Co-op of condo in New York: goedkeuring van het bestuur, de werkelijke kosten en wat u zou moeten kopen

Co-op of condo: welke zou u nu eigenlijk moeten kopen?

De meeste gidsen leggen uit wat de twee vormen zijn. De moeilijkere vraag is welke past bij de aankoop die u doet. In New York wordt het antwoord doorgaans bepaald door vier zaken: of u er het hele jaar woont, of u op eigen naam koopt, hoe u de aankoop financiert en hoeveel toetsing door het bestuur u bereid bent te ondergaan.

Het patroon onder dit alles: een co-op kopen is aandelen kopen in een vennootschap die u mag screenen, en een condo kopen is onroerend goed kopen waarbij dat grotendeels niet het geval is. Elk verschil hieronder volgt daaruit.

CONDO'S

Een condominium is een soort vastgoed waarbij de bewoners eigenaar zijn van hun afzonderlijke condo-eenheden, afzonderlijke eenheden binnen een groter gebouw of complex. Elke eigenaar heeft een akte voor zijn appartement en bezit ook een aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Deze structuur onderscheidt condo's van co-ops, omdat condobewoners volledig eigenaar zijn van onroerend goed, wat de herverkoopwaarde en de hypotheekmogelijkheden gunstig kan beïnvloeden. De transactiekosten (closing costs) voor condo's zijn doorgaans hoger door extra kosten zoals title insurance en mortgage taxes. Iconische condominiums in Manhattan zoals 432 Park Avenue, 15 Central Park Westen One57 laten zien hoe volledig condo-eigendom de topmarkt van de stad vormgeeft.

Condo-eigenaren betalen onroerendezaakbelasting aan de stad en maandelijkse bijdragen, condo fees genoemd, aan de condovereniging, een soort gemeenschapsvereniging die verantwoordelijk is voor onderhoud en voorzieningen. Tot de voorzieningen behoren vaak een fitnessruimte, een zwembad, een lounge of zelfs een tennisbaan. Het condobestuur beheert de werking van het gebouw en geeft de condovereniging instructies. Regels en voorzieningen van de vereniging kunnen het dagelijks leven en de beslissingen van bewoners rechtstreeks beïnvloeden.

Inwoners van de VS kunnen condo's kopen met traditionele leningen door 20% eigen middelen in te brengen, maar sommige banken vragen voor professionals, zoals artsen en advocaten, slechts 10%. Buitenlandse kopers moeten 30% vooraf betalen. Title insurance maakt ook deel uit van de transactiekosten voor condokopers. Financiële overwegingen, zoals maandelijkse bijdragen, onroerendezaakbelasting en de mogelijke herverkoopwaarde, zijn belangrijke factoren bij de beoordeling van een condoaankoop.

Voor velen wegen de voordelen van de aankoop van een condo-eenheid zwaarder dan de nadelen. Een condominium kopen is veel democratischer dan een co-op kopen, aangezien condo's veel minder beperkend zijn en openstaan voor iedereen die over de middelen beschikt om er een te kopen. Het inzetten van liquide middelen als onderdeel van de aanvraagprocedure is bij co-opkopers vaak een vereiste, in tegenstelling tot bij de meeste condo's.

Condobewoners kunnen hun woonruimte vaak persoonlijk inrichten, binnen de richtlijnen van de gemeenschap, wat meer maatwerk mogelijk maakt dan bij andere vastgoedvormen.

Over het algemeen staan condo's een condo-eigenaar toe zijn appartement met weinig beperkingen onder te verhuren. Daarnaast staan condo's buitenlands eigendom toe, kennen ze minder beperkingen, vragen ze lagere eigen middelen en zijn ze gemakkelijker te financieren dan co-ops.

De meeste condo's zijn de afgelopen 30 jaar gebouwd en bieden veel voorzieningen die huidige eigenaren en huurders verwachten, waaronder fitnessruimtes, zwembaden, lounges en tennisbanen. Veel nieuwere condogebouwen leggen de nadruk op uitgebreide voorzieningen zoals fitnessruimtes en beveiligingsdiensten. Deze voorzieningen zijn in de meeste co-ops niet te vinden. Al deze kenmerken maken een condo beter verkoopbaar en verhogen de verkoopbaarheid en aantrekkelijkheid. De regels en voorzieningen van een condo kunnen de levensstijl en de financiële uitkomsten van bewoners sterk beïnvloeden.

Condo's in New York vormen slechts 25% van alle woonvastgoed dat in Manhattan te koop staat. Deze beperking van het aanbod en de aantrekkelijkheid van nieuwe condo's met veel voorzieningen maken condo's duurder dan co-ops. Bij het vergelijken van waarde hebben condo's vaak een hogere prijs per vierkante voet dan co-ops, wat hun marktaantrekkelijkheid en de voordelen van het eigendom weerspiegelt.

Condo's zijn doorgaans gemakkelijker te financieren omdat de eigenaar fysiek vastgoed als onderpand heeft.

Een ander groot verkoopargument voor condo's in Manhattan zijn de belastingaftrekposten die sommige ervan bieden, zoals de 485, 421G en de 421A-belastingvermindering (tax abatement). In de jaren 70 lanceerde de stad een programma om ontwikkelaars te stimuleren op braakliggende percelen te bouwen, met een vrijstelling van 10 jaar van het betalen van belasting. Het programma liep af, maar is nieuw leven ingeblazen met de toevoeging van de 485-vermindering in 2024.

Huizenkopers en beleggers die eenheden kochten in een condo met een belastingvermindering profiteren ook van deze belastingvoordelen van 10 jaar. Onlangs zagen we de terugkeer van deze belastingverminderingen bij een handvol condo's in Manhattan; meer daarover leest u op de blog hieronder:

Wie moet kiezen tussen een condo of een andere vastgoedvorm, doet er goed aan deze factoren zorgvuldig af te wegen.

Gerelateerd: “De terugkeer en ondergang van de 20-jarige belastingvermindering”

Beleggers en buitenlandse kopers zouden hun zoektocht daarom op condo's moeten richten.

Samengevat kenmerken condo's zich door:

• Weinig beperkingen
• Beleggersvriendelijk
• Gemakkelijke toegang tot financiering
• Buitenlandse kopers welgezind

Co-ops

Woningcoöperaties, ofwel co-ops, zijn een bijzondere vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij het gebouw eigendom is van een vennootschap en particulieren co-opeigenaar worden door aandelen in die vennootschap te kopen in plaats van hun afzonderlijke eenheid rechtstreeks te bezitten. Als aandeelhouder in een co-op bepaalt uw eigendomsaandeel uw recht om een bepaald appartement te bewonen en uw aandeel in de kosten van het gebouw. De proprietary lease geeft een aandeelhouder die aandelen koopt het recht een bepaald appartement in het co-opgebouw te gebruiken. Hoe groter het co-opappartement is, hoe meer co-opaandelen de aandeelhouder bezit en hoe hoger het aandeel in de onderhoudskosten van het gebouw dat de aandeelhouder betaalt.

Op het eerste gezicht lijkt het erop dat men bij de aankoop van een co-op hogere maandelijkse kosten betaalt. Dat komt echter doordat onroerendezaakbelasting en VvE-bijdragen (HOA fees) zijn samengevoegd tot één bedrag aan maintenance. Dit bedrag bevat onroerendezaakbelasting en onderhoudskosten aan de vennootschap, waartoe hun aandeel in de onroerendezaakbelasting, de kosten van het gebouw en soms hypotheekrente behoren als de vennootschap een hypotheek op het gebouw heeft. Dat verschilt van condo-eigenaren, die onroerendezaakbelasting rechtstreeks over hun eenheid betalen en afzonderlijke kosten hebben voor nutsvoorzieningen en onroerendezaakbelasting. Soms hebben co-ops een hogere maintenance vanwege hypotheekrente als de vennootschap een hypotheek op het gebouw heeft. Ter vergelijking: condogebouwen mogen geen hypotheek afsluiten, dus de HOA-bijdragen van een condo kunnen nooit hypotheekrente omvatten.

Er zijn veel voor- en nadelen verbonden aan de aankoop van een co-opappartement. Wat de voordelen betreft: condo's zijn doorgaans duurder dan co-ops omdat coöperaties ouder zijn en 70% van de markt vertegenwoordigen. Co-ops zijn vooraf doorgaans betaalbaarder en hebben bepaalde financiële voordelen, zoals inclusieve kosten in de maintenance. Ook hebben co-ops doorgaans lagere transactiekosten dan condo's, omdat er geen kosten zijn zoals title insurance.

Co-ops mogen elke regel opstellen die ze willen en hun aandeelhouders moeten die regels naleven. Co-opbesturen verbieden verhuur vaak en kunnen verkoop moeilijk maken door hun goedkeuringsprocedure. Het bestuur van de co-op legt vaak strikte regels op en hanteert een strenge goedkeuringsprocedure voor potentiële kopers, waardoor het aankoopproces ingewikkelder wordt. Bij een vergelijking van condo's en co-ops brengen co-ops doorgaans een ingewikkelder goedkeuringsprocedure met beperkingen van het bestuur met zich mee, terwijl condo's een eenvoudigere transactie bieden.

Bij coöperatief eigendom zijn aandeelhouders doorgaans verplicht hun appartement als hoofdverblijf te bewonen. Bovendien kennen co-ops regels die onderverhuur sterk beperken of verbieden, dus beleggers moeten bedenken dat een co-op niet als een goede belegging wordt beschouwd. De meeste co-opbesturen hanteren strikte regels voor onderverhuur, waarbij sommige het helemaal niet toestaan. Condo's en co-ops verschillen sterk in eigendomsstructuur en kosten, waarbij condo's doorgaans eenvoudigere en flexibelere regelingen hebben.

Een veelvoorkomende regel van co-ops in New York is het verbod op buitenlands eigendom. Over het algemeen verbieden co-ops buitenlandse kopers, omdat het onmogelijk kan worden een buitenlander aan te klagen die het grootste deel van zijn vermogen en inkomstenbronnen buiten de Verenigde Staten heeft. Zelfs als de coöperatieve vennootschap een vonnis tegen een buitenlandse eigenaar zou verkrijgen, zou het waarschijnlijk niet te innen zijn als het vermogen van de eigenaar 4.000 mijl verderop in een ander land zit.

Het inzetten van liquide middelen als onderdeel van de aanvraagprocedure is bij co-opkopers vaak een vereiste, in tegenstelling tot bij de meeste condo's. Co-ops staan financiering al dan niet toe. Wie financiering wel toestaat, vraagt doorgaans meer eigen middelen dan condo's. Co-ops stellen strengere financiële eisen en vragen eigen middelen die kunnen oplopen van 20% tot 50% van de koopprijs, waardoor het proces voor kopers veeleisender wordt.

Een co-oplening verkrijgen kan lastig zijn, omdat kredietverstrekkers strengere eisen stellen en co-oplening verschillen van traditionele condofinanciering. De financiering van een co-opappartement vereist een persoonlijke lening in plaats van een hypotheek. De coöperatieve vennootschap bepaalt het deel van de koopprijs dat mag worden gefinancierd, gelijk aan 50% - 75% van de waarde van het vastgoed. Net als bij een hypotheek is de rente op de persoonlijke lening aftrekbaar voor de belasting. Een veelvoorkomend kenmerk van co-ops is een flip tax, die in feite een overdrachtsvergoeding is, doorgaans 2-3% van de verkoopprijs van het appartement, te betalen door de verkoper aan de coöperatieve vennootschap bij de verkoop van co-opaandelen.

Potentiële co-opeigenaren (en huurders, als het bestuur dat toestaat) moeten door het bestuur van de co-op worden geïnterviewd en formele aanvragen bij het bestuur indienen ter goedkeuring. Het bestuur van de co-op is verantwoordelijk voor het beoordelen en goedkeuren van kopers, en dit proces kan maanden duren, niet weken, zoals bij een condo. Ook bij condo's is een aanvraag vereist, maar kopers en huurders worden niet door het condobestuur geïnterviewd en de goedkeuringsprocedure is veel eenvoudiger.

Een beheermaatschappij wordt door de co-op vaak ingehuurd om toezicht te houden op de dagelijkse gang van zaken, waaronder onderhoud, het innen van bijdragen en goedkeuringen, wat anders is dan individuele verhuurders die huurappartementen beheren. Vanwege de bijzondere financiële structuur van co-ops is het voor kopers belangrijk over goede kennis van persoonlijke financiën te beschikken om budgettering, leningsmogelijkheden en financiële verplichtingen op lange termijn te begrijpen.

Gerelateerd: “Veelgestelde vragen: een appartement kopen in New York”

Voor- en nadelen van een co-op zijn onder meer:

Co-opbesturen

Restrictief

Niet beleggersvriendelijk

Verbieden buitenlands eigendom

Verbieden of beperken meestal onderverhuur

Geven de voorkeur aan eigen bewoning als hoofdverblijf

Hebben vaker luxe voorzieningen

Bij de beoordeling van een co-op of condo is het belangrijk de verschillen in eigendomsstructuur, financiële gevolgen en goedkeuringsprocedures in aanmerking te nemen. Co-ops kennen doorgaans restrictievere goedkeuringsprocedures en financiële eisen, terwijl condo's meer flexibiliteit bieden en vaak gemakkelijker te financieren zijn.

Co-opbesturen

Restrictief

Niet beleggersvriendelijk

Verbieden buitenlands eigendom

Verbieden of beperken meestal onderverhuur

Geven de voorkeur aan eigen bewoning als hoofdverblijf

Hebben vaker luxe voorzieningen

Bij de beoordeling van een co-op of condo is het belangrijk de verschillen in eigendomsstructuur, financiële gevolgen en goedkeuringsprocedures in aanmerking te nemen. Co-ops kennen doorgaans restrictievere goedkeuringsprocedures en financiële eisen, terwijl condo's meer flexibiliteit bieden en vaak gemakkelijker te financieren zijn. Condo-eigenaren ontvangen een akte voor hun eenheid, terwijl co-opeigenaren een proprietary lease ontvangen. Bij co-ops kan de goedkeuringsprocedure streng zijn, met achtergrondcontroles en financiële toetsingen, terwijl condoaankopen doorgaans eenvoudiger zijn.

CONDOPS

De term condop wordt in vastgoedkringen in New York gebruikt voor een co-op met condoregels. Technisch gezien wordt een condop echter gedefinieerd als een woonco-op die haar begane grond als commerciële eenheid heeft verkocht. In de praktijk wordt de term echter gebruikt voor een co-op met condoregels.

Onder condoregels staan condops onderverhuur en buitenlands eigendom toe. Gebouwen die op grond met een land lease staan, vallen vaak in de categorie condop.

Een gebouw met een land lease verplicht eigenaren gedurende lange tijd huur te betalen voor de onderliggende grond, meestal 99 jaar (zoals vastgoed in Londen). Deze huurovereenkomsten worden in de praktijk meestal verlengd voordat de land lease afloopt.

Samengevat kenmerkt een condopgebouw zich door:

• Weinig beperkingen
• Beleggersvriendelijk
• Buitenlandse kopers welgezind

Verschil tussen condo en co-op: de belangrijkste verschillen begrijpen

Bij een vergelijking van co-ops en condo's is een belangrijk verschil de eigendomsstructuur. Een appartement is een verhuurvastgoed dat eigendom is van een bedrijf dat zich bezighoudt met het beheren van vastgoed om huurinkomsten te genereren.

Naast appartementen is het belangrijk co-ops en condo's te vergelijken. Condo-eigenaren hebben via een akte volledig eigendom van hun afzonderlijke eenheid, terwijl co-opbewoners aandelen bezitten in een vennootschap die het hele gebouw beheert, in plaats van een afzonderlijke eenheid te bezitten. Zowel co-ops als condo's bestaan uit afzonderlijke eenheden binnen een groter gebouw. Dit verschil in eigendomsstructuren en bestuur beïnvloedt ook voorzieningen, maandelijkse kosten en de goedkeuringsprocedures voor het kopen van elke vastgoedvorm . Deze verschillen kunnen bewoners sterk beïnvloeden door vorm te geven aan hun dagelijkse ervaringen, de dynamiek in de gemeenschap en de mate waarin regels worden gehandhaafd.

Over het algemeen zijn in een appartementengebouw alle eenheden gelijk en is de eigenaar dezelfde. Een condo daarentegen is een privéwoning die aan huurders kan worden verhuurd. Als u een condo huurt, is de individuele eigenaar uw verhuurder. Als u een appartement huurt, is het bedrijf dat het gebouw bezit uw verhuurder.

Condo's zijn van hogere kwaliteit dan appartementengebouwen, omdat veel eigenaren die er zelf wonen in condogebouwen verblijven. Op het eerste gezicht lijken veel voorzieningen in condo- en appartementengebouwen hetzelfde, maar bij condo's vindt u waarschijnlijker meer luxe versies, omdat betere voorzieningen de vastgoedwaarde helpen verhogen.

Financiering en eigen middelen: wat kopers moeten weten

Een woning kopen in New York betekent eerst de regels voor financiering en eigen middelen bij condo's en co-ops begrijpen. De belangrijkste verschillen tussen deze vormen van vastgoed kunnen uw koopervaring, uw maandelijkse kosten en uw financiële planning op lange termijn sterk beïnvloeden. Condo's vragen doorgaans 20% eigen middelen, maar dat is minder een standaard in de sector in vergelijking met co-ops, die vaak hogere betalingen vooraf eisen.

Condo's bieden doorgaans meer flexibiliteit bij de financiering. Condo-eigenaren kunnen doorgaans kiezen uit verschillende hypotheekopties, en sommige kredietverstrekkers staan eigen middelen van slechts 10% toe, vooral voor gekwalificeerde professionals. Deze flexibiliteit maakt condo's aantrekkelijk voor een bredere groep kopers, onder wie kopers die vooraf niet over veel contanten beschikken. Condokopers moeten echter rekening houden met hogere transactiekosten (closing costs), waartoe vaak title insurance, mortgage recording taxes en andere kosten behoren die kunnen oplopen tot 2% tot 5% van de koopprijs. Deze hogere transactiekosten zijn een belangrijk verschil om in gedachten te houden bij het vergelijken van condo's en co-ops.

Co-ops staan daarentegen bekend om hun strengere financieringsregels. De meeste co-opbesturen eisen hogere eigen middelen, vaak ten minste 20% en soms wel 50%, en kunnen in sommige gebouwen financiering zelfs helemaal verbieden. Co-opkopers moeten ook uitgebreide financiële documentatie indienen, waaronder bewijs van inkomen, vermogen en een gedetailleerde opgave van hun schuld-inkomensverhouding (debt to income ratio). Het co-opbestuur toetst deze informatie zorgvuldig als onderdeel van een grondig screeningsproces, dat ook een persoonlijk gesprek kan omvatten. Dit proces kan langdurig zijn en is bedoeld om te bevestigen dat nieuwe co-opaandeelhouders financieel stabiel zijn en goed bij de gemeenschap passen.

In tegenstelling tot condoverenigingen, die weinig zeggenschap hebben over wie een eenheid mag kopen, hebben co-opbesturen aanzienlijke controle over de goedkeuringsprocedure. Dat betekent dat het bestuur van de co-op uw aanvraag nog steeds kan afwijzen op grond van eigen criteria, ook als u financieel gekwalificeerd bent voor een hypotheek. Hoewel dit het wonen in een co-op exclusiever en meer op de gemeenschap gericht kan laten aanvoelen, betekent het ook dat kopers voorbereid moeten zijn op een strengere goedkeuringsprocedure en mogelijk hogere eigen middelen.

Een ander belangrijk onderscheid is hoe de transactiekosten worden behandeld. Co-opkopers betalen doorgaans geen afzonderlijke title insurance of mortgage recording taxes, omdat deze kosten doorgaans zijn inbegrepen in de maandelijkse maintenance die aan de coöperatieve vennootschap wordt betaald. Hierdoor kunnen de kosten vooraf van de aankoop van een co-op lager uitvallen, maar de doorlopende maandelijkse kosten kunnen hoger zijn dan bij condo's.

De keuze tussen een condo en een co-op hangt af van uw financiële situatie, uw gemak met de goedkeuringsprocedure en uw doelen op lange termijn. Als u waarde hecht aan flexibiliteit bij de financiering en een snellere, minder restrictieve aankoopprocedure, kan een condo beter passen. De hypotheekgoedkeuring voor condo's is eenvoudiger dan voor co-ops, omdat er geen goedkeuring door een bestuur nodig is. Als u zich prettig voelt bij hogere eigen middelen en een grondig screeningsproces, en waarde hecht aan een gemeenschapsgevoel, kan wonen in een co-op ideaal zijn.

Voordat u een beslissing neemt, is het essentieel uw financiën te beoordelen, de eigendomsstructuur en de regels van het gebouw te begrijpen en uw makelaar of financieel adviseur te raadplegen. Zo bent u beter in staat de belangrijkste verschillen tussen condo's en co-ops te doorgronden en de vastgoedvorm te vinden die het best bij uw behoeften past.

Townhouses en eengezinswoningen vormen een andere zoektocht met een andere economie. Wij behandelen ze uitgebreid in onze gids voor townhouses te koop in New York.

Conclusie

Nu begrijpt u hopelijk het verschil tussen co-op en condo gebouwen, townhouse en condo, en andere soorten vastgoed die in New York beschikbaar zijn. Zo niet, en als u dieper wilt ingaan op de verschillen tussen een co-op en een condo, neem dan contact op en wij begeleiden u door de voor- en nadelen van elk.

Uw woning verkopen

Voor de cijfers achter deze beslissing, waaronder waardestijging en vergelijkingen van lopende kosten, zie onze beleggingsanalyse condo versus co-op.

Als de co-op de voorkeur krijgt, begin uw zoektocht dan met de beste co-ops in New York.

Vragen over co-ops die kopers echt stellen

Waarom verschilt de maintenance zo sterk van co-op tot co-op?

Omdat maintenance geen servicevergoeding is. Het is uw aandeel in wat het gebouw feitelijk uitgeeft, en twee gebouwen in hetzelfde blok kunnen heel verschillend uitgeven. De grote drijvende factoren zijn de onderliggende hypotheek, het personeel en de onroerendezaakbelasting. Een co-op die haar onderliggende hypotheek op een slecht moment heeft geherfinancierd, draagt die kosten in de maandrekening van elke aandeelhouder. Een gebouw met volledige service, met een portier, onderhoudsmedewerkers en een beheerder ter plaatse, is duurder in exploitatie dan een gebouw zonder service (walk up)... daar zit het grootste deel van het verschil. Ik vraag altijd om de financiële cijfers van de laatste twee jaar voordat ik een koper verliefd laat worden op een laag bedrag, want een lage maintenance vandaag kan een uitgesteld kapitaalproject en een bijzondere heffing (assessment) morgen betekenen.

Wat zijn aandelen in een co-op en waarom heeft mijn appartement het aantal dat het heeft?

U koopt geen onroerend goed. U koopt aandelen in een vennootschap, en die aandelen gaan gepaard met een proprietary lease op een bepaald appartement. Het aantal aandelen is vastgesteld toen het gebouw werd omgezet, meestal op basis van de oppervlakte, aangepast voor verdieping, licht, uitzicht en buitenruimte. Een hoge verdiepingslijn met uitzicht op het park draagt meer aandelen dan dezelfde oppervlakte op de tweede verdieping met uitzicht op een muur. Het is om twee redenen van belang: uw aantal aandelen bepaalt uw percentage van de maintenance, en het bepaalt uw stem. Af en toe vindt u een appartement waarvan de aandelentoewijzing niet in verhouding staat tot wat de eenheid nu waard is, en dat is goed om te weten voordat u aan welke kant dan ook een bod doet.

Zijn co-ops moeilijker door te verkopen dan condo's?

Over het algemeen ja, en wie u iets anders vertelt, probeert u iets te verkopen. De kopersgroep is door de opzet kleiner. Goedkeuring door het bestuur, beperkingen op onderverhuur, beperkingen op eigendom door entiteiten en buitenlanders, en in veel gebouwen een verplichte financieringsgrens halen allemaal kopers uit uw toekomstige markt. Voeg een flip tax toe en ook uw netto-opbrengst verandert. Dat is de ruil die u aangaat voor de lagere prijs per vierkante voet bij aanvang. Het is een echte ruil, geen gebrek... maar u moet hem bij de aankoop in de beslissing meenemen in plaats van hem bij de verkoop te ontdekken.

Wat is het eerlijke nadeel van de aankoop van een co-op?

Zeggenschap. U staat daar een aanzienlijk deel van af. Het bestuur beslist wie uw appartement na u koopt, of u het mag verhuren, wat u mag verbouwen en wanneer de werkzaamheden mogen plaatsvinden, en in sommige gebouwen of u in het geheel mag financieren. De aanvraag zelf is opdringerig op een manier die mensen verrast... u overhandigt belastingaangiften, bankafschriften en referentiebrieven aan uw toekomstige buren. Als u privacy en flexibiliteit belangrijker vindt dan prijs, is een condo meestal het betere antwoord. Als u een hoofdverblijf koopt en meer appartement voor uw geld wilt, werkt de co-opstructuur in uw voordeel.

Mijn proprietary lease heeft een einddatum. Moet ik me zorgen maken?

Bijna nooit, en dit punt veroorzaakt meer paniek dan het verdient. De proprietary lease is de overeenkomst tussen u als aandeelhouder en de vennootschap, en loopt tot een vermelde datum die het bestuur vaak voor afloop verlengt, met inachtneming van de statuten en andere bestuursdocumenten van de co-op. Het is geen aftelling van uw eigendom. Waar u wel op moet letten, is een land lease, wat iets heel anders is... in een gebouw met een land lease bezit de vennootschap de grond eronder niet, kunnen huurherzieningen fors uitvallen en wordt financiering moeilijker naarmate de looptijd korter wordt. Bevestig eerst welke van de twee u voor u hebt.

Wat is een lot line window en waarom blijft mijn advocaat ernaar vragen?

Een lot line window ligt op de grens met het aangrenzende perceel. Als uw buurman zijn perceel tot aan de grens bebouwt, mag dat raam rechtmatig worden dichtgemaakt. Niet afgedekt met een gordijn. Dichtgemetseld. Dit is onderworpen aan de Building Code en de ontwikkelingsrechten van de aangrenzende eigenaar, dus laat uw advocaat het voor de betreffende eenheid bevestigen. Kopers ontdekken dit meestal nadat ze verliefd zijn geworden op het licht in een hoekslaapkamer. Het staat in het offering plan en moet worden getoetst aan wat er naast u daadwerkelijk gebouwd kan worden, want een verkoop van luchtrechten (air rights) of een as of right-ontwikkeling kan uw appartement veranderen zonder uw toestemming en zonder vergoeding. Het maakt een eenheid niet onkoopbaar. Het maakt er een andere eenheid van dan degene die u denkt te zien.

Betalen co-opeigenaren onroerendezaakbelasting?

Ja, alleen niet rechtstreeks. De vennootschap wordt belast over het gebouw en legt uw deel om via de maintenance. Voor uw eigen aangifte geeft de co-op aan welk percentage van de maintenance toe te schrijven was aan onroerendezaakbelasting en rente, en aandeelhouders hebben hun evenredige deel historisch kunnen aftrekken... uw accountant moet bevestigen hoe dat op u van toepassing is. De stad kent ook een vermindering (abatement) toe aan eigenaren die de eenheid als hoofdverblijf gebruiken; deze wordt via het gebouw afgewikkeld en niet aan u uitbetaald, dus u ziet haar als een tegoed en niet als een cheque.

Wat is een right of first refusal, en is dat hetzelfde als een afwijzing door het bestuur?

Nee, en dat verschil is de kern van het kopen van een condo. Een co-opbestuur kan u om elke wettige reden afwijzen en hoeft zich niet te verantwoorden. Een condobestuur kan u doorgaans niet zomaar afwijzen. Wat het in plaats daarvan heeft, afhankelijk van de verklaring (declaration) en de statuten (by-laws), is een right of first refusal of een recht op toestemming en afstand (consent and waiver), wat betekent dat het kan ingrijpen en het appartement kan kopen tegen dezelfde voorwaarden die u bood. In de praktijk moet de condovereniging daarvoor binnen een termijn echt geld ophalen, dus wordt het zelden gebruikt. Functioneel is een condo-waiver een proces dat moet worden afgerond... de goedkeuring van een co-opbestuur is een beslissing die tegen u kan uitvallen.

Basisbegrippen co-op en condo

Wat is het belangrijkste verschil tussen een co-op en een condo in New York?

Condo-eigenaren hebben via een akte volledig eigendom van hun afzonderlijke eenheid, terwijl co-opbewoners aandelen bezitten in een vennootschap die het hele gebouw beheert, in plaats van een afzonderlijke eenheid te bezitten. Dit verschil bepaalt de financieringsmogelijkheden, goedkeuring door het bestuur, onderverhuurrechten, de geschiktheid voor buitenlandse kopers en de flexibiliteit bij doorverkoop.

Kunnen buitenlanders een co-op kopen in New York?

Over het algemeen verbieden co-opbesturen in New York City buitenlands eigendom, omdat het onpraktisch kan zijn vonnissen te handhaven tegen een buitenlandse eigenaar van wie het vermogen in een ander land zit. Internationale kopers moeten hun zoektocht richten op condominiums of condops, die beide buitenlands eigendom toestaan.

Waarom zijn co-ops goedkoper dan condo's in Manhattan?

Co-ops worden doorgaans verhandeld tegen een lagere prijs per vierkante voet dan condo's, omdat coöperaties oudere gebouwen zijn en ongeveer 70% van het woningaanbod in Manhattan vertegenwoordigen, terwijl condo's slechts ~25% uitmaken. Beperkt condoaanbod, eenvoudigere financiering en minder eigendomsbeperkingen duwen de condoprijzen omhoog.

Wat is een condop?

De term condop wordt in het New Yorkse vastgoed gebruikt voor een co-op die werkt volgens condoachtige regels. Technisch gezien is een condop een woningcoöperatie die haar begane grond als afzonderlijke commerciële eenheid heeft verkocht. In de praktijk staan condops onderverhuur en buitenlands eigendom toe, vergelijkbaar met een condominium, terwijl de coöperatieve eigendomsstructuur behouden blijft.

Wat zijn de gebruikelijke eisen voor eigen middelen bij een co-op in New York?

Co-opbesturen eisen doorgaans ten minste 20% eigen middelen, en veel luxe co-ops in Manhattan eisen 30% tot 50%. Sommige co-ops verbieden financiering helemaal. Kopers moeten ook liquiditeit na de afwikkeling aantonen, doorgaans 1-2 jaar aan lopende kosten.

Mag ik een co-op in New York onderverhuren?

De meeste co-opbesturen beperken onderverhuur sterk of verbieden het, waardoor co-ops slecht passen bij beleggers. Sommige besturen staan korte onderverhuurperioden toe (bijvoorbeeld twee jaar van elke vijf), maar vereisen goedkeuring van het bestuur. Condo's en condops staan onderverhuur doorgaans met weinig beperkingen toe.

Wat is een flip tax bij een co-op in New York?

Een flip tax is een overdrachtsvergoeding, doorgaans 2-3% van de verkoopprijs, die de verkoper bij de verkoop van co-opaandelen aan de coöperatieve vennootschap betaalt. Flip taxes financieren de reserverekening van het gebouw. Niet alle co-ops heffen een flip tax, en condo's doorgaans niet.

Waarom hebben condo's hogere transactiekosten dan co-ops in New York?

De transactiekosten van een condo omvatten title insurance (0,4-0,5% van de koopprijs) en mortgage recording tax (~1,925% van het geleende bedrag), die beide niet van toepassing zijn op co-ops. Daardoor bedragen de transactiekosten van een condo bij gefinancierde transacties doorgaans 3-5% van de koopprijs, tegenover ~1-2% bij co-ops.

Komen condo's of co-ops vaker voor in New York?

Co-ops vormen ongeveer 75% van de appartementen in New York, vooral in Manhattan. Condo's komen vaker voor in nieuwere luxegebouwen en in de buitenwijken (outer boroughs). Miami bestaat voornamelijk uit condo's met zeer weinig co-ops.

Wat is beter als belegging, een co-op of een condo?

Condo's zijn over het algemeen beter als belegging omdat ze zonder goedkeuring van een bestuur kunnen worden verhuurd, gemakkelijker te verkopen zijn en toegankelijker zijn voor alle soorten kopers. De meeste co-ops beperken onderverhuur en eisen eigen bewoning, wat het potentieel aan huurinkomsten beperkt.

Hoe verschillen de maintenance-kosten van een co-op van de common charges van een condo?

De maandelijkse maintenance van een co-op omvat uw aandeel in de hypotheek van het gebouw, de onroerendezaakbelasting en de exploitatiekosten, waardoor zij hoger is dan de common charges van een condo. De onderdelen onroerendezaakbelasting en hypotheekrente zijn echter aftrekbaar voor co-opaandeelhouders.

De regels verschillen per gebouw en per oprichtingsdocument van elke co-op of condominium. Deze pagina bevat algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies. Laat de specifieke punten door uw advocaat en accountant bevestigen.