Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie

Zwrot w dół na rynku nieruchomości Manhattanu w drugiej połowie 2022

Rok 2022 był na Manhattanie opowieścią o dwóch rynkach. 

Początek 2022 kontynuował boom zapoczątkowany na początku 2021 roku, napędzany uwolnieniem odłożonego popytu oraz sztucznie niskim otoczeniem stóp procentowych wprowadzonym przez Fed u zarania pandemii.  

W czerwcu 2022 roku jednak, po wprowadzeniu przez Fed pierwszej dużej podwyżki stopy referencyjnej o 75 punktów bazowych, rynek szybko osłabł, pozostawiając większość nabywców i sprzedających w impasie do końca roku, gdy dostosowywali się do nowych realiów rynkowych. Przedstawia to poniższy wykres porównujący miesięczną aktywność umowną.

Miesięczna aktywność umowna

Z zaledwie 602 umowami podpisanymi w grudniu 2022, było to jedno z najgorszych zakończeń roku od 2008.  Gdy nabywcy i sprzedający godzą się z nową rzeczywistością, oczekujemy, że rynek znów zacznie się ruszać na początku 2023 roku, ponieważ popyt nadal istnieje. 

Ceny nieruchomości na Manhattanie

Kondominia

• 2,75 mln USD średnia cena sprzedaży
• 2 074 USD średnia cena za stopę kwadratową
• Choć był to wzrost w stosunku do tego samego kwartału rok wcześniej, wzrost wynikał głównie z zamknięć w garstce wież najwyższego luksusu, takich jak Central Park Tower i 220 Central Park South, które zawyżyły wyniki.
• Krótko mówiąc, cena za stopę kwadratową była płaska rok do roku, tuż poniżej 2 tys. USD za stopę kwadratową.

Co-op

• 1,27 mln USD średnia cena sprzedaży
• 1 225 USD średnia cena za stopę kwadratową

• 3,19 mln USD średnia cena sprzedaży
• 2 415 USD średnia cena za stopę kwadratową
  

Segment luksusowy (górne 10% sprzedaży)

• 8,06 mln USD średnia cena sprzedaży 
• 2 909 USD średnia cena za stopę kwadratową
• 3,95 mln USD próg wejścia do segmentu luksusowego

Podwyżki stóp przez Fed w 2022 roku

W okresie zaledwie 10 miesięcy 2022 roku Fed podniósł stopę referencyjną o 4,0%, jak pokazano na poniższym wykresie. To bezprecedensowe działanie podjęto w próbie opanowania inflacji, zjawiska globalnego w 2022 roku. 

Choć stawki są wyższe niż kiedykolwiek od 2008 roku, bywały wysokie już wcześniej, a rynki nieruchomości funkcjonowały dobrze w takim otoczeniu stóp. Najbardziej niepokojące jest jednak tempo wzrostu stawek w tym roku, sprasowane w zaledwie 10 miesięcy. Przełożyło się to na wzrost stawki 30-letniego kredytu jumbo o stałym oprocentowaniu z 3,1% 1 stycznia 2022 roku do 5,7% 31 grudnia 2022 roku. Spadek z 6,35% w październiku. 

Manhattan ma wielu nabywców gotówkowych (około 55%) w porównaniu z innymi miastami, więc stopy procentowe nie zawsze odgrywają tu tak dużą rolę w aktywności. Ponadto co-op, które stanowią 70% zasobów oferty i są charakterystyczne dla Nowego Jorku, mają bardzo surowe zasady co do wysokości możliwego do uzyskania finansowania. Niektóre dopuszczają maksymalnie 70% finansowania, lecz wiele tylko 50%. Niektóre nie dopuszczają żadnego finansowania. To czynniki łagodzące dla rynku nowojorskiego, lecz nie pomagają nabywcy kupującemu po raz pierwszy, który często potrzebuje kredytu na zakup. 

Podaż oferty Manhattanu ratuje sytuację

Ratunkiem w tej historii jest brak podaży na rynku. W porównaniu z końcem 2020 roku, gdy poziom oferty przekraczał 8 100, dzisiejsza podaż wynosi nisko, 5 858. Jest po temu wiele powodów, które omawiałem już w sierpniu i podsumowuję poniżej.

Ograniczona podaż powinna stanowić dno dla potencjalnych spadków cen w 2023 roku.  I nie widzimy, by w najbliższym czasie pojawiła się jakaś nowa oferta, z następujących powodów:

• Kredyty hipoteczne jako złote kajdanki
• 80% nowojorczyków z kredytami hipotecznymi ma stawki poniżej 5%.
• Doprowadzi to do tego, że właściciele pozostaną w obecnych domach na czas nieokreślony. 
• Nikt nie zamieni w najbliższym czasie kredytu na 3% na kredyt na 6%. 

• Zamrożony rynek konwersji najmu na kondominium z powodu ustawy stanu Nowy Jork z 2019 roku
• Ustawa karze właścicieli budynków posiadających najemców z czynszem regulowanym, uniemożliwiając kiedykolwiek utworzenie mieszkań po cenach rynkowych z lokali o czynszu regulowanym. O ile ustawa nie zostanie zmieniona, konwersji nie będzie wcale, ponieważ nie mają one żadnego sensu finansowego dla dewelopera. 
• Wygaśnięcie programów ulg podatkowych czyni budowę droższą dla deweloperów
• Ulgi 421a, 421g oraz J-51 wszystkie wygasły. 
• Były to niegdyś świetne narzędzia, których rząd używał, by skłonić deweloperów do budowy, lecz już nie istnieją.
• Lewicowi politycy Nowego Jorku wetowali projekty z hojnymi komponentami mieszkań dostępnych cenowo na poziomie 30% i 50%
• Niewiele transakcji gruntowych na Manhattanie w ciągu ostatnich dwóch lat, więc niewielu deweloperów planuje budowę w mieście.
• Inflacja zahamowała wiele inwestycji, ponieważ koszty nie są znane, jak w normalnych czasach.

Perspektywa rynku nieruchomości Manhattanu na 2023 rok

Wielu prognostów przewidziało spadek cen domów na całym świecie w nadchodzącym roku. Prawdopodobnie tak się stanie, lecz głównie w tych miejscach, w których wzrost cen w czasie pandemii był największy. W USA wiele mniejszych miast jest najbardziej zagrożonych, bo to tam ceny wzrosły najbardziej. Miejsca takie jak Boise w Idaho, Salt Lake City w Utah, Phoenix w Arizonie oraz, jak się wydaje, całe Connecticut. 

Nowy Jork nie był jednak jednym z tych miejsc. W istocie ceny w Nowym Jorku spadły w czasie pandemii, gdyż na jej początku nastąpił masowy exodus z miasta. Ceny odrobiły te straty dopiero w 2021 roku i odnotowały umiarkowane wzrosty w porównaniu z większością innych miast. 

Prognoza Prime Residential firmy Knight Frank zakłada wzrost cen na Manhattanie o co najmniej 2% w 2023 roku, za Miami (wzrost o 5%) i Los Angeles (wzrost o 4%) w USA. Taki poziom wzrostu plasuje Manhattan na 13. miejscu w ich prognozie 25 najlepszych miast globalnych, co świadczy o odporności i zaufaniu do miasta (i do USA w ogóle). 

Knight Frank wskazuje na „ucieczkę kapitału do bezpiecznej przystani” oraz „zagranicznych nabywców... poszukujących większej, a nie mniejszej, ekspozycji na dolara amerykańskiego”. Bez wątpienia wskazywane przeze mnie czynniki dotyczące niskiej podaży pomogą zrównoważyć presję spadkową na ceny wynikającą z działań Fed w 2023 roku.

Rynek nieruchomości Manhattanu utrzyma siłę

Wiele osób pyta nas, co naszym zdaniem stanie się na rynku nowojorskim teraz, gdy Fed podniósł stopy. Choć aktywność zwolniła, rynek Manhattanu pozostaje aktywny według miar historycznych. 

Wiele osób pyta, czy spowolnienie przyniesie spadki cen. Choć część ekspertów twierdzi, że z pewnością nastąpi to w niektórych regionach kraju, biorąc pod uwagę, jak szybko ceny tam wzrosły, oczekują oni, że prawdopodobieństwo spadków cen na Manhattanie jest niskie.

Analiza CoreLogic. Czerwiec 2022: prawdopodobieństwo spadku cen

Według CoreLogic, metropolia nowojorska ma niskie prawdopodobieństwo spadków cen w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

Manhattan

Ceny

Ceny nie rosły w takim samym tempie jak w innych lokalizacjach w kraju. Rynek nieruchomości załamał się w 2020 roku (ceny spadły średnio o 7%) i zaczął odbijać dopiero w I kwartale 2021, gdy pojawiły się szczepionki (ceny rosły średnio o 16%). 

1. Biorąc pod uwagę, że ceny na Manhattanie rosły o 4,5% rocznie przez ostatnie 10 lat, wzrost netto o 9% (16% minus 7%) odpowiada mniej więcej 2 latom normalnego wzrostu cen. 
2. Stawki najmu są wyższe o 20% rok do roku, co powoduje skok rentowności, czyniąc to świetnym momentem dla inwestorów na zakup nieruchomości na Manhattanie (zwłaszcza że ceny nie skoczyły). 
3. Oczekujemy, że podwyżki stawek najmu na Manhattanie będą się utrzymywać, gdyż stawki kredytów hipotecznych skłonią mniej kupujących po raz pierwszy do zakupu w nadchodzących 12 miesiącach, wypychając więcej osób na rynek najmu. 
4. Wysokie ceny nieruchomości na Manhattanie nadal wspierane są przez wysokie dochody lokalne, co konsekwentnie wykazuje raport UBS Global Bubble. 
5. Manhattan to gra długoterminowa. Inwestorzy kupują nieruchomości na Manhattanie dla bezpieczeństwa. Biorąc pod uwagę związane z tym koszty, nie jest to miejsce na czystą spekulację ani szybką odsprzedaż. 
6. 50% nabywców na Manhattanie płaci gotówką za zakup nieruchomości, zwłaszcza w segmencie luksusowym, więc nie są tak dotknięci zmianami stóp procentowych. 
7. Co-op stanowią 75% zasobów mieszkaniowych.  Wiele co-op nie dopuszcza finansowania lub ogranicza je do 50%. Ten fakt podtrzymał rynek nieruchomości Manhattanu w czasie kryzysu Lehman. 
8. Ocena zdolności kredytowej jest jednak bardzo surowa, więc nie jest to scenariusz z 2008 roku. 

Podaż

1. Podaż jest stosunkowo niska dla najlepszych nowojorskich projektów kondominiów w obszarach prime. 
2. Podaż jest niższa o 10% w stosunku do tego samego miesiąca rok wcześniej. 
3. Patrząc na luksusowe kondominia, jest ich bardzo niewiele w pipelinie.
4. Co jakiś czas otrzymujemy zapytania od inwestorów poszukujących hurtowych transakcji kondominiów na Manhattanie. W 2018 roku było ich sporo i wiele budynków miało co najmniej 50 lokali do sprzedania.  
5. Przygotowując niedawną analizę dla dwóch osobnych inwestorów (jeden realizujący bardzo dużą transakcję 1031), zauważyłem jednak, że bardzo niewiele wyróżniających się budynków wejdzie na rynek w ciągu najbliższych 3 do 5 lat poniżej 96. ulicy. A liczba budynków z ponad 50 lokalami do sprzedania gwałtownie spadła w porównaniu z czterema laty wcześniej. 
6. Niektóre budynki, które tkwiły w pipelinie i na które niecierpliwie czekaliśmy, jak The Cortland, One High Line i One Wall Street, rozpoczęły sprzedaż.  To wszystko projekty najwyższej klasy. Poza nimi w obszarach prime pojawia się niewiele najlepszych kondominiów. 
7. Brak podaży produktu wysokiej jakości prawdopodobnie jeszcze podniesie ceny, dopóki nie nastąpi równowaga popytu i podaży. To prawdopodobnie potrwa lata. 
8. Wygaśnięcie ulgi podatkowej 421a, która w przeszłości zachęcała deweloperów do budowy kondominiów i budynków na wynajem, doprowadziło do mniejszej liczby nowych inwestycji w pipelinie.  
9. Liberalni politycy Nowego Jorku nie mają apetytu na zachęcanie deweloperów do budowy, więc nie spodziewamy się powrotu tej zachęty. 
10. Oczywiście ci politycy są krótkowzroczni. Brak zachęt dla deweloperów jedynie a) ograniczy ilość budowanych mieszkań dostępnych cenowo (wymóg dla nowych projektów budowlanych na Manhattanie), b) zmniejszy wpływy miasta i stanu oraz c) jeszcze bardziej podniesie stawki najmu dla najemców. 

Nagłówki i średnie

Zawsze chętnie słucham Leonarda Steinberga z Compass. W niedawnym wpisie ostrzegał nabywców i sprzedających, by nie wierzyli nagłówkom i nie patrzyli zbytnio na średnie. I zdecydowanie ma rację.  

1. Rynek nieruchomości jest hiperlokalny. 
2. Nie należy mylić nagłówków z jednego rynku (lub z całego kraju) z innym rynkiem. 
3. Manhattan to rynek prawdziwie wyjątkowy (z wielu powodów), a trendy krajowe nie mają tu zastosowania, jak pokazała nam historia. 
4. Na Manhattanie widzimy, jak hiperlokalny potrafi być rynek. Oceniamy tu budynki indywidualnie, gdyż często sąsiednie budynki mogą mieć zupełnie różne ceny, zupełnie różny popyt, zupełnie różną trajektorię i tak dalej. 

Dlatego nie należy zatracać się w średnich, gdyż średnie mówią nam jedynie o tym, co stało się na rynku jako całości, i niemal nic o tym, co stało się w konkretnym budynku (czy też w danej linii budynku). 

Jesteśmy tu, aby pomóc Państwu poruszać się po rynku Manhattanu. Prosimy umówić ze mną krótką rozmowę, jeśli mogę rzucić światło na cokolwiek innego, co Państwo rozważają. Chętnie omówię rynek bardziej szczegółowo, przedstawię wycenę Państwa domu, jeśli myślą Państwo o sprzedaży, lub prześlę wyszukiwanie nieruchomości.

Udanego lata!

Rok 2021 będzie prawdopodobnie jednym z najlepszych lat w historii nieruchomości mieszkaniowych na Manhattanie, przekraczając 9,5 mld USD zamkniętej sprzedaży w samym trzecim kwartale, najwięcej zamkniętej sprzedaży w jednym kwartale od 32 lat. 

Aktywność sprzedaży pobudziły uwolniony odłożony popyt, rosnące przyjęcie szczepień, rozsądne ceny, rekordowo niskie stopy procentowe, przesunięcie ku większym przestrzeniom (lub z przestrzenią zewnętrzną) oraz wzrost majątku osobistego. 

Te 9,5 mld USD odnosi się do transakcji zamkniętych w 2021 roku, niekoniecznie podpisanych w kwartale, co jest bardziej bieżącym barometrem rynku. 

Zawarte umowy spadły w sezonie letnim, lecz nadal na rekordowym poziomie dla kwartału

Jak widać na poniższym wykresie, aktywność zawierania umów utrzymuje się na podwyższonym poziomie od początku roku, choć stopniowo maleje. Takie wygaszanie może wynikać z sezonowości, gdyż miesiące letnie są zwykle wolniejsze niż reszta roku.  Mimo to sprzedaż w kwartale była rekordowa. 

Choć o 29% niższe niż w poprzednim kwartale, w kwartale podpisano 3 500 transakcji. Przy 270 transakcjach tygodniowo w kwartale jest to liczba rekordowa. Październik kontynuuje ten trend, odnotowując około 305 transakcji tygodniowo.  

Sprzedający są zadowoleni, lecz nie nazbyt 

Sprzedający w 2021 roku byli bardzo zadowoleni, zwłaszcza po niedostatku sprzedaży w 2020 roku. Nabywcy są na rynku, więc popyt jest bardzo silny, zwłaszcza w segmencie luksusowym, gdzie znajdą Państwo większe apartamenty.

Choć aktywność była przez większość roku gwałtownie podwyższona, lęk jeszcze nie zniknął, więc ceny nie rosną powyżej poziomów sprzed pandemii. Pandemiczny upust w wysokości od 6 do 9% (w zależności od tego, kiedy kupowali Państwo w zeszłym roku) zniknął, lecz nie widzieliśmy jeszcze wzrostów cen powyżej poziomów z 2019 roku. 

Przy całej tej aktywności można by sądzić, że ceny są gotowe znów rosnąć. Co do zasady wzrosty cen następują zwykle w ciągu 9 do 12 miesięcy po wyraźnej poprawie aktywności sprzedaży.  Proszę sprawdzić kalendarze, gdyż wkrótce zaczniemy wchodzić w tę fazę.

Zawyżone lokale leżą na rynku

Ponieważ ceny były płaskie wobec poziomów z 2019 roku, III kwartał nie był czasem na wystawianie nieruchomości po cenach aspiracyjnych. W kwartale nieruchomości wycenione do rynku sprzedawały się w 78 dni. Dla kontrastu, nieruchomości wymagające korekty ceny sprzedawały się w 181 dni, ponad dwukrotnie dłużej (2,3 razy) niż te wycenione do bieżącego rynku. 

Bieżące ceny w kwartale

Uwaga: zwykle lubię porównywać liczby z kwartału do poprzedniego kwartału, jednak w III kwartale 2020 jedna trzecia wolumenu sprzedaży kwartału przypadła na zamknięcia w 220 Central Park South, najdroższym nowym budynku kondominiów w Nowym Jorku. Zamknięto 16 lokali po średniej cenie 37 mln USD, łącznie 592 mln USD. W związku z tym pokazuję Państwu jedynie dane z bieżącego kwartału. Jeśli chcą Państwo bardziej szczegółowych informacji, prosimy o kontakt ze mną. 

Inne ciekawe statystyki:

• Aktywność sprzedaży wzrosła do najwyższego poziomu od 32 lat. 
• Nawet przy rekordowo niskich stopach procentowych około 50% transakcji było całkowicie gotówkowych
• Sprzedaż nowych inwestycji poniżej 3 mln USD rosła dwukrotnie szybciej niż powyżej 3 mln USD, która i tak podwoiła się względem tego samego kwartału rok wcześniej. Przesunięcie ku mniejszym lokalom w nowych inwestycjach zaniżyło trend cenowy.
• Upust ofertowy we wszystkich segmentach wyniósł średnio 5,3% w kwartale
• Łączne miesiące podaży kondominiów i co-op, czyli liczba miesięcy potrzebnych do sprzedania całej oferty, spadły do zaledwie 5,1. 
  
  

Przegapili Państwo dno. Nie przegapcie ożywienia! 

Manhattan przebija dno rynku, gdy aktywność umowna eksploduje

Drugi kwartał 2021 roku był hitowym kwartałem, dowodząc, że wszyscy mylili się, twierdząc, że życie miejskie umarło. Manhattan odbił do najlepszego wiosennego sezonu sprzedaży od 6 lat i odnotował najwyższą aktywność sprzedaży od 2007 roku.

Odłożony popyt, rozsądne ceny, niskie stopy procentowe, chęć przejścia do większych przestrzeni (lub z przestrzenią zewnętrzną), wzrost majątku osobistego oraz większe grono nabywców podniosły wolumen sprzedaży. Podsumowując, miasto przeżywa boom, dzięki nauce, a w konsekwencji odnowionemu optymizmowi.

Uwaga: w tej aktualizacji porównuję II kwartał 2021 do II kwartału 2019, co jest znacznie bardziej zasadne niż do II kwartału 2020, gdy Nowy Jork był zamknięty. 

Zawarte umowy szybują

Zawarte umowy w kwartale skoczyły o 60% względem tego samego kwartału w 2019 roku. Wiele z tych transakcji zamknie się dopiero w III kwartale 2021, kiedy to oczekujemy pewnego pozytywnego ruchu cen, biorąc pod uwagę wolumen i strukturę apartamentów, które weszły w umowy w kwartale. 

Większe apartamenty znów w modzie

Rynek super prime (powyżej 10 mln USD) odnotował najlepszą pierwszą połowę w historii, napędzaną dwucyfrowymi upustami od pierwotnych cen. Ponadto nastąpił zauważalny wzrost sprzedaży większych apartamentów, co było korzystne dla rynku powyżej 5 mln USD. 

Struktura sprzedaży, obejmująca znaczne przesunięcie ku sprzedaży większych apartamentów, zaburzyła trendy cenowe. Choć mediana ceny sprzedaży wzrosła do 1 130 000 USD, najwyższego poziomu od osiągnięcia 1 215 000 USD w II kwartale 2019, trendy cenowe były zaburzone z powodu struktury sprzedaży.

Pandemiczny upust zanika

W porównaniu z tym samym kwartałem rok wcześniej średnia cena za stopę kwadratową spadła o 3,6%. Nazwano to „pandemicznym upustem”. W pierwszym kwartale rozstęp ten wynosił 9%, co pokazuje, że pandemiczny upust szybko się kurczy.  Oczekujemy, że pandemiczny upust zaniknie w III kwartale i zniknie do IV kwartału, gdy pracodawcy zakończą lub ograniczą „pracę z domu”.

Bieżące ceny w kwartale: 

Inne ciekawe statystyki:

• Aktywność sprzedaży kondominiów wzrosła do najwyższego poziomu od 30 lat. 
• Sprzedaż nowych inwestycji powyżej 3 mln USD była najwyższa od trzech lat. 
• Aktywność sprzedaży rosła szybciej niż nowa oferta wchodząca na rynek, co spowodowało spadek miesięcy podaży do 6,9 miesiąca, najszybszego tempa od 4 lat. 
• Ogólny upust ofertowy wyniósł 6,4% 

Jeśli przegapili Państwo dno, nie przegapcie ożywienia! 

Umowy z kwietnia 2021 biją

14-letni rekord marca

Aktywność umowna na Manhattanie nadal rosła do nowego rekordu w kwietniu 2021 wynoszącego 1 607 podpisanych umów, bijąc marcowy 14-letni rekord 1 500 umów w jednym miesiącu. Pierwszy tydzień maja kontynuuje ten trend i jak dotąd maj jest na dobrej drodze, by dorównać kwietniowi.

Przy 1 607 podpisanych umowach jest to o 50% więcej niż w kwietniu 2019, miesiącu porównywalnym sprzed pandemii. Kwiecień 2020 miał tylko 213 podpisanych umów (przypuszczalnie zainicjowanych przed pandemią). Przypominamy, że Nowy Jork był zamknięty, z zakazem prezentacji, od końca marca do końca czerwca 2020.

Na froncie luksusowym, według Real Deal, do końca kwietnia podpisano 652 luksusowe umowy od początku roku, czyli więcej niż wszystkie luksusowe umowy podpisane w całym 2020 roku.

Na froncie nowych inwestycji kwiecień przyniósł 235 podpisanych umów, więcej niż 165 w marcu. Była to najwyższa aktywność Manhattanu w segmencie nowych inwestycji od trzech lat.

Manhattan powstaje z popiołów

Po skrajnie rozczarowującym 2020 roku, gdy wyspę Manhattan trapił „pandemiczny exodus” i fizyczne zamknięcie na 90 dni, manhattański rynek sprzedaży mieszkaniowej powstał z popiołów w pierwszym kwartale 2021 roku. Choć rynek pełzł w górę w listopadzie i grudniu 2020, pierwszy kwartał 2021, a w szczególności marzec 2021, odnotował zdumiewającą aktywność sprzedaży. 

Aktywność sprzedaży mocno w górę w I kwartale 2021

Sprzedaż na Manhattanie rosła w zawrotnym tempie w marcu 2021, a wolumen sprzedaży przekroczył 1 500 podpisanych umów, najlepszy pojedynczy miesiąc od 14 lat. Nawet styczeń i luty 2021 odnotowały wolumen sprzedaży przewyższający miesiące z poprzednich lat przez co najmniej ostatnie trzy lata, jak pokazano poniżej:

Nabywcy korzystają z połączenia rekordowo niskich stawek kredytów hipotecznych i niższych cen. Zachęca ich również nowa administracja, na której Nowy Jork już korzysta, w przeciwieństwie do poprzedniej administracji, która była zdeterminowana, by karać Nowy Jork za przytłaczające odrzucenie Trumpa.  

Ceny w dół, lecz nie w swobodnym spadku

Choć ceny są niższe, nie runęły tak, jak niektórzy mogli zakładać. Cena za stopę kwadratową kondominium na Manhattanie była o 8,8% niższa w I kwartale 2021 niż w I kwartale 2020. To na dodatek do niższych cen od czasu wprowadzenia limitu SALT w 2018 roku, który obniżył ceny w Nowym Jorku średnio o 11%, według ekonomisty Roberta Schillera. Dlatego ceny są daleko od szczytu sprzed zaledwie kilku lat i są gotowe na zwrot. Przy administracji „niebieskich” limit SALT, który karze stany niebieskie, ma dużą szansę zniknąć w 2021 roku. Przyniesie to korzyść cenom nieruchomości i złagodzi exodus do stanów o niskich podatkach. 

Okazje w nowych inwestycjach pozostają

Wciąż istnieją okazje w nowych inwestycjach, gdyż ceny zostały gwałtownie obniżone dla projektów wprowadzonych 3 lata temu. Niedawno wprowadzone projekty zostały jednak wycenione do bieżącego rynku, więc niewiele tam upustów. Choć część upustów widoczna jest w niższych cenach, wiele z nich ukryto w ustępstwach na kosztach transakcyjnych. Te nie pojawiają się we wskaźnikach ceny za stopę kwadratową. Skala upustów na nowych inwestycjach jest bardzo zróżnicowana, gdyż zależy od czynników takich jak moment wprowadzenia projektu, dotychczasowe tempo sprzedaży, liczba pozostałych dostępnych lokali w danej linii, partnerzy kapitałowi w strukturze kapitału oraz, co najważniejsze, minimalne ceny uwolnienia ustalone przez kredytodawców (to banki naprawdę kontrolują cenę, nie deweloper). 

Aby uzyskać najlepszą transakcję w nowej inwestycji, trzeba mieć otwarty umysł i nie upierać się przy czymś, co nie przyniesie najwyższych upustów. Na przykład deweloperzy nie oferują dużych upustów ani na apartamenty z przestrzenią zewnętrzną, ani na linie, które są niemal wyprzedane.

Poniższy wykres pokazuje, jak ceny nowych inwestycji odzyskały część gruntu po dołkach sprzed kilku miesięcy. 

Szczepionki budują zaufanie

Oczekujemy, że ceny nieruchomości zaczną piąć się w górę wiosną i latem oraz przez resztę roku, w miarę jak Nowy Jork się zaszczepia. Jak dotąd 44% mieszkańców Manhattanu otrzymało już pierwszą dawkę szczepionki, a 27% jest w pełni zaszczepionych. Gdy osiągniemy 70% w pełni zaszczepionej populacji, aktywności wrócą do normy, w tym pełne otwarcie restauracji i kin (częściowo otwartych obecnie), przedstawień na Broadwayu oraz obiektów sportowych. Wtedy oczekujemy dodatkowych dramatycznych zmian na rynku. Gdy kraj ponownie otworzy się dla cudzoziemców w dalszej części roku, oczekujemy, że to ożywienie nieruchomości na Manhattanie nabierze pełnego rozpędu!

Sygnały wskazują na dalszy wzrost rynku

Potencjalne zniesienie limitu SALT, niedostatek nowych pozwoleń na budowę (gdyż nowe inwestycje wstrzymano w ciągu ostatniego roku) oraz pełne ponowne otwarcie miasta będą wróżyć dobrze cenom nieruchomości na Manhattanie przez najbliższe 4 do 5 lat, jak widzieliśmy po kryzysie Lehman.  

Jeśli myślą Państwo o zakupie, warto zrobić to teraz, by uzyskać najlepsze ceny. Oferta spadła z rekordowych 9 600 lokali na sprzedaż w październiku 2020 do 7 000 lokali na koniec marca 2021, co nadal jest nieco wysokie. Lecz jeśli sprzedaż będzie przebiegać w tym samym tempie co w pierwszym kwartale, na początku lata znajdziemy się na rynku sprzedającego. W miarę jak gospodarka się rozgrzewa, rosnąć będą też stopy procentowe, czyniąc droższym posiadanie tego samego domu.

Rynek Manhattanu się rusza... teraz Państwa ruch! 

Rynek Manhattanu rusza w 2021 rok z dobrym początkiem i większą aktywnością sprzedaży

Choć rynek nieruchomości Manhattanu nadal zmaga się ze skutkami pandemii, czwarty kwartał 2020, a nawet miesiąc styczeń 2021, odnotował wyraźną poprawę napędzaną przez:

• Pozytywne wiadomości o szczepionkach i ich wdrażaniu, które zwiększyły zaufanie nabywców,
• Historycznie niskie stopy procentowe,
• Sprzedających (i deweloperów) oferujących upusty (średni pandemiczny upust wyniósł 10%, znacznie mniej dla tańszych lokali i znacznie więcej dla droższych)
• Odłożony popyt po 3-miesięcznym zamknięciu
• Nowa administracja przychylna Nowemu Jorkowi, oraz
• Potencjalne uchylenie limitu SALT, który obniżył ceny w Nowym Jorku o 11% (według Zandiego) 

Zawarte umowy w IV kwartale były wyższe o około 8% względem tego samego kwartału w 2019 roku. Styczeń 2021 odnotował wzrost sprzedaży kondominiów o 50% i sprzedaży co-op o 167% względem tego samego miesiąca rok wcześniej. Same dobre wiadomości!  Jednak obecna wysoka podaż oferty na sprzedaż jest przeszkodą dla rynku, która przyniesie korzyść nabywcom w 2021 roku. 

Rynek najmu również odnotował ożywienie w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Lecz dopóki firmy nie poproszą pracowników o powrót do biur, rynek najmu pozostanie ospały. Oczekujemy szybkiego odwrócenia w najmie za kilka miesięcy. 

Wnioski:

• To rynek nabywcy, lecz okno możliwości dla najlepszych okazji się zamyka,
• Ceny spadły, lecz się nie załamały,
• Nabywcy luksusowi wrócili na rynek, byli nieobecni przez większość roku, 
• Oferta jest znacznie niższa od dramatycznego szczytu z października, lecz nadal na wysokim poziomie,
• To świetny moment na zakup dużego apartamentu od dewelopera, nowe inwestycje odnotowały jedne z najwyższych upustów i ustępstw, jakie kiedykolwiek widzieliśmy. 

Rynek Manhattanu odbija w IV kwartale 2020

Gdy nagłówki mówią o ludziach uciekających z dużych miast, nic dziwnego, że moi klienci są zaskoczeni, słysząc, że aktywność zawierania umów na Manhattanie była silna w ciągu ostatnich kilku miesięcy.  Zawarte umowy miesięcznie w październiku i listopadzie 2020 wyniosły średnio 855, a grudzień 2020 jest na dobrej drodze, by przekroczyć 717 umów z grudnia 2019. Aktywność zawierania umów w kwartale do połowy grudnia już przewyższyła ten sam kwartał rok wcześniej. 

Zaufanie do szczepionki oraz kapitulacja sprzedających wobec upustów cenowych sprowadziły nabywców z powrotem na rynek. Większość tej aktywności umownej dotyczyła segmentu do 3 mln USD, podczas gdy sektor luksusowy pozostaje nijaki, lecz poprawiający się. 

Jak widać poniżej, liczba umów podpisanych powyżej 5 mln USD nadal rośnie i to właśnie ten segment, w którym widzimy największe upusty. 

Oferta gwałtownie poniżej szczytu, lecz nadal wysoka

Aktywność i zaufanie sprowadziły podaż nieruchomości na sprzedaż na Manhattanie z około 9 600 w październiku 2020 do 8 000 obecnie. 

Choć oferta jest wyższa o 20% w porównaniu z końcem zeszłego roku, gdy poziom oferty wynosił 6 600, cieszy nas, że poziom oferty spadł o 17% od szczytu. To bardzo gwałtowne odwrócenie oferty w październiku było prawdopodobnie wynikiem znakomitych wiadomości o szczepionkach od Pfizer i Moderna. Mamy nadzieję, że nie ośmieli to zbytnio sprzedających.

Dopóki szczepionka nie zostanie w pełni wdrożona, oczekujemy, że w Nowym Jorku będzie można uzyskać okazje. Choć z czasem i wraz z ożywieniem aktywności nie oczekujemy, by sprzedający udzielali upustów tak jak dotychczas. Wydaje się, że minęliśmy już dno rynku, lecz wciąż jesteśmy w okresie, w którym nabywca może uzyskać, jak dotychczas, znaczne upusty w Nowym Jorku. 

Gdzie są teraz wszystkie upusty?

Średni „pandemiczny upust” wynosił około 10%, choć wyższy w segmencie powyżej 4 mln USD. Urban Digs przeanalizował zamknięte transakcje w IV kwartale 2020 i stwierdził, że 

• Poniżej 2 mln USD, średnio 5% upustu
• Od 2 do 4 mln USD, średnio 10,4% upustu
• Powyżej 4 mln USD, średnio 13,5% upustu

Oczywiście to średnie i uwzględniają jedynie ceny, a nie inne ustępstwa, które oferują deweloperzy, by sfinalizować transakcje, takie jak kredyty na koszty transakcyjne i tym podobne.  Rynek nieruchomości Manhattanu otrzymał cios już po zmianie podatku SALT pod koniec 2017 roku, a rynek osiągnął dno w III kwartale 2019. Dlatego ceny zaliczyły znaczny spadek jeszcze przed wybuchem pandemii. Dodatkowy pandemiczny upust to dla nabywców jedynie wisienka na torcie. 

Nowe inwestycje 

Upusty naprawdę zależą od wielu czynników samego budynku, takich jak jego lokalizacja, ile lokali sprzedano, wszelkie szczególne kwestie z deweloperem, kredytodawcą i tak dalej. Również, którą linię budynku Państwo kupują? Jeśli deweloper sprzedał 50% lokali najlepszej linii w budynku i 0% innej linii, nie powinni Państwo oczekiwać tego samego upustu na obu liniach. 

Obecnie upusty na nowych inwestycjach są bardzo zróżnicowane i naprawdę zależą od wielu czynników wpływających na sam budynek. Deweloperzy są zobowiązani wobec swoich banków, które dyktują minimalne ceny uwolnienia, więc są bardziej skłonni oferować hojne kredyty na koszty transakcyjne niż bezpośrednie upusty. Widzieliśmy jednak połączenie upustów cenowych i kredytów na koszty transakcyjne. 

Średni upust to 10% w nowych inwestycjach plus kredyty na koszty transakcyjne, choć istnieją inwestycje, które oferują to na dodatek do już obniżonych cen. Nierzadko można zobaczyć od 20 do 30% poniżej cen z Schedule A, czyli pierwotnej ceny zgłoszonej do Prokuratora Generalnego Stanu Nowy Jork. 

Deweloperzy pokrywali przynajmniej część kosztów transakcyjnych nabywcy, w tym pewną część następujących kosztów:

• Transfer Tax (około 2%)
• Mansion Tax (skala progresywna zaczynająca się od 1% i sięgająca do 4% powyżej 25 mln USD)
• Parking, można go uzyskać w pakiecie w zależności od lokalu
• Komórka lokatorska, można ją uzyskać w pakiecie 
• Opłaty eksploatacyjne, mogą zapłacić rok opłat eksploatacyjnych. 

Niektórzy deweloperzy nie negocjują wcale lub pokryją jedynie Transfer Tax, jeśli mają coś bardzo wyjątkowego w swoich budynkach. Na przykład Park Loggia ma tarasy z widokiem na Central Park, które sprzedają się po cenach ofertowych. The Benson ma jedynie kilka lokali przy Madison Avenue na UES, które również sprzedają się po cenach ofertowych. Inne budynki, które są samofinansowane i przez to nie zobowiązane wobec innych, także nie negocjują. Są one jednak nieliczne. 

Wnioski makro:

• To prawdopodobnie największy rynek nabywcy nowych inwestycji, jaki Nowy Jork widział w ciągu ostatnich ponad 20 lat. 
• Nie jesteśmy w kryzysie finansowym, jesteśmy w kryzysie zdrowotnym, który prawdopodobnie został rozwiązany.
• Nie jesteśmy w tej samej sytuacji co podczas Wielkiej Recesji 2008/2009, bańki technologicznej 2000 czy 11 września, gdy panował lęk i na Wall Street nie było pieniędzy.
• Banki i pracownicy umysłowi mają nadmiar gotówki, a indeks DJIA przekracza 30 000 (nie 6 000 jak w 2009 roku).
• Lęk jest po stronie sprzedających. Nabywcy mają krótkie okno, by wykorzystać ten lęk.
• Dla tych, którzy stoją z boku, przypominamy: trzeba złożyć ofertę, by uzyskać upust. Trzeba grać, by wygrać!

Zamykając rok, pragniemy życzyć wszystkim wesołych świąt. Modlimy się, by 2021 rok był lepszy niż 2020. 

Rynek nieruchomości Manhattanu

odbija w październiku 2020

Aby zrozumieć w czasie rzeczywistym, co dzieje się na rynku nieruchomości Nowego Jorku, pierwszym wskaźnikiem, na który patrzymy, jest liczba zawartych umów w danym miesiącu.  Zawarte umowy w październiku silnie odbiły, osiągając 874 podpisane umowy, więcej o 30% niż we wrześniu 2020 i więcej o 4% niż w październiku 2019. To wyraźny dowód, że rynek nieruchomości Manhattanu odbił z głębi kryzysu pandemicznego. Ponadto zawarte umowy w październiku były wyższe niż w jakimkolwiek innym miesiącu 2020 roku, nawet przed pandemią, co dobrze widać na poniższym wykresie.

Nabywcy z wysokiej półki wrócili na Manhattan

Większość aktywności sprzedaży dotyczyła nieruchomości poniżej 3 mln USD, jednak podpisano kilka kolejnych umów w segmencie powyżej 25 mln USD, co sugeruje, że nabywcy z wysokiej półki wracali na rynek.  Choć przez kilka tygodni nie będziemy znać cen, po jakich sprzedały się te nieruchomości, zauważyliśmy, że wiele, choć nie wszystkie, nieruchomości w segmencie powyżej 25 mln USD sprzedało się ze znacznymi upustami. Choć wszyscy sprzedający obecnie negocjują, znaczne upusty nie były regułą na rynku poniżej 3 mln USD. 

Oferta na Manhattanie wydaje się osiągnęła szczyt

Oferta, czyli podaż, osiągnęła szczyt w połowie października na rekordowym poziomie 9 628 nieruchomości na sprzedaż i teraz wygląda na to, że maleje. Miesięczna nowa podaż była niższa o 21% niż we wrześniu 2020 i niższa o 1,2% niż w październiku 2019. Wskazuje to, że wzrost oferty zwolnił, jednak nagromadzenie poziomów oferty zajmie trochę czasu, zanim wróci do normy. Dlatego sądzimy, że okazja dla nabywców jeszcze nie zniknęła, choć minęliśmy szczyt niepewności wywołanej przez wirusa. W ciągu ostatnich kilku tygodni poziom oferty spadł i według stanu na piątek 6 listopada wynosi 9 255 nieruchomości na sprzedaż. To bardzo duża liczba nieruchomości na sprzedaż, biorąc pod uwagę, że oferta rok temu o tej porze wynosiła około 7 700. 

Sprzedaż domów na przedmieściach Nowego Jorku minęła szczyt 

Choć sprzedaż pozostaje na wysokim poziomie w Westchester, Greenwich, na Long Island i w Hamptons, aktywność sprzedaży spadła ze szczytu, który dotknął przedmieścia Nowego Jorku tego lata. 

Teraz, gdy wybory się zakończyły, no, prawie, a Pfizer ogłosił szczepionkę skuteczną w 90%, wierzymy, że rynek na Manhattanie będzie nadal nabierał tempa. 

Najlepszy czas na zakup w Nowym Jorku

od ponad 10 lat

Jesteśmy obecnie trzy miesiące po ponownym otwarciu rynku nieruchomości Nowego Jorku. Choć pojawiło się wiele wyzwań, miasto odbija. Zaczynamy dostrzegać oznaki życia w postaci większej liczby zawartych umów i sprzedaży oczekujących. Lecz wciąż mamy przed sobą długą drogę, co oznacza, że istnieje ogromna okazja dla mądrego kapitału.

Wraz z ponownym otwarciem restauracji, siłowni, biur i muzeów Nowy Jork nabrał znacznie bardziej ruchliwego charakteru. Nowojorczycy zachowują dystans społeczny i pieczołowicie noszą maseczki, co stłumiło wirusa w mieście.

Cofając się o krok i patrząc na całościowy obraz rynku nieruchomości z perspektywy 30 000 stóp, wiemy, że to właściwy czas na zakup na Manhattanie. Jeśli kupowali Państwo w 2001 lub 2009 roku, już Państwo wiedzą, że Nowy Jork odbije silniejszy niż kiedykolwiek. Dlatego proszę poświęcić chwilę i pomyśleć, gdzie będą Państwo za 18 miesięcy. Z pewnością nabywcy stojący z boku będą żałować, że nie zdecydowali się na zakup w Nowym Jorku wcześniej.

Oto nasze główne wnioski o tym, co dzieje się na rynku właśnie teraz:

1. Pandemia stworzyła tymczasową okazję do zakupu na Manhattanie po niskich cenach. 
2. Powyższy wykres pulsu rynku uwzględnia sprzedaż oczekującą i ofertę. Wyraźnie pokazuje, że Nowy Jork był na rynku nabywcy i zaczyna się odbudowywać. 
3. Poważni sprzedający wystawiają nieruchomości po rozsądnych cenach lub udzielają upustów. Zwłaszcza deweloperzy, którzy oferują upusty cenowe i ustępstwa, niespotykane jeszcze kilka lat temu... i niespotykane za kilka lat.
4. Choć średni upust wynosił 8%, widzimy znacznie wyższe upusty (od 2 do 3 razy) na najdroższych nieruchomościach.
5. Okno możliwości jest teraz... kiedy się zamknie? Prawdopodobnie zamknie się przed II kwartałem 2021, a najlepsze okazje przypadną na IV kwartał 2020, a następnie dobre okazje w I kwartale 2021. Gdy ogłoszona zostanie skuteczna i gotowa do dystrybucji szczepionka, sprzedający nabiorą większego zaufania, więc sugerujemy działać teraz!  Zanim sfinalizują Państwo transakcję, będziemy już w 2021 roku i na nowym rynku.
6. 7 bilionów USD rządowych bodźców (14 razy więcej niż w 2008 roku) oznacza, że ryzyko jest niskie. To nie jest 2008 rok. Banki są zdrowe, a wsparcie Fed nigdy nie było większe.
7. Rekordowo wysokie wyceny giełdowe (produkt uboczny rządowych bodźców) pokazują, że Rezerwa Federalna robi wszystko, co w jej mocy, by pobudzić gospodarkę. Pokazuje to również, że inwestorzy mają zaufanie do gospodarki USA oraz że pandemia zostanie opanowana, a wkrótce przejdzie do historii.
8. Nowy Jork tłumi wirusa od czerwca, znacznie skuteczniej w zarządzaniu niż rząd federalny. Mieszkańcy odgrywają swoją rolę, zachowując dystans społeczny, unikając dużych wydarzeń i nosząc maseczki, by chronić współmieszkańców. Choć wiele mediów wrzuca cały Nowy Jork do jednego worka, najwięcej zakażeń wystąpiło w Queens i na Brooklynie, nie na Manhattanie. Nie widzieliśmy, by wspomniano o tym gdziekolwiek w wiadomościach.
9. Rynek sprzedaży nie jest już w swobodnym spadku wywołanym przez zamknięcie. Sprzedaż oczekująca zawróciła, rosnąc znacznie we wrześniu, gdyż rynek minął prawdziwe dno.

Wykresy dzięki uprzejmości Urbandigs

Nasze bieżące najlepsze typy:

 

Ten obniżony cenowo ponadwymiarowy lokal 2-sypialniany w East Village pierwotnie sprzedano jako nową konstrukcję za 400 tys. USD więcej niż cena ofertowa, czyli za 3,4 mln USD w 2017 roku. To butikowy budynek z 2015 roku z niesamowitymi oknami skrzynkowymi. Dowiedz się więcej.

20 West 53 Street, lokal 22A
4 750 000 USD / 2 748 USD za stopę kwadratową
Obniżono o 600 000 USD / Sprzedany za 5,7 mln USD w 2017

2 sypialnie / 2,5 łazienki / 1 728 stóp kwadratowych
Opłaty eksploatacyjne: 3 792 USD / podatki od nieruchomości 2 414 USD

Zamieszkają Państwo w Baccarat Hotel and Residences, jednym z najlepszych hoteli w Nowym Jorku. Pierwotny właściciel zapłacił za ten apartament 5,7 mln USD, więc jest bardzo zmotywowany przy upuście 1 mln USD. Dowiedz się  więcej.

540 West 28 West Street, lokal 3A
885 000 USD / 1 560 USD za stopę kwadratową

Kawalerka / 1 łazienka / 567 stóp kwadratowych
Opłaty eksploatacyjne: 606 USD / podatki od nieruchomości 629 USD

Ta kawalerka w +Art w West Chelsea jest naprawdę dobrze wyceniona na 885 tys. USD. Wreszcie sprzedający wystawiają apartamenty wycenione do sprzedaży, a nie po aspiracyjnych cenach sprzed kilku lat. Blisko Hudson Yards i High Line! Dowiedz się więcej.

Na koniec, jeśli zechcą Państwo odbyć rozmowę przez Zoom, by omówić rynek bardziej szczegółowo, prosimy wybrać poniżej dogodny termin:

Umów rozmowę

Inne nowojorskie lato 

O tej porze roku zwykle przedstawiam aktualizację raportów rynkowych Manhattanu za II kwartał. Jednak II kwartał 2020 to zupełnie inne zwierzę, gdyż rynek nieruchomości Manhattanu był zamknięty przez 12 z 13 tygodni składających się na drugi kwartał. 

Dla tych, którzy nie wiedzą, co działo się w Nowym Jorku, 23 marca 2020 roku Nowy Jork wszedł w tryb zamknięcia i wyłonił się z niego 90 dni później, 22 czerwca 2020 roku. W tym czasie nie były dozwolone fizyczne prezentacje. Oferta gwałtownie spadła w czasie kryzysu, gdy sprzedający wycofywali nieruchomości z rynku lub odkładali wystawienie. Teraz jednak nieruchomości wróciły na rynek, a oferta jest wyższa o 8% niż o tej samej porze rok wcześniej.  

Rynek w ciągu ostatniego miesiąca powoli wraca, lecz niekoniecznie jeszcze do normalnych poziomów. Od ponownego otwarcia 5 tygodni temu zaobserwowaliśmy:

• 84% zawartych umów dotyczyło segmentu poniżej 3 mln USD.
• Zaskakującą pilność u części tych nabywców, gdyż wiedzą, że Nowy Jork wkrótce wróci do pewnej namiastki normalności. 

• Niewiele dzieje się w górnym segmencie rynku, gdyż wiele osób wciąż przebywa w domach letnich, a ograniczenia podróży nadal obowiązują.
• Stawki kredytów hipotecznych osiągające rekordowe minima (poniżej 3%), gdy Fed obniżył stopę referencyjną do zera.
• Ogólne wskaźniki sugerują ceny od 8 do 10% poniżej poziomów sprzed pandemii, lecz nie we wszystkich przedziałach cenowych. 
• W przypadku nowych inwestycji łączne koszty transakcyjne i obniżki cen około 8 do 12% w zależności od projektu. 
• Największe upusty wystąpiły w górnym segmencie rynku, gdzie niektórzy deweloperzy przewartościowali swoje oferty i pokrywają większość kosztów transakcyjnych nabywcy, oferując bardzo atrakcyjne zachęty do transakcji teraz.  
• Rynek wtórny powyżej 5 mln USD nie otrzymuje próśb o prezentację tydzień po tygodniu. Dlatego poważni sprzedający większej nieruchomości muszą być gotowi na upust co najmniej 10%, a prawdopodobnie więcej, od cen sprzed pandemii. 
• Upusty maleją wraz ze spadkiem cen, z nielicznymi upustami, jeśli w ogóle, poniżej progu 1 mln USD.

Najem:

• Choć oferta najmu jest wysoka, rynek odnotowuje również stały strumień podpisanych umów najmu, zwłaszcza przy 10 000 USD miesięcznie i poniżej. Choć z upustami! 

Co dalej?

Jesteśmy nadal we wczesnych etapach nowej rzeczywistości, jednak w kwestii pandemii Nowy Jork jest teraz bezpieczniejszym wyborem niż 80% kraju! 

Jeśli Nowy Jork zdoła utrzymać protokoły bezpieczeństwa i niski poziom zakażeń wirusowych, a będą napływać bardzo pozytywne wiadomości o badaniach nad szczepionkami i lekami terapeutycznych (jak Remdesivir), historia sugeruje, że nieruchomości w Nowym Jorku szybko się odbudują.  

W tej chwili minęliśmy szczyt niepewności, którym dla Nowego Jorku był okres kwiecień, maj, więc być może najlepsze z najlepszych okazji są już za nami. Wierzymy jednak, że nabywcy będą mieć kolejne 4 do 5 miesięcy, by również uzyskać świetne okazje. Gdy pojawi się szczepionka, o której wiadomo, że działa, a są szanse, że zobaczymy ją jesienią, Nowy Jork wróci lepszy niż kiedykolwiek. 

Pytania? Umów ze mną rozmowę. 

Udanego lata! 

Anthony

Wpływ koronawirusa na ceny nieruchomości Manhattanu

W obliczu tego bezprecedensowego globalnego kryzysu otrzymaliśmy kilka pytań dotyczących wpływu COVID-19 na ceny rynku nieruchomości Manhattanu. Mam nadzieję, że wszyscy pozostają bezpieczni i zdrowi w tym burzliwym czasie. Choć nie wiadomo, co stanie się dalej, oto najnowsze informacje o rynku nieruchomości Nowego Jorku.

Pod koniec marca Nowy Jork został wprowadzony w „śpiączkę farmakologiczną”, by móc wyprzedzić kryzys zdrowia publicznego. W rezultacie rynek nieruchomości Nowego Jorku został całkowicie zamrożony w czasie, z minimalną nową aktywnością umowną w ciągu ostatnich dwóch miesięcy. Fizyczne prezentacje manhattańskich kondominiów, apartamentów i domów zostały zakazane przez stan Nowy Jork. A Nowy Jork był w zasadzie zamknięty od połowy marca. Jednak te transakcje, które były w toku przed uderzeniem pandemii, mogły zamknąć się wirtualnie, a banki nadal finansowały kredyty hipoteczne. 

Jest teraz połowa maja, a Nowy Jork jest miesiąc po szczycie kryzysu i obudził się z samowywołanej śpiączki. Dzięki przywództwu gubernatora Nowego Jorku Andrew Cuomo, Nowy Jork z powodzeniem spłaszczył krzywą i radzi sobie z wyjściem z tego kryzysu. Choć nie jesteśmy jeszcze w 100% bezpieczni, na najbliższe tygodnie i miesiące planowane jest etapowe ponowne otwarcie. Wiele manhattańskich budynków kondominiów zniesie moratorium na wprowadzanie i wyprowadzanie się od 15 maja, a oczekujemy, że moratorium na prezentacje zostanie zniesione gdzieś w czerwcu. 

Patrząc wstecz na styczeń i luty 2020, aktywność umowna była wyższa o 15% względem tych samych okresów rok wcześniej, zapowiadając, że wiosna 2020 będzie bardzo solidnym sezonem sprzedaży. Niestety, tak już nie jest! Obecnie oferta kondominiów i co-op na sprzedaż gwałtownie się skurczyła, z zaledwie 5 000 lokali wystawionych na sprzedaż, czyli o 50% mniej niż zwykłe poziomy oferty w wiosennym sezonie sprzedaży. Nawet kalkulacja czasu ekspozycji, która liczy liczbę dni, przez jakie nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, została zamrożona przez portale ogłoszeniowe, gdyż kalkulacja ta stała się bezsensowna po wprowadzeniu moratorium na prezentacje nieruchomości. Jaki więc był wpływ na ceny nieruchomości Manhattanu?

Choć przedwczesne jest wyciąganie wniosków o wpływie wirusa na ceny nieruchomości Manhattanu, były przewodniczący Rezerwy Federalnej, Ben Bernanke, zauważył, że ten gospodarczy bezruch przypomina bardziej klęskę żywiołową niż depresję gospodarczą. Nie jest to wynik załamania systemu finansowego jak w 2008 roku czy podczas Wielkiego Kryzysu. Banki są silne i dobrze dokapitalizowane.  Na szczęście Fed szybko zadziałał w zakresie bodźców monetarnych, a administracja szybko zadziałała w zakresie bodźców fiskalnych. 

Pozytywem w tym wszystkim jest to, że ceny nieruchomości w Nowym Jorku znacznie skorzystają na rekordowo niskich stopach procentowych i rekordowym luzowaniu ilościowym. Inflacja cen aktywów jest zamierzonym celem luzowania ilościowego, choć może minąć trochę czasu, zanim okazja się pojawi. Niezależnie od poziomu inflacji cen nieruchomości na Manhattanie wynikającego z tego rekordowego bodźca QE, Nowy Jork pozostaje jednym z najlepszych miast na świecie, a ludzie wciąż potrzebują mieszkań do kupna lub najmu. 

Ostatecznie jest to kwestia zdrowotna, którą można rozwiązać, zwłaszcza teraz, gdy wszyscy skupieni są na problemie COVID-19. 

Jeśli zechcą Państwo odbyć rozmowę przez Zoom, by omówić rynek bardziej szczegółowo, prosimy wybrać poniżej dogodny termin:

Umów rozmowę

6 rzeczy, które warto wiedzieć o rynku nieruchomości Nowego Jorku w tym lutym

1. Znaczny wzrost aktywności sprzedaży względem zeszłego roku

• Sprzedaż oczekująca wyższa o 17%, cały rynek
• Sprzedaż oczekująca wyższa o 25%, od 600 tys. do 1 mln USD  
• Sprzedaż oczekująca wyższa o 21%, od 1 mln do 2 mln USD 

Pokazuje to, że aktywność sprzedaży jest znacznie wyższa niż w zeszłym roku, który był dnem rynku pod względem aktywności. Nieruchomości w niższych przedziałach cenowych poniżej 2 mln USD odnotowują największe odbicie. Wreszcie widzimy, że popyt przewyższa podaż, czego w Nowym Jorku nie widzieliśmy od dawna. Zawarte umowy na Manhattan były wyższe dwucyfrowo w listopadzie 2019, grudniu 2019, styczniu 2020 i lutym 2020. Jako wskaźnik wyprzedzający, przedłużony wzrost aktywności zawierania umów zwykle poprzedza ruch cen. W nietypowo wolnym miesiącu styczeń odnotował imponującą liczbę zawartych umów, co nie jest powszechne dla najzimniejszego miesiąca roku. 

Anegdotycznie zauważyliśmy, że dzwoniąc do innych doradców, by umówić wizyty, co najmniej w 25% przypadków lokale te mają już przyjęte oferty. Nic jak 12 miesięcy temu. Lokale, które wchodzą w umowy, albo były na rynku od jakiegoś czasu i przeszły kilka obniżek cen, albo to nowe, które od początku były prawidłowo wycenione. Również w tym ostatnim przypadku widzimy zatłoczone dni otwarte i kilka wojen ofertowych (pozostałość innej epoki).

2. Aktywność rynku luksusowego umacnia się dzięki upustom

Upusty w całym Nowym Jorku finalizują transakcje, a w styczniu odnotowaliśmy medianę upustu ofertowego 6,4% (wysoki wskaźnik jak na Nowy Jork), co pokazuje, że sprzedający skapitulowali i transakcje są finalizowane. Choć największy wzrost aktywności sprzedaży dotyczył lokali poniżej 3 mln USD, zaobserwowaliśmy też pewną poprawę w górnym segmencie. 

Na przykład raport Olshana zauważył: „W zeszłym tygodniu podpisano dwadzieścia umów na 4 mln USD i powyżej, trzeci z rzędu tydzień z 20 lub więcej transakcjami. Średni spadek ceny od pierwotnej ceny ofertowej wyniósł 18%, łączna wartość zaburzona przez 2 najwyższe transakcje.”

„Średni czas ekspozycji wyniósł 803 dni, łączna wartość podwyższona, ponieważ połowa nieruchomości została sprzedana przez deweloperów i była na rynku od lat. To najwyższa wartość, jaką ten raport kiedykolwiek odnotował, odkąd zaczęliśmy śledzić tę konkretną statystykę w 2012 roku.”

Nabywcy nad Central Parkiem: Jeśli obserwują Państwo rynek Billionaires' Row i Central Parku, okazje są dostępne. Teraz może być czas, by wejść, zanim rynek się odwróci. Na przykład dla kogoś gotowego zamieszkać w Trump International Hotel and Tower przy Columbus Circle można nabyć świetny lokal z bezpośrednim widokiem na Central Park, 3 sypialnie za 3 300 USD za stopę kwadratową (poniżej). DJT nie będzie prezydentem na zawsze, a ten budynek w pewnym momencie odbije. Ponadto widzieliśmy silne upusty także w One57 i Time Warner Building, choć dolna granica ceny za bezpośredni widok na Central Park w tych i innych budynkach najwyższego luksusu oscyluje wokół 4 500 USD za stopę kwadratową. 

Zauważmy, że nabywcy z tego segmentu wciąż słyszą od nas, że na rynek ma trafić więcej oferty. Choć może tak być w przypadku innych dzielnic, do Billionaires' Row nie wchodzą żadne nowe budynki. Na dodatek poziom oferty poniżej 20 mln USD z niczym niezakłóconym widokiem na Central Park jest ograniczony, gdyż większość tych budynków ma średnią cenę sprzedaży powyżej 30 mln USD. 

3. Nowe inwestycje a rynek wtórny

Nowe inwestycje wycenione 2 do 3 lat temu zalegają na rynku, a powodem jest rozdźwięk między deweloperami a ich bankami i inwestorami. 

Co mówimy naszym nabywcom: na rynku wtórnym jest mnóstwo okazji, z nieruchomościami wycenionymi gdzieś od 1 100 USD do 1 800 USD za stopę kwadratową. 

Oczywiście istnieją okazje w segmencie nowych inwestycji i widzieliśmy upusty 15% w niektórych budynkach. Wiele z tych budynków, w których widać dwucyfrowe upusty, wprowadzono jednak lata temu. Dla kontrastu, widzieliśmy budynki wprowadzone w 2019 roku z cenami odzwierciedlającymi bieżący rynek, oferujące niewielkie upusty od niskich cen ofertowych, lecz wciąż pokrywające wiele kosztów transakcyjnych nabywcy.

Rynek jest bardzo wrażliwy na cenę i motywowany dolarem. Powszechnie wiadomo, że istnieje cicha oferta. To lokale wycofane z rynku przez nierealistycznych sprzedających lub projekty nowych inwestycji w peryferyjnych dzielnicach.  Nabywcy są dziś bardzo zorientowani i potrafią dostrzec dobrą wartość. Jeśli kupili Państwo w ciągu ostatnich 5 lat i próbują teraz sprzedać, prawdopodobnie są pod wodą lub na progu rentowności. Dlatego należy przygotować się na wyboistą drogę. Sztuczki i chwyty, a jest ich wiele, nie sprawią, że zawyżona nieruchomość się sprzeda.

Nieruchomości z nowych inwestycji na sprzedaż

Najnowsze apartamenty na sprzedaż na Manhattanie

4. Czynsze rosną 

Po pewnej słabości w ciągu ostatnich kilku lat stawki najmu są wyraźnie wyższe rok do roku. Z Real Deal - Gdy poszukujący mieszkań próbują rozgryźć, co u licha dzieje się z prowizjami brokerskimi, mają teraz inną wiadomość dającą do myślenia: czynsze były o 5 do 6 procent wyższe w zeszłym miesiącu niż rok wcześniej we wszystkich trzech dzielnicach objętych raportem rynkowym Douglas Elliman.

5. Stawki kredytów hipotecznych

Stawki kredytów hipotecznych spadły gwałtownie od tego samego czasu rok temu i utrzymują się blisko rekordowych minimów. Stawka 30-letniego kredytu o stałym oprocentowaniu wyniosła 3,65%, podczas gdy giełda była blisko rekordowego maksimum przekraczającego 26 900. Dla porównania, w ciągu ostatnich 30 lat ta sama stawka kredytu wynosiła średnio około 6,25%. W ciągu ostatnich 10 lat stawka była niższa tylko 2 razy: we wrześniu 2016, z minimum 3,42%, oraz w listopadzie 2012, z minimum 3,32%.

Mało prawdopodobne, by stawki mogły spaść znacznie niżej, gdyż jesteśmy już blisko historycznych minimów. Dlatego zalecamy naszym klientom, by refinansowali teraz lub finansowali zakup nowych nieruchomości, aby wykorzystać to zjawisko sztucznie niskich stawek kredytowych, zanim będzie za późno. 

5. Koronawirus a nabywcy zagraniczni 

Choć zbyt wcześnie, by ustalić, jaki wpływ na rynek nieruchomości może mieć obawa zdrowotna, należy zauważyć, że rynek nieruchomości Nowego Jorku jest zakotwiczony przez nabywców krajowych, a cudzoziemcy pozostają w większości na uboczu. Nabywcy z Chin kontynentalnych są nieobecni na rynku nowojorskim od 2016 roku, Europejczycy są nieobecni, gdyż ich waluta jest niska od wielu lat. Latynosi i Brazylijczycy są w dużej mierze nieobecni, gdyż ich waluty się zdeprecjonowały.

Dlatego nie oczekujemy, by negatywnie wpłynęło to na rynek nowojorski w najbliższym czasie. Gdyby dolar spadł, a obawa zdrowotna osłabła, rynek mógłby wystrzelić. Wreszcie niektóre kraje azjatyckie mogą dostrzegać ograniczone możliwości inwestycyjne, gdy władze próbują powstrzymać rozprzestrzenianie się, co prowadzi do większych inwestycji w Nowym Jorku, lokalizacji wolnej od ryzyka. 

Aktualizacja wideo od Urbandigs

Wielu klientów pyta, co dzieje się na rynku nowojorskim, więc chciałem przesłać Państwu krótką aktualizację w formie wideo od Noaha z Urbandigs.com. Świetnie podsumował on to, co dzieje się na rynku nieruchomości Manhattanu.

• Reset rynku Manhattanu napędzany polityką w 2019 roku
• Zmiana federalnego prawa podatkowego TJCA od 2018 roku, ograniczająca odliczenia SALT do 10 000 USD, uczyniła droższym posiadanie głównego domu (nie dla inwestorów).
• Mansion Tax wzrósł od 1 lipca 2019 roku do skali progresywnej, co wpłynęło na harmonogram zakupów przez cały 2019 rok.
• Rynek się stabilizuje: sprzedaż złagodniała, zawarte umowy się poprawiły, a wzrost podaży zwolnił.
• Sprzedaż oczekująca wyższa o 7%
• Dno rynku nastąpiło w Q4 2018
• „Cios już nastąpił”, więc może to być dobry moment, by kupić teraz.

Od pewnego czasu mówimy naszym klientom, że dno rynku pod względem aktywności przypadło na okolice listopada i grudnia 2018 roku. Liczby z listopada i grudnia 2019 potwierdziły nasz pogląd, gdyż zawarte umowy wzrosły dwucyfrowo w porównaniu z tym samym miesiącem rok wcześniej. Ze względu na pogodę w Nowym Jorku mamy wyraźne sezony sprzedaży, więc zawsze musimy patrzeć na miesiąc lub kwartał z poprzedniego roku, by ocenić, jak nam idzie. [Pod koniec wideo Urban Digs potwierdza to, co mówimy klientom, porównując sprzedaż oczekującą].

Liczby za 2019 rok były mylące, ponieważ podwyżkę Mansion Tax ogłoszono w kwietniu dla zakupów po 30 czerwca 2019 roku. Przyspieszyło to znaczną liczbę transakcji o wysokiej wartości do II kwartału, które naturalnie zamknęłyby się w III kwartale. To sprawiło, że III kwartał 2019 wyglądał fatalnie w porównaniu, lecz porównując łączny III i IV kwartał 2019 do tego samego okresu w 2018, wolumen sprzedaży spadł zaledwie o 4%.

Zła prasa po katastrofalnym III kwartale 2019 doprowadziła jednak do tego, że sprzedający (w tym deweloperzy) oferowali wyższe upusty. To z kolei doprowadziło do wzrostu liczby transakcji, zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku nowych inwestycji.

Stanowczo wierzymy, że korekta rynku na Manhattanie to czysto napędzany polityką reset cen wywołany limitem SALT w wysokości 10 tys. USD. Robert Schiller oszacował, że nieruchomości w Nowym Jorku straciły 11% wartości z powodu tego nowego prawa podatkowego. Prasa omawia też kwestię podaży, lecz niekoniecznie widzimy nadmierną podaż w najbardziej prime dzielnicach. Oczywiście istnieje nadmiar podaży w dzielnicach klasy „C”, jak Financial District i Lower East Side, lecz w prime UWS, UES, Greenwich Village, Tribeca po prostu jej nie ma. Mimo to deweloperzy i sprzedający oferują pewne dobre upusty, by upłynnić produkt, wiedząc, że ludzie zwykle czytają nagłówki i nie skupiają się na szczegółach.

Aktywność umowna jest wskaźnikiem wyprzedzającym cen. Jeśli nadal będziemy widzieć dwucyfrowe wzrosty zawartych umów, oczekujemy, że ceny wzrosną, a te upusty się skurczą.

Poproś o wybór nieruchomości w Nowym Jorku

Dobre sygnały dla nowojorskich kondominiów w listopadzie

Średnio nabywcy uzyskali upust 5,7% od ostatniej ceny ofertowej do ostatecznej ceny sprzedaży w listopadzie 2019. Ten upust był największy od ponad 8 lat!  To całkiem duży rozstęp jak na Nowy Jork i świetna okazja dla nabywców. 

Mądrzy nabywcy dostrzegli dostępne na rynku upusty, w wyniku czego aktywność umowna kondominiów wzrosła o 15% względem listopada 2018. Dobry sygnał po burzliwym roku dla nieruchomości w Nowym Jorku (czyli limity SALT, zmiany Mansion Tax oraz WeWork).

Okazje w 35 Hudson Yards, do 30% upustu na garstce lokali

Related Group potrzebuje jeszcze 5 do 7 lokali, by Offering Plan dla 35 Hudson Yards stał się skuteczny (potrzebują 15% sprzedaży, zanim ludzie będą mogli się wprowadzić), więc oferują pewne ostre upusty na kilku lokalach przez krótki czas. 

Po zastosowaniu upustu cena za stopę kwadratową tych lokali, które zaczynają się na 57. piętrze, wynosi od 2 250 do 2 400 USD za stopę kwadratową! Całkiem niedrogo jak na to, co oferują. 35 Hudson Yards ma wykończenia w stylu Four Seasons, jedne z najlepszych, jakie widzieliśmy na Manhattanie.

Przyjazne cudzoziemcom, z usługami hotelowymi (a la carte) z flagowego Equinox Hotel w podstawie budynku, mieszkańcy 35 Hudson Yards doświadczą prawdziwego pięciogwiazdkowego życia. 

Jeśli nie są Państwo zainteresowani, czy znają Państwo kogoś, kto mógłby być? Nie widuje się tego codziennie w Nowym Jorku, a zwłaszcza w przypadku Related Group.

Prosimy dać nam znać, jeśli zechcą Państwo dowiedzieć się więcej o tej zachęcie cenowej w Hudson Yards. Chętnie udostępnimy zdjęcia i wideoprezentacje każdego z tych lokali. 

Park Loggia przy 15 West 61 Street

Zgodnie z naszą przepowiednią, 15 West 61 Street nadal jest najlepiej sprzedającą się nową inwestycją na Manhattanie. W zaledwie 6 miesięcy Park Loggia sprzedała ponad 65 lokali według stanu na 1 grudnia.

A dlaczego? Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja!

• Na rogu Broadwayu i West 61st Street, zaledwie jedną przecznicę na północ od Columbus Circle, ta 32-kondygnacyjna wieża wniesie 172 apartamenty do Upper West Side.
• To pierwszy rozsądnie wyceniony budynek kondominium w nowej inwestycji wybudowany w okolicy Columbus Circle od ponad 15 lat
• Wyceniony do dzisiejszego rynku, nie do szczytu rynku sprzed 3 lat. 
• Istnieje stały niedobór istniejących i nowych opcji w tej szczególnej perełce wśród dzielnic na UWS

Lantern House rozpoczął sprzedaż w West Chelsea

Po 3 tygodniach na rynku The Lantern House podpisuje wiele umów. Bez wątpienia ceny i lokalizacja zaintrygowały nabywców.  Meatpacking District i West Village są tylko 4 przecznice na południe. Hudson Yards jest 10 przecznic na północ, prosto w górę Tenth Avenue lub wzdłuż High Line. Okolica wokół High Line jest teraz w pełni zabudowana, więc nie zobaczymy tu więcej budynków. Jest, jak jest... a West Chelsea to obecnie jedna z najdroższych dzielnic Manhattanu.

Dlatego odświeżające jest widzieć tak dobre ceny wejścia w Lantern House. To jedyna nowa inwestycja przy High Line z 1-sypialniowymi poniżej 2 mln USD (z nielicznymi nawet od 1,45 mln USD) oraz 2-sypialniowymi poniżej 3 mln USD (z nielicznymi nawet od 2,4 mln USD). Oczywiście, jeśli chcą Państwo widoków na rzekę, ceny nieruchomości na Manhattanie są wyższe, lecz wciąż nie na szalonych poziomach jak u sąsiada XI.

Sektor technologiczny Nowego Jorku rozpalony do czerwoności

W ciągu ostatnich kilku tygodni Nowy Jork umocnił pozycję drugiego najważniejszego ośrodka technologicznego na świecie, z ogromnymi umowami najmu podpisanymi w okolicy Hudson Yards i wokół niej. Firmy technologiczne walczą o prime nieruchomości na Manhattanie, by przyciągnąć duży i dobrze wykształcony zasób talentów miasta. Nakładanie się z pokrewnymi branżami czyni Nowy Jork właściwym wyborem dla tych gigantów technologicznych. 

Czytaj więcej

Nie wierz we wszystko, co czytasz

Te sensacyjne nagłówki sprzedają mnóstwo gazet i kliknięć, lecz nie służą czytelnikom, nie mówiąc im, co naprawdę się dzieje ceny nieruchomości Manhattanu. 

Tak, aktywność sprzedaży i ceny w trzecim kwartale były mocno w dół, lecz wynikało to naprawdę z tego, że nabywcy pospieszyli się, by przyspieszyć sprzedaż do drugiego kwartału i uniknąć podwyżki Mansion Tax. Po prostu i zwyczajnie. 

O co chodzi z tym podatkiem? 1 lipca 2019 roku Mansion Tax, nowojorski podatek płacony przez nabywcę przy zamknięciu, wzrósł z płaskiego 1% dla nieruchomości od 1 mln USD wzwyż do skali progresywnej od 1,25% do 3,9% dla najdroższych nieruchomości.  

Choć nie przeżywa boomu, rynek nieruchomości Manhattanu nie jest aż tak zły, jak opisują te nagłówki. 

• Jako wskaźnik wyprzedzający, Zawarte umowy spadły zaledwie o 2% w kwartale w porównaniu z zeszłym rokiem. Daleko od rzezi! 
• Najbardziej prime dzielnice nie mają nadmiaru nowych inwestycji, choć w niektórych segmentach doszło do nadmiernej zabudowy, w segmentach super i najwyższego luksusu. Jak zauważaliśmy wcześniej, doszło do nadmiernej zabudowy w peryferyjnych dzielnicach, jak Financial District, Lower East Side oraz daleki Upper West Side na przykład. Przeczytaj więcej na ten temat.

Oprócz rekordowo niskich stawek kredytów hipotecznych oraz odprężenia Trumpa z Chinami (na dziś), jak zauważa NY Post, jest „powód do radości”, jeśli są Państwo nabywcą.

Wiedząc, że te nagłówki pozostaną w pamięci nabywców przez kwartał lub dłużej, niektórzy deweloperzy nowo wprowadzonych projektów gwałtownie obniżyli ceny zaledwie w ciągu ostatniego tygodnia. Dwie z naszych ulubionych nowych inwestycji na UES (Hayworth i Beckford) obniżyły ceny o 8 do 11% w ciągu ostatnich kilku dni. Więcej informacji o nich poniżej:

Jasne jest, że rynek nieruchomości Manhattanu przeszedł reset. Wywołało go prawo podatkowe z 2018 roku, które uczyniło posiadanie głównego domu w Nowym Jorku droższym. Teraz, gdy rynek się zresetował, czujemy, że istnieją okazje dla inwestorów długoterminowych.

Stopy procentowe są sztucznie niskie i wydaje się, że podejmowane są pozytywne kroki w kierunku zakończenia wojny handlowej Trumpa, jak przewidzieliśmy. Niemożliwe jest wstrzelenie się w dno rynku, lecz uważamy, że mamy najgorsze za sobą.

Obniżki cen w nowych inwestycjach

Dzielnica Beckford House and Tower, właśnie otrzymał znaczną korektę ceny ponad 2 tygodnie po cichym wprowadzeniu. Dzięki mediom, jestem pewien! 

Jak zauważyliśmy w naszym newsletterze z 21 września, uważamy ten projekt za jedną z najlepszych nowych inwestycji w Nowym Jorku. Teraz, z upustem 8 do 11% od początkowych cen wprowadzenia, to jeszcze lepsza okazja. Jakość budynku i jego wykończeń jest porównywalna z 135 East 79 Street i 20 East End Avenue. A dla Beckford oczekujemy podobnych stawek najmu, ponad 100 USD za stopę kwadratową rocznie po oddaniu (wiosną 2020 dla Beckford House i wiosną 2021 dla Beckford Tower). 

Poproś o ceny i rzuty dla The Beckford House i Tower

The Hayworth, kolejny projekt na UES wprowadzony latem, właśnie dziś obniżył ceny. Na przykład apartament 8A właśnie otrzymał obniżkę ceny o 11%. Po tej obniżce 8A jest wyceniony na 2 101 USD za stopę kwadratową, znakomita cena za ten kaliber produktu. The Hayworth to butikowy budynek z zaledwie 61 lokalami, położony na rogu Lexington i 86 Street, naprzeciw The Lucida. Po ukończeniu wiosną 2020 będzie jednym z najlepszych budynków kondominiów na UES. 

Poproś o ceny i rzuty dla The Hayworth

Rynek wtórny

Wielu sprzedających wreszcie pogodziło się z rynkiem, co zaowocowało znacznymi obniżkami cen. W niektórych przypadkach widzimy powrót do cen z lat 2014/2015 dla lokali z rynku wtórnego. Nie we wszystkich przypadkach, lecz w niektórych. Te nieruchomości, które nie są wycenione do bieżącego rynku, będą jednak zalegać na rynku. Te, które są dobrze wycenione, sprzedają się. 

Przy umacniającym się rynku najmu i spadających cenach nieruchomości rentowności są całkiem dobre, biorąc pod uwagę, że rentowności na świecie się kurczą z powodu ujemnych stóp.

Nieruchomości z nowych inwestycji na sprzedaż

Najnowsze apartamenty na sprzedaż na Manhattanie

Aktualizacja rynku kondominiów na Manhattanie

Ci, którzy próbują wstrzelić się w absolutne dno dowolnego rynku (nieruchomości czy giełdy), uznają to za niemal niemożliwe, lecz czasem pojawiają się wyraźne sygnały...

Znaczny wzrost aktywności sprzedaży w kwietniu sugeruje, że dno mogło minąć!

Co naprawdę się dzieje

Zawarte umowy w kwietniu na Manhattanie wzrosły dwucyfrowo w porównaniu z poprzednim marcem (o 15,6%) i tym samym okresem rok wcześniej (o 11,6%), według Urban Digs. Zawarte umowy są wskaźnikiem wyprzedzającym na każdym rynku nieruchomości. Znaczny wzrost liczby zawartych umów zwykle poprzedza pozytywny ruch cen. Będziemy obserwować tę liczbę w miarę postępu 2019 roku, lecz te zielone pędy to bardzo dobry znak, że rynek się stabilizuje, a nawet zaczyna odwracać. Bardzo mile widziane wieści po rozczarowującym pierwszym kwartale.

Nowe prawo podatkowe uchwalone w grudniu 2017 roku naprawdę wyssało życie z rynku Manhattanu w ciągu ostatniego roku. Lecz teraz, gdy ludzie lepiej rozumieją jego skutki po złożeniu zeznań podatkowych za 2018 rok (termin 15 kwietnia), część tej niepewności się rozwiała. Przypominamy, że prawo ograniczyło do 10 tys. USD kwotę podatków stanowych dochodowych i lokalnych (czyli podatków od nieruchomości) (SALT), które główny właściciel domu może odliczyć od federalnego zeznania podatkowego, kwotę znikomą dla głównego właściciela domu w Nowym Jorku.  Było to całkowite zaskoczenie dla większości nowojorczyków i wielu zaskoczyło. Lecz choć limit SALT rzeczywiście wyssał życie z rynku z powodu niepewności, miał on mniejszy wpływ na górny segment rynku dzięki rekompensatom w postaci niższych stawek podatkowych, wyższego progu AMT i innych luk.

Mając zmianę podatkową za sobą i wzrost aktywności sprzedaży, uważamy, że 2019 to właściwy czas na zakup kondominium na Manhattanie.  Warto rozważyć następujące dane z tego raportu Douglas Elliman:

• Powolna sprzedaż w 2018 roku skłoniła sprzedających do obniżenia oczekiwań. Liczby dostarczone przez Jonathana Millera z Miller Samuel.
• Nabywcy mają teraz więcej opcji do wyboru, gdyż oferta narosła z powodu wolniejszego wolumenu sprzedaży. Wywiera to również presję spadkową na ceny.
• Stawki kredytów hipotecznych spadły o 40 punktów bazowych (niemal o pół punktu) od zeszłego maja, czyniąc otoczenie finansowania bardzo atrakcyjnym.
• PKB na poziomie 3,2% w I kwartale 2019 oraz znakomity wzrost zatrudnienia (najniższe stopy bezrobocia od 1969 roku), a wszystko to przy stłumionych danych inflacyjnych, utrzymujących stopy procentowe na rozsądnych poziomach wspierających ożywienie.

Przy niższych cenach, obniżonych oczekiwaniach sprzedających, niedawno obniżonych stopach, pewności co do wpływu zmiany podatkowej i najnowszym sygnale rozkwitającej gospodarki Nowego Jorku i USA, zakup teraz jest bardzo atrakcyjny.  Oczekujemy, że spojrzymy wstecz na I kwartał 2019 jako na absolutne dno tego cyklu rynkowego.

Polecany wpis:

„9 wskazówek dotyczących zakupu luksusowych nieruchomości w Nowym Jorku”

To rynek nabywcy w Nowym Jorku

Dziś uważamy, że obecny rynek mieszkaniowy Manhattanu to okazja inwestycyjna raz na dekadę, a być może raz na pokolenie. W IV kwartale 2018 Manhattan przekształcił się w wyraźny rynek nabywcy, gdyż oferta wzrosła, sprzedaż zwolniła, a mediany cen ofertowych spadły. W tym roku na rynek wchodzi znaczna nowa podaż w czasie, gdy wciąż istnieją niesprzedane lokale z nowych inwestycji z ostatnich 2 lat. Rynek był słaby, a sprzedający bardzo skłonni do negocjacji. Jednocześnie gospodarka Nowego Jorku jest silna. Wierzymy, że połączenie tych czynników czyni to świetnym momentem na długoterminową inwestycję, ustanawiając 2019 idealnym czasem na zakup.

To bardzo rzadka okazja. W ciągu ostatnich ponad 20 lat Manhattan był na rynku nabywcy tylko dwukrotnie: w 2001 roku tuż po 11 września, co trwało zaledwie sześć miesięcy, oraz w latach 2008-2009 po tym, jak Lehman Brothers upadł, wywołując kryzys kredytowy, który trwał rok. Obecny rynek nabywcy rozpoczął się pod koniec 2015 roku, lecz tylko w segmencie najwyższego luksusu, niewielkim wycinku rynku. Od tego czasu rynek nabywcy się jednak poszerzył. Najpierw do segmentu luksusowego w latach 2016 i 2017, a teraz do wszystkich segmentów oferty, zwłaszcza w 2018 roku po uchwaleniu nowego niekorzystnego federalnego prawa podatkowego (omówionego szczegółowo w naszych poprzednich aktualizacjach), które wypchnęło wielu nabywców na ubocze.

Jak widać na poniższym wykresie od Compound, jeśli kupują Państwo nieruchomości na Manhattanie we właściwym czasie (czyli na rynku nabywcy), korzyści mogą być obfite:

A co do szczegółów wyników czwartego kwartału 2018:

• Zawarte umowy w IV kwartale 2018 były niższe o 3% względem tego samego kwartału rok wcześniej, najniższy poziom od 2012 roku. Spadek o 3% przypisuje się jednak ogromnemu 19% spadkowi zawartych umów na kondominia, zrównoważonemu przez duży wzrost zawartych umów na co-op.
• Ceny umowne spadły we wszystkich typach oferty. Aktywność umowna jest bardziej reprezentatywna dla kondycji bieżącego rynku niż dane o zamkniętej sprzedaży, które często obejmują dawne umowy zawarte w czasie niekoniecznie reprezentatywnym dla dzisiejszych warunków rynkowych.
• Pod względem zamkniętej sprzedaży mediana ceny sprzedaży kondominium spadła o 8,1% do 1,48 mln USD, najniższego poziomu od kilku lat.
• Liczba sprzedanych kondominiów w czwartym kwartale spadła względem trzeciego kwartału o 22,7% i o 13,0% rok do roku, co oznacza, że wolumeny sprzedaży są wolniejsze niż od bardzo dawna.
• Mediana ceny sprzedaży za stopę kwadratową wzrosła, lecz wzrost był zaburzony przez bardzo duże dolarowe zamknięcia w dwóch budynkach najwyższego luksusu, które rozpoczęły zamknięcia, 520 Park Avenue oraz 220 Central Park South.

Cóż, co to wszystko oznacza? 

• Istnieje okno możliwości, by kupić teraz.
• Nabywcy mają większą siłę nabywczą niż wcześniej.
• Nabywcy mają również wiele więcej opcji do wyboru.
• Deweloperzy stali się bardziej kreatywni, oferując nowe zachęty, a indywidualni sprzedający aktywnie negocjują cenę.
• Nabywcy mają przewagę w żądaniu rzeczy, które dwa lata temu były dla sprzedającego warunkiem zerwania transakcji, takich jak dopuszczenie zastrzeżeń kredytowych czy pokrycie Transfer Tax i opłat eksploatacyjnych.

Warto pamiętać, że ta rzadka okazja zdarza się w tym samym czasie, gdy gospodarka Nowego Jorku przeżywa boom i jest w pozycji, by rosnąć i rosnąć w nadchodzących latach (czyli ekspansja Google West Soho, otwarcie Hudson Yards w marcu 2019 i tak dalej).

Choć transakcje się zawierają, wielu potencjalnych nabywców stoi z boku w trybie wyczekiwania. Naszym ostrzeżeniem dla nich jest to, że niemożliwe jest wstrzelenie się w dno dowolnego rynku. Często nabywca czeka zbyt długo, przegapia dołek i traci przewagę. Stopy procentowe zeszły ze szczytów z 2018 roku, czyniąc to dobrym momentem na wejście lub ponowne wejście na rynek, zanim znów zaczną rosnąć. 

Dlaczego teraz jest właściwy czas, by zainwestować w rynek kondominiów na Manhattanie

Warren Buffett ujął to najlepiej: „Cena jest tym, co płacisz, wartość jest tym, co otrzymujesz... Mądrze jest obawiać się, gdy inni są chciwi, i być chciwym, gdy inni się boją.”

Niektóre niedawne raporty o nieruchomościach w Nowym Jorku wzbudziły w części osób lęk. Gdy patrzymy na szeroki obraz i ogólne statystyki w tych raportach, dość jasne jest, dlaczego te osoby się boją, jednak trzeba sięgnąć głębiej, by zrozumieć całą historię.

Nabywcy kondominiów na Manhattanie pozostali ostrożni w trzecim kwartale 2018 roku z powodu obaw o nowe prawo podatkowe (przyp. 1) wprowadzone pod koniec 2017 roku, mimo bardzo silnej gospodarki, bijącej rekordy giełdy i wciąż względnie niskich, choć szybko rosnących, stóp procentowych.

Nieruchomości na Manhattanie rzadko bywają na rynku nabywcy, więc jeśli są Państwo zainteresowani bezpieczną długoterminową inwestycją, teraz może być czas, by kupić. Nie będzie to przedłużone zjawisko ani powtórzone w najbliższym czasie. W istocie w III kwartale górny segment rynku (powyżej 5 mln USD), który rozpoczął korektę w 2016 roku, zaczął nieco odbijać, jak omówiono poniżej.

Nagłówki nie mówią całej historii

Choć nagłówki dotyczące kwartału były niepokojące, nie mówią całej historii. Musimy patrzeć na to, co dzieje się dziś na rynku, a nie 1, 2 czy 8 kwartałów temu, na czym zwykle skupiają się kwartalne raporty rynkowe. Jeśli spojrzeć na liczbę zawartych umów w kwartale, wskaźnik wyprzedzający, ten kwartał był mniej więcej taki sam jak ten sam kwartał rok wcześniej.

• Zawarte umowy na Manhattanie wykazały niewielki 1% spadek względem liczby podpisanej w III kwartale 2017.

• Najlepiej radzącym sobie segmentem pod względem zawartych umów był przedział od 5 mln do 10 mln USD (który odnotował 30% wzrost zawartych umów, napędzany głównie sprzedażą w dwóch nowych inwestycjach, The Belnord i 100 E 53rd).

• Drugim najlepszym segmentem był segment domów wycenionych powyżej 10 mln USD, który odnotował 10% wzrost aktywności.

• Choć nie będziemy znać cen, po jakich lokale te są pod umową, dopóki się nie zamkną i nie zostaną zarejestrowane, co może nastąpić za wiele miesięcy, odbicie aktywności po przedłużonym uśpieniu jest pokrzepiające. Z pewnością upusty odegrały rolę w tych transakcjach.

Zamknięta sprzedaż w trzecim kwartale 2018 pokazuje jednak inny obraz. Patrząc na zamkniętą sprzedaż, oceniają Państwo jedynie lokale, które zamknęły się w kwartale, niezależnie od tego, kiedy podpisano umowę. W przypadku nowych inwestycji mogło to być w niektórych przypadkach 3 lata temu. Dlatego informacje o zamkniętej sprzedaży mogą być nieco nieaktualne, choć wciąż stanowią dobrą informację do uchwycenia trendów.

• Ogólne zamknięcia na Manhattanie spadły o 8% (choć wzrosły o 5% względem II kwartału 2018)
• Zamknięta sprzedaż nowych inwestycji runęła, ze spadkiem o 37%. Skłoniło to niektórych deweloperów do gwałtownego obniżenia cen nowych inwestycji w tych budynkach, które od początku były zawyżone lub leżały poza najbardziej prime poszukiwanymi dzielnicami. Core Group podał średni upust na nowych inwestycjach na poziomie niemal rekordowych 14% w kwartale, więcej niż 8% rok wcześniej.
• Nabywcy odsunięci od wygórowanych cen nowych inwestycji zwrócili się ku kondominiom z rynku wtórnego, które wzrosły o 2%, podczas gdy zamknięta sprzedaż co-op spadła o 8%.
• Oferta w kwartale wzrosła gwałtownie, o 13%, co przełoży się na dłuższe przyszłe czasy ekspozycji.
• Oferta co-op z rynku wtórnego wzrosła najbardziej, o 26%, podczas gdy oferta kondominiów z rynku wtórnego wzrosła o 4%. Oferta nowych inwestycji spadła o 5%.
• Średnia cena kondominium wyniosła 2,66 mln USD, mniej o 2,3%. Średnia cena za stopę kwadratową dla lokali kondominiów z rynku wtórnego spadła o 5%. 
• Średnia cena nowej inwestycji wyniosła 4,33 mln USD, podczas gdy cena nowej inwestycji za stopę kwadratową wzrosła o 4%.
• Średnia cena za stopę kwadratową dla rynku luksusowego (górne 10% sprzedaży) wzrosła o 2,7%, a próg wejścia do segmentu luksusowego spadł do 3,85 mln USD.

Źródło zdjęcia: 111 Murray

Otoczenie makro

• Dow oraz NASDAQ są wysoko. Realizacja zysków może spowodować spadek cen, lecz niezależnie od rozmów o międzynarodowych wojnach handlowych akcje są wysoko, a realizacja zysków wygląda bardzo atrakcyjnie.
• Stopa bezrobocia jest niska i statystycznie USA mają pełne zatrudnienie. Pełne zatrudnienie sprzyja wydatkom. Wydatki konsumentów generują większe zyski dla akcjonariuszy.
• Deregulacja jest w pełnym toku, więc rozwój biznesu bardzo prawdopodobnie utrzyma swój wznoszący kierunek.
• Nie ma bańki kredytowej, lecz przewodniczący Fed mówi, że stopy procentowe będą rosły stopniowo przez 2019 rok. Wyższe stopy procentowe zachęcają nabywców do zaciągania kredytów o stałym oprocentowaniu raczej wcześniej niż później.
• Wysokie tempo wzrostu w całej gospodarce skłania ludzi do zastanawiania się, jak długo to wszystko potrwa, więc wielu wstrzymuje się z większymi zakupami. Ekonomiści mówią dziś, że na horyzoncie nie ma bańki kredytowej, więc napędzana konsumpcją gospodarka wygląda solidnie.

Dlaczego mamy zaufanie do rynku nowojorskiego

Podsumowując, czujemy, że to całkiem dobry rynek nabywcy, zwłaszcza w porównaniu z 2008 rokiem.

• Gdy sprzedający wreszcie negocjują, nabywcy mają teraz siłę
• Stopy są historycznie względnie niskie
• Gospodarka przeżywa boom
• Deregulacja jest w pełnym toku
• Najniższe bezrobocie od 69 lat
• Nowy Jork ma najwyższy poziom zatrudnienia od 50 lat, a nowojorski przemysł jest teraz dobrze zdywersyfikowany poza samymi finansami
• Brak bańki kredytowej jak w 2008 roku; banki mają surowe wymogi i przeprowadzają due diligence
• Zyski firm nigdy nie były wyższe, zwłaszcza przy nowej niskiej stawce 21%
• Nadmierna zabudowa na rynkach miejskich jest co do zasady szybko wchłaniana

Wgłębienie się w szczegółowe liczby sugeruje, że rynek nieruchomości Nowego Jorku jest silny. Większość ludzi przeczyta szerokie raporty, lecz bystry nabywca posłucha specjalistów od nieruchomości. Parafrazując Warrena Buffetta, gdy inni się boją, to może być właśnie właściwy czas, by kupić w Nowym Jorku.

Wpływ nowego amerykańskiego prawa podatkowego na Manhattan 

Dzielnica nowe amerykańskie prawo podatkowe, wprowadzone 1 stycznia 2018 roku, wywołało wiele szumu w mediach. Jeśli jednak spojrzeć na drobny druk, prawo będzie dobrodziejstwem dla korporacji i inwestorów w nieruchomości, w tym nabywców zagranicznych. Dla obecnych właścicieli domów, zwłaszcza na Manhattanie, jest nieco bardziej skomplikowane.

Na Manhattanie niepewność co do ostatecznych skutków nowego prawa, które ogranicza odliczenia podatków stanowych i lokalnych oraz zmniejsza kwotę odliczalnych odsetek od głównych domów z 1 mln USD do 750 tys. USD, stworzyła nerwowy rynek i odzwierciedla się w najnowszych raportach rynkowych za I kwartał, które pokazują aktywność I kwartału niższą o 10%, według Corcoran. Słabość wolumenu wystąpiła we wszystkich przedziałach cenowych, lecz szczególnie odczuwalna była w górnym segmencie. Aktywność sprzedaży w II kwartale wydaje się odbijać.

By złagodzić negatywne skutki prawa podatkowego, gubernator Cuomo podjął znaczne starania, by zmienić stanowe zasady podatkowe. Oczekujemy, że na rynku utrzyma się pewna niepewność, co postawi nabywców za sterami przez najbliższe kilka miesięcy, przynajmniej dopóki gospodarka nie zacznie się rozgrzewać, oczekiwanego produktu ubocznego reformy podatkowej.

Jednak wiele luksusowych budynków w prime dzielnicach Downtown, jak NoHo, SoHo, Tribeca, West Village i Flatiron, oraz rdzeń Upper West Side na przykład, radzą sobie całkiem dobrze. Dobrze wycenione kondominia wciąż sprzedają się szybko, sprzedaż oczekująca jest wyższa względem poprzedniego miesiąca i roku, a wciąż widzimy 20% transakcji zawieranych powyżej ceny ofertowej, co nie jest liczbą nieistotną.

Raport o cenach domów na Manhattanie 

Gospodarka USA, a w szczególności Nowy Jork, notowały silne wyniki gospodarcze na początku 2018 roku. 

• Zatrudnienie w Nowym Jorku wzrosło do rekordowego poziomu 4,426 mln osób. Nowy Jork zyskał 702 tys. miejsc pracy od 2009 roku, wzrost o 18,9%, najwyższy wzrost od II wojny światowej i znacznie wyższy niż w kraju, który dodał 11,5% nowych miejsc pracy. Branże technologiczne, medialne, ochrony zdrowia i związane z turystyką to branże, które napędzały najwięcej zatrudnienia w ciągu ostatnich 10 lat.
• Średnia Dow Jones wzrosła o 25% od roku, osiągając 25 000. Przy niemal wszystkich firmach raportujących za 2017 rok, 75% firm zgłosiło, że ich zyski w czwartym kwartale przekroczyły oczekiwania.
• Zatrudnienie w lutym wzrosło o 313 000, przekraczając oczekiwania o 100 000, podczas gdy stopa bezrobocia wyniosła niskie 4,1%.

Oczekujemy więcej pozytywnych skutków nowej reformy podatkowej w dalszej części roku oraz potencjalnej reformy podatkowej fazy II obniżającej podatki od zysków kapitałowych. Pozostańcie z nami...

Raport rynkowy Manhattanu

Nadal utrzymuje się siła i aktywność w rdzeniu rynku kondominiów na Manhattanie. Rekordowo wysokie rynki akcji, tanie i łatwo dostępne finansowanie oraz jasność pomogły napędzić rynek. Rok temu panowała wielka niepewność co do wyborów w USA, stopy procentowe przedwcześnie skakały, a wszyscy byli zszokowani Brexitem. Wybrane statystyki za III kwartał 2017:

• Zawarte umowy na kondominia w przedziale od 1 mln do 3 mln USD wzrosły o 11% rok do roku
• Zawarte umowy na kondominia w przedziale od 3 mln do 5 mln USD wzrosły o 8% rok do roku. 
• Rynek kondominiów najwyższego luksusu (powyżej 10 mln USD) nadal mierzy się jednak z przeszkodami, choć ten kwartał odnotował o 12% wyższą liczbę zawartych umów powyżej 10 mln USD.
• Rynek wtórny, średnia cena 1 774 USD za stopę kwadratową
• Nowe inwestycje, średnia cena 2 320 USD za stopę kwadratową
• Luksus, cena 2 780 USD za stopę kwadratową, przy progu wejścia do segmentu luksusowego (górne 10% sprzedaży) na poziomie 4,1 mln USD.

Jakie są poziomy oferty na rynku wtórnym nieruchomości Manhattanu?

„Nabywcy, korekta cen już nastąpiła, a w ciągu mniej więcej ostatniego roku szerszy rynek wykazał oznaki stabilizacji i normalizacji. Jeśli mają Państwo realną potrzebę zakupu i znajdą właściwą nieruchomość, warto wykorzystać ten powolny okres dla każdej przewagi, jaką można uzyskać w negocjacjach. Nigdy nie wiadomo, kiedy sprzedający ma dość i jest gotów przyjąć ofertę.”

Przeczytaj pełny artykuł na: medium.com

Zgadzamy się z Urban Digs. Rynek nieruchomości Manhattanu już skorygował się, zwłaszcza w segmencie luksusowym, a nabywcy mają teraz większą przewagę niż w latach 2014-2016. Oczekujemy, że ta przewaga utrzyma się w 2018 roku, w miarę jak narasta zamieszanie wokół nowych zmian podatkowych.  Stwierdziliśmy jednak, że oferta na rynku wtórnym jest wciąż niska. 

Przeanalizowaliśmy poziomy oferty na rynku wtórnym w czterech prime dzielnicach popularnych wśród naszych głównych nabywców domów i inwestorów: Tribeca, Chelsea, Upper East Side i Upper West Side. Przyjrzeliśmy się segmentom od 5 do 10 mln USD, od 2 do 5 mln USD oraz od 1 do 2 mln USD. 

Spośród wszystkich nieruchomości na sprzedaż na Manhattanie w segmencie od 5 do 10 mln USD było zaledwie 17 lokali z rynku wtórnego na sprzedaż w Tribece, 8 lokali z rynku wtórnego na sprzedaż w Chelsea, 5 lokali z rynku wtórnego na sprzedaż na Upper East Side oraz 4 lokale z rynku wtórnego na sprzedaż na Upper West Side. To łącznie 34 lokale z rynku wtórnego w tych czterech dzielnicach, które obejmują znaczną część wyspy Manhattan. 

Schodząc niżej na rynku, spośród wszystkich nieruchomości na Manhattanie na sprzedaż w segmencie od 2 do 5 mln USD było zaledwie 22 lokale z rynku wtórnego na sprzedaż w Tribece, 15 w Chelsea, 21 lokali na Upper East Side oraz 32 lokale na Upper West Side (w tym Riverside). To zaledwie 90 lokali dostępnych w segmencie od 2 do 5 mln USD w tych czterech dzielnicach.  

W segmencie wejściowym, spośród wszystkich nieruchomości na Manhattanie na sprzedaż w przedziale od 1 do 2 mln USD, były zaledwie 2 lokale z rynku wtórnego dostępne w Tribece, 11 lokali z rynku wtórnego w Chelsea, 15 lokali z rynku wtórnego na Upper East Side oraz 19 lokali z rynku wtórnego w Upper West Side. To łącznie 47 lokali z rynku wtórnego dostępnych na sprzedaż w segmencie od 1 do 2 mln USD w tych czterech dużych dzielnicach. 

Jak zauważył Urban Digs, to prawda, że sprzedający są dziś bardziej otwarci na negocjacje, zwłaszcza w porównaniu z latami 2014-2015, lecz podaż dobrych kondominiów z rynku wtórnego jest wciąż względnie niska. A nowe inwestycje sprzedają się z wysoką premią. Gdy zaczynamy zawężać do najlepszych dostępnych na sprzedaż nieruchomości na Manhattanie, według konkretnego budynku, ekspozycji, tych, które nie są zawyżone, liczba dobrych opcji gwałtownie spada. Dlatego jeśli są Państwo nabywcą mającym potrzeby mieszkaniowe lub poszukującym inwestycji, warto pamiętać o tej historii niskiej podaży. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Wykresy dzięki uprzejmości UrbanDigs

Aktualizacja rynku Manhattanu IV kwartał 2017

Czwarty kwartał 2017 roku rynku nieruchomości na Manhattanie najlepiej opisać jako stabilny, gdyż ostatnie trzy z czterech kwartałów wykazały wzrost aktywności zamkniętej sprzedaży. 2017 był znacznie lepszym rokiem niż 2016, choć nastąpił wyraźny spadek liczby zawartych umów w kwartale rok do roku, który można przypisać głównie czynnikom pozarynkowym, takim jak reforma podatkowa i klimat polityczny.

Patrząc jednak bliżej na typy nieruchomości, widzimy znaczne zróżnicowanie. Segment co-op z rynku wtórnego był najbardziej aktywny, z trzecim z rzędu kwartałem wzrostu sprzedaży. Zawarte umowy na kondominia z rynku wtórnego ucierpiały jednak z powodu utrzymujących się wysokich cen, a zamknięta sprzedaż nowych inwestycji zmierzyła się z 12% spadkiem z powodu bieżącego cyklu i harmonogramu deweloperów budynków. Mając to wszystko na uwadze oraz niepewność wokół nowej reformy podatkowej, możemy wywnioskować, że rynek nieruchomości Manhattanu powoli staje się rynkiem nabywcy.

Kondominia z rynku wtórnego

• Średnia cena za stopę kwadratową wyniosła 1 759 USD, płaska rok do roku.
• Liczba transakcji na tym rynku spadła o 3% do 929, najniżej od IV kwartału 2011.
• Czas ekspozycji wyniósł 116 dni, płaski rok do roku.
• Oferta spadła o 4% do 2 485 lokali na sprzedaż.

Niepewność co do skutków reformy podatkowej rozegrała się w IV kwartale w sektorze kondominiów z rynku wtórnego, powodując spadek aktywności sprzedaży i płaskie ceny. Drugi rok z rzędu rynek osiągnął słabsze wyniki i odnotował najmniej transakcji od 2011 roku. Oferta dostępnych lokali spadła odpowiednio o 3% we wszystkich kategoriach. Wielu wskazuje na rozdźwięk w cenach, gdyż aktywna oferta była obciążona dwucyfrową premią za stopę kwadratową w porównaniu z zamkniętą sprzedażą w IV kwartale.

Co-op z rynku wtórnego

• Średnia cena Co-op wyniosła 1,26 mln USD
• Średnia cena za stopę kwadratową wyniosła 1 167 USD, co oznacza 1% wzrost względem zeszłego roku
• Liczba transakcji na tym rynku wzrosła o 4%, do 1 733 nieruchomości.
• Czas ekspozycji wyniósł 88 dni, 5% spadek względem zeszłego roku.
• Oferta wzrosła o 15% do 2 824 lokali na sprzedaż.

Co-op z rynku wtórnego zakończyły 2017 rok jako najlepiej sprzedający się produkt nieruchomości roku, nadal przewyższając inne opcje wzrostem sprzedaży trzeci kwartał z rzędu. Ponadto wysoki popyt na co-op z rynku wtórnego sprawił, że średni czas pozostawania nieruchomości na rynku spadł o 5%. W ten sposób rynek odpowiedział, zwiększając dostępną ofertę o 15%.

Nowe inwestycje

• Średnia cena kondominium w nowej inwestycji wyniosła 3,92 mln USD.
• Średnia cena za stopę kwadratową wyniosła 2 253 USD, co oznacza spadek o 17% względem zeszłego roku, gdy liczba zamknięć w segmencie super i najwyższego luksusu spadła.
• Liczba transakcji na tym rynku spadła o 12%, z 527 do 463.
• Oferta wzrosła o 30%, z 1 074 lokalami obecnie wystawionymi na sprzedaż.

Jak można się spodziewać, liczby dotyczące rynku kondominiów w nowych inwestycjach zwykle rosną lub maleją w zależności od postępu trwającej budowy budynków. Żaden nowy budynek nie rozpoczął zamknięć w 4^tym kwartale, a kilka dużych inwestycji, jak 125 Greenwich i 91 Leonard, rozpoczęło sprzedaż, powodując skok oferty o 30%.

Luksus

• Średnia cena luksusowy apartament w Nowym Jorku wyniosła 7,24 mln USD w IV kwartale.
• Średnia cena za stopę kwadratową spadła o 12% do 2 625 USD.
• Próg luksusu wyniósł 3,882 mln USD.

Segment luksusowy wyznacza górne 10% zamkniętej sprzedaży według ceny. Cena wejścia, czyli „próg”, spadła o około 500 000 USD, kończąc na 3,882 mln USD. Ponadto średnia cena spadła o 10%, a cena za stopę kwadratową o 12%. Spadki te można przypisać przesunięciu zamknięć w kwartale z zamknięć w segmencie najwyższego i super luksusu, takich jak 432 Park, Greenwich Lane oraz 56 Leonard, pod koniec 2016 roku, ku skromniejszym budynkom luksusowym w peryferyjnych lokalizacjach, takim jak One West End i 252 East 57^tym St. Widzieliśmy jednak bardziej konkurencyjny rynek z większą ofertą, pozostawiając sprzedającym niewielki wybór poza obniżeniem cen, by zaspokoić popyt klientów. Stanowi to realny potencjał dla inwestorów w segmencie luksusowym, gdyż te lokale luksusowe są nisko wycenione i gotowe do transakcji.

Krótko mówiąc, rynek Manhattanu pozostaje stabilny, a 2017 był zdrowszy niż 2016. Mimo to rynek nadal wykazuje trendy przechylające się na stronę klienta, czyli innymi słowy, stając się „rynkiem nabywcy”. Wzrost dostępnej oferty, projekty nowych inwestycji oraz obniżenie progu luksusu stworzyły rynek, na którym właściciele i deweloperzy są skłonni obniżać ceny, by nadążyć za malejącą sprzedażą. Z powodu niepewności co do reformy podatkowej, 2018 będzie dobrym rokiem dla nabywcy, a nie tak dobrym dla sprzedającego. Dla tych, którzy stoją z boku, może to być dobry moment, by wejść na rynek, zanim pozytywne skutki reformy podatkowej Trumpa zaczną działać.

Szybkie wyszukiwania na Manhattanie

50 najlepszych penthouse'ów na sprzedaż w Nowym Jorku

Najdroższe apartamenty na sprzedaż na Manhattanie

Nasze ulubione apartamenty w nowej konstrukcji na sprzedaż na Manhattanie

Jak prezydent Trump wpłynie na amerykańskie nieruchomości?

Nigdy wcześniej Ameryka nie miała dewelopera nieruchomości i doradcy nieruchomości z Nowego Jorku (tak, ma nowojorską licencję doradcy) zasiadającego w Białym Domu. Choć wielu z nas może nie zgadzać się z zachowaniem i stanowiskami politycznymi Trumpa, jedno jest pewne, Trump będzie pro nieruchomościowy i pro rynku nieruchomości.

Choć niektórzy zakładali, że prezydentura Trumpa będzie wydarzeniem typu czarny łabędź, zamiast runąć, zarówno dolar amerykański, jak i giełda wzrosły dziś!

Jeśli zastanawiają się Państwo, jak polityka prezydenta Trumpa wpłynie na amerykańskie nieruchomości, oto spostrzeżenia co do tego, jak Trump prawdopodobnie będzie działał po objęciu urzędu.

Czy użyje nieruchomości, by pobudzić gospodarkę?

Trump jest deweloperem nieruchomości i doradcą nieruchomości. Sam używał nieruchomości jako inwestycji przez całe życie i mówił, że jest zainteresowany zwiększeniem własności mieszkaniowej. Biorąc pod uwagę, że jego rodzinny biznes to nieruchomości, czy to przez jego własną firmę, Trump Organization, czy firmę jego zięcia, Kushner Properties, oczekujemy, że Trump będzie kontynuował swój romans z nieruchomościami.

Co stanie się ze stawkami kredytów hipotecznych?

Stawki mają szansę pozostać niskie przez pewien czas. „Stawki kredytów hipotecznych spadają, ponieważ inwestorzy widzą bezpieczne rentowności w amerykańskich papierach zabezpieczonych hipoteką, co odzwierciedla ich zaufanie do względnego bezpieczeństwa amerykańskiego rynku mieszkaniowego”, napisał główny ekonomista Trulia Ralph McLaughlin w oświadczeniu dzień po wyborach. „Ponadto Fed prawdopodobnie opóźni grudniową podwyżkę stóp z powodu globalnych zawirowań gospodarczych. Oba efekty oznaczają krótkoterminową wygraną dla kredytobiorców i prawdopodobnie zobaczymy wzrost refinansowania kredytów hipotecznych, jeśli stawki będą nadal spadać.”

Czy obniży podatki dla inwestorów w nieruchomości?

Republikanie zachowali kontrolę nad Izbą Reprezentantów i Senatem. W rezultacie republikanie mają niczym nieskrępowaną kontrolę nad przyszłością polityki podatkowej, co oznacza, że nastąpią pewne duże zmiany, które wpłyną na podatki dla inwestorów w nieruchomości. Trump zaproponował, by:

• Obniżyć stawki podatkowe, z podatkiem od zysków kapitałowych na najwyższym poziomie 20%.
• Znieść podatek od spadków lub podatek od śmierci
• Obniżyć podatki korporacyjne z 35% do 15%

I choć może nie uzyska wszystkiego, czego chce, w zakresie reformy podatkowej, nasze prawo podatkowe jest dojrzałe do zmiany (zarówno republikanie, jak i demokraci tego żądali), a ta zmiana prawdopodobnie nastąpi przed sierpniem 2017, zanim rozpocznie się sezon wyborczy na 2018 rok.

Czy pożyczanie pieniędzy może stać się łatwiejsze?

Ograniczona regulacja, jeden ze znaków rozpoznawczych jego kampanii, pozwoliłaby bankom zwiększyć akcję kredytową, co było bardzo stłumione od 2008 roku.  Innym sposobem, w jaki prezydentura Trumpa mogłaby ułatwić konsumentom posiadanie domów, byłoby obniżenie składek na kredyty FHA lub obcięcie opłat gwarancyjnych dla Fannie Mae lub Freddie Mac.

Jak wpłynie to na regulacje?

Znaczna część programu Trumpa skupiła się na deregulacji rynku finansowego, by go pełniej ożywić, a samo to mogłoby również dać impuls nieruchomościom. To coś, o czym Trump i partia republikańska jako całość głośno mówili.

Trump zaproponował ograniczenie zarówno regulacji bankowych, jak i regulacji budowlanych. Poluzowanie regulacji kredytowych mogłoby zwiększyć własność mieszkaniową, ułatwiając konsumentom uzyskanie kredytów. Co do regulacji budowlanych, na spotkaniu National Realtor Association Trump oszacował, że 25% kosztów budowy domu wiąże się z regulacjami. Chciałby zejść z tym do 2%. Gdyby budownictwo zostało zderegulowane, oznaczałoby to bardziej dostępne cenowo domy dla konsumentów.

Czy odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zniknie?

Nie! W zeszłym roku plan podatkowy, który Trump przedstawił, konkretnie i wyraźnie wspominał, że zachowa odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego.

Czy będzie kontynuował program wymiany 1031?

Trump, który spotkał się z ogromną krytyką za agresywne wykorzystywanie kodeksu podatkowego, by rzekomo nie płacić podatków federalnych, prawdopodobnie zachowa kontrowersyjne wolne od podatku wymiany 1031, które pozwalają właścicielom sprzedawać nieruchomości bez płacenia podatków od zysków kapitałowych, jeśli wpływy ze sprzedaży zainwestują w inne nieruchomości.  Polityka programu wymiany 1031 jest jednym z fundamentów branży nieruchomości, a Trump zachowa tę politykę.

Co z imigracją?

Polityka imigracyjna Trumpa przeszła wiele zmian, odkąd po raz pierwszy ogłosił swoją kandydaturę, a reforma imigracyjna nie będzie łatwą ustawą do przepchnięcia przez Kongres czy Senat, więc trudno ustalić, czy wpłynie to na rynek nieruchomości Nowego Jorku w jakimś dużym stopniu.

Czy Trump zdoła wdrożyć wszystkie swoje stanowiska z kampanii?

Dla tych z Państwa, którzy odczuwają emocje co do tego, że Trump jest prezydentem po części jego skandalicznej retoryki i zachowania, warto pamiętać, że prezydent USA nie ma nieograniczonej władzy. Nasi założyciele nie chcieli, by władza była kontrolowana przez jednego człowieka lub jedną grupę z możliwością znalezienia się pod rządami kolejnego dyktatora lub tyrana. W związku z tym nasz rząd jest podzielony na trzy gałęzie: władzę wykonawczą, władzę ustawodawczą i władzę sądowniczą. Dlatego wiele bardziej skandalicznych stanowisk politycznych Trumpa z kampanii nie stanie się rzeczywistością. Albo zostaną zablokowane w gałęzi ustawodawczej, albo uchylone przez gałąź sądowniczą.

Bez wątpienia te wybory były bardzo dzielące. Lecz teraz, gdy wybory się zakończyły, naród amerykański zjednoczy się, jak czynił to zawsze. Jak Obama powiedział o Trumpie: „Wszyscy kibicujemy jego sukcesowi".