Przewodnik nabywcy międzynarodowego po rynku nieruchomości w NYC & Miami
Przewodnik nabywcy międzynarodowego po rynku nieruchomości w Nowym Jorku i Miami: struktury właścicielskie, obowiązki podatkowe, finansowanie, FIRPTA, planowanie sukcesyjne oraz operacyjna strona zakupu transgranicznego.
Co nabywcy spoza USA powinni wiedzieć w 2026 roku: finansowanie, FIRPTA, estate tax, zasady obowiązujące w budynkach oraz zdalne zamknięcie transakcji
Sprawdzono 19 października 2026 · Anthony Guerriero, licencjonowany Broker (NY · FL · CA)
O NAS
Manhattan Miami Real Estate doradza nabywcom międzynarodowym od ponad 20 lat, prowadząc klientów z Ameryki Łacińskiej, Europy, Azji, Bliskiego Wschodu i innych regionów przez transakcje na rynku nieruchomości w USA. Wiemy, co w przypadku nabywców spoza USA sprawdza się w Nowym Jorku i Miami, a co nie.
Założyciel Anthony Guerriero posiada licencję Real Estate Broker w stanach Nowy Jork, Floryda i Kalifornia, a jego klientami są osoby UHNW, family offices oraz inwestorzy transgraniczni. Kluczowe kompetencje to FIRPTA, strukturyzacja właścicielska i zamknięcie transakcji na podstawie pełnomocnictwa (Power of Attorney).
Nasze doświadczenie z nabywcami zagranicznymi
Sprzedaliśmy nieruchomości nabywcom ponad 40 narodowości. Przez lata pracowaliśmy z wieloma klientami z Azji, Europy, Meksyku i Ameryki Południowej.
Zaczęliśmy spotykać się z klientami w Europie, gdy euro było bardzo silne. To się sprawdziło. Kiedy euro osłabło, skupiliśmy się bardziej na Azji. Przez wiele lat regularnie podróżowaliśmy do Chin kontynentalnych, Hongkongu, Singapuru, Tajwanu, Seulu i Japonii.
Anthony Guerriero pracował wcześniej jako CPA w Stanach Zjednoczonych i dobrze zna kwestie podatkowe, które powinni uwzględnić zagraniczni nabywcy i inwestorzy. Zapewniamy kompleksową obsługę, koordynując współpracę z prawnikami, bankowcami i księgowymi specjalizującymi się w obsłudze zagranicznych nabywców.
Nabywcy międzynarodowi mogą kupować nieruchomości w NYC i Miami bez rezydencji i bez obywatelstwa USA. Struktura zakupu, czyli spółka albo nazwisko własne, jurysdykcja i pozycjonowanie podatkowe, waży tyle samo co sama nieruchomość. Większość udanych transakcji transgranicznych zaczyna się od kryteriów, jurysdykcji i harmonogramu, a nie od przeglądania ofert.
- Brak wymogu rezydencji: nabywcy międzynarodowi mogą swobodnie kupować nieruchomości w NYC + Miami
- FIRPTA zasadniczo wymaga, by kupujący potrącił 15% kwoty uzyskanej przy zbyciu amerykańskiej nieruchomości przez zagranicznego sprzedawcę. Wyjątki i zaświadczenia IRS mogą zmniejszyć lub wyłączyć potrącenie. Zalicza się je na podatek sprzedawcy; zwrotowi podlega tylko nadpłata.
- Struktury właścicielskie (LLC, trust, spółka zagraniczna) wpływają na ekspozycję podatkową, anonimowość i planowanie sukcesyjne
- W NYC koszty transakcji obciążają głównie kupującego (mansion tax, mortgage tax, prawnik); w Miami są niższe, choć z niuansami stanowymi
- Condo na Manhattanie zwykle dają właścicielom zagranicznym i wynajmującym więcej swobody niż co-ops. Każdy budynek ma własne zasady. Przed ofertą sprawdź własność spółki, pobyt okazjonalny, najem i procedurę zgłoszenia.
Podatki i koszty zamknięcia zależą od lokalizacji, ceny, finansowania i umowy. Jeden procentowy wskaźnik nie opisuje Manhattanu i Miami. Proszę uzyskać szczegółowe zestawienie, obejmujące ewentualne wynagrodzenie pośrednika kupującego.
Nabywcy międzynarodowi napotykają jednak kwestie szczególne: finansowanie, strukturyzację właścicielską, pobór FIRPTA u źródła, ekspozycję na estate tax, umowy podatkowe z krajem macierzystym oraz ograniczenia Florydy zależne od kraju pochodzenia. Ten przewodnik omawia to, co trzeba wiedzieć przed zakupem nieruchomości w Nowym Jorku, Miami lub gdziekolwiek w Stanach Zjednoczonych, ze szczególną uwagą na praktykę zakupu przez osobę niebędącą rezydentem USA.
Szczegółowe omówienie korzyści podatkowych Florydy i ograniczeń krajowych z SB 264 w kontekście Miami znajdą Państwo w naszym przewodniku Najlepsze dzielnice Miami do zakupu condo . Kwestię wyboru condo w Nowym Jorku omawiamy w opracowaniu Przewodnik po zakupie luksusowego condo na Manhattanie. Podstawowe pytanie o samą własność wyjaśniamy w tekście Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w USA?.
Najważniejsze dane 2026 roku dla nabywców międzynarodowych
NYC i Miami w skrócie dla nabywców międzynarodowych
| Kryterium | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Stanowy podatek dochodowy | Stan Nowy Jork może opodatkować dochody ze źródeł nowojorskich. Podatek dochodowy NYC zasadniczo dotyczy mieszkańców miasta, a nie nierezydentów. | 0% (brak stanowego podatku dochodowego) |
| Mansion tax | Od 1% do 3.9% (progresywny) | Brak |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: 0,60 USD na 100 USD plus 0,45 USD dopłaty, chyba że ma zastosowanie wyjątek dla domu jednorodzinnego. |
| Ograniczenia krajowe SB 264 | N/A | Przed zawarciem umowy prawnik na Florydzie powinien sprawdzić status nabywcy i położenie nieruchomości. |
| Najlepsze dla nabywców międzynarodowych poszukujących | Ochrony kapitału, prestiżu, dostępu do edukacji (Columbia, NYU) | Efektywności podatkowej, stylu życia, bliskości kulturowej z Ameryką Łacińską |
Wielu nabywców międzynarodowych ostatecznie kupuje w obu miastach: Manhattan dla biznesu i edukacji, Miami dla stylu życia i rezydencji podatkowej.
Doradztwo prywatne dla nabywców międzynarodowych
Zacznijmy od rozmowy, nie od oferty.
Przy transakcjach transgranicznych w Nowym Jorku i na południu Florydy struktura, jurysdykcja i harmonogram ważą tyle samo co cena. Zapraszamy do poufnej rozmowy dostosowanej do Państwa sytuacji rezydencyjnej, podatkowej i potrzeb family office.
Rozpocznij poufną rozmowęDoradzamy nabywcom z całego świata w Nowym Jorku i na południu Florydy.
1. Ustal plan zakupu i zespół
Ustal, czy lokal służy Tobie, rodzinie czy wynajmowi. Określ budżet zakupu i roczny. Pośrednik szuka i negocjuje; prawnik sprawdza umowę, tytuł i prawo; kredytodawca zatwierdza finansowanie; księgowy analizuje podatki i deklaracje.
Kolejność: własność i środki, wybór lokali, negocjacje, analiza prawna i budynku, wymogi kredytowe i wspólnoty, zamknięcie. Terminy umowne i inspekcji różnią się w Nowym Jorku i na Florydzie. Wyjaśnij je z prawnikiem przed podpisaniem.
2. Uzgodnij wynagrodzenie pośrednika przed zakupem
Prowizje pośredników podlegają negocjacjom i nie są ustalone prawem. Sprzedający może zgodzić się pokryć część lub całość wynagrodzenia pośrednika kupującego. Państwa ewentualna płatność zależy od pisemnej umowy reprezentacji i warunków transakcji. Potwierdzamy to przed zaciągnięciem zobowiązania.
Potwierdź usługi, honorarium i kwotę, którą zapłacisz, jeśli udział sprzedawcy nie wystarczy. Poproś o warunki na piśmie.
2026-10-19 · NAR
3. Zaplanuj koszty zakupu i utrzymania
Zamów szczegółową kalkulację dla lokalu i kredytu: odpowiednie podatki od przeniesienia lub mansion tax, podatki hipoteczne, koszty prawne i tytułu, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie z góry i honorarium pośrednika kupującego. Nowe inwestycje mogą przerzucać dodatkowe koszty.
Osobno zaplanuj podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty lub HOA, ubezpieczenie, utrzymanie, finansowanie i dopłaty specjalne. Przy najmie uwzględnij pustostan, wynajem i zarządzanie. Porównuj roczne zapotrzebowanie na gotówkę, nie tylko cenę.
4. Wybierz lokal i sprawdź budynek
Condo na Manhattanie zwykle dają właścicielom zagranicznym i wynajmującym więcej swobody niż co-ops. Każdy budynek ma własne zasady. Przed ofertą sprawdź własność spółki, pobyt okazjonalny, najem i procedurę zgłoszenia.
5. Przygotuj finansowanie i dokumenty
Specjalistyczni kredytodawcy mogą rozpatrzyć wniosek bez amerykańskiej historii kredytowej. Decyzja zależy od klienta, dokumentów, użytkowania, właściciela i budynku. Przed zobowiązaniem potwierdź wkład, rezerwy, oprocentowanie, opłaty i analizę projektu.
Przygotuj paszport, adres, dochody lub dokumenty firmy, deklaracje na żądanie, wyciągi bankowe i inwestycyjne, pochodzenie i drogę przelewów oraz dokumenty spółki. Zapytaj o tłumaczenia. Wstępna akceptacja nie jest ostatecznym zobowiązaniem kredytowym.
2026-10-19 · HSBC
6. Zrozum najem, amortyzację i straty
Amortyzacja i koszty podlegające odliczeniu, w tym odsetki hipoteczne, mogą pomniejszać przychody z najmu. Niewykorzystane pasywne straty z najmu są zasadniczo przenoszone do czasu możliwości ich wykorzystania, z uwzględnieniem zasad działalności pasywnej, kapitału narażonego na ryzyko i innych ograniczeń; nie ma ogólnego terminu wygaśnięcia po siedmiu latach. Może to dać dodatnie przepływy pieniężne przy niskim lub zerowym bieżącym federalnym podatku dochodowym, ale nie gwarantuje 15 lat bez podatku. Wynik zależy od czynszu, kosztów, finansowania, podstawy podatkowej i formy własności. Osoba fizyczna niebędąca rezydentem może potrzebować wyboru z IRC 871(d) i formularza 1040-NR, aby rozliczać koszty na zasadzie netto. Podatki od nieruchomości i przy sprzedaży mogą nadal wystąpić.
Jak amortyzacja i przenoszone straty mogą kompensować dochód z najmu
Przykład hipotetyczny w dolarach USA: osoba fizyczna niebędąca rezydentem kupuje za gotówkę nieruchomość na wynajem za 1 100 000 USD. Zakładamy podstawę amortyzacji budynku 825 000 USD i grunt 275 000 USD. Przy właściwym okresie GDS 27,5 roku pełna roczna amortyzacja wynosi 30 000 USD. Model zaczyna się po pierwszym niepełnym roku podatkowym, bez strat początkowych, i obejmuje 15 pełnych lat.
Lata 1–7: roczny czynsz 60 000 USD minus 42 000 USD kosztów gotówkowych podlegających odliczeniu daje dodatni przepływ 18 000 USD. Po amortyzacji 30 000 USD powstaje roczna strata podatkowa 12 000 USD. Bez innych dochodów pasywnych do rozliczenia zawieszone straty pasywne rosną do 84 000 USD.
Lata 8–15: zakładamy roczny czynsz 90 000 USD i odliczalne koszty gotówkowe 50 000 USD. Przepływ wynosi 40 000 USD; po amortyzacji 30 000 USD zysk podatkowy z najmu wynosi 10 000 USD. Co roku odliczamy 10 000 USD przeniesionych strat. W osiem lat wykorzystujemy 80 000 USD, pozostaje 4 000 USD. Przy tych założeniach najem nie generuje bieżącego federalnego podatku dochodowego przez 15 modelowanych lat mimo dodatniego przepływu.
Rok 16: przy tych samych kwotach pozostałe 4 000 USD kompensuje część zysku podatkowego 10 000 USD. Pozostaje 6 000 USD opodatkowanego dochodu z najmu.
| Rok modelu | Roczny przepływ przed podatkiem dochodowym | Roczny dochód z najmu po rozliczeniu strat |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Są to założenia, nie prognoza nieruchomości ani gwarantowane zwolnienie. Model zakłada wyłącznie najem, ważny wybór opodatkowania netto, terminowe deklaracje, wystarczającą podstawę i kwotę narażoną na ryzyko oraz straty dostępne zgodnie z regułami działalności pasywnej. Koszty gotówkowe uznaje się za w pełni odliczalne i obejmujące podatek od nieruchomości. Podatki kraju pochodzenia i sprzedaży analizuje się oddzielnie. Amortyzacja obniża podstawę i może wpływać na podatek przy sprzedaży.
Oddziel przepływ gotówki od dochodu podatkowego. Spłata kapitału kredytu to wydatek pieniężny, nie odliczany koszt najmu. Zleć obliczenie podstawy podatkowej, dozwolonej amortyzacji i wykorzystania strat.
7. Sprawdź wybory podatkowe i deklaracje
Amerykański czynsz osoby fizycznej nierezydenta, niepowiązany efektywnie z działalnością w USA, podlega zwykle 30% podatkowi od przychodu brutto lub niższej stawce traktatowej, bez kosztów. Prawidłowy wybór IRC 871(d) może umożliwić rozliczenie netto według skali.
Księgowy musi potwierdzić uprawnienie, oświadczenie wyboru, numer podatkowy, deklaracje i terminy. LLC ani strata nie znoszą automatycznie obowiązków sprawozdawczych.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Uwzględnij FIRPTA przy zakupie i sprzedaży
FIRPTA może dotyczyć zakupu i przyszłej sprzedaży. Przy zagranicznym sprzedawcy prawnik lub agent zamknięcia powinien ustalić status i obowiązek potrącenia. Planuj dostępne środki po potrąceniu, nie pełną cenę brutto.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Ustal własność i zaplanuj dziedziczenie
W transakcji mieszkaniowej LLC może figurować jako kupujący i właściciel w akcie, dodając warstwę nieprzejrzystości między osobą a nieruchomością. Może też pomagać chronić majątek prywatny przed zobowiązaniami LLC: Floryda zasadniczo nie obciąża wspólników ani zarządzających osobistą odpowiedzialnością za długi spółki wyłącznie z racji ich roli. Prywatność i ochrona zależą od struktury i faktów. Osobiste gwarancje lub własne działania mogą powodować osobistą odpowiedzialność. Korzyść ta nie znosi wymaganej identyfikacji właściciela ani raportowania podatkowego. Florida Statutes 605.0304
Amerykański podatek od spadku zależy od domicylu, formy własności i umów podatkowych. W przypadku osoby bez obywatelstwa i domicylu USA deklaracja spadkowa jest zasadniczo wymagana, gdy aktywa położone w USA przekraczają 60 000 USD, zgodnie z właściwymi zasadami. Sama LLC nie usuwa automatycznie tego ryzyka.
Ustal własność przed podpisem. Doradcy z USA i kraju pochodzenia porównują odpowiedzialność, spadki, raportowanie, kredyt i sprzedaż. Potwierdź akceptację właściciela przez bank i budynek. Podmiot nie gwarantuje anonimowości ani zwolnienia podatkowego.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Skoordynuj doradców w kraju pochodzenia
Przekaż obu zespołom te same dane: rezydencja podatkowa, obywatelstwo, użytek, własność i środki. Zapytaj o krajowe deklaracje, odliczenie podatku zagranicznego, traktaty i skutki użytku prywatnego lub zmiany rezydencji. Własność w USA nie daje wizy ani statusu imigracyjnego.
11. Zaplanuj sprzedaż i ewentualną wymianę 1031
Kwalifikowana wymiana zgodnie z Section 1031 może odroczyć zysk z nieruchomości biznesowej lub inwestycyjnej. Sam zakup innej nieruchomości nie wystarczy; domy do użytku osobistego zasadniczo nie kwalifikują się i obowiązują ścisłe terminy oraz inne wymogi.
Wymogi wymiany omów przed organizacją sprzedaży, nie po otrzymaniu pieniędzy. Porównaj koszty sprzedaży, spłatę kredytu, podatek i gotówkę na FIRPTA z inwestycją zastępczą.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Zorganizuj zdalne zamknięcie i przekazanie
Zdalne zamknięcie bywa możliwe, ale prawnik, bank i firma tytułowa lub rozliczeniowa muszą wcześniej zaakceptować podpis. Ustal pełnomocnictwo, czynność konsularną lub inną metodę. Zaplanuj wizyty, uwierzytelnienie i oryginały.
Przed przelewem potwierdź instrukcje pod znanym numerem telefonu. Sprawdź rozliczenie i lokal przed odbiorem. Zorganizuj ubezpieczenie, media, klucze i rejestrację. Przy najmie ustal regulamin, odpowiedzialność za wynajem i lokalny kontakt do napraw przed przekazaniem.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
POROZMAWIAJMY
Niezależnie od tego, czy kupują Państwo pierwszą nieruchomość w USA, budują strukturę portfela kilku nieruchomości, czy planują przeniesienie rezydencji podatkowej na Florydę, specjalizujemy się w transakcjach transgranicznych dla klientów międzynarodowych.
Wszystkie konsultacje są poufne. Współpracujemy z Państwa doradcami w kraju macierzystym oraz z amerykańskimi doradcami podatkowymi.
Zacznijmy od rozmowy, nie od oferty.
Manhattan Miami doradza wąskiej grupie nabywców, sprzedających i family offices w Nowym Jorku i na południu Florydy. Nie prowadzimy otwartych poszukiwań. Każda relacja zaczyna się od kontekstu.
Rozpocznij →