Koszty zamknięcia w NYC i Miami: pełne porównanie

Koszty zamknięcia po stronie kupującego w Miami mieszczą się zwykle w przedziale 1.2%-3.5% ceny zakupu, natomiast w Nowym Jorku w przedziale 1.5%-5% lub wyższym. Przy zakupie condo za $2 miliony z finansowaniem nabywca w Nowym Jorku zapłaci około $75,000-$85,000 kosztów zamknięcia, a nabywca w Miami około $28,000-$40,000, co daje oszczędność rzędu $35,000-$55,000. Oszczędność rośnie istotnie przy wyższych cenach, ponieważ nowojorski mansion tax (1%-3.9%) nie istnieje w Miami, a nowojorski mortgage recording tax (1.8%-1.925%) nie ma odpowiednika na Florydzie.

Nie. Ani Miami, ani stan Floryda nie nakładają mansion tax ani żadnego równoważnego progresywnego transfer tax po stronie kupującego. Nowy Jork nalicza natomiast mansion tax w przedziale od 1% do 3.9% od wszystkich zakupów nieruchomości mieszkalnych o wartości $1 miliona lub wyższej. Sam ten podatek może kosztować nabywcę w Nowym Jorku $10,000 przy zakupie za $1M, $25,000 przy $2M, $112,500 przy $5M lub $325,000 przy $10M. Brak mansion tax to jedna z najistotniejszych przewag kosztowych zakupu w Miami.

Na obu rynkach koszty zamknięcia dzielą się między kupującego i sprzedającego, ale podział jest inny. W Nowym Jorku kupujący pokrywa mansion tax, mortgage recording tax, title insurance i honoraria prawnicze (łącznie 1.5%-5%+), a sprzedający transfer taxes i prowizję. W transakcjach na rynku wtórnym w Miami sprzedający zwyczajowo płaci documentary stamp tax (1.05%) i prowizję, natomiast kupujący title insurance, intangible tax (0.2%), doc stamps od weksla (0.35%) oraz honoraria prawnicze. Przy zakupach w nowych inwestycjach w Miami kupujący często pokrywa documentary stamp tax oraz opłatę dewelopera, co podnosi jego koszty do 2.5%-3.5%.

Title insurance jest standardem przy zakupie condo zarówno w Nowym Jorku, jak i w Miami. W Nowym Jorku kupujący zwykle opłaca zarówno polisę właścicielską, jak i polisę kredytodawcy (przy finansowaniu). W hrabstwie Miami-Dade sprzedający zwyczajowo opłaca polisę właścicielską w transakcjach na rynku wtórnym, natomiast kupujący opłaca polisę kredytodawcy. Przy zakupach w nowych inwestycjach na obu rynkach title insurance opłaca zwykle kupujący. Stawki title insurance są regulowane przez każdy ze stanów i są zasadniczo porównywalne, choć w Nowym Jorku bywają nieco wyższe. Warto pamiętać, że zakup co-op w Nowym Jorku nie wymaga title insurance, ponieważ dotyczy udziałów w spółce, a nie nieruchomości.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) to prawo federalne obowiązujące jednakowo w Nowym Jorku i w Miami. Wymaga, aby przy sprzedaży nieruchomości położonej w USA przez osobę zagraniczną kupujący zatrzymał 15% ceny sprzedaży brutto i przekazał tę kwotę do IRS. FIRPTA nie zwiększa kosztów zamknięcia po stronie kupującego w momencie zakupu. Znajduje zastosowanie wtedy, gdy zagraniczny właściciel ostatecznie sprzedaje nieruchomość. Nabywcy zagraniczni na obu rynkach powinni jednak przewidzieć dodatkowe koszty obsługi prawnej i strukturyzacji podatkowej ($5,000-$15,000) oraz mieć świadomość, że przy odsprzedaży zastosowanie znajdzie withholding wynikający z FIRPTA. Zatrzymana kwota podlega zwrotowi po złożeniu amerykańskiego zeznania podatkowego.

Tak. CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) pozwala nabywcom condo w Nowym Jorku “przejąć” istniejące saldo kredytu sprzedającego na potrzeby wyliczenia mortgage recording tax. Zamiast płacić 1.925% od pełnej kwoty kredytu, płacą Państwo wyłącznie od różnicy między nowym kredytem a pozostałym saldem sprzedającego. Przykładowo przy kredycie $1.5M, gdy sprzedający ma istniejące zadłużenie $1M, oszczędność wynosi około $19,250. CEMA jest jednak dostępna wyłącznie dla condo (nie dla co-op), zajmuje 60-90 dni i wymaga współpracy kredytodawcy. Nawet z CEMA koszty zamknięcia w Nowym Jorku zwykle nadal przewyższają koszty w Miami, ponieważ mansion tax, największa pojedyncza pozycja, nie podlega obniżeniu.

Tak. W Miami występują dwa koszty po stronie kupującego, których nie ma w Nowym Jorku: intangible tax (0.2% kwoty kredytu) oraz documentary stamps od weksla ($0.35 od każdych $100 kwoty kredytu, czyli 0.35%). Są to podatki nakładane przez stan Floryda na nowe kredyty hipoteczne. Koszty te są jednak istotnie niższe niż nowojorski mortgage recording tax (1.8%-1.925%). Przykładowo przy kredycie $1.6M łączny intangible tax i doc stamps od weksla w Miami wynoszą $8,800, podczas gdy nowojorski mortgage recording tax wyniósłby $30,800, co daje różnicę $22,000. Nabywcy gotówkowi w Miami praktycznie nie ponoszą żadnych podatków właściwych wyłącznie temu rynkowi.

Co-op mają w Nowym Jorku niższe koszty zamknięcia, ponieważ kupujący są zwolnieni z mortgage recording tax (oszczędność 1.8%-1.925% kwoty kredytu) i nie potrzebują title insurance. Finansowany zakup co-op powyżej $1M kosztuje zwykle 2%-3% w kosztach zamknięcia wobec 3%-5% dla porównywalnego condo. Nawet przy niższych kosztach zamknięcia co-op koszty zamknięcia w Miami pozostają zasadniczo niższe, ponieważ w Miami nie ma mansion tax (który w Nowym Jorku dotyczy zarówno co-op, jak i condo). Dodatkowo co-op wiążą się z istotnymi ograniczeniami dotyczącymi sposobu korzystania z lokalu, w tym surowszą polityką podnajmu, wymogiem zgody zarządu i ograniczeniami własności przez LLC.

Z perspektywy kosztów transakcyjnych i praktyki rynkowej Miami jest zasadniczo korzystniejsze dla nabywców zagranicznych. Miami nie ma stanowego podatku dochodowego, ma niższe koszty zamknięcia, ugruntowane wielojęzyczne biura pośrednictwa, międzynarodowe relacje bankowe i szeroką biegłość w zakupach dokonywanych przez podmioty. Nowy Jork oferuje głębszą płynność rynku wtórnego i większą różnorodność produktu (co-op, condo, townhouse), ale co-op, stanowiące dużą część nowojorskiej podaży, często nakładają ograniczenia na nabywców zagranicznych lub wymagają znacznych aktywów ulokowanych w USA. Na żadnym z rynków nie ma prawnych ograniczeń zagranicznej własności condo. Koszty struktury podmiotowej są porównywalne na obu rynkach ($3,000-$8,000), a FIRPTA znajduje jednakowe zastosowanie przy odsprzedaży.

Bieżące koszty utrzymania różnią się w istotny sposób. Podatek od nieruchomości dla nowojorskich condo bywa niższy jako procent wartości rynkowej (~0.8-1.2%) ze względu na limity wartości szacunkowej, ale miesięczne opłaty wspólne bywają wysokie ($1.50-$3.00+ za sq ft). Podatek od nieruchomości w Miami jest wyższy dla właścicieli non-homestead (~1.8-2.2% wartości szacunkowej), a koszty ubezpieczenia są wyraźnie podwyższone z uwagi na ryzyko huraganowe ($5,000-$15,000+ rocznie). Najistotniejszą różnicą w kosztach bieżących pozostaje jednak stanowy podatek dochodowy: Floryda go nie nalicza, podczas gdy łączna stawka stanowa i miejska w Nowym Jorku sięga 10.9%. Dla nabywców o wysokich dochodach ten jeden czynnik zwykle przeważa nad wszystkimi pozostałymi różnicami w kosztach utrzymania razem wziętymi.

Przy zakupie gotówkowym za $25M nabywca w Nowym Jorku zapłaci około $1,097,000 kosztów zamknięcia (4.4%), głównie za sprawą mansion tax na poziomie 3.9% ($975,000). Nabywca w Miami zapłaci około $132,500 (0.5%), ponieważ Floryda nie ma mansion tax, a documentary stamps przy transakcji na rynku wtórnym pokrywa sprzedający. Różnica w samych kosztach zamknięcia wynosi około $964,500, jeszcze przed uwzględnieniem zerowego stanowego podatku dochodowego na Florydzie.

Tak. 1031 exchange pozwala inwestorom sprzedać nieruchomość inwestycyjną w Nowym Jorku i reinwestować wpływy w nieruchomość inwestycyjną w Miami przy odroczeniu federalnego capital gains tax. Wymiana wiąże się z rygorystycznymi wymogami terminowymi: 45 dni na wskazanie nieruchomości zastępczych i 180 dni na zamknięcie. Nieruchomość musi być utrzymywana w celach inwestycyjnych (nie na użytek własny), a wpływy musi przechowywać wykwalifikowany pośrednik. Strategia ta pozwala odroczyć $200,000-$1,000,000+ capital gains tax przy jednoczesnym wejściu na tańszy rynek Miami, wolny od stanowego podatku dochodowego. Przed jej zastosowaniem proszę skonsultować się z CPA oraz wykwalifikowanym pośrednikiem.

Łączny koszt wejścia i wyjścia (zakup plus sprzedaż) wynosi 10-15% w Nowym Jorku wobec 7-10.5% w Miami. Wyższe nowojorskie podatki po stronie kupującego (mansion tax, mortgage recording tax) oraz transfer taxes po stronie sprzedającego tworzą istotnie większe tarcie transakcyjne. Ta różnica 3-5 punktów procentowych ma szczególne znaczenie dla inwestorów o horyzoncie od 3 do 5 lat oraz dla tych, którzy przenoszą kapitał pomiędzy rynkami.

Przy zakupach w nowojorskich nowych inwestycjach kupujący zwyczajowo pokrywa transfer taxes należne od sprzedającego (NYC transfer tax w wysokości 1%-1.425% plus NYS transfer tax w wysokości 0.4%-0.65%), co przy zakupie za $5M dokłada do jego kosztów około $103,750. To pojedynczo największy “ukryty” koszt, właściwy wyłącznie transakcjom w nowych inwestycjach. W nowych inwestycjach w Miami kupujący zwykle pokrywa documentary stamp tax (1.05%) oraz opłatę dewelopera (~1.5%), które przy transakcjach na rynku wtórnym obciążają zwykle sprzedającego. Przy tym samym zakupie za $5M dokłada to około $127,500. Premia za nową inwestycję występuje na obu rynkach, ale nowojorskie koszty zamknięcia w nowych inwestycjach są zdecydowanie wyższe, ponieważ dochodzą do nich także mansion tax i mortgage recording tax.