Miami Pre-Construction Condos & New Developments

Przedsprzedaż oznacza zakup jednostki kondominium przed rozpoczęciem lub w trakcie budowy, zazwyczaj w cenach niższych niż te, które gotowy produkt osiągnie na otwartym rynku. W regionie Miami deweloperzy udostępniają jednostki etapami, począwszy od cen Friends & Family, następnie cen brokerskich, a na końcu cen publicznego startu sprzedaży. Nabywcy rezerwują jednostkę za pomocą zadatku rezerwacyjnego (zwykle od $50,000 do $100,000), a następnie realizują ustrukturyzowany harmonogram zadatków w trakcie budowy. Pozwala to nabywcom utrwalić dzisiejszą cenę nieruchomości, która może zostać oddana dopiero za 3 do 5 lat, co często skutkuje istotnym kapitałem własnym przy finalizacji.

Większość kondominiów w przedsprzedaży w regionie Miami wymaga łącznego zadatku na poziomie 20% do 50% ceny zakupu, wpłacanego w transzach w okresie budowy. Typowy harmonogram zadatków może obejmować 10% przy podpisaniu umowy, 10% przy rozpoczęciu budowy, 10% w połowie realizacji oraz 10% przy zwieńczeniu konstrukcji. Wstępny zadatek rezerwacyjny na utrzymanie jednostki wynosi zwykle od $50,000 do $100,000 i zaliczany jest na poczet pierwszego zadatku umownego. Zadatki te przechowywane są na rachunku powierniczym (escrow) i objęte ochroną na mocy prawa kondominialnego stanu Floryda.

Najlepsze kondominia w przedsprzedaży w regionie Miami zależą od budżetu, preferencji dotyczących stylu życia oraz horyzontu inwestycyjnego. Każdy projekt oferuje odrębną propozycję wartości, od branded residences ze światowej klasy usługami hotelarskimi po butikowe inwestycje o kameralnym charakterze. Rekomendujemy umówienie konsultacji, abyśmy mogli przygotować wyselekcjonowaną listę dopasowaną do indywidualnych kryteriów, w tym ceny, widoków, układów oraz prognozowanego wzrostu wartości.

Przedsprzedaż w regionie Miami historycznie stanowiła znakomitą inwestycję, a luksusowe kondominia zyskiwały na wartości od 25 do 40% w ostatnich cyklach deweloperskich. Teza inwestycyjna jest silna z kilku powodów: utrwala się dzisiejszą cenę nieruchomości oddawanej za 3 do 5 lat, zaangażowanie kapitału ogranicza się do harmonogramu zadatków (a nie pełnej ceny zakupu), a fundamenty Południowej Florydy, wzrost ludności, brak stanowego podatku dochodowego, relokacje korporacji oraz popyt międzynarodowy nieprzerwanie napędzają wzrost wartości. Przedsprzedaż wiąże się jednak z ryzykiem, w tym opóźnieniami budowy, zmianami rynkowymi oraz wykonaniem po stronie dewelopera. Współpraca z doradcą znającym dorobek dewelopera każdego projektu, harmonogram budowy oraz pozycję rynkową jest niezbędna do podjęcia świadomej decyzji.

Przedsprzedaż i rynek wtórny mają odrębne zalety. Przedsprzedaż oferuje niższe ceny wejścia, zupełnie nowe wykończenia i urządzenia, nowoczesne normy budowlane i standardy huraganowe, gwarancje dewelopera oraz potencjał wzrostu wartości w okresie budowy. Można także wybrać preferowane piętro, widok i układ, zanim budynek zostanie w pełni sprzedany. Kondominia z rynku wtórnego oferują natychmiastowe zasiedlenie, możliwość fizycznej inspekcji lokalu, ugruntowaną historię wspólnoty (HOA), a czasem bardziej negocjowalne ceny. Dla inwestorów skupionych na długoterminowym wzroście wartości przedsprzedaż zwykle oferuje większy potencjał. Dla nabywców, którzy muszą działać szybko lub chcą pewności co do gotowego produktu, rynek wtórny może być korzystniejszy. Wielu naszych klientów kupuje w przedsprzedaży z myślą o inwestycji, a na rynku wtórnym do natychmiastowego użytku.

Nabywcy zagraniczni mogą bez przeszkód kupować kondominia w przedsprzedaży w regionie Miami; w istocie nabywcy międzynarodowi stanowią znaczącą część luksusowego rynku przedsprzedaży Południowej Florydy. Proces jest prosty: zakup nieruchomości w USA nie wymaga specjalnej wizy ani statusu rezydenta. Nabywcy zagraniczni realizują zazwyczaj ten sam harmonogram zadatków co nabywcy krajowi (20 do 50% w trakcie budowy). Możliwości finansowania są bardziej ograniczone dla nierezydentów, lecz kilka banków oferuje programy kredytowe dla nabywców zagranicznych z wkładem własnym 30 do 50%. Niezbędny będzie adwokat z siedzibą w USA do weryfikacji umowy, a rekomendujemy otwarcie rachunku bankowego w USA na potrzeby transferów zadatków.

Typowa struktura wpłat na luksusowe kondominium w przedsprzedaży wynosi łącznie od 20 do 50% ceny zakupu, płatne w ratach w okresie budowy. Częsta struktura to 10% przy podpisaniu umowy, 10% przy rozpoczęciu budowy, 10% po osiągnięciu połowy zaawansowania budowy oraz 10% przy zwieńczeniu konstrukcji. Łącznie 40% przed zamknięciem transakcji. Niektórzy deweloperzy oferują lżejszą strukturę 20% łącznej wpłaty, aby wcześnie przyciągnąć nabywców. Pozostała kwota (od 50 do 80%) jest należna przy zamknięciu transakcji, kiedy większość nabywców organizuje finansowanie. Wszystkie wpłaty są przechowywane na oprocentowanym rachunku powierniczym (escrow) regulowanym prawem kondominiów stanu Floryda.

Region Miami i okolice oferują zróżnicowany wybór dzielnic na potrzeby przedsprzedaży, z których każda ma odrębny charakter, poziom cenowy oraz styl życia. Od nadwodnych dzielnic miejskich po zielone enklawy rezydencjonalne, najlepsza dzielnica zależy od priorytetów nabywcy, niezależnie od tego, czy poszukuje on dostępności pieszej i miejskiej energii, życia przy plaży, czy bardziej kameralnego charakteru. Manhattan Miami zapewnia analizę porównawczą każdej inwestycji w obrębie dzielnic, aby umożliwić podjęcie świadomej decyzji.

Branded residence to luksusowe kondominium lub dom noszący nazwę, standardy projektowe i poziom obsługi prestiżowej marki hotelarskiej, modowej lub motoryzacyjnej. Na południu Florydy obecne projekty branded residences obejmują takie nazwy jak Dolce&Gabbana, St. Regis, Faena, Four Seasons, Waldorf Astoria oraz Mercedes-Benz. Branded residences zwykle uzyskują premię rzędu 25 do 35% względem porównywalnych nieruchomości bez marki, lecz także lepiej utrzymują wartość i szybciej zyskują. Mieszkańcy korzystają z usług, udogodnień i projektu w standardzie marki, od concierge i obsługi gospodarczej po starannie dobraną gastronomię i program wellness.

Główne ryzyka zakupu w przedsprzedaży obejmują opóźnienia budowy, pogorszenie koniunktury rynkowej w okresie realizacji, różnice gotowego produktu względem wizualizacji oraz problemy finansowe dewelopera. Na Florydzie wpłaty nabywców są chronione prawem kondominiów. Są przechowywane na rachunku powierniczym (escrow) i muszą zostać zwrócone, jeśli deweloper nie wywiąże się z realizacji. Mimo to Państwa kapitał może być zaangażowany przez kilka lat bez generowania zwrotu, jeśli rynek osłabnie. Aby ograniczyć ryzyko, rekomendujemy współpracę z uznanymi deweloperami o udokumentowanej historii terminowej realizacji inwestycji, wybór projektów w czołowych lokalizacjach, które utrzymują wartość niezależnie od warunków rynkowych, oraz upewnienie się, że struktura wpłat jest możliwa do udźwignięcia w ramach Państwa całego portfela. Głębokie relacje Manhattan Miami z deweloperami pozwalają nam zweryfikować zaplecze finansowe i harmonogram budowy każdej inwestycji, zanim zarekomendujemy ją klientom.

Wycena w przedsprzedaży opiera się na strukturze etapowej, która nagradza wczesnych nabywców. Pierwszym etapem są ceny Friends & Family, oferowane wewnętrznemu kręgowi dewelopera i czołowym relacjom brokerskim. Są zwykle o 10 do 20% niższe od późniejszej ceny publicznego startu. Następnie przychodzi etap zapowiedzi dla brokerów, na którym ceny nieznacznie rosną. Później publiczny start otwiera inwestycję dla wszystkich nabywców po najwyższych cenach przedsprzedaży. W miarę sprzedaży rezydencji i postępu budowy deweloperzy zwykle podnoszą ceny w krokach od 3 do 10% na etap. Gdy budynek zbliża się do ukończenia, pozostałe rezydencje są często wyceniane od 20 do 40% powyżej pierwotnych cen Friends & Family. Bezpośrednie relacje Manhattan Miami z deweloperami dają naszym klientom dostęp do najwcześniejszych i najkorzystniejszych etapów cenowych.

Tak, większość kondominiów w przedsprzedaży w regionie Miami pozwala właścicielom wynajmować jednostki, choć polityka najmu różni się w zależności od budynku. Niektóre budynki dopuszczają najem krótkoterminowy (30 dni lub mniej), inne wymagają minimalnych okresów najmu na poziomie 6 lub 12 miesięcy. Branded residences często oferują opcjonalne programy najmu hotelowego, w których jednostka zarządzana jest w ramach zasobu hotelowego, generując dochód, gdy właściciel w niej nie przebywa. To rozwiązanie cenione przez rezydentów sezonowych oraz inwestorów międzynarodowych. Przed zakupem należy zawsze zapoznać się z aktem założycielskim wspólnoty pod kątem ograniczeń najmu. Manhattan Miami przeprowadzi przez politykę najmu każdej inwestycji i pomoże oszacować prognozowany dochód z najmu na podstawie porównywalnych nieruchomości w okolicy.

Okres Friends & Family to najwcześniejszy etap sprzedaży nowej inwestycji w przedsprzedaży, zwykle oferujący najniższe dostępne ceny. W tym czasie deweloper udostępnia ograniczoną liczbę rezydencji swoim najbliższym partnerom brokerskim, inwestorom i osobistej sieci kontaktów, zanim inwestycja trafi do szerokiej publiczności. Ceny na etapie Friends & Family są często o 10 do 20% niższe od przewidywanej ceny publicznego startu. Okres ten może trwać zaledwie kilka tygodni, a najlepsze rezydencje, narożne, na wysokich piętrach, z najlepszymi widokami, sprzedają się jako pierwsze. Manhattan Miami ma bezpośredni dostęp Friends & Family do każdej dużej inwestycji w przedsprzedaży na południu Florydy. Zabezpieczenie rezydencji w tym oknie to najskuteczniejszy sposób maksymalizacji inwestycji w przedsprzedaży.

Najlepszy moment na zakup w przedsprzedaży to najwcześniejszy etap sprzedaży, najlepiej w okresie Friends & Family lub zapowiedzi dla brokerów, gdy ceny są najniższe. W cyklu życia danej inwestycji pierwsze 20 do 30% sprzedanych rezydencji jest wycenianych najbardziej agresywnie, gdy deweloper buduje dynamikę sprzedaży. Później ceny rosną systematycznie wraz z kolejnymi etapami budowy. Z perspektywy momentu rynkowego zakup w chwili ogłoszenia nowej fali inwestycji daje najszerszy wybór i najbardziej konkurencyjne ceny w wielu projektach. Czekanie, aż budynki będą bliskie ukończenia, oznacza najwyższe ceny i najmniejszy wybór. Niemniej sytuacja każdego nabywcy jest inna, a właściwy moment zakupu zależy od Państwa gotowości finansowej, celów inwestycyjnych oraz konkretnej dostępnej okazji.

Wybór spośród inwestycji w przedsprzedaży w regionie Miami sprowadza się do pięciu kluczowych czynników: lokalizacja i dzielnica, reputacja marki i dewelopera, poziom cenowy i wartość, pakiet udogodnień oraz przeznaczenie (główne miejsce zamieszkania, drugi dom lub inwestycja). Manhattan Miami zapewnia analizę porównawczą każdej inwestycji, w tym układy, siatki cenowe, analizy widoków oraz prognozowany wzrost wartości. Pozwala to podjąć świadomą decyzję w oparciu o pełne dane.

Koszty zamknięcia transakcji przy kondominium z nowej inwestycji w regionie Miami wynoszą po stronie nabywcy zazwyczaj od 1,5% do 3% ceny zakupu. Obejmują one title insurance, opłaty za badanie tytułu prawnego, opłaty rejestracyjne, opłaty kredytodawcy (przy finansowaniu), opłaty estoppel oraz proporcjonalnie rozliczone podatki od nieruchomości i opłaty HOA. W odróżnieniu od transakcji na rynku wtórnym, przy nowych inwestycjach to deweloper zwykle pokrywa opłaty skarbowe od aktu oraz polisę title insurance właściciela, co przynosi nabywcy istotne oszczędności. Dodatkowo przy transakcjach nowej inwestycji nabywca nie ponosi prowizji za pośrednictwo, ponieważ deweloper opłaca agenta nabywcy bezpośrednio. Manhattan Miami zapewnia szczegółowy szacunek kosztów zamknięcia transakcji właściwy dla każdego projektu przed podjęciem decyzji o zakupie.

Choć technicznie możliwy jest zakup w przedsprzedaży bezpośrednio w salonie sprzedaży dewelopera, doświadczony agent przedsprzedaży zapewnia istotne korzyści. Przy zakupie nowej inwestycji prowizję agenta nabywcy pokrywa deweloper, więc nie wiąże się to z dodatkowym kosztem ani żadną finansową stratą wynikającą z posiadania reprezentacji. Wyspecjalizowany agent taki jak Manhattan Miami zapewnia dostęp do cen Friends & Family, wczesny wybór rezydencji, analizę porównawczą konkurujących projektów, doradztwo przy weryfikacji umowy, aktualizacje postępu budowy oraz koordynację zamknięcia transakcji. Negocjujemy także w Państwa imieniu ulepszenia, przydział lepszych rezydencji oraz korzystne warunki wpłat. Co najważniejsze, doświadczony agent przedsprzedaży wie, które inwestycje warto kupić, a których unikać, chroniąc Państwa przed kosztownymi błędami na rynku z dziesiątkami konkurujących projektów.

Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego, co stanowi największą korzyść podatkową dla nabywców przenoszących się ze stanów o wysokich podatkach, takich jak Nowy Jork, Kalifornia, Illinois czy New Jersey. Dotyczy to wszystkich dochodów, wynagrodzeń, zysków kapitałowych, dywidend oraz świadczeń emerytalnych. Dla osoby o wysokim majątku zarabiającej $2M rocznie przeprowadzka na Florydę może oznaczać oszczędność ponad $200,000 rocznie wyłącznie na stanowym podatku dochodowym. Dodatkowo Floryda oferuje korzystne zwolnienie homestead, które ogranicza roczny wzrost podatku od nieruchomości do 3% dla głównego miejsca zamieszkania oraz chroni dom przed roszczeniami wierzycieli. Na Florydzie nie obowiązuje podatek spadkowy ani podatek od spadków. Te korzyści podatkowe, w połączeniu z rosnącym rynkiem nieruchomości regionu Miami, czynią zakup kondominium w przedsprzedaży zarówno podniesieniem standardu życia, jak i rozsądną strategią finansową.

Typowe kondominium w przedsprzedaży w regionie Miami powstaje od 3 do 5 lat, licząc od startu sprzedaży do ukończenia i finalizacji. Harmonogram dzieli się zwykle następująco: 12 do 18 miesięcy na fazę sprzedaży i przygotowania (pozwolenia, finalizacja projektu, osiągnięcie progu sprzedaży umożliwiającego rozpoczęcie budowy), 24 do 36 miesięcy na budowę oraz 3 do 6 miesięcy na wykończenie, odbiory, prace usterkowe i finalizacje. Projekty branded residence mogą wymagać nieco więcej czasu ze względu na rygorystyczne standardy projektowe i wykończeniowe wymagane przez partnera marki. Wydłużony harmonogram jest w istocie atutem dla inwestorów, ponieważ umożliwia istotny wzrost wartości w okresie budowy przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu kapitału.

Jeśli deweloper ogłosi upadłość w trakcie budowy, Państwa wpłaty są chronione prawem kondominiów stanu Floryda. Wszystkie wpłaty nabywców muszą być przechowywane na regulowanym we Florydzie rachunku powierniczym (escrow), a nie na rachunku operacyjnym dewelopera, i muszą zostać zwrócone nabywcom, jeśli inwestycja nie zostanie ukończona. To kluczowa ochrona, wzmocniona po kryzysie finansowym z 2008 roku. Mimo że Państwa środki są prawnie chronione, proces odzyskania wpłat z nieudanej inwestycji może zająć czas i wymagać postępowania prawnego. Aby zminimalizować to ryzyko, Manhattan Miami rekomenduje wyłącznie projekty wspierane przez dobrze dokapitalizowanych deweloperów o sprawdzonej historii. Oceniamy zaplecze finansowe każdego dewelopera, kredytodawcę budowy oraz wykonalność inwestycji, zanim przedstawimy jakąkolwiek okazję naszym klientom.

Tak, sprzedaż jednostki w przedsprzedaży przed finalizacją, znana jako cesja, jest możliwa w wielu inwestycjach w regionie Miami, choć zasady różnią się w zależności od projektu. Niektórzy deweloperzy dopuszczają swobodną cesję w dowolnym momencie, niektórzy zezwalają na nią dopiero po sprzedaży określonego odsetka budynku, a niektórzy całkowicie zakazują cesji lub pobierają za nią opłatę (zwykle 1 do 3% ceny zakupu). Sprzedaż w drodze cesji może być bardzo zyskowna, jeśli nieruchomość zyskała na wartości w trakcie budowy, ponieważ sprzedaje się prawa wynikające z umowy (w tym utrwaloną cenę) nowemu nabywcy po wyższej wartości rynkowej. Pozwala to zrealizować zysk bez konieczności finalizacji zakupu nieruchomości. Manhattan Miami doradzi, które inwestycje mają najkorzystniejsze zasady cesji, oraz pomoże przeprowadzić transakcję cesji we właściwym momencie.

Najlepsza kondygnacja zależy od priorytetów, widoków, wartości oraz potencjału inwestycyjnego. Wyższe kondygnacje osiągają premię cenową (często od 1 do 3% więcej za piętro), lecz oferują niczym niezakłócone widoki oraz większą prywatność. W panoramie regionu Miami kluczowym progiem jest zazwyczaj 30. kondygnacja i wyżej, gdzie przekracza się większość sąsiednich budynków i zyskuje panoramiczne widoki na wodę lub miasto. Najlepszą wartość często znajduje się jednak na kondygnacjach tuż powyżej poziomu udogodnień lub w środkowej części wieży, gdzie wciąż uzyskuje się znakomite widoki przy niższej cenie za stopę kwadratową. Pod kątem inwestycyjnym narożne jednostki na średnio-wysokich kondygnacjach oferują zwykle najlepsze połączenie ceny i atrakcyjności na rynku wtórnym. Manhattan Miami zapewnia analizy widoków oraz zestawienia cen w przeliczeniu na kondygnację dla każdej inwestycji, pomagając wskazać optymalną kondygnację i linię dla danych celów.

Proces rezerwacji w przedsprzedaży w regionie Miami rozpoczyna się od wyboru preferowanej jednostki, kondygnacji, linii i układu z oferty dewelopera. Następnie nabywca składa formularz rezerwacji wraz ze zwrotnym zadatkiem rezerwacyjnym, zwykle od $50,000 do $100,000, który utrzymuje jednostkę w trakcie przygotowywania umowy. Adwokaci dewelopera wystawiają umowę zakupu, którą nabywca weryfikuje z własnym adwokatem (rekomendujemy specjalistów w zakresie prawa kondominialnego stanu Floryda). Po podpisaniu umowy przez obie strony zadatek rezerwacyjny zaliczany jest na poczet pierwszego zadatku umownego i rozpoczyna się harmonogram zadatków. Cały proces od rezerwacji do podpisania umowy trwa zazwyczaj od 2 do 4 tygodni. Manhattan Miami obsługuje każdy etap, od wyboru jednostki i złożenia rezerwacji po koordynację z adwokatem przy weryfikacji umowy.

Opłaty HOA dla luksusowych kondominiów w przedsprzedaży w regionie Miami wynoszą zazwyczaj od $0,80 do $2,50 za stopę kwadratową miesięcznie, w zależności od pakietu udogodnień budynku oraz powiązania z marką. Dla dwupokojowej jednostki o powierzchni 1,500 stóp kwadratowych miesięczne opłaty HOA wyniosą orientacyjnie od $1,200 do $3,750. Branded residences mają zazwyczaj wyższe opłaty HOA, ponieważ finansują usługi w standardzie marki, takie jak obsługa kamerdynerska, concierge oraz utrzymanie udogodnień w standardzie hotelowym. Opłaty te pokrywają ubezpieczenie budynku, utrzymanie części wspólnych, personel, udogodnienia, fundusz rezerwowy, a niekiedy wodę i podstawową telewizję kablową. Opłaty HOA dla nowych budynków ustalane są początkowo przez dewelopera i mogą ulec zmianie po przejęciu wspólnoty przez mieszkańców. Manhattan Miami zapewnia prognozowane szacunki opłat HOA dla każdej reprezentowanej inwestycji.

Region Miami powszechnie uznawany jest za jeden z najlepszych obszarów inwestycji w nieruchomości na Południowej Florydzie. Region przeżył znaczący rozwój, napędzany relokacjami korporacji, prężną sceną kulinarną i kulturalną oraz walorami stylu życia rzadkimi na Florydzie. Wartość luksusowych kondominiów istotnie wzrosła od 2020 roku, a obecna fala branded residences w przedsprzedaży podnosi rynek na zupełnie nowy poziom. Silny popyt na najem ze strony profesjonalistów oraz najemców międzynarodowych czyni go atrakcyjnym dla inwestycji generujących dochód. Brak stanowego podatku dochodowego, życie nad wodą oraz bliskość dużych portów lotniczych dodatkowo zwiększają długoterminową atrakcyjność.

Finansowanie kondominium w przedsprzedaży różni się od standardowego zakupu domu. W okresie budowy nabywcy nie potrzebują kredytu hipotecznego. Wpłaty (od 20 do 50% ceny zakupu) wnoszą w zaplanowanych ratach ze środków własnych. Kredyt hipoteczny jest potrzebny dopiero przy zamknięciu transakcji, gdy należna jest pozostała kwota (od 50 do 80%). Większość nabywców rozpoczyna proces kredytowy od 6 do 12 miesięcy przed szacowaną datą zamknięcia. Dla obywateli i rezydentów USA dostępne są klasyczne kredyty jumbo z konkurencyjnym oprocentowaniem i wkładem własnym od 20 do 25%. Dla cudzoziemców kilka banków oferuje wyspecjalizowane programy z wymogiem wkładu własnego od 30 do 50%. Niektórzy deweloperzy współpracują też z preferowanymi kredytodawcami oferującymi specjalne warunki finansowania dla swoich inwestycji. Manhattan Miami może skontaktować Państwa z doświadczonymi doradcami kredytowymi specjalizującymi się w finansowaniu nowych inwestycji.

Południowa Floryda jest największym międzynarodowym rynkiem nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, i to nie bez powodu. Region pełni rolę bramy między Ameryką Północną a Ameryką Łacińską, z bezpośrednimi połączeniami lotniczymi do praktycznie każdego dużego miasta na półkuli zachodniej. Wielokulturowa społeczność pozwala prowadzić działalność i codzienne życie w języku angielskim, hiszpańskim lub portugalskim. Brak stanowego podatku dochodowego stanowi silny magnes dla zamożnych nabywców międzynarodowych poszukujących bazy w USA. Solidna ochrona praw własności na Florydzie oraz przejrzysty system prawny zapewniają bezpieczeństwo inwestorom zagranicznym. Strefa czasowa pokrywa się z głównymi latynoamerykańskimi centrami finansowymi, a rosnące sektory technologii i finansów tworzą ekosystem gospodarczy wykraczający daleko poza turystykę. Dodając światowej klasy gastronomię, sztukę i plaże, region Miami oferuje kompletną propozycję stylu życia, której niewiele rynków na świecie może dorównać.

Ceny Friends & Family są zazwyczaj o 10 do 20% niższe od ceny publicznego startu sprzedaży. Bezpośrednie relacje Manhattan Miami z deweloperami zapewniają naszym klientom dostęp do tej najwcześniejszej fazy cenowej na każdej dużej inwestycji w przedsprzedaży w regionie Miami. Poza ceną nabywcy Friends & Family mają pierwszeństwo wyboru najlepszych jednostek, pozycji narożnych, wysokich kondygnacji oraz widoków premium, które wyprzedają się przed publicznym startem sprzedaży. Ten wczesny dostęp, w połączeniu z niższą ceną, tworzy istotny wbudowany kapitał własny od pierwszego dnia.

Podatki od nieruchomości na Florydzie różnią się w zależności od hrabstwa, lecz zwykle wynoszą od 1.5% do 2.2% wartości szacunkowej rocznie. Nowe inwestycje są często wyceniane poniżej wartości rynkowej w pierwszym roku, a dla głównych miejsc zamieszkania dostępne jest zwolnienie Homestead Exemption, obniżające wartość podlegającą opodatkowaniu nawet o $50,000 i ograniczające roczny wzrost do 3%. Na Florydzie nie ma stanowego podatku dochodowego, podatku od spadków ani podatku od dziedziczenia, przez co całkowite obciążenie podatkowe jest znacznie niższe niż w stanach takich jak Nowy Jork, Kalifornia czy New Jersey.

Choć na Florydzie nie jest to prawnie wymagane, zdecydowanie rekomendujemy współpracę z adwokatem od nieruchomości doświadczonym w transakcjach przedsprzedaży. Weryfikuje on umowę zakupu, zapewnia zgodność rachunku powierniczego (escrow) i chroni Państwa interesy aż do zamknięcia transakcji. Koszt to zwykle od $2,000 do $5,000 za weryfikację umowy i reprezentację przy zamknięciu, niewielka cena za spokój ducha przy znaczącej inwestycji. Manhattan Miami może polecić adwokatów specjalizujących się w transakcjach przedsprzedaży i znających umowy każdego dużego dewelopera.

Przy zakupie nowych inwestycji nasze usługi są całkowicie bezpłatne dla nabywców. Jako licencjonowani profesjonaliści rynku nieruchomości jesteśmy wynagradzani przez dewelopera w ramach prowizji za współpośrednictwo. Płacą Państwo tę samą cenę, czy kupują bezpośrednio od dewelopera, czy za naszym pośrednictwem, lecz z naszą wiedzą, dostępem Friends & Family, siłą negocjacyjną i pełnym wsparciem na każdym etapie procesu. Współpraca z wyspecjalizowanym agentem nabywcy nie wiąże się z żadną finansową stratą, a korzyści są znaczące.

Prosimy o kontakt w celu umówienia konsultacji. Omówimy cele inwestycyjne, preferencje dotyczące stylu życia, parametry budżetu oraz horyzont czasowy. Niezależnie od tego, czy jest Pan/Pani nabywcą po raz pierwszy, doświadczonym inwestorem, czy nabywcą międzynarodowym, ta rozmowa kształtuje każdą kolejną rekomendację. Możemy zorganizować spotkania osobiste w regionie Miami lub konsultacje wirtualne dla klientów spoza stanu i międzynarodowych. Następnie przygotowujemy wyselekcjonowaną listę inwestycji, organizujemy prywatne prezentacje i przeprowadzamy przez każdy etap od rezerwacji po odbiór kluczy.