255 East 77th Street A 500-Foot Limestone Tower Where Gothic Meets Art Deco
Overview
255 East 77th Street is a 36-story limestone tower rising 500 feet above the Upper East Side, designed by Robert A.M. Stern Architects with interiors by Yabu Pushelberg. Developed by Naftali Group, the building synthesizes Gothic and Art Deco architectural precedents into a facade featuring arcades, loggias, pergolas, and a decorative crown that will become a commanding presence on the Lenox Hill skyline upon completion in 2026.
What sets this building apart — beyond the RAMSA pedigree and Yabu Pushelberg interiors — is the inclusion of 33 enclosed parking spaces. In a Manhattan market where parking is either nonexistent or costs $200,000-plus for a separate space, having enclosed parking integrated into a luxury condominium is an extraordinary differentiator. The building is approximately 85% sold prior to completion, with a projected total sellout approaching $500 million.
Our team has been advising clients on 255 East 77th since the project was first announced, and we consider it one of the strongest new-development offerings on the Upper East Side. The combination of RAMSA's architectural distinction, the 33 parking spaces, the 75-foot pool in a double-height space, and the Yabu Pushelberg interiors creates a product that appeals to both the design-conscious buyer and the practically-minded one. Salt & Straw has signed for the ground-floor retail, adding a neighborhood-friendly amenity.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Kondominium
Upper East Side
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street has resonated with buyers who value RAMSA architecture, practical luxury amenities, and strong pre-sale momentum.
RAMSA's Gothic-Art Deco Synthesis
Robert A.M. Stern Architects brought arcades, loggias, pergolas, and a decorative crown to a 500-foot limestone tower. The design is both historically referential and unmistakably modern.
33 Enclosed Parking Spaces
This is not a marketing detail — it is a genuine lifestyle differentiator. 33 enclosed parking spaces in a new Upper East Side condominium is extraordinary. For buyers with vehicles, this eliminates one of Manhattan living's most persistent frustrations.
85% Sold Before Completion
Strong pre-sale velocity signals market confidence. With approximately 85% of units under contract and a projected $500M sellout, 255 East 77th has proven demand.
Yabu Pushelberg Interiors
The Canadian design firm brings a refined, globally-informed aesthetic to the residences. Combined with RAMSA's exterior, the result is a building where architecture and interiors speak the same language.
Our Take on 255 East 77th Street
255 East 77th Street is a building we are actively recommending to buyers seeking RAMSA quality on the Upper East Side. The 85% pre-sale rate speaks for itself — this is a project the market has embraced. The combination of Gothic and Art Deco architectural elements, the 33 enclosed parking spaces, and the Yabu Pushelberg interiors create a product that is both architecturally distinguished and practically compelling.
The positives are substantial: RAMSA's track record ensures strong long-term resale, the parking is a genuine differentiator, the 75-foot pool in a double-height space is among the best residential pool experiences in Manhattan, and the Lenox Hill location provides excellent access to Central Park, Museum Mile, and the East Side's best restaurants. The $7.4M entry point for a RAMSA building of this quality represents value relative to 220 CPS or 520 Park.
On the honest-assessment side, the building is still under construction with a 2026 delivery — buyers are committing to a timeline. The eastern Upper East Side location, while well-connected, is a block further from the park than some competitors. And at 62 units, the building is larger than boutique developments like The Bellemont (12 units), which means less exclusivity per floor. But for the buyer who wants the full RAMSA package — architecture, amenities, parking, and proven demand — 255 East 77th delivers.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About 255 East 77th Street
255 East 77th Street | Ultra-Luxury Condos in Lenox Hill, Upper East Side
255 East 77th Street is a 36-story, 500-foot limestone condominium tower developed by Naftali Group and designed by Robert A.M. Stern Architects in the Lenox Hill neighborhood of Manhattan's Upper East Side. The building comprises 62 residences priced from $7.4 million, with interiors by Yabu Pushelberg and a penthouse duplex offered at $37.5 million. Amenities include a 75-foot pool in a double-height space, full-service spa, fitness center, and 33 enclosed parking spaces. Expected completion is 2026, and the building is currently 85% sold. RAMSA's design synthesizes Gothic and Art Deco traditions with limestone arcades, loggias, pergolas, and a decorative crown. Located steps from Central Park, Museum Mile, and Madison Avenue, 255 East 77th Street represents one of the Upper East Side's most significant new ultra-luxury residential offerings.
Explore luxury condos in New York City or view Billionaires' Row for ultra-luxury developments. For international buyers, see our NYC guide for foreign purchasers.
Twórcy
Naftali Group
Developer
Naftali Group has established itself as one of New York's most discerning luxury residential developers, with a portfolio that prioritizes architectural distinction, material quality, and prime Manhattan locations. Under the leadership of Miki Naftali, the firm has developed and acquired over $6 billion in real estate assets, earning a reputation for delivering buildings that command premium pricing and attract the city's most sophisticated buyers.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architect
RAMSA is the preeminent name in luxury residential architecture in New York City and globally. The firm's portfolio includes 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West, and 30 Park Place - buildings that have redefined the ultra-luxury market and collectively generated billions in sales. RAMSA's classical design language, meticulous attention to proportion, and commitment to enduring materials make their buildings the most sought-after new construction in Manhattan.
Yabu Pushelberg
Interior Design
Yabu Pushelberg is a globally celebrated design studio known for creating interiors of extraordinary refinement and sensory richness. Founded by George Yabu and Glenn Pushelberg, the firm has shaped the aesthetic identity of the world's most prestigious hotels, residences, and cultural spaces. Their work at 255 East 77th Street brings a sophisticated material palette and bespoke detailing to both private residences and the building's extensive amenity spaces.
Upper East Side
255 East 77th Street is situated in Lenox Hill, the cultural and residential heart of the Upper East Side. This is a neighborhood defined by Museum Mile's world-class institutions, the boutiques and galleries of Madison Avenue, the tree-lined tranquility of Park and Fifth Avenues, and proximity to Central Park's eastern conservancy gardens. Lenox Hill offers a lifestyle of quiet sophistication - established restaurants, independent bookshops, premier medical institutions, and some of the most coveted residential addresses in the world. The location provides effortless access to the 6 train and crosstown bus routes while maintaining the walkable, village-like character that has made the Upper East Side one of Manhattan's most enduringly desirable neighborhoods.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Poznaj luksusowe kondominia
Luksusowe kondominia w Nowym Jorku
Najbardziej prestiżowe kondominia Manhattanu
Billionaires' Row
Najbardziej wyjątkowy korytarz rezydencjalny na świecie
Nowe inwestycje na Manhattanie
Kondominia w przedsprzedaży z inwentarzem dewelopera
Nabywcy zagraniczni
Podatki, proces & własność dla nabywców zagranicznych
Poznaj luksusowe kondominia w Miami →
Branded residences & życie nad wodą na południu Florydy
Najczęściej zadawane pytania
What is the expected completion date for 255 East 77th Street?
255 East 77th Street is expected to complete in 2026. The building is currently under construction and already 85% sold, reflecting extraordinary market confidence in the project. Naftali Group has a strong track record of delivering buildings on schedule and to the highest specifications.
Who designed 255 East 77th Street?
The building was designed by Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), one of the most respected firms in luxury residential architecture, responsible for 220 Central Park South and 520 Park Avenue among others. Interior design is by the globally acclaimed Yabu Pushelberg studio. Hill West Architects serves as executive architect. The development is led by Naftali Group.
Does 255 East 77th Street have parking?
Yes - and this is one of the building's most distinguishing features. 255 East 77th Street includes 33 enclosed private parking spaces within the building, an exceptionally rare amenity in Manhattan new development. In a borough where individual parking spots have sold for over $1 million, this offering speaks to the caliber of the building and its residents.
What are the prices at 255 East 77th Street?
Residences at 255 East 77th Street are priced from $7.4 million for two- and three-bedroom layouts, with four-bedroom and full-floor residences ranging from $15 million to $28 million. The penthouse collection, including a $37.5 million duplex, represents the pinnacle of the offering. The building is 85% sold as of early 2026.
What amenities does 255 East 77th Street offer?
The amenity program is anchored by a 75-foot swimming pool set within a dramatic double-height space, complemented by a full-service spa, state-of-the-art fitness center, private training and yoga studios, residents' lounge and private dining room with Yabu Pushelberg interiors, landscaped rooftop terrace, children's playroom, and 33 enclosed parking spaces.
What is the architectural style of 255 East 77th Street?
RAMSA has designed a 500-foot limestone tower that synthesizes Gothic and Art Deco architectural traditions - two of the most celebrated styles in New York's skyline history. The facade features deeply set arcades, loggias, ornamental pergolas, and a sculptural decorative crown, creating a building with the gravitas and presence of the Upper East Side's finest pre-war landmarks.
Your 255 East 77th Street Awaits
Nasi specjaliści przedstawią indywidualny cennik, rzuty oraz wyłączne zachęty deweloperskie.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.