaufspreis von 9,5 Millionen $ zur teuersten Postleitzahl der Vereinigten Staaten erklärt. |
| Sept. und Okt. 2025 | Miami-Dade beschließt die Resolutionen R-897-25 und R-995-25, die den Erwerb der Kraftstoffanlage der Insel anordnen. |
| Juni bis Juli 2026 | Die Verhandlungen scheitern. Am 21. Juli 2026 beschließt das Board die Resolution, die den Erwerb zur öffentlichen Notwendigkeit erklärt und die Enteignung genehmigt. |
| 2026 | Atherton, Kalifornien, erobert den Titel der teuersten Postleitzahl zurück. Fisher Island liegt auf Platz zwei. |
Drei Korrekturen sind erwähnenswert, weil sie auf vielen Seiten zu Fisher Island stehen, einschließlich unserer eigenen früheren Fassung. Der Tausch mit Vanderbilt fand in den späten 1920er Jahren statt, nicht 1920, und er erfolgte gegen eine Yacht namens Eagle, nicht gegen eine Yacht plus zehn Dollar. Fisher tauschte einen Teil der Insel, nicht die ganze. Und der Entwerfer der Vanderbilt-Villa, Maurice Fatio, wird zu Recht genannt, aber die Eigentumskette zwischen Vanderbilts Tod und der Eröffnung des Clubs 1987 lief über mindestens vier verschiedene Parteien und nicht über ein vages „wechselte mehrfach den Besitzer“.
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Geeignet ist es für einen Käufer, der Wohnen im Condominium oder in einer Villa mit gemeinsamen Einrichtungen auf Resort-Niveau wünscht, kontrollierten Zugang höher schätzt als Bequemlichkeit auf Straßenniveau, mit einer privaten Vereinigung, die kommunale Aufgaben erfüllt, gut zurechtkommt, kleine Kinder hat, die bis zur 8. Klasse eine Schule auf der Insel besuchen würden, eine Yacht hält, die Tiefwasser und ruhige Liegeplätze benötigt, und nicht darauf angewiesen ist, jederzeit ungeplant abreisen zu können.
Nicht geeignet ist es für einen Käufer, der vor der Tür eine fußläufige Restaurantszene möchte, der Fahrzeuge oder Anhänger über den Größengrenzen der Fähre benötigt, der Kinder im Oberschulalter hat, der schnell und günstig renovieren möchte, dessen These von Kurzzeitmieteinnahmen abhängt oder der ein Einfamilienhaus auf echtem Grund möchte, da nur eine kleine Enklave der Insel dieses Format bietet.
Der wiederkehrende Fehler auf Fisher Island besteht darin, es als Gebäudewahl zu behandeln. Es ist eine Entscheidung über Verwaltung und Logistik, zu der zufällig Gebäude gehören. Die richtige Frage lautet nicht, welcher Turm die bessere Aussicht hat. Sie lautet, welcher von dreiundzwanzig Vereinigungen Sie beitreten, was ihre Meilensteininspektion und ihre Rücklagenstudie ergeben haben, ob sie die Nutzung erlaubt, die Sie im Sinn haben, und wie Ihre Fähre an einem Montagmorgen um 6:45 Uhr aussieht.
Fisher Island erzeugt mehr wiederholte Fehlinformationen als jeder andere Markt in Miami, vor allem weil frühe Artikel kopiert statt geprüft wurden. Diese fünf tauchen in fast jedem Käufergespräch auf.
„Die Fähre fährt alle fünf Minuten.“ Sie fährt im Berufsverkehr am Werktagmorgen im Zehnminutentakt und sonst im Fünfzehnminutentakt, und außerhalb der Geschäftszeiten wechselt sie das Terminal. Der Club veröffentlicht den Fahrplan.
„Man muss dem Fisher Island Club beitreten, um zu kaufen.“ Man muss der FICA beitreten, automatisch, durch den Erwerb des Eigentumstitels. Die Equity-Mitgliedschaft im Club ist eine gesonderte Wahl, und wer sie auslässt, verzichtet auf den Strand, das Golf, das Tennis, das Spa, die Marinas und den Island Market.
„Fisher Island gehört zu Miami Beach.“ Es verwendet eine Postadresse in Miami Beach und wird in Umweltfragen teilweise von der City of Miami Beach reguliert, ist aber nicht eingemeindetes Miami-Dade County mit eigenem Zonierungsgremium des County. Es gibt keine Stadtverwaltung.
„Es ist eine einzige HOA.“ Es gibt dreiundzwanzig Vereinigungen unter einer übergeordneten Vereinigung, und eine Regel, die in einem Gebäude gilt, gilt nebenan möglicherweise nicht.
„Es ist die teuerste Postleitzahl der USA.“ Das war sie, für 2025 und das Jahr davor. Ab 2026 liegt sie auf Platz zwei, hinter Atherton. Jede Seite, die den Titel noch in der Gegenwartsform behauptet, wurde seit einem Jahr nicht aktualisiert.
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Fisher Island hat keine Brücke. Der Zugang erfolgt mit der gemeinschaftseigenen Fahrzeug- und Passagierfähre ab der Terminal Island Road am MacArthur Causeway oder per Privatyacht. Der Fisher Island Club erklärt, dass Fährgäste eine vorab organisierte Sicherheitsfreigabe benötigen. Bewohner und Gäste nutzen das Terminal West in 190 MacArthur Causeway; Mitarbeiter und gewerblicher Verkehr nutzen das Terminal East in 112 MacArthur Causeway.
Nicht alle fünf Minuten, trotz der verbreiteten Behauptung. Der veröffentlichte Fahrplan sieht werktags von 7:00 Uhr bis 10:00 Uhr drei Fähren mit Abfahrten im Zehnminutentakt, werktags von 10:00 Uhr bis 19:00 Uhr zwei Fähren mit Abfahrten im Fünfzehnminutentakt und werktagabends sowie am Wochenende zwei Fähren im Fünfzehnminutentakt vor. Außerhalb der Geschäftszeiten wechselt die Route der Bewohner vom Terminal West zum Terminal East.
Nein. Der Erwerb von Eigentum auf Fisher Island macht Sie automatisch zum Mitglied der Fisher Island Community Association, der übergeordneten Hauseigentümervereinigung. Die Equity-Mitgliedschaft im Fisher Island Club ist gesondert und freiwillig. Der Club erklärt, dass die Equity-Mitgliedschaft Eigentümern von Immobilien auf Fisher Island offensteht, und seine Rechte schirmen den Strand, Golf, Tennis, das Spa, die Marinas, die meisten gastronomischen Betriebe und den Island Market ab.
Der Fisher Island Club veröffentlicht auf seiner Website weder Aufnahmegebühren noch Jahresbeiträge. Jede konkrete Zahl, die online kursiert, stammt aus zweiter Hand und lässt sich gegenüber dem Club nicht überprüfen. Fordern Sie während Ihrer Prüfungsfrist die aktuelle Beitragsübersicht schriftlich beim Mitgliedschaftsbüro des Clubs an und gleichen Sie sie mit den Abrechnungen des Verkäufers aus dem Vorjahr ab.
Nein. Fisher Island verwendet eine Postadresse in Miami Beach, ist aber nicht eingemeindetes Miami-Dade County und gehört zu keiner Gemeinde. Die Zonierung läuft über die Miami-Dade Community Council Area 16, offiziell Fisher Island Board genannt, und die Insel liegt im County Commission District 5. Miami-Dade erwog 2000 und 2005 die Eingemeindung der Insel, und sie kam nie zustande.
Die Fisher Island Community Association berichtet, dass die Insel neben dem Fisher Island Club einundzwanzig Condominium-Vereinigungen und zwei Hauseigentümervereinigungen umfasst, Valencia Estates und Links Estates. Jeder Eigentümer unterliegt den Master Covenants der FICA sowie der Teilungserklärung und den Regeln einer bestimmten untergeordneten Vereinigung.
Das hängt ganz davon ab, in welche der dreiundzwanzig Vereinigungen Sie einkaufen. Es gibt keine inselweite Vermietungsregelung. Mindestmietdauer, pro Jahr zulässige Mietverträge, Genehmigung durch das Board, Gebühren und der Zugang der Mieter zu den Einrichtungen unterscheiden sich je nach Teilungserklärung der Vereinigung. Besorgen Sie die Teilungserklärung und die aktuellen Regeln für das konkrete Gebäude, bevor Ihr gesetzliches Widerrufsfenster schließt.
Am 21. Juli 2026 beschloss der Miami-Dade Board of County Commissioners eine Resolution, die den Erwerb der Kraftstoffanlage zur öffentlichen Notwendigkeit erklärt und den Erwerb durch Verhandlung oder durch Enteignung genehmigt, nachdem Verhandlungen über einen berichteten Rückkauf für 400 Millionen $ gescheitert waren. Der Entwickler hatte an dem Standort zwei Luxus-Condominium-Türme unter dem Namen One Fisher Island geplant und hat erklärt, das Projekt weiter zu verfolgen, sodass der Rechtsstreit andauert.
Nicht mehr ab 2026. PropertyShark stufte 33109 für 2025 mit einem medianen Verkaufspreis von 9,5 Millionen $ landesweit auf Platz eins ein, ein Anstieg von 65 % gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2026 zeigen die vom Miami Herald berichteten Daten von PropertyShark und Bloomberg, dass Atherton, Kalifornien, den ersten Platz mit einem Median von knapp 10 Millionen $ im ersten Halbjahr 2026 zurückerobert. Fisher Island liegt auf Platz zwei.
Die Fisher Island Day School, eine unabhängige koedukative Tagesschule in 2 Fisher Island Drive, mit Early Learning ab zwei Jahren bis zur 8. Klasse. Bundesdaten für 2023-24 weisen 152 Schüler insgesamt und 15 Vollzeitäquivalente an Lehrkräften im Klassenzimmer aus. Die Schule berichtet von einer Akkreditierung durch den Florida Council of Independent Schools, einer Mitgliedschaft in der National Association of Independent Schools und einer Zertifizierung zur Aufnahme von F- oder M-Nichteinwanderer-Schülern. Es gibt auf der Insel keine weiterführende Schule.
Florida Statutes section 553.899 verlangt für Condominium-Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken eine strukturelle Meilensteininspektion bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem das Gebäude 30 wird, und danach alle 10 Jahre. Das Gesetz lässt der örtlichen Vollzugsbehörde die Möglichkeit, die Inspektion mit 25 Jahren zu verlangen, wo lokale Bedingungen wie die Nähe zu Salzwasser dies rechtfertigen. Die Gebäude der Dorfgeneration auf Fisher Island aus den späten 1980er und 1990er Jahren fallen alle unter dieses Regime.
Wegen der fakultativen Zusatzsteuer von Miami-Dade. Das Florida Department of Revenue setzt die dokumentarische Stempelsteuer in Miami-Dade auf 60 Cent pro 100 $ der Gegenleistung fest, zuzüglich einer Zusatzsteuer von 45 Cent pro 100 $, und erklärt, dass die Zusatzsteuer nicht auf ein Dokument fällig wird, das nur ein Einfamilienhaus überträgt. Bei einem Kauf für 10 Millionen $ zahlt ein Käufer einer Condominium-Wohnung 105.000 $ an Urkundensteuer, während ein Käufer eines Einfamilienhauses 60.000 $ zahlt.
Häufig, weil viele Verkäufer auf Fisher Island ausländische Personen sind. Die IRS verlangt von Käufern von US-Immobilienrechten von ausländischen Personen, 15 % des realisierten Betrags einzubehalten, und erklärt, dass der Käufer normalerweise der Einbehaltungsverpflichtete ist und für die Steuer haftbar gemacht werden kann, wenn er nichts einbehält. Ein Verkäufer kann eine Bescheinigung für reduzierten Einbehalt auf Formular 8288-B beantragen, über die die IRS nach eigenen Angaben normalerweise innerhalb von 90 Tagen entscheidet.
Nach Florida Statutes section 718.503 kann ein Kauf von einem Entwickler innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung und Erhalt aller erforderlichen Dokumente widerrufen werden. Ein Wiederverkauf kann innerhalb von 3 Tagen, ausgenommen Samstage, Sonntage und gesetzliche Feiertage, nach Unterzeichnung und Erhalt der Teilungserklärung, der Gründungsurkunde, der Satzung und der Regeln, des jüngsten Jahresabschlusses und Budgets sowie des FAQ-Dokuments widerrufen werden, sofern dies schriftlich verlangt wurde. Das Gesetz bestimmt, dass jeder angebliche Verzicht auf diese Rechte keine Wirkung hat.
Ja. Der Fisher Island Club betreibt zwei Marinas mit 15 Fuß Zufahrtstiefe zu beiden Einfahrten. Die Main Marina hat 8 Fuß im Hafenbecken und dient den Bewohnern. Die Vanderbilt Marina hat 12 Fuß im Hafenbecken und nimmt Yachten von bis zu 250 Fuß an schwimmenden Betondocks auf. Die Marinas überwachen UKW-Kanal 16 und arbeiten auf Kanal 11 und tragen die Auszeichnung Florida Clean Marina.
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Fisher Island belohnt Käufer, die die Arbeit auf Ebene der Vereinigung leisten, und bestraft Käufer, die nach der Aussicht einkaufen. Wenn Sie diese Arbeit erledigt haben möchten, bevor Sie sich festlegen, beginnen Sie ein privates Beratungsgespräch.
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