255 East 77th Street Ein 500-Fuß-Kalksteinturm, in dem Gotik auf Art déco trifft
Überblick
255 East 77th Street ist ein 36-geschossiger Kalksteinturm, der sich 500 Fuß über der Upper East Side erhebt, entworfen von Robert A.M. Stern Architects mit Innenräumen von Yabu Pushelberg. Entwickelt von der Naftali Group, vereint das Gebäude gotische und Art-déco-Architekturvorbilder zu einer Fassade mit Arkaden, Loggien, Pergolen und einer dekorativen Krone, die nach Fertigstellung im Jahr 2026 zu einer markanten Präsenz in der Skyline von Lenox Hill werden wird.
Was dieses Gebäude auszeichnet — über die RAMSA-Herkunft und die Innenräume von Yabu Pushelberg hinaus — ist die Aufnahme von 33 geschlossenen Stellplätzen. In einem Markt wie Manhattan, in dem Parkplätze entweder nicht vorhanden sind oder über $200,000 für einen separaten Stellplatz kosten, ist die Integration geschlossener Stellplätze in eine Luxus-Eigentumswohnung ein außergewöhnliches Unterscheidungsmerkmal. Das Gebäude ist vor Fertigstellung bereits zu rund 85% verkauft, bei einem prognostizierten Gesamtabsatz von annähernd $500 Millionen.
Unser Team berät Kunden zu 255 East 77th, seit das Projekt erstmals angekündigt wurde, und wir betrachten es als eines der stärksten Neubau-Angebote an der Upper East Side. Die Kombination aus der architektonischen Auszeichnung von RAMSA, den 33 Stellplätzen, dem 75-Fuß-Pool in einem doppelgeschossigen Raum und den Innenräumen von Yabu Pushelberg schafft ein Produkt, das sowohl den designbewussten als auch den praktisch denkenden Käufer anspricht. Salt & Straw hat für die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss unterschrieben und ergänzt damit eine nachbarschaftsfreundliche Annehmlichkeit.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Eigentumswohnung
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street findet Anklang bei Käufern, die RAMSA-Architektur, praktische Luxusausstattung und eine starke Vorverkaufsdynamik schätzen.
RAMSAs Synthese aus Gotik und Art déco
Robert A.M. Stern Architects verlieh einem 500-Fuß-Kalksteinturm Arkaden, Loggien, Pergolen und eine dekorative Krone. Der Entwurf ist zugleich historisch anspielungsreich und unverkennbar modern.
33 geschlossene Stellplätze
Dies ist kein Marketingdetail — es ist ein echtes Unterscheidungsmerkmal für den Lebensstil. 33 geschlossene Stellplätze in einer neuen Eigentumswohnung an der Upper East Side sind außergewöhnlich. Für Käufer mit Fahrzeugen beseitigt dies eine der hartnäckigsten Frustrationen des Lebens in Manhattan.
85% vor Fertigstellung verkauft
Eine starke Vorverkaufsgeschwindigkeit signalisiert Marktvertrauen. Mit rund 85% der Einheiten unter Vertrag und einem prognostizierten Gesamtabsatz von $500M verfügt 255 East 77th über nachgewiesene Nachfrage.
Innenräume von Yabu Pushelberg
Das kanadische Designbüro bringt eine verfeinerte, weltläufige Ästhetik in die Residenzen ein. In Verbindung mit dem Äußeren von RAMSA entsteht ein Gebäude, in dem Architektur und Innenräume dieselbe Sprache sprechen.
Unsere Einschätzung zu 255 East 77th Street
255 East 77th Street ist ein Gebäude, das wir Käufern, die RAMSA-Qualität an der Upper East Side suchen, aktiv empfehlen. Die Vorverkaufsquote von 85% spricht für sich — dies ist ein Projekt, das der Markt angenommen hat. Die Kombination aus gotischen und Art-déco-Architekturelementen, den 33 geschlossenen Stellplätzen und den Innenräumen von Yabu Pushelberg schafft ein Produkt, das zugleich architektonisch herausragend und praktisch überzeugend ist.
Die Vorzüge sind erheblich: Die Erfolgsbilanz von RAMSA sichert einen starken langfristigen Wiederverkauf, die Stellplätze sind ein echtes Unterscheidungsmerkmal, der 75-Fuß-Pool in einem doppelgeschossigen Raum zählt zu den besten Wohn-Pool-Erlebnissen in Manhattan, und die Lage in Lenox Hill bietet ausgezeichneten Zugang zum Central Park, zur Museum Mile und zu den besten Restaurants der East Side. Der Einstiegspreis von $7.4M für ein RAMSA-Gebäude dieser Qualität stellt im Vergleich zu 220 CPS oder 520 Park einen echten Wert dar.
Zur ehrlichen Einschätzung gehört: Das Gebäude befindet sich noch im Bau mit einer Übergabe im Jahr 2026 — Käufer binden sich an einen Zeitplan. Die östliche Lage der Upper East Side ist zwar gut angebunden, liegt aber einen Block weiter vom Park entfernt als einige Wettbewerber. Und mit 62 Einheiten ist das Gebäude größer als Boutique-Projekte wie The Bellemont (12 Einheiten), was weniger Exklusivität pro Etage bedeutet. Doch für den Käufer, der das komplette RAMSA-Paket wünscht — Architektur, Ausstattung, Stellplätze und nachgewiesene Nachfrage — liefert 255 East 77th.
Internationale Käufer willkommen
Ausländische Staatsbürger können in Manhattan Eigentumswohnungen erwerben, ohne Visum oder Aufenthaltsgenehmigung. Viele internationale Käufer nutzen LLCs für Diskretion und Nachlassplanung. Manhattan Miami ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den Erwerbsprozess zu begleiten, von Finanzierungsoptionen bis zu den Abschlussformalitäten.
Lesen Sie unseren Leitfaden für internationale Käufer →About 255 East 77th Street
Die Visionäre
Naftali Group
Projektentwickler
Die Naftali Group hat sich als einer der anspruchsvollsten Entwickler von Luxus-Wohnimmobilien in New York etabliert, mit einem Portfolio, das architektonische Auszeichnung, Materialqualität und erstklassige Lagen in Manhattan in den Vordergrund stellt. Unter der Leitung von Miki Naftali hat das Unternehmen Immobilienwerte von über $6 billion entwickelt und erworben und sich einen Ruf dafür erarbeitet, Gebäude zu liefern, die Premiumpreise erzielen und die anspruchsvollsten Käufer der Stadt anziehen.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architekt
RAMSA ist der herausragende Name in der Luxus-Wohnarchitektur in New York City und weltweit. Das Portfolio des Büros umfasst 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West und 30 Park Place - Gebäude, die den Ultra-Luxus-Markt neu definiert und zusammen Milliardenumsätze erzielt haben. RAMSAs klassische Formensprache, die akribische Sorgfalt bei den Proportionen und das Bekenntnis zu beständigen Materialien machen ihre Gebäude zum begehrtesten Neubau in Manhattan.
Yabu Pushelberg
Innenarchitektur
Yabu Pushelberg ist ein weltweit gefeiertes Designstudio, bekannt für die Gestaltung von Innenräumen von außergewöhnlicher Verfeinerung und sinnlichem Reichtum. Gegründet von George Yabu und Glenn Pushelberg, hat das Büro die ästhetische Identität der renommiertesten Hotels, Residenzen und Kulturräume der Welt geprägt. Ihre Arbeit bei 255 East 77th Street bringt eine anspruchsvolle Materialpalette und maßgefertigte Details sowohl in die privaten Residenzen als auch in die weitläufigen Ausstattungsflächen des Gebäudes.
Upper East Side
255 East 77th Street liegt in Lenox Hill, dem kulturellen und wohnlichen Herzen der Upper East Side. Dieses Viertel ist geprägt von den erstklassigen Institutionen der Museum Mile, den Boutiquen und Galerien der Madison Avenue, der von Bäumen gesäumten Ruhe der Park und Fifth Avenues sowie der Nähe zu den östlichen Conservancy Gardens des Central Park. Lenox Hill bietet einen Lebensstil von stiller Vornehmheit - etablierte Restaurants, unabhängige Buchhandlungen, führende medizinische Einrichtungen und einige der begehrtesten Wohnadressen der Welt. Die Lage ermöglicht mühelosen Zugang zur 6-Linie und zu den Crosstown-Buslinien und bewahrt zugleich den fußläufigen, dörflichen Charakter, der die Upper East Side zu einem der dauerhaft begehrtesten Viertel Manhattans gemacht hat.
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Häufig gestellte Fragen
Wann ist die voraussichtliche Fertigstellung von 255 East 77th Street?
255 East 77th Street soll voraussichtlich 2026 fertiggestellt werden. Das Gebäude befindet sich derzeit im Bau und ist bereits zu 85% verkauft, was ein außergewöhnliches Marktvertrauen in das Projekt widerspiegelt. Die Naftali Group verfügt über eine ausgewiesene Erfolgsbilanz bei der termingerechten Fertigstellung von Gebäuden nach höchsten Standards.
Wer hat 255 East 77th Street entworfen?
Das Gebäude wurde von Robert A.M. Stern Architects (RAMSA) entworfen, einem der angesehensten Büros in der Luxus-Wohnarchitektur, verantwortlich unter anderem für 220 Central Park South und 520 Park Avenue. Die Innenarchitektur stammt vom weltweit gefeierten Studio Yabu Pushelberg. Hill West Architects fungiert als ausführender Architekt. Die Projektentwicklung wird von der Naftali Group geleitet.
Verfügt 255 East 77th Street über Stellplätze?
Ja - und dies ist eines der markantesten Merkmale des Gebäudes. 255 East 77th Street umfasst 33 geschlossene private Stellplätze innerhalb des Gebäudes, eine außergewöhnlich seltene Annehmlichkeit im Neubau von Manhattan. In einem Stadtbezirk, in dem einzelne Stellplätze für über $1 million verkauft wurden, zeugt dieses Angebot vom Kaliber des Gebäudes und seiner Bewohner.
Wie hoch sind die Preise bei 255 East 77th Street?
Die Residenzen bei 255 East 77th Street sind ab $7.4 million für Grundrisse mit zwei und drei Schlafzimmern erhältlich, wobei Residenzen mit vier Schlafzimmern und ganzen Etagen zwischen $15 million und $28 million liegen. Die Penthouse-Kollektion, einschließlich eines Duplex für $37.5 million, bildet den Höhepunkt des Angebots. Das Gebäude ist mit Stand Anfang 2026 zu 85% verkauft.
Welche Annehmlichkeiten bietet 255 East 77th Street?
Das Ausstattungsprogramm wird von einem 75-Fuß-Schwimmbecken in einem dramatischen doppelgeschossigen Raum getragen, ergänzt durch einen Full-Service-Spa, ein hochmodernes Fitnesscenter, private Trainings- und Yogastudios, eine Bewohner-Lounge und einen privaten Speiseraum mit Innenräumen von Yabu Pushelberg, eine gestaltete Dachterrasse, ein Spielzimmer für Kinder und 33 geschlossene Stellplätze.
Welchen Architekturstil hat 255 East 77th Street?
RAMSA hat einen 500-Fuß-Kalksteinturm entworfen, der die architektonischen Traditionen der Gotik und des Art déco vereint - zwei der gefeiertsten Stile in der Geschichte der Skyline von New York. Die Fassade weist tief gesetzte Arkaden, Loggien, ornamentale Pergolen und eine skulpturale dekorative Krone auf und schafft ein Gebäude mit der Erhabenheit und Präsenz der schönsten Vorkriegs-Wahrzeichen der Upper East Side.
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Marktanalyse für Immobilien in Manhattan
Marktkontext: Die Preise für Luxus-Eigentumswohnungen in Manhattan sind nach Teilmärkten segmentiert. Der Korridor der Billionaires’ Row (57th Street, zwischen Park Avenue und Columbus Circle) weist den höchsten Quadratfußpreis der Vereinigten Staaten auf; Trophy-Residenzen werden dort zu $4,000-$10,000+ pro SF gehandelt. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) verfügt über ein eigenes Ultra-Luxus-Segment, getragen von der begrenzten Zahl neuer Projektentwicklungen. Die Medianpreise der Eigentumswohnungen an der Upper East Side und Upper West Side liegen deutlich unter dem Trophy-Niveau von Downtown, bieten jedoch größere Grundrisse und die Nähe zum Central Park. Die Preisbildung in Manhattan reagiert sensibel auf Zinsniveau, die Stufen der Mansion Tax und den Stand des Offering Plan des jeweiligen Gebäudes.
Projektübersicht: Der Direktvertrieb der Sponsoren umfasst 2026 unter anderem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) und Mandarin Oriental Fifth Avenue. Zu den fertiggestellten Gebäuden mit verbleibendem Sponsor Inventory zählen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th und 50 West 66th. Jedes Objekt hat eine eigene Sponsorenhistorie, einen eigenen Baufinanzierer, einen eigenen Rhythmus der Offering-Plan-Nachträge sowie einen individuellen Status der 421-a- oder sonstigen Steuervergünstigung, der jeweils einzeln zu prüfen ist.
Signal für Käufer: Zu den strukturellen Stärken Manhattans gehören das vom Generalstaatsanwalt von New York beaufsichtigte Offering-Plan-Verfahren (verfahrensrechtlicher Käuferschutz, den weniger regulierte Märkte nicht bieten), die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes (hohe Liquidität beim Ausstieg) und das kurzfristig knappe Angebot (begrenzte Baurechtsreserven in den Kernteilmärkten). Bei Vertragsabschluss zu prüfende Risiken: die progressiven Stufen der Mansion Tax oberhalb von $2M, die Übernahme der Grunderwerbsteuern durch den Käufer bei Sponsorenverkäufen, die Exposition gegenüber Grundstücksgrenzen und Sichtkorridoren des konkreten Grundstücks, die Untervermietungs- und Wiederverkaufsregeln des jeweiligen Condo Board sowie der Auslaufplan der 421-a-Vergünstigung, sofern anwendbar. Der Status eines einzelnen Projekts, der Umfang des Sponsor Inventory, Offering-Plan-Nachträge, Preise oder Verkaufsstände sind zum Zeitpunkt der Anfrage zu verifizieren.
Zentrale Fakten
- Preisspanne $/SF für Trophy-Eigentumswohnungen in Manhattan: $1,500-$10,000+
- Durchschnittlicher $/SF auf der Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF für Trophy-Objekte in Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% oberhalb von $1M, progressive Stufen oberhalb von $2M zulasten des Käufers
- Übliche Vertragsanzahlung beim Sponsor: 10%-20% bei Unterzeichnung
- Übliches Prüfungsfenster des Käuferanwalts: 1-3 Werktage ab Vertragszustellung
- Provision bei Sponsorenverkäufen: Der Bauträger vergütet den Käufermakler
- Steuervergünstigungsprogramme (sofern anwendbar): 421-a, J-51, Status wird je Gebäude verifiziert
- LLC-Eigentum für internationale Käufer: verbreitet, wird bei Vertragsabschluss strukturiert
Ablauf für Käufer
Verfahren bei Sponsorenverkäufen in Manhattan: Reservierungsformular → Zustellung des Offering Plan → Prüfung durch den Käuferanwalt → Vertragsunterzeichnung und erste Anzahlung → Finanzierungszusage (bei Kreditfinanzierung) → Closing bei Übergabe. Die Abläufe für Sponsor Inventory und den Wiederverkaufsmarkt unterscheiden sich; eine beratende Vorbereitung vor der Besichtigung ist empfehlenswert.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Manhattan
Was ist der Offering Plan des Generalstaatsanwalts von New York?
Der Offering Plan ist das beim Generalstaatsanwalt von New York eingereichte Rechtsdokument, das den Verkauf jeder Eigentumswohnung in Manhattan regelt. Er definiert die Behandlung der Anzahlungen, die Spezifikation der Einheiten, die Common Charges, die Grundsteuern, die Pflichten des Sponsors und den Käuferschutz. Kein Wohnungsverkauf in Manhattan wird außerhalb eines akzeptierten Offering Plan abgeschlossen; Nachträge werden periodisch eingereicht und bei Vertragsabschluss von den Käuferanwälten geprüft.
Was ist Sponsor Inventory?
Sponsor Inventory bezeichnet unverkaufte Einheiten, die sich noch im Besitz des Bauträgers des Gebäudes (des „Sponsors“) befinden. Sponsoreinheiten sind neuwertig, nie bewohnt und können verhandelbare Preise, Zuschüsse zu den Closing Costs sowie Zugang zu Steuervergünstigungsprogrammen bieten, sofern das Gebäude darüber verfügt. Transaktionen auf Sponsorenseite folgen dem Offering Plan, nicht dem üblichen Wiederverkaufsvertrag.
Welche Steuervergünstigungen gelten in Manhattan?
421-a ist die häufigste Vergünstigung für Eigentumswohnungen in Manhattan; sie senkt die Grundsteuerlast für 10 bis 25 Jahre bei qualifizierten Neubauprojekten. J-51 gilt für bestimmte sanierte Gebäude. Jede Vergünstigung hat einen Auslaufplan und einen gebäudespezifischen Qualifikationsstatus, der im Offering Plan und in der aktuellsten Steuerbescheinigung zu verifizieren ist.
Welche Closing Costs fallen bei einer Eigentumswohnung in Manhattan an?
Die üblichen Closing Costs auf Käuferseite betragen 2% bis 4% des Kaufpreises und umfassen die Grunderwerbsteuern von NYC und NYS (bei Sponsorenverkäufen häufig vom Käufer übernommen), die Mansion Tax (1% oberhalb von $1M mit progressiven Stufen oberhalb von $2M), Title Insurance, das Honorar des Käuferanwalts, die Mortgage Recording Tax bei Kreditfinanzierung sowie anteilig abgerechnete Common Charges und Grundsteuern.
Sind Common Charges dasselbe wie HOA-Gebühren?
Nein. Eigentumswohnungen in Manhattan verwenden den Begriff „Common Charges“, nicht HOA-Gebühren. Common Charges finanzieren den Gebäudebetrieb, das Personal, die Gemeinschaftseinrichtungen und die Rücklagen. Die Grundsteuern werden von NYC separat erhoben und sind nicht Teil der Common Charges.
Wie wird Manhattan Miami bei Transaktionen in Manhattan vergütet?
Bei Neubaukäufen auf Sponsorenseite zahlt der Bauträger die Käufermaklerprovision an Manhattan Miami. Die Käufervertretung ist für den Käufer mit keinerlei eigenen Kosten verbunden. Bei Transaktionen am Wiederverkaufsmarkt werden die Provisionsregelungen bei Mandatsbeginn offengelegt.