Internationale Kopersgids voor Vastgoed in NYC & Miami
Internationale kopersgids voor vastgoed in NYC en Miami: entiteitsstructuren, fiscale verplichtingen, financiering, FIRPTA, estate planning en de operationele afwikkeling van een grensoverschrijdende aankoop.
Wat niet-Amerikaanse kopers in 2026 moeten weten: financiering, FIRPTA, erfbelasting, gebouwregels en closings op afstand
Gecontroleerd op 19 oktober 2026 · Anthony Guerriero, gelicentieerd Broker (NY · FL · CA)
OVER ONS
Manhattan Miami Real Estate adviseert al meer dan 20 jaar internationale kopers en begeleidt cliënten uit Latijns-Amerika, Europa, Azië, het Midden-Oosten en daarbuiten bij Amerikaanse vastgoedtransacties. Wij weten wat werkt, en wat niet, voor niet-Amerikaanse kopers in New York en Miami.
Oprichter Anthony Guerriero is gelicentieerd als Real Estate Broker in New York, Florida en California, en bedient UHNW-particulieren, family offices en grensoverschrijdende investeerders, met FIRPTA, entiteitsstructurering en closings per volmacht (Power of Attorney) als kerncompetenties.
Onze ervaring met internationale kopers
We hebben vastgoed verkocht aan kopers van meer dan 40 nationaliteiten. Door de jaren heen hebben we met veel klanten uit Azië, Europa, Mexico en Zuid-Amerika gewerkt.
We begonnen klanten in Europa te ontmoeten toen de euro heel sterk was. Dat werkte. Toen de euro daalde, richtten we ons meer op Azië. Jarenlang reisden we regelmatig naar het Chinese vasteland, Hongkong, Singapore, Taiwan, Seoul en Japan.
Anthony Guerriero werkte voorheen als CPA in de Verenigde Staten en kent de belastingvragen waarmee buitenlandse kopers en beleggers rekening moeten houden. We bieden begeleiding vanuit één aanspreekpunt en werken samen met advocaten, bankiers en accountants die zich op buitenlandse kopers richten.
Internationale kopers kunnen vastgoed in NYC en Miami kopen zonder verblijfsstatus of Amerikaans staatsburgerschap. De structuur van de aankoop, entiteit of eigen naam, jurisdictie en fiscale positionering, telt even zwaar als het vastgoed zelf. De meest succesvolle grensoverschrijdende aankopen beginnen met criteria, jurisdictie en timing, niet met het zoeken naar advertenties.
- Geen verblijfsvereiste: internationale kopers kunnen vrij vastgoed kopen in NYC + Miami
- FIRPTA verplicht de koper doorgaans 15% van het gerealiseerde bedrag in te houden wanneer een buitenlandse verkoper Amerikaans vastgoed overdraagt. Uitzonderingen en IRS-verklaringen kunnen de inhouding verminderen of opheffen. Zij wordt verrekend met de belasting van de verkoper; alleen een te veel betaald bedrag is restitueerbaar.
- Entiteitsstructuren (LLC, trust, buitenlandse vennootschap) beïnvloeden belastingdruk, anonimiteit en estate planning
- Closingkosten in NYC drukken vooral op de koper (mansion tax, hypotheekbelasting, advocaat); in Miami lager maar met staatsspecifieke nuances
- Manhattan-condominiums zijn meestal flexibeler dan co-ops voor buitenlandse eigenaren en verhuur. Elk gebouw heeft eigen regels. Controleer eigendom via een entiteit, tijdelijk gebruik, verhuur en aanvraagprocedure vóór het bod.
Belastingen en kosten bij overdracht hangen af van locatie, prijs, financiering en contract. Eén percentage beschrijft Manhattan en Miami niet. Vraag een gespecificeerde raming, inclusief een eventuele aankoopmakelaarsvergoeding.
Dat gezegd hebbende, hebben internationale kopers te maken met unieke overwegingen: financiering, entiteitsstructurering, FIRPTA-inhouding, blootstelling aan erfbelasting, belastingverdragen met het thuisland en landspecifieke Florida-beperkingen. Deze gids behandelt wat u moet weten voordat u vastgoed koopt in New York City, Miami of waar dan ook in de Verenigde Staten, met specifieke aandacht voor de praktijk van kopen als niet-Amerikaans ingezetene.
Voor een Miami-specifieke verdieping over de fiscale voordelen van Florida en de SB 264-landenbeperkingen, zie onze gids Beste Wijken van Miami om een Condo te Kopen . Voor de keuze van een condo in NYC, zie onze Gids voor het Kopen van Luxe Condos in Manhattan. Voor de onderliggende eigendomsvraag, zie Kunnen Buitenlanders Vastgoed Kopen in de VS?.
Snelle Feiten 2026 voor Internationale Kopers
NYC vs Miami in Vogelvlucht voor Internationale Kopers
| Factor | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Inkomstenbelasting van de staat | De staat New York kan inkomen uit New Yorkse bronnen belasten. De persoonlijke NYC-inkomstenbelasting geldt doorgaans voor stadsbewoners, niet voor niet-ingezetenen. | 0% (geen inkomstenbelasting van de staat) |
| Mansion tax | 1% tot 3.9% (progressief) | Geen |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: $0,60 per $100, plus $0,45 toeslag tenzij de uitzondering voor een eengezinswoning geldt. |
| SB 264-landenbeperkingen | N/A | Laat vóór ondertekening een advocaat in Florida de kopersstatus en de ligging van het pand toetsen. |
| Ideaal voor internationale kopers die zoeken naar | Kapitaalbehoud, prestige, toegang tot onderwijs (Columbia, NYU) | Fiscale efficiëntie, lifestyle, Latijns-Amerikaanse culturele affiniteit |
Veel internationale kopers bezitten uiteindelijk in beide steden: Manhattan voor zaken en onderwijs, Miami voor lifestyle en fiscale residentie.
Privéadvies voor Internationale Kopers
Begin met een gesprek, niet met een advertentie.
Bij grensoverschrijdende aankopen in New York en Zuid-Florida tellen structuur, jurisdictie en timing even zwaar als de prijs. Neem contact op voor een vertrouwelijke briefing, afgestemd op uw residentie-, belasting- en family-office-overwegingen.
Begin een Vertrouwelijk GesprekWij adviseren wereldwijde kopers in New York en Zuid-Florida.
1. Bepaal het aankoopplan en het team
Bepaal of de woning voor eigen gebruik, familie of verhuur is. Stel een aankoopbudget en jaarbudget vast. De makelaar zoekt en onderhandelt; de advocaat controleert contract, eigendomstitel en juridische punten; de financier keurt de lening goed; de accountant beoordeelt belasting en aangiften.
Werk in volgorde: eigendom en geld, selectie, onderhandeling, juridisch en gebouwonderzoek, financierings- en verenigingsvoorwaarden, overdracht. Contract- en inspectietermijnen verschillen tussen New York en Florida. Laat ze vóór ondertekening toelichten.
2. Spreek de makelaarsvergoeding vooraf af
Makelaarsvergoedingen zijn onderhandelbaar en niet wettelijk vastgelegd. De verkoper kan ermee instemmen uw aankoopmakelaar geheel of gedeeltelijk te betalen. Wat u zelf verschuldigd bent, hangt af van uw schriftelijke aankoopmakelaarsovereenkomst en de transactievoorwaarden. Wij bevestigen dit voordat u zich bindt.
Bevestig diensten, vergoeding en uw mogelijke eigen bijdrage als de verkoper onvoldoende betaalt. Vraag schriftelijke voorwaarden.
2026-10-19 · NAR
3. Begroot aankoop en jaarlijks bezit
Vraag een kostenoverzicht voor het concrete pand en de financiering: toepasselijke overdrachts- of mansion tax, hypotheekbelasting, juridische en titelkosten, verenigingskosten, vooruitbetaalde verzekering en kopersmakelaarsvergoeding. Nieuwbouwcontracten kunnen extra kosten bij de koper leggen.
Begroot apart vastgoedbelasting, gemeenschappelijke of HOA-kosten, verzekering, onderhoud, financiering en bijzondere bijdragen. Neem bij verhuur leegstand, verhuurkosten en beheer mee. Vergelijk de jaarlijkse kasbehoefte, niet alleen de prijs.
4. Kies de woning en onderzoek het gebouw
Manhattan-condominiums zijn meestal flexibeler dan co-ops voor buitenlandse eigenaren en verhuur. Elk gebouw heeft eigen regels. Controleer eigendom via een entiteit, tijdelijk gebruik, verhuur en aanvraagprocedure vóór het bod.
5. Regel financiering en documenten
Gespecialiseerde financiers kunnen aanvragers zonder Amerikaanse kredietgeschiedenis beoordelen. Goedkeuring hangt af van koper, documenten, gebruik, eigenaar-entiteit en gebouw. Bevestig eigen inbreng, reserves, rente, kosten en projectbeoordeling vóór de koopverplichting.
Bereid paspoort, adresbewijs, inkomens- of bedrijfsstukken, eventueel belastingaangiften, bank- en beleggingsafschriften, herkomst en overboekingsspoor van geld en eventuele entiteitsdocumenten voor. Vraag welke vertalingen nodig zijn. Voorafgaande goedkeuring is geen definitieve leningstoezegging.
2026-10-19 · HSBC
6. Begrijp huurinkomen, afschrijving en verliezen
Afschrijving en aftrekbare kosten, waaronder hypotheekrente, kunnen huurinkomsten compenseren. Ongebruikte passieve verhuurverliezen worden doorgaans doorgeschoven totdat zij mogen worden benut, onder de regels voor passieve activiteiten, risicodragend kapitaal en overige beperkingen; er geldt geen algemene vervaltermijn van zeven jaar. Dit kan positieve kasstromen opleveren met weinig of geen lopende federale inkomstenbelasting, maar garandeert geen 15 belastingvrije jaren. De uitkomst hangt af van huur, kosten, financiering, fiscale basis en eigendomsstructuur. Een niet-ingezeten particulier heeft mogelijk een IRC 871(d)-keuze en Formulier 1040-NR nodig voor aftrek op nettobasis. Vastgoedbelasting en belasting bij verkoop kunnen blijven gelden.
Hoe afschrijving en verliesverrekening huurinkomsten kunnen compenseren
Hypothetisch voorbeeld in Amerikaanse dollars: een niet-ingezeten particulier koopt zonder lening een huurwoning van $1.100.000. Veronderstel $825.000 afschrijfbare gebouwbasis en $275.000 grond. Bij een toepasselijke GDS-termijn van 27,5 jaar is de volledige jaarlijkse afschrijving $30.000. Het model begint na het eerste gedeeltelijke belastingjaar, zonder beginverliezen, en omvat 15 volledige belastingjaren.
Jaren 1–7: $60.000 jaarlijkse huur minus $42.000 aftrekbare kasuitgaven levert $18.000 positieve kasstroom op. Na $30.000 afschrijving ontstaat jaarlijks $12.000 fiscaal verlies. Zonder ander passief inkomen voor verrekening lopen niet-benutte passieve verliezen op tot $84.000.
Jaren 8–15: veronderstel jaarlijks $90.000 huur en $50.000 aftrekbare kasuitgaven. De kasstroom is $40.000; na $30.000 afschrijving resteert $10.000 fiscale huurwinst. Verreken jaarlijks $10.000 eerdere verliezen. In acht jaar wordt $80.000 benut en blijft $4.000 over. Onder deze aannames ontstaat gedurende de 15 modeljaren geen lopende federale inkomstenbelasting op deze verhuur, ondanks positieve kasstroom.
Jaar 16: bij gelijkblijvende cijfers compenseert de resterende $4.000 een deel van $10.000 fiscale winst, zodat $6.000 belastbaar huurinkomen resteert.
| Modeljaar | Jaarlijkse kasstroom vóór inkomstenbelasting | Jaarlijks belastbaar huurinkomen na verliesverrekening |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Dit zijn aannames, geen vastgoedprognose of gegarandeerde vrijstelling. Het voorbeeld veronderstelt uitsluitend verhuur, een geldige keuze voor nettobelasting, tijdige aangiften, voldoende fiscale basis en risicodragend bedrag en bruikbare verliezen onder de passieve-activiteitsregels. Kasuitgaven gelden als volledig aftrekbaar en omvatten vastgoedbelasting. Thuisland- en verkoopbelasting staan apart. Afschrijving verlaagt de fiscale basis en kan verkoopbelasting beïnvloeden.
Houd kasstroom en belastbaar inkomen apart. Aflossing van de hoofdsom is een uitgave, geen aftrekbare verhuurkostenpost. Laat fiscale basis, toegestane afschrijving en verliesverrekening doorrekenen.
7. Controleer belastingkeuzes en aangifteplichten
Amerikaanse huurinkomsten van een niet-ingezeten persoon zonder effectieve samenhang met een Amerikaanse onderneming worden doorgaans belast tegen 30% van het bruto, of een lager verdragstarief, zonder kostenaftrek. Een geldige IRC 871(d)-keuze kan nettobelasting tegen progressieve tarieven toestaan.
Laat voorwaarden, keuzeverklaring, fiscaal nummer, aangiften en termijnen bevestigen. Een LLC of verlies heft aangifteplichten niet automatisch op.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Houd bij koop en verkoop rekening met FIRPTA
FIRPTA kan bij uw aankoop én latere verkoop spelen. Laat bij een buitenlandse verkoper diens status en inhoudingsplicht vaststellen door advocaat of afwikkelaar. Begroot beschikbare opbrengsten na inhouding, niet de volledige bruto verkoopprijs.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Kies de eigendomsstructuur en plan opvolging
Bij een woningtransactie kan een LLC als koper en eigenaar op de akte staan, wat een extra laag ondoorzichtigheid tussen de persoon en het vastgoed creëert. Dit kan ook privévermogen beschermen tegen verplichtingen van de LLC: Florida maakt leden of managers doorgaans niet persoonlijk aansprakelijk voor bedrijfsschulden uitsluitend vanwege die rol. Privacy en bescherming hangen af van structuur en feiten. Persoonlijke garanties of eigen handelen kunnen persoonlijke aansprakelijkheid veroorzaken. Verplichte identificatie van de eigenaar en belastingaangiften blijven nodig. Florida Statutes 605.0304
De Amerikaanse erfbelasting hangt af van domicilie, eigendom en verdragsrechten. Voor iemand zonder Amerikaans staatsburgerschap of Amerikaans domicilie is doorgaans aangifte vereist wanneer Amerikaanse vermogensbestanddelen meer dan $60.000 bedragen, volgens de toepasselijke regels. Een LLC alleen neemt deze blootstelling niet automatisch weg.
Bepaal eigendom vóór ondertekening. Amerikaanse en thuislandadviseurs vergelijken aansprakelijkheid, nalatenschap, rapportage, financiering en verkoop. Controleer acceptatie door bank en gebouw. Een entiteit garandeert geen anonimiteit of belastingvrijstelling.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Stem af met adviseurs in uw thuisland
Geef beide teams dezelfde gegevens: fiscale woonplaats, nationaliteit, gebruik, eigendom en middelen. Vraag naar thuislandrapportage, belastingverrekening, verdragen en gevolgen van privégebruik of verhuizing. Amerikaans vastgoedbezit geeft geen visum of immigratiestatus.
11. Plan verkoop en een eventuele 1031-ruil
Een kwalificerende Section 1031-ruil kan winst op zakelijk of beleggingsvastgoed uitstellen. Alleen ander vastgoed kopen volstaat niet; woningen voor persoonlijk gebruik kwalificeren doorgaans niet en strikte termijnen en voorwaarden gelden.
Bespreek ruilvoorwaarden vóór het organiseren van de verkoop, niet na ontvangst van de opbrengst. Vergelijk verkoopkosten, leningaflossing, belastingen en FIRPTA-kasbehoefte met de vervangende belegging.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Regel overdracht op afstand en sleuteloverdracht
Overdracht op afstand is vaak mogelijk, maar advocaat, financier en titel- of afwikkelingsbedrijf moeten de ondertekening vooraf goedkeuren. Bespreek volmacht, consulaire notariële afhandeling of een andere geaccepteerde methode. Plan afspraken, authenticatie en originelen.
Bevestig overboekingsinstructies onafhankelijk via een bekend telefoonnummer. Controleer afrekening en eindinspectie. Regel verzekering, nutsvoorzieningen, sleutels en gebouwregistratie. Bevestig bij verhuur regels, verhuurverantwoordelijkheid en lokaal reparatiecontact vóór overdracht.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
LATEN WE PRATEN
Of u nu uw eerste Amerikaanse woning koopt, een portefeuille met meerdere panden structureert of een fiscale verhuizing naar Florida plant: wij zijn gespecialiseerd in grensoverschrijdende transacties voor internationale cliënten.
Plan een Vertrouwelijk Consult →
Alle consulten zijn vertrouwelijk. Wij stemmen af met uw adviseurs in uw thuisland en met Amerikaanse fiscalisten.
Begin met een gesprek, niet met een advertentie.
Manhattan Miami adviseert een kleine groep kopers, verkopers en family offices in NYC en Zuid-Florida. Wij voeren geen open zoekopdrachten uit. Elke relatie begint met context.
Beginnen →