Q1 2026 · By Anthony Guerriero · Updated April 2026
Het verhaal van de Miami-condomarkt heeft stilzwijgend van vorm veranderd. Twee jaar lang was de enige vraag die ertoe deed waar de prijzen heen gingen. Die vraag doet er nog steeds toe, en het antwoord luidt dat de druk op jaarbasis afneemt terwijl de markt van maand tot maand zwak blijft. Er ligt nu een tweede vraag bovenop, en voor een groeiend deel van de gebouwen beslist die of een eenheid überhaupt verkocht wordt: kan dit specifieke gebouw worden gefinancierd, verzekerd en gereserveerd.
Begin bij het prijsbeeld, en neem beide helften ervan. In juli 2026 bedroeg de mediane prijs van bestaande condo's in Miami-Dade $400,000, 1.48% lager op jaarbasis. Dat is een betekenisvol kleinere daling dan de 3.15% van juni. In dezelfde adem daalde het niveau zelf van $431,000 in juni naar $400,000 in juli, en elke onderhandelingsmaatstaf blijft in het voordeel van kopers: 12 maanden voorraad, 86 mediane dagen van aanbieding tot contract tegenover 65 een jaar geleden, en verkopers die 93% van de oorspronkelijke vraagprijs ontvangen. Het dalingstempo neemt af. De prijzen zijn niet gestabiliseerd. Beide zijn waar en ik publiceer het een niet zonder het ander.
Wat deze zomer werkelijk veranderde, is het leidingwerk. Op 3 augustus schrapten Fannie Mae en Freddie Mac de Limited en Streamlined reviewopties voor gevestigde condoprojecten, waardoor de meeste conventionele condoleningen in gebouwen met meer dan tien eenheden nu een volledige projecttoets vergen. De reserve-eisen gaan op 4 januari 2027 opnieuw omhoog. Daartegenover staat, met veel minder aandacht dan het financieringsverhaal heeft gekregen, dat de verzekeringskosten voor het eerst in jaren dalen. Die twee stromingen lopen in tegengestelde richting, en welke de overhand heeft, hangt volledig af van het gebouw waarin u koopt.
Concreet, voor bestaande condominiums in Miami-Dade County in juli 2026: de middelste verkoopprijs bedroeg $400,000, ongeveer 1.5% lager dan een jaar eerder, wat een kleinere daling is dan de 3.15% van juni. Er werden meer condo's verkocht, 1,026 tegenover 921 een jaar geleden. Er staan er minder te koop, 11,324 tegenover 12,838, een zesde opeenvolgende maanddaling. De vereniging rapporteert 12 maanden voorraad voor bestaande condominiums, wat volgens haar eigen definitie van een evenwichtige markt bij zes tot negen maanden een kopersmarkt is. Alle cijfers betreffen Miami-Dade County, uitsluitend bestaande condominiums, uit de publicatie van MIAMI REALTORS en RWorld over juli 2026, verschenen op 17 augustus 2026.
Nee, en het meest aangevoerde bewijsstuk voor een instorting is inmiddels omgeslagen. Het instortingsargument berustte altijd op een oplopend aanbod. Het condoaanbod in Miami-Dade is nu zes maanden op rij gedaald, tot 11,324 aanbiedingen in juli 2026, 11.79% lager op jaarbasis vanaf 12,838. Dat waren de eerste dalingen sinds juli 2023. De verkopen stegen in dezelfde maand met 11.4% op jaarbasis, en de condoverkopen in Miami-Dade zijn nu in negen van de laatste elf maanden op jaarbasis gestegen.
Zo ziet een instorting er niet uit. Zo ziet een markt eruit die een herprijzing verwerkt: herstellende volumes, afnemend aanbod, prijzen die in een vertragend tempo lager kruipen, en een oplopende doorlooptijd. Het aantal dagen van aanbieding tot contract ging van 65 naar 86 en van aanbieding tot verkoop van 107 naar 125. Verkopers ontvangen 93% van de oorspronkelijke vraagprijs. Kopers hebben een hefboom en zij horen die te gebruiken. Maar een hefboom is geen ineenstorting.
Ik voeg één kanttekening toe tegen mijn eigen betoog in. Het dollarvolume in het condosegment daalde 8.45% op jaarbasis tot $707 million terwijl het aantal verkochte eenheden met 11.4% steeg. Dat betekent dat de gemiddelde transactie kleiner was, wat past bij een verschuiving naar lagere prijsklassen, al scheiden de cijfers op zichzelf niet hoeveel daarvan uit de samenstelling en hoeveel uit de prijs voortkomt. De condoverkopen in de klasse $400,000 tot $500,000 stegen met 12.6%. Een deel van de verbetering in de gerapporteerde daling kan dus samenstelling zijn in plaats van waardeherstel, en wie u vertelt dat de condomarkt van Miami de bodem heeft bereikt, doet een voorspelling en rapporteert geen meting.
Nog iets dat onomwonden gezegd moet worden, omdat het de soort framing is die herhaald wordt. De eigen julipublicatie van de vereniging stelt dat "het condoaanbod op jaarbasis daalt, wat opwaartse druk op de prijzen zal uitoefenen" in hetzelfde document dat een voorraad van 12 maanden en een dalende mediaan rapporteert. Ik gebruik op deze pagina overal de data van MIAMI REALTORS omdat het de beste dataset op countyniveau is die beschikbaar is. Haar framing gebruik ik niet. Twaalf maanden voorraad is een kopersmarkt volgens de eigen definitie van zes tot negen maanden van de vereniging.
| Kengetal | Juli 2026 | Duiding |
|---|---|---|
| Mediane verkoopprijs | $400,000 (-1.48% j-o-j) | Daling neemt af vanaf de -3.15% van juni, maar het niveau zakte vanaf $431,000 in juni. |
| Afgesloten verkopen | 1,026 (+11.4% j-o-j) | Gestegen in negen van de laatste elf maanden. Het volume herstelt. |
| Dollarvolume | $707M (-8.45% j-o-j) | Daalt terwijl het aantal eenheden stijgt, dus de mix verschoof naar lagere prijsklassen. |
| Actief aanbod | 11,324 (-11.79% j-o-j) | Zesde opeenvolgende maanddaling. Dit weerlegt de these van een oplopend aanbod. |
| Maanden voorraad | 12 maanden | Een kopersmarkt volgens de eigen definitie van zes tot negen maanden van de vereniging. |
| Dagen, aanbieding tot contract | 86 (vanaf 65) | Drie weken extra verkooptijd op jaarbasis. Dagen tot verkoop 125, vanaf 107. |
| Percentage van de oorspronkelijke vraagprijs | 93% | Reële onderhandelingsruimte, anders dan bij eengezinswoningen op 96%. |
| Aandeel contante transacties | 47.5% | Bijna de helft van de condoverkopen omzeilt het financieringsprobleem volledig. |
Afbakening. Elk cijfer hierboven betreft Miami-Dade County, uitsluitend bestaande condominiums. Eengezinswoningen in Miami-Dade vormen een andere markt, met 4.8 maanden voorraad, een verkopersmarkt, en een mediaan van $685,000, 3.79% hoger. Countybrede cijfers die beide combineren, en cijfers over de vijf counties van Zuid-Florida, sluiten niet aan op deze tabel en horen er niet mee vergeleken te worden.
Dit is de meest ingrijpende verandering van het jaar voor de gefinancierde koper, en zij is aan het kopend publiek veel minder zorgvuldig uitgelegd dan zij verdient. Fannie Mae's Lender Letter LL-2026-03 en Freddie Mac's Bulletin 2026-C, beide uitgegeven op 18 maart 2026, schrapten de routes Limited Review en Streamlined Review voor gevestigde condoprojecten. Voor leningaanvragen gedateerd op of na 3 augustus 2026 is voor conventionele financiering in gevestigde condoprojecten met meer dan tien eenheden in beginsel een volledige projecttoets vereist, zodat de verkorte toetsingsroutes waarop veel dossiers in Zuid-Florida eerder steunden, niet langer beschikbaar zijn.
Een volledige toets betekent dat de geldverstrekker de vereniging zelf onderzoekt: begroting, reservefinanciering, uitgesteld onderhoud, procedures, verzekering, en het aandeel eenheden dat in handen is van beleggers. In een markt als Zuid-Florida, met een omvangrijke voorraad oudere gebouwen met reserveverplichtingen en bijzondere bijdragen, wordt de financiële conditie van een gebouw daarmee een financieringsvoorwaarde. Brancheorganisaties vroegen om verlichting. De Community Home Lenders of America, het Community Associations Institute en de National Association of Mortgage Brokers schreven op 8 juli 2026 gezamenlijk aan de Federal Housing Finance Agency met het verzoek de regels uit te stellen of aan te passen. Er werd geen uitstel verleend en de wijziging trad volgens schema in werking.
Shant Banosian, president van Rate Mortgage, verwoordde het praktische effect onomwonden: "condotransacties die vroeger werkten, werken niet meer." Bijna de helft van de condoverkopen in Miami-Dade, 47.5% in juli, verliep volledig contant, en een contante koper doorloopt in het geheel geen projecttoets. Het gefinancierde restant is het deel dat rechtstreeks is blootgesteld. Dat contante aandeel is een julicijfer en dateert dus van vóór de wijziging van 3 augustus. Ik heb geen gepubliceerde meting gezien van hoeveel condotransacties in Zuid-Florida sinds 3 augustus op de toets zijn gestrand, of bij welke prijsniveaus, dus ik zet er geen getal op.
| Datum | Wat verandert | Wie het raakt |
|---|---|---|
| 1 juli 2026 | Eigen risico per eenheid op de masterpolis gemaximeerd op $50,000; HO-6-eisen voor eigenaren herzien. | Verenigingen met masterpolissen met een hoog eigen risico. |
| 3 augustus 2026 | Limited Review en Streamlined Review geschrapt voor gevestigde projecten. Volledige projecttoets in beginsel vereist. | Gefinancierde kopers in gevestigde condoprojecten met meer dan tien eenheden. |
| 4 januari 2027 | Minimale reservetoewijzing stijgt van 10% naar 15% van de begrote jaarlijkse bijdrageopbrengst. | Verenigingen die voor 2027 begroten, en kopers daarbinnen. |
Bron: Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 en Freddie Mac Bulletin 2026-C, beide gedateerd 18 maart 2026. Let goed op de reservedatum. Die is 4 januari 2027. Enkele breed verspreide samenvattingen noemen 1 januari, dus het loont dit tegen de bulletins zelf te controleren. De wijziging in de toetsing wordt bepaald door de aanvraagdatum: zij geldt voor aanvragen gedateerd op of na 3 augustus 2026. De reservewijziging kent haar eigen ingangsdatum en wordt niet door datzelfde criterium beheerst.
Daar komt FHA nog bij. MIAMI REALTORS meldde in haar julipublicatie opnieuw dat van de 2,397 condominiumgebouwen in Miami-Dade, Broward en Palm Beach County er slechts 21 zijn goedgekeurd voor FHA-leningen, oftewel 0.9%. Dat cijfer telt goedgekeurde gebouwen in de drie counties, dus behandel die 0.9% als de driecountymaatstaf van de vereniging en niet als een universeel gegeven. HUD onderhoudt een openbare condominiumzoekfunctie als u een specifiek gebouw wilt controleren. Hoe dan ook houdt de conclusie stand: de FHA-route naar een condo in Zuid-Florida bestaat nauwelijks.
Nog één cijfer circuleert voortdurend en heeft een datum nodig. Fannie Mae onderhoudt een lijst van projecten die niet in aanmerking komen voor haar financiering. De best gedocumenteerde telling liet 5,175 projecten landelijk zien, 1,438 in Florida en ruwweg 696 in Miami-Dade, Broward en Palm Beach samen. Die dataset is per maart 2025. Er is geen hertelling over 2026 gepubliceerd. Wie het als een actueel getal aanhaalt, in welke richting dan ook, doet dat zonder onderbouwing.
Omdat zij verschillende dingen meten, en het label dat u zou vertellen welke, doorgaans ontbreekt. Dit is de moeite van het begrijpen waard, want maanden voorraad is het getal dat het vaakst wordt gebruikt om te betogen dat Miami in vrije val is.
Het cijfer op deze pagina, 12 maanden, betreft Miami-Dade County, uitsluitend bestaande condominiums, van MIAMI REALTORS voor juli 2026. Verander één van die parameters en het getal verschuift, terecht. Beperk de geografie tot één buurt en een dunne deelmarkt kan een veel hoger cijfer afdrukken. Beperk het tot een hogere prijsklasse en de voorraad wordt doorgaans langer, omdat daar minder kopers actief zijn. Combineer condo's met eengezinswoningen en de voorraad wordt korter, omdat eengezinswoningen in Miami-Dade op 4.8 maanden liggen. Tel uitsluitend nieuwbouw of koop op plan en u meet een andere markt, waarvan bovendien een groot deel niet in de MLS-rapportage wordt vastgelegd.
Wanneer u dus ergens een aanbodcijfer voor Miami-condo's ziet, ook hier, stel dan vier vragen voordat u ernaar handelt: welke geografie, welk objecttype, welke prijsklasse en welke maand. Een getal zonder die vier labels is geen feit over de markt, maar een feit over een filter. De meest voorkomende fout die ik zie, is een cijfer voor uitsluitend luxe of voor één gebouw dat wordt herhaald alsof het de county beschrijft.
Vier jaar lang eindigde elk gesprek over Miami-condo's bij de verzekering. De meetbare cijfers zijn inmiddels gekeerd, en zij hebben een fractie gekregen van de aandacht die de verkrapping aan de financieringszijde ten deel viel. Zij meten bovendien niet wat werkelijk uw maandelijkse bijdrage raakt, dus leest u dit onderdeel zorgvuldig.
Citizens Property Insurance, de door de staat gesteunde verzekeraar in laatste instantie, verlaagde de tarieven in Miami-Dade met gemiddeld 14.0% voor ruwweg 42,000 woningen, met Broward 14.1% lager en Palm Beach 11.9% lager. In de hele staat daalden haar multiperil-woonhuistarieven voor 2026 met 8.8% en de wind-onlytarieven met 5.5%, met ingang van 1 juli 2026. Ook de herverzekeringsprijzen, een van de inputs in wat een vereniging uiteindelijk betaalt, bewogen: de risicogecorrigeerde prijsstelling voor property catastrophe bij de Floridiaanse vernieuwing van 1 juni 2026 kwam over veel lagen 15% tot 20% lager uit, aldus Guy Carpenter. De Florida Office of Insurance Regulation telt 17 nieuwe verzekeringsmaatschappijen die sinds de hervormingen van 2022 en 2023 tot de staat zijn toegetreden.
Ook het orkaanseizoen van 2026 is rustig verlopen. NOAA voorspelde 75% kans op een seizoen onder het gemiddelde, en per 9 september 2026 zijn er twee benoemde stormen geweest, geen orkanen en geen gevolgen voor Zuid-Florida. Ik wil hier voorzichtig zijn, want dit is precies het soort zin dat slecht veroudert. Die telling is per 9 september 2026, het seizoen was niet voorbij, en een zware storm zou het beeld veranderen. Wat ik kan rapporteren is de stand van de markt van vandaag, niet die van december.
Dan de beperking, en het is een reële. Elk cijfer hierboven is ofwel een personal-lines woonhuistarief ofwel een herverzekeringsprijs. Geen ervan is een masterpolis van een condovereniging, en dat is de premie die daadwerkelijk in uw maandelijkse bijdrage doorwerkt. Ik heb geen gepubliceerde totale tariefwijziging voor Floridiaanse condomasterpolissen kunnen vinden, en ik ga er geen afleiden: de herverzekeringsprijs is een input voor de premies van verenigingen, geen vervanging ervan. De eerlijke uitspraak is dus enger dan de koppen suggereren. De personal-linestarieven en de herverzekeringsprijzen daalden in 2026. Of de masterpolis van úw gebouw daalde, en met hoeveel, beantwoordt alleen de vernieuwing van uw vereniging.
Het duidelijkste signaal van het jaar kwam uit Edgewater. Two Roads Development trof een schikking met de dwarsliggende eigenaren in Biscayne 21, een gebouw van 13 verdiepingen met 192 eenheden aan de baai aan 2121 North Bayshore Drive, en beëindigde daarmee een strijd die liep van 2023 via het Third District Court of Appeal van Florida, dat de dwarsliggers in het gelijk stelde, tot het Hooggerechtshof van Florida, dat het beroep van de ontwikkelaar in oktober 2025 niet in behandeling nam. Het geschil draaide om de door de ontwikkelaar gecontroleerde vereniging die de drempel voor beëindiging van het condominium verlaagde van 100% naar 80% van de eigenaren, wat volgens het hof de stemrechten van eigenaren aantastte. Two Roads wilde niet bekendmaken wat het betaalde; een bron vertelde The Real Deal dat het bedrag ongeveer $50 million voor de eenheden bedroeg. Een rechter moet de regeling nog goedkeuren. De ontwikkelaar had in mei 2022 rond $150 million betaald voor het merendeel van de eenheden.
Lees dat als een prijssignaal, want dat is het. De Floridiaanse wet staat 5% van het eigendom in een gebouw toe een beëindiging van het condominium aan te vechten, en daarom proberen ontwikkelaars net iets meer dan 95% veilig te stellen; Biscayne 21 liet zien wat die blokkerende positie waard kan zijn zodra een ontwikkelaar al kapitaal heeft vastgelegd. Voor eigenaren in oudere gebouwen snijdt het mes aan twee kanten: uw eenheid kan als onderdeel van een samengevoegde locatie veel meer waard zijn dan als doorverkoop, en het realiseren daarvan kan jaren en procedures kosten. Een vergelijkbaar geschil loopt in Aventura, waar de verenigingen van Turnberry Isle, twee torens uit 1979 en 1980 met 565 eigenaren, een procedure hebben aangespannen over een vermeende omzeiling van een unanimiteitsvereiste.
Wat ik u niet kan geven, omdat het niet bestaat, is een prijsindex op klasseniveau voor Miami-condo's van vóór 1990. Er circuleren verschillende breed gedeelde beweringen over oudere versus nieuwere voorraad, waaronder dat nieuwere gebouwen absoluut meer waarde hebben verloren dan oudere. Het is een interessante hypothese en ik heb geen dataset gezien die haar toetst. Ik vertel u liever dat een getal niet bestaat dan dat ik er een verzin.
Het wetgevende beeld is intussen voor het eerst sinds Surfside stil gevallen. Na SB-4D in 2022, SB-154 in 2023, HB 1021 in 2024 en HB 913 in 2025 leverde de zitting van 2026 geen inhoudelijke wijzigingen op van Chapter 718, 719 of 720. Dat betekent dat de zitting van 2026 geen nieuwe verplichtingen heeft toegevoegd, al blijven die uit de eerdere wetten onverkort gelden. De actuele deadline is de milestone-inspectie, per 31 december 2026.
Twee feiten horen op dit moment in elk eerlijk Miami-rapport thuis, en geen van beide stond in onze halfjaarupdate.
Het eerste is migratie, en dat vraagt om zorgvuldigheid, want twee respectabele bronnen lijken elkaar tegen te spreken en doen dat in werkelijkheid niet. Gay Cororaton, hoofdeconoom van MIAMI REALTORS, zei in de julipublicatie dat "het groeiende verschil in belastingbeleid een versnelling van de migratie uit staten met hoge belastingen aandrijft". Dat is een uitspraak over bruto inkomende verhuizing, en zij wordt gedragen door de cijfers. Afzonderlijk laat een analyse van de University of Florida op basis van de Census Vintage 2025-data zien dat Miami-Dade County in 2025 een netto binnenlands migratieverlies van ruwweg 73,000 inwoners kende, het grootste van alle counties in Florida, terwijl de netto binnenlandse migratie voor de hele staat daalde van 310,892 in 2022 naar 22,517 in 2025. Beide kloppen. Zij meten verschillende dingen. Een sterke bruto instroom uit staten met hoge belastingen kan samengaan met een grotere bruto uitstroom, en het nettocijfer is het cijfer dat de verandering in de bevolking beschrijft.
Het tweede is de buitenlandse koper. De National Association of Realtors berichtte op 29 juli 2026 dat buitenlandse kopers in de twaalf maanden tot maart 2026 voor $45.3 billion aan Amerikaans woningvastgoed kochten, 19.1% minder op jaarbasis, met een daling van het aantal eenheden van 14%. Florida bleef de belangrijkste bestemmingsstaat met 20% van alle buitenlandse aankopen. Dat weegt hier ongewoon zwaar: MIAMI REALTORS meldt dat internationale kopers over een periode van achttien maanden tot juli 2025 goed waren voor 49% van de verkopen in Zuid-Florida van nieuwbouw, koop op plan en condoconversies. Een landelijke daling van 19% in buitenlandse aankopen is een rechtstreekse tegenwind voor het segment van deze markt dat er het meest van afhankelijk is.
Daartegenover blijft het topsegment zich gedragen als een aparte economie. In 2025 verliep 82% van de Miami-condoverkopen van $1 million en hoger volledig contant. Een eenheid in de Four Seasons Residences aan de Surf Club werd in augustus doorverkocht voor $30.3 million, oftewel $7,143 per vierkante voet, na in juli 2025 voor $18.4 million te zijn verhandeld. Dat zijn beide afzonderlijke transacties en op geen van beide zou ik een these bouwen. Leerzamer is het penthouse van $33 million in de Estates at Acqualina, een gebouwrecord, waar de koper een hypotheek van $20.5 million afsloot. Zelfs helemaal aan de top is niet alles contant.
Een pessimist zou het als volgt formuleren, en dat is een redelijke lezing. Twaalf maanden voorraad is veel. De doorlooptijden lopen nog op, van 65 naar 86 dagen tot een contract en van 107 naar 125 tot een afronding, wat het handschrift is van een markt waarin verkopers de kopers nog achterna lopen. Het dollarvolume daalde 8.45% terwijl het aantal verkochte eenheden steeg, dus de verbetering in de mediane daling is deels samenstelling. Drie van de vier filters op gebouwniveau verkrappen in plaats van te versoepelen. De county verliest netto inwoners. De buitenlandse aankopen liggen landelijk 19% lager. En één maand van afvlakking is één maand.
Dat klopt allemaal. Mijn lezing is dat het een markt beschrijft die op een lager niveau wordt geruimd in plaats van een markt die breekt, en dat de spreiding tussen gebouwen inmiddels groter is dan de spreiding tussen buurten. De toets komt snel: MIAMI REALTORS publiceert de countycijfers over augustus rond 17 september, een week na deze update. Als de afvlakking omslaat, zeg ik dat hier.
Voor kopers. Beoordeel het gebouw voordat u de eenheid beoordeelt. Vraag om de reservestudie, de status van de milestone-inspectie, de bijdragen van de laatste drie jaar, de masterpolis met het eigen risico, en of het gebouw sinds 3 augustus een volledige toets door een geldverstrekker heeft doorlopen. Financiert u, laat het project dan toetsen voordat u verliefd wordt op een plattegrond. En gebruik de hefboom die de cijfers u toekennen: 93% van de oorspronkelijke vraagprijs is een reële onderhandelingspositie, en 12 maanden voorraad is dat ook.
Voor contante kopers. U bent niet blootgesteld aan de wijziging in de toetsing, en in een markt waar bijna de helft van de verkopen contant verloopt, is dat een positie die het waard is bewust in te zetten. Waar de financieringsstatus van een gebouw de belemmering vormt, vraag dan precies waarom het niet slaagt en of die reden oplosbaar is, want een financieringstekort dat een bestuur al heeft ingepland, is iets anders dan onopgelost constructief werk. Ik zou noch aannemen dat zulke eenheden met een korting worden verhandeld, noch dat het probleem tijdelijk is; beide moeten gebouw voor gebouw worden vastgesteld.
Voor verkopers. De papieren van uw gebouw maken nu deel uit van uw aanbieding. Zorg dat de reservestudie, de inspectiestatus en het verzekeringsoverzicht vroeg bij de geldverstrekker van de koper liggen, want de projecttoets is nu de plek waar gefinancierde transacties tijd en momentum verliezen. Kent uw gebouw een lopende bijzondere bijdrage, prijs die dan in plaats van er later over te twisten.
Voor eigenaren in oudere gebouwen. Biscayne 21 is het getal om te kennen. Of u als afzonderlijke eenheid verkoopt of aanhoudt als onderdeel van een mogelijke samenvoeging, is nu een werkelijke financiële afweging in plaats van een hypothetische, en die hangt af van uw akte, uw reservepositie en uw buren. Zit u in een waterfrontgebouw van vóór 1990, dan is dat een gesprek dat de moeite waard is voordat iemand met een bod op de deur klopt.
Wilt u een analyse op gebouwniveau voordat u koopt of aanbiedt? Ik haal de reserve- en inspectiestatus, het actuele aanbod, de doorlooptijd en de recente transacties van elk gebouw in Miami op, en zeg u eerlijk of het financierbaar is.
Methodologie en bronnen. De countycijfers zijn de statistieken van MIAMI REALTORS en RWorld over juli 2026, gepubliceerd op 17 augustus 2026, voor bestaande condominiums in Miami-Dade County tenzij anders gelabeld; de countycijfers over augustus 2026 waren nog niet gepubliceerd toen deze update verscheen en worden rond 17 september 2026 verwacht. De financieringsregels zijn geciteerd uit Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 en Freddie Mac Bulletin 2026-C, beide gedateerd 18 maart 2026. De FHA-goedkeuringsaantallen zijn HUD-data zoals aangehaald door MIAMI REALTORS voor Miami-Dade, Broward en Palm Beach. De aantallen niet in aanmerking komende projecten van Fannie Mae zijn per maart 2025; er is geen hertelling over 2026 gepubliceerd. De verzekeringscijfers komen van Citizens Property Insurance, de Florida Office of Insurance Regulation en Guy Carpenter via Artemis; de stand van het orkaanseizoen komt van het National Hurricane Center per 9 september 2026. De inspectie- en reservedeadlines komen uit de condominiumtijdlijn van Florida DBPR; de inspectieaantallen voor de hele staat komen uit OPPAGA-rapport 26-04 zoals bericht door The Real Deal. De migratiecijfers zijn een analyse van University of Florida BEBR op basis van de Vintage 2025-ramingen van het Census Bureau; de cijfers over buitenlandse kopers komen van de National Association of Realtors, 29 juli 2026. Individuele transacties worden bericht door The Real Deal en zijn afzonderlijke datapunten, geen marktindicatoren. Cijfers over uitsluitend condo's in Miami-Dade zijn niet vergelijkbaar met cijfers over de vijf counties van Zuid-Florida of over alle objecttypen. Niets hierin is juridisch, fiscaal of verzekeringsadvies. Gepubliceerd op 10 september 2026 door Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.
Deze maand verschenen twee datasets en ze horen apart gelezen te worden. De junicijfers van MIAMI REALTORS beslaan heel Miami-Dade op maandbasis. Het kwartaalrapport van Corcoran beslaat de Beaches en het kustgebied op het vasteland op kwartaalbasis. Andere gebieden, ander ritme, en de twee laten zich niet rechtstreeks met elkaar verrekenen. Niets hieronder vermengt ze dan ook.
Begin bij de county. De verkopen van condominiums in Miami-Dade stegen in juni 2026 met 11.96% jaar op jaar naar 1,058 transacties, terwijl de mediane prijs met 3.15% daalde van $445,000 naar $431,000. Beide cijfers kloppen. De spanning ertussen is het nuttigste aan de hele publicatie. Een mediaan geeft aan waar de middelste verkoop lag. Het is geen waardering van enige afzonderlijke woning, en zodra goedkopere woningen in aantal worden afgerond, zakt het middelpunt zelfs als er niets is geherwaardeerd.
De verkopen van condominiums tussen $300,000 en $600,000 stegen in juni met 8.7% jaar op jaar. In dezelfde maand namen de verkopen in Miami-Dade boven $1 miljoen toe met 29.14%, van 374 naar 483, en de hoofdeconoom van MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, plaatste het miljoenensegment 40% boven vorig jaar. Die twee miljoencijfers omvatten alle woningtypen en niet alleen condominiums, en de publicatie van de county geeft boven $1 miljoen geen apart cijfer voor condominiums. Lees ze als aanwijzing waar de vraag in de county zich concentreert, niet als een prijsreeks voor condominiums.
Met dat voorbehoud is het patroon duidelijk genoeg. Het instapsegment is teruggekeerd, de top bleef versnellen en het midden ertussen zakte. De data passen vooral bij een verschuiving in wat er verkocht is, en niet bij een verschuiving in wat woningen waard zijn. Wie de mediaan uit de kop leest als een prijsdaling in Miami, verwart een verschuiving in samenstelling met een verschuiving in waardering.
Een verklaring via samenstelling laat zich te netjes vertellen, dus hier het tegenargument. Condominiums in Miami-Dade kennen 12.3 maanden aanbod. De mediane tijd tussen aanbieding en koopovereenkomst liep in juni op tot 85 dagen tegen 68 een jaar eerder, en de tijd tot afronding van 107 naar 124 dagen. Verkopers ontvingen 94% van de oorspronkelijke vraagprijs. Niets daarvan is een artefact van samenstelling. Dit zijn directe metingen van de vraagdruk binnen de voorraad condominiums, en ze wijzen erop dat een reëel aantal afzonderlijke eenheden, zeer waarschijnlijk ouder bezit zonder ligging aan het water en buiten de Beaches met lopende bijdragen, lager verhandeld wordt dan een jaar geleden het geval zou zijn geweest.
Beide dingen zijn tegelijk waar. De mediaan van de county daalt vooral om redenen van samenstelling, en een specifiek deel van de voorraad is werkelijk zwakker. De bruikbare vraag is nooit of condominiums in Miami zijn gestegen of gedaald. De vraag is in welk deel u staat.
Het rapport over het tweede kwartaal van 2026 van Corcoran splitst Zuid-Florida in de Beaches en het kustgebied op het vasteland, en dat is de nuttigste doorsnede van deze markt die iemand publiceert. Beide kanten noteerden een vierde opeenvolgend kwartaal met stijgende transacties. Slechts aan één kant steeg de gemiddelde prijs.
Het is ook de reden waarom de barrière-eilanden zich blijven gedragen als een grondmarkt en minder als een woningmarkt. Het aanbod op de Beaches kromp in een jaar met 17% en laat zich niet fabriceren. De enclaves direct aan de oceaan en aan de baai, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, en de bewaakte eilanden die wij behandelen in onze vergelijking van Indian Creek, Star Island en La Gorce, concurreren om een vast aantal kavels. Op het vasteland kunnen Brickell, Edgewater en Downtown nog verdiepingen toevoegen.
Die asymmetrie in het aanbod is het mechanisme achter de markt met twee snelheden, en de pijplijn van branded residences rust daarop. Miami staat inmiddels wereldwijd tweede, alleen achter Dubai, in de pijplijn van branded residences, aldus Savills, en internationale kopers namen 49% voor hun rekening van de verkopen van nieuwbouw, koop op plan en conversies in Zuid-Florida over de 18 maanden tot juli 2025. Die koper betaalt doorgaans contant, koopt een gebouw in plaats van een referentie, en is grotendeels ongevoelig voor de financieringsvoorwaarden die het segment daaronder bepalen. Torens als Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, het Waldorf Astoria en 619 Brickell worden opgenomen volgens hun eigen rekensom, en precies daarom kan de top versnellen in een kwartaal waarin de mediaan daalt.
Eén cijfer zou dit jaar elke beslissing over een condominium in Miami moeten kaderen. Condominiums in Miami-Dade kennen 12.3 maanden aanbod. Eengezinswoningen in dezelfde county 4.9. Een evenwichtige markt ligt tussen zes en negen. Binnen één county zijn condominiums dus op hetzelfde moment een kopersmarkt en woningen een verkopersmarkt, en het gat daartussen is groter dan de afstand van elk van beide tot evenwicht.
De richting telt evenzeer als het niveau. Vijf maanden dalend aanbod op rij vormen de eerste aanhoudende afbouw in drie jaar. Bij 12.3 maanden houdt een gedisciplineerde koper onderhandelingsruimte, vooral in het oudere middensegment. Of die ruimte blijft, hangt ervan af of de afbouw een seizoensmatig zwakkere tweede jaarhelft doorstaat tegenover doorlopende nieuwbouwopleveringen. Dat is een werkelijk open vraag en geen voorspelling die wij bereid zijn te doen.
Dit deel van de markt voor condominiums in Miami krijgt vrijwel geen aandacht en is naar ons oordeel de beperking die werkelijk bepaalt wie kan afronden. Van de 2,397 condominiumgebouwen in de county's Miami-Dade, Broward en Palm Beach zijn er 21 goedgekeurd voor FHA-leningen. Dat is 0.9%. HUD publiceert de lijst. MIAMI REALTORS stelt dat dit tekort aan FHA-goedgekeurde gebouwen verdere versterking van de markt in de weg staat.
Op 3 augustus 2026 volgt een tweede verandering, wanneer Fannie Mae en Freddie Mac de optie van beperkte toetsing voor veel condominiumleningen afschaffen. Beperkte toetsing was de kortere weg waarmee een geldverstrekker een hypotheek kon goedkeuren zonder begroting, reserves, geschillen en verzekeringen van de vereniging volledig door te lichten. Het vervallen ervan betekent dat meer gebouwen in Miami een volledige toetsing ondergaan, en gebouwen met ondergefinancierde reserves of openstaande bouwkundige bijdragen zijn het meest kwetsbaar om daarop af te vallen. Het gestelde doel is een transparanter en financieel solider kredietklimaat. Dat is te billijken. In Florida, waar de reserveverplichtingen uit SB-4D al op het oudere bezit direct aan de oceaan drukken, verwachten wij op korte termijn een kortere lijst van in aanmerking komende gebouwen voor de kopende partij die financiert. Die verwachting is onze lezing en geen gepubliceerde voorspelling, en de hierboven aangehaalde uitspraak van MIAMI REALTORS betreft het FHA-tekort en niet deze regelwijziging.
Zet dat nu naast de manier waarop in Miami feitelijk wordt betaald. Contant was in juni goed voor 38.1% van alle transacties in Miami, 48.5% van de verkopen van bestaande condominiums en in 2025 werd 82% van de verkopen boven $1 miljoen volledig contant voldaan.
Daaruit volgen twee consequenties die in tegengestelde richting wijzen. Een contante koper aan de top wordt hierdoor nauwelijks geraakt, wat mede verklaart waarom het segment boven $5 miljoen op de Beaches bleef versnellen in een kwartaal waarin de mediaan daalde. Een kopende partij die financiert in het instapsegment, precies het segment waarvan de hernieuwde activiteit de mediaan omlaag trok, gaat merken dat het gebouw evenveel telt als de woning. Wie financiert, voor die partij zijn het reserveonderzoek en de verzekeringspositie van de vereniging nu acceptatiecriteria en geen papierwerk. Onze financieringsgids voor Miami en New York behandelt de kant van de geldverstrekker, en de aankoopgids voor luxe condominiums in Miami beschrijft wat u van een gebouw moet verlangen voordat u tekent.
Ook de rente helpt het gefinancierde uiteinde niet. Freddie Mac noteerde de 30-jaars vaste rente op 6.58% en de 15-jaars op 5.96% voor de week eindigend op 23 juli 2026. De junipublicatie van de county noemde 6.49%. Beide cijfers in dit rapport komen dus uit dezelfde reeks met een maand ertussen en bewegen de verkeerde kant op, en wel voor precies die kopers die ook de regelwijziging van augustus treft.
Context die bij een lezing van kwartaal op kwartaal verloren gaat. Het Knight Frank Wealth Report 2026 meet hoeveel prime vastgoed een miljoen dollar koopt in elke wereldstad. Miami koopt nog altijd meer oppervlakte dan enige vergelijkbare trophy-markt, en komt niet in de buurt van de Europese.
Bron: Knight Frank Wealth Report 2026. Voor een koper die de twee markten afweegt waarin wij werken, hangt deze vergelijking niet aan één kwartaal en houdt zij elk kwartaal stand. Het volledige beeld over beide markten staat in ons marktrapport voor condominiums in Manhattan en in het overzicht van de aankoopkosten New York tegenover Miami.
De condities begunstigen nog steeds de geduldige koper, en minder dan vorig jaar. Condominiums hadden in juni een mediaan van 85 dagen tussen aanbieding en koopovereenkomst tegen 68 een jaar eerder, en 124 dagen tot afronding tegen 107. Verkopers accepteerden 94% van de oorspronkelijke vraagprijs. Dat zijn onderhandelbare condities. Daartegenover staan vijf maanden dalend aanbod op rij. Dat is het tegenwicht.
Beoordeel het gebouw voordat u de woning beoordeelt. Dat advies is niet nieuw. 3 augustus maakt het financieel in plaats van principieel. Vraag om het reserveonderzoek, de verzekeringsverlenging, de historie van bijdragen en alle bevindingen uit de SB-4D-mijlpaalinspecties, en vraag erom voordat u aan een plattegrond gehecht raakt. Bij branded residences en recenter product zijn de antwoorden meestal schoon, en dat is een deel van wat de premie koopt. Dat aanbod behandelen wij in onze gids voor branded residences in Miami en in de pijplijn voor koop op plan in Miami.
Kies het deelgebied op het gedrag dat u zoekt en niet op de postcode. De Beaches kennen een beperkt aanbod en de top loopt. Het vasteland heeft meer product en zwakkere gemiddelden. Aan de top van de markt volgen het aanbod van ultraluxe condominiums en de trophy-landgoederen een eigen curve. Kiest u tussen wijken, begin dan met de wijkengids van Miami, of ga direct naar het actuele aanbod van luxe condominiums in Miami en het aanbod in Miami Beach.
Koopt u vanuit het buitenland, en ongeveer de helft van de nieuwbouwverkopen in Zuid-Florida is internationaal, dan hoort de beslissing over de eigendomsstructuur aan het begin van het traject en niet bij de afronding. De gids voor internationale kopers en de gids over de Amerikaanse successiebelasting voor buitenlandse kopers beschrijven wat een fout op dit punt kost.
Prijs op de samenstelling en niet op de kop. Een verkoper die een daling van de mediaan met 3.15% leest en daarop afprijst, past een mengstatistiek van de hele county toe op één specifieke woning. Is uw eenheid recenter, goed gekapitaliseerd of gelegen in een gebied met beperkt aanbod op de Beaches, dan zijn de relevante cijfers de stijging van 6% in het gemiddelde op de Beaches en de toename van bijna 30% in verkopen boven $5 miljoen. Gaat het om ouder middensegment met een lopende bijdrage, dan gaat de paragraaf met het eerlijke tegenargument over u, en is de mediaan eerder vleiend dan hard.
Ga ervan uit dat de koper het gebouw doorlicht, want vanaf augustus doet de geldverstrekker van een kopende partij die financiert dat sowieso, of de koper het nu doet of niet. Breng de verenigingsdocumenten, de stand van de reserves en de verzekeringen op orde vóór de aanbieding. De transactie die in week zes strandt op een reserveschema is de dure, en nu de doorlooptijden toch al oplopen, kost opnieuw aanbieden echte tijd.
Twee dingen die de mediaan verbergt. Het transactievolume in condominiums steeg in juni met 31.48% jaar op jaar naar $940 miljoen, er beweegt dus wezenlijk meer geld dan een jaar geleden. En gedwongen verkopen waren goed voor 0.5% van alle transacties in Miami, tegen 70% in 2009. Dit is geen markt in nood. Dit is een markt waarin het kopersveld selectief is geworden en de financieringsregels zich om één van de helften nauwer sluiten. Voor de rekensom van uw eigen positie zijn de calculator voor de netto-opbrengst en een vertrouwelijke waardebepaling het startpunt.
Een noot over dataritme en bronnen. De cijfers van de county komen uit de junistatistieken 2026 van MIAMI REALTORS + RWorld, gepubliceerd op 17 juli 2026, en zijn maandelijks en countybreed. De cijfers voor de Beaches en het kustgebied op het vasteland komen uit het rapport over het tweede kwartaal 2026 van Corcoran en zijn per kwartaal en regionaal. De twee gebieden vallen niet samen en worden hier nooit gecombineerd. De hypotheekrentes komen uit de Primary Mortgage Market Survey van Freddie Mac, elke donderdag gepubliceerd. De wereldwijde prijsvergelijkingen komen uit het Knight Frank Wealth Report 2026. Miami beschikt niet over de hoogfrequente openbare transactiedata die Manhattan heeft. Dit rapport wordt daarom bijgewerkt op de maandelijkse publicatie van de county en op de kwartaalrapporten van de makelaarshuizen, en niet wekelijks. Volgende geplande actualisering: eind augustus 2026, bij de julipublicatie van de county.
Miami functioneert in Q1 2026 niet langer als één markt. Het zijn twee markten, die in tegengestelde richtingen uiteenlopen om tegengestelde redenen.
Voor actief ontwikkelaarsaanbod en Miami voorverkooptoewijzingen, verken Miami voorverkoop.
Vasteland Miami is het groeiverhaal, Brickell, Edgewater, Coconut Grove en Downtown absorberen een rijpende pijplijn van gebrande verticale luxe. Miami Beach is het schaarhteverhaal, beperkt in grond, beperkt in aanbod, en in toenemende mate beperkt door verzekering- en taxatielasten.
Voor UHNW-kopers en -verkopers is de operationele realiteit dat vasteland en Beach als afzonderlijke markten moeten worden geanalyseerd. Ze als één geheel behandelen zal beide verkeerd inschatten.
Sluitingen beschrijven het verleden. Op Miami's voorverkoopmarkt lopen contracten zes tot achttien maanden voor op het doorverkoop-vergelijkingsboek.
Luxe voorverkoopcontracten in Q1 2026 werden afgesloten op 12-18% boven de aanvankelijke introductieprijs. Ontwikkelaars verhogen de prijsniveaus naarmate het aanbod wordt geabsorbeerd, en de contractsnelheid ondersteunt deze verhogingen.
De implicatie: doorverkoop en voorverkoop zijn nu afzonderlijke prijssystemen. Voorverkoop bepaalt de prijs; doorverkoop volgt. Kopers die een van beide met het verkeerde instrument waarderen, zullen het actief verkeerd prijzen.
Vijf jaar geleden was vasteland luxe een gok. Vandaag is het een activaklasse, en het dominante producttype is gebrande, verticale, volledige dienstverlening.
Vasteland kopers committeren aan gebouwen, niet alleen aan locaties.
De Beach waardeert niet op product. Het waardeert op grond die niet kan worden gekopieerd.
Doorverkoop loopt tussen $1.100-$1.600+ PPSF, waarbij gebrande oceaanfront, South of Fifth, Bal Harbour, Surfside en Fisher Island ruimschoots boven de band uitkomen. Oceanfront percelen zijn grotendeels bezet; het post-Surfside-regime heeft het lanceerritme verder gecomprimeerd.
De aanbodcontractie in Q1, voor het eerst sinds 2023, is het operationele signaal. Na meerdere kwartalen van groeiend aanbod absorbeert de Beach nu sneller dan het aanvult.
Trofee oceaanfront presteert sterk. De Q1-mediaan bewoog op mix naarmate meer sub-$1M ouder aanbod werd verhandeld. De top van de Beach, gebrande oceaanfront, de private eilanden, Bal Harbour / Surfside trofee, registreerde vaste tot recordprijzen. De Beach herprijst de onderkant en het midden terwijl de top vordert.
Vasteland en Beach prijzen op basis van verschillende factoren.
Het vasteland is een productmarkt: prijsvorming gedreven door het gebouw, operator, merk, architectuur, voorzieningen. Vervang het gebouw, wijzig de prijs.
De Beach is een grondmarkt: prijsvorming gedreven door de locatie, water, uitzicht, gevel, onvervangbaarheid. Vervang het gebouw op dezelfde locatie, de grond behoudt nog steeds de premie.
Een gebrande eenheid in Brickell voor $1.500 PPSF en een oceaanfronteenheid in Mid-Beach voor $1.500 PPSF zijn niet hetzelfde actief. Bij de een koopt men een gebouw. Bij de ander koopt men een kustlijn.
Dit is niet eenvoudigweg een kwaliteitspremie, het is een structurele herprijzing van ouder appartementaanbod.
Boven $4M, en in het bijzonder boven $10M, pleiten de Q1-gegevens tegen het afwachten van een correctie die de bifurceerde markt niet signaleert. Het vasteland waardeert op product. Beach waardeert op schaarste. Voorverkoop loopt 12-18% voor op doorverkoop.
Voor eigenaren van nieuwer, gebrande of echt schaars product: de prijshefboom is reëel en duurzaam. Voorverkoop herprijst de doorverkoop-vergelijkingsset; trofee oceaanfront opereert in structureel krap aanbod. Goed geprijsde en goed gedocumenteerde aanbiedingen worden verkocht.
Voor eigenaren van ouder aanbod: de markt is niet zwak. Hij is hergeprijsd. Aanbiedingen met schone reservestudies, actuele hercertificering, transparante taxaties en stabiele HOA-positie worden verkocht. Aanbiedingen zonder die documenten niet. Liquiditeit loopt nu via documentatie van koperskwaliteit.
Nee. Het centrale bewijsstuk voor een instorting, een oplopend aanbod, is omgeslagen. Het condoaanbod in Miami-Dade daalde voor de zesde maand op rij, tot 11,324 aanbiedingen in juli 2026, 11.79% lager op jaarbasis, de eerste aanhoudende dalingen sinds juli 2023. Het aantal afgesloten condoverkopen steeg met 11.4% op jaarbasis tot 1,026 en is in negen van de laatste elf maanden gestegen. De prijzen lopen nog terug, met een mediaan van $400,000, 1.48% lager op jaarbasis, en de markt blijft met 12 maanden voorraad in het voordeel van kopers. Dat is een herprijzing met herstellend volume, geen ineenstorting.
Ja, maar op jaarbasis langzamer. De mediane prijs van bestaande condo's in Miami-Dade bedroeg in juli 2026 $400,000, 1.48% lager dan een jaar eerder, tegenover een in juni gerapporteerde jaardaling van 3.15%. Beide helften tellen: het jaarlijkse dalingstempo vlakte af, terwijl het niveau van de mediaan zelf zakte van $431,000 in juni naar $400,000 in juli. Verkopers ontvingen 93% van de oorspronkelijke vraagprijs en het mediane aantal dagen van aanbieding tot contract liep op van 65 naar 86. De prijzen vertragen, zij stabiliseren niet.
Fannie Mae en Freddie Mac schrapten de opties Limited Review en Streamlined Review voor gevestigde condoprojecten, zodat conventionele leningaanvragen gedateerd op of na 3 augustus 2026 in gevestigde condoprojecten met meer dan tien eenheden in beginsel een volledige projecttoets vergen. Een volledige toets onderzoekt de begroting van de vereniging, de reservefinanciering, uitgesteld onderhoud, procedures, verzekering en beleggersconcentratie. De regels komen uit Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03 en Freddie Mac Bulletin 2026-C, beide uitgegeven op 18 maart 2026. Brancheorganisaties vroegen de FHFA om uitstel; dat werd niet verleend.
Op 4 januari 2027. De minimale reservetoewijzing stijgt van 10% naar 15% van de begrote jaarlijkse bijdrageopbrengst, zowel bij Fannie Mae als bij Freddie Mac. Let op de datum: het is 4 januari 2027 en niet 1 januari, en verschillende breed verspreide samenvattingen hebben het mis. Een afzonderlijke wijziging met ingang van 1 juli 2026 maximeerde het eigen risico per eenheid op de masterpolis op $50,000 en herzag de HO-6-eisen voor eigenaren.
Omdat zij verschillende populaties meten en dat zelden vermelden. Het cijfer van 12 maanden voor juli 2026 betreft Miami-Dade County, uitsluitend bestaande condominiums, van MIAMI REALTORS. Beperk het tot één buurt, tot een hogere prijsklasse, combineer condo's met eengezinswoningen, die op 4.8 maanden liggen, of tel koop op plan mee, waarvan een groot deel niet in de MLS-rapportage wordt vastgelegd, en het getal verandert terecht. Vraag voordat u naar een aanbodcijfer handelt om welke geografie, welk objecttype, welke prijsklasse en welke maand het beschrijft.
De gepubliceerde cijfers die zijn gedaald, zijn de personal-lines woonhuistarieven en de herverzekeringsprijzen, niet de masterpolissen van condoverenigingen, dus het eerlijke antwoord is dat de inputs zijn verbeterd terwijl het getal dat uw bijdrage bereikt, ongemeten blijft. Citizens Property Insurance verlaagde de tarieven in Miami-Dade met gemiddeld 14.0%, in Broward met 14.1% en in Palm Beach met 11.9%, terwijl de multiperil-woonhuistarieven in de hele staat met 8.8% daalden met ingang van 1 juli 2026. De risicogecorrigeerde prijsstelling van de Floridiaanse herverzekering daalde bij de vernieuwing van 1 juni 2026 met 15% tot 20%, aldus Guy Carpenter, en er zijn 17 nieuwe verzekeraars tot de staat toegetreden sinds de hervormingen van 2022 en 2023. Voor de masterpolissen van condoverenigingen kon geen gepubliceerde totale tariefwijziging worden gevonden.
Eenentwintig van de 2,397, oftewel 0.9%, volgens HUD-data zoals aangehaald door MIAMI REALTORS in haar julipublicatie van 2026, verschenen op 17 augustus 2026. Die telling omvat condominiumgebouwen in Miami-Dade, Broward en Palm Beach County. Behandel 0.9% als de driecountymaatstaf van de vereniging en niet als een universeel cijfer; HUD onderhoudt een openbare condominiumzoekfunctie om een afzonderlijk gebouw te controleren. Hoe dan ook is FHA-financiering in de grote meerderheid van de condogebouwen in Zuid-Florida feitelijk niet beschikbaar.
Zij zette een prijs op een blokkerende positie. Two Roads Development trof een schikking met de dwarsliggende eigenaren in Biscayne 21, een gebouw van 13 verdiepingen met 192 eenheden aan de baai in Edgewater, en beëindigde daarmee een geschil dat in 2023 begon over de verlaging door de door de ontwikkelaar gecontroleerde vereniging van de drempel voor beëindiging van het condominium van 100% naar 80% van de eigenaren. Het Third District Court of Appeal van Florida stelde de dwarsliggers in het gelijk en het Hooggerechtshof van Florida nam het beroep van de ontwikkelaar in oktober 2025 niet in behandeling. Two Roads wilde de prijs niet bekendmaken; een bron vertelde The Real Deal dat het ongeveer $50 million voor de eenheden betaalde, en een rechter moet de regeling nog goedkeuren. De Floridiaanse wet staat 5% van het eigendom in een gebouw toe een beëindiging aan te vechten. Voor eigenaren in oudere gebouwen snijdt het mes aan twee kanten: een eenheid kan als onderdeel van een samengevoegde locatie meer waard zijn dan als doorverkoop, en het realiseren van die waarde kan jaren en procedures kosten.
Geen inhoudelijke. Na vier opeenvolgende jaren van verandering, SB-4D in 2022, SB-154 in 2023, HB 1021 in 2024 en HB 913 in 2025, leverde de Floridiaanse zitting van 2026 geen inhoudelijke wijzigingen op van Chapter 718, 719 of 720. De operationele deadline die nog voor ons ligt, is de milestone-inspectie, per 31 december 2026. De termijnen voor de structurele reservestudies waren eerder door HB 913 verlengd tot 31 december 2025.
Beide antwoorden die circuleren zijn juist, omdat zij verschillende dingen meten. De hoofdeconoom van MIAMI REALTORS meldde in augustus 2026 dat verschillen in belastingbeleid een versnellende migratie uit staten met hoge belastingen aandrijven, wat de bruto inkomende verhuizing beschrijft. Afzonderlijk laat een analyse van de University of Florida op basis van de Vintage 2025-data van het Census Bureau zien dat Miami-Dade County in 2025 een netto binnenlands migratieverlies van ongeveer 73,000 inwoners kende, het grootste van alle counties in Florida, terwijl de netto binnenlandse migratie voor de hele staat daalde van 310,892 in 2022 naar 22,517 in 2025. Een sterke bruto instroom kan samengaan met een grotere bruto uitstroom; de twee uitspraken beschrijven verschillende maatstaven, geen meningsverschil.
Q1 2026 bevestigde zowel in Miami als in Manhattan wat de operationele these is bij Manhattan Miami: kapitaal concentreert zich in beste-in-klasse activa, het aanbod van vers hoogwaardig product is structureel beperkt, en de corridor tussen New York en Zuid-Florida blijft verdiepen.
Aggregaten zijn de verkeerde analyse-eenheid. De kans ligt in de specifieke activa, per gebouw, bouwjaar, deelmarkt, prestige, waar schaarste, kwaliteit en timing convergeren.
Activaselectie doet er nu meer toe dan markttiming.
Volgt u het parallelle signaal? Open het Manhattan Q1 2026-rapport.
Bronnen: Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026; The Real Deal Miami Q1 2026 berichtgeving; Manhattan Miami Real Estate marktanalyse. Door Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · April 2026.
Ga verder met de Vastgoed Vastgoed Vastgoed Intelligence Hub voor de samengestelde 35-pagina autoriteitskaart over NYC en Zuid-Florida.
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek: doelen, timing, fiscale positie.
Vrijblijvend. Wij reageren persoonlijk.
Liever bellen? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries