Luxe condos NYC: de mooiste residenties van Manhattan

Voorverkoop houdt in dat u een condominium koopt vóór of tijdens de bouwfase, rechtstreeks van de sponsor (de ontwikkelaarsentiteit die het offering plan bij de procureur-generaal van New York heeft ingediend). Nieuwbouw via de ontwikkelaar in Manhattan omvat nieuw opgetrokken condominiums, conversies en onverkochte "sponsor inventory" in opgeleverde gebouwen. Kopers reserveren een unit en tekenen vervolgens een overeenkomst onder het door de AG goedgekeurde offering plan, waarin de aanbetalingsschema's en opleveringsvoorwaarden zijn vastgelegd. Voorverkoop kan een vaste prijs opleveren in de fase van het offering plan, de eerste keuze van uitzicht, verdieping en oriëntatie, en toegang tot kortingen op de aankoopprijs of de afsluitkosten in de ontwikkelaarsfase.

Aanbetalingen bij voorverkoop in Manhattan bedragen doorgaans 10% tot 20% van de prijs bij het tekenen van de overeenkomst, met het restant verschuldigd bij de eigendomsoverdracht. Sommige gebouwen hanteren aanvullende termijnen gekoppeld aan bouwmijlpalen. Het exacte schema is vastgelegd in het door de AG goedgekeurde offering plan en wordt vóór ondertekening beoordeeld door uw advocaat. De initiële reserveringsaanbetaling om een unit vast te leggen bedraagt doorgaans $50,000 tot $250,000 en wordt verrekend met de eerste contractaanbetaling. Aanbetalingen worden in escrow gehouden, zoals het offering plan voorschrijft.

Het juiste project in voorverkoop of uit sponsor inventory in Manhattan hangt af van uw budget, levensstijl en beleggingshorizon. Actieve nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar omvat 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill), Mandarin Oriental Fifth Avenue en andere. Opgeleverde gebouwen met resterende sponsor inventory omvatten Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th en 50 West 66th. De status dient op het moment van uw aanvraag te worden geverifieerd; de niveaus en prijzen van sponsor inventory wijzigen regelmatig.

De prestaties van voorverkoop in Manhattan verschillen wezenlijk per gebouw. De beleggingscase berust doorgaans op het vastleggen van de prijs in de fase van het offering plan voor een object dat over 2 tot 4 jaar wordt opgeleverd, met een beperkte kapitaalinzet tijdens de bouw, plus toegang tot sponsor inventory tegen ontwikkelaarsprijzen. De diepte van Manhattan als wederverkoopmarkt en de door de procureur-generaal van New York gecontroleerde offering plan procedure verlagen doorgaans het contractrisico ten opzichte van minder gereguleerde markten. Risico's omvatten de staat van dienst van de ontwikkelaar, bewegingen in de bouwkosten, vertragingen bij AG-wijzigingen, het opnametempo, blootstelling aan perceelgrenzen en zichtlijnen, en veranderingen in 421-a of andere belastingverminderingsprogramma's waar deze van toepassing zijn. Zorgvuldig onderzoek per gebouw is essentieel; historische waardestijging in een afzonderlijk gebouw is geen garantie voor toekomstige prestaties.

Voorverkoop (via de ontwikkelaar) en wederverkoop hebben elk hun eigen voordelen in Manhattan. Voorverkoop biedt gloednieuwe afwerking en apparatuur, bouw volgens de actuele bouwvoorschriften, de mogelijkheid om verdieping, uitzicht en indeling te kiezen, ontwikkelaarsgaranties en toegang tot prijsconcessies van de ontwikkelaar waar beschikbaar. Wederverkoop biedt directe bewoning, de mogelijkheid om de unit te inspecteren, gevestigd beleid van het condominiumbestuur en een historie van de servicekosten, en soms meer onderhandelingsruimte in de prijs. Voor beleggers gericht op waardestijging op lange termijn biedt de ontwikkelaarszijde vaak meer opwaarts potentieel. Voor kopers die snel willen verhuizen of zekerheid willen over het eindproduct, kan wederverkoop de voorkeur verdienen.

De standaardovereenkomst met een ontwikkelaar in Manhattan: 10% bij ondertekening, het restant verschuldigd bij de eigendomsoverdracht. Sommige gebouwen voegen een tweede termijn van 10% toe bij een vastgestelde bouwmijlpaal (veelal het hoogste punt of 50% voltooiing). De volledige afhandeling van aanbetalingen, escrowrekeningen en verplichtingen van de ontwikkelaar wordt geregeld door het offering plan en wordt vóór ondertekening beoordeeld door uw advocaat.

Een branded residence is een luxecondominium dat de naam, ontwerpstandaarden en serviceniveaus draagt van een prestigieus hospitality-, mode- of lifestylemerk. Branded residences in Manhattan omvatten de Waldorf Astoria Residences, Aman New York, Mandarin Oriental Fifth Avenue, Ritz-Carlton New York en Baccarat Residences, met aanvullende projecten in ontwikkeling. Branded residences noteren doorgaans een premie van 25% tot 35% ten opzichte van vergelijkbare objecten zonder merknaam, maar behouden hun waarde bij wederverkoop over het algemeen beter en bieden diensten en voorzieningen op merkniveau.

De voornaamste risico's omvatten bouwvertragingen, marktverschuivingen tijdens de bouwperiode, vertragingen bij wijzigingen van het offering plan door de AG, uitvoeringsproblemen bij de ontwikkelaar en afwijkingen van het eindproduct ten opzichte van de impressies. Aanbetalingen van kopers in New York worden in escrow gehouden zoals bepaald in het door de AG goedgekeurde offering plan, met beoordeling door uw advocaat vóór ondertekening. Beperk de risico's door onderzoek naar de staat van dienst van de ontwikkelaar, de bouwfinancier, de blootstelling aan perceelgrenzen en zichtlijnen op het specifieke perceel, het beleid van het condominiumbestuur inzake onderverhuur en wederverkoop, en de status van 421-a of andere belastingverminderingen. De status dient bij elke overeenkomst per project te worden geverifieerd.

Internationale kopers kunnen in Manhattan in voorverkoop kopen zonder visum- of verblijfsvereiste. De contractaanbetaling van 10% tot 20% en de procedure van het door de AG goedgekeurde offering plan gelden onverkort. Internationale kopers kopen veelal via een LLC omwille van privacy en vermogensplanning. Diverse Amerikaanse banken bieden hypotheekprogramma's voor niet-ingezetenen met 30% tot 50% eigen inbreng. Een in de VS gevestigde advocaat voor de beoordeling van het offering plan is essentieel. Manhattan Miami coördineert bij ondertekening de title insurance, het openen van een Amerikaanse bankrekening en het hypotheektraject voor niet-ingezetenen.

Het verhuurbeleid van condominiums in Manhattan wordt bepaald door de splitsingsakte en het bestuur van elk gebouw, en verschilt aanzienlijk. De meeste gebouwen staan verhuur door eigenaar-beleggers toe, maar minimale huurtermijnen (veelal 6 of 12 maanden), goedkeuringsvereisten van het bestuur en onderverhuurregels verschillen per gebouw. Units van de ontwikkelaar in nieuwbouw kennen doorgaans minder bestuursbeperkingen dan gevestigde condominiumgebouwen. Bestudeer vóór ondertekening de verhuurbepalingen in het offering plan en het onderverhuurbeleid in de splitsingsakte.

Sponsor inventory verwijst naar onverkochte units die nog in handen zijn van de sponsor van het gebouw (de ontwikkelaarsentiteit die het offering plan heeft ingediend). Deze units zijn gloednieuw, nooit bewoond en kunnen onderhandelbare prijzen, tegemoetkomingen in de afsluitkosten en de belastingvermindering van het gebouw omvatten waar die van kracht is. Transacties via de ontwikkelaar verlopen volgens het offering plan, niet volgens de standaardovereenkomst voor wederverkoop.

De timing hangt af van de fase van het offering plan en het verkooptempo van de ontwikkelaar. Prijzen op of kort na de ingangsdatum van het offering plan bieden doorgaans de beste voorwaarden. Naarmate de verkoop vordert, dienen ontwikkelaars planwijzigingen in en stijgen de prijzen doorgaans. Elke koperssituatie is anders; het juiste instapmoment hangt af van het specifieke gebouw, uw financiële gereedheid en uw beleggingshorizon.

Actieve buurten voor voorverkoop en sponsor inventory omvatten Tribeca, Hudson Yards, Greenwich Village, West Village, Upper West Side, Upper East Side en de Billionaires’ Row-corridor langs 57th Street. Elke buurt biedt een eigen prijsniveau, gebouwenbestand en beleggingsprofiel, van boetiekconversies in het centrum tot ultraluxe supertalls in Midtown. De beste keuze hangt af van uw prioriteiten: de dichtheid van voorzieningen op loopafstand, zichtlijnen, de leeftijd van het gebouw, de nabijheid van Central Park of de bereikbaarheid van het openbaar vervoer.

Vijf factoren maken doorgaans het verschil tussen projecten in Manhattan in de onderzoeksfase: de staat van dienst van de ontwikkelaar (opgeleverd trackrecord bij eerdere projecten), de specifieke locatie en zichtlijnen (blootstelling aan perceelgrenzen, gegarandeerd uitzicht op Central Park of de rivier), de bouwfinancier en kapitaalstructuur, de status van het offering plan bij de AG (eerste indiening, wijzigingen, ingangsdatum) en de details van 421-a of andere belastingverminderingen waar van toepassing. De prijs alleen is in het topsegment van Manhattan zelden doorslaggevend. Manhattan Miami levert vergelijkend onderzoek voor elk actief project.

De afsluitkosten voor de koper van een nieuwbouwcondominium in Manhattan bedragen doorgaans 2% tot 4% van de prijs, afhankelijk van of de unit wordt gefinancierd. Standaardposten omvatten de overdrachtsbelastingen van NYC en NYS (bij verkoop door de ontwikkelaar veelal doorgeschoven naar de koper; verifieer dit in het offering plan), de Mansion Tax (1% boven $1M met progressieve schijven boven $2M), title insurance, het honorarium van uw advocaat, de hypotheekregistratiebelasting bij financiering, en naar rato verrekende servicekosten en onroerendgoedbelastingen. Bij nieuwbouwtransacties via de ontwikkelaar betaalt de ontwikkelaar de commissie van de kopersmakelaar, zodat deskundige vertegenwoordiging de koper geen eigen kosten oplevert.

Hoewel het mogelijk is om in Manhattan rechtstreeks bij de verkoopgalerij van de ontwikkelaar in voorverkoop te kopen, biedt een ervaren kopersmakelaar wezenlijke voordelen. Bij nieuwbouw via de ontwikkelaar betaalt de ontwikkelaar de commissie van de kopersmakelaar, zodat er voor u geen extra kosten zijn. Een specialist levert vergelijkende analyses van concurrerende projecten in Manhattan, onderzoek van het offering plan in samenwerking met uw advocaat, inzicht in de prijsstelling van ontwikkelaars, voortgangsrapportages over de bouw en coördinatie van de eigendomsoverdracht, plus onderhandelingskracht bij upgrades, de toewijzing van premiumunits en gunstige aanbetalingsvoorwaarden.

Een gemiddeld voorverkoopproject in Manhattan duurt 2 tot 5 jaar vanaf de ingangsdatum van het offering plan tot de eigendomsoverdracht, afhankelijk van of het om nieuwbouw vanaf de fundering of een conversie gaat, de omvang van het gebouw en het bouwkostenklimaat. Supertalls in Manhattan die vanaf de fundering worden opgetrokken zitten aan de lange kant; boetiekconversies in het centrum kunnen sneller opleveren. Sponsor inventory in opgeleverde gebouwen wordt afgerond volgens het gebruikelijke tijdpad voor wederverkoop of ontwikkelaarscontracten (60 tot 120 dagen na de overeenkomst).

De kopersbescherming in New York bij voorverkooptransacties is verankerd in het door de AG goedgekeurde offering plan. Aanbetalingen worden in escrow gehouden zoals in het plan bepaald, en de verplichtingen van de ontwikkelaar zijn afdwingbaar via de procedure van het offering plan. Als een ontwikkelaar niet oplevert, verloopt de terugvordering van de aanbetaling volgens het offering plan en het toepasselijke recht van New York. De financiële soliditeit van de ontwikkelaar, de bouwfinancier en de haalbaarheid van het project dienen vóór ondertekening te worden onderzocht.

Overdracht van de overeenkomst vóór de eigendomsoverdracht is bij ontwikkelaarscontracten in Manhattan soms toegestaan, maar het beleid verschilt sterk per ontwikkelaar en offering plan. Sommige ontwikkelaars verbieden overdracht volledig; andere staan het toe na een specifieke bouwmijlpaal of tegen een vergoeding (veelal 1% tot 5% van de prijs). Bestudeer de overdrachtsbepaling in het offering plan voordat u overdraagbaarheid onderdeel maakt van uw beleggingsstrategie.

Het reserveringsproces bij voorverkoop in Manhattan begint met de selectie van uw voorkeursunit, verdieping, lijn en oriëntatie uit het beschikbare aanbod van de ontwikkelaar. U dient een reserveringsformulier in met een restitueerbare reserveringsaanbetaling (doorgaans $50,000 tot $250,000), waarmee de unit wordt vastgehouden in afwachting van de contractuitgifte. De advocaat van de ontwikkelaar stelt een overeenkomst op onder het offering plan, die u samen met uw eigen advocaat beoordeelt. Na ondertekening wordt uw reserveringsaanbetaling verrekend met de contractaanbetaling. Het traject van reservering tot overeenkomst duurt doorgaans 2 tot 6 weken.

Condominiums in Manhattan hanteren de term "common charges" (servicekosten), niet HOA-bijdragen. De servicekosten financieren de exploitatie van het gebouw, het personeel, de voorzieningen en de reserves. Onroerendgoedbelastingen worden afzonderlijk door NYC in rekening gebracht en kunnen bij specifieke gebouwen gedeeltelijk worden verlaagd door 421-a of andere belastingverminderingsprogramma's. De vaste lasten lopen sterk uiteen: prestigieuze gebouwen aan Billionaires’ Row noteren veelal $6 tot $10 per vierkante voet aan servicekosten en $3 tot $8 per vierkante voet aan belastingen, terwijl gebouwen in het centrum met een vermindering aanzienlijk lager uitkomen. De status wordt per gebouw geverifieerd.

De financiering van voorverkoop in Manhattan valt buiten het standaardtijdpad van een aankoophypotheek. Tijdens de bouw voldoen kopers de aanbetalingen uit eigen middelen. De hypotheek wordt geregeld tegen het moment van de eigendomsoverdracht, wanneer het restant verschuldigd is. De meeste kopers starten het hypotheektraject 6 tot 12 maanden vóór de verwachte oplevering. Amerikaanse staatsburgers en ingezetenen hebben toegang tot reguliere jumbo-leningen. Niet-ingezetenen maken gebruik van gespecialiseerde programma's (vaak met 30% tot 50% eigen inbreng).

Kopers van een condominium in Manhattan dienen drie fiscale dimensies te beoordelen: (1) doorlopend: de maandelijkse servicekosten en de onroerendgoedbelastingen van NYC en NYS, met mogelijke verlaging via 421-a of andere verminderingsprogramma's bij specifieke gebouwen; (2) eenmalig bij de eigendomsoverdracht: de overdrachtsbelastingen van NYC en NYS (bij verkoop door de ontwikkelaar veelal voor rekening van de koper), de Mansion Tax (1% boven $1M met progressieve schijven boven $2M voor kopers), title insurance, het honorarium van uw advocaat en de hypotheekregistratiebelasting bij financiering; (3) vermogensplanning: de federale successie- en schenkbelasting, plus de successiebelasting van de staat New York. De verminderingsstatus is gebouwspecifiek en moet worden geverifieerd in het offering plan en het meest recente belastingcertificaat.

Ja. De gangbare praktijk in Manhattan is dat de koper een vastgoedadvocaat inschakelt om de koopovereenkomst van de ontwikkelaar, het offering plan en de condominiumdocumenten van het gebouw vóór ondertekening te beoordelen. Advocaatkosten voor nieuwbouwaankopen bedragen doorgaans $2,000 tot $7,500, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Bij nieuwbouwaankopen in Manhattan zijn onze diensten voor de koper kosteloos. Als erkende vastgoedprofessionals worden wij door de ontwikkelaar vergoed via een co-brokeragecommissie die is vastgelegd in het offering plan en de verkoopovereenkomst. U betaalt dezelfde prijs, of u nu rechtstreeks bij de ontwikkelaar koopt of via ons, met daarbij onze expertise, onze relaties met ontwikkelaars, de coördinatie van de contractbeoordeling en volledige begeleiding gedurende de gehele transactie.