Ein praxisorientierter Leitfaden für Immobilieninvestoren, die einen 1031 exchange, den Zeitplan für die Ersatzimmobilie, den Steueraufschub sowie eine Reinvestition in Manhattan oder Miami prüfen.
Mit einem 1031 exchange kann ein Investor die föderale Kapitalertragsteuer aufschieben, indem er eine als Kapitalanlage gehaltene Immobilienposition innerhalb strenger gesetzlicher Fristen gegen eine andere „like-kind“ Anlageposition tauscht. Der Erlös muss bei einem Qualified Intermediary liegen. Der Investor darf ihn nicht anfassen. Die Ersatzimmobilie ist innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der abgegebenen Immobilie zu benennen und innerhalb von 180 Tagen zu schließen. Sorgfältig eingesetzt gehört der 1031 zu den wirksamsten Strukturierungsinstrumenten für Immobilieninvestoren, die Gelegenheiten in Manhattan und Miami vergleichen. Er gehört zugleich zu denen, die sich am leichtesten durch einen Fehler disqualifizieren lassen.
Maßgeblich für den 1031 sind IRC Section 1031 und die zugehörigen Regulations. Die vorstehenden Punkte dienen der Orientierung und ersetzen nicht die Beratung durch einen tax attorney, einen CPA und einen Qualified Intermediary.
Der 1031 schiebt die Steuer auf. Er beseitigt sie nicht. Abgerechnet wird der aufgeschobene Gewinn beim späteren Verkauf oder über den stepped-up basis im Erbfall.
Die Fristen von 45 Tagen für die Benennung und 180 Tagen bis zum Closing laufen ab dem Verkauf der abgegebenen Immobilie und halten weder für die Due Diligence noch für die Finanzierung an.
Beauftragen Sie den QI vor dem Closing der abgegebenen Immobilie. Eine constructive receipt des Erlöses disqualifiziert den exchange.
Gleicher oder höherer Wert und gleiche oder höhere Verschuldung sind die Regel für den vollen Aufschub, ein Tausch nach unten erzeugt steuerpflichtiges boot.
NYC und Miami sind beide tiefe Märkte für Ersatzimmobilien. Die Optionen für die Benennung sollten vor der Vermarktung stehen.
Für Investoren ohne US-Steuerinländerstatus sollte ein 1031 exchange mit dem FIRPTA withholding, der Nachlasssteuerplanung, den Unterlagen des Kreditgebers und der Eigentumsstruktur abgestimmt werden. Unser Leitfaden für ausländische Käufer von Immobilien in NYC und Miami erläutert die grenzüberschreitenden Fragen, die vor der Auswahl einer Ersatzimmobilie mit dem Anwalt zu besprechen sind.
Reverse und improvement exchanges funktionieren, verursachen aber zusätzliche Kosten und strukturelles Risiko, kalkulieren Sie den passenden QI ein.
Das Objekt muss als Kapitalanlage oder zur betrieblichen Nutzung gehalten werden. Halten Sie diese Absicht schriftlich fest. Ziehen Sie tax attorney und CPA hinzu, bevor die abgegebene Immobilie an den Markt geht.
Der QI muss stehen, bevor die abgegebene Immobilie schließt. Der Erlös fließt an den QI, nicht an den Verkäufer. Dieser Schritt lässt sich nicht nachholen.
Die 45-Tage-Frist beginnt mit dem Closing der abgegebenen Immobilie. Halten Sie Kandidaten für den Ersatz bereit, Condos in Manhattan, Miami pre-construction, branded new development, damit die Benennung überlegt und nicht überstürzt erfolgt.
Nutzen Sie je nach Strategie die Three-Property Rule (beliebiger Wert) oder die 200-%-Regel (mehrere Objekte, deren Gesamtwert bis zu 200 % des Werts der abgegebenen Immobilie beträgt). Die Benennung ist bindend.
Due Diligence, Finanzierung, board approval (Condo bzw. Co-op) und Sponsor-Konditionen (new development) laufen sämtlich innerhalb des 180-Tage-Fensters. Planen Sie Puffer in den Zeitplan ein.
Nach dem Closing ermittelt der CPA den Basisübertrag und ein etwaiges steuerpflichtiges boot. Dokumentieren Sie alles, der IRS behandelt die Nachweisführung beim 1031 als Bereich mit besonderer Aufmerksamkeit.
Manhattan und South Florida sind beide tief genug, um 1031-Ersatzkapital aufzunehmen, die Logik der Reinvestition unterscheidet sich jedoch je nach Markt.
Weiterführend: Luxus-Condos in NYC · Luxuswohnungen in Miami · Neubauprojekte in NYC · Miami pre-construction
Kommt zum Einsatz, wenn die Ersatzimmobilie vor dem Verkauf der abgegebenen Immobilie erworben werden muss. Erfordert einen spezialisierten QI, der den Titel an einer der beiden Immobilien hält (die „geparkte“ Seite), und ist deutlich teurer als ein forward exchange.
Erlaubt dem Investor, Erlöse aus dem exchange für wertsteigernde Baumaßnahmen an der Ersatzimmobilie einzusetzen. Verlangt eine sorgfältige Dokumentation der innerhalb des 180-Tage-Fensters fertiggestellten Maßnahmen.
Ein Vehikel mit anteiligem, passivem Eigentum, das gelegentlich als Ersatzimmobilie im 1031 dient, wenn sich innerhalb der Fristen kein direkter like-kind Erwerb finden lässt. DSTs bringen Fragen der Illiquidität und der Sponsorenqualität mit sich und passen nicht zu jedem Investor.
Manhattan Miami ist ein Beratungs- und Maklerhaus für Immobilien und erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ein 1031 exchange sollte von Beginn an mit tax attorney, CPA und Qualified Intermediary strukturiert werden.
Ein erfolgreicher 1031 exchange hängt vom Zusammenspiel aus Qualified Intermediary, CPA, Anwalt und Makler ab, aufgestellt vor dem Closing der abgegebenen Immobilie, nicht danach. Manhattan Miami berät Investoren, die 1031-Kapital in Manhattan und South Florida einsetzen.
Private Beratung anfragenIn der Regel nein. Ein 1031 exchange gilt für Immobilien, die als Kapitalanlage oder zur betrieblichen Nutzung gehalten werden. Ein selbst bewohnter Hauptwohnsitz oder ein privat genutzter Zweitwohnsitz qualifiziert sich üblicherweise nicht. Für den Verkauf selbst genutzter Wohnimmobilien gelten andere Steuervorschriften, etwa die primary-residence exclusion.
Bei Immobilien ist like-kind weit gefasst. Ein Condo kann gegen ein Townhouse, ein Mehrfamilienhaus, unbebautes Land oder eine Gewerbeimmobilie getauscht werden, solange beide Seiten als Kapitalanlage gehaltener US-Grundbesitz sind. Like-kind beschränkt sich nicht auf identische Objektarten.
Der exchange scheitert. Die 45-Tage-Regel ist gesetzlich vorgegeben und nicht verlängerbar. Der Erlös wird im Jahr des Verkaufs der abgegebenen Immobilie steuerpflichtig. Deshalb sollten die Kandidaten für die Benennung stehen, bevor die abgegebene Immobilie schließt.
Der exchange scheitert. Auch die 180-Tage-Regel ist gesetzlich vorgegeben. Der Steuerpflichtige kann sie nicht verlängern, selbst bei Problemen in der Due Diligence oder bei Verzögerungen in der Finanzierung. Planen Sie zeitlichen Puffer ein.
Ja, mit Vorsicht. Übergabetermine bei pre-construction können außerhalb des 180-Tage-Fensters liegen. Gängige Lösung: neben der pre-construction Einheit eine fertiggestellte Alternative benennen oder mit dem passenden QI einen reverse bzw. improvement exchange strukturieren. Prüfen Sie vor der Benennung stets die Übergabezusagen des Sponsors und die Vertragsbedingungen.
Aus dem exchange entnommene Barmittel gelten als „boot“ und sind im Zuflussjahr steuerpflichtig. Der exchange scheitert dadurch nicht. Der Aufschub gilt lediglich für den boot-Anteil nicht. Stimmen Sie eine geplante Entnahme vorab mit dem CPA ab.
Nein, für den vollen Aufschub muss die Verschuldung der Ersatzimmobilie der Verschuldung der abgegebenen Immobilie jedoch entsprechen oder darüber liegen. Andernfalls gilt die Differenz als boot. Deshalb sollte die Finanzierung von Tag eins an auf die Struktur des exchange abgestimmt sein.
Wir koordinieren die Immobilienseite, Benennung, Due Diligence, Vertragsbedingungen, board package und Closing, im Gleichschritt mit Ihrem QI, Ihrem CPA und Ihrer Steuerberatung. Wir erbringen keine Rechts- oder Steuerberatung und treten nicht als Qualified Intermediary auf. Wir vermitteln Kontakte zu QIs und Steuerberatern, die Immobilien-Exchanges über mehrere Bundesstaaten hinweg routiniert begleiten.
Jedes Mandat beginnt mit einem vertraulichen Gespräch: Ziele, Zeitrahmen, steuerliche Ausgangslage.
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