KOSTENCOMPONENTEN VAN
EEN VASTGOEDINVESTERING
INITIËLE INVESTERING
AANKOOPPRIJS
In tegenstelling tot andere landen worden bij woningen in Manhattan en Miami alle keukenapparatuur inbegrepen in de definitieve verkoopprijs van het appartement.
VLOEREN
In Manhattan en Miami zijn vloeren inbegrepen bij aankoop van nieuwbouw van de ontwikkelaar. Vroeger leverde Miami vloeren ontwerpklaar, wat betekende zonder steen of houten vloeren. Gelukkig is dat veranderd.
AANKOOPKOSTEN
De gemiddelde aankoopkosten (closing costs) worden geschat op ongeveer 3% van de aankoopprijs zonder financiering, 4.5% van de aankoopprijs bij financiering, wat ongeveer 2% van het hypotheekbedrag is.
Deze aankoopkosten omvatten luxebelasting (mansion tax) 1.25% tot 3.95% (op een glijdende schaal afhankelijk van de waarde van het appartement), evenals registratie en juridische kosten. Bij aankoop van nieuwbouw op plan is het, afhankelijk van de marktomstandigheden, gebruikelijk dat de koper daarnaast de overdrachtsbelasting van de verkoper betaalt van ongeveer 2% in NYC. In Miami heet dit een ontwikkelaarsfee en bedraagt ongeveer 1.25%-1.75% in Miami.
OPERATIONELE KOSTEN (CONTANTE UITGAVEN)
SERVICEKOSTEN (OF ONDERHOUDSKOSTEN)
Voor condominiums (condo's) bedragen de servicekosten (common charges) over het algemeen tussen $1.10 en $1.60 per ft² per maand. Deze kosten omvatten verwarming, elektriciteit en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, water, basiskabel, beveiliging, gebouwverzekering en exploitatie van voorzieningen (fitnesscentrum, conciërge, lounge, zwembad, speelkamer, etc.).
Coöperatieven (co-ops) rekenen een onderhoudsbijdrage (maintenance fee), die alle servicekosten plus belastingen (die niet afzonderlijk door de eigenaar worden betaald) en hypotheekrente op het gebouw omvat, indien van toepassing. De coöperatieve vereniging kan uitstaande hypotheken op het gebouw hebben (voor dakreparatie of een andere reden) en de rente wordt doorberekend aan de coöperatieve (co-op) aandeelhouders. Daarom zult u vaak zien dat de onderhoudskosten van een coöperatief hoger kunnen zijn (zelfs na correctie voor de belastingen die in de onderhoudskosten zijn inbegrepen), aangezien condominiums wettelijk geen schulden mogen aangaan.
ONROERENDGOEDBELASTING
Onroerendgoedbelasting (real estate taxes) (of vastgoedbelasting) wordt berekend over de getaxeerde waarde, een waarde die door de gemeentelijke overheid aan het vastgoed wordt toegekend. Vervolgens wordt een tarief toegepast op deze getaxeerde waarde. Het proces is enigszins esoterisch, maar de vuistregel is 0.1% van de aankoopprijs per maand in Manhattan en 0.2% van de aankoopprijs per maand in Miami.
Manhattan kent een aantal belastingverlagingsprogramma's voor bepaalde gebouwen die de belastingen in sommige gevallen gedurende 10, 15 of 20 jaar verlagen. Veel van deze regelingen zijn echter verlopen en nieuwe gebouwen komen niet meer in aanmerking voor deze verlagingen. Zie de pagina Onroerendgoedbelasting (real estate taxes) voor meer informatie.
Miami kent een homestead exemption voor primaire woningkopers van $25,000, maar de waarde van een dergelijke vrijstelling is vrij onbeduidend. Zie de pagina Onroerendgoedbelasting (real estate taxes) voor meer informatie hierover.
HYPOTHEEK
Als de eigenaar besluit een hypotheek af te sluiten, heeft hij of zij een maandelijkse uitgave die zowel rente als aflossing omvat. Door de aard van hypotheekberekeningen betaalt de koper in de eerste jaren voornamelijk rente, die aftrekbaar is voor Amerikaanse belastingdoeleinden. In de latere jaren betaalt de koper voornamelijk aflossing.
Als de koper bijvoorbeeld een woning koopt voor $1,000,000 en $500,000 financiert tegen 5.5% voor een vaste looptijd van 30 jaar, bedragen de totale hypotheekbetalingen voor het jaar $34,067 (of $2,839 per maand). Hiervan zou $27,332 fiscaal aftrekbare rente zijn. Na verloop van tijd, naarmate de hoofdsom van de lening wordt afgelost, zal het bedrag aan fiscaal aftrekbare rente dalen. In de beginjaren is het echter een zeer grote uitgave om huurinkomsten te compenseren.
Voor meer informatie over hypotheken, ga naar de paginaHypotheekfinanciering.
VERZEKERING
Een eigenaar dient verzekering af te sluiten voor het vastgoed zelf en voor aansprakelijkheid. Deze kosten bedragen slechts enkele honderden dollars per jaar. Vaak eist de verhuurder dat zijn huurders ook een verzekering afsluiten, zodat het risico voor de verhuurder wordt beperkt.
In Florida zou de eigenaar van een vrijstaande woning overstroming en orkaanverzekering willen afsluiten.
MAKELAARSKOSTEN
In de VS betalen verkopers altijd de commissie bij een aankooptransactie. De verkoper betaalt doorgaans een commissie van 6% van de aankoopprijs, die gelijk wordt verdeeld tussen de makelaar van de koper en de makelaar van de verkoper. Kopers betalen dus niets om ons namens hen te laten werken bij een aankooptransactie.
Als de koper besluit dat hij zijn nieuwe appartement wil verhuren, betaalt hij in Manhattan een makelaarscommissie gelijk aan één maand huur (alleen over het eerste jaar). In Miami is het echter gebruikelijk dat de eigenaar de commissie betaalt (10% van de jaarlijkse huur, gelijk verdeeld tussen de makelaars van de koper en verkoper) om een huurder te vinden.
Meer informatie over het verhuren van uw woning vindt u op de paginaProperty Management.
NIET-OPERATIONELE KOSTEN
AFSCHRIJVING
De Amerikaanse overheid staat eigenaren van beleggingsvastgoed toe de aankoopprijs en de niet-financieringsgerelateerde aankoopkosten (closing costs) over 27,5 jaar af te schrijven. Als de koper bijvoorbeeld een woning koopt voor $1,000,000 en niet-financieringsgerelateerde aankoopkosten heeft van $25,000 ($1,000,000 maal 2.5% zoals hierboven vermeld), kan de koper $37,273 per jaar, of $3,106 per maand, aftrekken als afschrijving. Dit is een aanzienlijke niet-contante kostenpost die kan worden afgetrokken van huurinkomsten.
AMORTISATIE
De Amerikaanse overheid staat een eigenaar van beleggingsvastgoed ook toe de amortisatie van het financieringsdeel van de aankoopkosten over de looptijd van de lening af te trekken. Dit is ook een niet-contante kostenpost die kan worden afgetrokken van huurinkomsten.
NEGATIEF BELASTBAAR INKOMEN
Uiteindelijk zal een belegger die zijn vastgoedaankoop financiert, met alle aftrekposten (zowel contant als niet-contant zoals hierboven vermeld) die de Amerikaanse overheid toestaat, in de beginjaren negatief belastbaar inkomen (of fiscale verliezen) hebben. Dit moet niet worden verward met contante verliezen, aangezien een eigenaar met een aanbetaling van 40% waarschijnlijk quitte speelt voor contante doeleinden (dat wil zeggen, noch contant inkomen noch verliezen genereert). Deze fiscale verliezen kunnen worden doorgeschoven naar jaren waarin de woning voor fiscale doeleinden inkomen oplevert, waardoor dergelijk inkomen wordt gecompenseerd en belastingen voor die jaren worden geëlimineerd. Na verloop van tijd zullen echter zowel het contante inkomen als de waarde van de woning groeien.
GERELATEERDE CONTENT:
Hoe te investeren in vastgoed
Veelgestelde vragen: Een appartement kopen in NYC
Checklist voor buitenlandse kopers voor de aankoop van New York condominiums
Klaar om dieper te gaan?
Elke gids hieronder leidt u naar de volgende detaillaag. Kies degene die bij uw situatie past.
Begin met een gesprek, niet met een listing.
Plan een vertrouwelijk consult →Grensoverschrijdende transacties, FIRPTA & successierechtenplanning, hypotheekintroducties voor buitenlandse onderdanen.