New York & Miami: gids voor het kopen van een woning

Om de best mogelijke aankoopbeslissing te nemen, heeft u de best mogelijke vertegenwoordiging nodig, wat betekent dat u uw eigen kopersadviseur heeft die namens u werkt. Bij elke vastgoedtransactie is er een verkopersadviseur die de belangen van de verkoper vertegenwoordigt. Met een kopersadviseur heeft u iemand die zich volledig inzet voor uw belangen. Het is gebruikelijk dat de verkoper de makelaardij van de kopersmakelaar betaalt, hoewel dit niet altijd het geval is.

Een van de belangrijkste aspecten van een kopersadviseur is dat hij of zij geen belang heeft bij een specifiek vastgoed. De listing- of verkopersadviseur daarentegen heeft wel een belang bij de verkoop van het specifieke appartement of gebouw dat zij te koop hebben aangeboden. De verkoper en de listingadviseur die namens de verkoper werken, zijn alleen geïnteresseerd in het verkrijgen van de hoogste prijs tegen de beste voorwaarden voor hun verkoper, het tegenovergestelde van het belang van de koper.

Zie het zo: als u de gedaagde was in een rechtszaak, zou u de advocaat van de eiser niet gebruiken om u te vertegenwoordigen. Dezelfde situatie hier. Wees verstandig! Gebruik uw eigen makelaar. Andere tips met betrekking tot het inhuren van een adviseur:

• Gebruik geen meerdere adviseurs, want geen van hen zal zich volledig inzetten om u te helpen. Verbind u aan één professionele adviseur, vertel hen dit, en zij zullen zich volledig inzetten om het beste vastgoed voor u te vinden.
• Een goede adviseur kan u toegang geven tot elk beschikbaar appartement op de markt, inclusief enkele die nog niet eens zijn aangeboden.

Het verkrijgen van een voorgoedkeuringsbrief voordat u met uw vastgoedzoektocht begint, is essentieel als u een hypotheek wenst. Voorgoedkeuring door de bank:

• stelt u in staat om beter de prijsklasse van woningen te bepalen die u zich kunt veroorloven; en
• toont de verkoper en hun makelaar aan dat u de financiële capaciteit heeft om de transactie te voltooien

Vaak zullen verkopers niet eens onderhandelen met een koper die een bod doet met een hypotheekvoorwaarde en geen voorgoedkeuringsbrief. Niet voorgoedgekeurd zijn toont de verkoper aan dat de koper misschien niet serieus is, niet weet wat er nodig is om de transactie te voltooien, en misschien zelfs niet de financiële capaciteit heeft om te kopen.

Een hypotheekvoorgoedkeuring duurt slechts één of twee dagen om te verkrijgen, dus het is het beste om deze stap eerst te voltooien. Het geeft u een goed idee van de prijspunten die u wilt targeten in uw zoektocht.

Condominium versus coöperatief: de structurele keuze die al het andere bepaalt.

Voordat u begint met het zoeken naar vastgoed, is het belangrijk om de verschillende soorten vastgoed te begrijpen die te koop zijn. Er zijn vier vastgoedtypen:

• Coöperatieven (Co-ops)
• Condominiums (Condos)
• Condops (Condominiums met gescheiden zakelijke en residentiële units, waarbij alleen de residentiële units worden beheerd door een coöperatief)
• Stadswoningen, of Brownstones
• Eengezinswoningen

Het residentiële vastgoed in Manhattan bestaat uit ongeveer 25% condominiums, 70% coöperatieven en 5% condops en stadswoningen. Miami bestaat uit condominiums en eengezinswoningen.

Wat is een coöperatief?

Over het algemeen zijn coöperatieven bedoeld voor kopers van een primaire woning, hebben ze veel regels en voorschriften, en vereisen ze een persoonlijk gesprek met het bestuur van het coöperatief. Bij de aankoop van een coöperatief koopt de koper aandelen in een bedrijf dat het gebouw bezit en ontvangt de koper een proprietary lease voor het gebruik van het appartement.

Daarnaast zijn coöperatieven strenger wat betreft hun financiële vereisten en leggen ze doorgaans meer belastende beperkingen op met betrekking tot het onderverhuren van uw appartement of het gebruik ervan als pied-à-terre. Het kopen van een condominium is veel eenvoudiger en stelt u in staat uw appartement naar believen onder te verhuren. Bijgevolg is eigendom van een condominium een topkeuze voor flexibiliteit, met name onder beleggers, buitenlandse kopers en ouders die voor hun kinderen kopen.

Nu is het tijd om een wensenlijst te maken van wat u in een vastgoedobject wenst. Wilt u in een opkomende locatie zijn? Of een die zeer gevestigd is? Wilt u in een glazen toren wonen of in een historisch coöperatief uit het vooroorlogse tijdperk? Antwoorden op deze vragen helpen uw kopersadviseur te begrijpen welke vastgoedobjecten geschikt kunnen zijn voor uw smaak, en welke u kunt overslaan.

Het is ook belangrijk dat u begrijpt wat slechts een wens is en wat niet onderhandelbaar is. U hoopt misschien een condominium te vinden met een jacuzzi of terras, maar zou genoegen nemen met iets zonder. Aan de andere kant heeft u misschien absoluut drie slaapkamers nodig. Duidelijk zijn over uw verwachtingen helpt u en uw adviseur uw zoektocht te verbreden en vastgoedobjecten te ontdekken die u anders zou kunnen missen.

Met uw wensenlijst in de hand kunt u beginnen met het online zoeken naar vastgoed. Begin met de Manhattan Miami website, die krachtige functies biedt om u te helpen uw ideale woning te vinden. Wij hebben toegang tot alle aanbiedingen in Manhattan en Miami. Als u zelf vastgoedaanbiedingen in Manhattan of Miami wilt doorzoeken, klik dan hier voor Manhattan en hier voor Miami.

De meeste van onze klanten geven er de voorkeur aan dat wij interessante vastgoedobjecten aan hen voorstellen. Als u wilt dat wij een op maat gemaakte zoekopdracht van vastgoedobjecten voor u samenstellen, klik dan hier voor Manhattan en hier voor Miami en wij zullen u resultaten terugsturen op basis van uw unieke parameters.

Let op: Bij het zoeken naar aanbiedingen moeten buitenlandse kopers hun vastgoedzoektocht richten op condominiums, condops en stadswoningen, aangezien coöperatieven bedoeld zijn voor eigenaren van een primaire woning.

Nu het leuke gedeelte: de bezichtigingen! Zodra we een shortlist van te bezichtigen woningen hebben, regelen we individuele afspraken om de woningen te bekijken, of als u op zondag beschikbaar bent, bezoeken we samen met u open huizen. Met de open huis-optie kunt u veel woningen op één dag zien, maar als u meer privacy wenst, zijn de individuele afspraken geschikter.

In korte tijd zult u uw selectie versmallen en hebben we enkele woningen om uit te kiezen.

Als u zelf op zoek gaat naar vastgoed, bel dan niet rechtstreeks de listing agent van een woning als u met een kopersadviseur werkt. Onthoud: listing agents werken voor de verkoper, niet voor u! Als zij u de woning tonen, zal de listing agent verwachten u te vertegenwoordigen. U komt dan in een situatie van "dual agency"terecht, waarbij u uw recht op onverdeelde loyaliteit verliest.

Voor de woningen die u selecteert, verstrekken we een taxatie (property valuation) op basis van vergelijkbare woningen. We ontwikkelen samen met onze kopers een biedstrategie in het licht van de huidige marktsituatie. We bepalen onderhandelingstactieken afhankelijk van de woning, locatie en actuele marktomstandigheden.

We stellen een analyse van vergelijkbare woningen op, vergelijkbaar met de comparable market analysis (CMA) die een verkoper gebruikt bij het bepalen van de biedprijs. Onze analyse richt zich op de meest recente gesloten verkoopgegevens van naburige appartementen in gebouwen met vergelijkbare kenmerken. We verstrekken alle actuele gegevens die u nodig heeft om een beslissing te nemen: analyse van gesloten verkopen, gemiddelde kortingen op vraagprijzen voor het kwartaal, huidige marktomstandigheden, laatste gemiddelde prijs per vierkante voet, trends, enzovoort. Uit al deze gegevens en marktinformatie destilleren we een openingsbod.

In New York worden biedingen mondeling gedaan via de vastgoedadviseur van de koper. Mondelinge biedingen zijn niet juridisch bindend. Alleen schriftelijke contracten zijn afdwingbaar voor vastgoedtransacties in New York. Daarom bestaat er tot het moment van contractondertekening geen verplichting voor koper of verkoper. Een koper kan dus meerdere biedingen op verschillende appartementen plaatsen om de beste deal te krijgen. In Florida worden biedingen echter schriftelijk gedaan en is een aanbetaling van 10% vereist bij het bod. Daarom is elk bod van de koper juridisch bindend.

De verkoper komt meestal met een tegenbod. Koper en verkoper gaan heen en weer totdat ze overeenstemming bereiken over de definitieve koopprijs en eventuele bijzondere voorwaarden. Een bijzondere voorwaarde kan een hypotheekvoorbehoud (mortgage contingency) zijn, waardoor de koper uit het contract kan stappen en de aanbetaling terugkrijgt als de bank geen hypotheek voor de woning verstrekt. Hypotheekvoorbehouden voorzien erin dat de koper binnen 45 dagen de hypotheek verkrijgt. De verkoper accepteert mogelijk een termijn van 60 dagen, maar de meeste verkopers geven de voorkeur aan geen hypotheekvoorbehoud. Zonder voorbehoud kan de verkoper mogelijk lager gaan met de prijs.

Soms staan verkopers geen hypotheekvoorbehoud toe voor buitenlandse kopers, omdat het voor de verkoper moeilijk is te weten of de koper werkelijk door een bank is afgewezen of simpelweg van gedachten is veranderd over de aankoop van de woning. Dit kan een probleem worden voor sommige buitenlandse kopers als de verkoper het voorbehoud niet toestaat. Een pre-approval brief van de bank helpt de buitenlandse koper vaak deze hindernis te nemen.

Hoewel het raadzaam is om vooraf ten minste een vastgoedadvocaat in NYC te raadplegen, zal de koper na acceptatie van het bod door de verkoper een vastgoedadvocaat moeten inhuren. In New York is het verplicht voor de koper om een advocaat in te schakelen. In Miami is dit niet verplicht, maar de meeste kopers gebruiken advocaten voor hun transacties. De risico's zijn te groot om dit alleen te doen, dus wij adviseren altijd dat een koper zijn eigen juridische vertegenwoordiging heeft.

Na acceptatie van het bod zal de makelaar van de koper een "deal sheet" invullen met de namen van de kopers en alle contactgegevens, inclusief de naam en het adres van de advocaat van de koper. Daarom moet de koper op dit moment weten met welke advocaat hij of zij zal samenwerken. Binnen één dag worden de condominiumdocumenten naar de advocaat van de koper gestuurd ter beoordeling.

De advocaat van de koper zal de condominiumdocumenten en de financiële overzichten van het gebouw, naast andere documenten, lezen om de gezondheid van het gebouw en eventuele kwesties die moeten worden aangepakt te bepalen. De advocaat van de koper zal vragen stellen aan de advocaat van de verkoper en de sponsor van het gebouw. Het contract zal vervolgens worden herzien om eventuele kwesties die tijdens de beoordeling zijn geconstateerd aan te pakken, indien van toepassing.

Totdat het contract door de koper is ondertekend, kan de verkoper het appartement blijven tonen en hogere biedingen accepteren, indien gewenst. Daarom is tijd van essentieel belang tijdens dit proces.

In New York

Bij ondertekening van het contract, wat gewoonlijk niet meer dan 10 dagen na acceptatie van het bod is, moet de koper een aanbetaling van 10% van de aankoopprijs aan de advocaat van de verkoper overleggen. De aanbetaling wordt in escrow gehouden, gewoonlijk door de advocaat van de verkoper, tot de closing (overdracht). Voor nieuwbouw kan de aanbetaling oplopen tot 25%, in één keer betaald of in enkele betalingen, afhankelijk van hoe ver de oplevering nog is.

In Florida

De aanbetaling van 10% die samen met het eerste schriftelijke bod is gedaan, is alleen restitueerbaar in bepaalde gevallen, zoals die onder een hypotheekcontingentieclausule waarbij de leningaanvraag van de koper door de bank is afgewezen. Voor nieuwbouw bedragen de voortgangsbetalingen gewoonlijk 40% tot 50% in de loop van de tijd, met het restant verschuldigd bij de closing.

Als de koper hypotheekfinanciering verkrijgt, zal hij of zij werken aan het verkrijgen van een hypotheektoezeggingsbrief van de bank voor de hypotheek. De hypotheektoezeggingsbrief wordt afgegeven zodra de koper de lening heeft verkregen. Voor condominiums en coöperatieven (co-ops) is deze brief een vereiste van het boardpakket, dat u indient voor goedkeuring door de board nadat u een overeenkomst met een verkoper heeft bereikt.

De lening verkrijgen

Het aanvragen van een hypotheek kan beginnen voordat u een woning vindt of nadat u een bod heeft ingediend. Het is echter het beste om dit zo vroeg mogelijk in het proces te doen om verrassingen te voorkomen. De koper zal een aanvraag moeten invullen die veel papierwerk met zich meebrengt. De kredietverstrekker zal de kredietgeschiedenis, het arbeidsverleden en de financiële activa en passiva van de koper gedetailleerd bekijken.

Afgifte van de hypotheektoezeggingsbrief

Een hypotheektoezeggingsbrief is het document dat een underwriter naar de kredietadviseur stuurt zodra een lening is goedgekeurd. Dit is het echte werk! De hypotheektoezeggingsbrief zal elk aspect van de hypotheek gedetailleerd beschrijven. Het zal de voorwaarden en de rentevoet bevatten. Het zal de "voorwaarden" (de items die moeten worden verstrekt of toegelicht voor definitieve goedkeuring) specificeren. De hypotheektoezeggingsbrief zal gedateerd zijn en een vervaldatum hebben. Het kan door de underwriter worden ondertekend.

Hoewel de voorgoedkeuringsbrief een uitstekend document is om te hebben bij het begin van uw zoektocht, is de koper pas goedgekeurd wanneer de hypotheektoezeggingsbrief is afgegeven, aangezien de hypotheektoezeggingsbrief een formeel, juridisch bindend document is.

Er is geen boardgoedkeuring voor hele herenhuizen of eengezinswoningen, maar kopers die een condominium of coöperatief (co-op) kopen, moeten formeel een aanvraag indienen bij de condominium- of co-op-board om de aankoop te voltooien.

Zodra het contract door zowel de koper als de verkoper is ondertekend, moet de koper een Board Package indienen bij het bestuur van de condo of co-op. Een condo-bestuur heeft wat wordt genoemd het "recht van eerste weigering", wat betekent dat zij de mogelijkheid hebben om de condo te kopen voordat zij de aankoop door een externe koper goedkeuren. Een co-op-bestuur heeft de bevoegdheid om kopers goed te keuren of af te wijzen. Het Board Package, soms een Sale Application genoemd, omvat/vereist:

• Een aanvraag en vergoeding
• Het ondertekende contract en Mortgage Commitment Letter, indien van toepassing
• Financiële overzichten inclusief bankafschriften of bevestigingsbrieven
• Persoonlijke referentiebrieven
• Zakelijke referentiebrieven
• De belastingaangiften van de afgelopen drie jaar
• Brieven ter verificatie van dienstverband en inkomen
• Toestemming voor strafrechtelijke, krediet- en arbeidsverledenonderzoeken

Het Board Package wordt ingediend bij het beheerbedrijf van het gebouw ter beoordeling.

• Bij een co-op zal het bestuur een interview aanvragen met alle toekomstige bewoners van de unit. Dit interview is zeer serieus en moet worden beschouwd als een zakelijke bijeenkomst.
• Een condo-bestuur zal de potentiële koper niet interviewen, maar zal wel krediet- en strafrechtelijke controles uitvoeren en het Board Package lezen.
• Zodra het bestuur het "recht van eerste weigering"laat varen, of met andere woorden de koper goedkeurt, kan er een closing worden gepland.

De closing vindt plaats binnen 30/45/60 dagen na contractondertekening, afhankelijk van de overeengekomen voorwaarden. Bij contante betaling is een closing van 30 dagen waarschijnlijker. Bij het verkrijgen van een hypotheek krijgt de koper waarschijnlijk tot 60 dagen, waarbij het gemiddelde 45 dagen is. Ter voorbereiding op de closing:

• Stel de closingdatum vast.
• Voldoe aan de voorwaarden van het leningaanbod.
• De advocaat van de koper voert een title search uit om ervoor te zorgen dat de koper een "schone titel"ontvangt, wat garandeert dat de verkoper eigenaar is van het vastgoed en dat er geen pandrechten op het vastgoed zijn geregistreerd.
• Sluit een eigenaarsverzekering af om de eigenaar (en de kredietverstrekker) te beschermen tegen verliezen indien het huis ooit wordt beschadigd of vernietigd.
• Definitieve inspectie voorafgaand aan de closing.

De closing, of overdracht, is de laatste stap in een vastgoedtransactie. Op de closingdatum voltooien de partijen het koopcontract en wordt de eigendom van het vastgoed overgedragen van de verkoper aan de koper:

• De koper (of de bank van de koper) levert betaling voor het resterende verschuldigde bedrag van de aankoop, wat gewoonlijk de resterende 90% van de aankoopprijs is plus aankoopkosten (closing costs) van 3.5% (zonder hypotheek) tot 5.5% (met hypotheek).
• De verkoper ondertekent de akte ten gunste van de koper en overhandigt de sleutels van de woning.
• Een title company registreert de nieuwe akte bij het plaatselijke kadaster.
• De verkoper ontvangt het verschuldigde bedrag uit de opbrengst van de verkoop, minus aankoopkosten en hypotheekaflossingen indien de verkoper een bestaande hypotheek had bij de closing.

Voor buitenlandse kopers kan de closing plaatsvinden zonder dat de koper fysiek aanwezig is in de VS. De koper zou eenvoudigweg een volmacht (Power of Attorney) toekennen aan de advocaat van de koper (of een Letter of Consent ondertekenen bij aankoop via een LLC) om de deal namens de koper af te ronden. Dit is een gangbare praktijk.