By Manhattan Miami Real Estate
Voor kopers in het segment $1M-$20M+ die Manhattan in 2026 overwegen, geschreven vanuit het perspectief van een fiscaal onderlegde makelaar-adviseur.
Aangehaald door Fortune in een analyse over de aankoop van luxevastgoed in New York. Deze gids wordt bijgehouden als actuele bron voor kopers over appartementsprijzen in Manhattan, de keuze tussen condo en co-op, aankoopkosten en aankoopstrategie.
Kopen in New York verschilt wezenlijk van kopen waar dan ook in het land. De transactiekosten bedragen 2-6%, het aantal transacties boven $3M verdubbelde in het eerste kwartaal van 2026 op jaarbasis, en het verkeerde gebouw kost u zes cijfers aan onverwachte bijdragen. Deze gids is geschreven voor kopers in het segment $1M-$20M+ en behandelt de kosten, het proces en de beslissingen die er werkelijk toe doen.
Bron: REBNY en Miller Samuel, Manhattan-marktrapporten Q1 2026.
| Manhattan in cijfers (Q1 2026) | |
|---|---|
| Gecombineerde mediane prijs | $1,225,000 (+5.2% YoY) |
| Gem. prijs per sq ft | $1,972 (+4% YoY) |
| Totaal aantal leveringen | 2,757 (+1% YoY) |
| Totaal transactievolume | $6.2 billion (+4% YoY) |
| Transacties boven $3M | Verdubbeld t.o.v. Q1 2025 |
| Dagen op de markt | 110 (-9% YoY) |
| Actief aanbod | ~6,000 woningen (-2% op jaarbasis, laagste in 5 jaar) |
| Lanceringen nieuwbouw | 81 woningen (-75% t.o.v. het 10-jaarsgemiddelde) |
| Mansion tax vanaf | $1,000,000 |
| Hypotheekrente 30 jaar | ~6.15% |
De cijfers over het eerste kwartaal verderop beschrijven nog steeds hoe het jaar begon. Zo sloot de markt het tweede kwartaal daadwerkelijk af.
Over alle woningtypen in Manhattan tekenden kopers 3,188 contracts in Q2 2026, 4,0 procent meer dan in Q2 2025 en 24,1 procent meer dan in het eerste kwartaal. De mediane contractprijs bedroeg $1.30 million. Douglas Elliman noemde die mediaan licht verzwakkend en las dat niet als een omslag omlaag, maar als een afvlakking van de waarden na een groeiperiode.
Het aantal geregistreerde verkopen kwam in het kwartaal uit op 3,161 , tegen 2,917 in Q1 2026, met een mediaan van $1.31 miljoen. Het aantal nieuwe aanmeldingen daalde op jaarbasis met 6,7 procent tot 4,851. Dat is de aanbodkant van hetzelfde verhaal: verkopers brengen voorzichtiger aan, en dat houdt de prijzen meer overeind dan de vraag doet.
Getekende contracten Q2 2026, naar woningtype:
Wat dit betekent als u nu koopt: op prijs zijn co-ops de zachte kant van de markt, condo's de drukke kant, en nieuwbouw is de enige plek waar wachten niet vanzelfsprekend in uw voordeel werkt.
Bron: Douglas Elliman Market Pulse, verkooprapport Q2 2026, Manhattan. De cijfers vergelijken Q2 2026 met Q2 2025 en met Q1 2026. Let op: Elliman publiceert daarnaast een afzonderlijk kwartaalrapport over Manhattan dat Miller Samuel met een andere methodiek opstelt. De twee reeksen zijn niet uitwisselbaar en mogen niet worden gecombineerd.
Het mediane appartement in Manhattan werd in Q1 2026 verkocht voor $1,225,000, 5,2% meer dan een jaar eerder. Maar dat kopcijfer onderschat wat er aan de bovenkant van de markt gebeurt: het aantal transacties boven $3 miljoen verdubbelde, contracten in de band $10M-$20M sprongen 47% omhoog en nieuwbouwverkopen boven $10M bereikten het hoogste niveau in 10 jaar. De gemiddelden weerspiegelen die verschuiving: de gemiddelde condo in Manhattan wordt nu geleverd op $3.13 miljoen.
De luxemarkt is waar het gebeurt. De cijfers voor heel Manhattan ogen zacht naast de beweging aan de bovenkant. En dat verschil wordt groter.
Een representatieve week (2 tot 8 maart 2026, Olshan): 43 getekende contracten vanaf $4M, $422 miljoen aan totaal contractvolume, $6 miljoen mediane vraagprijs, de sterkste week aan luxecontracten sinds mei 2025. Tot de grootste transacties behoorden een woning van $35M aan 50 West 66th Street en een residentie van $29.75M in The Waldorf Astoria Residences.
Bij nieuwbouw is het aanbod het sterkst verkrapt, en daar concentreren zich ook de duurste transacties.
Het krappe aanbod aan de bovenkant doet twee dingen tegelijk: (1) het ondersteunt de prijzen van bestaande trophy-gebouwen, omdat er jarenlang geen vervangend aanbod komt, en (2) het leidt tot felle biedingen op de weinige nieuwe lanceringen die wel op de markt komen. Wij verwachten dat deze dynamiek heel 2026 aanhoudt en doorloopt in 2027.
Ongeveer 60-70% van de appartementsverkopen in Manhattan werd in 2025-2026 volledig contant afgewikkeld, het hoogste aanhoudende aandeel ooit gemeten, en 90% boven $3M. Hypotheekrentes rond 6,15%, in combinatie met co-opbeperkingen en felle biedingen op trophy-objecten, hebben financiering minder aantrekkelijk gemaakt voor kopers die het kunnen vermijden.
Kopen of huren in New York draait om vier dingen. Als drie van de vier niet kloppen, huur dan.
Bij de meeste kopers met wie ik werk, komt de beslissing neer op vier factoren. Wijzen er drie richting kopen, dan klopt de rekensom doorgaans. Wijzen er twee of meer richting huren, dan zijn de vaste lasten van eigendom zelden verdedigbaar.
De New Yorkse transactiekosten bij aankoop (4-6%), plus courtage en overdrachtsbelasting bij verkoop, betekenen dat u een woning doorgaans minstens vijf jaar moet aanhouden om ten opzichte van huren break-even te draaien. Bij een kortere horizon is huren vrijwel altijd verstandiger.
Wie contant koopt heeft in New York een reëel onderhandelingsvoordeel: zowel verkopers als co-opboards geven de voorkeur aan die koper. Financiert u wel, reken dan op minimaal 20% eigen inbreng bij een condo en vaak 25-50% bij een co-op, bij een hypotheekrente rond 6,15%. Co-ops stellen daarnaast een liquiditeitstoets na levering (doorgaans 1-2 jaar aan vaste lasten in reserve) die veel op zichzelf sterke kopers alsnog afwijst.
De mansion tax begint bij $1M (1%) en loopt op tot 3,9% boven $25M. De overdrachtsbelastingen van de staat en de stad New York, de mortgage recording tax en de doorlopende onroerendezaakbelasting veranderen allemaal uw werkelijke kostprijs. Kopers van buiten de staat moeten ook rekening houden met de New Yorkse regels voor fiscale woonplaats: te veel dagen in uw nieuwe appartement doorbrengen kan een aangifteplicht in de staat New York doen ontstaan.
Twijfelt u of u op lange termijn in New York blijft, dan houdt huren uw opties open. Kopen is zinvol zodra u zich hebt vastgelegd op een buurt, een type gebouw en een grootte die de komende tien jaar bij uw leven past.
Overweegt u een hoofdverblijf, een pied-à-terre of een beleggingsaankoop, dan heeft elk daarvan andere fiscale en structurele gevolgen. Wij werken die per geval uit met onze particuliere cliënten.
De meeste kopers onderschatten hoeveel eigen geld er vooraf nodig is. Hieronder staan realistische totaalbedragen voor drie gangbare koopprijzen, inclusief eigen inbreng, transactiekosten en vereiste reserves.
De meeste co-opboards eisen dat u na levering 1-2 jaar aan vaste lasten (hypotheek, maintenance en belastingen) in liquide reserves aanhoudt. Dit komt bovenop de eigen inbreng.
| Koopprijs | Type | Inbreng (20%) | Kosten (~5%) | Reserves | Totaal benodigd eigen geld |
|---|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | Condo | $300,000 | $75,000 | n.v.t. | ~$375,000 |
| $3,000,000 | Condo | $600,000 | $150,000 | n.v.t. | ~$750,000 |
| $3,000,000 | Co-op (25% inbreng) | $750,000 | $45,000 | ~$200,000 | ~$995,000 |
| $7,500,000 | Condo (nieuwbouw) | $1,500,000 | $450,000 | n.v.t. | ~$1,950,000 |
Een condop biedt de kopersflexibiliteit van een condo, zonder board approval, met onderverhuur en toegankelijk voor buitenlandse kopers, tegen een prijs die dichter bij een co-op ligt. Het aanbod is klein, maar de moeite van het zoeken waard als u die flexibiliteit nodig hebt.
Termen die u in heel Manhattan tegenkomt in advertenties en plattegronden.
Ongeveer 70% van de appartementen in Manhattan is een co-op. Het verschil gaat niet alleen over de eigendomsvorm. Het bepaalt wie kan kopen, wat hij betaalt en wat hij met het appartement mag doen.
U bent volledig eigenaar van de woning. De condoboard heeft een right of first refusal, maar kan kopers niet op subjectieve gronden weigeren. De standaardkeuze voor buitenlandse kopers, aankopen via een LLC, beleggers en iedereen die waarde hecht aan verhuurflexibiliteit. Daar staat tegenover dat condo's per vierkante voet 10-20% meer kosten dan vergelijkbare co-ops.
U koopt aandelen in de vennootschap die het gebouw bezit, met een proprietary lease op uw woning. De board heeft ruime vrijheid om kopers te accepteren of te weigeren: ongeveer 10% van de kandidaten wordt afgewezen, vaak zonder toelichting. De financiële eisen omvatten doorgaans liquiditeit na levering ter hoogte van 1-2 jaar aan vaste lasten en een verhouding schuld tot inkomen onder 25-28%.
| Als u... | Kies dan eerder voor |
|---|---|
| koopt via een LLC of trust, of als buitenlander | Condo |
| de woning langdurig wilt verhuren | Condo |
| een pied-à-terre wilt zonder eis van hoofdverblijf | Condo |
| maximale waarde per dollar wilt in een vooroorlogs gebouw | Co-op |
| een solide inkomen uit loondienst hebt en een lagere prijs per vierkante voet zoekt | Co-op |
| contant betaalt en voorspelbare buren wilt | Co-op |
De juiste strategie in New York hangt minder af van de foto in de advertentie dan van de eigendomsvorm erachter. Wie een co-op koopt als hoofdverblijf, wie als buitenlander via een vennootschap koopt en wie vanuit Miami een pied-à-terre in Manhattan zoekt, bezichtigen misschien hetzelfde appartement, maar ze krijgen niet met hetzelfde board, dezelfde belastingen, dezelfde financiering of dezelfde doorverkoop te maken.
Voor eigendom via een rechtspersoon, aankoop door buitenlanders en structuren voor vermogensplanning is het condominium meestal de schoonste route. Begin bij de gids voor internationale kopers voordat u biedt, zodat contract, bank en eigendomsstructuur vanaf dag één op elkaar aansluiten.
Een tweede woning in Manhattan hoort als een apart fiscaal en lastenscenario te worden doorgerekend. Lees de aparte analyse over de pied-à-terre tax in Manhattan als het appartement niet uw hoofdverblijf wordt.
Boven $1M springt de Mansion Tax die de koper betaalt bij elke prijsdrempel scherp omhoog. Gebruik de gids over aankoopkosten in New York samen met de voorbeelden hieronder voordat u biedingen, tegemoetkomingen en door de sponsor betaalde posten vergelijkt.
Nieuwbouw, branded residences en trophy-torens vragen om een ander onderzoekstraject. Leg deze gids naast de Kopersgids voor luxe condo's in Manhattan wanneer u het aanbod van de sponsor, de prijspremie en de diepte van de doorverkoopmarkt beoordeelt.
Bij een co-op komt de periode voor het boarddossier en het gesprek erbij. Een condotransactie wordt binnen de kortere termijn afgerond. Een contante aankoop kan terug naar 4-8 weken.
Reken van begin tot eind op 60-90 dagen voor een condo en 90-120 dagen voor een co-op (het boarddossier en het gesprek voegen 30-45 dagen toe). Een contante aankoop kan in 30 dagen worden geleverd.
Zorg voor een voorlopige hypotheekgoedkeuring, of bij een contante aankoop voor een kapitaalverklaring. Zonder die stukken nemen verkopers uw bod niet serieus.
Werk met een aankoopmakelaar die uitsluitend u vertegenwoordigt. In New York wordt aankoopbemiddeling doorgaans uit de courtage van de verkoper betaald, dus u betaalt uw makelaar niet rechtstreeks. Vermijd dubbele vertegenwoordiging: de verkoopmakelaar kan niet eerlijk onderhandelen tegen zijn eigen opdrachtgever.
Biedingen worden mondeling of per e-mail via de makelaars gedaan. Zodra er een prijs is afgesproken, staat de transactie "in negotiation": de advocaten stellen het contract op en beoordelen het, maar beide partijen kunnen nog terug.
Uw advocaat onderhandelt het contract en beoordeelt de jaarcijfers van het gebouw, de notulen van de board en bij nieuwbouw het offering plan. Bij ondertekening stort u doorgaans 10% van de koopprijs op de escrowrekening van de advocaat van de verkoper. De transactie staat dan "in contract": beide partijen zijn gebonden.
Uw geldverstrekker rondt de acceptatie af en geeft een toezeggingsbrief af. De meeste contracten bevatten een financieringsvoorbehoud waarmee u kunt terugtreden als de financiering niet doorgaat.
U dient een volledig financieel dossier in: belastingaangiften, bankafschriften, referentiebrieven en een persoonlijke toelichting. Boards spreken de koper doorgaans persoonlijk voordat zij goedkeuren.
U maakt het restant over, tekent de leveringsstukken en krijgt de sleutels. In New York vindt de levering fysiek plaats, met alle partijen aan één tafel: koper, verkoper, advocaten, geldverstrekker en title company.
Zodra beide partijen het contract hebben getekend, is de verkoper juridisch gebonden. Terugtreden stelt hem bloot aan een vordering tot nakoming. Voor de ondertekening kan elke partij zich om welke reden dan ook terugtrekken.
De transactiekosten van een condo liggen wezenlijk hoger dan die van een co-op, vooral door de mortgage recording tax en de title insurance, die beide alleen op onroerend goed van toepassing zijn. Daar staat tegenover dat een co-op board approval en reserves na levering verlangt, en een condo niet.
De transactiekosten lopen sterk uiteen per woningtype. Hieronder wat elke post kost.
| Post | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Advocaat van de koper | $3,000-$5,000 | Vast tarief; complexe transacties kunnen uitkomen boven |
| Mansion tax | 1%-3,9% van de prijs | Vanaf $1M, in schijven oplopend tot 3,9% boven $25M |
| Verhuisvergoeding of borg | $500-$1,500 | Bepaald door het gebouw |
| Koopprijs | Tarief mansion tax |
|---|---|
| $1M-$1.99M | 1.00% |
| $2M-$2.99M | 1.25% |
| $3M-$4.99M | 1.50% |
| $5M-$9.99M | 2.25% |
| $10M-$14.99M | 3.25% |
| $15M-$19.99M | 3.50% |
| $20M-$24.99M | 3.75% |
| $25M+ | 3.90% |
De koper betaalt: de mansion tax, bij een condo de mortgage recording tax en de title insurance, de eigen advocaat en de aanvraagkosten van het gebouw.
De verkoper betaalt: de eigen advocaat, bij bestaande bouw de overdrachtsbelasting van de staat en van de stad, de courtage (doorgaans 4-6%) en waar van toepassing de flip tax, een heffing van 1-3% over de verkoopprijs die sommige co-ops opleggen.
Tussen de eigen inbreng, de transactiekosten, de mansion tax, de mortgage recording tax, de title insurance en de liquiditeitsreserves die de meeste gebouwen na levering verlangen, ligt de werkelijke uitgave 15-25% boven de koopprijs die u ziet staan. Reken met het totaal, niet met de vraagprijs.
Ja, doorgaans 2-5% korting ten opzichte van een gefinancierd bod op hetzelfde niveau, omdat een contante transactie sneller wordt geleverd en geen financieringsrisico kent. Bij concurrerende biedingen wint contant vaak, zelfs bij een nominaal lager bod.
Ja. Er gelden geen eisen aan nationaliteit of verblijfsstatus om vastgoed te kopen in New York. De meeste buitenlandse kopers kiezen voor een condo, en niet voor een co-op, omdat die buitenlandse kopers of aankopen via een LLC doorgaans afwijzen. Bij doorverkoop geldt FIRPTA-inhouding, en wij raden aan een Amerikaanse belastingadviseur te raadplegen voordat u de structuur vastlegt.
Voor een uitgebreider overzicht van vennootschapsstructuren en fiscaliteit raadpleegt u onze gids voor buitenlandse kopers van vastgoed in New York en Miami. Doorslaggevend is de timing: bepaal of de koper een natuurlijk persoon, een LLC, een trust of een andere structuur wordt vóórdat het bod wordt aanvaard, want de koper wijzigen na contract levert problemen op met de bank, het eigendomsrecht, de sponsor of het board.
Nee. Wij ronden regelmatig transacties af voor kopers die het appartement voor de aankoop nooit hebben betreden, met rondleidingen op video, onafhankelijke keurders en juridische vertegenwoordiging op afstand. Bij co-ops kan het boardgesprek soms via video, al geven de meeste boards nog steeds de voorkeur aan een ontmoeting in persoon.
Locatie wint vrijwel altijd. Een uitstekend appartement in een zwak blok presteert slechter dan een goed appartement in een uitstekend blok. Voorzieningen als een sportruimte, zwembad en portier verhogen de vaste lasten en voegen zelden evenredige waarde toe bij doorverkoop.
Er bestaat geen vaste formule. De meeste taxateurs waarderen terrasoppervlak op 25-50% van het binnenoppervlak, afhankelijk van of het privé is, alleen vanuit de woonkamer bereikbaar, beplant, voorzien van irrigatie enzovoort. Rondlopende terrassen bij penthouses kunnen bijna op 1:1 worden gewaardeerd.
Nieuwbouwcondo's worden verhandeld met een premie van 25-30% per vierkante voet boven vergelijkbare bestaande bouw. Of die premie "het waard is" hangt af van drie dingen:
Het boarddossier is een volledig financieel dossier: 2-3 jaar aan belastingaangiften, bank- en effectenafschriften, persoonlijke en zakelijke referentiebrieven, een werkgeversverklaring en een gesprek met de board. Wij helpen onze cliënten dossiers samen te stellen die in één keer worden goedgekeurd.
Een heffing die sommige co-ops opleggen wanneer een woning wordt verkocht. Gebruikelijke vormen: 1-3% van de verkoopprijs, een bedrag per aandeel, of een percentage van de winst. De flip tax wordt door de verkoper betaald en gaat naar de reserves van het gebouw.
Eenmalige heffingen die de board oplegt voor grote projecten: gevel, lift, renovatie van de lobby. Ze lopen uiteen van enkele duizenden dollars tot zes cijfers. Vraag altijd de notulen van de board op om lopende of verwachte bijdragen te vinden voordat u biedt.
U mag een New Yorks appartement verbouwen, maar de meeste gebouwen eisen board approval, een alteration agreement, gecertificeerde en verzekerde aannemers en beperkte werktijden. Co-ops zijn strenger dan condo's. Een ingrijpende verbouwing, met verplaatsing van leidingen of het openbreken van muren, duurt van goedkeuring tot oplevering 6-12 maanden.
Voor waarde op lange termijn: West Village, Tribeca, de Upper East Side tussen 60th en 80th, Lincoln Square, NoMad en de nieuwe torens langs Central Park South. Voor waarde per vierkante voet: de Upper West Side ten noorden van 86th, Murray Hill, Lenox Hill en enkele vooroorlogse co-ops aan Sutton Place.
Vragen die kopers die de New Yorkse markt betreden vaak stellen, in gewone taal. Drie nieuwe onderwerpen behandelen condop, Classic 6 appartementen en de toegang tot penthouses.
Een condop is een co-opappartement in een gebouw dat zo is ingericht dat het werkt met condo-achtige regels. Technisch koopt u aandelen, net als bij een co-op, maar het reglement van het gebouw functioneert als dat van een condo: geen boardgesprek, onderverhuur en aankoop als pied-à-terre doorgaans toegestaan, buitenlandse kopers en trusts meestal geaccepteerd. Condops vormen ongeveer 5% van het New Yorkse aanbod en liggen vaak 5-15% onder een vergelijkbare zuivere condo.
Een Classic 6 is een vooroorlogs New Yorks appartement met zes vertrekken: een woonkamer, een formele eetkamer, een keuken, twee slaapkamers en een kleine dienstbodekamer, tegenwoordig meestal in gebruik als kantoor, kinderkamer of derde slaapkamer. Het is de maatgevende gezinsplattegrond in vooroorlogse co-ops op de Upper East Side, de Upper West Side en Park Avenue. De Classic 7 en de Classic 8 voegen op hetzelfde architectonische stramien slaapkamers of een bibliotheek toe.
Iedereen met het kapitaal en de goedkeuring van het gebouw kan een penthouse kopen. Bij een condo heeft de condoboard een right of first refusal, maar hij mag een financieel gekwalificeerde koper niet weigeren. Bij een co-op mag de board elke koper afwijzen om elke niet-discriminerende reden, en in het prijssegment van penthouses is die toetsing doorgaans het zwaarst. Trophy-penthouses in condogebouwen van naam wisselen van eigenaar boven $4,000 per vierkante voet, met aan de absolute top van de markt meer dan $10,000 per vierkante voet.
De meeste New Yorkse geldverstrekkers verlangen een FICO-score van minimaal 680 voor een conforming lening en 740 of hoger voor een jumbolening op een luxe object. Co-opboards willen vaak 750 of hoger zien, naast solide liquiditeit na levering, doorgaans 1-2 jaar aan vaste lasten in reserve.
Voor een gangbare Manhattan-condo van $2M met 20% eigen inbreng: aflossing en rente (~$8,500 per maand bij 7% over $1.6M financiering), common charges ($1,500-$3,000 per maand bij een luxe condo), onroerendezaakbelasting (~$1,500-$2,500 per maand) en opstalverzekering ($150-$400 per maand). Bij een co-op combineert de maintenance de belasting en de gemeenschappelijke lasten tot één maandbedrag, dat doorgaans lager ligt dan het condo-equivalent.
Een pied-à-terre is een tweede woning die af en toe wordt gebruikt, doorgaans door een koper wiens hoofdverblijf in een andere stad of een ander land ligt. De meeste New Yorkse co-opboards verbieden deze aankopen; condo's en condops staan ze in de regel toe. Fiscaal komen eigenaren van een pied-à-terre niet in aanmerking voor de STAR-vrijstelling van de staat New York en betalen zij het volle tarief onroerendezaakbelasting.
Dat kan, maar meestal als onderdeel van de lastenberekening en niet als een losse ja-of-neevraag. Het gaat erom of de woning hoofdverblijf, tweede woning, belegging of familiewoning wordt, of het eigendom bij een natuurlijk persoon, een LLC of een trust komt te liggen, en hoe lang u haar denkt aan te houden. Bij tweede woningen van hoge waarde raadpleegt u onze analyse van de pied-à-terre tax in Manhattan voordat u de eigendomsstructuur vastlegt.
In Manhattan omvat luxe doorgaans de bovenste 10% van de markt, in 2026 ruwweg $4M en hoger. Superluxe begint rond $10M. Ultraluxe vereist zowel een prijs boven $10M als ongeveer $4,000 of meer per vierkante voet. Een appartement van $10M dat groot is maar wordt verhandeld op $2,500 per vierkante voet is luxe, maar geen ultraluxe. Trophy-vastgoed is een aparte categorie, bepaald door onvervangbaarheid, uitzicht, schaal, de reputatie van het gebouw en schaarste, en niet door de prijs alleen.
Een sponsor unit is een appartement dat eigendom is van en verkocht wordt door de oorspronkelijke ontwikkelaar of diens rechtsopvolger, en niet door een eerdere particuliere eigenaar. Bij co-ops slaan deze woningen het traject van de board approval over, een groot voordeel voor kopers die anders zwaar getoetst zouden worden: buitenlandse kopers, een pied-à-terre, recent zelfstandigen. In oudere co-opgebouwen kan een sponsor unit alleen al om die flexibiliteit een premie waard zijn.
REBNY, de Real Estate Board of New York, is de brancheorganisatie van New Yorkse makelaars. Zij beheert het gestandaardiseerde REBNY-financieringsoverzicht dat in co-opboarddossiers wordt gebruikt en exploiteert de RLS, de Residential Listing Service, de belangrijkste aanbodsdatabase voor Manhattan en Brooklyn. De meeste New Yorkse makelaarskantoren met een volledig dienstenpakket zijn lid.
Het offering plan is het juridische informatiedocument dat een ontwikkelaar bij de procureur-generaal van de staat New York indient voordat er ook maar één woning in een nieuwbouwproject verkocht mag worden. Het bevat de begroting van het gebouw, de statuten en reglementen, de financiële prognoses, de opgegeven oppervlakten en de fiscale uitgangspunten. Bij nieuwbouw is het offering plan veruit het belangrijkste onderzoeksdocument.
Ja. In Q1 2026 bedroeg de gemiddelde korting op de vraagprijs in Manhattan 3,7%. Hoeveel ruimte er is, hangt af van de looptijd op de markt (langer betekent meer flexibiliteit), het aantal concurrerende woningen in hetzelfde gebouw (meer aanbod geeft u meer hefboom) en uw profiel als koper: contant betalen en flexibele leveringsvoorwaarden leveren doorgaans een betere prijs op dan een gefinancierde transactie met meerdere voorbehouden. Bij scherp geprijsde nieuwbouw aan de bovenkant van de markt is de ruimte wezenlijk kleiner.
Bij een condo vrijwel altijd. Bij een co-op meestal niet, en waar een board het wel toestaat zijn de voorwaarden streng: goedgekeurd wordt de natuurlijke persoon achter de entiteit, bewoning blijft beperkt tot die persoon en het gezin, en een persoonlijke borgstelling is gebruikelijk. Vraagt u dit met het oog op privacy in de openbare registers, weet dan wat u werkelijk wint... op de akte kan de naam van de entiteit staan, maar het gebouw, de beheerder en uw geldverstrekker weten precies wie u bent. Gaat het om successie- of belastingplanning voor een buitenlandse koper, dan is dat een reële reden, en die structuur hoort door uw advocaat en accountant te worden opgezet voordat u tekent, niet erna. De eigendomsstructuur wijzigen als u eenmaal in contract staat is duur en soms onmogelijk.
U hebt een eigen advocaat nodig. In New York kunt u die stap werkelijk niet overslaan. Anders dan in het grootste deel van het land worden New Yorkse woningtransacties door advocaten gedreven: uw advocaat onderhandelt het contract, beoordeelt het offering plan en de jaarcijfers van het gebouw, en laat het titel- en beslagonderzoek uitvoeren. Dat is geen papierwerk. Daar zit het risico. Een aanbeveling van uw makelaar is prima als vertrekpunt, en juist daarom geef ik cliënten meer dan één naam, maar de opdracht is de uwe en de advocaat legt aan u verantwoording af. Stel één vraag: hoeveel leveringen doet hij per jaar in precies het type object dat u koopt? Co-op, condo, nieuwbouw en land lease zijn verschillende disciplines, en een algemene vastgoedadvocaat die zelden co-opboarddossiers behandelt, kost u tijd die u niet hebt.
Bepaal vroeg of het kind de koper is, medekoper, of alleen bewoner, want elk van die keuzes verandert welke gebouwen u überhaupt in behandeling nemen. Een co-opboard dat een aankoop door een ouder beoordeelt, wil weten wie er woont en wie er betaalt, en veel gebouwen beperken of verbieden aankoop door een niet-bewonende eigenaar. Sommige staan het alleen toe als de ouder samen met het kind op de proprietary lease staat. Condo's zijn veel soepeler en zijn hier meestal het juiste antwoord. Daarnaast zijn er gevolgen voor schenking, successie en vermogenswinst die sterk verschillen naargelang wie op de akte staat. Dit is dus een gesprek met uw accountant voordat u biedt, niet nadat uw bod is aanvaard.
Vier stukken. In deze volgorde. Het offering plan met alle wijzigingen, dat u vertelt wat de sponsor beloofde en wat er sindsdien veranderd is. De jaarcijfers van het gebouw over de laatste twee jaar, want daar ziet u het reservefonds, de hypotheek van het gebouw en of het zijn grote onderhoud betaalt of uitstelt. De meest recente notulen van de board, veruit het nuttigste document dat niemand leest... bijdragen, procedures, gevelwerk en terugkerende klachten duiken daar het eerst op. En het huishoudelijk reglement, want daar staan de verbouwingsvensters, het huisdierenbeleid, de grenzen aan onderverhuur en de verhuisbeperkingen. Doet een verkoper of beheerder er lang over om de notulen te leveren, beschouw die vertraging dan zelf als informatie.
In een land lease-gebouw is de vennootschap of het condominium geen eigenaar van de grond eronder. Zij huurt die, doorgaans met een zeer lange looptijd, en betaalt erfpacht die op in het contract vastgelegde momenten wordt herzien. Daarom ogen de appartementen goedkoop per vierkante voet. Soms opvallend goedkoop. Het risico zit op twee momenten: de herziening van de canon, die de maintenance fors kan optrekken, en het korter worden van de resterende looptijd, wanneer geldverstrekkers voorzichtig worden en uw toekomstige kopersgroep met hen meekrimpt. Ik zeg kopers niet dat zij deze gebouwen moeten mijden. Ik zeg dat zij de herzieningsdatum en de herzieningsformule moeten opzoeken voordat zij verliefd worden, en ervan uit moeten gaan dat de doorverkoop lastiger is dan de aankoop. Kloppen de cijfers dan nog steeds bij een behoudende aanname over de volgende herziening, dan kan dit een legitieme manier zijn om meer ruimte te kopen in een beter gebouw.
Nee. Dit is het punt waar kopers zich het vaakst op vergissen. Een goed opgesteld New Yorks contract maakt uw aankoop afhankelijk van board approval, dus als de board u afwijst en u te goeder trouw hebt gehandeld, komt uw waarborgsom terug uit escrow. Geld wordt elders verloren: een dossier dat niet op tijd compleet is, terugtreden na goedkeuring, of een contract tekenen waarin dat voorbehoud niet goed is geformuleerd. Uw werkelijke verlies bij een afwijzing bestaat uit de behandelkosten, de uren van de advocaat en de weken die u van de markt was. En de board hoeft u niet te vertellen waarom, dus er valt niets aan te vechten... precies daarom moet het dossier de eerste keer goed zijn.
Vergelijkt u Manhattan met Miami, of plant u een spreiding over meerdere markten? Open de Property Intelligence Hub, de samengestelde autoriteitskaart van 35 pagina's voor kapitaalstrategie over markten heen.
Marktcontext: Volgens Douglas Elliman en Miller Samuel bedroeg in Q4 2025 de mediane condominiumprijs in Manhattan ongeveer $1.66M en de mediane co-opprijs ongeveer $825K. Bij een condominiumtransactie bedragen de transactiekosten 4-6%, bij een co-optransactie 2-3%, vrijwel geheel doordat er over co-opaandelen geen Mortgage Recording Tax verschuldigd is.
De structurele keuze is condominium tegenover co-op. Condominium: eigendomstitel op onroerend goed, toegankelijk voor LLC's, trusts en buitenlanders, 10-20% eigen inbreng bij luxefinanciering, vrije doorverkoop. Co-op: titel in de vorm van vennootschapsaandelen, 20-50% eigen inbreng, board approval met discretionaire weigeringsbevoegdheid, fiscaal transparante maintenance inclusief het aandeel in de hypotheek van het gebouw. Belangrijkste wettelijke kosten: Mansion Tax (1-3,9%, boven $1M door de koper betaald), Mortgage Recording Tax (~1,925% van de lening bij condo's, niet bij co-ops), Title Insurance (~0,45% van de koopsom).
Waarom dit ertoe doet: Vermogende en internationale kopers kiezen standaard voor het condominium. Wie voor de lange termijn een hoofdverblijf koopt, inkomen uit loondienst heeft en bereid is een board approval te doorlopen, koopt via het co-opaanbod tegen een wezenlijk lagere instapprijs.
In Manhattan bedragen de transactiekosten van een condominium doorgaans 4-6%, tegen 2-3% bij een co-op, vooral door de Mortgage Recording Tax (~1,925% van de lening) die alleen bij condominiumaankopen geldt. Medianen Q4 2025 volgens Miller Samuel: condo $1.66M, co-op $825K.
Het condominium. Dat staat eigendom via een LLC of trust toe, aankoop door buitenlanders en vrije doorverkoop. Co-opboards behouden een discretionaire weigeringsbevoegdheid en verlangen doorgaans uitgebreide financiële openheid en een binnenlands inkomensprofiel, waaraan de meeste internationale kopers niet voldoen.
Co-opaandelen zijn roerend goed, geen onroerend goed. De Mortgage Recording Tax (~1,925% van de lening) is niet van toepassing. Ook de title insurance op het vastgoed vervalt. Netto-effect: 2-3% van de koopsom bij een co-op tegen 4-6% bij een condominium.
Miller Samuel, Q4 2025: mediane condominiumprijs $1.66M, mediane co-opprijs $825K. Het verschil weerspiegelt zowel de kwaliteit van het aanbod als de scheiding tussen internationale kopers bij condo's en binnenlandse kopers bij co-ops.
Condominium: doorgaans 60-90 dagen. Co-op: doorgaans 90-120 dagen, bepaald door de agenda van de board approval. In beide gevallen geldt een waarborgsom van 10% bij contract, een onderzoeksperiode en een levering die door de advocaten wordt gecoördineerd.
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek: doelen, timing, fiscale positie.
Vrijblijvend. Wij reageren persoonlijk.
Liever bellen? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries