255 East 77th Street Een kalkstenen toren van 500 voet waar het gotische de art deco ontmoet
Overzicht
255 East 77th Street is een kalkstenen toren van 36 verdiepingen die 500 voet boven de Upper East Side uitrijst, ontworpen door Robert A.M. Stern Architects met interieurs van Yabu Pushelberg. Ontwikkeld door Naftali Group, brengt het gebouw gotische en art-deco-architectonische precedenten samen in een gevel met arcades, loggia's, pergola's en een decoratieve kroon die na oplevering in 2026 een dominante aanwezigheid aan de skyline van Lenox Hill zal vormen.
Wat dit gebouw onderscheidt — naast de RAMSA-signatuur en de interieurs van Yabu Pushelberg — is de aanwezigheid van 33 overdekte parkeerplaatsen. In een markt als Manhattan, waar parkeren ofwel niet bestaat ofwel meer dan $200.000 kost voor een aparte plaats, is overdekt parkeren geïntegreerd in een luxe appartementengebouw een uitzonderlijke onderscheidende factor. Het gebouw is voorafgaand aan de oplevering voor ongeveer 85% verkocht, met een geprojecteerde totale verkoop van bijna $500 miljoen.
Ons team adviseert cliënten over 255 East 77th sinds het project voor het eerst werd aangekondigd, en wij beschouwen het als een van de sterkste nieuwbouwaanbiedingen aan de Upper East Side. De combinatie van de architectonische distinctie van RAMSA, de 33 parkeerplaatsen, het zwembad van 75 voet in een dubbelhoge ruimte en de interieurs van Yabu Pushelberg creëert een product dat zowel de designbewuste als de praktisch ingestelde koper aanspreekt. Salt & Straw heeft getekend voor de winkelruimte op de begane grond, wat een buurtvriendelijke voorziening toevoegt.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Condominium
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street spreekt kopers aan die waarde hechten aan RAMSA-architectuur, praktische luxevoorzieningen en een sterke voorverkoopdynamiek.
RAMSA's synthese van gotiek en art deco
Robert A.M. Stern Architects bracht arcades, loggia's, pergola's en een decoratieve kroon naar een kalkstenen toren van 500 voet. Het ontwerp is zowel historisch verwijzend als onmiskenbaar modern.
33 overdekte parkeerplaatsen
Dit is geen marketingdetail — het is een werkelijk onderscheidende leefstijlfactor. 33 overdekte parkeerplaatsen in een nieuw appartementengebouw aan de Upper East Side is uitzonderlijk. Voor kopers met een voertuig neemt dit een van de hardnekkigste frustraties van het wonen in Manhattan weg.
85% verkocht vóór oplevering
Een sterk voorverkooptempo duidt op vertrouwen in de markt. Met ongeveer 85% van de eenheden onder contract en een geprojecteerde verkoop van $500 mln heeft 255 East 77th een bewezen vraag.
Interieurs van Yabu Pushelberg
Het Canadese ontwerpbureau brengt een verfijnde, internationaal geïnformeerde esthetiek naar de residenties. Gecombineerd met het exterieur van RAMSA ontstaat een gebouw waarin architectuur en interieur dezelfde taal spreken.
Onze visie op 255 East 77th Street
255 East 77th Street is een gebouw dat wij actief aanbevelen aan kopers die RAMSA-kwaliteit aan de Upper East Side zoeken. Het voorverkooppercentage van 85% spreekt voor zich — dit is een project dat de markt heeft omarmd. De combinatie van gotische en art-deco-architectuurelementen, de 33 overdekte parkeerplaatsen en de interieurs van Yabu Pushelberg creëert een product dat zowel architectonisch onderscheidend als praktisch overtuigend is.
De pluspunten zijn aanzienlijk: de staat van dienst van RAMSA staat borg voor een sterke doorverkoop op lange termijn, het parkeren is een werkelijk onderscheidende factor, het zwembad van 75 voet in een dubbelhoge ruimte behoort tot de beste residentiële zwembadervaringen van Manhattan, en de locatie in Lenox Hill biedt uitstekende toegang tot Central Park, Museum Mile en de beste restaurants van de East Side. Het instapniveau van $7,4 mln voor een RAMSA-gebouw van deze kwaliteit vertegenwoordigt waarde ten opzichte van 220 CPS of 520 Park.
Voor een eerlijke beoordeling: het gebouw is nog in aanbouw met een oplevering in 2026 — kopers verbinden zich aan een tijdlijn. De oostelijke locatie aan de Upper East Side is weliswaar goed verbonden, maar ligt een blok verder van het park dan sommige concurrenten. En met 62 eenheden is het gebouw groter dan boetiekontwikkelingen zoals The Bellemont (12 eenheden), wat minder exclusiviteit per verdieping betekent. Maar voor de koper die het volledige RAMSA-pakket wil — architectuur, voorzieningen, parkeren en bewezen vraag — levert 255 East 77th het.
Internationale kopers welkom
Buitenlandse kopers kunnen condominiums in Manhattan verwerven zonder visum- of verblijfsvereisten. Veel internationale kopers maken gebruik van LLC's voor privacy en vermogensplanning. Manhattan Miami is gespecialiseerd in het begeleiden van internationale kopers door het verwervingsproces, van financieringsmogelijkheden tot de afronding van de transactie.
Lees onze gids voor internationale kopers →About 255 East 77th Street
De visionairs
Naftali Group
Ontwikkelaar
Naftali Group heeft zich gevestigd als een van de meest kieskeurige luxe residentiële ontwikkelaars van New York, met een portefeuille die architectonische distinctie, materiaalkwaliteit en toplocaties in Manhattan vooropstelt. Onder leiding van Miki Naftali heeft het bureau voor meer dan $6 miljard aan vastgoedactiva ontwikkeld en verworven, en zich een reputatie verworven voor het opleveren van gebouwen die premiumprijzen rechtvaardigen en de meest verfijnde kopers van de stad aantrekken.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architect
RAMSA is de vooraanstaande naam in de luxe residentiële architectuur in New York City en wereldwijd. De portefeuille van het bureau omvat 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West en 30 Park Place - gebouwen die de ultra-luxe markt hebben geherdefinieerd en samen miljarden aan verkoop hebben gegenereerd. RAMSA's klassieke ontwerptaal, nauwgezette aandacht voor proportie en toewijding aan duurzame materialen maken hun gebouwen tot de meest gewilde nieuwbouw in Manhattan.
Yabu Pushelberg
Interieurontwerp
Yabu Pushelberg is een wereldwijd gevierde ontwerpstudio, bekend om het creëren van interieurs van buitengewone verfijning en zintuiglijke rijkdom. Opgericht door George Yabu en Glenn Pushelberg, heeft het bureau de esthetische identiteit gevormd van 's werelds meest prestigieuze hotels, residenties en culturele ruimtes. Hun werk bij 255 East 77th Street brengt een verfijnd materiaalpalet en op maat gemaakte detaillering naar zowel de privéresidenties als de uitgebreide voorzieningenruimtes van het gebouw.
Upper East Side
255 East 77th Street ligt in Lenox Hill, het culturele en residentiële hart van de Upper East Side. Dit is een buurt die wordt gekenmerkt door de wereldberoemde instellingen van Museum Mile, de boetieks en galerieën van Madison Avenue, de door bomen omzoomde rust van Park en Fifth Avenues en de nabijheid van de oostelijke conservatorytuinen van Central Park. Lenox Hill biedt een leefstijl van ingetogen verfijning - gevestigde restaurants, onafhankelijke boekhandels, vooraanstaande medische instellingen en enkele van de meest begeerde woonadressen ter wereld. De locatie biedt moeiteloze toegang tot de 6-metrolijn en crosstown-busroutes, terwijl het het beloopbare, dorpse karakter behoudt dat de Upper East Side tot een van de meest blijvend gewilde buurten van Manhattan heeft gemaakt.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Veelgestelde vragen
Wat is de verwachte opleveringsdatum van 255 East 77th Street?
255 East 77th Street wordt naar verwachting in 2026 opgeleverd. Het gebouw is momenteel in aanbouw en al voor 85% verkocht, wat een uitzonderlijk marktvertrouwen in het project weerspiegelt. Naftali Group heeft een sterke staat van dienst in het op tijd en volgens de hoogste specificaties opleveren van gebouwen.
Wie heeft 255 East 77th Street ontworpen?
Het gebouw is ontworpen door Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), een van de meest gerespecteerde bureaus in de luxe residentiële architectuur, onder meer verantwoordelijk voor 220 Central Park South en 520 Park Avenue. Het interieurontwerp is van de internationaal geprezen studio Yabu Pushelberg. Hill West Architects treedt op als uitvoerend architect. De ontwikkeling wordt geleid door Naftali Group.
Heeft 255 East 77th Street parkeergelegenheid?
Ja - en dit is een van de meest onderscheidende kenmerken van het gebouw. 255 East 77th Street omvat 33 overdekte privéparkeerplaatsen in het gebouw, een uitzonderlijk zeldzame voorziening in de nieuwbouw van Manhattan. In een stadsdeel waar individuele parkeerplaatsen voor meer dan $1 miljoen zijn verkocht, getuigt dit aanbod van het niveau van het gebouw en zijn bewoners.
Wat zijn de prijzen bij 255 East 77th Street?
Residenties bij 255 East 77th Street zijn geprijsd vanaf $7,4 miljoen voor indelingen met twee en drie slaapkamers, terwijl residenties met vier slaapkamers en volledige verdiepingen variëren van $15 miljoen tot $28 miljoen. De penthousecollectie, waaronder een duplex van $37,5 miljoen, vertegenwoordigt het hoogtepunt van het aanbod. Het gebouw is begin 2026 voor 85% verkocht.
Welke voorzieningen biedt 255 East 77th Street?
Het voorzieningenprogramma wordt verankerd door een zwembad van 75 voet in een indrukwekkende dubbelhoge ruimte, aangevuld met een volledig verzorgde spa, een ultramodern fitnesscentrum, privé-trainings- en yogastudio's, een bewonerslounge en privé-eetkamer met interieurs van Yabu Pushelberg, een aangelegd dakterras, een speelkamer voor kinderen en 33 overdekte parkeerplaatsen.
Wat is de architectonische stijl van 255 East 77th Street?
RAMSA heeft een kalkstenen toren van 500 voet ontworpen die de gotische en art-deco-architectuurtradities samenbrengt - twee van de meest gevierde stijlen in de geschiedenis van de skyline van New York. De gevel kent diep verzonken arcades, loggia's, ornamentele pergola's en een sculpturale decoratieve kroon, wat een gebouw oplevert met de gravitas en aanwezigheid van de fraaiste vooroorlogse monumenten van de Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Marktanalyse vastgoed Manhattan
Marktcontext: De prijzen van luxecondominiums in Manhattan zijn gesegmenteerd per deelmarkt. De Billionaires’ Row-corridor (57th Street, tussen Park Avenue en Columbus Circle) noteert de hoogste prijs per vierkante voet van de Verenigde Staten, met prestigieuze residenties die worden verhandeld voor $4,000-$10,000+ per SF. Downtown Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) kent een eigen ultraluxe segment, gedreven door het beperkte aanbod van nieuwbouw. De mediane condominiumprijzen op de Upper East Side en Upper West Side liggen aanzienlijk onder de topniveaus van downtown, maar bieden grotere plattegronden en toegang tot Central Park. De prijzen in Manhattan zijn gevoelig voor rentestanden, de schijven van de Mansion Tax en de fase van het offering plan van elk afzonderlijk gebouw.
Inzicht in de projecten: Nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar omvat in 2026 onder meer 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) en Mandarin Oriental Fifth Avenue. Opgeleverde gebouwen met resterende sponsor inventory omvatten Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th en 50 West 66th. Elk gebouw kent een eigen staat van dienst van de ontwikkelaar, bouwfinancier, ritme van wijzigingen op het offering plan en status van 421-a of andere belastingverminderingen, die stuk voor stuk afzonderlijk moeten worden onderzocht.
Signaal voor kopers: De structurele fundamenten van Manhattan omvatten het door de procureur-generaal van New York gecontroleerde offering plan proces (dat kopers procedurele bescherming biedt die in minder gereguleerde markten ontbreekt), de diepte van de wederverkoopmarkt (hoge liquiditeit bij verkoop) en het beperkte aanbod op korte termijn (weinig resterende bestemmingscapaciteit in de kerndeelmarkten). Risico's om bij de overeenkomst te beoordelen: de oploop van de Mansion Tax schijven boven $2M, de overname van de overdrachtsbelasting door de koper bij verkoop door de ontwikkelaar, blootstelling aan perceelgrenzen en zichtlijnen op specifieke percelen, het beleid van het condominiumbestuur inzake onderverhuur en wederverkoop, en het afbouwschema van 421-a waar van toepassing. De status van elk afzonderlijk project, het niveau van de sponsor inventory, wijzigingen van het offering plan bij de AG, prijzen en verkooppercentages dienen op het moment van uw aanvraag te worden geverifieerd.
Kerngegevens
- Prijsbereik $/SF prestigieuze condominiums Manhattan: $1,500-$10,000+
- Gemiddelde $/SF Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF topsegment downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% boven $1M, progressieve schijven boven $2M voor de koper
- Gebruikelijke contractaanbetaling bij de ontwikkelaar: 10%-20% bij ondertekening
- Standaard toetsingsperiode voor de advocaat van de koper: 1-3 werkdagen na ontvangst van de overeenkomst
- Commissie aan ontwikkelaarszijde: de ontwikkelaar betaalt de kopersmakelaar bij verkoop uit sponsor inventory
- Belastingverminderingsprogramma's (waar van toepassing): 421-a, J-51, status per gebouw geverifieerd
- Eigendom via een LLC voor internationale kopers: gebruikelijk, gestructureerd bij de overeenkomst
Procedure voor kopers
De verkoopprocedure via de ontwikkelaar in Manhattan: reserveringsformulier → levering van het offering plan → beoordeling door de advocaat van de koper → ondertekening van de overeenkomst en eerste aanbetaling → hypotheektoezegging (bij financiering) → eigendomsoverdracht bij oplevering. De procedures voor sponsor inventory en wederverkoop verschillen; een adviserende voorbereiding vóór de bezichtiging wordt aanbevolen.
Veelgestelde vragen over vastgoed in Manhattan
Wat is het offering plan van de procureur-generaal van New York?
Het offering plan is het juridische document dat bij de procureur-generaal van New York wordt ingediend en dat de verkoop van elk condominium in Manhattan regelt. Het legt de afhandeling van aanbetalingen, de specificaties van de units, de servicekosten, de onroerendgoedbelastingen, de verplichtingen van de ontwikkelaar en de kopersbescherming vast. Geen enkele condominiumverkoop in Manhattan wordt afgerond buiten het kader van een goedgekeurd offering plan; wijzigingen worden periodiek ingediend en bij de overeenkomst beoordeeld door de advocaten van de koper.
Wat is sponsor inventory?
Sponsor inventory verwijst naar onverkochte units die nog in handen zijn van de ontwikkelaar van het gebouw (de "sponsor"). Deze units zijn gloednieuw, nooit bewoond en kunnen onderhandelbare prijzen, tegemoetkomingen in de afsluitkosten en toegang tot belastingverminderingsprogramma's omvatten waar het gebouw daarover beschikt. Transacties via de ontwikkelaar volgen het offering plan, niet de standaardovereenkomst voor wederverkoop.
Welke belastingverminderingen gelden in Manhattan?
421-a is de meest voorkomende vermindering voor condominiums in Manhattan en biedt gedurende 10 tot 25 jaar een verlaagde onroerendgoedbelasting voor kwalificerende nieuwbouwprojecten. J-51 geldt voor specifieke gerenoveerde gebouwen. Elke vermindering kent een afbouwschema en een gebouwspecifieke kwalificatiestatus, die moeten worden geverifieerd in het offering plan en het meest recente belastingcertificaat.
Welke afsluitkosten gelden bij een condominium in Manhattan?
De gebruikelijke afsluitkosten voor de koper bedragen 2% tot 4% van de prijs en omvatten de overdrachtsbelastingen van NYC en NYS (bij verkoop door de ontwikkelaar vaak voor rekening van de koper), de Mansion Tax (1% boven $1M met progressieve schijven boven $2M), title insurance, het honorarium van de advocaat van de koper, de hypotheekregistratiebelasting bij financiering, en naar rato verrekende servicekosten en onroerendgoedbelastingen.
Zijn common charges hetzelfde als HOA-bijdragen?
Nee. Condominiums in Manhattan hanteren de term "common charges" (servicekosten), niet HOA-bijdragen. De servicekosten financieren de exploitatie van het gebouw, het personeel, de voorzieningen en de reserves. Onroerendgoedbelastingen worden afzonderlijk door NYC in rekening gebracht en maken geen deel uit van de servicekosten.
Hoe wordt Manhattan Miami betaald bij transacties in Manhattan?
Bij nieuwbouwaankopen via de ontwikkelaar betaalt de ontwikkelaar de kopersmakelaarscommissie van Manhattan Miami. Vertegenwoordiging van de koper is voor u dus zonder eigen kosten. Bij wederverkooptransacties worden de commissieafspraken bij aanvang van de samenwerking toegelicht.