Raport o rynku luksusowych kondominiów w Miami

Połowa 2026 roku: Mediana spadła, a rynek się wzmocnił

W tym miesiącu ukazały się dwa zestawy danych i należy je czytać osobno. Czerwcowe dane MIAMI REALTORS obejmują całe hrabstwo Miami-Dade w ujęciu miesięcznym. Kwartalny raport Corcoran obejmuje Beaches oraz wybrzeże kontynentalne w ujęciu kwartalnym. Inne obszary, inna częstotliwość, a obu zestawów nie da się bezpośrednio uzgodnić. Nic poniżej ich nie miesza.

Zacznijmy od hrabstwa. Sprzedaż kondominiów w Miami-Dade wzrosła w czerwcu 2026 roku o 11.96% rok do roku, do 1,058 sfinalizowanych transakcji, podczas gdy mediana ceny spadła o 3.15%, z $445,000 do $431,000. Obie liczby są prawdziwe. Napięcie między nimi jest najbardziej użyteczną rzeczą w całej publikacji. Mediana wskazuje, gdzie znalazła się środkowa transakcja. Nie jest wyceną żadnego pojedynczego apartamentu, a gdy tańsze lokale zaczynają być finalizowane w większej liczbie, punkt środkowy przesuwa się w dół, nawet jeśli nic nie zostało przecenione.

Dlaczego spadająca mediana nie oznacza spadającego rynku

Sprzedaż kondominiów w przedziale od $300,000 do $600,000 wzrosła w czerwcu o 8.7% rok do roku. W tym samym miesiącu sprzedaż w Miami-Dade powyżej $1 miliona wzrosła o 29.14%, z 374 do 483, a główna ekonomistka MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, oceniła segment milionowy na 40% powyżej poprzedniego roku. Obie te liczby dotyczące miliona obejmują wszystkie rodzaje nieruchomości, nie tylko kondominia, a publikacja hrabstwa nie podaje odrębnej wartości dla kondominiów powyżej $1 miliona. Należy je czytać jako wskazanie, gdzie koncentruje się popyt w hrabstwie, a nie jako szereg cen kondominiów.

Z tym zastrzeżeniem obraz jest dostatecznie czytelny. Segment wejściowy znów się ożywił, góra nadal przyspieszała, a punkt środkowy między nimi obniżył się. Dane najlepiej odpowiadają zmianie tego, co zostało sprzedane, a nie zmianie wartości apartamentów. Kto czyta medianę z nagłówka jako spadek cen w Miami, bierze przesunięcie struktury sprzedaży za przesunięcie wyceny.

Uczciwy kontrargument

Wyjaśnienie oparte na strukturze sprzedaży można opowiedzieć zbyt gładko, więc oto argument przeciwny. Kondominia w Miami-Dade mają 12.3 miesiąca podaży. Mediana czasu od wystawienia do umowy wydłużyła się w czerwcu do 85 dni z 68 rok wcześniej, a czas do finalizacji ze 107 do 124 dni. Sprzedający uzyskali 94% pierwotnej ceny ofertowej. Nic z tego nie jest artefaktem struktury sprzedaży. To bezpośrednie pomiary presji popytowej wewnątrz zasobu kondominiów i wskazują, że realna liczba pojedynczych lokali, najprawdopodobniej starszy zasób bez dostępu do wody i poza Beaches, obciążony otwartymi opłatami specjalnymi, jest obracana poniżej poziomu sprzed roku.

Obie rzeczy są prawdziwe jednocześnie. Mediana hrabstwa spada głównie z powodów strukturalnych, a określony wycinek zasobu jest rzeczywiście słabszy. Użyteczne pytanie nigdy nie brzmi, czy kondominia w Miami podrożały, czy potaniały. Brzmi ono: w którym wycinku Państwo się znajdują.

Dwa wybrzeża, dwa różne rynki

Raport Corcoran za drugi kwartał 2026 roku dzieli południową Florydę na Beaches i wybrzeże kontynentalne i jest to najbardziej użyteczny podział tego rynku, jaki ktokolwiek publikuje. Obie strony odnotowały czwarty kwartał z rzędu wzrostu liczby finalizacji. Tylko po jednej stronie wzrosła cena średnia.

To także powód, dla którego wyspy barierowe nadal zachowują się bardziej jak rynek gruntu niż rynek mieszkaniowy. Podaż na Beaches skurczyła się w rok o 17% i nie da się jej wyprodukować. Enklawy w pierwszej linii brzegowej i nad zatoką, Bal Harbour, Surfside, South of Fifth, oraz strzeżone wyspy omawiane w naszym porównaniu Indian Creek, Star Island i La Gorce, konkurują o stałą liczbę działek. Na kontynencie Brickell, Edgewater i Downtown wciąż mogą dokładać kondygnacje.

Ta asymetria podaży jest mechanizmem stojącym za rynkiem dwóch prędkości, a na niej opiera się portfel projektów branded residence. Według Savills Miami zajmuje obecnie drugie miejsce na świecie, zaraz za Dubai, pod względem portfela branded residence, a nabywcy zagraniczni odpowiadali za 49% sprzedaży nowych inwestycji, przedsprzedaży i konwersji na południowej Florydzie w ciągu 18 miesięcy zakończonych w lipcu 2025 roku. Taki nabywca zwykle płaci gotówką, kupuje budynek, a nie porównanie transakcyjne, i pozostaje w dużej mierze obojętny wobec warunków kredytowych rządzących warstwą poniżej. Wieże takie jak Aston Martin Residences, Cipriani Residences Brickell, Waldorf Astoria czy 619 Brickell chłoną popyt według własnej arytmetyki i właśnie dlatego szczyt może przyspieszać w kwartale, w którym mediana spada.

Problem 12.3 miesiąca podaży

Jedna liczba powinna w tym roku ramować każdą decyzję dotyczącą kondominium w Miami. Kondominia w Miami-Dade mają 12.3 miesiąca podaży. Domy jednorodzinne w tym samym hrabstwie mają 4.9. Rynek zrównoważony mieści się między sześcioma a dziewięcioma miesiącami. Zatem w obrębie jednego hrabstwa, w tym samym momencie, kondominia są rynkiem kupującego, a domy rynkiem sprzedającego, a dystans między nimi jest większy niż dystans każdego z nich od równowagi.

Kierunek znaczy tyle samo co poziom. Pięć miesięcy spadającej podaży z rzędu to pierwsze trwałe zmniejszenie od trzech lat. Przy 12.3 miesiąca zdyscyplinowany nabywca zachowuje pole do negocjacji, zwłaszcza w starszym zasobie średniego segmentu. To, czy pole to się utrzyma, zależy od tego, czy spadek przetrwa sezonowo słabsze drugie półrocze wobec kolejnych odbiorów nowych inwestycji. To pytanie rzeczywiście otwarte, a nie prognoza, którą jesteśmy gotowi postawić.

Bariera finansowania za liczbami z nagłówków

Ta część rynku kondominiów w Miami niemal nie jest opisywana, a w naszej ocenie to właśnie ona przesądza o tym, kto może sfinalizować zakup. Spośród 2,397 budynków kondominiów w hrabstwach Miami-Dade, Broward i Palm Beach 21 ma zgodę na kredyty FHA. To 0.9%. Listę publikuje HUD. MIAMI REALTORS wskazuje, że ten niedobór budynków zatwierdzonych przez FHA hamuje dalsze wzmocnienie rynku.

Druga zmiana nadchodzi 3 sierpnia 2026 roku, gdy Fannie Mae i Freddie Mac zniosą opcję uproszczonej weryfikacji dla wielu kredytów na kondominia. Uproszczona weryfikacja była skrótem pozwalającym kredytodawcy zatwierdzić kredyt bez pełnego prześwietlenia budżetu wspólnoty, jej rezerw, sporów sądowych i ubezpieczeń. Jej zniesienie oznacza, że więcej budynków w Miami przejdzie pełną weryfikację, a te z niedofinansowanymi rezerwami lub otwartymi opłatami specjalnymi na cele konstrukcyjne najprawdopodobniej jej nie przejdą. Deklarowanym celem jest bardziej przejrzyste i stabilniejsze finansowo otoczenie kredytowe. To zrozumiałe. Na Florydzie, gdzie obowiązki rezerwowe z SB-4D już obciążają starszy zasób w pierwszej linii brzegowej, spodziewanym przez nas skutkiem krótkoterminowym jest krótsza lista budynków kwalifikujących się dla nabywcy korzystającego z kredytu. To nasza interpretacja, a nie opublikowana prognoza, a przywołana wyżej wypowiedź MIAMI REALTORS dotyczy luki FHA, a nie tej zmiany przepisów.

Proszę zestawić to teraz z tym, jak Miami faktycznie płaci. Gotówka stanowiła w czerwcu 38.1% wszystkich finalizacji w Miami, 48.5% sprzedaży istniejących kondominiów, a w 2025 roku 82% transakcji kondominiami w Miami powyżej $1 miliona zostało rozliczonych w całości gotówką.

Wynikają z tego dwie konsekwencje, które wskazują w przeciwne strony. Nabywcy gotówkowego z górnej półki niemal nic z tego nie dotyczy, co częściowo tłumaczy, dlaczego segment powyżej $5 milionów na Beaches nadal przyspieszał w kwartale, w którym mediana spadała. Nabywca korzystający z kredytu w segmencie wejściowym, czyli dokładnie w tym, którego odnowiona aktywność ściągnęła medianę w dół, przekona się, że budynek waży tyle samo co apartament. Dla kredytującego się nabywcy analiza rezerw wspólnoty i jej sytuacja ubezpieczeniowa są dziś kryterium kredytowym, a nie formalnością. Nasz przewodnik po finansowaniu w Miami i New York opisuje stronę kredytodawcy, a przewodnik zakupu luksusowego kondominium w Miami wskazuje, czego wymagać od budynku przed podpisaniem umowy.

Stopy również nie pomagają stronie kredytowanej. Freddie Mac podał stałą stopę 30-letnią na poziomie 6.58%, a 15-letnią na 5.96% dla tygodnia zakończonego 23 lipca 2026 roku. Czerwcowa publikacja hrabstwa przywoływała 6.49%. Obie liczby w tym raporcie pochodzą więc z tego samego szeregu w odstępie miesiąca i poruszają się w niewłaściwym kierunku dokładnie dla tych nabywców, których dotyka także sierpniowa zmiana przepisów.

Co kupuje milion dolarów, miasto po mieście

Kontekst, który ginie przy czytaniu kwartał po kwartale. Knight Frank Wealth Report 2026 mierzy, ile nieruchomości prime kupuje milion dolarów w każdym z globalnych miast. Miami wciąż kupuje więcej powierzchni niż jakikolwiek porównywalny rynek trophy i nie zbliża się do rynków europejskich.

Źródło: Knight Frank Wealth Report 2026. Dla nabywcy ważącego dwa rynki, na których działamy, to porównanie nie zależy od żadnego pojedynczego kwartału i broni się w każdym. Pełny obraz obu rynków znajduje się w naszym raporcie o rynku kondominiów na Manhattanie oraz w zestawieniu kosztów transakcyjnych New York wobec Miami.

Co to oznacza, jeśli kupują Państwo

Warunki nadal sprzyjają cierpliwemu nabywcy, choć mniej niż rok temu. Kondominia potrzebowały w czerwcu mediany 85 dni od wystawienia do umowy, wobec 68 rok wcześniej, oraz 124 dni do finalizacji, wobec 107. Sprzedający akceptowali 94% pierwotnej ceny ofertowej. To warunki negocjowalne. Po drugiej stronie stoi pięć miesięcy spadającej podaży z rzędu. To jest przeciwwaga.

Proszę ocenić budynek, zanim ocenią Państwo apartament. Ta rada nie jest nowa. 3 sierpnia czyni ją finansową, a nie filozoficzną. Proszę zażądać analizy rezerw, odnowienia ubezpieczenia, historii opłat specjalnych oraz wszelkich ustaleń z przeglądów milowych SB-4D i zażądać ich, zanim przywiążą się Państwo do konkretnego rzutu. W produkcie branded i nowszym odpowiedzi są zwykle czyste i jest to część tego, co kupuje premia. Ten zasób opisujemy w przewodniku po branded residence w Miami oraz w zestawieniu przedsprzedaży w Miami.

Proszę wybierać subrynek według zachowania, którego Państwo szukają, a nie według kodu pocztowego. Beaches mają ograniczoną podaż, a szczyt jest w ruchu. Kontynent ma więcej produktu i słabsze średnie. Na szczycie rynku zasób kondominiów ultraluksusowych oraz posiadłości trophy podążają własną krzywą. Jeśli wybierają Państwo między dzielnicami, proszę zacząć od przewodnika po dzielnicach Miami, albo przejść wprost do aktualnych luksusowych kondominiów w Miami oraz oferty Miami Beach.

Jeśli kupują Państwo spoza Stanów Zjednoczonych, a mniej więcej połowa sprzedaży nowych inwestycji na południowej Florydzie ma charakter międzynarodowy, decyzja o strukturze własności należy do początku procesu, a nie do momentu finalizacji. Przewodnik dla nabywców zagranicznych oraz przewodnik po amerykańskim podatku spadkowym dla nabywców zagranicznych opisują, ile kosztuje pomyłka w tej kwestii.

Co to oznacza, jeśli sprzedają Państwo

Proszę wyceniać według struktury sprzedaży, a nie według nagłówka. Sprzedający, który czyta spadek mediany o 3.15% i odpowiednio obniża cenę, stosuje statystykę struktury całego hrabstwa do jednego konkretnego apartamentu. Jeśli lokal jest nowszy, dobrze dokapitalizowany albo znajduje się w miejscu o ograniczonej podaży na Beaches, właściwymi liczbami są wzrost średniej na Beaches o 6% i wzrost o niemal 30% w transakcjach powyżej $5 milionów. Jeśli chodzi o starszy zasób średniego segmentu z otwartą opłatą specjalną, rozdział o uczciwym kontrargumencie mówi o Państwu, a mediana może być raczej pobłażliwa niż surowa.

Proszę zakładać, że nabywca prześwietli budynek, ponieważ od sierpnia kredytodawca nabywcy korzystającego z kredytu zrobi to i tak, niezależnie od tego, czy zrobi to sam nabywca. Proszę uporządkować dokumenty wspólnoty, stan rezerw i ubezpieczenia przed wystawieniem oferty. Transakcja, która rozpada się w szóstym tygodniu na harmonogramie rezerw, jest tą kosztowną, a przy już dłuższych czasach ekspozycji ponowne wystawienie kosztuje realny czas.

Dwie rzeczy, które mediana ukrywa. Wartość transakcji kondominiami wzrosła w czerwcu o 31.48% rok do roku, do $940 milionów, a więc pieniędzy w obrocie jest wyraźnie więcej niż rok wcześniej. Sprzedaż z trudnościami stanowiła zaś 0.5% wszystkich finalizacji w Miami, wobec 70% w 2009 roku. To nie jest rynek pod presją. To rynek, na którym grono nabywców stało się wybiórcze, a zasady finansowania zaciskają się wokół jednej z jego połów. Dla arytmetyki własnej pozycji punktem wyjścia są kalkulator wpływów netto oraz poufna wycena .