Waterline Square Three Towers. Three Architects. 100,000 Sqft of Amenities.
Overview
Waterline Square is a three-tower residential complex on the Upper West Side developed by GID Development Group, with each tower designed by a different world-class architect: Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline), and Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Together, the towers contain 263 condominium residences alongside rental apartments, all sharing the extraordinary 100,000-square-foot Waterline Club designed by Rockwell Group.
The Waterline Club is, by any measure, one of the most ambitious residential amenity programs in New York City. The 100,000-square-foot facility includes a 30-foot rock climbing wall, full-size indoor basketball court, half-pipe skate park, regulation tennis court, 25-meter saltwater lap pool, bowling alley, screening room, art and music studios, golf simulator, indoor soccer field, squash court, and a 4,600-square-foot children's playroom. A Cipriani food hall and restaurant at the base adds a culinary anchor.
The complex also benefits from a 2.6-acre private park designed by Mathews Nielsen Landscape Architects and a 20-year 421a tax abatement that significantly reduces carrying costs. For buyers seeking the combination of starchitect design, extraordinary amenities, and favorable tax treatment, Waterline Square offers a proposition that is difficult to replicate anywhere else in Manhattan.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Kondominium
Upper West Side
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square offers a combination of starchitect design, extraordinary amenities, and tax advantages that is unmatched in Manhattan.
100,000 SF Waterline Club
No other residential development in Manhattan offers amenities at this scale — climbing wall, basketball, skate park, tennis, pool, bowling, golf sim, soccer, squash, all designed by Rockwell Group.
Three Starchitects
Richard Meier, KPF, and Rafael Viñoly — buyers can choose their preferred architectural style while sharing the same extraordinary amenity platform.
20-Year Tax Abatement
The 421a abatement significantly reduces carrying costs, making Waterline Square more affordable on a monthly basis than comparable buildings without the benefit.
Cipriani at Your Doorstep
A Cipriani food hall, market, and restaurant in the building base provides world-class dining and grocery without leaving home.
Our Take on Waterline Square
Waterline Square is a project we recommend enthusiastically to buyers who want maximum amenities and architectural pedigree at a competitive price point. The 100,000 sqft Waterline Club is genuinely extraordinary — we have not seen anything comparable in Manhattan residential. And the 20-year 421a tax abatement makes the effective cost of ownership significantly more attractive than the sticker price suggests.
The three-tower concept allows buyers to choose their architectural preference: Meier's white modernism, KPF's refined classicism, or Viñoly's sculptural expressionism. Each tower has its own interior design team (Champalimaud, Yabu Pushelberg, and Groves & Co), creating distinct living experiences within the same development. The Cipriani food hall at the base is the cherry on top.
On the honest side, the location is further west than traditional UWS addresses, and the walk to the nearest subway (59th Street-Columbus Circle) takes 8-10 minutes. The complex includes rental towers alongside the condos, which some buyers view as a negative. And the sheer scale of the development — over 1,100 units total — means a different energy than a boutique building. But for the buyer who prioritizes amenities, tax savings, and starchitect design, the value proposition is compelling.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About Waterline Square
Connectivity and Transportation
Waterline Square benefits from excellent connectivity to the broader Manhattan grid. The 1 train at 59th Street-Columbus Circle is within walking distance, providing direct access to Midtown, the Financial District, and beyond. The A, B, C, and D lines at Columbus Circle expand reach across the city. The M57 and M31 bus routes serve the immediate neighborhood, and the West Side Highway offers seamless connections for drivers heading uptown, downtown, or across the George Washington Bridge. For those commuting by bicycle, dedicated lanes along the Hudson River Greenway make Waterline Square one of the most bike-friendly luxury addresses in the city.
Explore luxury condos in New York City or view Billionaires' Row for ultra-luxury developments. For international buyers, see our NYC guide for foreign purchasers.
Kolekcja rezydencji
One & Two-Bedroom
900 - 1,800 SF
Three & Four-Bedroom
1,800 - 3,500 SF
Penthouse Collection
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
100,000 SF Waterline Club
Designed by Rockwell Group, the Waterline Club is one of NYC's most ambitious amenity programs: climbing wall, basketball, skate park, tennis, bowling, pool, golf sim, soccer, squash, and more.
Cipriani Food Hall
A Cipriani food hall, market, and restaurant at the base of the complex provides world-class dining and grocery without leaving the building.
2.6-Acre Private Park
A Mathews Nielsen-designed private park provides green space and recreation for all residents of the complex.
Sports & Recreation
- 30-foot rock climbing wall
- Full-size basketball court
- Half-pipe skate park
- Regulation tennis court
- Indoor soccer field
- Squash court
- Golf simulator
- Bowling alley
Wellness
- 25-meter saltwater lap pool
- Hot tub and steam rooms
- Saunas and massage rooms
- Treatment rooms
Social & Entertainment
- Screening room
- Art and music studios
- Dog playroom and salon
- 4,600 SF children's playroom
Food & Dining
- Cipriani food hall
- Cipriani restaurant
- Market and provisions
- Resident entertainment spaces
Outdoor
- 2.6-acre private park
- Mathews Nielsen landscape design
- Riverside walking paths
- Outdoor seating areas
Services
- 24-hour concierge
- Doorman service
- Package management
- Valet parking available
Kitchen
- Tower-specific premium kitchens
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Sub-Zero and Miele appliances
- Stone countertops
Financial
- 20-year 421a tax abatement
- Significantly reduced carrying costs
- Tax-advantaged ownership
- Long-term savings versus comparable buildings
Twórcy
GID Development Group
Developer
Richard Meier & Partners
Architect — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Architect — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Architect — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
Waterline Square sits on the Hudson River waterfront.
Parks
Riverside Park and the 2.6-acre private park.
Culture
Lincoln Center nearby.
Dining
Cipriani on-site plus UWS restaurants.
Transit
Multiple subway options.
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
Buyers considering Waterline Square typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Poznaj luksusowe kondominia
Luksusowe kondominia w Nowym Jorku
Najbardziej prestiżowe kondominia Manhattanu
Billionaires' Row
Najbardziej wyjątkowy korytarz rezydencjalny na świecie
Nowe inwestycje na Manhattanie
Kondominia w przedsprzedaży z inwentarzem dewelopera
Nabywcy zagraniczni
Podatki, proces & własność dla nabywców zagranicznych
Poznaj luksusowe kondominia w Miami →
Branded residences & życie nad wodą na południu Florydy
Najczęściej zadawane pytania
What is Waterline Square?
Waterline Square is a three-tower luxury residential complex on the Upper West Side, with towers designed by Richard Meier, Kohn Pedersen Fox, and Rafael Viñoly. 263 condo units share the 100,000 sqft Waterline Club by Rockwell Group.
What is the Waterline Club?
The Waterline Club is a 100,000 sqft amenity facility featuring a 30-foot climbing wall, basketball court, skate park, tennis court, 25-meter saltwater pool, bowling alley, golf simulator, soccer field, squash court, screening room, art studios, and more. Designed by Rockwell Group.
What is the 421a tax abatement?
Waterline Square benefits from a 20-year 421a tax abatement that significantly reduces property taxes, lowering monthly carrying costs compared to similar buildings without the abatement.
Who are the architects?
Richard Meier & Partners designed One Waterline, KPF designed Two Waterline, and Rafael Viñoly designed Three Waterline. Each tower has distinct architecture and interior design teams.
How much do residences cost?
Prices range from $1.85M for one-bedrooms to $27M+ for penthouses. The 421a tax abatement makes effective carrying costs more favorable than the purchase price alone suggests.
Is there a Cipriani?
Yes — a Cipriani food hall, market, and restaurant is located at the base of the complex, providing world-class dining and grocery for residents.
Your Waterline Square Awaits
Nasi specjaliści przedstawią indywidualny cennik, rzuty oraz wyłączne zachęty deweloperskie.
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.