Ile wynoszą koszty transakcyjne dla nabywcy w Nowym Jorku?
Przykład przy $3,000,000:
Nowy Jork ma jedne z najwyższych kosztów transakcyjnych w USA, zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji.
Prosimy skorzystać z naszego interaktywnego kalkulatora poniżej, aby uzyskać spersonalizowany szacunek, lub poprosić o poufne zestawienie kosztów transakcyjnych od naszego zespołu.
Czym są koszty transakcyjne w Nowym Jorku?
Koszty transakcyjne to opłaty i podatki ponoszone w chwili zakupu, ponad uzgodnioną cenę sprzedaży. W Nowym Jorku koszty te są wyraźnie wyższe niż na większości innych rynków w USA, ze względu na kilka czynników właściwych dla tego miasta:
- Wiele warstw opodatkowania: nabywcy mierzą się z podatkiem Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych), a nabywcy z finansowaniem płacą podatek Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki), oba właściwe dla Nowego Jorku.
- Wymogi prawne: we wszystkich transakcjach nieruchomości w stanie Nowy Jork wymagany jest adwokat, co dodaje kosztu i złożoności nieistniejących w wielu innych stanach.
- Podatki związane z finansowaniem: Mortgage Recording Tax to istotny koszt właściwy dla Nowego Jorku, dodający blisko 2 procent do kwoty kredytu przy zakupach finansowanych.
- Struktura kosztów nowych inwestycji: w transakcjach od dewelopera (sponsora) nabywcy rutynowo przejmują koszty, które na rynku wtórnym pokrywałby sprzedający, w tym podatki NYC oraz NYS Transfer Tax i honoraria adwokackie dewelopera.
Zrozumienie tych warstw jest niezbędne przed podjęciem decyzji o zakupie na Manhattanie lub w którejkolwiek z pięciu dzielnic, w szczególności dla nabywców zainteresowanych luksusowymi kondominiami na Manhattanie.
Jakie podatki płacą nabywcy w Nowym Jorku?
Mansion Tax to zazwyczaj pojedynczo największy koszt transakcyjny dla nabywców w Nowym Jorku i dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości mieszkalnych na poziomie progu 1 miliona dolarów lub powyżej.
Ile wynosi Mansion Tax?
Mansion Tax dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości mieszkalnych, kondominiów, lokali co-op, kamienic typu townhouse oraz domów jednorodzinnych, na poziomie $1,000,000 lub powyżej. Wbrew swojej nazwie dotyka większości zakupów na Manhattanie, gdzie mediana ceny apartamentu przekracza milion dolarów.
| Cena zakupu | Stawka podatku |
|---|---|
| Poniżej $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Ile wynosi Mortgage Recording Tax?
Mortgage Recording Tax to istotny koszt właściwy dla Nowego Jorku, dotyczący wyłącznie zakupów kondominiów i kamienic typu townhouse. Nabywcy co-op są zwolnieni, ponieważ transakcje co-op obejmują udziały w spółce, a nie nieruchomość.
| Kwota kredytu | Stawka podatku |
|---|---|
| Poniżej $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 i powyżej | ~1.925% |
Przy zakupie kondominium za 2 miliony dolarów z finansowaniem na poziomie 75 procent (kredyt $1.5M) Mortgage Recording Tax wyniósłby około $28,875 (1.925% od $1,500,000). To istotny koszt właściwy dla Nowego Jorku.
Czym jest CEMA i jak obniża koszty?
Porozumienie Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) pozwala nabywcy przejąć istniejące saldo kredytu hipotecznego sprzedającego na potrzeby obliczenia podatku Mortgage Recording Tax. Podatek około 1.925% płaci się wyłącznie od różnicy między kwotą nowego kredytu a pozostałym saldem kredytu sprzedającego.
Przykładowo, jeśli nowy kredyt wynosi $1,500,000, a istniejący kredyt sprzedającego $1,000,000, Mortgage Recording Tax płaci się od $500,000 zamiast od $1,500,000, oszczędzając około $19,250. CEMA jest dostępna wyłącznie dla kondominiów i domów. Nie dla lokali co-op, które są w całości zwolnione z podatku Mortgage Recording Tax.
Jak wygląda typowe zestawienie kosztów transakcyjnych nabywcy?
Każda transakcja w Nowym Jorku obejmuje kombinację poniższych kosztów nabywcy, zależnie od rodzaju nieruchomości, finansowania oraz tego, czy zakup dotyczy rynku wtórnego czy nowej inwestycji.
| Składnik kosztu | Dotyczy | Typowa kwota |
|---|---|---|
| Mansion Tax | Wszystkie zakupy $1M+ | 1%-3.9% ceny zakupu |
| Mortgage Recording Tax | Tylko finansowane kondominia | ~1.8%-1.925% kredytu |
| Title Insurance | Kondominia i kamienice townhouse | Zależnie od ceny i kredytu |
| Honoraria adwokackie | Wszystkie zakupy (wymagane w NY) | $5,000 |
| Opłaty bankowe i kredytodawcy | Zakupy finansowane | $3,000-$4,000 |
| Opłaty aplikacyjne w budynku | Wszystkie zakupy | $500-$2,000 |
Jak wypadają koszty transakcyjne kondominium i co-op?
Kondominia i lokale co-op mają zasadniczo odmienne struktury kosztów transakcyjnych. Zrozumienie tych różnic jest niezbędne przy ocenie zakupu co-op versus kondominium.
| Składnik kosztu | Kondominium | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion Tax | Tak (1%-3.9%) | Tak (1%-3.9%) |
| Mortgage Recording Tax | Tak (~1.8%-1.925%) | Nie, zwolnione |
| Title Insurance | Tak | Nie, nie dotyczy |
| Honoraria adwokackie | $5,000 | $5,000 |
| Flip Tax | Nie dotyczy | Różnie (zwykle płaci sprzedający) |
| Board approval (zgoda zarządu) | Co do zasady mniej restrykcyjne | Wymagane. Bywa rygorystyczne |
| Elastyczność własności | Większa (LLC, pied-à-terre, podnajem) | Bardziej restrykcyjna |
Jak koszty transakcyjne w Nowym Jorku wyglądają w praktyce?
Trzy reprezentatywne scenariusze ilustrujące zakres kosztów, jakich nabywcy mogą się spodziewać dla różnych rodzajów nieruchomości i poziomów cenowych.
Zakup za $1M (rynek wtórny, gotówka)
Zakup za $3M (z finansowaniem)
Nowa inwestycja za $5M
Co nabywcy zagraniczni powinni wiedzieć o kosztach transakcyjnych w Nowym Jorku?
Nowy Jork nie nakłada żadnych ograniczeń na zagraniczną własność nieruchomości mieszkalnych. Transakcje transgraniczne wprowadzają jednak dodatkowe kwestie do rozważenia.
- FIRPTA dotyczy sprzedaży, nie zakupu: FIRPTA (ustawa o opodatkowaniu inwestycji zagranicznych w nieruchomości) wymaga poboru 15 procent ceny sprzedaży brutto, gdy zagraniczny właściciel ostatecznie odsprzedaje nieruchomość. Nie jest to koszt w chwili zakupu.
- Możliwości finansowania mogą być ograniczone: obcokrajowcy mogą napotkać bardziej restrykcyjne warunki kredytowania, wyższe wymogi co do wkładu własnego lub mniejszy wybór kredytodawców. Część nabywców decyduje się zapłacić gotówką i refinansować po zamknięciu transakcji.
- Strukturyzacja przez LLC jest powszechna: wielu nabywców zagranicznych kupuje poprzez LLC (spółkę typu US z ograniczoną odpowiedzialnością) lub trust dla ochrony majątku, prywatności oraz planowania sukcesji. Należy przewidzieć $5,000-$15,000 na utworzenie podmiotu i powiązane koszty prawne.
- Przelewy międzynarodowe wymagają dodatkowego planowania: banki i firmy tytułowe w USA podlegają regulacjom przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz znaj swojego klienta (KYC). Nabywcy zagraniczni powinni przewidzieć czas realizacji przelewu od 5 do 10 dni roboczych oraz przygotować szczegółową dokumentację źródła środków.
Jak koszty transakcyjne w Nowym Jorku wypadają na tle Miami?
Koszty transakcyjne w Nowym Jorku są istotnie wyższe niż w Miami, ze względu na dodatkowe podatki po stronie nabywcy, podatek Mortgage Recording Tax oraz struktury kosztów nowych inwestycji właściwe dla Nowego Jorku.
Dla nabywców oceniających oba rynki różnica w łącznych kosztach transakcyjnych jest znacząca. Nowy Jork nakłada Mansion Tax na zakupy o wartości miliona dolarów lub wyższej. Podatek ten nie istnieje na Florydzie. Mortgage Recording Tax dodaje blisko 2 procent do kwoty kredytu przy finansowanych zakupach kondominiów, w porównaniu z dużo niższym podatkiem od wartości niematerialnych (intangible tax) w Miami. W transakcjach nowych inwestycji praktyka przenoszenia podatków od przeniesienia własności na nabywcę jest natomiast znacznie powszechniejsza i kosztowniejsza w Nowym Jorku.
W połączeniu z brakiem stanowego podatku dochodowego na Florydzie Miami oferuje wyraźnie niższy łączny koszt nabycia porównywalnych nieruchomości.
Dla właścicieli rozważających przeprowadzkę zapraszamy do naszej analizy migracji podatkowej z Nowego Jorku do Miami.
Pełne porównanie kosztów transakcyjnych Nowy Jork versus Miami → | Zapoznaj się z naszym pełnym przewodnikiem po kosztach transakcyjnych w Miami →
Kalkulator kosztów transakcyjnych w Nowym Jorku
Oszacuj łączne koszty transakcyjne kupującego dla dowolnego zakupu kondominium, co-op lub nowej inwestycji na Manhattanie.
Kalkulator kosztów transakcyjnych
Nowy Jork oraz Miami, zgodnie ze stawkami podatkowymi na 2026 rok
Kontynuuj swoje rozeznanie
Poproś o indywidualną analizę kosztów
Przygotowujemy zestawienie pozycja po pozycji w oparciu o cenę zakupu, strukturę finansowania oraz rodzaj nieruchomości, obejmujące szacowane koszty transakcyjne, koszty utrzymania własności oraz kwestie związane z wyjściem z inwestycji.
Poproś o analizę Przeczytaj nasz przewodnik dla kupującychManhattan Miami Real Estate, licencja w stanach NY oraz FL
Koszty transakcyjne w Nowym Jorku, najczęstsze pytania
Eksperckie odpowiedzi na najczęstsze pytania kupujących dotyczące kosztów transakcyjnych na Manhattanie oraz w Nowym Jorku.
Czy można uniknąć Mansion Tax w Nowym Jorku?
Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych) w Nowym Jorku nie da się zgodnie z prawem uniknąć przy zakupach od 1 mln USD wzwyż. Obejmuje on wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości mieszkalnych na poziomie tego progu lub powyżej, niezależnie od rodzaju nieruchomości, zarówno kondominiów, co-op, domów typu townhouse, jak i domów jednorodzinnych. Niektórzy kupujący próbują wynegocjować od sprzedającego rekompensatę na pokrycie tego kosztu, ale sam podatek musi zostać zapłacony miastu. Stawka Mansion Tax wynosi od 1% przy zakupach od 1 mln do 1,999 mln USD do 3,9% przy zakupach od 25 mln USD wzwyż.
Czy koszty transakcyjne w Nowym Jorku można odliczyć od podatku?
Niektóre koszty transakcyjne w Nowym Jorku można odliczyć od podatku, ale większości nie. Mansion Tax oraz Transfer Tax (podatek od przeniesienia własności) nie podlegają odliczeniu po stronie kupującego. Odliczeniu mogą natomiast podlegać odsetki od kredytu zapłacone przy zamknięciu transakcji, proporcjonalne rozliczenia podatku od nieruchomości oraz punkty zapłacone kredytodawcy. Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki) jest co do zasady doliczany do podstawy kosztowej nieruchomości, a nie odliczany bezpośrednio. W kwestiach dotyczących Państwa indywidualnej sytuacji zawsze zalecamy konsultację z wykwalifikowanym doradcą podatkowym.
Kto ponosi koszty transakcyjne w Nowym Jorku?
W Nowym Jorku kupujący zwykle ponoszą od 1,5 do 6% kosztów transakcyjnych w zależności od rodzaju nieruchomości, natomiast sprzedający opłacają prowizję, NYC Transfer Tax (1% poniżej 500 tys. USD, 1,425% na poziomie 500 tys. USD lub powyżej) oraz NYS Transfer Tax (0,4% poniżej 3 mln USD, 0,65% od 3 mln USD wzwyż). Kluczowym wyjątkiem są zakupy nowych inwestycji, w których deweloper (sponsor) umownie przenosi NYC oraz NYS Transfer Tax na kupującego, co może podnieść jego koszty transakcyjne do ponad 3 do 6% ceny zakupu.
Dlaczego koszty transakcyjne w nowych inwestycjach w Nowym Jorku są wyższe?
Koszty transakcyjne w nowych inwestycjach w Nowym Jorku są wyższe, ponieważ deweloper (sponsor) zwykle przenosi na kupującego szereg kosztów, które na rynku wtórnym ponosiłby sprzedający. Należą do nich NYC Transfer Tax (1,425% dla nieruchomości od 500 tys. USD), NYS Transfer Tax (0,4% lub 0,65% powyżej 3 mln USD) oraz często honoraria adwokackie dewelopera (5 000 USD). W połączeniu z należnym kupującemu Mansion Tax, Mortgage Recording Tax, title insurance (ubezpieczeniem tytułu prawnego) oraz honorariami adwokackimi, łączne koszty transakcyjne przy nowych inwestycjach typu kondominium zwykle wynoszą od 3 do ponad 6% ceny zakupu, w porównaniu z od 1,5 do 5% dla nieruchomości z rynku wtórnego.
Jakie są typowe koszty transakcyjne dla kondominium za 2 mln USD na Manhattanie?
Dla kondominium z rynku wtórnego za 2 mln USD na Manhattanie z finansowaniem (LTV 75%) typowe koszty transakcyjne kupującego wynoszą od około 72 000 do 80 000 USD (od 3,6 do 4%). Obejmuje to Mansion Tax (25 000 USD przy 1,25%), Mortgage Recording Tax (około 28 875 USD dla kredytu 1,5 mln USD przy 1,925%), title insurance (od około 6 500 do 8 500 USD), honoraria adwokackie (5 000 USD) oraz drobne opłaty. Dla kondominium w nowej inwestycji za 2 mln USD należy dodać około 36 500 USD podatków od przeniesienia własności przeniesionych przez dewelopera, co podnosi łączne koszty do około 108 000 do 116 000 USD (od 5,4 do 5,8%).
Czy nabywcy zagraniczni ponoszą dodatkowe koszty transakcyjne w Nowym Jorku?
Nabywcy zagraniczni w Nowym Jorku ponoszą w momencie zakupu takie same koszty transakcyjne jak nabywcy krajowi. W Nowym Jorku nie obowiązuje żaden dodatkowy podatek ani dopłata dla nabywców zagranicznych (inaczej niż na niektórych rynkach międzynarodowych). Nabywcy zagraniczni powinni jednak pamiętać o FIRPTA (ustawa o opodatkowaniu inwestycji zagranicznych w nieruchomości), która wymaga pobrania części wpływów ze sprzedaży, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie odsprzedana. Ponadto nabywcy zagraniczni dokonujący zakupu poprzez LLC (spółkę typu US z ograniczoną odpowiedzialnością) powinni uwzględnić dodatkowe koszty prawne oraz strukturyzacji podatkowej, zazwyczaj od 5 000 do 15 000 USD, aby zapewnić należytą zgodność ze zobowiązaniami podatkowymi w USA.
Czym jest CEMA i jak obniża koszty transakcyjne?
CEMA to skrót od Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Pozwala kupującemu przejąć istniejące saldo kredytu sprzedającego na potrzeby obliczenia Mortgage Recording Tax. Zamiast płacić podatek około 1,925% od całej kwoty nowego kredytu, płaci się go wyłącznie od różnicy między nowym kredytem a istniejącym saldem kredytu sprzedającego.
Na przykład, jeśli zaciągają Państwo kredyt 1,5 mln USD, a istniejący kredyt sprzedającego wynosi 1 mln USD, Mortgage Recording Tax płaci się od 500 000 USD zamiast od 1 500 000 USD, co daje oszczędność około 19 250 USD. Transakcje z CEMA trwają dłużej (zwykle od 60 do 90 dni zamiast od 30 do 60 dni) i wymagają współpracy ze strony kredytodawcy sprzedającego, ale oszczędności są znaczące. CEMA dostępna jest wyłącznie dla kondominiów oraz domów, nie dla co-op, które są całkowicie zwolnione z Mortgage Recording Tax.
Z jakimi ukrytymi kosztami mierzą się kupujący w nowych inwestycjach na Manhattanie?
Umowy z deweloperem nowych inwestycji na Manhattanie często przenoszą na kupującego koszty, które na rynku wtórnym ponosiłby sprzedający. Należą do nich NYC Transfer Tax (1,425%), NYS Transfer Tax (0,4% lub 0,65% dla nieruchomości na poziomie 3 mln USD lub powyżej), honoraria adwokackie dewelopera (5 000 USD) oraz wpłata na fundusz kapitału obrotowego (często dwumiesięczne opłaty eksploatacyjne). Te dodatkowe koszty mogą podnieść łączny koszt po stronie kupującego o od 2 do 3% ponad standardowe koszty transakcyjne, takie jak Mansion Tax, Mortgage Recording Tax oraz title insurance.
Czym jest Mortgage Recording Tax w Nowym Jorku?
Mortgage Recording Tax (podatek od ustanowienia hipoteki) w Nowym Jorku wynosi około 1,8% dla kredytów poniżej 500 000 USD oraz około 1,925% dla kredytów od 500 000 USD wzwyż. Składa się z części należnej po stronie kupującego oraz po stronie kredytodawcy. Kupujący co-op są zwolnieni, ponieważ zakup co-op obejmuje udziały w spółce, a nie nieruchomość. CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) może obniżyć ten podatek, pozwalając kupującemu zapłacić go wyłącznie od różnicy między nowym kredytem a istniejącym saldem kredytu sprzedającego.
Co nabywcy zagraniczni powinni wiedzieć o zakupie nieruchomości w Nowym Jorku?
Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących zagranicznej własności nieruchomości w Nowym Jorku, a nabywcy zagraniczni w momencie zakupu ponoszą takie same koszty transakcyjne jak nabywcy krajowi. Do kluczowych kwestii należą FIRPTA (15% pobrania od ceny sprzedaży, gdy zagraniczny właściciel ostatecznie sprzedaje, co nie jest podatkiem kupującego jako takim), struktura LLC lub trustu dla ochrony majątku oraz planowania sukcesji (od 5 000 do 15 000 USD dodatkowych kosztów prawnych), terminy przelewów międzynarodowych oraz zgodność z wymogami dotyczącymi źródła środków i przepisami przeciwdziałania praniu pieniędzy, a także różnice między transakcjami od dewelopera a tymi z rynku wtórnego dla nabywców zagranicznych. Kondominia w nowych inwestycjach są zwykle bardziej dostępne dla nabywców zagranicznych niż co-op, które mogą mieć restrykcyjne zasady zarządu.