Een praktische gids over onroerendgoedbelasting, mansion tax, transfer taxes en de doorlopende kosten van eigendom, voor kopers die vastgoed in Manhattan en Miami met elkaar vergelijken.
De doorlopende kosten van vastgoedbezit in de Verenigde Staten worden vooral bepaald door de onroerendgoedbelasting (lokaal vastgesteld en jaarlijks terugkerend), de blootstelling aan staats- en stadsinkomstenbelasting (in New York heel anders dan in Florida) en eenmalige transactiebelastingen bij aankoop en verkoop, waaronder de New Yorkse mansion tax en transfer taxes. Florida kent geen staatsinkomstenbelasting en over het algemeen lagere closing costs; New York kent meer lagen (mansion tax, transfer tax, mortgage recording tax), maar ook een dieper aanbod en een sterkere liquiditeit op lange termijn. Buitenlandse eigenaren krijgen te maken met extra aandachtspunten bij doorverkoop (FIRPTA) en bij overlijden (blootstelling aan Amerikaanse estate tax). Verkopers die vermogenswinst willen uitstellen, doen er goed aan zich te verdiepen in de regels rond de 1031 exchange, en kopers kunnen vooraf begroten met ons overzicht van de closing costs in NYC.
| Koopsom | Tarief mansion tax | Belasting over de koopsom (voorbeeld) |
|---|---|---|
| $1 mln–$1.999.999 | 1,00% | $10.000–$19.999 |
| $2 mln–$2.999.999 | 1,25% | $25.000–$37.499 |
| $3 mln–$4.999.999 | 1,50% | $45.000–$74.999 |
| $5 mln–$9.999.999 | 2,25% | $112.500–$224.999 |
| $10 mln–$14.999.999 | 3,25% | $325.000–$487.499 |
| $15 mln–$19.999.999 | 3,50% | $525.000–$699.999 |
| $20 mln–$24.999.999 | 3,75% | $750.000–$937.499 |
| $25 mln+ | 3,90% | $975.000+ |
Tarieven, schijven en abatementprogramma's veranderen. Bovenstaande punten dienen ter oriëntatie en vervangen geen actueel advies van een Amerikaanse tax attorney of CPA.
Dat Florida geen staatsinkomstenbelasting kent, is een jaarlijks terugkerende variabele, geen eenmalig voordeel.
De gestapelde transfer taxes van NYC (mansion + staat + stad) bepalen bij hogere prijzen in belangrijke mate de rekensom van de closing costs.
Bij nieuwbouw draagt de koper vaak de transfer taxes van de sponsor; lees het offering plan regel voor regel.
Abatements (421-a, 421-g) kunnen de doorlopende lasten sterk veranderen; controleer de resterende jaren voordat u zich vastlegt.
FIRPTA speelt bij de buitenlandse verkoper op het moment van de uitstap. Reken het door bij aankoop, ontdek het niet pas bij verkoop.
De eigendomsstructuur (privé / LLC / trust) werkt door in de blootstelling aan estate tax voor niet-ingezeten eigenaren.
Hoofdverblijf, pied-à-terre, familiegebruik, verhuur of zuivere belegging: elk pad verandert welke belastingen ertoe doen en hoe u ze doorrekent.
Onroerendgoedbelasting, servicekosten, verzekering en, voor inwoners, de staats- en stadsinkomstenbelasting keren jaarlijks terug. Mansion tax, transfer tax en mortgage recording tax zijn eenmalig. Wie beide door elkaar haalt, vertekent de vergelijking.
Bij nieuwbouw in NYC betaalt de koper vaak de transfer taxes van de sponsor. Vraag vóór het uitbrengen van een bod het regel-voor-regeloverzicht uit het offering plan op.
Een 421-a- of 421-g-abatement dat al halverwege de afbouw zit, pakt heel anders uit dan een abatement met de volle looptijd nog voor zich. Het abatementschema hoort thuis in het rekenmodel, niet in de verkoopbrochure.
Transfer taxes bij verkoop, FIRPTA voor buitenlandse eigenaren en eventuele blootstelling aan vermogenswinstbelasting rekent u nu door, niet pas wanneer de afrekening op tafel ligt.
Manhattan Miami is geen belastingadviseur. Wij zorgen dat makelaar, advocaat en CPA op één lijn zitten, zodat de juiste vragen worden gesteld terwijl de structuur nog flexibel is.
Fiscaal gezien gedragen de twee markten zich heel verschillend, zowel bij de closing als gedurende de hele bezitsperiode.
Gerelateerd: Closing costs NYC versus Miami · Luxecondo's in NYC · Luxeappartementen in Miami
Voor niet-Amerikaanse eigenaren blijft de Amerikaanse fiscale blootstelling op vastgoed niet beperkt tot de onroerendgoedbelasting. De twee posten die buitenlandse eigenaren het vaakst verrassen, zijn FIRPTA bij verkoop en Amerikaanse estate tax op rechtstreeks gehouden U.S.-situs vastgoed.
De Foreign Investment in Real Property Tax Act vereist in de regel een inhouding van 15% op de bruto verkoopprijs wanneer een buitenlandse eigenaar Amerikaans onroerend goed verkoopt. Het is een inhoudingsmechanisme en geen aparte belasting, en het wordt verrekend zodra de verkoper aangifte doet. Voor een buitenlandse koper speelt het bij aankoop geen rol.
Rechtstreeks gehouden Amerikaanse (U.S.-situs) vermogensbestanddelen, waaronder vastgoed, kunnen voor niet-ingezeten eigenaren al bij betrekkelijk lage drempels blootstelling aan estate tax opleveren. Voor veel internationale kopers is dit de zwaarstwegende reden om de eigendomsstructuur vóór ondertekening met een advocaat door te nemen.
Eigendom op persoonlijke naam, een Amerikaanse LLC, een buitenlandse houdstermaatschappij of een trust: elk kent eigen afwegingen op het vlak van privacy, aansprakelijkheid, inkomstenbelasting, blootstelling aan estate tax en flexibiliteit bij doorverkoop. Wat past, hangt af van fiscale woonplaats, gezinssituatie en plannen voor de lange termijn.
Manhattan Miami is een advies- en makelaarskantoor in vastgoed en geeft geen juridisch of fiscaal advies. Bovenstaande punten zijn bedoeld om kopers en eigenaren voor te bereiden op de juiste gesprekken met hun advocaat, CPA en estate planner.
Fiscale blootstelling, de timing van abatements, de opzet van de transfer taxes en FIRPTA-planning laten zich vóór contractondertekening eenvoudiger regelen dan erna. Manhattan Miami begeleidt kopers, verkopers en internationale investeerders in New York en Zuid-Florida en helpt de juiste advocaat, CPA en geldverstrekker bij uw situatie te vinden.
Vraag een persoonlijk gesprek aanDe NYC mansion tax is een getrapte transfer tax op residentiële aankopen vanaf $1 miljoen, die via meerdere schijven oploopt bij hogere prijzen. De koper betaalt hem bij de closing. De precieze tarieven en drempels zijn wettelijk vastgelegd en horen aan de geldende wet te worden getoetst voordat u een transactie doorrekent.
Bij doorverkoop in NYC zijn de transfer taxes van staat en stad doorgaans voor rekening van de verkoper. Bij nieuwbouw betaalt de koper vaak het deel van de sponsor, wat de closing costs van de koper aanzienlijk verhoogt. Toets dit altijd aan het contract en het offering plan.
De onroerendgoedbelasting in Florida is doorgaans uniformer en per dollar waarde lager dan bij vergelijkbare condoposities in NYC, zeker in gebouwen zonder lopend NYC-abatement. Ook de homestead exemption en de begrenzing van de fiscale waardering wegen mee voor eigenaren die zich in Florida vestigen, terwijl de onroerendgoedbelasting in NYC sterk kan verschillen per gebouwklasse en abatementstatus.
Een abatement, in NYC meestal 421-a of 421-g, verlaagt de fiscale waardering van een gebouw gedurende een vastgelegde periode. Controleer vóór ondertekening de resterende jaren en een eventueel afbouwschema, want die veranderen de doorlopende lasten en het verhaal bij doorverkoop wezenlijk.
FIRPTA raakt in de regel buitenlandse verkopers bij de uitstap, niet kopers bij aankoop. De koper moet een deel van de bruto verkoopprijs inhouden (doorgaans 15%) en aan de IRS afdragen als voorschot op de belastingschuld van de buitenlandse verkoper. Een buitenlandse eigenaar met verkoopplannen rekent de FIRPTA-verrekening het best al bij aankoop door.
Vaak wel, maar niet altijd. Een Amerikaanse LLC, soms gehouden door een niet-Amerikaanse houdstermaatschappij of trust, kan zorgen voor scheiding van aansprakelijkheid, privacy op akteniveau en een structuur die beter aansluit op estate planning. Wat past, hangt af van fiscale woonplaats, gezinssituatie, financieringsplan en de strategie voor doorverkoop op lange termijn. Dit hoort vóór contractondertekening bij een Amerikaanse advocaat en een belastingadviseur thuis.
Voor kopers die zich in Florida vestigen, is het ontbreken van staatsinkomstenbelasting een jaarlijks terugkerende factor die meeloopt met het beeld van de doorlopende lasten. Voor niet-ingezetenen die een woning in Florida alleen als tweede huis aanhouden, verandert het ontbreken van staatsinkomstenbelasting niets aan de federale heffing over inkomen uit Amerikaanse bron.
Nee. Manhattan Miami is een advies- en makelaarskantoor in vastgoed, geen advocatenkantoor en geen belastingadviseur. Wij helpen kopers de gevolgen voor het vastgoed te doorgronden en de juiste vragen af te stemmen met hun juridisch, fiscaal, estate- en financieringsadviseur. Wij kunnen advocaten en CPA's introduceren die regelmatig met kopers in New York en Miami werken.
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek: doelen, timing, fiscale positie.
Vrijblijvend. Wij reageren persoonlijk.
Liever bellen? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries