New York & Miami: Leitfaden zum Wohnungskauf

Um die bestmögliche Kaufentscheidung zu treffen, benötigen Sie die bestmögliche Vertretung, das heißt einen eigenen Käufervertreter, der in Ihrem Interesse handelt. Bei jeder Immobilientransaktion gibt es einen Verkäufervertreter, der die Interessen des Verkäufers vertritt. Mit einem Käufervertreter haben Sie entsprechend jemanden, der sich ausschließlich Ihren Interessen widmet. Üblicherweise zahlt der Verkäufer die Provision für kooperierende Käufermakler, dies ist jedoch nicht immer der Fall.

Einer der wichtigsten Aspekte eines Käufervertreters ist, dass er oder sie kein persönliches Interesse an einer bestimmten Immobilie hat. Der Listing- oder Verkaufsmakler hingegen hat ein persönliches Interesse daran, die spezifische Wohnung oder das Gebäude zu verkaufen, das er zum Verkauf gelistet hat. Der Verkäufer und der in seinem Auftrag tätige Listing-Makler sind ausschließlich daran interessiert, den höchsten Preis zu den besten Konditionen für ihren Verkäufer zu erzielen, das Gegenteil des Käuferinteresses.

Stellen Sie es sich so vor: Wenn Sie der Angeklagte in einem Gerichtsverfahren wären, würden Sie nicht den Anwalt des Klägers beauftragen, Sie zu vertreten. Gleiche Situation hier. Seien Sie klug! Nutzen Sie Ihren eigenen Makler. Weitere Hinweise zur Beauftragung eines Beraters:

• Arbeiten Sie nicht mit mehreren Maklern, da sich keiner von ihnen vollständig für Sie engagieren wird. Verpflichten Sie sich einem professionellen Berater, teilen Sie ihm dies mit, und er wird alles daransetzen, die beste Immobilie für Sie zu finden.
• Ein guter Berater wird Ihnen Zugang zu jeder verfügbaren Wohnung auf dem Markt verschaffen können, einschließlich einiger, die noch nicht einmal gelistet sind.

Die Einholung einer Vorabgenehmigung vor Beginn Ihrer Immobiliensuche ist unerlässlich, wenn Sie eine Finanzierung wünschen. Eine Vorabgenehmigung durch die Bank:

• ermöglicht es Ihnen, die Preisspanne der für Sie erschwinglichen Immobilien besser zu bestimmen; und
• demonstriert dem Verkäufer und seinem Makler, dass Sie über die finanzielle Kapazität verfügen, die Transaktion abzuschließen

Häufig verhandeln Verkäufer nicht einmal mit einem Käufer, der ein Angebot mit Finanzierungsvorbehalt und ohne Vorabgenehmigung abgibt. Das Fehlen einer Vorabgenehmigung signalisiert dem Verkäufer möglicherweise, dass der Käufer nicht ernsthaft interessiert ist, nicht weiß, was zum Abschluss der Transaktion erforderlich ist, und vielleicht nicht einmal über die finanzielle Kapazität für den Kauf verfügt.

Eine Vorabgenehmigung für eine Finanzierung dauert nur ein bis zwei Tage, daher ist es am besten, diesen Schritt zuerst zu erledigen. Sie gibt Ihnen eine gute Vorstellung von den Preispunkten, die Sie bei Ihrer Suche anvisieren möchten.

Condo vs. Co-op: die strukturelle Entscheidung, die alles andere prägt.

Vor Beginn der Immobiliensuche sollte der Käufer die verschiedenen verfügbaren Immobilientypen verstehen. Es gibt vier Immobilientypen:

• Genossenschaftswohnungen (Co-ops)
• Eigentumswohnungen (Condos)
• Condops (Eigentumswohnungen mit separaten Geschäfts- und Wohneinheiten, wobei nur die Wohneinheiten von einer Genossenschaft verwaltet werden)
• Stadthäuser oder Brownstones
• Einfamilienhäuser

Der Wohnimmobilienmarkt in Manhattan besteht aus etwa 25% Eigentumswohnungen (Condos), 70% Genossenschaftswohnungen (Co-ops) und 5% Condops und Stadthäusern. Miami besteht aus Eigentumswohnungen (Condos) und Einfamilienhäusern.

Was ist eine Genossenschaftswohnung (Co-op)?

Genossenschaftswohnungen (Co-ops) sind in der Regel für Erstwohnsitzkäufer bestimmt, unterliegen zahlreichen Regeln und Vorschriften und erfordern ein persönliches Gespräch mit dem Genossenschaftsvorstand. Beim Kauf einer Co-op erwirbt der Käufer Aktien an einer Gesellschaft, die das Gebäude besitzt, und erhält einen proprietären Mietvertrag zur Nutzung der Wohnung.

Darüber hinaus sind Co-ops strenger in ihren finanziellen Anforderungen und neigen dazu, restriktivere Beschränkungen aufzuerlegen, ob Sie Ihre Wohnung untervermieten oder als Zweitwohnsitz nutzen können. Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condo) ist wesentlich unkomplizierter und ermöglicht die freie Untervermietung Ihrer Wohnung. Dementsprechend ist das Eigentum an einer Condo die erste Wahl für Flexibilität, insbesondere bei Investoren, ausländischen Käufern und Eltern, die für ihre Kinder kaufen.

Jetzt ist es an der Zeit, eine Wunschliste dessen zu erstellen, was Sie sich von einer Immobilie wünschen. Möchten Sie in einer aufstrebenden Lage sein? Oder in einer sehr etablierten? Möchten Sie in einem Glasturm oder einer historischen Vorkriegs-Co-op wohnen? Die Antworten auf diese Fragen helfen Ihrem Käuferberater zu verstehen, welche Immobilien gut zu Ihrem Geschmack passen könnten und welche nicht in Frage kommen.

Es ist auch wichtig, dass Sie verstehen, was nur ein Wunsch ist und was nicht verhandelbar ist. Sie könnten sich eine Eigentumswohnung mit Whirlpool-Badewanne oder Terrasse wünschen, würden sich aber auch mit etwas ohne zufriedengeben. Andererseits benötigen Sie möglicherweise unbedingt drei Schlafzimmer. Klarheit über Ihre Erwartungen hilft Ihnen und Ihrem Berater, Ihre Suche zu erweitern und Immobilien zu entdecken, die Sie sonst verpassen würden.

Mit Ihrer Wunschliste in der Hand können Sie beginnen, online nach Immobilien zu suchen. Beginnen Sie mit der Manhattan Miami Website, die leistungsstarke Funktionen bietet, um Ihr ideales Zuhause zu finden. Wir haben Zugang zu allen Angeboten in Manhattan und Miami. Wenn Sie selbst nach Immobilienangeboten in Manhattan oder Miami suchen möchten, klicken Sie hier für Manhattan und hier für Miami.

Die meisten unserer Mandanten bevorzugen es, dass wir ihnen interessante Immobilien vorschlagen. Wenn Sie möchten, dass wir eine maßgeschneiderte Immobiliensuche für Sie vorbereiten, klicken Sie hier für Manhattan und hier für Miami, und wir werden Ihnen Ergebnisse basierend auf Ihren individuellen Parametern zurücksenden.

Hinweis: Bei der Suche nach Angeboten sollten sich ausländische Käufer auf Eigentumswohnungen (Condos), Condops und Stadthäuser konzentrieren, da Genossenschaftswohnungen (Co-ops) für Erstwohnsitzeigentümer bestimmt sind.

Nun zum angenehmen Teil: die Besichtigungen! Sobald wir eine engere Auswahl an Immobilien zusammengestellt haben, vereinbaren wir individuelle Besichtigungstermine oder besuchen, falls Sie sonntags verfügbar sind, gemeinsam mit Ihnen Open Houses. Mit der Open-House-Option können Sie an einem Tag zahlreiche Immobilien besichtigen. Sollten Sie jedoch mehr Diskretion bevorzugen, wären individuelle Termine angemessener.

In kürzester Zeit werden Sie Ihre Auswahl eingrenzen, und wir werden einige Immobilien zur finalen Entscheidung haben.

Falls Sie selbst nach Immobilien suchen, kontaktieren Sie nicht direkt den Listing Agent einer Immobilie, wenn Sie bereits mit einem Käufervertreter arbeiten. Bedenken Sie: Listing Agents vertreten den Verkäufer, nicht Sie! Sollten sie Ihnen die Immobilie zeigen, wird der Listing Agent erwarten, Sie zu vertreten. Sie würden in eine „Dual Agency"eintreten und Ihr Recht auf ungeteilte Loyalität verlieren.

Für die von Ihnen ausgewählten Immobilien erstellen wir eine Bewertungseinschätzung auf Basis vergleichbarer Objekte. Wir entwickeln gemeinsam mit unseren Käufern eine Bieterstrategie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Wir erarbeiten Verhandlungstaktiken abhängig von Immobilie, Lage und gegenwärtigen Marktbedingungen.

Wir erstellen eine Analyse vergleichbarer Immobilien, ähnlich der Comparative Market Analysis (CMA), die ein Verkäufer zur Preisbestimmung nutzt. Unsere Analyse konzentriert sich auf die aktuellsten Verkaufsabschlüsse benachbarter Wohnungen in Gebäuden mit vergleichbaren Merkmalen. Wir liefern Ihnen alle aktuellen Daten für Ihre Entscheidung: Analyse abgeschlossener Verkäufe, durchschnittlicher Listing-Abschlag des Quartals, aktuelle Marktbedingungen, aktueller Durchschnittspreis pro Quadratfuß, Trends etc. Aus all diesen Daten und Marktinformationen destillieren wir einen Eröffnungsangebotspreis.

In New York werden Angebote mündlich über den Immobilienagenten des Käufers abgegeben. Mündliche Angebote sind rechtlich nicht bindend. Nur schriftliche Verträge sind bei Immobilientransaktionen in New York durchsetzbar. Daher besteht bis zur Vertragsunterzeichnung keine Verpflichtung seitens des Käufers oder Verkäufers. Folglich kann ein Käufer mehrere Angebote für verschiedene Wohnungen abgeben, um das beste Geschäft zu erzielen. In Florida hingegen werden Angebote schriftlich abgegeben, und eine 10%-Anzahlung muss dem Angebot beiliegen. Daher ist jedes vom Käufer abgegebene Angebot rechtlich bindend.

Der Verkäufer wird üblicherweise mit einem Gegenangebot reagieren. Käufer und Verkäufer verhandeln hin und her, bis sie sich auf den finalen Kaufpreis und etwaige besondere Vertragsbedingungen einigen. Eine solche besondere Bedingung könnte ein Mortgage Contingency (Finanzierungsvorbehalt) sein, der es dem Käufer ermöglicht, vom Vertrag zurückzutreten und seine Anzahlung zurückzuerhalten, falls die Bank keine Hypothek für die Immobilie gewährt. Finanzierungsvorbehalte sehen vor, dass der Käufer die Hypothek innerhalb von 45 Tagen erhält. Der Verkäufer könnte eine 60-Tage-Frist akzeptieren, die meisten Verkäufer bevorzugen jedoch gar keinen Finanzierungsvorbehalt. Ohne Vorbehalt könnte der Verkäufer beim Preis entgegenkommen.

Manchmal gestatten Verkäufer ausländischen Käufern keinen Finanzierungsvorbehalt, da es für den Verkäufer schwierig ist zu beurteilen, ob der Käufer tatsächlich von einer Bank abgelehnt wurde oder schlicht seine Meinung über den Immobilienkauf geändert hat. Dies könnte für manche ausländische Käufer zum Problem werden, falls der Verkäufer den Vorbehalt nicht zulässt. Ein Pre-Approval-Schreiben der Bank hilft dem ausländischen Käufer oft, diese Hürde zu überwinden.

Es ist ratsam, zumindest vorab einen Immobilienanwalt in NYC zu konsultieren. Sobald der Verkäufer ein Angebot angenommen hat, muss der Käufer einen Immobilienanwalt beauftragen. In New York ist es für den Käufer verpflichtend, einen Anwalt einzuschalten. In Miami besteht diese Pflicht nicht, doch die meisten Käufer nutzen anwaltliche Vertretung für ihre Transaktionen. Die Risiken sind zu groß, um hier allein vorzugehen, daher empfehlen wir stets, dass der Käufer über eine eigene rechtliche Vertretung verfügt.

Nach Annahme des Angebots füllt der Käufervertreter ein "Deal Sheet" aus, das die Namen der Erwerber sowie sämtliche Kontaktinformationen enthält, einschließlich Name und Anschrift des Anwalts des Käufers. Der Käufer muss zu diesem Zeitpunkt also wissen, mit welchem Anwalt er zusammenarbeiten wird. Innerhalb eines Tages werden die Eigentumswohnungsunterlagen (Condo-Unterlagen) zur Prüfung an den Anwalt des Käufers übermittelt.

Der Anwalt des Käufers prüft die Eigentumswohnungsunterlagen (Condo-Unterlagen) und die Finanzberichte des Gebäudes sowie weitere Dokumente, um die wirtschaftliche Gesundheit des Gebäudes und etwaige zu klärende Fragen zu ermitteln. Der Anwalt des Käufers stellt Fragen an den Anwalt des Verkäufers und den Sponsor des Gebäudes. Der Vertrag wird anschließend überarbeitet, um gegebenenfalls festgestellte Punkte zu berücksichtigen.

Bis zur Unterzeichnung des Vertrags durch den Käufer kann der Verkäufer die Wohnung weiterhin zeigen und höhere Angebote annehmen, falls gewünscht. Daher ist Zeit ein entscheidender Faktor im Prozess.

In New York

Bei Unterzeichnung des Vertrags, die in der Regel nicht mehr als 10 Tage nach Annahme des Angebots erfolgt, muss der Käufer eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises an den Anwalt des Verkäufers leisten. Die Anzahlung wird treuhänderisch (Escrow) verwahrt, üblicherweise durch den Anwalt des Verkäufers, bis zum Closing. Bei Neubauprojekten kann die Anzahlung bis zu 25% betragen, entweder in einer Zahlung oder in mehreren Raten, abhängig davon, wie weit die Bezugsfertigkeit entfernt liegt.

In Florida

Die 10% Anzahlung, die zusammen mit dem ersten schriftlichen Angebot geleistet wurde, ist nur in bestimmten Fällen erstattungsfähig, etwa bei einer Finanzierungskontingenzklausel (Mortgage Contingency), wenn der Kreditantrag des Käufers von der Bank abgelehnt wurde. Bei Neubauprojekten betragen die gestaffelten Zahlungen üblicherweise 40% bis 50% über einen Zeitraum, wobei der Restbetrag beim Closing fällig wird.

Falls der Käufer eine Hypothekenfinanzierung (Mortgage) in Anspruch nimmt, arbeitet er oder sie daran, eine Finanzierungszusage (Mortgage Commitment Letter) von der Bank zu erhalten. Die Finanzierungszusage wird ausgestellt, sobald der Käufer den Kredit gesichert hat. Bei Eigentumswohnungen (Condos) und Genossenschaftswohnungen (Co-ops) ist dieses Schreiben Bestandteil des Board Package, das Sie nach Einigung mit dem Verkäufer zur Genehmigung durch das Board einreichen.

Sicherung des Kredits

Die Beantragung einer Hypothek (Mortgage) kann beginnen, bevor Sie eine Immobilie gefunden haben, oder nachdem Sie ein Angebot abgegeben haben. Es ist jedoch am besten, dies so früh wie möglich im Prozess zu tun, um Überraschungen zu vermeiden. Der Käufer muss einen Antrag ausfüllen, der umfangreiche Unterlagen erfordert. Der Kreditgeber prüft detailliert die Kredithistorie, den Beschäftigungsnachweis sowie die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Käufers.

Ausstellung der Finanzierungszusage

Die Finanzierungszusage (Mortgage Commitment Letter) ist das Dokument, das ein Underwriter an den Kreditsachbearbeiter sendet, sobald ein Kredit genehmigt wurde. Dies ist die verbindliche Zusage! Die Finanzierungszusage enthält alle Aspekte der Hypothek im Detail. Sie umfasst die Konditionen und den Zinssatz. Sie listet die "Bedingungen" auf (die Unterlagen, die für die endgültige Genehmigung vorgelegt oder erläutert werden müssen). Die Finanzierungszusage trägt ein Datum und ein Ablaufdatum. Sie kann vom Underwriter unterzeichnet sein.

Während das Vorabgenehmigungsschreiben (Pre-Approval Letter) eine wertvolle Grundlage zu Beginn Ihrer Suche ist, gilt der Käufer erst mit Ausstellung der Finanzierungszusage (Mortgage Commitment Letter) als genehmigt, da die Finanzierungszusage ein formelles, rechtlich bindendes Dokument darstellt.

Für freistehende Stadthäuser (Townhouses) oder Einfamilienhäuser gibt es keine Board-Genehmigung, doch Käufer, die eine Eigentumswohnung (Condo) oder Genossenschaftswohnung (Co-op) erwerben, müssen sich formell beim Condo- oder Co-op-Board bewerben, um den Kauf abzuschließen.

Sobald der Vertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet ist, muss der Käufer ein Board Package beim Condo- oder Co-op-Board einreichen. Ein Condo-Board verfügt über das sogenannte „Vorkaufsrecht", was bedeutet, dass es die Möglichkeit hat, die Eigentumswohnung (Condo) zu erwerben, bevor es den Kauf durch einen externen Käufer genehmigt. Ein Co-op-Board hat die Befugnis, Käufer zu genehmigen oder abzulehnen. Das Board Package, manchmal auch Sale Application genannt, umfasst folgende Unterlagen:

• Antrag und Gebühr
• Der unterzeichnete Vertrag und die Hypothekenzusage (Mortgage Commitment Letter), falls vorhanden
• Vermögensnachweise einschließlich Kontoauszügen oder Bestätigungsschreiben
• Persönliche Referenzschreiben
• Geschäftliche Referenzschreiben
• Steuererklärungen der letzten drei Jahre
• Beschäftigungs- und Einkommensnachweise
• Einwilligung für Straf-, Kredit- und Beschäftigungsprüfungen

Das Board Package wird zur Prüfung bei der Hausverwaltung eingereicht.

• Bei einer Genossenschaftswohnung (Co-op) wird das Board ein Gespräch mit allen künftigen Bewohnern der Einheit verlangen. Dieses Gespräch ist sehr ernst zu nehmen und sollte als geschäftliches Meeting betrachtet werden.
• Ein Condo-Board führt kein Gespräch mit dem potenziellen Käufer, führt jedoch Kredit- und Strafregisterprüfungen durch und prüft das Board Package.
• Sobald das Board auf das „Vorkaufsrecht"verzichtet, also den Käufer genehmigt, kann ein Closing-Termin vereinbart werden.

Das Closing findet innerhalb von 30/45/60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung statt, abhängig von den vereinbarten Bedingungen. Bei Barzahlung ist ein 30-Tage-Closing wahrscheinlicher. Bei Hypothekenfinanzierung erhält der Käufer in der Regel bis zu 60 Tage, im Durchschnitt 45 Tage. Zur Vorbereitung des Closings:

• Festlegung des Closing-Termins.
• Erfüllung der Kreditbedingungen.
• Der Anwalt des Käufers führt eine Eigentumsrecherche (Title Search) durch, um sicherzustellen, dass der Käufer ein „lastenfreies Eigentum"erhält, wodurch gewährleistet wird, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist und keine Pfandrechte gegen die Immobilie eingetragen sind.
• Abschluss einer Wohngebäudeversicherung zum Schutz des Eigentümers (und des Kreditgebers) vor Verlusten bei Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie.
• Abschließende Begehung vor dem Closing.

Das Closing ist der letzte Schritt einer Immobilientransaktion. Am Closing-Termin vollziehen die Parteien den Kaufvertrag und übertragen das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer:

• Der Käufer (oder die Bank des Käufers) leistet die Zahlung für den ausstehenden Betrag des Kaufpreises, in der Regel die verbleibenden 90% des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten (Closing Costs) von 3.5% (ohne Hypothek) bis 5.5% (mit Hypothek).
• Der Verkäufer unterzeichnet die Eigentumsurkunde zugunsten des Käufers und übergibt die Schlüssel zur Immobilie.
• Eine Titelgesellschaft (Title Company) registriert die neue Eigentumsurkunde beim örtlichen Grundbuchamt.
• Der Verkäufer erhält die ihm zustehenden Beträge aus dem Verkaufserlös, abzüglich Erwerbsnebenkosten und Hypothekentilgungen, falls der Verkäufer zum Closing-Zeitpunkt eine bestehende Hypothek hatte.

Für ausländische Käufer kann das Closing ohne physische Anwesenheit des Käufers in den USA stattfinden. Der Käufer würde einfach seinem Anwalt eine Vollmacht (Power of Attorney) erteilen (oder ein Letter of Consent unterzeichnen, falls der Kauf über eine LLC erfolgt), um das Geschäft im Namen des Käufers abzuschließen. Dies ist gängige Praxis.