Waterline Square Drie torens. Drie architecten. 100,000 sqft aan voorzieningen.
Overzicht
Waterline Square is een wooncomplex met drie torens op de Upper West Side, ontwikkeld door GID Development Group, waarbij elke toren is ontworpen door een andere architect van wereldklasse: Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline) en Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Samen tellen de torens 263 condominiumresidenties naast huurappartementen, die allemaal gebruikmaken van de buitengewone Waterline Club van 100,000 vierkante voet, ontworpen door Rockwell Group.
De Waterline Club is naar elke maatstaf een van de meest ambitieuze voorzieningenprogramma's voor bewoners in New York City. De faciliteit van 100,000 vierkante voet omvat een klimwand van 30 voet, een volwaardige indoor basketbalcourt, een half-pipe skatepark, een reglementaire tennisbaan, een zoutwaterzwembad van 25 meter, een bowlingbaan, een filmzaal, kunst- en muziekstudio's, een golfsimulator, een indoor voetbalveld, een squashbaan en een kinderspeelruimte van 4,600 vierkante voet. Een Cipriani food hall en restaurant op de begane grond vormen een culinair ankerpunt.
Het complex profiteert daarnaast van een privépark van 2.6 acre, ontworpen door Mathews Nielsen Landscape Architects, en een 20-jarige 421a-belastingvermindering die de doorlopende lasten aanzienlijk verlaagt. Voor kopers die de combinatie zoeken van ontwerp door sterarchitecten, buitengewone voorzieningen en een gunstige fiscale behandeling, biedt Waterline Square een propositie die elders in Manhattan moeilijk te evenaren is.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Condominium
Upper West Side
Waterline Square Condos for Sale
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square biedt een combinatie van ontwerp door sterarchitecten, buitengewone voorzieningen en fiscale voordelen die zijn weerga niet kent in Manhattan.
100,000 SF Waterline Club
Geen enkele andere woonontwikkeling in Manhattan biedt voorzieningen op deze schaal — klimwand, basketbal, skatepark, tennis, zwembad, bowling, golfsimulator, voetbal, squash, allemaal ontworpen door Rockwell Group.
Drie sterarchitecten
Richard Meier, KPF en Rafael Viñoly — kopers kunnen hun favoriete architectuurstijl kiezen en delen tegelijk hetzelfde buitengewone voorzieningenplatform.
20-jarige belastingvermindering
De 421a-vermindering verlaagt de doorlopende lasten aanzienlijk, waardoor Waterline Square op maandbasis toegankelijker is dan vergelijkbare gebouwen zonder dit voordeel.
Cipriani binnen handbereik
Een Cipriani food hall, markt en restaurant op de begane grond van het gebouw bieden dineren van wereldklasse en boodschappen zonder dat u de deur uit hoeft.
Onze visie op Waterline Square
Waterline Square is een project dat wij van harte aanbevelen aan kopers die maximale voorzieningen en architecturale allure willen tegen een concurrerend prijsniveau. De Waterline Club van 100,000 sqft is werkelijk buitengewoon — wij hebben niets vergelijkbaars gezien in het residentiële segment van Manhattan. En de 20-jarige 421a-belastingvermindering maakt de effectieve eigendomskosten aanzienlijk aantrekkelijker dan de vraagprijs doet vermoeden.
Het concept met drie torens stelt kopers in staat hun architecturale voorkeur te kiezen: het witte modernisme van Meier, het verfijnde classicisme van KPF of het sculpturale expressionisme van Viñoly. Elke toren heeft een eigen interieurontwerpteam (Champalimaud, Yabu Pushelberg en Groves & Co), wat onderscheidende woonervaringen creëert binnen dezelfde ontwikkeling. De Cipriani food hall op de begane grond is de kers op de taart.
Om eerlijk te zijn ligt de locatie verder westelijk dan traditionele adressen op de Upper West Side, en de wandeling naar de dichtstbijzijnde metro (59th Street-Columbus Circle) duurt 8-10 minuten. Het complex omvat huurtorens naast de condominiums, wat sommige kopers als een nadeel beschouwen. En de enorme schaal van de ontwikkeling — in totaal ruim 1,100 units — zorgt voor een andere energie dan een boutiquegebouw. Maar voor de koper die voorzieningen, belastingbesparingen en ontwerp door sterarchitecten vooropstelt, is de propositie overtuigend.
Internationale kopers welkom
Buitenlandse kopers kunnen condominiums in Manhattan verwerven zonder visum- of verblijfsvereisten. Veel internationale kopers maken gebruik van LLC's voor privacy en vermogensplanning. Manhattan Miami is gespecialiseerd in het begeleiden van internationale kopers door het verwervingsproces, van financieringsmogelijkheden tot de afronding van de transactie.
Lees onze gids voor internationale kopers →About Waterline Square
Woningcollectie
Een- en tweeslaapkamer
900 - 1,800 SF
Drie- en vierslaapkamer
1,800 - 3,500 SF
Penthousecollectie
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
100,000 SF Waterline Club
Ontworpen door Rockwell Group is de Waterline Club een van de meest ambitieuze voorzieningenprogramma's van NYC: klimwand, basketbal, skatepark, tennis, bowling, zwembad, golfsimulator, voetbal, squash en meer.
Cipriani Food Hall
Een Cipriani food hall, markt en restaurant op de begane grond van het complex bieden dineren van wereldklasse en boodschappen zonder het gebouw te verlaten.
Privépark van 2.6 acre
Een door Mathews Nielsen ontworpen privépark biedt groen en recreatie voor alle bewoners van het complex.
Sport & recreatie
- Klimwand van 30 voet
- Volwaardige basketbalcourt
- Half-pipe skatepark
- Reglementaire tennisbaan
- Indoor voetbalveld
- Squashbaan
- Golfsimulator
- Bowlingbaan
Wellness
- Zoutwaterzwembad van 25 meter
- Hottub en stoombaden
- Sauna's en massageruimtes
- Behandelruimtes
Sociaal & entertainment
- Filmzaal
- Kunst- en muziekstudio's
- Hondenspeelruimte en -salon
- Kinderspeelruimte van 4,600 SF
Eten & dineren
- Cipriani food hall
- Cipriani restaurant
- Markt en levensmiddelen
- Entertainmentruimtes voor bewoners
Buiten
- Privépark van 2.6 acre
- Landschapsontwerp van Mathews Nielsen
- Wandelpaden langs de rivier
- Buitenzitplaatsen
Diensten
- 24-uurs conciërge
- Portiersdienst
- Pakketbeheer
- Valetparkeren beschikbaar
Keuken
- Premiumkeukens per toren
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Sub-Zero- en Miele-apparatuur
- Stenen werkbladen
Financieel
- 20-jarige 421a-belastingvermindering
- Aanzienlijk lagere doorlopende lasten
- Fiscaal voordelig eigendom
- Langetermijnbesparingen ten opzichte van vergelijkbare gebouwen
De visionairs
GID Development Group
Ontwikkelaar
Richard Meier & Partners
Architect — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Architect — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Architect — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
Waterline Square ligt aan het water van de Hudson River.
Parken
Riverside Park en het privépark van 2.6 acre.
Cultuur
Lincoln Center in de buurt.
Dineren
Cipriani op locatie plus restaurants op de Upper West Side.
Vervoer
Meerdere metro-opties.
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
Buyers considering Waterline Square typically also evaluate these buildings
Veelgestelde vragen
Wat is Waterline Square?
Waterline Square is een luxe wooncomplex met drie torens op de Upper West Side, met torens ontworpen door Richard Meier, Kohn Pedersen Fox en Rafael Viñoly. 263 condominiumunits delen de Waterline Club van 100,000 sqft door Rockwell Group.
Wat is de Waterline Club?
De Waterline Club is een voorzieningenfaciliteit van 100,000 sqft met een klimwand van 30 voet, een basketbalcourt, een skatepark, een tennisbaan, een zoutwaterzwembad van 25 meter, een bowlingbaan, een golfsimulator, een voetbalveld, een squashbaan, een filmzaal, kunststudio's en meer. Ontworpen door Rockwell Group.
Wat is de 421a-belastingvermindering?
Waterline Square profiteert van een 20-jarige 421a-belastingvermindering die de onroerendgoedbelasting aanzienlijk verlaagt en zo de maandelijkse doorlopende lasten verlaagt ten opzichte van vergelijkbare gebouwen zonder deze vermindering.
Wie zijn de architecten?
Richard Meier & Partners ontwierp One Waterline, KPF ontwierp Two Waterline en Rafael Viñoly ontwierp Three Waterline. Elke toren heeft eigen architectuur- en interieurontwerpteams.
Hoeveel kosten de residenties?
De prijzen variëren van $1.85M voor eenslaapkamerappartementen tot $27M+ voor penthouses. De 421a-belastingvermindering maakt de effectieve doorlopende lasten gunstiger dan de aankoopprijs alleen doet vermoeden.
Is er een Cipriani?
Ja — een Cipriani food hall, markt en restaurant bevindt zich op de begane grond van het complex en biedt bewoners dineren van wereldklasse en boodschappen.
Private Availability at Waterline Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at Waterline Square, request a confidential review with our advisory team.
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Marktanalyse vastgoed Manhattan
Marktcontext: De prijzen van luxecondominiums in Manhattan zijn gesegmenteerd per deelmarkt. De Billionaires’ Row-corridor (57th Street, tussen Park Avenue en Columbus Circle) noteert de hoogste prijs per vierkante voet van de Verenigde Staten, met prestigieuze residenties die worden verhandeld voor $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) kent een eigen ultraluxe segment, gedreven door het beperkte aanbod van nieuwbouw. De mediane condominiumprijzen op de Upper East Side en Upper West Side liggen aanzienlijk onder de topniveaus van downtown, maar bieden grotere plattegronden en toegang tot Central Park. De prijzen in Manhattan zijn gevoelig voor rentestanden, de schijven van de Mansion Tax en de fase van het offering plan van elk afzonderlijk gebouw.
Inzicht in de projecten: Nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar omvat in 2026 onder meer 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) en Mandarin Oriental Fifth Avenue. Opgeleverde gebouwen met resterende sponsor inventory omvatten Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th en 50 West 66th. Elk gebouw kent een eigen staat van dienst van de ontwikkelaar, bouwfinancier, ritme van wijzigingen op het offering plan en status van 421-a of andere belastingverminderingen, die stuk voor stuk afzonderlijk moeten worden onderzocht.
Signaal voor kopers: De structurele fundamenten van Manhattan omvatten het door de procureur-generaal van New York gecontroleerde offering plan proces (dat kopers procedurele bescherming biedt die in minder gereguleerde markten ontbreekt), de diepte van de wederverkoopmarkt (hoge liquiditeit bij verkoop) en het beperkte aanbod op korte termijn (weinig resterende bestemmingscapaciteit in de kerndeelmarkten). Risico's om bij de overeenkomst te beoordelen: de oploop van de Mansion Tax schijven boven $2M, de overname van de overdrachtsbelasting door de koper bij verkoop door de ontwikkelaar, blootstelling aan perceelgrenzen en zichtlijnen op specifieke percelen, het beleid van het condominiumbestuur inzake onderverhuur en wederverkoop, en het afbouwschema van 421-a waar van toepassing. De status van elk afzonderlijk project, het niveau van de sponsor inventory, wijzigingen van het offering plan bij de AG, prijzen en verkooppercentages dienen op het moment van uw aanvraag te worden geverifieerd.
Kerngegevens
- Prijsbereik $/SF prestigieuze condominiums Manhattan: $1,500-$10,000+
- Gemiddelde $/SF Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF topsegment downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% boven $1M, progressieve schijven boven $2M voor de koper
- Gebruikelijke contractaanbetaling bij de ontwikkelaar: 10%-20% bij ondertekening
- Standaard toetsingsperiode voor de advocaat van de koper: 1-3 werkdagen na ontvangst van de overeenkomst
- Commissie aan ontwikkelaarszijde: de ontwikkelaar betaalt de kopersmakelaar bij verkoop uit sponsor inventory
- Belastingverminderingsprogramma's (waar van toepassing): 421-a, J-51, status per gebouw geverifieerd
- Eigendom via een LLC voor internationale kopers: gebruikelijk, gestructureerd bij de overeenkomst
Procedure voor kopers
De verkoopprocedure via de ontwikkelaar in Manhattan: reserveringsformulier → levering van het offering plan → beoordeling door de advocaat van de koper → ondertekening van de overeenkomst en eerste aanbetaling → hypotheektoezegging (bij financiering) → eigendomsoverdracht bij oplevering. De procedures voor sponsor inventory en wederverkoop verschillen; een adviserende voorbereiding vóór de bezichtiging wordt aanbevolen.
Veelgestelde vragen over vastgoed in Manhattan
Wat is het offering plan van de procureur-generaal van New York?
Het offering plan is het juridische document dat bij de procureur-generaal van New York wordt ingediend en dat de verkoop van elk condominium in Manhattan regelt. Het legt de afhandeling van aanbetalingen, de specificaties van de units, de servicekosten, de onroerendgoedbelastingen, de verplichtingen van de ontwikkelaar en de kopersbescherming vast. Geen enkele condominiumverkoop in Manhattan wordt afgerond buiten het kader van een goedgekeurd offering plan; wijzigingen worden periodiek ingediend en bij de overeenkomst beoordeeld door de advocaten van de koper.
Wat is sponsor inventory?
Sponsor inventory verwijst naar onverkochte units die nog in handen zijn van de ontwikkelaar van het gebouw (de "sponsor"). Deze units zijn gloednieuw, nooit bewoond en kunnen onderhandelbare prijzen, tegemoetkomingen in de afsluitkosten en toegang tot belastingverminderingsprogramma's omvatten waar het gebouw daarover beschikt. Transacties via de ontwikkelaar volgen het offering plan, niet de standaardovereenkomst voor wederverkoop.
Welke belastingverminderingen gelden in Manhattan?
421-a is de meest voorkomende vermindering voor condominiums in Manhattan en biedt gedurende 10 tot 25 jaar een verlaagde onroerendgoedbelasting voor kwalificerende nieuwbouwprojecten. J-51 geldt voor specifieke gerenoveerde gebouwen. Elke vermindering kent een afbouwschema en een gebouwspecifieke kwalificatiestatus, die moeten worden geverifieerd in het offering plan en het meest recente belastingcertificaat.
Welke afsluitkosten gelden bij een condominium in Manhattan?
De gebruikelijke afsluitkosten voor de koper bedragen 2% tot 4% van de prijs en omvatten de overdrachtsbelastingen van NYC en NYS (bij verkoop door de ontwikkelaar vaak voor rekening van de koper), de Mansion Tax (1% boven $1M met progressieve schijven boven $2M), title insurance, het honorarium van de advocaat van de koper, de hypotheekregistratiebelasting bij financiering, en naar rato verrekende servicekosten en onroerendgoedbelastingen.
Zijn common charges hetzelfde als HOA-bijdragen?
Nee. Condominiums in Manhattan hanteren de term "common charges" (servicekosten), niet HOA-bijdragen. De servicekosten financieren de exploitatie van het gebouw, het personeel, de voorzieningen en de reserves. Onroerendgoedbelastingen worden afzonderlijk door NYC in rekening gebracht en maken geen deel uit van de servicekosten.
Hoe wordt Manhattan Miami betaald bij transacties in Manhattan?
Bij nieuwbouwaankopen via de ontwikkelaar betaalt de ontwikkelaar de kopersmakelaarscommissie van Manhattan Miami. Vertegenwoordiging van de koper is voor u dus zonder eigen kosten. Bij wederverkooptransacties worden de commissieafspraken bij aanvang van de samenwerking toegelicht.