Can Foreigners Buy Property in the USA?

Lees de vragen die onze internationale cliënten het vaakst stellen

1. Kan een buitenlander een huis kopen in de VS?

Ja. De federale overheid van de VS kent geen beperkingen op buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed, zodat het speelveld in het algemeen gelijk is voor Amerikaanse burgers, US resident aliens en foreign nationals. Buitenlandse aankopen vormen minder dan 2% van de totale Amerikaanse woningverkopen en het dollarvolume, maar bepaalde staten, vooral New York en Florida, trekken onevenredig veel internationale vraag. Voor het aankoopproces specifiek voor NYC en Miami leest u onze gids voor buitenlandse kopers van NYC- en Miami-vastgoed, inclusief FIRPTA, planning van erfbelasting, foreign-national financiering en remote closings.

2. Wat zijn de belangrijkste regels voor buitenlanders die vastgoed kopen in de VS?

Financiering is goed beschikbaar voor buitenlandse kopers die een woning in de VS aanschaffen, maar zij lopen vaak tegen obstakels aan door het ontbreken van een Amerikaanse kredietgeschiedenis. De meeste grote banken lenen niet aan buitenlanders tenzij zij een werkvisum hebben; sommige internationale banken, zoals HSBC, verstrekken wel leningen aan buitenlanders ongeacht hun verblijfsstatus. Private banks, zoals JP Morgan en Citi Private, verstrekken eveneens leningen aan non-US residents. Een foreign-national hypotheek vereist doorgaans een grotere aanbetaling dan een hypotheek voor een lokale resident.

Buitenlandse kopers moeten hun vastgoedinvestering correct structureren om erfbelasting te vermijden of zich ertegen af te dekken. De fiscale gevolgen van een verkeerde structuur kunnen de koper op lange termijn duur komen te staan als dit niet vooraf wordt aangepakt.

De Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA, verplicht de overheid een percentage van de opbrengst in te houden ter dekking van mogelijke capital gains tax die verschuldigd kan zijn. Het inhoudingspercentage is gelijk aan 15% van de opbrengst. Het ingehouden bedrag wordt door de Internal Revenue Service aan de verkoper teruggegeven zodra deze de aangifte indient en de belastingschuld betaalt. Een deskundige makelaar helpt deze regels effectief te doorlopen.

Bekijk hieronder ons blog «Four Rules for Foreigners Buying Property in USA»!

BEKIJK HET!

3. Betalen buitenlandse kopers extra stamp duties?

Nee. Er gelden geen extra stamp duties voor buitenlandse kopers in de VS, in tegenstelling tot Hongkong, Singapore, Londen, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne en Spanje, die allemaal tussen 7% en 100% extra belasting opleggen aan buitenlandse kopers. De Verenigde Staten straffen buitenlanders niet bij de aankoop van Amerikaans vastgoed.

In het algemeen liggen gecombineerde transfer taxes (d.w.z. mansion tax, title insurance, advocatenhonoraria, title transfers en andere closing costs) in Miami en Manhattan real estate, doorgaans tussen 1,5 en 4,5%, afhankelijk van de aankoopprijs. Een aanvullende 2,2% van het hypotheekbedrag voor mortgage recording tax zou moeten worden meegenomen bij een hypotheek. Bij aankoop van een new development, is het gebruikelijk dat de koper de transfer taxes van de developer betaalt, ongeveer 2%. Dienovereenkomstig liggen de totale closing costs in de Verenigde Staten tussen 1,5% en 6%.

4. Moet ik courtage betalen bij de aankoop van een woning?

Misschien. Terwijl commissies vroeger altijd door de verkoper werden betaald, zijn de regels in 2025 veranderd en kan de koper nu verplicht zijn de commissie te betalen als de verkoper die niet aanbiedt. Tot nu toe hebben de meeste verkopers in NYC en Miami het voordelig gevonden om de brokercommissie aan te bieden. Het is verstandig te werken met ervaren makelaars die eerder met buitenlandse kopers in de Amerikaanse vastgoedmarkt hebben gewerkt, aan uw kant van de transactie. Een deskundige makelaar helpt bij de complexiteit van vastgoedtransacties, onderhandelt over biedingen en biedt waardevolle inzichten in markttrends en juridische eisen.

Het is ook verstandig een vastgoedadvocaat te hebben die eerder internationale transacties heeft gedaan. Daarnaast is een fiscalist nuttig. Wij kunnen deze professionals aanbevelen met wie wij al jaren samenwerken.

Lees meer in «The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate»:

BEKIJK DE CHECKLIST!

5. Kan een buitenlander een huis in de VS kopen met een hypotheek?

Hypotheken voor foreign nationals zijn goed beschikbaar. HSBC, Wells Fargo en veel private banks fungeren bijvoorbeeld als hypotheekverstrekkers voor buitenlanders via foreign national loans. Hieronder de kernpunten van HSBC’s voorwaarden voor een foreign-national hypotheek:

• 30% Minimale aanbetaling

• $3 million maximaal hypotheekbedrag, wat overeenkomt met een woningwaarde van $4,3 million

• $50.000 of $100.000 in deposito bij HSBC

• 12 maanden reserves (hypotheekrente/-aflossing, common charge en belastingen) moeten op deposito staan (naast de reeds gestorte middelen)

Een deskundige makelaar kan helpen bij het veiligstellen van een hypotheek en het doorlopen van het financieringsproces. Een lokale bank leent niet aan buitenlanders omdat zij geen Amerikaans kredietrapport hebben; HSBC is daarentegen bedreven in het beoordelen van buitenlandse financiële stukken en kan hypotheekgoedkeuring geven aan niet-Amerikaanse burgers, ook zonder permanente verblijfsstatus in de VS.

Deze hypotheken kunnen gelden voor een woning als tweede huis of als investment property. In het algemeen is de hypotheekrente iets hoger als het appartement als investment property wordt gebruikt.

Rentes wijzigen dagelijks; neem contact met ons op voor de actuele tarieven.

6. Hoe worden buitenlanders anders behandeld dan Amerikaanse residents bij de aankoop van een woning?

Het Amerikaanse belastingbeleid is in het algemeen gunstig voor zowel buitenlandse investeerders in Amerikaans vastgoed als voor residents wat eigendom betreft. Er gelden daarom enkele specifieke regels voor buitenlanders die vastgoed kopen in de VS. Verschillen betreffen onder meer aankoop in co-ops, die kopers van een primaire woning prefereren. Ook behandelt de underwriter van de bank de buitenlandse koper als iets risicovoller en rekent een half punt extra rente, maar dit zijn geen overheidsregels. Een deskundige makelaar helpt buitenlandse kopers deze verschillen te begrijpen en het aankoopproces te doorlopen.

Wilt u meer weten over wennen aan het leven in de VS?

MEER WETEN!

7. Heb ik meerdere makelaars nodig om een woning te vinden?

In de VS is het verstandigst om tijdens uw zoektocht met één professionele makelaar te werken, vooral voor buitenlandse kopers op de Amerikaanse vastgoedmarkt. Anders dan in Londen, Parijs en Brazilië is de Amerikaanse vastgoedmarkt zeer transparant. Om snelheid in de markt te bevorderen eisen bijvoorbeeld The Real Estate Board of New York en het Florida Department of State dat brokerages hun exclusieve listings binnen 24 uur delen, zodat een goede buyer’s broker u elke woning op de markt kan laten zien. Zich verbinden aan één broker betekent het hoogste serviceniveau van die broker, omdat alle aandacht bij u en uw zoektocht ligt. Een deskundige makelaar is cruciaal, vooral voor buitenlandse kopers, om de complexiteit van transacties te adresseren en inzichten te geven in markttrends en juridische eisen.

8. Welke soorten vastgoed kan ik als buitenlander kopen?

Buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed beperken zich in het algemeen tot de aankoop van condo’s, condops, single family homes en multi family homes. In Manhattan zijn, in het algemeen, buitenlandse kopers NIET beperkt in de aankoop van condominiums, condops, single-family homes of multi-family homes. Co-ops prefereren primaire bewoners en verbieden buitenlands eigendom in het algemeen, tenzij het merendeel van de assets van de koper en de primaire inkomstenbron in de VS liggen. Lees over het verschil tussen condo en co-op. Een deskundige makelaar helpt geschikte woningen te vinden die buitenlanders zoeken, of het nu een vacation property of een investment property is.

Wilt u tips over investeren in Miami Real Estate?

LEES HET BLOG!

9. Hoe moet ik de aankoop structureren om belastingen te minimaliseren?

Deals kunnen op oneindig veel manieren worden gestructureerd; de fiscale behandeling van aankoop en verkoop kan echter sterk verschillen afhankelijk van de gekozen structuur, vooral in de context van buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed. Er zijn met name twee routes die onze investeerders kiezen om erfbelasting te vermijden; u moet meewegen hoe erfbelasting de eigenaar kan raken én of er een belastingverdrag bestaat tussen de VS en het thuisland dat inkomen, kosten en capital gains anders behandelt dan de Verenigde Staten. In het algemeen raden wij aan advies in te winnen over de structurering van de deal

• Overweeg federale en staatsbelastingkwesties, evenals de impact van belastingverdragen.

• Zoek lokale counsel in de VS voor structurering (LLC, Foreign Corp, enz.) en fiscaal advies.

• Raadpleeg altijd uw advocaat voordat u contracten tekent

• Lees meer over de kostencomponenten van een vastgoedinvestering 

Een deskundige makelaar kan richting geven bij het structureren van aankopen om belastingen te minimaliseren.

10. Moet ik me zorgen maken over inkomstenbelasting?

In het algemeen kan een koper die een woning koopt om inkomen te genereren, inclusief buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed, dat huurinkomen verrekenen met kasuitgaven zoals property taxes, onderhoud en hypotheekrente, en met niet-kasuitgaven zoals afschrijving. Dienovereenkomstig ontstaan in de vroege jaren papieren verliezen, die 15 jaar kunnen worden doorgeschoven. Eigenaren betalen daarom geen belasting over huurinkomen totdat die verliezen zijn opgebruikt, typisch rond de 12 jaar.

Buitenlanders mogen vastgoed in de Verenigde Staten kopen zonder Taxpayer Identification Number (TIN). Het verkrijgen van een TIN is echter essentieel in specifieke omstandigheden, vooral rond fiscale verplichtingen. Als u bijvoorbeeld van plan bent de woning te verhuren of later te verkopen, is een TIN vereist voor het rapporteren van huurinkomen, het betalen van gerelateerde belastingen en het naleven van de Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Een deskundige makelaar helpt buitenlandse kopers hun fiscale verantwoordelijkheden te begrijpen en compliant te blijven.

Personen die niet in aanmerking komen voor een Social Security Number (SSN) kunnen een Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) aanvragen via Form W-7. Dit proces vereist documentatie die uw buitenlandse status en identiteit aantoont.

11. Waar moet ik als buitenlander op letten bij verkoop van vastgoed in de VS?

Bij het verkopen van een woning als buitenlandse investeerders in Amerikaans vastgoed zijn de twee belangrijkste kosten:

a) transfer taxes van ongeveer 2% en b) brokerverkoopcommissie van 5% tot 6%.

Daarnaast zijn er belastingen om rekening mee te houden: capital gains tax en erfbelasting. Met goede planning kan de erfbelasting worden vermeden of afgedekt. Capital gains tax in de VS voor non-residents is gelijk aan die voor residents bij aankoop op naam van een LLC of particulier. Het maximale federale tarief is 28%.

• Amerikaanse erfbelasting voor buitenlanders

• Amerikaanse capital gains tax op vastgoed voor buitenlanders

Een deskundige makelaar kan buitenlandse verkopers bijstaan in het verkoopproces en het soepel houden.

12. En due diligence en het sluiten van de deal?

Due diligence is een kritieke stap in het aankoopproces, vooral bij buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed. Een goede advocaat levert de juridische diensten die nodig zijn voor volledige due diligence. Het omvat een grondig onderzoek van de staat van de woning, de titel en eventuele knelpunten die waarde of eigendom kunnen raken. Belangrijke aspecten om te overwegen:

• Property Inspection: huur een professionele inspector in om de staat van de woning te beoordelen, inclusief fundering, dak, loodgieterij, elektra en tekenen van schade of benodigde reparaties. Zo weet u van mogelijke knelpunten vóór de aankoop wordt afgerond.

• Title Search: voer een grondige title search uit om te bevestigen dat de verkoper helder eigendom heeft en er geen openstaande liens of geschillen zijn. Dit helpt juridische complicaties door onduidelijk eigendom te voorkomen.

• Review of Property Records: bekijk de documentatie van de woning, inclusief deed, title report en openstaande hypotheken of liens. Dit geeft een volledig beeld van de juridische en financiële status van de woning.

• Environmental Concerns: controleer op milieukwesties, zoals nabije industrieterreinen, overstromingszones of andere risico’s. Zo bevestigt u dat de woning veilig en geschikt is voor uw beoogde gebruik.

Zodra due diligence is afgerond, is het tijd om de deal te sluiten. Dit omvat:

• Signing the Purchase Agreement: onderteken de purchase agreement, die de voorwaarden van de verkoop vastlegt, inclusief prijs, closingdatum en eventuele contingencies. Dit bindt beide partijen juridisch aan de overeengekomen voorwaarden.

• Finalizing Financing: rond uw financieringsafspraken af, inclusief het veiligstellen van een hypotheek en het afronden van benodigde documentatie. Bevestig dat alle financiële aspecten in orde zijn voordat u naar de closing gaat.

• Closing: woon de closing bij, waarbij de woning in uw eigendom overgaat, en rond resterende documentatie af. Dit is de laatste stap in het aankoopproces, waarin u officieel eigenaar wordt.

13. Wat zijn de eisen voor verzekeringen en nutsvoorzieningen?

Als buitenlandse koper is het essentieel om bij aankoop in de VS rekening te houden met buitenlandse investeringen in Amerikaans vastgoed, verzekeringen, nutsvoorzieningen en estate planning.

• Verzekeringen: sluit verzekering af om uw woning te beschermen tegen schade, verlies of aansprakelijkheid. Dit kan homeowners insurance, title insurance en liability insurance omvatten. Deze polissen bieden financiële bescherming en gemoedsrust bij onvoorziene gebeurtenissen.

• Nutsvoorzieningen: zet nutsvoorzieningen op uw naam, inclusief elektriciteit, gas, water en internet. Bevestig dat alle benodigde diensten actief zijn en op uw naam staan om onderbrekingen te voorkomen.

We krijgen veel vragen over New York Real Estate.  Wilt u dat uw vragen worden beantwoord? We behandelen ze in «Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate»:

IK BEN GEÏNTERESSEERD!

14. En estate planning en belastingen?

• Estate Planning: zoals hierboven genoemd, is het structureren van de deal zeer belangrijk voor estate planning. Zo wordt uw woning bij overlijden volgens uw wensen verdeeld en blijft de belastingdruk van de overdracht beperkt. Dit kan een testament, een trust, een power of attorney, of het opzetten van een LLC en Foreign Corporation omvatten. Goede estate planning helpt uw vermogen te beheren en geeft duidelijke instructies voor de verdeling.

Ervaren makelaars en advocaten kunnen u door deze processen begeleiden en de transactie soepel houden.

Fiscale implicaties: als buitenlandse koper is het essentieel de fiscale implicaties van eigendom in de VS te begrijpen. Dit kan omvatten:

• Capital Gains Tax: capital gains tax betalen over winst bij verkoop van de woning. Inzicht in tarieven en regels helpt uw investeringsstrategie te plannen.

• Income Tax: inkomstenbelasting betalen over huurinkomen dat de woning genereert. Correct rapporteren van huurinkomen en kosten is cruciaal om aan Amerikaanse belastingregels te voldoen.

• Property Tax: property taxes betalen over de waarde van de woning. Deze worden doorgaans jaarlijks vastgesteld en variëren per locatie.

Raadpleeg een fiscalist zodat u uw fiscale verplichtingen en eventuele implicaties begrijpt.

Foreign Ownership: als buitenlandse koper is het essentieel de regels rond buitenlands eigendom van vastgoed in de VS te begrijpen. Dit kan omvatten:

• FIRPTA: inzicht in de Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) en de gevolgen voor buitenlandse kopers. FIRPTA verplicht buitenlandse verkopers tot een inhouding bij verkoop van Amerikaans vastgoed.

• Tax Treaties: inzicht in belastingverdragen tussen de VS en uw thuisland die uw fiscale verplichtingen kunnen beïnvloeden. Deze verdragen kunnen voordelen bieden zoals verlaagde tarieven of vrijstellingen.

Raadpleeg een vastgoedadvocaat of fiscalist zodat u de regels rond buitenlands eigendom van vastgoed in de VS begrijpt. Dat helpt u de complexiteit van de Amerikaanse markt te adresseren en weloverwogen beslissingen te nemen.

15. Conclusie: succesvol vastgoed kopen in de VS als buitenlandse koper

Vastgoed kopen in de VS als buitenlandse koper kan complex en veeleisend zijn, maar met de juiste begeleiding en advies ook een succesvolle en lonende ervaring. Door eligibiliteit en eisen te begrijpen, de complexiteit van buitenlands eigendom te doorlopen, financiering veilig te stellen en met een ervaren makelaar te werken, kunnen buitenlandse kopers hun doel bereiken om vastgoed in de VS te bezitten. Voor een buitenlandse investeerder die een portefeuille diversifieert of een koper die een vakantiewoning zoekt, biedt de Amerikaanse vastgoedmarkt sterke kansen. Met de juiste expertise en begeleiding kunt u de aankoop met vertrouwen afronden.