Przewodnik nabywcy międzynarodowego po rynku nieruchomości w NYC & Miami
Przewodnik nabywcy międzynarodowego po rynku nieruchomości w Nowym Jorku i Miami: struktury właścicielskie, obowiązki podatkowe, finansowanie, FIRPTA, planowanie sukcesyjne oraz operacyjna strona zakupu transgranicznego.
Co nabywcy spoza USA powinni wiedzieć w 2026 roku: finansowanie, FIRPTA, estate tax, zasady obowiązujące w budynkach oraz zdalne zamknięcie transakcji
Aktualizacja 2026-04-27 · 30 minut lektury · Autor: Anthony Guerriero, licencjonowany Broker (NY · FL · CA)
O NAS
Manhattan Miami Real Estate doradza nabywcom międzynarodowym od ponad 20 lat, prowadząc klientów z Ameryki Łacińskiej, Europy, Azji, Bliskiego Wschodu i innych regionów przez transakcje na rynku nieruchomości w USA. Wiemy, co w przypadku nabywców spoza USA sprawdza się w Nowym Jorku i Miami, a co nie.
Założyciel Anthony Guerriero posiada licencję Real Estate Broker w stanach Nowy Jork, Floryda i Kalifornia, a jego klientami są osoby UHNW, family offices oraz inwestorzy transgraniczni. Kluczowe kompetencje to FIRPTA, strukturyzacja właścicielska i zamknięcie transakcji na podstawie pełnomocnictwa (Power of Attorney).
Nabywcy międzynarodowi mogą kupować nieruchomości w NYC i Miami bez rezydencji i bez obywatelstwa USA. Struktura zakupu, czyli spółka albo nazwisko własne, jurysdykcja i pozycjonowanie podatkowe, waży tyle samo co sama nieruchomość. Większość udanych transakcji transgranicznych zaczyna się od kryteriów, jurysdykcji i harmonogramu, a nie od przeglądania ofert.
- Brak wymogu rezydencji: nabywcy międzynarodowi mogą swobodnie kupować nieruchomości w NYC + Miami
- FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) obowiązuje przy sprzedaży: pobór ~15% u źródła
- Struktury właścicielskie (LLC, trust, spółka zagraniczna) wpływają na ekspozycję podatkową, anonimowość i planowanie sukcesyjne
- W NYC koszty transakcji obciążają głównie kupującego (mansion tax, mortgage tax, prawnik); w Miami są niższe, choć z niuansami stanowymi
- Co-op na Manhattanie zwykle odrzucają nabywców międzynarodowych; condo ich akceptują; nowe inwestycje to najczęstsza droga
Stany Zjednoczone są otwarte na zagraniczne inwestycje w nieruchomości. Nie ma tu dodatkowych opłat skarbowych ani limitów własności zagranicznej, a większość stanów nie nakłada ograniczeń na nabywców spoza USA. Wyjątkiem jest Floryda, która na mocy SB 264 wprowadziła ograniczenia wobec obywateli niektórych państw (omawiamy je szczegółowo poniżej).
W świecie, w którym Kanada wprost zakazała zakupu większości nabywców zagranicznych (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, przedłużony do 2027 roku), Australia i Nowa Zelandia wymagają rygorystycznych zgód, a miasta takie jak Singapur (60% dodatkowej opłaty skarbowej dla nabywcy), Toronto (35%), Vancouver (20%) i Hongkong (zniósł BSD w lutym 2024 roku) historycznie nakładały na cudzoziemców karne podatki od przeniesienia własności, Stany Zjednoczone pozostają wyjątkowo otwarte.
Nabywcy międzynarodowi napotykają jednak kwestie szczególne: finansowanie, strukturyzację właścicielską, pobór FIRPTA u źródła, ekspozycję na estate tax, umowy podatkowe z krajem macierzystym oraz ograniczenia Florydy zależne od kraju pochodzenia. Ten przewodnik omawia to, co trzeba wiedzieć przed zakupem nieruchomości w Nowym Jorku, Miami lub gdziekolwiek w Stanach Zjednoczonych, ze szczególną uwagą na praktykę zakupu przez osobę niebędącą rezydentem USA.
Szczegółowe omówienie korzyści podatkowych Florydy i ograniczeń krajowych z SB 264 w kontekście Miami znajdą Państwo w naszym przewodniku Najlepsze dzielnice Miami do zakupu condo . Kwestię wyboru condo w Nowym Jorku omawiamy w opracowaniu Przewodnik po zakupie luksusowego condo na Manhattanie. Podstawowe pytanie o samą własność wyjaśniamy w tekście Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w USA?.
Najważniejsze dane 2026 roku dla nabywców międzynarodowych
NYC i Miami w skrócie dla nabywców międzynarodowych
| Kryterium | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Stanowy podatek dochodowy | Do 10.9% (NYC dolicza ~3.876%) | 0% (brak stanowego podatku dochodowego) |
| Mediana ceny condo $/sqft | ~$1,998 | ~$995 |
| Mansion tax | Od 1% do 3.9% (progresywny) | Brak |
| Documentary stamp tax | N/A | ~0.7% ceny sprzedaży |
| Udział Co-op w podaży | ~70% (restrykcyjne wobec nabywców zagranicznych) | ~0% (wyłącznie condo) |
| Ograniczenia krajowe SB 264 | N/A | 7 krajów objętych ograniczeniami (Chiny, Rosja, Iran, Korea Północna, Kuba, Venezuela-Maduro, Syria) |
| Prawa najemców | Silne (rent stabilization, czyli stabilizacja czynszów, w budynkach sprzed 1974 roku o 6+ lokalach) | Sprzyjające wynajmującym |
| Najlepsze dla nabywców międzynarodowych poszukujących | Ochrony kapitału, prestiżu, dostępu do edukacji (Columbia, NYU) | Efektywności podatkowej, stylu życia, bliskości kulturowej z Ameryką Łacińską |
Wielu nabywców międzynarodowych ostatecznie kupuje w obu miastach: Manhattan dla biznesu i edukacji, Miami dla stylu życia i rezydencji podatkowej.
Doradztwo prywatne dla nabywców międzynarodowych
Zacznijmy od rozmowy, nie od oferty.
Przy transakcjach transgranicznych w Nowym Jorku i na południu Florydy struktura, jurysdykcja i harmonogram ważą tyle samo co cena. Zapraszamy do poufnej rozmowy dostosowanej do Państwa sytuacji rezydencyjnej, podatkowej i potrzeb family office.
Rozpocznij poufną rozmowęDoradzamy nabywcom z całego świata w Nowym Jorku i na południu Florydy.
CZĘŚĆ 1AMERYKAŃSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI JEST BARDZO PRZEJRZYSTY
CZĘŚĆ 2NAJCZĘŚCIEJ PROWIZJE PŁACI SPRZEDAJĄCY
CZĘŚĆ 3BRAK DODATKOWYCH OPŁAT SKARBOWYCH DLA NABYWCÓW ZAGRANICZNYCH
CZĘŚĆ 4NABYWCY ZAGRANICZNI POWINNI SKUPIĆ SIĘ NA CONDO, NIE NA CO-OP
CZĘŚĆ 5FINANSOWANIE JEST ŁATWO DOSTĘPNE DLA NABYWCÓW ZAGRANICZNYCH
CZĘŚĆ 6INWESTORZY NIE PŁACĄ PODATKU OD PRZYCHODÓW Z NAJMU PRZEZ PIERWSZE 10-15 LAT FINANSOWANIA
CZĘŚĆ 7NABYWCY ZAGRANICZNI MUSZĄ DOKONAĆ WYBORU (ELECTION), ABY ROZLICZAĆ KOSZTY W PODATKU DOCHODOWYM
CZĘŚĆ 8FIRPTA: PODATEK POBIERANY U ŹRÓDŁA
CZĘŚĆ 9NABYWCY ZAGRANICZNI MUSZĄ PLANOWAĆ, ABY UNIKNĄĆ ESTATE TAX, CZYLI PODATKU OD SPADKÓW (DEATH TAX)
CZĘŚĆ 10NABYWCY ZAGRANICZNI POWINNI SKONSULTOWAĆ SIĘ ZE SPECJALISTAMI PODATKOWYMI W SWOIM KRAJU
CZĘŚĆ 11CUDZOZIEMCY MOGĄ ODROCZYĆ PODATEK OD ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH, KUPUJĄC KOLEJNĄ NIERUCHOMOŚĆ INWESTYCYJNĄ
CZĘŚĆ 12NABYWCY ZAGRANICZNI NIE MUSZĄ BYĆ W USA, ABY ZAMKNĄĆ TRANSAKCJĘ
POROZMAWIAJMY
Niezależnie od tego, czy kupują Państwo pierwszą nieruchomość w USA, budują strukturę portfela kilku nieruchomości, czy planują przeniesienie rezydencji podatkowej na Florydę, specjalizujemy się w transakcjach transgranicznych dla klientów międzynarodowych.
Wszystkie konsultacje są poufne. Współpracujemy z Państwa doradcami w kraju macierzystym oraz z amerykańskimi doradcami podatkowymi.
Zacznijmy od rozmowy, nie od oferty.
Manhattan Miami doradza wąskiej grupie nabywców, sprzedających i family offices w Nowym Jorku i na południu Florydy. Nie prowadzimy otwartych poszukiwań. Każda relacja zaczyna się od kontekstu.
Rozpocznij →