Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w USA?

Poznaj pytania, które najczęściej zadają nasi Klienci z zagranicy

1. Czy cudzoziemiec może kupić dom w USA?

Tak. Rząd federalny USA nie nakłada żadnych ograniczeń na zagraniczne inwestycje w nieruchomości w USA, dzięki czemu obywatele USA, rezydenci oraz cudzoziemcy działają w praktyce na równych zasadach. Zakupy zagraniczne stanowiły mniej niż 2% łącznej liczby i wartości transakcji, choć niektóre stany przyciągają większe zainteresowanie niż inne. Aby dowiedzieć się więcej o procesie zakupu, prosimy zapoznać się z naszym przewodnikiem po zakupie nieruchomości oraz przewodnikiem dla nabywcy zagranicznego.

2. Jakie są najważniejsze zasady zakupu nieruchomości w USA przez cudzoziemców?

Finansowanie jest łatwo dostępne dla nabywców zagranicznych przy zakupie nieruchomości w USA, choć często napotykają oni trudności wynikające z braku amerykańskiej historii kredytowej. Większość dużych banków nie udzieli kredytu cudzoziemcowi, o ile nie posiada on wizy pracowniczej, jednak niektóre banki międzynarodowe, takie jak HSBC, udzielają kredytów cudzoziemcom niezależnie od statusu rezydencji. Kredytów nierezydentom udzielają również banki prywatne, takie jak JP Morgan czy Citi Private. Kredyt dla nierezydenta zwykle wymaga wyższego wkładu własnego niż kredyt dla osoby zamieszkałej na stałe w USA.

Nabywcy zagraniczni powinni właściwie ustrukturyzować swoje inwestycje w nieruchomości, aby uniknąć Estate Tax lub ograniczyć jego skutki. Konsekwencje podatkowe wynikające z wyboru niewłaściwej struktury mogą w dłuższej perspektywie być kosztowne, jeśli nie zostaną rozważone z wyprzedzeniem.

Ustawa Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) nakłada na organy podatkowe obowiązek poboru części wpływów ze sprzedaży na poczet ewentualnego podatku od zysków kapitałowych. Stawka poboru wynosi 15% wpływów. Pobrana kwota jest zwracana sprzedającemu przez Internal Revenue Service po złożeniu zeznania podatkowego i uregulowaniu należnego podatku. Współpraca z doświadczonym doradcą w zakresie nieruchomości pomaga skutecznie poruszać się wśród tych zasad i przepisów.

Zapraszamy do lektury naszego wpisu „Cztery zasady zakupu nieruchomości w USA przez cudzoziemców" poniżej.

ZOBACZ

3. Czy nabywcy zagraniczni płacą dodatkowe opłaty skarbowe?

Nie. W USA nie nakłada się na nabywców zagranicznych żadnych dodatkowych opłat skarbowych, w przeciwieństwie do Hongkongu, Singapuru, Londynu, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne czy Hiszpanii, gdzie cudzoziemcy płacą od 7% do 100% dodatkowego podatku. Stany Zjednoczone nie obciążają cudzoziemców dodatkowo przy zakupie nieruchomości.

Co do zasady łączne podatki transakcyjne (czyli Mansion Tax, title insurance, honoraria adwokackie, przeniesienie tytułu oraz pozostałe koszty transakcyjne) w Miami oraz na rynku nieruchomości na Manhattanie wynoszą zwykle od 1,5% do 4,5%, w zależności od ceny zakupu. W przypadku zaciągnięcia kredytu należy doliczyć dodatkowe 2,2% kwoty kredytu z tytułu Mortgage Recording Tax. Przy zakupie nowej inwestycji przyjęło się, że nabywca pokrywa podatki transakcyjne dewelopera w wysokości około 2%. W rezultacie łączne koszty transakcyjne w Stanach Zjednoczonych wynoszą od 1,5% do 6%.

4. Czy przy zakupie nieruchomości muszę zapłacić prowizję pośrednika?

Być może. O ile dawniej prowizję zawsze pokrywał sprzedający, o tyle w 2025 roku zasady uległy zmianie i obecnie nabywca może być zobowiązany do zapłaty prowizji, jeśli sprzedający nie deklaruje jej pokrycia. Jak dotąd większość sprzedających w Nowym Jorku i Miami uznaje za korzystne zaoferowanie pokrycia prowizji pośrednika. Najlepiej współpracować po swojej stronie transakcji z doświadczonymi doradcami w zakresie nieruchomości, którzy obsługiwali już nabywców zagranicznych na rynku amerykańskim. Kompetentny doradca pomoże poruszać się wśród zawiłości transakcji nieruchomościowych, prowadzić negocjacje oraz dostarczyć cennych spostrzeżeń na temat trendów rynkowych i wymogów prawnych.

Warto również skorzystać z usług prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, który prowadził już transakcje międzynarodowe. Przydatne będzie także wsparcie doradcy podatkowego. Możemy polecić specjalistów, z którymi współpracujemy od lat.

Aby dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z „Listą kontrolną dla nabywcy zagranicznego nieruchomości na Manhattanie":

ZOBACZ LISTĘ KONTROLNĄ

5. Czy cudzoziemiec może kupić dom w USA na kredyt?

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów są łatwo dostępne. Przykładowo HSBC, Wells Fargo oraz wiele banków prywatnych udziela cudzoziemcom kredytów w formule foreign national loan. Poniżej najważniejsze warunki kredytu HSBC dla nierezydentów:

• 30% minimalny wkład własny

• $3 miliony maksymalna kwota kredytu, co odpowiada wartości nieruchomości rzędu $4,3 miliona

• $50 000 lub $100 000 środków zdeponowanych w HSBC

• 12 miesięcy rezerw (rata kredytu, opłaty eksploatacyjne oraz podatki) musi zostać zdeponowanych (poza pozostałymi środkami na rachunku)

Kompetentny doradca w zakresie nieruchomości pomoże w uzyskaniu kredytu i przeprowadzi przez proces finansowania. Lokalny bank nie udzieli cudzoziemcowi kredytu z uwagi na brak amerykańskiej historii kredytowej, jednak HSBC sprawnie analizuje zagraniczne dokumenty finansowe i może przyznać kredyt osobom niebędącym obywatelami USA, nawet jeśli nie posiadają stałej rezydencji.

Kredyty te mogą dotyczyć nieruchomości mieszkaniowej wykorzystywanej jako drugi dom lub nieruchomość inwestycyjna. Co do zasady, jeśli apartament będzie wykorzystywany jako nieruchomość inwestycyjna, oprocentowanie kredytu będzie nieco wyższe.

Oprocentowanie zmienia się każdego dnia, dlatego prosimy o kontakt w sprawie aktualnych stawek.

6. Czym sytuacja cudzoziemca różni się od sytuacji rezydenta USA przy zakupie nieruchomości?

Amerykańska polityka podatkowa jest co do zasady korzystna zarówno dla zagranicznych inwestorów w nieruchomości w USA, jak i dla rezydentów posiadających nieruchomości. Istnieje zatem jedynie kilka szczególnych zasad zakupu nieruchomości w USA przez cudzoziemców. Do różnic należy zakup w formule co-op, gdzie preferowani są nabywcy traktujący lokal jako główne miejsce zamieszkania. Ponadto analityk kredytowy banku potraktuje nabywcę zagranicznego jako nieco bardziej ryzykownego i doliczy dodatkowe pół punktu do oprocentowania, nie są to jednak regulacje rządowe. Kompetentny doradca w zakresie nieruchomości pomoże nabywcom zagranicznym zrozumieć te różnice i przejść przez proces zakupu.

Chcą Państwo dowiedzieć się, jak odnaleźć się w życiu w USA?

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

7. Czy do znalezienia nieruchomości potrzebuję kilku doradców?

W USA najrozsądniej jest współpracować podczas poszukiwań z jednym profesjonalnym doradcą w zakresie nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nabywców zagranicznych. W przeciwieństwie do Londynu, Paryża czy Brazylii amerykański rynek nieruchomości jest bardzo przejrzysty. Aby zwiększyć obrót na rynku, Real Estate Board of New York oraz Florida Department of State wymagają na przykład, by biura udostępniały swoje wyłączne oferty w ciągu 24 godzin, dzięki czemu dobry doradca nabywcy może pokazać Państwu każdy apartament dostępny na rynku. Powierzenie poszukiwań jednemu doradcy oznacza najwyższy poziom obsługi z jego strony, ponieważ cała jego uwaga skupia się na Państwu i Państwa poszukiwaniach. Współpraca z kompetentnym doradcą ma kluczowe znaczenie, szczególnie dla nabywców zagranicznych, gdyż pozwala poruszać się wśród zawiłości transakcji oraz zapewnia cenne spostrzeżenia na temat trendów rynkowych i wymogów prawnych.

8. Jakie rodzaje nieruchomości mogę kupić jako cudzoziemiec?

Zagraniczne inwestycje w nieruchomości w USA ograniczają się zasadniczo do zakupu kondominiów, lokali typu condop, domów jednorodzinnych oraz wielorodzinnych. Na Manhattanie co do zasady nabywcy zagraniczni NIE mają ograniczeń w zakupie kondominiów, lokali condop, domów jednorodzinnych ani wielorodzinnych. Lokale w formule co-op preferują właścicieli traktujących je jako główne miejsce zamieszkania i zwykle wykluczają własność zagraniczną, chyba że większość majątku nabywcy oraz główne źródło jego dochodu znajdują się w USA. Prosimy zapoznać się z różnicą między kondominium a co-op. Kompetentny doradca pomoże znaleźć nieruchomości odpowiadające oczekiwaniom cudzoziemców, niezależnie od tego, czy chodzi o nieruchomość wakacyjną, czy inwestycyjną.

Szukają Państwo wskazówek dotyczących inwestowania w nieruchomości w Miami?

PRZECZYTAJ WPIS

9. Jak ustrukturyzować zakup nieruchomości, aby zminimalizować podatki?

Transakcje można ustrukturyzować na nieskończenie wiele sposobów, jednak traktowanie podatkowe zakupu i sprzedaży może się znacznie różnić w zależności od przyjętej struktury, zwłaszcza w kontekście zagranicznych inwestycji w nieruchomości w USA. Nasi inwestorzy wybierają w szczególności dwa sposoby ograniczenia Estate Tax; należy rozważyć, w jaki sposób Estate Tax może dotyczyć właściciela, a także czy między USA a krajem pochodzenia obowiązuje umowa podatkowa, która traktuje dochody, koszty oraz zyski kapitałowe inaczej niż prawo amerykańskie. Co do zasady zalecamy uzyskanie porady w zakresie struktury transakcji.

• Należy uwzględnić kwestie podatkowe na poziomie federalnym i stanowym, a także wpływ umów międzynarodowych.

• Warto skorzystać z lokalnej obsługi prawnej w USA w zakresie struktury (LLC, Foreign Corp itd.) oraz doradztwa podatkowego.

• Przed podpisaniem umowy zawsze należy skonsultować się z prawnikiem.

• Więcej na temat składowych kosztów inwestycji w nieruchomości

Kompetentny doradca w zakresie nieruchomości może doradzić, jak ustrukturyzować zakup, aby zminimalizować podatki.

10. Czy muszę martwić się podatkiem dochodowym?

Co do zasady nabywca kupujący nieruchomość w celu osiągania dochodu, w tym w ramach zagranicznych inwestycji w nieruchomości w USA, będzie mógł pomniejszyć dochód z najmu o koszty pieniężne, takie jak podatek od nieruchomości, utrzymanie czy odsetki od kredytu, oraz o koszty niepieniężne, takie jak amortyzacja. W efekcie pierwsze lata przynoszą stratę księgową, którą można rozliczać przez 15 lat. Dzięki temu właściciele nie zapłacą podatku od dochodu z najmu, dopóki straty nie zostaną wykorzystane, zwykle przez około 12 lat.

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Stanach Zjednoczonych bez konieczności posiadania numeru identyfikacji podatkowej (TIN). Uzyskanie numeru TIN bywa jednak istotne w określonych okolicznościach, zwłaszcza w zakresie obowiązków podatkowych. Przykładowo, jeśli zamierzają Państwo wynająć nieruchomość lub później ją sprzedać, numer TIN jest wymagany do rozliczania dochodu z najmu, regulowania związanych z tym podatków oraz dochowania zgodności z przepisami Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Kompetentny doradca pomoże nabywcom zagranicznym zrozumieć ich obowiązki podatkowe i zachować zgodność z przepisami.

Osoby nieuprawnione do numeru Social Security Number (SSN) mogą ubiegać się o Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), składając formularz W-7. Procedura ta wymaga przedłożenia dokumentów potwierdzających status cudzoziemca oraz tożsamość.

11. Na co powinni zwrócić uwagę cudzoziemcy sprzedający nieruchomość w USA?

Przy sprzedaży nieruchomości przez zagranicznych inwestorów na rynku amerykańskim dwa główne koszty to:

a) podatki transakcyjne w wysokości około 2% oraz b) prowizja pośrednika od sprzedaży w wysokości od 5% do 6%.

Ponadto należy uwzględnić podatki: podatek od zysków kapitałowych oraz Estate Tax. Przy odpowiednim planowaniu Estate Tax można uniknąć lub ograniczyć jego skutki. Podatek od zysków kapitałowych w USA dla nierezydentów jest taki sam jak dla rezydentów, jeżeli zakup następuje na rzecz LLC lub osoby fizycznej. Maksymalna stawka federalna wynosi 28%.

• Estate Tax w USA dla cudzoziemców

• podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości w USA dla cudzoziemców

Kompetentny doradca w zakresie nieruchomości może wesprzeć zagranicznych sprzedających w procesie sprzedaży i zadbać o jego sprawny przebieg.

12. A co z due diligence i zamknięciem transakcji?

Przeprowadzenie due diligence to kluczowy etap procesu zakupu nieruchomości, zwłaszcza w przypadku zagranicznych inwestycji w nieruchomości w USA. Dobry prawnik zapewni obsługę prawną niezbędną do pełnego due diligence. Obejmuje ono dokładne zbadanie stanu nieruchomości, jej tytułu prawnego oraz wszelkich potencjalnych kwestii mogących wpłynąć na wartość lub własność. Oto najważniejsze aspekty do rozważenia:

• Inspekcja nieruchomości: warto zatrudnić profesjonalnego inspektora, który zbada stan nieruchomości, w tym fundamenty, dach, instalację wodno-kanalizacyjną, instalację elektryczną oraz wszelkie oznaki uszkodzeń lub konieczności napraw. Ten krok pozwala poznać ewentualne problemy przed finalizacją zakupu.

• Badanie tytułu prawnego: należy przeprowadzić dokładne badanie tytułu prawnego, aby potwierdzić, że sprzedający ma niewątpliwą własność nieruchomości oraz że nie ciążą na niej obciążenia ani spory. Zapobiega to komplikacjom prawnym wynikającym z niejasnego stanu własności.

• Analiza dokumentacji nieruchomości: warto przeanalizować dokumentację nieruchomości, w tym akt własności, raport o tytule prawnym oraz wszelkie niespłacone kredyty czy obciążenia. Daje to pełny obraz prawnego i finansowego statusu nieruchomości.

• Kwestie środowiskowe: należy sprawdzić ewentualne zagrożenia środowiskowe, takie jak pobliskie tereny przemysłowe, strefy zalewowe czy inne potencjalne ryzyka. Daje to pewność, że nieruchomość jest bezpieczna i odpowiednia do zamierzonego przeznaczenia.

Po zakończeniu due diligence przychodzi czas na zamknięcie transakcji. Obejmuje to:

• Podpisanie umowy zakupu: podpisanie umowy zakupu, która określa warunki sprzedaży, w tym cenę, datę zamknięcia oraz ewentualne warunki zawieszające. Wiąże ona prawnie obie strony uzgodnionymi warunkami.

• Finalizacja finansowania: sfinalizowanie ustaleń dotyczących finansowania, w tym uzyskanie kredytu i dopełnienie niezbędnych formalności. Przed przystąpieniem do zamknięcia należy upewnić się, że wszystkie kwestie finansowe są uporządkowane.

• Zamknięcie: udział w spotkaniu zamykającym, podczas którego własność nieruchomości zostaje na Państwa przeniesiona, oraz dopełnienie pozostałych formalności. To ostatni etap procesu zakupu, w którym oficjalnie stają się Państwo właścicielem nieruchomości.

13. Jakie są wymogi dotyczące ubezpieczenia i mediów?

Jako nabywca zagraniczny powinni Państwo uwzględnić, w kontekście zagranicznej inwestycji w nieruchomości w USA, kwestie ubezpieczenia, mediów oraz planowania sukcesji przy zakupie nieruchomości w USA.

• Ubezpieczenie: warto wykupić ubezpieczenie chroniące nieruchomość przed uszkodzeniem, utratą lub odpowiedzialnością. Może ono obejmować ubezpieczenie nieruchomości, title insurance oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Polisy te zapewniają ochronę finansową i spokój na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń.

• Media: należy uruchomić media na swoje nazwisko, w tym energię elektryczną, gaz, wodę oraz internet. Warto upewnić się, że wszystkie niezbędne usługi są aktywne i przepisane na Państwa, aby uniknąć przerw w dostawie.

Otrzymujemy wiele pytań dotyczących nieruchomości w Nowym Jorku.  Chcą Państwo uzyskać odpowiedzi na swoje pytania? Odpowiadamy na nie w opracowaniu „Odpowiedzi na najczęstsze pytania cudzoziemców zainteresowanych kupnem i sprzedażą nieruchomości w Nowym Jorku":

JESTEM ZAINTERESOWANY

14. A co z planowaniem sukcesji i podatkami?

• Planowanie sukcesji: jak wspomniano powyżej, ustrukturyzowanie transakcji ma ogromne znaczenie dla planowania sukcesji. Pozwala to rozdysponować nieruchomość zgodnie z Państwa wolą na wypadek śmierci oraz ograniczyć opodatkowanie transakcji. Może to obejmować sporządzenie testamentu, ustanowienie trustu, udzielenie pełnomocnictwa albo utworzenie struktury LLC i Foreign Corporation. Właściwe planowanie sukcesji pomaga zarządzać majątkiem i daje jasne wytyczne co do jego rozdysponowania.

Doświadczeni doradcy w zakresie nieruchomości oraz prawnicy przeprowadzą Państwa przez te procesy i zadbają o sprawny przebieg transakcji.

Konsekwencje podatkowe: jako nabywca zagraniczny powinni Państwo rozumieć konsekwencje podatkowe posiadania nieruchomości w USA. Mogą one obejmować:

• Podatek od zysków kapitałowych: zapłatę podatku od zysków kapitałowych od ewentualnego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Znajomość stawek i przepisów pomaga zaplanować strategię inwestycyjną.

• Podatek dochodowy: zapłatę podatku dochodowego od ewentualnego dochodu z najmu nieruchomości. Prawidłowe rozliczanie dochodu i kosztów najmu jest kluczowe dla zgodności z amerykańskim prawem podatkowym.

• Podatek od nieruchomości: zapłatę podatku od nieruchomości naliczanego od jej wartości. Podatki te są zwykle ustalane corocznie i różnią się w zależności od lokalizacji.

Prosimy skonsultować się z doradcą podatkowym, aby zrozumieć swoje obowiązki podatkowe oraz ewentualne konsekwencje podatkowe.

Własność zagraniczna: jako nabywca zagraniczny powinni Państwo rozumieć zasady i przepisy dotyczące zagranicznej własności nieruchomości w USA. Mogą one obejmować:

• FIRPTA: zrozumienie ustawy Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) oraz jej skutków dla nabywców zagranicznych. FIRPTA nakłada na zagranicznych sprzedających obowiązek zapłaty podatku pobieranego u źródła przy sprzedaży nieruchomości w USA.

• Umowy podatkowe: zrozumienie umów podatkowych między USA a Państwa krajem, które mogą wpływać na Państwa obowiązki podatkowe. Umowy te mogą przewidywać korzyści, takie jak obniżone stawki lub zwolnienia.

Prosimy skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach lub z doradcą podatkowym, aby zrozumieć zasady i przepisy dotyczące zagranicznej własności nieruchomości w USA. Pomoże to poruszać się wśród zawiłości amerykańskiego rynku nieruchomości i podejmować świadome decyzje.

15. Podsumowanie: jak skutecznie kupić nieruchomość w USA jako nabywca zagraniczny

Zakup nieruchomości w USA jako nabywca zagraniczny bywa procesem złożonym i wymagającym, lecz przy właściwym wsparciu i doradztwie może być również udanym i satysfakcjonującym doświadczeniem. Rozumiejąc warunki i wymogi, poruszając się wśród zawiłości zagranicznej własności nieruchomości, zapewniając finansowanie oraz współpracując z doświadczonym doradcą, nabywcy zagraniczni mogą zrealizować cel, jakim jest posiadanie nieruchomości w USA. Czy to dla zagranicznego inwestora dywersyfikującego portfel, czy dla cudzoziemca poszukującego domu wakacyjnego, amerykański rynek nieruchomości oferuje znaczące możliwości. Przy odpowiedniej wiedzy i wsparciu mogą Państwo sfinalizować zakup z pełnym przekonaniem.