NYC vs. Miami afsluitingskosten: een volledige vergelijking

De afsluitingskosten voor kopers in Miami liggen doorgaans tussen 1,2%-3,5% van de aankoopprijs, terwijl de kosten in NYC variëren van 1,5%-5% of meer. Bij de aankoop van een condo van $2 miljoen met financiering kan een NYC-koper rekenen op ongeveer $75.000-$85.000 aan afsluitingskosten, terwijl een Miami-koper circa $28.000-$40.000 zou betalen, een besparing van ruwweg $35.000-$55.000. De besparingen nemen aanzienlijk toe bij hogere prijspunten omdat de NYC mansion tax (1%-3,9%) in Miami niet bestaat en de NYC mortgage recording tax (1,8%-1,925%) geen equivalent heeft in Florida.

Nee. Miami en de staat Florida heffen geen mansion tax of enige equivalente progressieve transferbelasting op kopers. NYC daarentegen heft een mansion tax van 1% tot 3,9% op alle residentiële aankopen van $1 miljoen of meer. Alleen al deze ene belasting kan een NYC-koper $10.000 kosten op een aankoop van $1M, $25.000 op een aankoop van $2M, $112.500 op een aankoop van $5M of $325.000 op een aankoop van $10M. De afwezigheid van een mansion tax is een van de belangrijkste kostenvoordelen van een aankoop in Miami.

In beide markten worden de afsluitingskosten verdeeld tussen koper en verkoper, maar de verdeling verschilt. In NYC betalen kopers de mansion tax, mortgage recording tax, title insurance en advocaatkosten (samen 1,5%-5%+), terwijl verkopers transfer taxes en commissie betalen. Bij Miami doorverkooptransacties betalen verkopers doorgaans de documentary stamp tax (1,05%) en de commissie, terwijl kopers de title insurance, intangible tax (0,2%), doc stamps op de note (0,35%) en advocaatkosten betalen. Bij nieuwbouwaankopen in Miami betaalt de koper vaak de documentary stamp tax en een developer fee, waardoor de koperskosten oplopen tot 2,5%-3,5%.

Title insurance is standaard bij condo-aankopen in zowel NYC als Miami. In NYC betaalt de koper doorgaans zowel de owner’s title policy als de lender’s policy (bij financiering). In Miami-Dade County betaalt de verkoper bij doorverkooptransacties traditioneel de owner’s title policy, terwijl de koper de lender’s policy betaalt. Bij nieuwbouwaankopen in beide markten betaalt de koper doorgaans de title insurance. De tarieven voor title insurance worden door elke staat gereguleerd en zijn over het algemeen vergelijkbaar, hoewel de tarieven in NYC iets hoger neigen te liggen. Merk op dat co-op-aankopen in NYC geen title insurance vereisen, omdat het hier gaat om aandelen van een vennootschap en niet om onroerend goed.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) is een federale wet die in zowel NYC als Miami in gelijke mate van toepassing is. Wanneer een buitenlandse persoon Amerikaans vastgoed verkoopt, vereist FIRPTA dat de koper 15% van de bruto verkoopprijs inhoudt en aan de IRS afdraagt. FIRPTA verhoogt de afsluitingskosten van de koper niet op het moment van aankoop, het is van toepassing wanneer de buitenlandse eigenaar uiteindelijk verkoopt. Buitenlandse kopers in beide markten dienen echter rekening te houden met aanvullende juridische en fiscale structureringskosten ($5.000-$15.000) en zich ervan bewust te zijn dat FIRPTA-inhouding bij doorverkoop zal gelden. De inhouding kan worden teruggevraagd na indiening van een Amerikaanse belastingaangifte.

Ja. Een CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) stelt NYC-condokopers in staat om het bestaande hypotheeksaldo van de verkoper te “overnemen” voor de berekening van de mortgage recording tax. In plaats van 1,925% over het volledige leningbedrag betaalt u alleen over het verschil tussen uw nieuwe lening en het resterende saldo van de verkoper. Bij een hypotheek van $1,5M waarbij de verkoper een bestaande lening van $1M heeft, bedraagt de besparing bijvoorbeeld ongeveer $19.250. CEMA is echter alleen beschikbaar voor condo’s (niet voor co-ops), neemt 60-90 dagen in beslag en vereist medewerking van de geldverstrekker. Zelfs met een CEMA blijven de afsluitingskosten in NYC doorgaans hoger dan die in Miami, omdat de mansion tax, de grootste afzonderlijke kostenpost, niet kan worden verlaagd.

Ja. Miami kent twee koperskosten die NYC niet heeft: de intangible tax (0,2% van het leningbedrag) en documentary stamps op de note ($0,35 per $100 van het leningbedrag, oftewel 0,35%). Dit zijn belastingen die door de staat Florida worden geheven op nieuwe hypotheken. Deze kosten zijn echter aanzienlijk lager dan de mortgage recording tax in NYC (1,8%-1,925%). Bij een hypotheek van $1,6M bedragen de gecombineerde intangible tax en doc stamps op de note in Miami bijvoorbeeld $8.800, terwijl de mortgage recording tax in NYC $30.800 zou bedragen, een verschil van $22.000. Cash-kopers in Miami hebben vrijwel geen unieke koperskosten.

Co-ops hebben in NYC lagere afsluitingskosten omdat kopers zijn vrijgesteld van mortgage recording tax (een besparing van 1,8%-1,925% van het leningbedrag) en geen title insurance nodig hebben. Een gefinancierde co-op-aankoop boven $1M kost doorgaans 2%-3% aan afsluitingskosten versus 3%-5% voor een vergelijkbare condo. Maar zelfs met de lagere afsluitingskosten van een co-op zijn de afsluitingskosten in Miami over het algemeen nog steeds lager, omdat Miami geen mansion tax kent (die in NYC zowel op co-ops als condo’s van toepassing is). Daarbij brengen co-ops aanzienlijke beperkingen in levensstijl met zich mee, waaronder strenger beleid ten aanzien van onderverhuur, vereisten voor goedkeuring door het board en restricties op eigendom via een LLC.

Miami is in het algemeen gunstiger voor buitenlandse kopers vanuit het oogpunt van transactiekosten en praktijk. Miami kent geen state income tax, lagere afsluitingskosten, gevestigde meertalige makelaarskantoren, internationale bankrelaties en brede vertrouwdheid met aankopen via entiteiten. NYC biedt een diepere liquiditeit op de doorverkoopmarkt en meer productdiversiteit (co-ops, condo’s, townhouses), maar co-ops, die een groot deel van de NYC-voorraad vertegenwoordigen, leggen vaak beperkingen op aan buitenlandse kopers of vereisen substantiële Amerikaanse activa. Beide markten kennen geen wettelijke beperkingen op buitenlands eigendom van condo’s. De kosten voor entiteitsstructurering zijn in beide markten vergelijkbaar ($3.000-$8.000) en FIRPTA is bij doorverkoop in gelijke mate van toepassing.

De doorlopende eigendomslasten verschillen wezenlijk. De onroerende-zaakbelasting op NYC-condo’s ligt als percentage van de marktwaarde doorgaans lager (~0,8-1,2%) door plafonds op de getaxeerde waarde, maar de maandelijkse common charges kunnen hoog zijn ($1,50-$3,00+ per sq ft). De onroerende-zaakbelasting in Miami is hoger voor non-homestead-eigenaren (~1,8-2,2% van de getaxeerde waarde) en de verzekeringskosten zijn opvallend verhoogd door het orkaanrisico ($5.000-$15.000+ per jaar). Het belangrijkste verschil in doorlopende kosten is echter de state income tax: Florida kent die niet, terwijl het gecombineerde state- en city-tarief in New York 10,9% bereikt. Voor kopers met hoge inkomens weegt deze ene factor doorgaans zwaarder dan alle overige verschillen in doorlopende kosten samen.

Bij een aankoop in contanten van $25M betaalt een NYC-koper circa $1.097.000 aan afsluitingskosten (4,4%), voornamelijk gedreven door de mansion tax van 3,9% ($975.000). Een Miami-koper betaalt circa $132.500 (0,5%), aangezien Florida geen mansion tax kent en de verkoper bij doorverkoop de documentary stamps betaalt. Het verschil bedraagt circa $964.500 aan afsluitingskosten alleen, voordat rekening wordt gehouden met Florida’s state income tax van nul.

Ja. Een 1031 Exchange stelt beleggers in staat om een NYC-beleggingspand te verkopen en de opbrengst te herinvesteren in een Miami-beleggingspand, terwijl de federale vermogenswinstbelasting wordt uitgesteld. De uitwisseling kent strikte termijnen: 45 dagen om vervangende panden aan te wijzen en 180 dagen om af te ronden. Het pand dient als belegging te worden aangehouden (niet voor persoonlijk gebruik) en een qualified intermediary moet de opbrengsten beheren. Deze strategie kan $200.000-$1.000.000+ aan vermogenswinstbelasting uitstellen en biedt tegelijkertijd toegang tot de markt van Miami met lagere kosten en geen state income tax. Raadpleeg een CPA en een qualified intermediary voordat u verdergaat.

De gecombineerde round-trip kosten (kopen + verkopen) bedragen 10-15% in NYC versus 7-10,5% in Miami. De hogere belastingen aan de koperszijde in NYC (mansion tax, mortgage recording tax) en transfer taxes aan de verkoperszijde leiden tot aanzienlijk meer transactiefrictie. Dit verschil van 3-5 procentpunten is bijzonder relevant voor beleggers met aanhoudingsperioden van 3 tot 5 jaar of voor wie kapitaal tussen markten herpositioneert.

Bij NYC-nieuwbouwaankopen betalen kopers volgens gewoonte de transfer taxes van de verkoper (NYC transfer tax van 1%-1,425% plus NYS transfer tax van 0,4%-0,65%), wat bij een aankoop van $5M circa $103.750 toevoegt aan de koperskosten. Dit is de grootste afzonderlijke “verborgen” kostenpost en is uniek voor nieuwbouwtransacties. Bij Miami-nieuwbouw betalen kopers doorgaans de documentary stamp tax (1,05%) en een developer fee (~1,5%) die bij doorverkoop normaal voor rekening van de verkoper zijn. Bij dezelfde aankoop van $5M tellen deze posten op tot circa $127.500. Hoewel de nieuwbouwopslag in beide markten bestaat, zijn de afsluitingskosten van NYC-nieuwbouw in totaal aanzienlijk hoger, omdat ook de mansion tax en de mortgage recording tax van toepassing zijn.