Miami Luxe Condo Marktrapport

Halfjaar 2026: De mediaan daalde en de markt werd sterker

Deze maand verschenen twee datasets en ze horen apart gelezen te worden. De junicijfers van MIAMI REALTORS beslaan heel Miami-Dade op maandbasis. Het kwartaalrapport van Corcoran beslaat de Beaches en het kustgebied op het vasteland op kwartaalbasis. Andere gebieden, ander ritme, en de twee laten zich niet rechtstreeks met elkaar verrekenen. Niets hieronder vermengt ze dan ook.

Begin bij de county. De verkopen van condominiums in Miami-Dade stegen in juni 2026 met 11.96% jaar op jaar naar 1,058 transacties, terwijl de mediane prijs met 3.15% daalde van $445,000 naar $431,000. Beide cijfers kloppen. De spanning ertussen is het nuttigste aan de hele publicatie. Een mediaan geeft aan waar de middelste verkoop lag. Het is geen waardering van enige afzonderlijke woning, en zodra goedkopere woningen in aantal worden afgerond, zakt het middelpunt zelfs als er niets is geherwaardeerd.

Waarom een dalende mediaan niet hetzelfde is als een dalende markt

De verkopen van condominiums tussen $300,000 en $600,000 stegen in juni met 8.7% jaar op jaar. In dezelfde maand namen de verkopen in Miami-Dade boven $1 miljoen toe met 29.14%, van 374 naar 483, en de hoofdeconoom van MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, plaatste het miljoenensegment 40% boven vorig jaar. Die twee miljoencijfers omvatten alle woningtypen en niet alleen condominiums, en de publicatie van de county geeft boven $1 miljoen geen apart cijfer voor condominiums. Lees ze als aanwijzing waar de vraag in de county zich concentreert, niet als een prijsreeks voor condominiums.

Met dat voorbehoud is het patroon duidelijk genoeg. Het instapsegment is teruggekeerd, de top bleef versnellen en het midden ertussen zakte. De data passen vooral bij een verschuiving in wat er verkocht is, en niet bij een verschuiving in wat woningen waard zijn. Wie de mediaan uit de kop leest als een prijsdaling in Miami, verwart een verschuiving in samenstelling met een verschuiving in waardering.

Het eerlijke tegenargument

Een verklaring via samenstelling laat zich te netjes vertellen, dus hier het tegenargument. Condominiums in Miami-Dade kennen 12.3 maanden aanbod. De mediane tijd tussen aanbieding en koopovereenkomst liep in juni op tot 85 dagen tegen 68 een jaar eerder, en de tijd tot afronding van 107 naar 124 dagen. Verkopers ontvingen 94% van de oorspronkelijke vraagprijs. Niets daarvan is een artefact van samenstelling. Dit zijn directe metingen van de vraagdruk binnen de voorraad condominiums, en ze wijzen erop dat een reëel aantal afzonderlijke eenheden, zeer waarschijnlijk ouder bezit zonder ligging aan het water en buiten de Beaches met lopende bijdragen, lager verhandeld wordt dan een jaar geleden het geval zou zijn geweest.

Beide dingen zijn tegelijk waar. De mediaan van de county daalt vooral om redenen van samenstelling, en een specifiek deel van de voorraad is werkelijk zwakker. De bruikbare vraag is nooit of condominiums in Miami zijn gestegen of gedaald. De vraag is in welk deel u staat.

Twee kustlijnen, twee verschillende markten

Het rapport over het tweede kwartaal van 2026 van Corcoran splitst Zuid-Florida in de Beaches en het kustgebied op het vasteland, en dat is de nuttigste doorsnede van deze markt die iemand publiceert. Beide kanten noteerden een vierde opeenvolgend kwartaal met stijgende transacties. Slechts aan één kant steeg de gemiddelde prijs.

Het is ook de reden waarom de barrière-eilanden zich blijven gedragen als een grondmarkt en minder als een woningmarkt. Het aanbod op de Beaches kromp in een jaar met 17% en laat zich niet fabriceren. De enclaves direct aan de oceaan en aan de baai, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, en de bewaakte eilanden die wij behandelen in onze vergelijking van Indian Creek, Star Island en La Gorce, concurreren om een vast aantal kavels. Op het vasteland kunnen Brickell, Edgewater en Downtown nog verdiepingen toevoegen.

Die asymmetrie in het aanbod is het mechanisme achter de markt met twee snelheden, en de pijplijn van branded residences rust daarop. Miami staat inmiddels wereldwijd tweede, alleen achter Dubai, in de pijplijn van branded residences, aldus Savills, en internationale kopers namen 49% voor hun rekening van de verkopen van nieuwbouw, koop op plan en conversies in Zuid-Florida over de 18 maanden tot juli 2025. Die koper betaalt doorgaans contant, koopt een gebouw in plaats van een referentie, en is grotendeels ongevoelig voor de financieringsvoorwaarden die het segment daaronder bepalen. Torens als Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, het Waldorf Astoria en 619 Brickell worden opgenomen volgens hun eigen rekensom, en precies daarom kan de top versnellen in een kwartaal waarin de mediaan daalt.

Het probleem van de 12.3 maanden

Eén cijfer zou dit jaar elke beslissing over een condominium in Miami moeten kaderen. Condominiums in Miami-Dade kennen 12.3 maanden aanbod. Eengezinswoningen in dezelfde county 4.9. Een evenwichtige markt ligt tussen zes en negen. Binnen één county zijn condominiums dus op hetzelfde moment een kopersmarkt en woningen een verkopersmarkt, en het gat daartussen is groter dan de afstand van elk van beide tot evenwicht.

De richting telt evenzeer als het niveau. Vijf maanden dalend aanbod op rij vormen de eerste aanhoudende afbouw in drie jaar. Bij 12.3 maanden houdt een gedisciplineerde koper onderhandelingsruimte, vooral in het oudere middensegment. Of die ruimte blijft, hangt ervan af of de afbouw een seizoensmatig zwakkere tweede jaarhelft doorstaat tegenover doorlopende nieuwbouwopleveringen. Dat is een werkelijk open vraag en geen voorspelling die wij bereid zijn te doen.

De financieringsdrempel achter de cijfers uit de kop

Dit deel van de markt voor condominiums in Miami krijgt vrijwel geen aandacht en is naar ons oordeel de beperking die werkelijk bepaalt wie kan afronden. Van de 2,397 condominiumgebouwen in de county's Miami-Dade, Broward en Palm Beach zijn er 21 goedgekeurd voor FHA-leningen. Dat is 0.9%. HUD publiceert de lijst. MIAMI REALTORS stelt dat dit tekort aan FHA-goedgekeurde gebouwen verdere versterking van de markt in de weg staat.

Op 3 augustus 2026 volgt een tweede verandering, wanneer Fannie Mae en Freddie Mac de optie van beperkte toetsing voor veel condominiumleningen afschaffen. Beperkte toetsing was de kortere weg waarmee een geldverstrekker een hypotheek kon goedkeuren zonder begroting, reserves, geschillen en verzekeringen van de vereniging volledig door te lichten. Het vervallen ervan betekent dat meer gebouwen in Miami een volledige toetsing ondergaan, en gebouwen met ondergefinancierde reserves of openstaande bouwkundige bijdragen zijn het meest kwetsbaar om daarop af te vallen. Het gestelde doel is een transparanter en financieel solider kredietklimaat. Dat is te billijken. In Florida, waar de reserveverplichtingen uit SB-4D al op het oudere bezit direct aan de oceaan drukken, verwachten wij op korte termijn een kortere lijst van in aanmerking komende gebouwen voor de kopende partij die financiert. Die verwachting is onze lezing en geen gepubliceerde voorspelling, en de hierboven aangehaalde uitspraak van MIAMI REALTORS betreft het FHA-tekort en niet deze regelwijziging.

Zet dat nu naast de manier waarop in Miami feitelijk wordt betaald. Contant was in juni goed voor 38.1% van alle transacties in Miami, 48.5% van de verkopen van bestaande condominiums en in 2025 werd 82% van de verkopen boven $1 miljoen volledig contant voldaan.

Daaruit volgen twee consequenties die in tegengestelde richting wijzen. Een contante koper aan de top wordt hierdoor nauwelijks geraakt, wat mede verklaart waarom het segment boven $5 miljoen op de Beaches bleef versnellen in een kwartaal waarin de mediaan daalde. Een kopende partij die financiert in het instapsegment, precies het segment waarvan de hernieuwde activiteit de mediaan omlaag trok, gaat merken dat het gebouw evenveel telt als de woning. Wie financiert, voor die partij zijn het reserveonderzoek en de verzekeringspositie van de vereniging nu acceptatiecriteria en geen papierwerk. Onze financieringsgids voor Miami en New York behandelt de kant van de geldverstrekker, en de aankoopgids voor luxe condominiums in Miami beschrijft wat u van een gebouw moet verlangen voordat u tekent.

Ook de rente helpt het gefinancierde uiteinde niet. Freddie Mac noteerde de 30-jaars vaste rente op 6.58% en de 15-jaars op 5.96% voor de week eindigend op 23 juli 2026. De junipublicatie van de county noemde 6.49%. Beide cijfers in dit rapport komen dus uit dezelfde reeks met een maand ertussen en bewegen de verkeerde kant op, en wel voor precies die kopers die ook de regelwijziging van augustus treft.

Wat een miljoen dollar koopt, stad voor stad

Context die bij een lezing van kwartaal op kwartaal verloren gaat. Het Knight Frank Wealth Report 2026 meet hoeveel prime vastgoed een miljoen dollar koopt in elke wereldstad. Miami koopt nog altijd meer oppervlakte dan enige vergelijkbare trophy-markt, en komt niet in de buurt van de Europese.

Bron: Knight Frank Wealth Report 2026. Voor een koper die de twee markten afweegt waarin wij werken, hangt deze vergelijking niet aan één kwartaal en houdt zij elk kwartaal stand. Het volledige beeld over beide markten staat in ons marktrapport voor condominiums in Manhattan en in het overzicht van de aankoopkosten New York tegenover Miami.

Wat dit betekent als u koopt

De condities begunstigen nog steeds de geduldige koper, en minder dan vorig jaar. Condominiums hadden in juni een mediaan van 85 dagen tussen aanbieding en koopovereenkomst tegen 68 een jaar eerder, en 124 dagen tot afronding tegen 107. Verkopers accepteerden 94% van de oorspronkelijke vraagprijs. Dat zijn onderhandelbare condities. Daartegenover staan vijf maanden dalend aanbod op rij. Dat is het tegenwicht.

Beoordeel het gebouw voordat u de woning beoordeelt. Dat advies is niet nieuw. 3 augustus maakt het financieel in plaats van principieel. Vraag om het reserveonderzoek, de verzekeringsverlenging, de historie van bijdragen en alle bevindingen uit de SB-4D-mijlpaalinspecties, en vraag erom voordat u aan een plattegrond gehecht raakt. Bij branded residences en recenter product zijn de antwoorden meestal schoon, en dat is een deel van wat de premie koopt. Dat aanbod behandelen wij in onze gids voor branded residences in Miami en in de pijplijn voor koop op plan in Miami.

Kies het deelgebied op het gedrag dat u zoekt en niet op de postcode. De Beaches kennen een beperkt aanbod en de top loopt. Het vasteland heeft meer product en zwakkere gemiddelden. Aan de top van de markt volgen het aanbod van ultraluxe condominiums en de trophy-landgoederen een eigen curve. Kiest u tussen wijken, begin dan met de wijkengids van Miami, of ga direct naar het actuele aanbod van luxe condominiums in Miami en het aanbod in Miami Beach.

Koopt u vanuit het buitenland, en ongeveer de helft van de nieuwbouwverkopen in Zuid-Florida is internationaal, dan hoort de beslissing over de eigendomsstructuur aan het begin van het traject en niet bij de afronding. De gids voor internationale kopers en de gids over de Amerikaanse successiebelasting voor buitenlandse kopers beschrijven wat een fout op dit punt kost.

Wat dit betekent als u verkoopt

Prijs op de samenstelling en niet op de kop. Een verkoper die een daling van de mediaan met 3.15% leest en daarop afprijst, past een mengstatistiek van de hele county toe op één specifieke woning. Is uw eenheid recenter, goed gekapitaliseerd of gelegen in een gebied met beperkt aanbod op de Beaches, dan zijn de relevante cijfers de stijging van 6% in het gemiddelde op de Beaches en de toename van bijna 30% in verkopen boven $5 miljoen. Gaat het om ouder middensegment met een lopende bijdrage, dan gaat de paragraaf met het eerlijke tegenargument over u, en is de mediaan eerder vleiend dan hard.

Ga ervan uit dat de koper het gebouw doorlicht, want vanaf augustus doet de geldverstrekker van een kopende partij die financiert dat sowieso, of de koper het nu doet of niet. Breng de verenigingsdocumenten, de stand van de reserves en de verzekeringen op orde vóór de aanbieding. De transactie die in week zes strandt op een reserveschema is de dure, en nu de doorlooptijden toch al oplopen, kost opnieuw aanbieden echte tijd.

Twee dingen die de mediaan verbergt. Het transactievolume in condominiums steeg in juni met 31.48% jaar op jaar naar $940 miljoen, er beweegt dus wezenlijk meer geld dan een jaar geleden. En gedwongen verkopen waren goed voor 0.5% van alle transacties in Miami, tegen 70% in 2009. Dit is geen markt in nood. Dit is een markt waarin het kopersveld selectief is geworden en de financieringsregels zich om één van de helften nauwer sluiten. Voor de rekensom van uw eigen positie zijn de calculator voor de netto-opbrengst en een vertrouwelijke waardebepaling het startpunt.