Apartamenty na sprzedaż w Midtown East: Sutton Place, Beekman i wieże trophy przy Park Avenue

Midtown East w skrócie

Midtown East: przegląd rynku

Struktura oferty. Midtown East to mniej więcej w połowie przedwojenne co-op i w połowie kondominia. Sutton Place, Beekman oraz wschodnie 50s wzdłuż Park, Madison i Lexington przechylają się ku co-op. Korytarz trophy Park Avenue (432 Park, 520 Park, 100 East 53rd, 53W53) oraz większość budynków po 2000 roku w pobliżu United Nations przechylają się ku kondominiom, co czyni dzielnicę przystępną dla nabywców zagranicznych i działających w strukturach trustowych bez rezygnacji z przedwojennego charakteru.

Ceny według pod rynku. Przedwojenne co-op w Sutton Place i Beekman osiągają zwykle od 1 500 do 3 000 USD za stopę kwadratową w przypadku odnowionych apartamentów z pełną obsługą. Nowoczesne konwersje kondominialne i zabudowa po 2000 roku osiągają od 2 000 do 4 000 USD za stopę kwadratową. Piętra trophy supertall w 432 Park, 53W53 oraz górne pasma korytarza Park Avenue osiągają od 4 000 USD za stopę kwadratową wzwyż, a lokale ultra prime na całym piętrze zawierane są od 7 500 do ponad 10 000 USD za stopę kwadratową.

Sutton Place, Turtle Bay i Beekman. Sutton Place (od East 53rd do East 59th, na wschód od First Avenue) oraz Beekman (East 49th, 52nd, z frontem na rzekę) osiągają istotne premie za stopę kwadratową względem reszty Midtown East. Turtle Bay (od East 43rd do 53rd) absorbuje większość wolumenu w co-op wieżowych i mieszanym zasobie kondominiów, a transakcje zawierane są w dolnej części przedziału cen za stopę kwadratową w Midtown East.

Plaza District i dostęp do Grand Central. Budynki wzdłuż Park i Madison między East 50th a East 59th leżą na wschodniej krawędzi Plaza District i korzystają z bliskości Central Park, handlu sygnowanego marką oraz dostępu pieszo do Fifth Avenue. Grand Central (Metro-North oraz nowy peron LIRR East Side Access) oraz linie 4/5/6, E/M i N/R/W zbiegają się tutaj, co podtrzymuje popyt ze strony osób dojeżdżających z East Side oraz nabywców drugiego domu spoza miasta.

Dynamika rynku. Midtown East jest wyceniane od 20 do 30 procent poniżej Upper East Side i od 35 do 45 procent poniżej Tribeki w przeliczeniu na stopę kwadratową, a różnicę napędza komercyjny udział wież biurowych, a nie jakość mieszkaniowa. Trophy supertall i co-op Sutton Place podążają odrębnymi cyklami, aktywność kondominiów trophy koreluje z globalną płynnością luksusu, podczas gdy ceny co-op w Sutton Place i Beekman są stabilniejsze i bardziej zależne od zarządów.

Nabywcy zagraniczni. Budynki kondominialne w pobliżu United Nations oraz wzdłuż korytarza trophy Park Avenue od dawna absorbują własność zagraniczną i dyplomatyczną. Zarządy co-op w Sutton Place i Beekman pozostają surowsze i zbliżone do tradycyjnych standardów uptown, zwykle wymagając rezerw zlokalizowanych w USA oraz tradycyjnej dokumentacji. Mansion Tax powyżej 1 mln USD, transfer taxes, FIRPTA przy odsprzedaży oraz rozliczenia ITIN należy uwzględnić w modelu przed podpisaniem.

Badanie budynek po budynku. Ceny w Midtown East nie są jednorodne. Nabywcy powinni porównać reputację budynku, miesięczne koszty utrzymania, rezerwy budynku, model obsługi, historię odsprzedaży, elastyczność najmu, ekspozycję widokową, ekspozycję kondygnacji oraz długoterminowe pozycjonowanie dzielnicy, a nie wyłącznie cenę za stopę kwadratową.

Przedziały cenowe według typu nieruchomości

Ceny różnią się istotnie w zależności od budynku, wysokości kondygnacji, widoku, ekspozycji, przestrzeni zewnętrznej, modelu obsługi, miesięcznych kosztów utrzymania oraz struktury co-op a kondominium.

Wyróżniające się budynki Midtown East

Midtown East na tle sąsiednich rynków

Midtown East leży między kilkoma odrębnymi segmentami rynku uptown i midtown. Nabywcy porównujący Midtown East zwykle zestawiają je z trzema lub czterema sąsiednimi obszarami o pokrewnych, lecz odmiennych profilach.