NYC Townhouses for Sale

Veelgestelde vragen

Hoeveel kost het om een stadswoning te kopen in NYC?

Een herenhuis te koop in Manhattan is een dure optie, hoe je het ook bekijkt. Er is maar een beperkt aanbod van herenhuizen in New York City, dus verwacht dat je betaalt voor de luxe.

Volgens het Douglas Elliman Townhouse report bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een herenhuis in Manhattan in juli 2022 $7 miljoen of $1.500 per vierkante meter. Hieronder splitsen we de prijzen uit per regio van de stad.

De gemiddelde prijs voor herenhuizen te koop NYC in Downtown Manhattan was $9,2M of $2.000 per vierkante voet waar de gemiddelde breedte 21,4 voet was en de gemiddelde grootte 4.674 vierkante voet.

• De gemiddelde prijs voor een herenhuis aan de East Side was $ 10,1 miljoen of $ 1.758 per vierkante voet en de gemiddelde breedte was 20,1 voet. Herenhuizen aan de East Side zijn ongeveer 1.000 voet groter, vandaar het verschil in prijs.
• Aan de UES kunnen herenhuizen die binnen 1 tot 2 blokken van Central Park liggen $20 miljoen en meer kosten.
• De gemiddelde prijs van een herenhuis aan de West Side was $ 6,07 miljoen, of $ 1.139 per vierkante meter. De gemiddelde grootte bedroeg 5.439 vierkante voet en deze herenhuizen hadden een gemiddelde van 19,1 voet.
• Noord Manhattan trekt het totale gemiddelde van Manhattan behoorlijk naar beneden omdat de gemiddelde verkoopprijs veel lager lag op $2,2M of $628 per vierkante voet. Dit waren de dunste en kleinste townhomes, met respectievelijk 18 voet en 3500 vierkante voet.
• In het luxesegment (top 10% van de townhomeverkopen) bedroegen de prijzen gemiddeld $21,3M of $2.710 per vierkante voet en waren enorm met 8.115 vierkante voet. Deze woningen waren het breedst, gemiddeld 25,9 voet breed. De instapprijs voor het luxesegment was $12.25M.

Wat is de gemiddelde grootte van een herenhuis in Manhattan?

De gemiddelde breedte van een herenhuis in NYC is 18 tot 20 voet - hoe breder het herenhuis, hoe waardevoller het is. Alles smaller dan dit wordt beschouwd als moeilijk te verkopen. Herenhuizen breder dan 25ft worden beschouwd als "trofee-eigendommen" of herenhuizen en vallen waarschijnlijk in het luxesegment bij het analyseren van herenhuizen.

De meeste herenhuizen zijn groter dan 3.000 vierkante voet, met enkele luxe herenhuizen zo groot als 10.000 vierkante voet. De gemiddelde grootte is echter ongeveer 4.500 vierkante meter.

Wat zijn de voor- en nadelen van het kopen van een Townhouse in New York City?

Voordelen:

• Het bezitten van een stadswoning lijkt het meest op het hebben van een eigen huis in New York.
• De meeste stadswoningen hebben achtertuinen waar je je kunt vermaken, tuinieren, barbecueën, enz.
• In een herenhuis zijn er geen boven- of benedenburen als je een eengezinswoning bezit.
• Geen bestuur, dus er is geen bestuursgesprek of goedkeuring nodig.
• Geen gemeenschappelijke lasten of HOA-kosten
• Veel privacy
• Stelt bewoners in staat om zeer grote woonruimtes te hebben, aangezien sommige herenhuizen 9.000 sq. ft. groot kunnen zijn.
• Het is veel gemakkelijker om een hond te houden als je in een rijtjeshuis woont, waar ze kunnen rondzwerven in de eigen achtertuin dan opgesloten in een hok of appartement.
• Vastgoedinvesteerders kunnen eenheden in het gebouw verhuren en die cashflow gebruiken om hun hypotheek of andere kosten te betalen, zelfs terwijl ze in een van de appartementen wonen.
• Omdat NYC verstoken is van groene ruimten in de hele stad, houden kopers van herenhuizen van het idee dat ze hun eigen groene ruimte in hun achtertuin kunnen hebben.

Nadelen:

• Potentieel erg duur als de stadswoning grote reparaties nodig heeft, omdat de kosten niet kunnen worden gedeeld met andere eigenaren. De eigenaar is verantwoordelijk voor elk onderdeel van het huis.
• Geen voorzieningen zoals een fitnesscentrum, conciërge, 24-uurs portier.
• Townhomes kunnen binnen krap lijken, vooral als ze minder dan 20 voet breed zijn.
• Veel trappen, hoewel de huidige technologie het mogelijk maakt om gemakkelijk een lift te installeren.
• Als iemand besluit het huis te verhuren, wordt hij een huisbaas en dat kan voor sommige eigenaren lastig zijn.
• Veel eigenaren zullen een vastgoedbeheerder in de arm moeten nemen om voor het pand te zorgen, anders krijgen ze misschien spijt van hun aankoop. Een goede woningbeheerder kan de stress verlichten van het bezitten van een huis van 5000 vierkante meter midden in de duurste stad ter wereld.
• Als iemand een herenhuis met huurders koopt, kan dit een echt probleem zijn. In NYC is het onmogelijk om huurders met huurcontrole uit een woning te verwijderen. Huurders met huurstabilisatie kunnen ook niet worden verwijderd, maar ze vertrekken tenminste eerder dan huurders met huurcontrole.
• Volgens de richtlijnen van New York City is de eigenaar van een herenhuis verantwoordelijk voor het onderhoud van de stoep voor het huis, wat ook kan bijdragen aan de onderhoudskosten.

Wat is het verschil tussen Brownstones en herenhuizen?

Een brownstone onderscheidt zich door de kleur van de gevel, die roodbruin gekleurd zandsteen is. De meeste brownstones in New York zijn te vinden in de Upper West Side, Harlem en Brooklyn. Een gebouw dat een ander materiaal dan zandsteen gebruikt, zoals marmer, kalksteen of baksteen, wordt een herenhuis of rijtjeshuis genoemd.

Brownstones en stadshuizen zijn geschakelde of vrijstaande huizen met meerdere verdiepingen. Ze zijn dicht bij de straat gebouwd en hebben dezelfde afmetingen als de omliggende huizen.

Hoeveel kost het om een NYC Brownstone te renoveren?

Het bezitten van een brownstone in Manhattan is een voorrecht, maar er eentje renoveren is een ambitieus project. Het zijn veelzijdige investeringen, maar ze zijn vaak meer dan een eeuw oud en hebben updates nodig.

De kosten van levensonderhoud in NYC zijn erg hoog, dus verwacht dat de renovatiekosten ook erg hoog zullen zijn. Voor een grondige renovatie van een brownstone of townhouse moet je rekenen op een uitgave van minstens $400 per vierkante voet.

In het luxesegment hebben we renovatiekosten gezien die opliepen tot $1.000 per vierkante voet. Vaak verschillen brownstones van andere NYC-woningen door hun grootte - een gemiddelde van 3.200 vierkante voet. Dit kan betekenen dat er miljoenen moeten worden uitgegeven aan een renovatie.

Heb ik baat bij het gebruik van een makelaar om een herenhuis in New York City te kopen?

Een koper van een herenhuis moet zeker zijn eigen makelaar inschakelen bij de aankoop van een herenhuis. Als je naar New York verhuist en wilt investeren in onroerend goed, moet je zeker praten met een makelaar die de markt, marktkapitalisatiecijfers en buurten begrijpt.

De vastgoedmarkt van Manhattan is concurrerend en complex. Voor kopers, vooral kopers van townhomes, kan dit proces extreem stressvol zijn. Financiële beperkingen kunnen nog meer hindernissen opwerpen.

Een koper en verkoper van een herenhuis hebben twee totaal verschillende doelen, want de verkoper wil de prijs die hij voor zijn herenhuis krijgt maximaliseren en een koper wil de prijs die hij voor een herenhuis betaalt minimaliseren. Deze doelen zijn volledig tegengesteld aan elkaar en de reden waarom een koper nooit rechtstreeks naar de huiseigenaar of zijn vertegenwoordiger (hun makelaar) moet gaan.

Zorg ervoor dat je een ervaren kopersmakelaar gebruikt die het beste met je voorheeft. Rechtstreeks naar de makelaar van de verkoper gaan is inherent riskant en illegaal in veel staten. Een kopersmakelaar kan een wereld van verschil maken bij het kopen van een huis, omdat je dan objectieve vertegenwoordiging krijgt. Een goede kopersmakelaar zal altijd de expertise van een doorgewinterde huisinspecteur en een doorgewinterde NYC vastgoedadvocaat (met ervaring in de aankoop en verkoop van townhouses) inbrengen, omdat het kopen van een townhouse een hele reeks andere problemen met zich meebrengt dan het kopen van een condo of coop.

Hoewel je een New Yorks herenhuis misschien niet te koop ziet staan op de MLS, kan het nog steeds te koop zijn omdat er veel pocket listings zijn op de markt voor herenhuizen. Een goede makelaar weet waar hij moet zoeken naar kansen buiten de markt.

Moet ik een huis kopen met bestaande huurders?

In elke andere stad of staat zou het antwoord waarschijnlijk ja zijn. Maar wonen in New York maakt het antwoord op deze vraag ingewikkelder. Maar als je een investeerder bent die een huurwoning wil kopen, is een stadswoning in New York misschien niet de beste optie.

Als je een rijtjeshuis koopt met huurbeheerde of gestabiliseerde huurders, betalen deze huurders meestal minder dan de huidige marktwaarde. Een stadswoning kopen met een huurder met huurcontrole is misschien wel het slechtste wat een stadswoningkoper kan doen, omdat ze aanzienlijk onder de marktwaarde betalen en meestal tot hun dood in het appartement blijven wonen.

In New York City zijn er nieuwe wetten die het bezit van onroerend goed met bepaalde soorten huurders tot een groot probleem maken voor investeerders. Huurders met huurcontrole en huurstabilisatie betalen onder de marktprijs voor hun appartementen. De stad en de staat bepalen hoeveel een investeerder de huur elk jaar mag verhogen.

Als je huurders erft wanneer je een gebouw koopt, weet je ook niet veel over hen, inclusief hun kredietscore, vermogensniveau, enz. Je zou een hoop problemen kunnen kopen en dat weet je pas na verloop van tijd om te zien of ze hun huur op tijd betalen.

Wat zijn de populairste buurten in NYC om een Brownstone te kopen?

Geen enkele buurt in New York heeft alles wat u wilt, maar ze hebben allemaal iets unieks te bieden. Als het echter om eengezinswoningen gaat, hebben de Upper East Side, Upper West Side en West Village de meeste herenhuizen te koop in NYC.

Wat is het verschil tussen het kopen van een eengezinswoning en een meergezinswoning?

Een meergezinswoning is een woning met 3 of meer eenheden. Het kopen van een meergezinswoning is als het kopen van een beleggingspand. In dit geval erft de koper alle bestaande huurcontracten in het gebouw. Daarom kan de nieuwe eigenaar niemand uit het gebouw zetten.

Er zijn veel belastingvoordelen verbonden aan het kopen van een meergezinswoning die door de koper wordt gebruikt. Ten eerste, omdat de eigenaar een investeerder is, kan hij of zij alle onderhoudskosten, hypotheekrente, verzekeringskosten, onroerendgoedbelasting en afschrijvingen aftrekken. Dit kan allemaal worden verrekend met de huurinkomsten, waardoor de eigenaar een negatief belastbaar inkomen heeft in de eerste jaren van eigendom.

Hoe weet je zeker dat je geen stadswoning in NYC koopt die problemen heeft?

Bij het due diligence onderzoek voor de aankoop van een herenhuis werken makelaars nauw samen met de huisinspecteur en de transactieadvocaat om ervoor te zorgen dat de koper precies weet wat hij koopt.

Ten eerste omvat due diligence het lezen van de gegevens van het Department of Buildings ("DOB") die bouwvergunningen en overtredingen van de code en bestemmingsplannen laten zien. Eventuele openstaande overtredingen of open bouwvergunningen moeten door de verkoper worden aangepakt voordat de koop wordt gesloten.

Ten tweede maakt een huisinspectie een visueel onderzoek van het pand mogelijk. Als je een hypotheek gaat krijgen, zal de bank een huisinspecteur eisen.

Een huisinspecteur zal de constructie van het huis evalueren en een rapport uitbrengen over eventuele gebreken. Een van de belangrijkste punten bij een huisinspectie zijn veranderingen aan het huis die niet te zien zijn in de DOB-gegevens.

Vaak doet een huiseigenaar, om geld te besparen, werk zonder vergunning. Door wat visueel is onderzocht in het gebouw te vergelijken met de DOB-gegevens, kan de huisinspecteur vaststellen welke werkzaamheden zijn goedgekeurd en uitgevoerd door gelicentieerde timmerlieden, loodgieters en elektriciens en welke niet. Werk zonder vergunning is een grote rode vlag en zal waarschijnlijk een deal in de weg staan, tenzij het goed kan worden beoordeeld of gecompenseerd.

Wat gebeurt er als de huisinspecteur problemen vindt?

Als de woninginspecteur gebreken vaststelt, zal de koper de verkoper vragen om reparaties uit te voeren voordat de koop gesloten wordt. Soms zal de verkoper deze reparaties uitvoeren, maar soms kan een verkoper weigeren voor deze reparaties te betalen. In New York worden de meeste contracten geschreven "As Is", dus de verkoper zal waarschijnlijk niets repareren voor de sluiting.

Op dat moment moet de koper beoordelen of de reparaties cruciaal zijn voor het townhome. Zo ja, dan kan dit leiden tot verdere prijsonderhandelingen of krediet bij de sluiting.

Aangezien een contract pas definitief is wanneer zowel de verkoper als de koper het contract ondertekenen, kan er enige tijd zijn om deze evaluatie uit te voeren voordat het contract wordt ondertekend. Een contract kan een inspectieperiode bevatten, waardoor de koper na ondertekening van het contract onder het contract uit kan komen. Dit is echter niet erg gebruikelijk in New York City.