255 East 77th Street Wieża z wapienia o wysokości 500 stóp, w której gotyk spotyka art déco
Przegląd
255 East 77th Street to 36-piętrowa wieża z wapienia wznosząca się na 500 stóp nad Upper East Side, zaprojektowana przez Robert A.M. Stern Architects, z wnętrzami autorstwa Yabu Pushelberg. Zrealizowany przez Naftali Group budynek łączy architektoniczne wzorce gotyku i art déco w fasadzie z arkadami, loggiami, pergolami i dekoracyjną koroną, która po ukończeniu w 2026 roku stanie się wyrazistym punktem panoramy Lenox Hill.
Tym, co wyróżnia ten budynek, poza renomą RAMSA i wnętrzami Yabu Pushelberg, jest 33 zamkniętych miejsc parkingowych. Na rynku Manhattanu, gdzie miejsca parkingowe albo nie istnieją, albo kosztują ponad 200 000 USD za osobne stanowisko, zamknięty parking zintegrowany z luksusowym kondominium stanowi wyjątkowy atut. Budynek jest sprzedany w około 85 procentach jeszcze przed ukończeniem, a prognozowana łączna wartość sprzedaży zbliża się do 500 milionów USD.
Nasz zespół doradza klientom w sprawie 255 East 77th od chwili ogłoszenia projektu i uważamy go za jedną z najsilniejszych ofert nowych inwestycji na Upper East Side. Połączenie architektonicznej klasy RAMSA, 33 miejsc parkingowych, basenu o długości 75 stóp w przestrzeni o podwójnej wysokości oraz wnętrz Yabu Pushelberg tworzy produkt, który przemawia zarówno do nabywcy ceniącego design, jak i do tego kierującego się względami praktycznymi. Salt & Straw podpisał umowę na lokal handlowy na parterze, dodając udogodnienie przyjazne okolicy.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Kondominium
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street znalazło uznanie wśród nabywców, którzy cenią architekturę RAMSA, praktyczne luksusowe udogodnienia oraz silną dynamikę przedsprzedaży.
Synteza gotyku i art déco autorstwa RAMSA
Robert A.M. Stern Architects wprowadziło arkady, loggie, pergole i dekoracyjną koronę do wieży z wapienia o wysokości 500 stóp. Projekt jest zarazem osadzony w historii i bezsprzecznie nowoczesny.
33 zamknięte miejsca parkingowe
To nie jest szczegół marketingowy, lecz rzeczywisty atut wpływający na komfort życia. 33 zamknięte miejsca parkingowe w nowym kondominium na Upper East Side to rzecz wyjątkowa. Nabywcom posiadającym samochody eliminuje to jedną z najbardziej uporczywych niedogodności życia na Manhattanie.
Sprzedane w 85% przed ukończeniem
Wysokie tempo przedsprzedaży świadczy o zaufaniu rynku. Przy około 85 procentach lokali objętych umowami i prognozowanej sprzedaży 500 mln USD, 255 East 77th ma potwierdzony popyt.
Wnętrza Yabu Pushelberg
Kanadyjska pracownia projektowa wnosi do rezydencji wyrafinowaną, czerpiącą z globalnych inspiracji estetykę. W połączeniu z bryłą RAMSA powstaje budynek, w którym architektura i wnętrza mówią tym samym językiem.
Nasze spojrzenie na 255 East 77th Street
255 East 77th Street to budynek, który aktywnie polecamy nabywcom poszukującym jakości RAMSA na Upper East Side. Poziom przedsprzedaży sięgający 85 procent mówi sam za siebie, to projekt, który rynek przyjął z uznaniem. Połączenie elementów architektonicznych gotyku i art déco, 33 zamkniętych miejsc parkingowych oraz wnętrz Yabu Pushelberg tworzy produkt zarazem wyróżniający się architektonicznie i przekonujący pod względem praktycznym.
Atuty są znaczące: dorobek RAMSA gwarantuje silną wartość odsprzedaży w długim horyzoncie, parking stanowi rzeczywisty wyróżnik, basen o długości 75 stóp w przestrzeni o podwójnej wysokości należy do najlepszych mieszkaniowych doświadczeń basenowych na Manhattanie, a lokalizacja w Lenox Hill zapewnia znakomity dostęp do Central Park, Museum Mile oraz najlepszych restauracji East Side. Cena wejścia na poziomie 7,4 mln USD za budynek RAMSA tej klasy stanowi korzystną wartość w porównaniu z 220 CPS czy 520 Park.
W duchu rzetelnej oceny: budynek wciąż jest w budowie, z terminem oddania w 2026 roku, nabywcy przyjmują więc na siebie zobowiązanie związane z harmonogramem. Wschodnia część Upper East Side, choć dobrze skomunikowana, leży o przecznicę dalej od parku niż niektóre konkurencyjne inwestycje. Z kolei przy 62 lokalach budynek jest większy niż butikowe inwestycje takie jak The Bellemont (12 lokali), co oznacza mniejszą kameralność w przeliczeniu na piętro. Jednak dla nabywcy, który oczekuje pełnego pakietu RAMSA, obejmującego architekturę, udogodnienia, parking i potwierdzony popyt, 255 East 77th spełnia oczekiwania.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About 255 East 77th Street
Twórcy
Naftali Group
Deweloper
Naftali Group ustanowiło swoją pozycję jako jeden z najbardziej wymagających deweloperów luksusowych nieruchomości mieszkaniowych w Nowym Jorku, z portfelem stawiającym na wyróżniającą się architekturę, jakość materiałów i najlepsze lokalizacje na Manhattanie. Pod kierownictwem Mikiego Naftalego firma zrealizowała i nabyła aktywa nieruchomościowe o wartości ponad 6 miliardów USD, zyskując reputację dostawcy budynków osiągających najwyższe ceny i przyciągających najbardziej wyrafinowanych nabywców w mieście.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architekt
RAMSA to czołowe nazwisko w luksusowej architekturze mieszkaniowej w Nowym Jorku i na świecie. Portfolio pracowni obejmuje 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West i 30 Park Place, budynki, które na nowo zdefiniowały rynek klasy ultra-premium i wspólnie wygenerowały miliardy w sprzedaży. Klasyczny język projektowy RAMSA, drobiazgowa dbałość o proporcje i przywiązanie do trwałych materiałów sprawiają, że ich budynki są najbardziej pożądanymi nowymi realizacjami na Manhattanie.
Yabu Pushelberg
Projekt wnętrz
Yabu Pushelberg to cenione na całym świecie studio projektowe znane z tworzenia wnętrz o niezwykłym wyrafinowaniu i bogactwie doznań. Założona przez George'a Yabu i Glenna Pushelberga pracownia ukształtowała estetyczną tożsamość najbardziej prestiżowych hoteli, rezydencji i przestrzeni kulturalnych na świecie. Ich praca przy 255 East 77th Street wnosi wyrafinowaną paletę materiałów i detale wykonane na zamówienie zarówno do prywatnych rezydencji, jak i do rozległych przestrzeni z udogodnieniami w budynku.
Upper East Side
255 East 77th Street położone jest w Lenox Hill, kulturalnym i mieszkaniowym sercu Upper East Side. To dzielnica definiowana przez światowej klasy instytucje Museum Mile, butiki i galerie Madison Avenue, otuloną zielenią ciszę Park Avenue i Fifth Avenue oraz bliskość ogrodów przy wschodniej stronie Central Park. Lenox Hill oferuje styl życia w duchu cichego luksusu, z uznanymi restauracjami, niezależnymi księgarniami, czołowymi instytucjami medycznymi i jednymi z najbardziej pożądanych adresów mieszkaniowych na świecie. Lokalizacja zapewnia swobodny dostęp do linii metra 6 oraz poprzecznych połączeń autobusowych, zachowując przy tym przyjazny pieszym, kameralny charakter, dzięki któremu Upper East Side pozostaje jedną z niezmiennie najbardziej pożądanych dzielnic Manhattanu.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest przewidywany termin ukończenia 255 East 77th Street?
Ukończenie 255 East 77th Street przewidziane jest na 2026 rok. Budynek jest obecnie w budowie i sprzedany już w 85 procentach, co odzwierciedla wyjątkowe zaufanie rynku do tego projektu. Naftali Group ma silne osiągnięcia w oddawaniu budynków w terminie i zgodnie z najwyższymi standardami.
Kto zaprojektował 255 East 77th Street?
Budynek został zaprojektowany przez Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), jedną z najbardziej cenionych pracowni w dziedzinie luksusowej architektury mieszkaniowej, odpowiedzialną między innymi za 220 Central Park South i 520 Park Avenue. Za projekt wnętrz odpowiada uznane na całym świecie studio Yabu Pushelberg. Hill West Architects pełni funkcję architekta wykonawczego. Inwestycją kieruje Naftali Group.
Czy 255 East 77th Street posiada parking?
Tak, i jest to jedna z najbardziej wyróżniających cech budynku. 255 East 77th Street obejmuje 33 zamknięte, prywatne miejsca parkingowe wewnątrz budynku, wyjątkowo rzadkie udogodnienie w nowych inwestycjach na Manhattanie. W dzielnicy, w której pojedyncze miejsca parkingowe sprzedawano za ponad 1 mln USD, oferta ta świadczy o klasie budynku i jego mieszkańców.
Jakie są ceny w 255 East 77th Street?
Rezydencje w 255 East 77th Street wyceniono od 7,4 mln USD za układy z dwiema i trzema sypialniami, natomiast rezydencje z czterema sypialniami oraz zajmujące całe piętro mieszczą się w przedziale od 15 mln do 28 mln USD. Kolekcja penthouse'ów, w tym dupleks za 37,5 mln USD, stanowi szczyt oferty. Na początku 2026 roku budynek jest sprzedany w 85 procentach.
Jakie udogodnienia oferuje 255 East 77th Street?
Podstawą programu udogodnień jest basen o długości 75 stóp umieszczony w efektownej przestrzeni o podwójnej wysokości, uzupełniony o kompleksowe spa, nowoczesne centrum fitness, prywatne studia treningowe i studio jogi, salon dla mieszkańców oraz prywatną jadalnię z wnętrzami Yabu Pushelberg, zagospodarowany taras na dachu, salę zabaw dla dzieci i 33 zamknięte miejsca parkingowe.
Jaki jest styl architektoniczny 255 East 77th Street?
RAMSA zaprojektowało wieżę z wapienia o wysokości 500 stóp, która łączy tradycje architektoniczne gotyku i art déco, dwa z najbardziej cenionych stylów w historii panoramy Nowego Jorku. Fasadę wyróżniają głęboko osadzone arkady, loggie, ozdobne pergole i rzeźbiarska dekoracyjna korona, tworząc budynek o powadze i obecności najświetniejszych przedwojennych obiektów Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.