Over 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards is het residentiële pronkstuk van de Hudson Yards-ontwikkeling, en dat zeggen wij als partij die vanuit ons kantoor een paar straten oostwaarts elke toren van dit complex heeft zien verrijzen. Toen Related Companies hier een luxeappartementengebouw wilde bouwen, namen zij een verstandige constructieve beslissing: het Equinox Hotel op de lagere verdiepingen plaatsen en de residenties pas op de 53e verdieping laten beginnen. Dat is geen marketingtruc. Het betekent dat u zich al op supertall-hoogte bevindt voordat het residentiële deel van het gebouw überhaupt begint. Het laagste appartement in 35 Hudson Yards ligt hoger dan de bovenste verdieping van de meeste appartementengebouwen in Manhattan. Wij hebben hier vanaf de allereerste opleveringen woningen bezichtigd, en het directe, onbelemmerde uitzicht vanaf zelfs de laagste verdiepingen is werkelijk indrukwekkend: Hudson River, de skyline van midtown, de Statue of Liberty, alles, vanaf dag één.
David Childs van Skidmore, Owings & Merrill ontwierp de toren, en Childs maakte een interessante keuze: een bekleding van kalksteen in plaats van de volledig glazen vliesgevels die Hudson Yards domineren. Dat geeft 35 HY een traditionelere, degelijkere uitstraling in vergelijking met buurpand 15 Hudson Yards, dat volledig van glas is en sculpturaal in de stijl van Diller Scofidio + Renfro. Van binnen nam Tony Ingrao de interieurs voor zijn rekening: keukens van Smallbone of Devizes, werkbladen van Taj Mahal-kwartsiet, Gaggenau-apparatuur, Iceberg Quartzite in de badkamers van de master suites. De afwerking is serieus. Aan cliënten die dit gebouw vergelijken met One57, een ander model van een appartementengebouw boven een hotel, vertellen wij dat de interieurkwaliteit van 35 HY een niveau hoger ligt en dat de integratie van hoteldiensten veel verder is ontwikkeld. Bij One57 kreeg u beneden een Park Hyatt. 35 HY biedt u het volledige Equinox-ecosysteem: het hotel, de fitnessruimte van 60,000 square feet, de zwembaden, SoulCycle, spa en dining van Major Food Group. Het is een wezenlijk ander aanbod.
Dit is de eerlijke context die wij elke koper geven die dit gebouw overweegt. 35 Hudson Yards speelt aan de top van de markt van Manhattan: u kijkt naar $4 miljoen voor een appartement met twee slaapkamers en ruim boven $30 miljoen voor een penthouse. Op dat niveau bezoeken onze cliënten ook 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 en de andere adressen aan Billionaires' Row. Wat 35 HY biedt en die gebouwen niet, is de infrastructuur van hoteldiensten en het feit dat elke afzonderlijke residentie een uitzicht heeft dat in de meeste andere gebouwen penthouse-waardig zou zijn. Wat het niet biedt, is een adres aan Central Park of het gevestigde buurtgevoel van de Upper West Side of Upper East Side. Hudson Yards is nog steeds een nieuwe buurt: spannend en werkelijk gemakkelijk gelegen, maar anders van karakter. Wij hebben woningen in dit gebouw verkocht en zijn openhartig over beide kanten, want dat is wat serieuze kopers in dit prijssegment verwachten.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Condominium
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Elke residentie begint op de 53e verdieping: direct uitzicht, geen concessies
Dit is het constructieve voordeel dat 35 Hudson Yards het sterkst onderscheidt van de concurrentie. Door het Equinox Hotel op de lagere verdiepingen te plaatsen, garandeerde Related dat de laagste residentie hoger ligt dan de bovenste verdieping van de meeste appartementengebouwen in Manhattan. Wij hebben woningen in 35 HY getoond waar de koper binnenloopt en het meteen begrijpt: er bestaat geen versie van dit appartement zonder een spectaculair, wijds uitzicht. Vergelijk dat met de torens aan Billionaires' Row, waar een woning op een lagere verdieping mogelijk direct uitkijkt op een naastgelegen gebouw. In 35 HY is het uitzicht op de laagste verdieping wat andere gebouwen het penthouse-uitzicht noemen. Die consistentie over alle woningen heen is zeldzaam en werkelijk waardevol.
De Equinox-integratie is geen marketing, maar de dagelijkse beleving
Wij zijn in genoeg appartementengebouwen met een hotelmerk geweest om te weten dat het label vaak meer belooft dan het waarmaakt. 35 Hudson Yards is anders, omdat Equinox de hospitality-laag van het gebouw daadwerkelijk exploiteert. De fitnessruimte van 60,000 square feet, de binnen- en buitenzwembaden, SoulCycle, de spa, de conciërge-infrastructuur van het hotel, de restaurants van Major Food Group en Stephen Starr: dit zijn geen voorzieningen die aan een woongebouw zijn toegevoegd. Zij vormen de kern van de onderste helft van het gebouw, en bewoners maken dagelijks deel uit van dat ecosysteem. Voor kopers die wellness serieus nemen en hotelwaardige service willen zonder in een hotel te wonen, is deze integratie ongeëvenaard in Manhattan. Wij zeggen tegen cliënten: als de Equinox-levensstijl aansluit bij hoe u werkelijk leeft, kan geen enkel ander gebouw hiermee concurreren.
Hudson Yards als een zelfvoorzienende stad binnen de stad
Of u het nu waardeert of bekritiseert, Hudson Yards heeft iets samengebracht dat geen enkele andere buurt in Manhattan op één locatie biedt: meer dan 100 winkels en restaurants, kunstcentrum The Shed, de High Line, het Edge observatiedek, Mercado Little Spain en directe toegang tot metrolijn 7, alles binnen vijf minuten lopen van uw voordeur. Voor internationale kopers die hun tijd over meerdere steden verdelen, of voor iedereen die de efficiëntie waardeert van alles direct binnen handbereik, is het gemak reëel. Wij hebben cliënten die specifiek voor 35 HY kozen omdat zij van hun appartement naar een fitnessclub van wereldklasse, een diner en een cultureel evenement kunnen gaan zonder ooit een taxi aan te houden. De buurt is niet voor iedereen, dat zeggen wij als eersten, maar voor de koper bij wie zij past, is niets anders zo instapklaar.
Moderne glasesthetiek voor kopers die geen kalksteen willen
Luxevastgoed in Manhattan kent een sterke klassieke traditie: kalksteen, vooroorlogse proporties, elegantie in de stijl van Stern. Dat is niet wat elke koper wil. 35 Hudson Yards biedt een eigentijdse hybride van glas en kalksteen met strakke lijnen, hoog oprijzende raampartijen van vloer tot plafond en interieurs die actueel aanvoelen zonder trendy te zijn. Wij zien dit steevast bij kopers uit Miami, Londen, Hongkong en het Midden-Oosten: zij komen uit steden waar moderne architectuur de norm is, en zij willen die esthetiek voortgezet zien in hun residentie in Manhattan. Wanneer cliënten ons vertellen dat zij 220 Central Park South hebben bezichtigd en het gebouw respecteren, maar iets willen dat meer van deze tijd aanvoelt, is 35 HY doorgaans de volgende halte. Het is het eigentijdse tegenwicht voor de klassieke adressen aan Billionaires' Row, en voor de juiste koper is dat precies het punt.
Ons perspectief op 35 Hudson Yards
Wij geven u dezelfde beoordeling die wij elke cliënt geven die met ons om tafel gaat om 35 Hudson Yards te bespreken, want in dit prijssegment verdient u openhartigheid, geen verkooppraatje. Wij hebben woningen in dit gebouw verkocht. Wij werken een paar straten verderop. Wij hebben Hudson Yards zien uitgroeien van een bouwplaats tot een functionerende, zij het nog steeds rijpende, buurt. Dit is wat wij ervan vinden.
De sterke punten zijn reëel. De beginhoogte op de 53e verdieping is een echt constructief voordeel dat geen enkele marketing kan verzinnen. De Equinox-integratie levert diensten op hotelniveau op een manier die de meeste branded-residence-programma's niet halen. De 421-a belastingvermindering, waarvan nog ongeveer 13 jaar resteert, verlaagt de doorlopende lasten aanzienlijk. En de afwerking, de interieurs van Ingrao, de Smallbone-keukens, het kwartsiet, is van het niveau dat u verwacht wanneer u $3,000 per square foot uitgeeft. David Childs ontwierp een gebouw dat zowel modern als degelijk oogt, en wij denken dat het goed zal verouderen.
En dit is wat wij cliënten eerlijk vertellen. Hudson Yards voelt op sommige plekken nog commercieel en zakelijk aan. Het is niet de Upper West Side, waar u de deur uitloopt en de textuur van een echte buurt voelt. Het is niet Tribeca, met zijn kasseienstraten en onafhankelijke restaurants op elke hoek. The Vessel, dat de publiekstrekker onder de openbare kunstinstallaties had moeten worden, is vanwege veiligheidszorgen gesloten, en dat heeft wat energie uit het openbare plein weggenomen. Sommige kopers vinden de ontwikkeling steriel: alles is nieuw, alles is verzorgd, en er is een eenvormigheid die mensen stoort die ruwheid en karakter waarderen. Wij begrijpen die reactie.
Ook de dagelijkse reis is iets om over na te denken. Ligt uw leven aan de East Side, met kinderen op school op de UES, een kantoor in Midtown East, een sociaal leven rond Park Avenue, dan is Hudson Yards een tocht dwars door de stad die uw dag echt langer maakt. Metrolijn 7 gaat naar Times Square en Grand Central, maar het is een enkele lijn zonder alternatief. Ligt lijn 7 plat, dan neemt u een taxi.
Maar de levensstijl aan de westzijde heeft een oprechte aantrekkingskracht. Hudson River Park ligt op een paar minuten afstand, en de hardloop- en fietspaden langs het water behoren tot de beste van de stad. De High Line is uw achtertuin. De restaurantscene in de omliggende blokken groeit. En voor kopers die in Midtown West werken, is de dagelijkse reis verwaarloosbaar.
Onze conclusie: 35 Hudson Yards is een eersteklas gebouw in een buurt die haar identiteit nog aan het verdienen is. Voor de juiste koper, iemand die uitzicht, diensten, modern ontwerp en gemak verkiest boven buurtkarakter, is het een van de beste opties in Manhattan. Voor iemand die een met bomen omzoomde straat en een 100 jaar oud gebouw met patina wil, is het geen match. Wij helpen cliënten uitzoeken tot welk kamp zij behoren, en wij voelen ons vrij dat in beide gevallen te zeggen.
Internationale kopers welkom
Buitenlandse kopers kunnen condominiums in Manhattan verwerven zonder visum- of verblijfsvereisten. Veel internationale kopers maken gebruik van LLC's voor privacy en vermogensplanning. Manhattan Miami is gespecialiseerd in het begeleiden van internationale kopers door het verwervingsproces, van financieringsmogelijkheden tot de afronding van de transactie.
Lees onze gids voor internationale kopers →About 35 Hudson Yards
Wonen van ongeëvenaarde klasse
Woningcollectie
Twee tot drie slaapkamers
1,500 - 3,200 sq ft
Vier tot vijf slaapkamers
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouses
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Voorzieningen van wereldklasse in 35 Hudson Yards
22,000 square feet aan privévoorzieningen voor bewoners, aangevuld met het ecosysteem van het Equinox Hotel en de Equinox Club
Fitness & Wellness
- Privéfitnesscentrum alleen voor bewoners
- Stretch- en yogastudio
- Serene meditatieruimte
- Equinox-fitnessclub van 60,000 sq ft
- E by Equinox, club binnen een club
- Binnen- en buitenzwembaden
- SoulCycle-studio
- Equinox-spa met volledige service
Entertainment & Sociaal
- Cocktaillounge en bar met uitzicht op The Vessel
- Biljartlounge
- Golfsimulatorlounge
- Filmzaal met eigen bar
- Grand Terrace met uitzicht op de Hudson River
- Grand Dining Room met plaats voor 50+ gasten
- Privé-eetkamer voor 16 personen met catering
- Bibliotheek
Zaken & Gezin
- Businesscentrum en bestuurskamer
- Privékantoorsuites
- Speelkamer voor kinderen
- Vergaderfaciliteiten
Diensten & Dining
- 24-uurs conciërge en portier
- Director of Residences
- Lifestyle Director voor persoonlijke assistentie
- Dining in de residentie en privéchef-services
- Directe liftverbinding naar ZZ's by Major Food Group
- Restaurant Electric Lemon by Stephen Starr
- Voorkeursreserveringen bij restaurants in Hudson Yards
- Smarthometechnologie en LEED Gold-duurzaamheid
De visionairs
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Architect
Related Companies & Oxford Properties
Ontwikkelaar
Hudson Yards: het meest dynamische nieuwe adres van Manhattan
Hudson Yards is de meest ambitieuze stedelijke ontwikkeling van New York City en transformeert 28 acres aan de uiterste westzijde van Manhattan tot een bruisend district met luxeresidenties, dining van wereldklasse, hoogwaardige retail, baanbrekende kunstlocaties en uitgestrekte openbare ruimten. Gelegen tussen 30th en 34th Street ten westen van Tenth Avenue, biedt de buurt directe toegang tot de High Line, nabijheid van het galeriedistrict van Chelsea en gemakkelijke openbaarvervoerverbindingen naar heel Manhattan.
Kunst & Cultuur
The Shed, een baanbrekend kunstcentrum dat werk over alle disciplines heen in opdracht geeft, en The Vessel, het iconische sculpturale monument van Thomas Heatherwick met 154 in elkaar grijpende trappartijen, vormen het culturele hart van Hudson Yards. De aangrenzende High Line verbindt bewoners met het wereldberoemde galeriedistrict van Chelsea.
Dining & Entertainment
Meer dan 25 restaurants en eetgelegenheden vullen Hudson Yards, van de food hall Mercado Little Spain van chef-kok Jose Andres en Ci Siamo van Danny Meyer tot Peak op de 101e verdieping van 30 Hudson Yards. Het observatiedek Edge, het hoogste openluchtterras op hoogte van het westelijk halfrond, biedt 360 graden uitzicht vanaf 100 verdiepingen hoog.
Winkelen & Retail
The Shops at Hudson Yards omvat zeven niveaus met eersteklas retail en meer dan 70 winkels, waaronder Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari en Neiman Marcus, naast eigentijdse merken als Aritzia, Alo Yoga en MUJI. Het is de meest vooraanstaande luxewinkelbestemming van Midtown Manhattan.
Vervoer & Bereikbaarheid
Het station 34th Street–Hudson Yards aan metrolijn 7 biedt directe toegang tot Times Square, Grand Central en Flushing. Penn Station ligt op korte loopafstand oostwaarts en verbindt met NJ Transit, de LIRR en Amtrak. De West Side Highway biedt gemakkelijke bereikbaarheid met de auto, en bij het nabijgelegen Pier 79 is er veerdienst.
Vergelijkbare gebouwen
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Veelgestelde vragen
Wat levert het partnerschap met het Equinox Hotel bewoners van 35 Hudson Yards feitelijk op?
Dit is de vraag die elke koper stelt, en die verdient een echt antwoord in plaats van een samenvatting uit een brochure. Het Equinox Hotel beslaat de lagere verdiepingen van het gebouw, en bewoners krijgen toegang tot de infrastructuur ervan op een manier die verder gaat dan bij een doorsnee appartementengebouw met een hotelmerk. U beschikt over de grootste Equinox-fitnessclub ooit gebouwd, met 60,000 square feet: binnen- en buitenzwembaden, SoulCycle, een volledige spa. U heeft directe liftverbinding naar ZZ's by Major Food Group en Electric Lemon by Stephen Starr. En u heeft een toegewijde Director of Residences die diensten op hotelniveau kan regelen: dining aan huis, huishoudelijke service, spabehandelingen, in rekening gebracht op uw rekening. Wij hebben cliënten gehad die specifiek van One57 kwamen omdat de integratie van hoteldiensten daar in vergelijking oppervlakkig aanvoelde. In 35 HY runt Equinox daadwerkelijk de hospitality-kant van het gebouw, en dat merkt u in de dagelijkse beleving.
Hoe verhoudt 35 Hudson Yards zich tot 15 Hudson Yards?
Wij krijgen deze vraag voortdurend, omdat kopers vaak naar beide kijken. Zo zetten wij het uiteen. 35 HY is de premiumkeuze: minder woningen (137 tegenover 285), een hogere beginverdieping (de 53e tegenover lager), een hogere prijs per foot en de integratie van het Equinox Hotel. 15 HY, ontworpen door Diller Scofidio + Renfro, is architectonisch gedurfder, die klaverbladvorm is opvallend, en het heeft Skytop op 900 feet, werkelijk een van de beste voorzieningenruimten van de stad. Het prijsniveau van 15 HY is toegankelijker, vanaf ongeveer $2.5 million voor een appartement met één slaapkamer, tegenover $4 million voor een appartement met twee slaapkamers in 35 HY. Wij hebben in beide gebouwen uitgebreid woningen bezichtigd. Waardeert een cliënt exclusiviteit, hoteldiensten en dat directe uitzicht vanaf een hoge verdieping in elke woning, dan wint 35 HY. Wil men architectonisch karakter, een breder scala aan indelingen en een lagere instapprijs, dan past 15 HY beter.
Wat is de prijsklasse voor appartementen in 35 Hudson Yards?
Appartementen met twee slaapkamers beginnen rond $4 million, die met drie slaapkamers lopen van $6 tot $12 million, afhankelijk van verdieping en oriëntatie, en de grotere penthouses gaan boven $30 million uit. Per square foot moet u rekenen op ongeveer $2,200 tot $2,800, waarbij de hogere verdiepingen en premium-oriëntaties daarboven uitkomen. Eén belangrijk detail: het gebouw heeft een 421-a belastingvermindering voor 20 jaar die in 2019 is ingegaan, dus er resteren nog ongeveer 13 jaar aanzienlijke belastingbesparing. Dat verlaagt uw doorlopende lasten aanzienlijk in vergelijking met gebouwen zonder vermindering. Wij berekenen voor onze cliënten altijd de werkelijke maandelijkse kosten, omdat de vermindering de rekensom meer in het voordeel van 35 HY doet uitvallen dan mensen beseffen.
Hoe is het uitzicht in 35 Hudson Yards?
Hier komt het constructieve voordeel van het gebouw echt tot uiting. Doordat de residenties op de 53e verdieping beginnen, bestaat er geen woning op een lage verdieping met een beperkt uitzicht. Woningen op het westen kijken uit op de Hudson River, zonsondergangen en de George Washington Bridge in de verte. Woningen op het oosten kijken terug op de skyline van midtown: het Empire State Building, One Vanderbilt, het volledige panorama. Oriëntaties op het zuiden vangen de Statue of Liberty en downtown. Wij zijn op verschillende momenten van de dag in woningen geweest, en het westerse licht in de late namiddag is bijzonder indrukwekkend. In 35 HY is het uitzicht geen kenmerk van het penthouse, maar van elke woning in het gebouw. Dat kunt u niet zeggen van de meeste torens aan Billionaires' Row, waar lagere verdiepingen uitkijken op naastgelegen gebouwen.
Hoe zijn de plattegronden in 35 Hudson Yards?
Het gebouw biedt 137 residenties, van woningen met twee slaapkamers van rond 1,500 square feet tot woningen met zes slaapkamers van meer dan 10,000 square feet. De plafonds naderen de eleven feet, wat royaal is. De indelingen kennen volwaardige entreehallen, gescheiden woon- en slaapgedeelten en glas van vloer tot plafond. Nadat wij meerdere woningtypes hebben doorlopen, zouden wij zeggen dat de woningen met drie en vier slaapkamers de ideale keuze zijn qua indelingsefficiëntie: de overgang tussen de leefruimten en de primaire suite is goed opgelost. De grotere penthouses zijn werkelijk vorstelijk, maar zoals bij elke zeer grote woning kunnen sommige binnenvertrekken ver van de raamlijn aanvoelen. Wij bezichtigen altijd de specifieke woning met een cliënt in plaats van te vertrouwen op plattegronden, omdat oriëntatie en lichtkwaliteit aanzienlijk verschillen per lijn.
Wat zijn de maandelijkse kosten in 35 Hudson Yards?
De servicekosten (common charges) liggen tussen $3 en $5 per square foot per maand, afhankelijk van de woning, dus een doorsnee appartement met drie slaapkamers heeft mogelijk $5,000 tot $8,000 aan maandelijkse servicekosten. De onroerendezaakbelasting is dankzij de 421-a belastingvermindering drastisch verlaagd: tijdens de volledige vrijstellingsperiode kunt u een verlaging van 80 tot 95 procent zien. Dat is een aanzienlijke besparing. Wij adviseren cliënten wel de looptijd van de vermindering mee te rekenen, want naarmate deze in de laatste acht jaar wordt afgebouwd, stijgt uw belasting jaarlijks. Wij modelleren het volledige traject van 20 jaar voor elke koper die wij adviseren, zodat er verderop geen verrassingen zijn.
Is Hudson Yards al een echte buurt?
Dit is de vraag waarover wij het meest openhartig zijn, want het antwoord is genuanceerd. Hudson Yards heeft retail, dining en culturele programmering van wereldklasse: The Shed, de High Line, Edge, Mercado Little Spain, de winkels. Het is werkelijk gemakkelijk gelegen. Metrolijn 7 ligt vlakbij, Hudson River Park is een korte wandeling westwaarts, en de bereikbaarheid via de westside highway is een pluspunt voor wie met de auto rijdt. Maar het voelt nog niet als een buurt op de manier waarop de Upper West Side, Tribeca of de West Village dat doen. Er is geen buurtwinkel op de hoek, geen Italiaans buurtrestaurant dat er al 30 jaar zit. Op sommige plekken oogt het nog als gepland en commercieel. Dat verandert: de bewonerspopulatie groeit, en het gebied rond de High Line heeft echte energie, maar wij vinden eerlijkheid hier belangrijk. Wil een cliënt een buurt met geschiedenis en karakter op straatniveau, dan is Hudson Yards er nog niet. Wil men een verzorgde, zelfvoorzienende, moderne omgeving met serieuze infrastructuur, dan levert het.
Wie ontwierp 35 Hudson Yards en waarom is SOM van belang?
David Childs van Skidmore, Owings & Merrill is de architect. SOM is een van de belangrijkste architectenbureaus ter wereld: zij ontwierpen One World Trade Center, 7 World Trade Center en de Burj Khalifa. Childs heeft specifiek een staat van dienst met gebouwen die goed verouderen en hun marktpositie behouden. Zijn keuze om 35 HY met kalksteen te bekleden in plaats van met puur glas was weloverwogen: het geeft het gebouw een gewicht en bestendigheid die het onderscheiden van de andere torens in Hudson Yards. Tony Ingrao verzorgde het interieurontwerp, en zijn materiaalkeuzes, de Smallbone-keukens, het kwartsiet, het steenwerk in de badkamers, weerspiegelen een niveau van vakmanschap waarvan wij denken dat het over 20 jaar nog steeds actueel zal aanvoelen. Wij hebben genoeg luxegebouwen gezien waar de afwerking binnen een decennium gedateerd oogt. Dat verwachten wij hier niet.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Marktanalyse vastgoed Manhattan
Marktcontext: De prijzen van luxecondominiums in Manhattan zijn gesegmenteerd per deelmarkt. De Billionaires’ Row-corridor (57th Street, tussen Park Avenue en Columbus Circle) noteert de hoogste prijs per vierkante voet van de Verenigde Staten, met prestigieuze residenties die worden verhandeld voor $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) kent een eigen ultraluxe segment, gedreven door het beperkte aanbod van nieuwbouw. De mediane condominiumprijzen op de Upper East Side en Upper West Side liggen aanzienlijk onder de topniveaus van downtown, maar bieden grotere plattegronden en toegang tot Central Park. De prijzen in Manhattan zijn gevoelig voor rentestanden, de schijven van de Mansion Tax en de fase van het offering plan van elk afzonderlijk gebouw.
Inzicht in de projecten: Nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar omvat in 2026 onder meer 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) en Mandarin Oriental Fifth Avenue. Opgeleverde gebouwen met resterende sponsor inventory omvatten Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th en 50 West 66th. Elk gebouw kent een eigen staat van dienst van de ontwikkelaar, bouwfinancier, ritme van wijzigingen op het offering plan en status van 421-a of andere belastingverminderingen, die stuk voor stuk afzonderlijk moeten worden onderzocht.
Signaal voor kopers: De structurele fundamenten van Manhattan omvatten het door de procureur-generaal van New York gecontroleerde offering plan proces (dat kopers procedurele bescherming biedt die in minder gereguleerde markten ontbreekt), de diepte van de wederverkoopmarkt (hoge liquiditeit bij verkoop) en het beperkte aanbod op korte termijn (weinig resterende bestemmingscapaciteit in de kerndeelmarkten). Risico's om bij de overeenkomst te beoordelen: de oploop van de Mansion Tax schijven boven $2M, de overname van de overdrachtsbelasting door de koper bij verkoop door de ontwikkelaar, blootstelling aan perceelgrenzen en zichtlijnen op specifieke percelen, het beleid van het condominiumbestuur inzake onderverhuur en wederverkoop, en het afbouwschema van 421-a waar van toepassing. De status van elk afzonderlijk project, het niveau van de sponsor inventory, wijzigingen van het offering plan bij de AG, prijzen en verkooppercentages dienen op het moment van uw aanvraag te worden geverifieerd.
Kerngegevens
- Prijsbereik $/SF prestigieuze condominiums Manhattan: $1,500-$10,000+
- Gemiddelde $/SF Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF topsegment downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% boven $1M, progressieve schijven boven $2M voor de koper
- Gebruikelijke contractaanbetaling bij de ontwikkelaar: 10%-20% bij ondertekening
- Standaard toetsingsperiode voor de advocaat van de koper: 1-3 werkdagen na ontvangst van de overeenkomst
- Commissie aan ontwikkelaarszijde: de ontwikkelaar betaalt de kopersmakelaar bij verkoop uit sponsor inventory
- Belastingverminderingsprogramma's (waar van toepassing): 421-a, J-51, status per gebouw geverifieerd
- Eigendom via een LLC voor internationale kopers: gebruikelijk, gestructureerd bij de overeenkomst
Procedure voor kopers
De verkoopprocedure via de ontwikkelaar in Manhattan: reserveringsformulier → levering van het offering plan → beoordeling door de advocaat van de koper → ondertekening van de overeenkomst en eerste aanbetaling → hypotheektoezegging (bij financiering) → eigendomsoverdracht bij oplevering. De procedures voor sponsor inventory en wederverkoop verschillen; een adviserende voorbereiding vóór de bezichtiging wordt aanbevolen.
Veelgestelde vragen over vastgoed in Manhattan
Wat is het offering plan van de procureur-generaal van New York?
Het offering plan is het juridische document dat bij de procureur-generaal van New York wordt ingediend en dat de verkoop van elk condominium in Manhattan regelt. Het legt de afhandeling van aanbetalingen, de specificaties van de units, de servicekosten, de onroerendgoedbelastingen, de verplichtingen van de ontwikkelaar en de kopersbescherming vast. Geen enkele condominiumverkoop in Manhattan wordt afgerond buiten het kader van een goedgekeurd offering plan; wijzigingen worden periodiek ingediend en bij de overeenkomst beoordeeld door de advocaten van de koper.
Wat is sponsor inventory?
Sponsor inventory verwijst naar onverkochte units die nog in handen zijn van de ontwikkelaar van het gebouw (de "sponsor"). Deze units zijn gloednieuw, nooit bewoond en kunnen onderhandelbare prijzen, tegemoetkomingen in de afsluitkosten en toegang tot belastingverminderingsprogramma's omvatten waar het gebouw daarover beschikt. Transacties via de ontwikkelaar volgen het offering plan, niet de standaardovereenkomst voor wederverkoop.
Welke belastingverminderingen gelden in Manhattan?
421-a is de meest voorkomende vermindering voor condominiums in Manhattan en biedt gedurende 10 tot 25 jaar een verlaagde onroerendgoedbelasting voor kwalificerende nieuwbouwprojecten. J-51 geldt voor specifieke gerenoveerde gebouwen. Elke vermindering kent een afbouwschema en een gebouwspecifieke kwalificatiestatus, die moeten worden geverifieerd in het offering plan en het meest recente belastingcertificaat.
Welke afsluitkosten gelden bij een condominium in Manhattan?
De gebruikelijke afsluitkosten voor de koper bedragen 2% tot 4% van de prijs en omvatten de overdrachtsbelastingen van NYC en NYS (bij verkoop door de ontwikkelaar vaak voor rekening van de koper), de Mansion Tax (1% boven $1M met progressieve schijven boven $2M), title insurance, het honorarium van de advocaat van de koper, de hypotheekregistratiebelasting bij financiering, en naar rato verrekende servicekosten en onroerendgoedbelastingen.
Zijn common charges hetzelfde als HOA-bijdragen?
Nee. Condominiums in Manhattan hanteren de term "common charges" (servicekosten), niet HOA-bijdragen. De servicekosten financieren de exploitatie van het gebouw, het personeel, de voorzieningen en de reserves. Onroerendgoedbelastingen worden afzonderlijk door NYC in rekening gebracht en maken geen deel uit van de servicekosten.
Hoe wordt Manhattan Miami betaald bij transacties in Manhattan?
Bij nieuwbouwaankopen via de ontwikkelaar betaalt de ontwikkelaar de kopersmakelaarscommissie van Manhattan Miami. Vertegenwoordiging van de koper is voor u dus zonder eigen kosten. Bij wederverkooptransacties worden de commissieafspraken bij aanvang van de samenwerking toegelicht.