Can foreigners buy property in the United States?

Yes. There are no federal restrictions on foreign ownership of US real estate. Most states have no restrictions either. International buyers follow the same purchase process as US citizens, though financing requires larger down payments (30-50%) and tax planning is more complex due to FIRPTA withholding and US estate-tax exposure.

What is FIRPTA withholding?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price when purchasing US real property from a foreign seller. The withholding is remitted to the IRS at closing. The seller can apply for a withholding certificate (Form 8288-B) in advance to reduce withholding to actual expected tax liability, approval typically takes 90 days.

How much down payment do I need as a foreign buyer in the US?

Standard foreign-national mortgages require 30% to 50% down. Salaried-income buyers may qualify with 30%, while UHNW buyers using asset-based lending typically put 35-40% down. Many international buyers ultimately purchase in cash, particularly above $3 million, to avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and documentation complexity.

What is the US estate tax exposure for non-US buyers?

A non-US-domiciled individual who dies owning US real estate directly is subject to US estate tax of up to 40% on value above just $60,000. By contrast, US citizens enjoy a $13.61 million exemption (2024). To avoid this, international owners typically hold US property through a foreign corporation, two-tier LLC/foreign-corp structure, or irrevocable trust. Tax-treaty countries (UK, France, Germany, Australia) have higher exemptions.

Should I buy through an LLC as a foreign buyer?

An LLC alone does not solve the estate-tax problem because the LLC interest is treated as US-situs property. The most common protective structure is a US LLC owned by a foreign holding corporation ('two-tier'), which combines limited liability with estate-tax shielding. Some buildings restrict LLC purchases, verify with the building's bylaws and consult both US and home-country tax advisors.

Can I close on a US property without being in the United States?

Yes. International buyers commonly close via a Limited Power of Attorney (POA) appointing their US real-estate attorney or another authorized representative to sign closing documents on their behalf. The POA must be notarized, apostilled (for Hague Convention countries) or consularly legalized, and pre-approved by the title insurance company and condo managing agent. Plan 2-8 weeks for POA preparation.

What is the Section 871(d) election?

By default, US-source rental income paid to a non-US owner is subject to a 30% gross withholding tax with no deductions. The Section 871(d) election (filed with Form 1040-NR) converts taxation to net basis, you pay tax only on rental income after operating expenses and depreciation. With 27.5-year depreciation and operating costs deductible, taxable rental income is typically zero or negative in the early years of ownership.

Why should foreign buyers focus on condos rather than co-ops in NYC?

Approximately 75% of Manhattan apartments are co-operatives, in which residents own corporate shares rather than a deed. Most NYC co-op boards prohibit foreign ownership because they cannot easily enforce judgments against owners whose assets are abroad. Condos (deed ownership) and condops (co-ops with condo-style rules) welcome foreign buyers, allow LLC ownership in most cases, and have a simpler approval process.

What is Florida SB 264 and who does it affect?

Florida Senate Bill 264 (effective July 1, 2023) restricts purchases of agricultural land and certain real estate within 10 miles of military installations or critical infrastructure by nationals of seven 'countries of concern': China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela (Maduro regime), and Syria. Most non-agricultural urban condo purchases (Brickell, Miami Beach, Edgewater) are not affected. Chinese nationals face additional residential restrictions. Consult a Florida attorney before purchase.

Can foreign sellers use a 1031 exchange to defer capital gains?

Yes-1031 exchanges are available to foreign sellers on US real estate held for investment or business use (not primary residence or vacation home). Strict timing rules apply: 45 days to identify replacement property, 180 days to close. Funds must be held by a qualified intermediary. The 1031 does NOT eliminate FIRPTA withholding, 15% must still be withheld and recovered via Form 8288-B.

Can foreign buyers obtain US mortgages?

Yes. Foreign-national mortgages are available from select US lenders, typically requiring 30-50% down payment, higher interest rates than domestic loans (50-150 bps premium), and more extensive documentation. Asset-based lending against AUM at private banks is common for UHNW buyers. Cash purchases avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and are most common above $3 million.

What documents do I need as an international buyer to close on a US property?

International buyers typically need: passport copy, second photo ID, proof of funds (bank/brokerage statements), source-of-funds documentation for AML compliance, US tax ID (ITIN, apply via Form W-7), retainer agreement with US real-estate attorney, and Limited Power of Attorney if closing remotely. For LLC purchases, add the operating agreement and certificate of formation. Plan documentation 4-8 weeks before closing.

Bronnen · Internationale Kopers

Internationale Kopersgids voor Vastgoed in NYC & Miami

Internationale kopersgids voor vastgoed in NYC en Miami: entiteitsstructuren, fiscale verplichtingen, financiering, FIRPTA, estate planning en de operationele afwikkeling van een grensoverschrijdende aankoop.

Wat niet-Amerikaanse kopers in 2026 moeten weten: financiering, FIRPTA, erfbelasting, gebouwregels en closings op afstand

Bijgewerkt 2026-04-27 · leestijd 30 minuten · Door Anthony Guerriero, gelicentieerd Broker (NY · FL · CA)

OVER ONS

Manhattan Miami Real Estate adviseert al meer dan 20 jaar internationale kopers en begeleidt cliënten uit Latijns-Amerika, Europa, Azië, het Midden-Oosten en daarbuiten bij Amerikaanse vastgoedtransacties. Wij weten wat werkt, en wat niet, voor niet-Amerikaanse kopers in New York en Miami.

Oprichter Anthony Guerriero is gelicentieerd als Real Estate Broker in New York, Florida en California, en bedient UHNW-particulieren, family offices en grensoverschrijdende investeerders, met FIRPTA, entiteitsstructurering en closings per volmacht (Power of Attorney) als kerncompetenties.

Kort Antwoord

Internationale kopers kunnen vastgoed in NYC en Miami kopen zonder verblijfsstatus of Amerikaans staatsburgerschap. De structuur van de aankoop, entiteit of eigen naam, jurisdictie en fiscale positionering, telt even zwaar als het vastgoed zelf. De meest succesvolle grensoverschrijdende aankopen beginnen met criteria, jurisdictie en timing, niet met het zoeken naar advertenties.

Belangrijkste Punten

Geen verblijfsvereiste: internationale kopers kunnen vrij vastgoed kopen in NYC + Miami
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) geldt bij verkoop: ~15% inhouding
Entiteitsstructuren (LLC, trust, buitenlandse vennootschap) beïnvloeden belastingdruk, anonimiteit en estate planning
Closingkosten in NYC drukken vooral op de koper (mansion tax, hypotheekbelasting, advocaat); in Miami lager maar met staatsspecifieke nuances
Co-ops (coöperatieve woongebouwen) in Manhattan wijzen internationale kopers doorgaans af; condos accepteren ze; nieuwbouw is de meest gebruikelijke route

De Verenigde Staten verwelkomen internationale vastgoedinvesteringen. Er zijn geen extra zegelrechten, geen plafonds op buitenlands eigendom en de meeste staten kennen geen beperkingen voor niet-Amerikaanse kopers, al heeft Florida onder SB 264 beperkingen ingevoerd voor onderdanen van bepaalde landen (hieronder in detail behandeld).

In een wereld waarin Canada de meeste buitenlandse kopers ronduit heeft geweerd (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, verlengd tot 2027), Australië en Nieuw-Zeeland strenge goedkeuringen eisen, en steden als Singapore (60% extra zegelrecht voor kopers), Toronto (35%), Vancouver (20%) en Hongkong (BSD afgeschaft in februari 2024) van oudsher bestraffende overdrachtsbelastingen aan buitenlanders oplegden, blijven de Verenigde Staten opmerkelijk open.

Dat gezegd hebbende, hebben internationale kopers te maken met unieke overwegingen: financiering, entiteitsstructurering, FIRPTA-inhouding, blootstelling aan erfbelasting, belastingverdragen met het thuisland en landspecifieke Florida-beperkingen. Deze gids behandelt wat u moet weten voordat u vastgoed koopt in New York City, Miami of waar dan ook in de Verenigde Staten, met specifieke aandacht voor de praktijk van kopen als niet-Amerikaans ingezetene.

Voor een Miami-specifieke verdieping over de fiscale voordelen van Florida en de SB 264-landenbeperkingen, zie onze gids Beste Wijken van Miami om een Condo te Kopen . Voor de keuze van een condo in NYC, zie onze Gids voor het Kopen van Luxe Condos in Manhattan. Voor de onderliggende eigendomsvraag, zie Kunnen Buitenlanders Vastgoed Kopen in de VS?.

Snelle Feiten 2026 voor Internationale Kopers

Beperkingen op buitenlands eigendom van Amerikaans vastgoed (meeste staten)

15%

FIRPTA-inhouding op de bruto verkoopprijs voor niet-Amerikaanse verkopers

30-50%

Typische aanbetaling voor een foreign-national-hypotheek

Inkomstenbelasting van de staat Florida (vs ~10.9% NY-toptarief)

$60K

Amerikaanse erfbelastingvrijstelling voor niet in de VS gedomicilieerde eigenaren (vs $15M voor ingezetenen in 2026)

NYC vs Miami in Vogelvlucht voor Internationale Kopers

Factor	New York City	Miami
Inkomstenbelasting van de staat	Tot 10.9% (NYC voegt ~3.876% toe)	0% (geen inkomstenbelasting van de staat)
Mediane condoprijs $/sqft	~$1,998	~$995
Mansion tax	1% tot 3.9% (progressief)	Geen
Documentary stamp tax	N/A	~0.7% van de verkoopprijs
Co-op-aandeel in het aanbod	~70% (restrictief voor buitenlandse kopers)	~0% (alleen condos)
SB 264-landenbeperkingen	N/A	7 landen beperkt (China, Rusland, Iran, Noord-Korea, Cuba, Venezuela-Maduro, Syrië)
Huurdersrechten	Sterk (huurstabilisatie in gebouwen van vóór 1974 met 6+ eenheden)	Verhuurdersvriendelijk
Ideaal voor internationale kopers die zoeken naar	Kapitaalbehoud, prestige, toegang tot onderwijs (Columbia, NYU)	Fiscale efficiëntie, lifestyle, Latijns-Amerikaanse culturele affiniteit

Veel internationale kopers bezitten uiteindelijk in beide steden: Manhattan voor zaken en onderwijs, Miami voor lifestyle en fiscale residentie.

Privéadvies voor Internationale Kopers

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

Bij grensoverschrijdende aankopen in New York en Zuid-Florida tellen structuur, jurisdictie en timing even zwaar als de prijs. Neem contact op voor een vertrouwelijke briefing, afgestemd op uw residentie-, belasting- en family-office-overwegingen.

Begin een Vertrouwelijk Gesprek

Verder verkennen

Basisgids

Buitenlanders die Amerikaans vastgoed kopen →

Kostenvergelijking

Closingkosten NYC vs Miami →

Hoogste autoriteit

Private Client Intelligence Hub →

Wij adviseren wereldwijde kopers in New York en Zuid-Florida.

DEEL 1DE AMERIKAANSE VASTGOEDMARKT IS ZEER TRANSPARANT

DEEL 2MEESTAL WORDEN DE COMMISSIES DOOR DE VERKOPER BETAALD

DEEL 3GEEN EXTRA ZEGELRECHTEN VOOR BUITENLANDSE KOPERS

DEEL 4BUITENLANDSE KOPERS MOETEN ZICH RICHTEN OP CONDOS, NIET OP CO-OPS

DEEL 5FINANCIERING IS GOED BESCHIKBAAR VOOR BUITENLANDSE KOPERS

DEEL 6INVESTEERDERS BETALEN GEEN BELASTING OP HUURINKOMSTEN GEDURENDE DE EERSTE 10-15 JAAR VAN FINANCIERING

DEEL 7BUITENLANDSE KOPERS MOETEN KIEZEN VOOR KOSTENVERREKENING VOOR DE INKOMSTENBELASTING

DEEL 8FIRPTA-INHOUDING

DEEL 9BUITENLANDSE KOPERS MOETEN PLANNEN OM DE ERFBELASTING (ESTATE TAX) TE VERMIJDEN

DEEL 10BUITENLANDSE KOPERS DOEN ER GOED AAN BELASTINGSPECIALISTEN IN HUN THUISLAND TE RAADPLEGEN

DEEL 11BUITENLANDERS KUNNEN VERMOGENSWINSTBELASTING UITSTELLEN DOOR EEN ANDER BELEGGINGSPAND TE KOPEN

DEEL 12BUITENLANDSE KOPERS HOEVEN NIET IN DE VS TE ZIJN OM DE DEAL TE SLUITEN

LATEN WE PRATEN

Of u nu uw eerste Amerikaanse woning koopt, een portefeuille met meerdere panden structureert of een fiscale verhuizing naar Florida plant: wij zijn gespecialiseerd in grensoverschrijdende transacties voor internationale cliënten.

Plan een Vertrouwelijk Consult →

Alle consulten zijn vertrouwelijk. Wij stemmen af met uw adviseurs in uw thuisland en met Amerikaanse fiscalisten.

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

Manhattan Miami adviseert een kleine groep kopers, verkopers en family offices in NYC en Zuid-Florida. Wij voeren geen open zoekopdrachten uit. Elke relatie begint met context.

Beginnen →

Miami-dekking Manhattan vs Miami

Internationale Kopersgids voor Vastgoed in NYC & Miami

Wat niet-Amerikaanse kopers in 2026 moeten weten: financiering, FIRPTA, erfbelasting, gebouwregels en closings op afstand

OVER ONS

Snelle Feiten 2026 voor Internationale Kopers

NYC vs Miami in Vogelvlucht voor Internationale Kopers

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

LATEN WE PRATEN

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

Begin met een
gesprek,
geen aanbod.

Get the report

Internationale Kopersgids voor Vastgoed in NYC & Miami

Wat niet-Amerikaanse kopers in 2026 moeten weten: financiering, FIRPTA, erfbelasting, gebouwregels en closings op afstand

OVER ONS

Snelle Feiten 2026 voor Internationale Kopers

NYC vs Miami in Vogelvlucht voor Internationale Kopers

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

LATEN WE PRATEN

Verder verkennen

Gerelateerde Tools en Gidsen

Begin met een gesprek, niet met een advertentie.

Begin met eengesprek,geen aanbod.

Get the report

Begin met een
gesprek,
geen aanbod.