Hoe hoog zijn de afsluitkosten voor kopers in New York?
Voorbeeld bij $3,000,000:
New York kent enkele van de hoogste transactiekosten van de Verenigde Staten, zeker bij nieuwbouw.
Gebruik de directe rekenmodule hierboven voor een snelle raming, raadpleeg de uitgebreide rekenmodule verderop of vraag een vertrouwelijk overzicht van uw afsluitkosten aan bij ons team.
Wat zijn afsluitkosten in New York?
Afsluitkosten zijn de belastingen en honoraria die bij de aankoop worden voldaan, bovenop de overeengekomen koopprijs. In New York liggen ze duidelijk hoger dan in de meeste Amerikaanse markten, om verschillende redenen die eigen zijn aan de stad:
- Meerdere belastinglagen: de koper draagt de mansion tax en, bij financiering, de mortgage recording tax. Beide bestaan alleen in de staat New York.
- Wettelijke vereisten: elke vastgoedtransactie in New York vereist een advocaat, wat kosten en complexiteit meebrengt die veel andere staten niet kennen.
- Belastingen rond de financiering: de mortgage recording tax is een aanzienlijke kostenpost, uitsluitend in New York, en verhoogt de leensom bij gefinancierde aankopen met bijna 2%.
- Kostenstructuur bij nieuwbouw: bij transacties met een ontwikkelaar neemt de koper standaard posten over die bij doorverkoop voor rekening van de verkoper zouden komen, waaronder de overdrachtsbelastingen van stad en staat en het honorarium van de advocaat van de ontwikkelaar.
Deze lagen doorgronden is onmisbaar voordat u zich vastlegt in Manhattan of een van de vijf stadsdelen, zeker wanneer uw belangstelling uitgaat naar luxe condo's in Manhattan.
Welke belastingen betaalt de koper in New York?
De mansion tax is doorgaans de grootste afzonderlijke kostenpost bij de afsluiting voor een New Yorkse koper en geldt voor alle typen woningen vanaf de drempel van $1 miljoen.
Hoe hoog is de mansion tax?
De mansion tax geldt voor alle typen woningen, condo's, coöperaties, herenhuizen en eengezinswoningen, vanaf $1,000,000. Ondanks de naam raakt hij het merendeel van de aankopen in Manhattan, waar de mediane appartementsprijs boven $1 miljoen ligt.
| Koopprijs | Tarief |
|---|---|
| Onder $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Hoe hoog is de mortgage recording tax?
De mortgage recording tax is een aanzienlijke kostenpost, uitsluitend in New York, en geldt alleen bij de aankoop van condo's en herenhuizen. De koper van een coöperatie is vrijgesteld, omdat het om aandelen in een vennootschap gaat en niet om onroerend goed.
| Leensom | Tarief |
|---|---|
| Onder $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 en hoger | ~1.925% |
Bij de aankoop van een condo van $2 miljoen met 75% financiering (hypotheek van $1.5M) bedraagt de mortgage recording tax ongeveer $28,875 (1.925% van $1,500,000). Deze aanzienlijke kostenpost bestaat alleen in New York.
Wat is een CEMA en hoe verlaagt het de kosten?
Een Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) stelt de koper in staat de bestaande hypotheekschuld van de verkoper over te nemen voor de berekening van de mortgage recording tax. Het tarief van ongeveer 1.925% geldt dan alleen over het verschil tussen de nieuwe leensom en de restschuld van de verkoper.
Bedraagt uw nieuwe hypotheek $1,500,000 en de bestaande hypotheek van de verkoper $1,000,000, dan betaalt u mortgage recording tax over $500,000 in plaats van over $1,500,000, een besparing van ongeveer $19,250. Een CEMA is alleen mogelijk bij condo's en woningen, niet bij coöperaties, die sowieso volledig zijn vrijgesteld van mortgage recording tax.
Hoe ziet een gebruikelijk overzicht van de afsluitkosten voor de koper eruit?
Elke New Yorkse transactie combineert de volgende kosten voor de koper, afhankelijk van type woning, financiering en of het om doorverkoop of nieuwbouw gaat.
| Kostenpost | Geldt voor | Gebruikelijk bedrag |
|---|---|---|
| Mansion tax | Elke aankoop vanaf $1M | 1%-3.9% van de koopprijs |
| Mortgage recording tax | Alleen gefinancierde condo's | ~1.8%-1.925% van de lening |
| Title insurance | Condo's en herenhuizen | Wisselend naar prijs en lening |
| Advocaatkosten | Elke aankoop (verplicht in New York) | $5,000 |
| Bank- en geldverstrekkerkosten | Gefinancierde aankopen | $3,000-$4,000 |
| Gebouw- en aanvraagkosten | Elke aankoop | $500-$2,000 |
Hoe verhouden de afsluitkosten van een condo en een coöperatie zich?
Condo's en coöperaties kennen fundamenteel verschillende kostenstructuren bij de afsluiting. Die verschillen doorgronden is essentieel bij de afweging tussen coöperatie en condo .
| Kostenpost | Condo | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | Ja (1%-3.9%) | Ja (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | Ja (~1.8%-1.925%) | Nee, vrijgesteld |
| Title insurance | Ja | Nee, niet van toepassing |
| Advocaatkosten | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | Wisselend (meestal de verkoper) |
| Goedkeuring van het bestuur | Doorgaans minder beperkend | Verplicht. Kan streng zijn |
| Flexibiliteit van eigendom | Flexibeler (LLC, pied-à-terre, onderverhuur) | Beperkender |
Hoe zien New Yorkse afsluitkosten er in de praktijk uit?
Drie representatieve scenario's tonen de bandbreedte aan kosten over verschillende typen woningen en prijsniveaus.
Aankoop van $1M (doorverkoop, contant)
Aankoop van $3M (gefinancierd)
Nieuwbouw van $5M
Wat moeten buitenlandse kopers weten over afsluitkosten in New York?
New York stelt geen enkele beperking aan buitenlands eigendom van woningen. Grensoverschrijdende transacties brengen wel aanvullende overwegingen mee.
- FIRPTA geldt bij verkoop, niet bij aankoop: de Foreign Investment in Real Property Tax Act vereist inhouding van 15% van de bruto verkoopprijs wanneer een buitenlandse eigenaar later verkoopt. Bij de aankoop is dit geen kostenpost.
- Financieringsmogelijkheden kunnen beperkt zijn: niet-ingezetenen krijgen soms te maken met strengere leenvoorwaarden, hogere eigen inbreng of minder geldverstrekkers. Sommige kopers betalen contant en herfinancieren na de afsluiting.
- Een structuur via een LLC komt vaak voor: veel buitenlandse kopers verwerven via een LLC of trust, met het oog op vermogensbescherming, privacy en nalatenschapsplanning. Reken op $5,000 tot $15,000 voor oprichting en bijbehorende juridische kosten.
- Internationale overboekingen vragen voorbereiding: Amerikaanse banken en title companies vallen onder de regels tegen witwassen (AML) en cliëntonderzoek (KYC). Houd rekening met een verwerkingstijd van 5 tot 10 werkdagen en bereid gedetailleerde documentatie over de herkomst van de middelen voor.
Hoe verhouden de afsluitkosten van New York zich tot die van Miami?
De afsluitkosten in New York liggen duidelijk hoger dan in Miami, door aanvullende belastingen aan koperszijde, de mortgage recording tax en de kostenstructuren bij nieuwbouw die eigen zijn aan New York.
Voor wie beide markten afweegt is het verschil in totale transactiekosten aanzienlijk. New York heft de mansion tax bij aankopen vanaf $1 miljoen, een belasting die Florida niet kent. De mortgage recording tax verhoogt de leensom bij een gefinancierde condo met bijna 2%, tegenover een veel lagere intangible tax in Miami. En bij nieuwbouw is het doorschuiven van overdrachtsbelastingen naar de koper in New York veel gebruikelijker en kostbaarder.
Samen met het ontbreken van inkomstenbelasting op staatsniveau in Florida biedt Miami merkbaar lagere totale verwervingskosten voor vergelijkbare woningen.
Overweegt u een verhuizing, lees dan onze analyse over de fiscale migratie van New York naar Miami.
Volledige vergelijking van de afsluitkosten: New York en Miami → | Bekijk onze volledige gids over afsluitkosten in Miami →
Rekenmodule afsluitkosten New York
Raam uw totale afsluitkosten als koper voor elke condo, coöperatie of nieuwbouwwoning in Manhattan.
Rekenmodule afsluitkosten
New York en Miami, afgestemd op de tarieven van 2026
Verder verkennen
Vraag een kostenanalyse op maat aan
Wij stellen een overzicht per post op aan de hand van koopprijs, financieringsstructuur en type woning, met geraamde afsluitkosten, eigendomskosten en overwegingen bij een latere verkoop.
Analyse aanvragen Lees onze kopersgidsManhattan Miami Real Estate, vergund in New York en Florida
Veelgestelde vragen over afsluitkosten in New York
Antwoorden van onze specialisten op de vragen die kopers het vaakst stellen over afsluitkosten in Manhattan en New York.
Kan ik de mansion tax in New York vermijden?
De New Yorkse mansion tax is bij aankopen vanaf $1 miljoen niet legaal te vermijden. Hij geldt voor elke woningtransactie vanaf die drempel, ongeacht het type woning: condo's, coöperaties, herenhuizen en eengezinswoningen. Sommige kopers bedingen bij de verkoper een tegemoetkoming, maar de belasting zelf moet aan de stad worden voldaan. Het tarief loopt van 1% bij aankopen tussen $1M en $1.999M tot 3.9% bij aankopen vanaf $25M.
Zijn afsluitkosten in New York fiscaal aftrekbaar?
Sommige afsluitkosten zijn aftrekbaar, de meeste niet. De mansion tax en de overdrachtsbelastingen zijn voor de koper niet aftrekbaar. Wel kunnen aftrekbaar zijn: bij de afsluiting betaalde hypotheekrente, de tijdsevenredige verrekening van onroerendezaakbelasting en aan de geldverstrekker betaalde punten. De mortgage recording tax wordt doorgaans bij de verkrijgingsprijs van de woning geteld in plaats van rechtstreeks afgetrokken. Wij adviseren altijd een gekwalificeerde belastingadviseur te raadplegen voor uw situatie.
Wie betaalt de afsluitkosten in New York?
In New York betaalt de koper doorgaans 1.5-6% aan afsluitkosten, afhankelijk van het type woning, terwijl de verkoper de makelaarscourtage draagt, de overdrachtsbelasting van de stad (1% onder $500K, 1.425% vanaf $500K) en die van de staat (0.4% onder $3M, 0.65% vanaf $3M). De beslissende uitzondering is nieuwbouw: daar schuift de ontwikkelaar de overdrachtsbelastingen van stad en staat contractueel door naar de koper, wat diens afsluitkosten kan opdrijven tot boven 3-6% van de koopprijs.
Waarom liggen de afsluitkosten bij nieuwbouw in New York hoger?
De afsluitkosten bij nieuwbouw liggen hoger omdat de ontwikkelaar diverse posten doorschuift naar de koper die bij doorverkoop voor rekening van de verkoper zouden komen: de overdrachtsbelasting van de stad (1.425% voor woningen vanaf $500K), die van de staat (0.4%, of 0.65% boven $3M) en vaak zijn advocaatkosten ($5,000). Samen met de eigen mansion tax van de koper, de mortgage recording tax, de title insurance en zijn advocaatkosten komen de totale afsluitkosten bij nieuwbouwcondo's doorgaans uit tussen 3-6%+ van de koopprijs, tegenover 1.5-5% bij doorverkoop.
Wat zijn de gebruikelijke afsluitkosten voor een condo van $2 miljoen in Manhattan?
Voor een condo van $2 miljoen in doorverkoop in Manhattan met financiering (75% van de waarde) bedragen de afsluitkosten van de koper ongeveer $72,000-$80,000 (3.6-4%). Daarin zitten de mansion tax ($25,000 tegen 1.25%), de mortgage recording tax (circa $28,875 bij een lening van $1.5M tegen 1.925%), de title insurance ($6,500 tot $8,500), advocaatkosten ($5,000) en diverse kosten. Voor een nieuwbouwcondovan $2 miljoen komt daar ongeveer $36,500 aan door de ontwikkelaar doorgeschoven overdrachtsbelastingen bij, waarmee het totaal uitkomt op circa $108,000-$116,000 (5.4-5.8%).
Betalen buitenlandse kopers extra afsluitkosten in New York?
Buitenlandse kopers betalen in New York bij de aankoop dezelfde afsluitkosten als binnenlandse kopers. Er bestaat in New York geen aanvullende belasting of toeslag voor buitenlandse kopers, anders dan in sommige internationale markten. Wel is FIRPTA van belang (Foreign Investment in Real Property Tax Act): bij een latere doorverkoop wordt een deel van de opbrengst ingehouden. Wie via een LLC koopt, houdt rekening met aanvullende juridische en fiscale structureringskosten, doorgaans $5,000 tot $15,000, om aan de Amerikaanse fiscale verplichtingen te voldoen.
Wat is een CEMA en hoe verlaagt het de afsluitkosten?
CEMA staat voor Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Het stelt de koper in staat de bestaande hypotheekschuld van de verkoper over te nemen voor de berekening van de mortgage recording tax. In plaats van ongeveer 1.925% over de volledige nieuwe leensom betaalt u alleen over het verschil tussen de nieuwe lening en de restschuld van de verkoper.
Sluit u bijvoorbeeld een hypotheek van $1.5M en bedraagt de bestaande hypotheek van de verkoper $1M, dan betaalt u mortgage recording tax over $500,000 in plaats van over $1,500,000, een besparing van ongeveer $19,250. CEMA-transacties duren langer (doorgaans 60-90 dagen tegenover 30-60) en vergen medewerking van de geldverstrekker van de verkoper, maar de besparing is aanzienlijk. Een CEMA is alleen mogelijk bij condo's en woningen, niet bij coöperaties, die volledig zijn vrijgesteld van mortgage recording tax.
Welke minder zichtbare kosten treffen kopers bij nieuwbouw in Manhattan?
Contracten van ontwikkelaars bij nieuwbouw in Manhattan schuiven vaak posten door naar de koper die bij doorverkoop voor rekening van de verkoper komen: overdrachtsbelasting van de stad (1.425%), van de staat (0.4%, of 0.65% voor woningen vanaf $3M), advocaatkosten van de ontwikkelaar ($5,000) en een bijdrage aan het werkkapitaalfonds (vaak twee maanden servicekosten). Deze aanvullende posten kunnen ongeveer 2-3% aan het totaal van de koper toevoegen, bovenop de gebruikelijke afsluitkosten zoals de mansion tax, de mortgage recording tax en de title insurance.
Wat is de mortgage recording tax in New York?
De mortgage recording tax bedraagt in New York ongeveer 1.8% bij leningen onder $500,000 en ongeveer 1.925% bij leningen vanaf $500,000. Hij bestaat uit een deel voor de koper en een deel voor de geldverstrekker. Kopers van een coöperatie zijn vrijgesteld, omdat het bij een coöperatie om aandelen in een vennootschap gaat en niet om onroerend goed. Een CEMA kan de belasting verlagen doordat de koper alleen betaalt over het verschil tussen de nieuwe lening en de restschuld van de verkoper.
Wat moeten buitenlandse kopers weten over de aankoop van vastgoed in New York?
Er bestaan geen beperkingen voor buitenlands eigendom van New Yorks vastgoed, en buitenlandse kopers betalen bij de aankoop dezelfde afsluitkosten als binnenlandse kopers. Belangrijke punten zijn FIRPTA (een inhouding van 15% op de verkoopprijs wanneer een buitenlandse eigenaar verkoopt, dus geen kopersbelasting in eigenlijke zin), structurering via een LLC of trust voor vermogensbescherming en nalatenschapsplanning ($5,000-$15,000 aan aanvullende juridische kosten), de doorlooptijd van internationale overboekingen en de onderbouwing van de herkomst van middelen onder de antiwitwasregels, en de verschillen tussen transacties met een ontwikkelaar en doorverkoop. Nieuwbouwcondo's zijn voor buitenlandse kopers doorgaans toegankelijker dan coöperaties, waarvan de besturen beperkende voorwaarden kunnen stellen.