Een praktische gids voor vastgoedbeleggers die een 1031 exchange, de timing van het vervangende object, belastinguitstel en herinvestering in Manhattan of Miami tegen elkaar afwegen.
Met een 1031 exchange stelt een belegger de federale vermogenswinstbelasting uit door de ene beleggingspositie in vastgoed te ruilen tegen een andere “like-kind” beleggingspositie, binnen strikte wettelijke termijnen. De opbrengst moet worden aangehouden door een Qualified Intermediary. De belegger mag er niet aan komen. Het vervangende object moet binnen 45 dagen na verkoop van het afgestoten object worden geïdentificeerd en binnen 180 dagen worden afgerond. Zorgvuldig ingezet is een 1031 een van de krachtigste structureringsinstrumenten voor vastgoedbeleggers die Manhattan en Miami naast elkaar leggen. Het is ook een van de instrumenten die het gemakkelijkst per ongeluk sneuvelen.
De 1031-regels vallen onder IRC Section 1031 en de bijbehorende regelgeving. Het bovenstaande dient ter oriëntatie en vervangt geen advies van een belastingadvocaat, een CPA en een Qualified Intermediary.
Een 1031 stelt belasting uit. Hij heft die niet op. Bij de uiteindelijke verkoop (of bij opgehoogde basis op het moment van overlijden) wordt de uitgestelde winst afgerekend.
De klok van 45 dagen voor identificatie en die van 180 dagen voor afronding beginnen bij de verkoop van het afgestoten object en staan niet stil voor due diligence of financiering.
Schakel de QI in vóór de overdracht van het afgestoten object. Constructieve ontvangst van de opbrengst diskwalificeert de ruil.
Gelijke of hogere waarde en schuld is de regel voor volledig uitstel, naar beneden ruilen levert belastbare boot op.
NYC en Miami zijn allebei diepe markten voor vervangend vastgoed. Zet de identificatieopties op voordat het object in de verkoop gaat.
Voor niet-Amerikaanse beleggers hoort een 1031 exchange te worden afgestemd op FIRPTA-inhouding, estate-tax planning, kredietdocumentatie en eigendomsstructuur. Onze gids voor buitenlandse kopers van vastgoed in NYC en Miami zet de grensoverschrijdende kwesties op een rij die u met uw adviseur bespreekt voordat u een vervangend object kiest.
Reverse en improvement exchanges werken wel, maar brengen extra kosten en structuurrisico mee, reken op de kosten van de juiste QI.
Het object moet als belegging of voor bedrijfsmatig gebruik worden aangehouden. Leg die intentie vast. Schakel een belastingadvocaat en een CPA in voordat het afgestoten object op de markt komt.
De QI moet zijn aangesteld voordat het afgestoten object wordt overgedragen. De opbrengst gaat naar de QI, niet naar de verkoper. Deze stap valt niet te herstellen als u hem mist.
De klok van 45 dagen begint bij de overdracht van het afgestoten object. Zorg dat vervangingskandidaten, Manhattan-condo's, Miami pre-construction, branded nieuwbouw, klaarstaan zodat de identificatie weloverwogen verloopt en niet gehaast.
Gebruik de Three-Property Rule (ongeacht de waarde) of de 200%-regel (meerdere objecten met een totale waarde tot 200% van de afgestoten waarde), al naargelang de strategie. De identificatie is bindend.
Due diligence, financiering, goedkeuring door het bestuur (condo / co-op) en de voorwaarden van de sponsor (nieuwbouw) spelen zich allemaal binnen het venster van 180 dagen af. Bouw marge in de planning.
Na de overdracht berekent de CPA de doorgeschoven basis en eventuele belastbare boot. Leg alles vast, de IRS behandelt de onderbouwing van een 1031 als een gebied met verhoogde aandacht.
Zowel Manhattan als South Florida is diep genoeg om 1031-kapitaal op te nemen, maar de herinvesteringslogica verschilt per markt.
Zie ook: Luxe condo's in NYC · Luxe appartementen in Miami · Nieuwbouw in NYC · Miami pre-construction
Wordt gebruikt wanneer het vervangende object moet worden gekocht voordat het afgestoten object is verkocht. Vereist een gespecialiseerde QI die de titel van een van beide objecten houdt (het “geparkeerde” been) en is wezenlijk duurder dan een forward exchange.
Stelt de belegger in staat de opbrengst uit de ruil te gebruiken voor kapitaalverbeteringen aan het vervangende object. Vereist een zorgvuldige vastlegging van verbeteringen die binnen het venster van 180 dagen zijn afgerond.
Een fractioneel, passief eigendomsvehikel dat soms als vervangend object bij een 1031 wordt gebruikt wanneer binnen de termijnen geen directe like-kind acquisitie te vinden is. DST's kennen illiquiditeit en aandachtspunten rond de kwaliteit van de sponsor en passen niet bij iedere belegger.
Manhattan Miami is een vastgoedadvies- en makelaarskantoor en geeft geen juridisch of fiscaal advies. Een 1031 exchange hoort vanaf het begin te worden gestructureerd met een belastingadvocaat, een CPA en een Qualified Intermediary.
Een geslaagde 1031 exchange staat of valt met de afstemming tussen de Qualified Intermediary, de CPA, de advocaat en de makelaar, op één lijn voordat het afgestoten object wordt overgedragen, niet daarna. Manhattan Miami begeleidt beleggers die 1031-kapitaal inzetten in Manhattan en South Florida.
Vraag een persoonlijk consult aanIn de regel niet. Een 1031 exchange geldt voor vastgoed dat als belegging of voor bedrijfsmatig gebruik wordt aangehouden. Een hoofdwoning of een tweede woning voor eigen gebruik komt doorgaans niet in aanmerking. Op de verkoop van een eigen woning zijn andere fiscale bepalingen van toepassing, zoals de primary-residence exclusion.
Voor vastgoed is like-kind ruim. Een condo kan worden geruild tegen een townhouse, een appartementengebouw, onbebouwde grond of commercieel vastgoed, zolang beide benen Amerikaans onroerend goed zijn dat als belegging wordt aangehouden. Like-kind is niet beperkt tot identieke objecttypen.
De ruil mislukt. De regel van 45 dagen is wettelijk en niet te verlengen. De opbrengst wordt belast in het jaar van de afgestoten verkoop. Daarom zet u de identificatiekandidaten klaar voordat het afgestoten object wordt overgedragen.
De ruil mislukt. Ook de regel van 180 dagen is wettelijk. De belastingplichtige kan die niet verlengen, ook niet bij problemen in de due diligence of vertraging in de financiering. Bouw marge in de planning.
Ja, met voorbehoud. Opleverdata bij pre-construction kunnen buiten het venster van 180 dagen vallen. Gangbare oplossing: identificeer naast de pre-construction-unit een opgeleverd alternatief, of structureer met de juiste QI een reverse- of improvement exchange. Bevestig altijd de opleverafspraken van de sponsor en de contractvoorwaarden voordat u identificeert.
Contanten die uit de ruil worden opgenomen, zijn “boot” en zijn belast in het jaar van ontvangst. De ruil mislukt daardoor niet. Het uitstel geldt alleen niet voor het deel dat boot is. Stem het vooraf af met de CPA als u contanten wilt opnemen.
Nee, maar voor volledig uitstel moet de schuld op het vervangende object gelijk zijn aan of hoger dan de schuld op het afgestoten object. Anders wordt het verschil als boot behandeld. Daarom stemt u de financiering vanaf dag één af op de structuur van de ruil.
Wij verzorgen de vastgoedkant, identificatie, due diligence, contractvoorwaarden, bestuursdossier en overdracht, in nauwe afstemming met uw QI, CPA en fiscaal adviseur. Wij geven geen juridisch of fiscaal advies en treden niet op als Qualified Intermediary. Wel kunnen wij u in contact brengen met QI's en fiscaal adviseurs die vastgoedruilen over meerdere staten routinematig begeleiden.
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek: doelen, timing, fiscale positie.
Vrijblijvend. Wij reageren persoonlijk.
Liever bellen? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries