Raport o rynku luksusowych kondominiów w Miami

Kondominia w Miami w analizie rynkowej, wrzesień 2026: pytanie przesunęło się z ceny na budynek

Historia kondominiów w Miami po cichu zmieniła kształt. Przez dwa lata liczyło się wyłącznie jedno pytanie: dokąd zmierzają ceny. Nadal ma ono znaczenie, a odpowiedź brzmi, że presja słabnie w ujęciu rocznym, podczas gdy rynek pozostaje miękki z miesiąca na miesiąc. Ponad nim pojawiło się jednak drugie pytanie, które dla rosnącej części budynków rozstrzyga, czy lokal w ogóle znajdzie nabywcę: czy ten konkretny budynek da się sfinansować, ubezpieczyć i zabezpieczyć funduszem remontowym.

Zacznijmy od obrazu cenowego i weźmy obie jego połowy. W lipcu 2026 roku mediana ceny kondominium z rynku wtórnego w Miami-Dade wyniosła $400,000, o 1.48% mniej rok do roku. To spadek istotnie mniejszy niż czerwcowe 3.15%. Jednocześnie sam poziom mediany obniżył się z $431,000 w czerwcu do $400,000 w lipcu, a każdy wskaźnik negocjacyjny wciąż sprzyja kupującym: 12 miesięcy podaży, 86 dni mediany od wystawienia do umowy wobec 65 rok wcześniej oraz sprzedający otrzymujący 93% pierwotnej ceny ofertowej. Tempo spadku się zawęża. Ceny się nie ustabilizowały. Oba zdania są prawdziwe i nie zamierzam publikować jednego bez drugiego.

Tego lata zmieniła się naprawdę instalacja pod spodem. 3 sierpnia Fannie Mae i Freddie Mac wycofały ścieżki Limited i Streamlined review dla istniejących projektów kondominialnych, więc większość konwencjonalnych kredytów na lokale w budynkach powyżej dziesięciu jednostek wymaga obecnie pełnego przeglądu projektu. Wymogi dotyczące funduszu remontowego rosną ponownie 4 stycznia 2027 roku. Na przeciwnym biegunie, i przy znacznie mniejszej uwadze niż wątek finansowania, koszty ubezpieczeń spadają po raz pierwszy od lat. Te dwa prądy płyną w przeciwnych kierunkach, a to, który dominuje, zależy wyłącznie od budynku, w którym Państwo kupują.

Mówiąc wprost, dla kondominiów z rynku wtórnego w hrabstwie Miami-Dade w lipcu 2026 roku: środkowa cena transakcyjna wyniosła $400,000, około 1.5% mniej niż rok wcześniej, co jest spadkiem mniejszym niż czerwcowe 3.15%. Sprzedano więcej lokali, 1,026 wobec 921 rok wcześniej. Mniej jest wystawionych na sprzedaż, 11,324 wobec 12,838, w szóstym spadku miesięcznym z rzędu. Stowarzyszenie raportuje 12 miesięcy podaży dla kondominiów z rynku wtórnego, co według jego własnej definicji rynku zrównoważonego na poziomie od sześciu do dziewięciu miesięcy oznacza rynek kupującego. Wszystkie dane dotyczą hrabstwa Miami-Dade i wyłącznie kondominiów z rynku wtórnego, pochodzą z publikacji MIAMI REALTORS i RWorld za lipiec 2026, wydanej 17 sierpnia 2026 roku.

Czy rynek kondominiów w Miami się załamuje?

Nie, a najczęściej podnoszony dowód na załamanie właśnie się odwrócił. Argument o krachu zawsze opierał się na narastającej podaży. Podaż kondominiów w Miami-Dade spada już od sześciu miesięcy z rzędu, do 11,324 ofert w lipcu 2026 roku, o 11.79% mniej rok do roku, z 12,838. Były to pierwsze spadki od lipca 2023 roku. Sprzedaż wzrosła w tym samym miesiącu o 11.4% rok do roku, a sprzedaż kondominiów w Miami-Dade rosła w ujęciu rocznym w dziewięciu z ostatnich jedenastu miesięcy.

Tak nie wygląda krach. Tak wygląda rynek przechodzący przez przecenę: wolumeny się odbudowują, podaż się kurczy, ceny osuwają się w coraz wolniejszym tempie, a czas ekspozycji się wydłuża. Liczba dni od wystawienia do umowy wzrosła z 65 do 86, a do zamknięcia ze 107 do 125. Sprzedający otrzymują 93% pierwotnej ceny ofertowej. Kupujący mają dźwignię i powinni z niej korzystać. Dźwignia nie jest jednak załamaniem.

Dodam jedno zastrzeżenie przeciwko własnemu argumentowi. Wartość obrotu w segmencie kondominiów spadła o 8.45% rok do roku, do $707 mln, mimo że liczba transakcji wzrosła o 11.4%. Oznacza to, że przeciętna transakcja była mniejsza, co jest spójne z przesunięciem w stronę niższych przedziałów cenowych, choć same liczby nie rozdzielają, ile wynika ze struktury, a ile z ceny. Sprzedaż kondominiów w przedziale od $400,000 do $500,000 wzrosła o 12.6%. Przynajmniej część poprawy w nagłówkowym spadku może więc wynikać ze struktury, a nie z odbudowy wartości, a każdy, kto mówi Państwu, że rynek kondominiów w Miami osiągnął dno, formułuje prognozę, a nie relacjonuje pomiar.

Jeszcze jedna rzecz warta powiedzenia wprost, bo jest to rodzaj ujęcia, które bywa powielane. Lipcowa publikacja stowarzyszenia stwierdza, że „podaż kondominiów spada rok do roku, co będzie wywierać presję na wzrost cen”, w tym samym dokumencie, w którym raportuje 12 miesięcy podaży i spadającą medianę. Korzystam na tej stronie z danych MIAMI REALTORS, ponieważ jest to najlepszy dostępny zbiór na poziomie hrabstwa. Nie korzystam z ich ujęcia. Dwanaście miesięcy podaży to rynek kupującego według własnej definicji stowarzyszenia mówiącej o sześciu do dziewięciu miesiącach.

Uwaga o zakresie. Każda liczba powyżej dotyczy hrabstwa Miami-Dade i wyłącznie kondominiów z rynku wtórnego. Domy jednorodzinne w Miami-Dade to inny rynek, z 4.8 miesiąca podaży, rynek sprzedającego, i medianą $685,000, wyższą o 3.79%. Dane obejmujące całe hrabstwo łącznie dla obu segmentów, a także dane dla pięciu hrabstw południowej Florydy, nie będą zgodne z tą tabelą i nie należy ich z nią porównywać.

Co zmieniło się w finansowaniu kondominiów w Miami 3 sierpnia 2026 roku?

To najbardziej doniosła zmiana roku dla kupującego z kredytem i wyjaśniono ją opinii publicznej znacznie mniej starannie, niż na to zasługuje. Lender Letter LL-2026-03 Fannie Mae oraz Bulletin 2026-C Freddie Mac, oba wydane 18 marca 2026 roku, wycofały ścieżki Limited Review i Streamlined Review dla istniejących projektów kondominialnych. Dla wniosków kredytowych datowanych 3 sierpnia 2026 roku lub później konwencjonalne finansowanie w istniejących projektach kondominialnych powyżej dziesięciu jednostek co do zasady wymaga pełnego przeglądu projektu, więc skrócone ścieżki, na których wcześniej opierało się wiele spraw z południowej Florydy, przestały być dostępne.

Pełny przegląd oznacza, że kredytodawca bada samą wspólnotę: budżet, poziom finansowania funduszu remontowego, zaległe remonty, spory sądowe, ubezpieczenie oraz udział lokali należących do inwestorów. Na rynku południowej Florydy, z dużym zasobem starszych budynków obciążonych obowiązkami rezerwowymi i opłatami specjalnymi, sytuacja finansowa budynku staje się w ten sposób warunkiem finansowania. Organizacje branżowe wnioskowały o złagodzenie. Community Home Lenders of America, Community Associations Institute oraz National Association of Mortgage Brokers wystąpiły wspólnie do Federal Housing Finance Agency 8 lipca 2026 roku z prośbą o odroczenie lub zmianę przepisów. Odroczenia nie udzielono, a zmiana weszła w życie zgodnie z planem.

Shant Banosian, prezes Rate Mortgage, ujął praktyczny skutek bez ogródek: „transakcje na kondominiach, które kiedyś dochodziły do skutku, dziś już nie dochodzą”. Blisko połowa transakcji na kondominiach w Miami-Dade, 47.5% w lipcu, była w pełni gotówkowa, a nabywca gotówkowy w ogóle nie przechodzi przeglądu projektu. Bezpośrednio wystawiona jest pozostała, finansowana kredytem część. Ten udział gotówki to dane lipcowe, a więc sprzed zmiany z 3 sierpnia. Nie widziałem opublikowanego pomiaru tego, ile transakcji na kondominiach w południowej Florydzie nie przeszło przeglądu po 3 sierpnia ani przy jakich poziomach cen, więc nie podam tu żadnej liczby.

Źródło: Lender Letter LL-2026-03 Fannie Mae i Bulletin 2026-C Freddie Mac, oba z 18 marca 2026 roku. Datę dotyczącą rezerw warto zapamiętać dokładnie. To 4 stycznia 2027 roku. Niektóre szeroko powielane streszczenia podają 1 stycznia, więc warto sprawdzić ją w samych biuletynach. Zmiana w przeglądzie definiowana jest datą wniosku: dotyczy wniosków datowanych 3 sierpnia 2026 roku lub później. Zmiana dotycząca rezerw ma własną datę wejścia w życie i nie podlega temu samemu testowi.

Do tego dochodzi FHA. MIAMI REALTORS ponownie podało w lipcowej publikacji, że spośród 2,397 budynków kondominialnych w hrabstwach Miami-Dade, Broward i Palm Beach jedynie 21 ma zatwierdzenie do kredytów FHA, czyli 0.9%. Liczba ta obejmuje zatwierdzone budynki w trzech hrabstwach, więc 0.9% należy traktować jako miarę stowarzyszenia dla tych trzech hrabstw, a nie jako statystykę uniwersalną. HUD prowadzi publiczną wyszukiwarkę kondominiów, jeżeli chcą Państwo sprawdzić konkretny budynek. Tak czy inaczej wniosek się utrzymuje: droga FHA do kondominium w południowej Florydzie praktycznie nie istnieje.

Jeszcze jedna liczba krąży nieustannie i wymaga daty. Fannie Mae prowadzi listę projektów niekwalifikujących się do jej finansowania. Najlepiej udokumentowane zestawienie wskazywało 5,175 projektów w skali kraju, 1,438 na Florydzie i mniej więcej 696 w hrabstwach Miami-Dade, Broward i Palm Beach. Ten zbiór danych to stan na marzec 2025. Nie opublikowano żadnego przeliczenia za 2026 rok. Każdy, kto powołuje się na te dane jako na liczbę bieżącą, w którąkolwiek stronę, robi to bez oparcia.

Dlaczego każde źródło podaje inną liczbę miesięcy podaży?

Ponieważ mierzą różne rzeczy, a etykieta, która by to wyjaśniła, zwykle zostaje pominięta. Warto to zrozumieć, bo miesiące podaży to liczba najczęściej używana w argumentacji, że Miami leci w dół.

Liczba na tej stronie, 12 miesięcy, dotyczy hrabstwa Miami-Dade i wyłącznie kondominiów z rynku wtórnego, według MIAMI REALTORS za lipiec 2026. Zmiana któregokolwiek z tych parametrów zmienia tę liczbę, i to zasadnie. Zawężenie geografii do jednej okolicy sprawia, że cienki podrynek może pokazać wartość znacznie wyższą. Ograniczenie do górnego przedziału cenowego zwykle wydłuża podaż, ponieważ aktywnych kupujących jest tam mniej. Połączenie kondominiów z domami jednorodzinnymi ją skraca, ponieważ domy jednorodzinne w Miami-Dade mają 4.8 miesiąca. Liczenie wyłącznie nowego budownictwa lub przedsprzedaży oznacza mierzenie innego rynku, a znaczna część tej aktywności nie jest ujmowana w raportowaniu MLS.

Gdy więc zobaczą Państwo gdziekolwiek, także tutaj, liczbę opisującą podaż kondominiów w Miami, warto zadać cztery pytania przed podjęciem decyzji: jaka geografia, jaki typ nieruchomości, jaki przedział cenowy i jaki miesiąc. Liczba bez tych czterech etykiet nie jest faktem o rynku, jest faktem o filtrze. Najczęstszy błąd, jaki widzę, to powtarzanie wartości dla samego segmentu luksusowego lub dla jednego budynku tak, jakby opisywała całe hrabstwo.

Koszty ubezpieczeń na Florydzie spadają. Co to mówi, a czego nie mówi o opłatach w kondominium.

Od czterech lat każda rozmowa o kondominium w Miami kończy się na ubezpieczeniach. Mierzalne wartości właśnie się odwróciły, a poświęcono im ułamek uwagi, jaką otrzymało zaostrzenie po stronie finansowania. Nie mierzą one przy tym tego, co faktycznie obciąża Państwa miesięczną opłatę, więc ten fragment warto przeczytać uważnie.

Citizens Property Insurance, wspierany przez stan ubezpieczyciel ostatniej instancji, obniżył stawki w Miami-Dade średnio o 14.0% dla mniej więcej 42,000 domów, przy Broward niżej o 14.1% i Palm Beach o 11.9%. W skali stanu jego stawki multiperil dla właścicieli domów spadły w 2026 roku o 8.8%, a stawki wyłącznie wiatrowe o 5.5%, ze skutkiem od 1 lipca 2026 roku. Zmieniła się także wycena reasekuracji, będąca jednym z czynników wpływających na to, co ostatecznie płaci wspólnota: skorygowana o ryzyko wycena katastroficzna nieruchomości przy odnowieniu na Florydzie z 1 czerwca 2026 roku spadła o 15% do 20% w wielu warstwach, według Guy Carpenter. Florida Office of Insurance Regulation liczy 17 nowych zakładów ubezpieczeń, które weszły na rynek stanowy od reform z 2022 i 2023 roku.

Sezon huraganowy 2026 był również spokojny. NOAA prognozowała 75% prawdopodobieństwa sezonu poniżej normy, a na dzień 9 września 2026 roku wystąpiły dwie nazwane burze, żaden huragan i żaden wpływ na południową Florydę. Chcę tu zachować ostrożność, ponieważ dokładnie takie zdanie starzeje się najgorzej. To stan na 9 września 2026 roku, sezon się nie zakończył, a poważny sztorm zmieniłby ten obraz. Mogę relacjonować stan rynku na dziś, a nie to, jaki będzie w grudniu.

Teraz ograniczenie, i jest ono realne. Każda z powyższych liczb jest albo stawką detaliczną dla właścicieli domów, albo ceną reasekuracji. Żadna nie dotyczy polisy wspólnoty kondominialnej, a to właśnie ta składka trafia do Państwa miesięcznej opłaty. Nie udało mi się znaleźć opublikowanej zagregowanej zmiany stawek dla polis wspólnot kondominialnych na Florydzie i nie zamierzam jej wnioskować: wycena reasekuracji jest czynnikiem wpływającym na składki wspólnot, a nie ich substytutem. Uczciwe stwierdzenie jest więc węższe, niż sugerują nagłówki. Stawki detaliczne i ceny reasekuracji spadły w 2026 roku. Czy polisa Państwa budynku również potaniała i o ile, rozstrzygnie wyłącznie jej odnowienie.

Co dzieje się ze starszymi budynkami w Miami?

Najczystszy sygnał roku przyszedł z Edgewater. Two Roads Development zawarło ugodę z opornymi właścicielami w Biscayne 21, 13-piętrowym, 192-lokalowym budynku nad zatoką przy 2121 North Bayshore Drive, kończąc spór ciągnący się od 2023 roku przez Third District Court of Appeal Florydy, który przyznał rację opornym, oraz Florida Supreme Court, który w październiku 2025 roku odmówił rozpoznania apelacji dewelopera. Spór dotyczył obniżenia przez kontrolowaną przez dewelopera wspólnotę progu likwidacji kondominium ze 100% właścicieli do 80%, co zdaniem sądu apelacyjnego zmieniło prawa głosu właścicieli. Two Roads odmówiło ujawnienia zapłaconej kwoty; źródło podało The Real Deal, że chodziło o mniej więcej $50 mln za lokale. Rozstrzygnięcie musi jeszcze zatwierdzić sąd. Za większość lokali deweloper zapłacił około $150 mln w maju 2022 roku.

Warto odczytać to jako sygnał cenowy, bo tym właśnie jest. Prawo Florydy pozwala 5% właścicieli budynku zakwestionować likwidację kondominium, dlatego deweloperzy starają się zabezpieczyć nieco ponad 95%, a Biscayne 21 pokazało, ile taka pozycja blokująca może być warta, gdy deweloper zaangażował już kapitał. Dla właścicieli w starszych budynkach działa to w obie strony: Państwa lokal może być wart znacznie więcej jako część scalanej działki niż jako apartament na rynku wtórnym, a realizacja tej wartości może zająć lata i wymagać procesu. Podobny spór toczy się w Aventura, gdzie wspólnoty Turnberry Isle, dwóch wież z 1979 i 1980 roku z 565 właścicielami lokali, wniosły pozew w związku z rzekomym obejściem wymogu jednomyślnej zgody.

Czego nie mogę Państwu dać, ponieważ nie istnieje, to indeksu cen na poziomie klasy dla kondominiów w Miami sprzed 1990 roku. Krąży kilka szeroko powielanych tez o zasobie starszym wobec nowszego, w tym taka, że nowsze budynki straciły więcej wartości w ujęciu bezwzględnym niż starsze. To interesująca hipoteza i nie widziałem zbioru danych, który by ją testował. Wolę powiedzieć Państwu, że dana liczba nie istnieje, niż ją wymyślić.

Obraz legislacyjny tymczasem po raz pierwszy od Surfside przycichł. Po SB-4D w 2022 roku, SB-154 w 2023, HB 1021 w 2024 i HB 913 w 2025 sesja 2026 roku nie przyniosła istotnych zmian w rozdziałach 718, 719 ani 720. Oznacza to, że sesja 2026 nie dodała nowych obowiązków, choć te utworzone wcześniejszymi ustawami pozostają w mocy. Aktualnym terminem jest inspekcja milestone, przypadająca na 31 grudnia 2026 roku.

Czynniki hamujące popyt, które warto wycenić

Dwa fakty należą dziś do każdego uczciwego raportu o Miami i żaden z nich nie pojawił się w naszej aktualizacji półrocznej.

Pierwszym jest migracja i wymaga ona uwagi, ponieważ dwa poważne źródła wyglądają na sprzeczne, a w istocie nie są. Główna ekonomistka MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, stwierdziła w lipcowej publikacji, że „pogłębiająca się różnica w polityce podatkowej przyspiesza migrację ze stanów o wysokich podatkach”. To stwierdzenie o napływie brutto i jest ono poparte danymi. Odrębnie analiza University of Florida oparta na danych Census Vintage 2025 pokazuje, że hrabstwo Miami-Dade zanotowało w 2025 roku ujemne saldo migracji krajowej wynoszące mniej więcej 73,000 mieszkańców, najwyższe wśród hrabstw Florydy, podczas gdy w skali stanu saldo migracji krajowej spadło z 310,892 w 2022 roku do 22,517 w 2025 roku. Obie informacje są prawdziwe. Mierzą co innego. Silny napływ brutto ze stanów o wysokich podatkach może współistnieć z większym odpływem brutto, a to saldo opisuje zmianę liczby mieszkańców.

Drugim jest nabywca zagraniczny. National Association of Realtors podało 29 lipca 2026 roku, że nabywcy zagraniczni kupili amerykańskie nieruchomości mieszkalne za $45.3 mld w dwunastu miesiącach do marca 2026 roku, o 19.1% mniej rok do roku, przy wolumenie transakcji niższym o 14%. Floryda pozostała czołowym stanem docelowym z 20% wszystkich zakupów zagranicznych. Ma to tutaj wyjątkowe znaczenie: MIAMI REALTORS podaje, że nabywcy międzynarodowi odpowiadali za 49% sprzedaży nowego budownictwa, przedsprzedaży i konwersji kondominialnych w południowej Florydzie w okresie osiemnastu miesięcy zakończonym w lipcu 2025 roku. Spadek zakupów zagranicznych o 19% w skali kraju jest bezpośrednim hamulcem dla tego segmentu rynku, który zależy od nich najbardziej.

Wobec tego górny segment nadal zachowuje się jak odrębna gospodarka. W 2025 roku 82% transakcji na kondominiach w Miami o wartości $1 mln i wyższej było w pełni gotówkowych. Lokal w Four Seasons Residences przy Surf Club odsprzedano w sierpniu za $30.3 mln, czyli $7,143 za stopę kwadratową, po transakcji za $18.4 mln w lipcu 2025 roku. Obie te transakcje są pojedyncze i nie budowałbym tezy na żadnej z nich. Bardziej pouczający jest penthouse za $33 mln w Estates at Acqualina, rekord budynku, gdzie nabywca zaciągnął kredyt na $20.5 mln. Nawet na samej górze nie wszystko jest gotówką.

Uczciwy kontrargument

Niedźwiedź przedstawiłby ten wywód i byłby to wywód uczciwy. Dwanaście miesięcy podaży to dużo. Czas ekspozycji nadal rośnie, z 65 do 86 dni do umowy i ze 107 do 125 dni do zamknięcia, co jest sygnaturą rynku, na którym sprzedający wciąż gonią kupujących. Wartość obrotu spadła o 8.45%, podczas gdy liczba transakcji wzrosła, więc poprawa w spadku mediany częściowo wynika ze struktury. Trzy z czterech filtrów na poziomie budynku raczej się zacieśniają, niż rozluźniają. Hrabstwo traci mieszkańców w ujęciu netto. Zakupy zagraniczne są niższe o 19% w skali kraju. A jeden miesiąc zawężenia to jeden miesiąc.

Wszystko to jest prawdą. W moim odczycie opisuje to rynek, który rozlicza się na niższym poziomie, a nie rynek, który pęka, oraz sytuację, w której rozrzut między budynkami jest dziś większy niż rozrzut między dzielnicami. Sprawdzian przyjdzie szybko: MIAMI REALTORS publikuje dane hrabstwa za sierpień około 17 września, tydzień po tej aktualizacji. Jeżeli zawężanie się odwróci, napiszę o tym tutaj.

Co to oznacza dla kupujących, sprzedających i właścicieli

Dla kupujących. Proszę ocenić budynek, zanim ocenią Państwo lokal. Proszę poprosić o studium funduszu remontowego, status inspekcji milestone, ostatnie trzy lata opłat, polisę wspólnoty wraz z udziałem własnym oraz informację, czy budynek przeszedł pełny przegląd kredytodawcy po 3 sierpnia. Jeżeli finansują się Państwo kredytem, proszę zlecić przegląd projektu, zanim zakochają się Państwo w rzucie. I proszę wykorzystać dźwignię, którą dają dane: 93% pierwotnej ceny ofertowej to realna pozycja negocjacyjna, podobnie jak 12 miesięcy podaży.

Dla nabywców gotówkowych. Zmiana w przeglądzie Państwa nie dotyczy, a na rynku, gdzie blisko połowa transakcji jest gotówkowa, jest to pozycja warta świadomego wykorzystania. Tam gdzie przeszkodą jest status finansowania budynku, proszę precyzyjnie ustalić, dlaczego przegląd wypada negatywnie i czy przyczyna jest usuwalna, ponieważ luka w finansowaniu, którą zarząd już zaplanował, to co innego niż nierozwiązane prace konstrukcyjne. Nie zakładałbym ani tego, że takie lokale sprzedają się z rabatem, ani tego, że problem jest przejściowy; jedno i drugie trzeba ustalić budynek po budynku.

Dla sprzedających. Dokumentacja Państwa budynku jest dziś częścią oferty. Proszę możliwie wcześnie przekazać studium funduszu remontowego, status inspekcji i podsumowanie ubezpieczenia kredytodawcy kupującego, ponieważ to właśnie na przeglądzie projektu transakcje finansowane kredytem tracą czas i tempo. Jeżeli w Państwa budynku obowiązuje opłata specjalna, proszę wycenić ją w ofercie, zamiast spierać się o nią później.

Dla właścicieli w starszych budynkach. Biscayne 21 to punkt odniesienia, który warto znać. To, czy sprzedają Państwo lokal, czy zatrzymują go jako część potencjalnego scalenia, jest dziś realną decyzją finansową, a nie hipotezą, i zależy od Państwa deklaracji, stanu funduszu remontowego oraz sąsiadów. Jeżeli są Państwo w nadwodnym budynku sprzed 1990 roku, to rozmowa warta odbycia, zanim ktoś zapuka do drzwi z ofertą.

Metodologia i źródła. Dane hrabstwa to statystyki MIAMI REALTORS i RWorld za lipiec 2026, opublikowane 17 sierpnia 2026 roku, dla kondominiów z rynku wtórnego w hrabstwie Miami-Dade, o ile nie oznaczono inaczej; dane hrabstwa za sierpień 2026 nie były jeszcze opublikowane w chwili wydania tej aktualizacji i spodziewane są około 17 września 2026 roku. Przepisy dotyczące finansowania cytowane są za Lender Letter LL-2026-03 Fannie Mae i Bulletin 2026-C Freddie Mac, oba z 18 marca 2026 roku. Liczby zatwierdzeń FHA to dane HUD przytaczane przez MIAMI REALTORS dla hrabstw Miami-Dade, Broward i Palm Beach. Zestawienia projektów niekwalifikowanych Fannie Mae to stan na marzec 2025 roku; nie opublikowano przeliczenia za 2026 rok. Dane ubezpieczeniowe pochodzą od Citizens Property Insurance, Florida Office of Insurance Regulation oraz Guy Carpenter za Artemis; stan sezonu huraganowego podano za National Hurricane Center na 9 września 2026 roku. Terminy inspekcji i rezerw pochodzą z harmonogramu kondominialnego Florida DBPR; stanowe liczby inspekcji z raportu OPPAGA 26-04 w relacji The Real Deal. Dane migracyjne to analiza University of Florida BEBR oparta na szacunkach Census Bureau Vintage 2025; dane o nabywcach zagranicznych pochodzą z National Association of Realtors z 29 lipca 2026 roku. Pojedyncze transakcje relacjonuje The Real Deal i są one pojedynczymi punktami danych, a nie wskaźnikami rynku. Dane dotyczące wyłącznie kondominiów w Miami-Dade nie są porównywalne z danymi dla pięciu hrabstw południowej Florydy ani dla wszystkich typów nieruchomości. Nic z powyższego nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani ubezpieczeniowej. Opublikowano 10 września 2026, autor Anthony Guerriero, Manhattan Miami Real Estate.