I kwartał 2026 · autor: Anthony Guerriero · aktualizacja: kwiecień 2026
Sprzedaż na lądzie stałym
+13%
rok do roku, kondominia luksusowe
Średnia cena na lądzie stałym
+18%
rok do roku
Cena za stopę kwadratową na lądzie stałym
+9%
rok do roku
Premia w przedsprzedaży
+12-18%
powyżej ceny wprowadzenia
Wprowadzenie redakcyjne
Miami w I kwartale 2026 roku nie jest już funkcjonalnie jednym rynkiem. Są to dwa rynki, rozchodzące się w przeciwnych kierunkach z przeciwnych powodów.
Miami na lądzie stałym to historia wzrostu, gdzie Brickell, Edgewater, Coconut Grove i Downtown absorbują dojrzewający pipeline pionowego luksusu branded. Miami Beach to historia niedoboru, ograniczona dostępnością gruntów, ograniczona podażą oraz w coraz większym stopniu ograniczona kosztami ubezpieczeń i opłat specjalnych.
Dla nabywców i sprzedających UHNW istotne jest to, że ląd stały i Beach należy analizować jako odrębne rynki. Traktowanie ich jako jeden prowadzi do błędnej oceny obu.
Co pokazuje przegląd rynku kondominiów w Miami w 2026 roku?
Sprzedaż luksusowych kondominiów na lądzie stałym wzrosła o 13% rok do roku, a średnie ceny o 18%, podczas gdy oferta w Miami Beach odnotowała pierwszy spadek od 2023 roku, a umowy w przedsprzedaży nowych inwestycji zawierane są od 12 do 18% powyżej ceny wprowadzenia.
Miami na lądzie stałym (kondominia luksusowe)
Sprzedaż: +13% rok do roku
Średnia cena: +18% rok do roku
Średnia cena za stopę kwadratową: +9% rok do roku
Sprzedaż powyżej 3 mln USD: niemal potroiła się rok do roku
Miami Beach i wyspy barierowe
Oferta: pierwszy spadek od 2023 roku
Nadoceaniczne trofea: ceny od stabilnych po rekordowe
Przedsprzedaż nowych inwestycji (oba podrynki)
Wzrost cen w zawartych umowach: od 12 do 18% powyżej ceny wprowadzenia
Przedziały referencyjne cen za stopę kwadratową na rynku wtórnym
Umowy, sygnał rynkowy w czasie rzeczywistym
Zamknięcia opisują przeszłość. Na rynku przedsprzedaży nowych inwestycji w Miami umowy wyprzedzają porównywalne transakcje z rynku wtórnego o sześć do osiemnastu miesięcy.
Umowy w przedsprzedaży luksusowych nowych inwestycji w I kwartale 2026 osiągnęły ceny od 12 do 18% powyżej ceny wprowadzenia. Deweloperzy podnoszą progi cenowe wprowadzenia w miarę wchłaniania oferty, a tempo zawierania umów wspiera te podwyżki.
Wniosek: rynek wtórny i przedsprzedaż nowych inwestycji stanowią obecnie odrębne systemy cenowe. Przedsprzedaż nowych inwestycji wyznacza cenę, rynek wtórny za nią podąża. Nabywcy analizujący którykolwiek z nich za pomocą niewłaściwego narzędzia błędnie wycenią składnik majątku.
Miami na lądzie stałym, pionowy luksus branded dojrzewa
Pięć lat temu luksus na lądzie stałym był zakładem. Dziś jest klasą aktywów. A dominującym typem produktu jest oferta branded, pionowa, z pełną obsługą.
Brickell (od 1 200 do ponad 1 500 USD za stopę kwadratową). Dojrzały podrynek. Rdzeń branded osiąga ceny istotnie powyżej przedziału. Popyt ze strony usług finansowych i family offices podnosi całoroczny poziom minimalny.
Edgewater (od 800 do 1 100 USD za stopę kwadratową). Najszybciej ewoluujący. Przedsprzedaż nowych inwestycji w górnym segmencie wyceniana jest znacznie powyżej rynku wtórnego, a nabywcy opierający się na porównaniach z przeszłości błędnie ocenią rynek przedsprzedaży.
Coconut Grove (od 1 000 do 1 350 USD za stopę kwadratową). Butikowy produkt o niskiej gęstości oraz nadwodne oferty branded ugruntowały pozycję Grove jako prawdziwego podrynku trofeów na lądzie stałym, nie zaś podrynku drugorzędnego.
Downtown (od 700 do 950 USD za stopę kwadratową). Najbardziej wrażliwy na produkt. Nowsze wieże branded podciągają ceny w górę, starsza oferta sprzedaje się według dawnej krzywej.
Nabywcy na lądzie stałym wybierają budynki, nie same lokalizacje.
Miami Beach i plaże, premia za niedobór
Beach nie zyskuje na wartości dzięki produktowi. Zyskuje dzięki gruntowi, którego nie da się odtworzyć.
Rynek wtórny mieści się w przedziale od 1 100 do ponad 1 600 USD za stopę kwadratową, przy czym branded residence przy oceanie, South of Fifth, Bal Harbour, Surfside oraz Fisher Island osiągają ceny znacznie powyżej przedziału. Działki przy oceanie są w większości zagospodarowane, a regulacje wprowadzone po katastrofie w Surfside jeszcze bardziej ograniczyły tempo wprowadzania nowych inwestycji.
Spadek oferty w I kwartale, pierwszy od 2023 roku, jest istotnym sygnałem. Po wielu kwartałach rosnącej podaży Beach wchłania obecnie ofertę szybciej, niż ją uzupełnia.
Nadoceaniczne trofea nadal radzą sobie bardzo dobrze. Mediana w I kwartale zmieniła się ze względu na strukturę transakcji, gdy sprzedano więcej starszej oferty poniżej 1 mln USD. Szczyt Beach, branded residence przy oceanie, prywatne wyspy, trofea w Bal Harbour i Surfside, odnotował ceny od stabilnych po rekordowe. Beach przewartościowuje dolny i środkowy segment, podczas gdy szczyt zyskuje na wartości.
Różnica cen, dlaczego Miami Beach wycenia się inaczej
Ląd stały i Beach wyceniają się na podstawie różnych przesłanek.
Ląd stały to rynek produktu: ceny napędzane przez budynek, operatora, markę, architekturę i zakres udogodnień. Wymiana budynku zmienia cenę.
Beach to rynek gruntu: ceny napędzane przez działkę, wodę, widok, linię brzegową i niepowtarzalność. Wymiana budynku na tej samej działce nie zmienia faktu, że to grunt dyktuje premię.
Lokal branded w Brickell w cenie 1 500 USD za stopę kwadratową i nadoceaniczny lokal w Mid-Beach w tej samej cenie to nie ten sam składnik majątku. W jednym przypadku kupują Państwo budynek. W drugim, linię brzegową.
Rynek dwupoziomowy, nowsze a starsze zasoby kondominiów
To nie jest jedynie premia za jakość. To strukturalne przewartościowanie starszych zasobów kondominiów.
Nowsze (poniżej 30 lat). Branded, zgodne z przepisami po 1992 roku, z nowoczesnymi rezerwami i kondycją konstrukcyjną, z operatorem zapewniającym pełną obsługę. To oferta napędzająca 18% średniego wzrostu na lądzie stałym oraz rekordową cenę za stopę kwadratową w górnym segmencie Beach.
Starsze (powyżej 30 lat). Zasadniczo odmienny profil ryzyka w reżimie regulacyjnym wprowadzonym po katastrofie w Surfside.
Co znajduje się w pipelinie nowych inwestycji w Miami?
Znaczące nowe inwestycje i transakcje trofea
Co ten rynek oznacza dla nabywców?
Powyżej 4 mln USD, a w szczególności powyżej 10 mln USD, dane z I kwartału przemawiają przeciwko oczekiwaniu na korektę, której rozdwojony rynek nie sygnalizuje. Ląd stały zyskuje na wartości dzięki produktowi. Beach zyskuje dzięki niedoborowi. Przedsprzedaż nowych inwestycji wyprzedza rynek wtórny o 12 do 18%.
Co ten rynek oznacza dla sprzedających?
Dla właścicieli oferty nowszej, branded lub rzeczywiście rzadkiej siła cenowa jest realna i trwała. Przedsprzedaż nowych inwestycji przewartościowuje zbiór porównań z rynku wtórnego, a nadoceaniczne trofea działają w warunkach strukturalnie ograniczonej podaży. Dobrze wycenione i dobrze udokumentowane oferty znajdują nabywców.
Dla właścicieli starszych zasobów: rynek nie jest słaby. Został przewartościowany. Oferty poparte rzetelnymi analizami rezerw, aktualną ponowną certyfikacją, przejrzystymi opłatami specjalnymi oraz stabilną sytuacją HOA znajdują nabywców. Oferty bez tych dokumentów, nie. Płynność przebiega obecnie przez dokumentację na poziomie wymaganym przez nabywcę.
Najczęściej zadawane pytania
Jak radzi sobie rynek luksusowych kondominiów w Miami w I kwartale 2026 roku?
Sprzedaż luksusowych kondominiów na lądzie stałym w Miami wzrosła o 13% rok do roku w I kwartale 2026 roku, przy średniej cenie wyższej o 18% rok do roku oraz średniej cenie za stopę kwadratową wyższej o 9% rok do roku. Sprzedaż powyżej 3 mln USD niemal się potroiła rok do roku. Oferta w Miami Beach spadła po raz pierwszy od 2023 roku, a nadoceaniczne trofea osiągały ceny od stabilnych po rekordowe.
Jaka jest różnica między cenami na lądzie stałym w Miami a w Miami Beach?
Miami na lądzie stałym to rynek produktu. Ceny napędzane są przez budynek (operator, marka, architektura, zakres udogodnień). Miami Beach to rynek gruntu. Ceny napędzane są przez działkę (woda, widok, linia brzegowa, niepowtarzalność). Lokal branded w Brickell w cenie 1 500 USD za stopę kwadratową i nadoceaniczny lokal w Mid-Beach w tej samej cenie to nie ten sam składnik majątku.
Jakie są referencyjne przedziały cen za stopę kwadratową na rynku wtórnym dla podrynków Miami?
Przedziały cen za stopę kwadratową na rynku wtórnym w I kwartale 2026 roku: Downtown od 700 do 950 USD, Edgewater od 800 do 1 100 USD, Coconut Grove od 1 000 do 1 350 USD, Brickell od 1 200 do ponad 1 500 USD, Miami Beach od 1 100 do ponad 1 600 USD. Branded residence przy oceanie w Beach osiąga ceny znacznie powyżej górnej granicy.
O ile przedsprzedaż nowych inwestycji w Miami osiąga ceny wyższe od rynku wtórnego?
Zawarte w I kwartale 2026 roku umowy w przedsprzedaży luksusowych nowych inwestycji osiągnęły ceny od 12 do 18% powyżej ceny wprowadzenia. Przedsprzedaż nowych inwestycji wyznacza obecnie cenę, rynek wtórny za nią podąża. Nabywcy analizujący przedsprzedaż nowych inwestycji za pomocą skierowanych wstecz porównań z rynku wtórnego błędnie wycenią składnik majątku.
Dlaczego starsze zasoby kondominiów w Miami są przewartościowywane?
Cztery siły wprowadzone po Surfside przewartościowują starsze zasoby kondominiów: (1) ustalenia z przeglądów po 30 latach, (2) ustawowe wymogi finansowania rezerw, których nie można już zaniechać, (3) kumulujące się wzrosty opłat HOA z tytułu ubezpieczeń i utrzymania oraz (4) wyraźna wycena ryzyka konstrukcyjnego i opłat specjalnych przez nabywców i kredytodawców. Starsze zasoby wyceniane są obecnie według cen skorygowanych o ryzyko, nie według cen typowych dla „starszego budynku”.
Jakie były najbardziej znaczące transakcje dotyczące luksusowych nowych inwestycji i trofeów w Miami w I kwartale 2026 roku?
Mandarin Oriental Residences at Brickell Key odnotowało cenę penthouse'u blisko 49,9 mln USD przy około 6 300 USD za stopę kwadratową, co stanowi nowy pułap na lądzie stałym. Inna znacząca aktywność: The Perigon (Mid-Beach), 7200 Collins (North Beach), The Cove (Edgewater), Baccarat Residences (Brickell), Villa Miami (Edgewater), Okan Tower (Downtown) oraz E11EVEN Beyond (Downtown).
Kiedy rynek kondominiów w Miami zaczął się rozdwajać?
Strukturalne rozdzielenie między Miami na lądzie stałym (rynek produktu) a Miami Beach (rynek gruntu) zaczęło być widoczne w II kwartale 2024 roku, gdy rynek umów i rynek zamknięć zaczęły opowiadać różne historie. Do III kwartału 2024 roku rozdzielenie stało się operacyjne, do IV kwartału 2024 roku strukturalne, a do I kwartału 2025 roku powszechnie przyjętym odczytem rynku.
Jak grudniowy termin finansowania rezerw na Florydzie w 2024 roku wpłynął na starsze kondominia w Miami?
Termin SB-4D z 31 grudnia 2024 roku zobowiązywał wspólnoty kondominiów na Florydzie do ukończenia analiz rezerw na integralność konstrukcyjną i rozpoczęcia ich finansowania. Termin nie zmienił tego, co starsze budynki były winne, zmienił to, co musiały ujawnić, sfinansować i naliczyć. Rynek przewartościował starsze zasoby strukturalnie, nie cyklicznie, a upust został wpisany w ofertę do II kwartału 2025 roku.
Co stało się z rynkiem kondominiów w Miami po wrześniowej obniżce stóp przez Rezerwę Federalną w 2024 roku?
Obniżka o 50 punktów bazowych we wrześniu 2024 roku zresetowała matematykę finansowania, lecz uwolniony przez nią krańcowy popyt był selektywny, branded na lądzie stałym i trofea w Beach go wchłonęły, starsza oferta skorzystała umiarkowanie, lecz nadal mierzyła się z przeszkodami strukturalnymi, których stopy nie były w stanie usunąć. III kwartał 2024 roku był pierwszym kwartałem, w którym ceny w górnym segmencie i w starszym środkowym segmencie poruszały się w przeciwnych kierunkach w tym samym czasie.
Czy przedsprzedaż nowych inwestycji w Miami osiągała lepsze wyniki niż rynek wtórny w 2024 i 2025 roku?
Tak, zdecydowanie. Do II kwartału 2024 roku portfel umów zaczął wyprzedzać portfel zamknięć. Do I kwartału 2025 roku umowy wyprzedzały zamknięcia o sześć do dwunastu miesięcy. Premia w przedsprzedaży nowych inwestycji w wysokości od 12 do 18% wobec ceny wprowadzenia utrzymała się przez cały 2025 rok i w I kwartale 2026 roku. Przedsprzedaż nowych inwestycji stała się krańcowym wyznacznikiem cen na szczycie rynku.
Które projekty kondominiów branded w Miami określiły cykl deweloperski lat 2024-2025?
Mandarin Oriental Residences at Brickell Key, St. Regis Brickell, Cipriani Brickell, Aston Martin Residences, Villa Miami w Edgewater, The Cove (Edgewater), Baccarat Residences Brickell, Mercedes-Benz Places Miami, The Perigon (Mid-Beach), 7200 Collins (North Beach), Okan Tower (Downtown) oraz E11EVEN Beyond (Downtown). Razem stanowią one najgłębszy aktywny pipeline kondominiów branded spośród wszystkich metropolii w USA.
Jak wyglądał rynek luksusowych kondominiów w Miami w IV kwartale 2025 roku?
IV kwartał 2025 roku zamknął się ofertą w Beach na wielokwartalnych szczytach oraz pierwszymi oznakami spadku widocznymi na marginesie. Aktywność powyżej 3 mln USD na lądzie stałym nadal budowała tempo ku końcowi roku. Przedsprzedaż nowych inwestycji utrzymała premię od 12 do 18%. Wyniki zbiorcze na koniec roku ukazały 2025 jako rok rekordowych cen, do którego dostęp w przypadku starszych zasobów wymagał jednak dyscypliny dokumentacyjnej (analizy rezerw, ponowna certyfikacja, historia opłat specjalnych).
I kwartał 2026 roku potwierdził zarówno w Miami, jak i na Manhattanie to, co od dawna jest wiodącą tezą w Manhattan Miami: kapitał koncentruje się w najlepszych w klasie aktywach, podaż nowego produktu wysokiej jakości jest strukturalnie ograniczona, a korytarz między Nowym Jorkiem a południem Florydy nadal się pogłębia.
Wartości zbiorcze to niewłaściwa jednostka analizy. Możliwości tkwią w konkretnych aktywach, według budynku, rocznika, podrynku i prestiżu, tam gdzie zbiegają się niedobór, jakość i moment wejścia.
Wybór składnika majątku ma teraz większe znaczenie niż moment wejścia na rynek.
Źródła: Corcoran Miami Beaches & Coastal Mainland Market Report 1Q 2026; materiały The Real Deal Miami za I kwartał 2026; analiza rynku Manhattan Miami Real Estate. Autor: Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate · kwiecień 2026.
Przejdź do Centrum analiz nieruchomości , aby zapoznać się ze starannie opracowaną 35-stronicową mapą kompetencji obejmującą Nowy Jork i południe Florydy.