Afsluitingskosten in Miami: de complete gids voor kopers 2026

Florida heft zegelbelasting op de eigendomsakte (Deed) van $0,70 per $100 van de tegenprestatie (Consideration) in elke county behalve Miami-Dade, waar het tarief $0,60 per $100 bedraagt. Miami-Dade heft daarnaast een discretionaire aanvullende heffing (Discretionary Surtax) van $0,45 per $100, maar die heffing is niet verschuldigd wanneer het overgedragen vastgoed een eengezinswoning (Single-Family Residence) is, en de wet van Florida merkt een condominium-unit, een co-op-unit of een vrijstaand huis als zodanig aan. Voor een gangbare aankoop van een condo, co-op of huis in Miami-Dade bedraagt de zegelbelasting op de akte daarom $0,60 per $100, oftewel 0,60% van de aankoopprijs. Ander vastgoed, zoals onbebouwde grond, commerciële gebouwen of meergezinsgebouwen, betaalt het gecombineerde tarief van 1,05%.

Bij de aankoop van een condo van $3 miljoen in Miami-Dade bedraagt de zegelbelasting op de akte in totaal $18.000.

Titelverzekering (Title Insurance) is een eenmalige premie die bij de afronding van de transactie wordt betaald en u beschermt tegen gebreken in de eigendomstitel, niet bekendgemaakte zekerheidsrechten op het vastgoed (Liens) en andere eigendomsaanspraken. Florida stelt de premietarieven voor titelverzekering vast, maar toepasselijke kortingen, toegestane restituties van het aandeel van de agent en afzonderlijke kosten voor afwikkelingsdiensten kunnen de totale prijs beïnvloeden. Vergelijk gespecificeerde offertes.

Het tarief voor de eigenaarspolis van de titelverzekering wordt bepaald door de door de staat Florida vastgestelde tarieven (Promulgated Rates) en bedraagt bij aankopen van $1 miljoen tot $5 miljoen circa 0,3% tot 0,5% van de aankoopprijs. Bij een condo van $3 miljoen kost de eigenaarspolis $10.075.

Als u financiert, verlangt uw geldverstrekker een afzonderlijke geldverstrekkerspolis van de titelverzekering (Lender’s Policy). Wanneer deze gelijktijdig met de eigenaarspolis door dezelfde verzekeraar wordt uitgegeven, geldt voor kwalificerende dekking van de geldverstrekker die de dekking van de eigenaar niet overschrijdt een minimumpremie van $25. Vraag een offerte aan voor de werkelijke premie, aanvullende dekkingen (Endorsements) en eventuele meerdekking.

Anders dan in New York, waar kopers te maken hebben met een mortgage recording tax van 1,8% tot 1,925% van het leningbedrag, heft Florida geen mortgage recording tax. Bij een condohypotheek van $2,4 miljoen bedraagt de vermelde mortgage recording tax van 1,925% voor de lener in NYC $46.200. De zegelbelasting van Florida van $8.400 plus de intangible tax van $4.800 komt samen op $13.200, wat een besparing op hypotheekbelastingen van circa $33.000 oplevert vóór transactiespecifieke aanpassingen.

Florida legt echter wel twee heffingen op de hypotheek zelf op:

• Florida Intangible Tax: 0,2% van het hypotheekbedrag, een eenmalige belasting op de “immateriële” waarde van de hypotheekschuldbekentenis (Mortgage Note). Bij een lening van $2,4M: $4.800.
• Zegelbelasting op de schuldbekentenis (Documentary Stamps on Note): $0,35 per $100 van het bedrag van de schuldbekentenis. Bij een lening van $2,4M: $8.400.
• Afsluitprovisie (Loan Origination Fee): Doorgaans 0,5% tot 1% van het leningbedrag, al verschilt dit per geldverstrekker en valt er vaak over te onderhandelen. Bij een lening van $2,4M: $12.000 tot $24.000.
• Taxatie, kredietrapport, verwerking: Samen gewoonlijk $2.000 tot $4.000.

Florida is een “title state”: een titelmaatschappij of afwikkelingsagent (Closing Agent) kan de volledige transactie afwikkelen zonder tussenkomst van een advocaat. Desondanks raden wij aan om bij de meeste aankopen van luxecondo’s in Miami een vastgoedadvocaat in te schakelen.

Een gekwalificeerde vastgoedadvocaat beoordeelt het koopcontract, de condodocumenten (verklaring tot instelling van het condominium (Declaration), verenigingsreglementen (Bylaws), financiële overzichten), de voorlopige toezegging tot titelverzekering (Title Commitment) en de eindafrekening van de transactie. Bij aankopen in nieuwbouw is beoordeling van het contract van de ontwikkelaar door een advocaat essentieel: het gaat om door de ontwikkelaar opgestelde documenten met beperkte onderhandelingsruimte, en inzicht in de gevolgen van elke bepaling beschermt uw belangen.

• Standaardafronding van een condo-aankoop: $5.000
• Aankoop in nieuwbouw: $5.000
• Internationale koper (met fiscale/FIRPTA-planning): $5.000 tot $7.500

De afsluitingskosten bij nieuwbouw in Miami liggen hoger dan bij doorverkoop, omdat de ontwikkelaar meerdere kosten naar de koper verschuift die bij een doorverkooptransactie traditioneel voor rekening van de verkoper komen. Voor condo’s van $1 miljoen tot $5 miljoen raamt de calculator circa 2,61-3,66% contant of 3,45-4,50% bij 80% LTV, met een afzonderlijke ontwikkelaarsfee van 1,5% en 0,5% afsluitprovisie. De onderstaande tabel voor een contante aankoop van $5M laat de ontwikkelaarsfee daarentegen variëren van 1,25% tot 1,75%, met behoud van de overige posten van de calculator.

Bij een rechtstreekse aankoop van een ontwikkelaar in Miami verandert de samenstelling van de afsluitingskosten wezenlijk. Contracten van ontwikkelaars verdelen de kosten anders dan doorverkoopcontracten, en kopers dienen de volledige reikwijdte te begrijpen voordat zij een koopovereenkomst ondertekenen.

• De zegelbelasting verschuift naar de koper: Bij doorverkooptransacties betaalt de verkoper volgens gewoonte de zegelbelasting (Documentary Stamp Tax) op de akte (0,60% in Miami-Dade). In contracten voor nieuwbouw vanaf tekening wordt deze kost doorgaans naar de koper verschoven, wat circa $6.000 per miljoen dollar aankoopprijs toevoegt.
• Ontwikkelaarsfees / cessievergoedingen (Assignment Fees): De meeste ontwikkelaars in Miami rekenen een vergoeding voor de afronding van de transactie van 1,25% tot 1,75% van de aankoopprijs. Er kunnen ook cessievergoedingen gelden als de koper het contract vóór de afronding van de transactie wil overdragen, voor zover de ontwikkelaar dit toestaat.
• Kosten voor de beoordeling van condodocumenten: Voor de beoordeling van de aanbiedingsdocumenten van de ontwikkelaar, de verklaring tot instelling van het condominium (Declaration of Condominium) en het koopcontract is juridische expertise vereist. Over deze door de ontwikkelaar opgestelde overeenkomsten valt niet artikel voor artikel te onderhandelen, zoals dat in New York bij een doorverkoopcontract wel mogelijk kan zijn.
• Bijdragen aan werkkapitaal of reserves: Kopers dragen bij de afronding van de transactie doorgaans bij aan het werkkapitaalfonds van de vereniging van eigenaars; het bedrag en de berekeningsgrondslag worden bepaald door de documenten van de vereniging of de aanbiedingsdocumenten, en de calculator hanteert een illustratieve post van $5.000. Dit is een eenmalige kost waarmee de initiële operationele reserves van de vereniging worden gefinancierd.
• Incentives of tegoeden van de ontwikkelaar: Afhankelijk van de marktomstandigheden kunnen sommige ontwikkelaars tegoeden op de afsluitingskosten, verlagingen van de hypotheekrente door afkoop of andere incentives aanbieden. Deze zijn marktafhankelijk en niet universeel, en komen doorgaans vaker voor in een kopersmarkt of tijdens fases vóór de lancering.
• Verschillen in de aanbetalingsstructuur: Bij nieuwbouw vanaf tekening is doorgaans 20% tot 50% aan aanbetalingen vereist gedurende de bouwperiode, in termijnen die gekoppeld zijn aan bouwmijlpalen. Hoewel dit strikt genomen geen afsluitingskost is, heeft het een aanzienlijke invloed op de planning van de kasstromen in vergelijking met een standaardaanbetaling van 10% bij doorverkoop.

Bijstand door een advocaat is gebruikelijk bij vastgoedtransacties in New York. Florida staat toe dat titelmaatschappijen transacties afronden zonder dat de koper een eigen juridisch adviseur inschakelt. Veel eenvoudige aankopen bij doorverkoop worden zonder tussenkomst van een advocaat afgerond. Er zijn echter verschillende situaties waarin het sterk aan te raden is een gekwalificeerde vastgoedadvocaat in te schakelen:

• Structurering via een entiteit: Kopers die via een LLC, trust of buitenlandse eigendomsstructuur aankopen, hebben juridisch advies nodig om zeker te stellen dat de entiteit correct is opgericht, dat de interne beheerovereenkomsten (Operating Agreements) aanwezig zijn en dat het koopcontract de juiste kopende entiteit vermeldt.
• Buitenlandse kopers en FIRPTA: Internationale kopers krijgen bij een latere verkoop te maken met overwegingen rond FIRPTA-inhouding, naast gevolgen van belastingverdragen en rapportageverplichtingen. Een advocaat met ervaring in grensoverschrijdende transacties kan de aankoop zo structureren dat de toekomstige fiscale blootstelling tot een minimum wordt beperkt.
• Transacties van hoge waarde met complexe voorwaarden: Bij aankopen boven $5 miljoen, of transacties met meerdere contractuele voorbehouden, financiering door de verkoper of ongebruikelijke contractbepalingen, beschermt een beoordeling door een advocaat tegen kostbare vergissingen.
• Beoordeling van contracten voor nieuwbouw vanaf tekening: Contracten van ontwikkelaars in Miami worden aangeboden op basis van aanvaarden of afwijzen: er valt niet artikel voor artikel over te onderhandelen, zoals bij doorverkoopcontracten in NYC. Een advocaat die regelmatig contracten van ontwikkelaars beoordeelt, kan problematische bepalingen signaleren, de gevolgen van elke clausule toelichten en adviseren of de voorwaarden in lijn zijn met de marktpraktijk.

Gangbare kosten: $5.000. Voor internationale kopers die fiscale planning en structurering via een entiteit nodig hebben, kunt u rekenen op $5.000 tot $7.500.

Niet-Amerikaanse staatsburgers en niet-ingezetenen kunnen vastgoed in Florida kopen, met inachtneming van toepasselijke beperkingen. Florida Statutes sections 692.201-692.205 beperken bepaalde verwervingen waarbij bepaalde in de wet omschreven buitenlandse partijen (Foreign Principals), landbouwgrond, vastgoed nabij militaire installaties of kritieke infrastructuur en bepaalde kopers met banden met China betrokken zijn. Of de aankoop is toegestaan, welke wettelijke uitzonderingen gelden en welke rechterlijke bevelen van toepassing zijn, moet voor de specifieke koper en het specifieke vastgoed worden gecontroleerd. Internationale transacties brengen echter aanvullende planning en kosten met zich mee:

• FIRPTA-overwegingen: Wanneer een verkoper voor Amerikaanse belastingdoeleinden een buitenlandse persoon is, moet de koper in het algemeen 15% van de gerealiseerde opbrengst (Amount Realized) van de verkoper inhouden, ongeacht de nationaliteit van de koper. Kwalificerende transacties waarbij de koper de woning als eigen verblijf gebruikt, zijn vrijgesteld wanneer de gerealiseerde opbrengst $300.000 of minder bedraagt en hanteren boven $300.000 tot en met $1 miljoen in het algemeen een inhouding van 10%. Andere wettelijke uitzonderingen of een inhoudingscertificaat van de IRS (Withholding Certificate) kunnen de inhouding verlagen of wegnemen. De inhouding wordt verrekend met de belastingschuld van de verkoper, en alleen een te veel betaald bedrag is terug te vorderen.
• Structurering via een entiteit: Veel buitenlandse kopers kopen via een in de VS gevestigde LLC of een LLC in buitenlandse handen, met het oog op aansprakelijkheidsbescherming en successieplanning. Deze pagina hanteert een illustratief budget van $3.000-$8.000 voor uitsluitend de oprichting van een LLC, exclusief foreign-blocker-structurering en jaarlijkse kosten voor de instandhouding van de entiteit of de naleving van fiscale verplichtingen. Vraag een gespecificeerde offerte aan en controleer op overlap met andere juridische kosten. Afhankelijk van het woonland van de koper en diens doelstellingen voor successieplanning kunnen ook truststructuren geschikt zijn.
• Overwegingen rond EB-5 en investeringsvisa: Sommige buitenlandse kopers kopen vastgoed in Miami in verband met een EB-5-investeerdersvisum of een andere op investeringen gebaseerde immigratieroute. Hoewel een vastgoedaankoop op zichzelf doorgaans niet in aanmerking komt voor EB-5, kunnen bepaalde aan projectontwikkeling gekoppelde programma’s dat wel. Juridisch adviseurs die gespecialiseerd zijn in immigratie en vastgoed dienen dit te coördineren.
• Vereisten voor internationale overboekingen: Amerikaanse banken en titelmaatschappijen verlangen uitgebreide documentatie over de herkomst van de middelen bij internationale overboekingen. Kopers dienen rekening te houden met het verstrekken van bankafschriften, bewijs van de herkomst van de middelen en in sommige gevallen brieven van buitenlandse financiële instellingen. Reken op 5 tot 10 werkdagen voor de verwerking van de overboeking en de compliancecontrole.
• Overwegingen rond wisselkoersen: Schommelingen in de wisselkoers tussen de thuisvaluta van de koper en de Amerikaanse dollar kunnen de totale kosten van de transactie wezenlijk beïnvloeden. Sommige kopers werken met valutaspecialisten om vóór de afronding van de transactie gunstige koersen vast te leggen.
• Onroerende-zaakbelasting (Property Tax): non-homestead vs. homestead: Een buitenlandse nationaliteit op zichzelf sluit een vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats (Homestead Exemption) niet uit. Het recht op deze vrijstelling hangt af van kwalificerend eigendom en permanente verblijfplaats per 1 januari, inclusief toepasselijke vereisten aan de immigratiestatus. Non-homesteadvastgoed kan in aanmerking komen voor begrenzingen van de getaxeerde waarde, zodat buitenlands eigendom niet noodzakelijkerwijs betekent dat elk jaar tegen de volle marktwaarde wordt getaxeerd. Voor 2026 ontvangt kwalificerend homesteadvastgoed een vrijstelling van $25.000 voor alle heffingen van onroerende-zaakbelasting, plus tot $26.411 aan aanvullende vrijstelling op de getaxeerde waarde boven $50.000 voor heffingen die niet voor scholen bestemd zijn. Vanaf het jaar na de eerste homestead exemption beperkt Save Our Homes de jaarlijkse stijging van de getaxeerde waarde in het algemeen tot het laagste van 3% of de consumentenprijsindex (CPI); de grens voor 2026 bedraagt 2,7%. Kwalificerend non-homesteadvastgoed kent voor heffingen die niet voor scholen bestemd zijn in het algemeen een grens van 10% voor de jaarlijkse stijging van de getaxeerde waarde, onder voorbehoud van herwaardering bij eigendomswijziging en andere wettelijke herwaarderingsregels.

Vanuit onze achtergrond in accountancy beoordelen wij afsluitingskosten als onderdeel van een bredere beleggings- en fiscale strategie, en niet louter als transactiekosten. Elke aankoop heeft gevolgen voor de positionering ten aanzien van vermogenswinst, de structurering via een entiteit, afschrijvingen en successieplanning. Onze analyse van de afsluitingskosten is één onderdeel van een allesomvattende adviesaanpak die het volledige financiële beeld in ogenschouw neemt.