Koszty transakcyjne: NYC kontra Miami, pełne porównanie

Koszty transakcyjne dla nabywców w Miami zwykle wynoszą od 1,2%-3,5% ceny zakupu, podczas gdy koszty transakcyjne w NYC wynoszą od 1,5%-5% lub więcej. Przy zakupie kondominium za 2 miliony USD z finansowaniem nabywca w NYC może spodziewać się około 75 000-85 000 USD kosztów transakcyjnych, podczas gdy nabywca w Miami zapłaciłby około 28 000-40 000 USD, czyli oszczędność rzędu 35 000-55 000 USD. Oszczędności rosną znacząco przy wyższych cenach, ponieważ NYC Mansion Tax (1%-3,9%) nie istnieje w Miami, a NYC Mortgage Recording Tax (1,8%-1,925%) nie ma odpowiednika na Florydzie.

Nie. Miami i stan Floryda nie nakładają Mansion Tax ani żadnego równoważnego progresywnego podatku transferowego na nabywców. Dla kontrastu NYC nakłada Mansion Tax w przedziale od 1% do 3,9% na wszystkie zakupy mieszkaniowe od 1 miliona USD wzwyż. Ten jeden podatek może kosztować nabywcę w NYC 10 000 USD przy zakupie za 1 mln USD, 25 000 USD przy 2 mln USD, 112 500 USD przy 5 mln USD lub 325 000 USD przy 10 mln USD. Brak Mansion Tax to jedna z najistotniejszych przewag kosztowych zakupu w Miami.

Na obu rynkach koszty transakcyjne dzielone są między nabywcę a sprzedającego, lecz podział się różni. W NYC nabywcy płacą Mansion Tax, Mortgage Recording Tax, Title Insurance oraz honorarium prawne (łącznie 1,5%-5%+), podczas gdy sprzedający płacą podatki transferowe i prowizję. W transakcjach na rynku wtórnym w Miami sprzedający zwykle płacą documentary stamp tax (1,05%) i prowizję, podczas gdy nabywcy płacą Title Insurance, Intangible Tax (0,2%), Doc Stamps od weksla (0,35%) oraz honorarium prawne. Przy zakupie nowej inwestycji w Miami nabywca często płaci documentary stamp tax oraz opłatę dewelopera, co podnosi koszty nabywcy do 2,5%-3,5%.

Title Insurance jest standardem przy zakupie kondominium zarówno w NYC, jak i w Miami. W NYC nabywca zwykle płaci zarówno za polisę title właściciela, jak i polisę kredytodawcy (przy finansowaniu). W hrabstwie Miami-Dade sprzedający zwyczajowo płaci za polisę title właściciela w transakcjach na rynku wtórnym, choć nabywca płaci za polisę kredytodawcy. Przy zakupie nowej inwestycji na obu rynkach nabywca zwykle płaci za Title Insurance. Stawki Title Insurance są regulowane przez każdy stan i są ogólnie porównywalne, choć stawki w NYC bywają nieco wyższe. Należy zauważyć, że zakup co-op w NYC nie wymaga Title Insurance, ponieważ obejmuje udziały w spółce, a nie nieruchomość.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) to prawo federalne, które stosuje się jednakowo w NYC i w Miami. Wymaga ono, by gdy osoba zagraniczna sprzedaje nieruchomość w USA, nabywca potrącił 15% ceny sprzedaży brutto i przekazał ją do IRS. FIRPTA nie zwiększa kosztów transakcyjnych nabywcy w momencie zakupu. Stosuje się, gdy właściciel zagraniczny ostatecznie sprzedaje. Jednak nabywcy zagraniczni na obu rynkach powinni przewidzieć w budżecie dodatkowe koszty prawne i struktur podatkowych (5 000-15 000 USD) oraz mieć świadomość, że potrącenie FIRPTA będzie miało zastosowanie przy odsprzedaży. Potrącenie podlega zwrotowi po złożeniu zeznania podatkowego w USA.

Tak. CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) pozwala nabywcom kondominium w NYC “przejąć” istniejące saldo kredytu sprzedającego do obliczenia Mortgage Recording Tax. Zamiast płacić 1,925% od pełnej kwoty kredytu, płacisz tylko od różnicy między nowym kredytem a pozostałym saldem sprzedającego. Na przykład przy kredycie 1,5 mln USD, gdy sprzedający ma istniejący kredyt 1 mln USD, oszczędność wynosi około 19 250 USD. Jednak CEMA jest dostępne wyłącznie dla kondominiów (nie dla co-op), trwa 60-90 dni i wymaga współpracy kredytodawcy. Nawet z CEMA koszty transakcyjne w NYC zwykle i tak przekraczają koszty w Miami, ponieważ Mansion Tax, największy pojedynczy koszt, nie może zostać obniżony.

Tak. Miami ma dwa koszty transakcyjne nabywcy, których nie ma NYC: Intangible Tax (0,2% kwoty kredytu) oraz Doc Stamps od weksla (0,35 USD od każdych 100 USD kwoty kredytu, czyli 0,35%). Są to podatki nakładane przez stan Floryda na nowe kredyty hipoteczne. Jednak koszty te są znacząco niższe niż NYC Mortgage Recording Tax (1,8%-1,925%). Na przykład przy kredycie 1,6 mln USD łączny Intangible Tax i Doc Stamps od weksla w Miami wynoszą 8 800 USD, podczas gdy NYC Mortgage Recording Tax wyniósłby 30 800 USD, różnica 22 000 USD. Nabywcy gotówkowi w Miami praktycznie nie ponoszą żadnych charakterystycznych podatków nabywcy.

Co-op mają niższe koszty transakcyjne w NYC, ponieważ nabywcy są zwolnieni z Mortgage Recording Tax (oszczędność 1,8%-1,925% kwoty kredytu) i nie potrzebują Title Insurance. Finansowany zakup co-op powyżej 1 mln USD zwykle kosztuje 2%-3% kosztów transakcyjnych wobec 3%-5% dla równoważnego kondominium. Jednak nawet przy niższych kosztach transakcyjnych co-op koszty transakcyjne w Miami są zwykle i tak niższe, ponieważ Miami nie ma Mansion Tax (który dotyczy w NYC zarówno co-op, jak i kondominiów). Dodatkowo co-op mają znaczące ograniczenia stylu życia, w tym surowsze zasady podnajmu, wymóg zgody zarządu oraz ograniczenia własności przez LLC.

Miami jest zwykle korzystniejsze dla nabywców zagranicznych z punktu widzenia kosztów transakcyjnych i względów praktycznych. Miami nie ma stanowego podatku dochodowego, ma niższe koszty transakcyjne, ugruntowane wielojęzyczne biura pośrednictwa, międzynarodowe relacje bankowe oraz szeroką znajomość zakupów przez podmioty. NYC oferuje głębszą płynność rynku wtórnego i większą różnorodność produktu (co-op, kondominia, townhouse), lecz co-op, które stanowią dużą część oferty NYC, często nakładają ograniczenia na nabywców zagranicznych lub wymagają istotnych aktywów w USA. Oba rynki nie mają prawnych ograniczeń zagranicznej własności kondominiów. Koszty struktur podmiotowych są porównywalne na obu rynkach (3 000-8 000 USD), a FIRPTA stosuje się jednakowo przy odsprzedaży.

Bieżące koszty utrzymania różnią się znacząco. Podatek od nieruchomości dla kondominiów w NYC bywa niższy jako procent wartości rynkowej (~0,8-1,2%) ze względu na limity wartości przeszacowanej, lecz miesięczne opłaty eksploatacyjne mogą być wysokie (1,50-3,00+ USD za stopę kwadratową). Podatek od nieruchomości w Miami jest wyższy dla właścicieli bez homestead (~1,8-2,2% wartości przeszacowanej), a koszty ubezpieczenia są wyraźnie podwyższone ze względu na ryzyko huraganowe (5 000-15 000+ USD rocznie). Jednak najistotniejszą różnicą w kosztach bieżących jest stanowy podatek dochodowy: Floryda go nie ma, podczas gdy łączna stawka stanu i miasta Nowy Jork sięga 10,9%. Dla nabywców o wysokich dochodach ten jeden czynnik zwykle przeważa nad wszystkimi pozostałymi różnicami w kosztach utrzymania łącznie.

Przy zakupie gotówkowym za 25 mln USD nabywca w NYC płaci około 1 097 000 USD kosztów transakcyjnych (4,4%), napędzanych głównie przez Mansion Tax 3,9% (975 000 USD). Nabywca w Miami płaci około 132 500 USD (0,5%), ponieważ Floryda nie ma Mansion Tax, a sprzedający płaci documentary stamps przy odsprzedaży. Różnica wynosi około 964 500 USD w samych kosztach transakcyjnych, zanim uwzględni się zerowy stanowy podatek dochodowy na Florydzie.

Tak. Wymiana 1031 pozwala inwestorom sprzedać nieruchomość inwestycyjną w NYC i reinwestować wpływy w nieruchomość inwestycyjną w Miami, odraczając federalny podatek od zysków kapitałowych. Wymiana ma ścisłe wymogi czasowe: 45 dni na wskazanie nieruchomości zastępczych i 180 dni na zamknięcie. Nieruchomość musi być utrzymywana do celów inwestycyjnych (nie do użytku osobistego), a wykwalifikowany pośrednik musi przechowywać wpływy. Strategia ta może odroczyć 200 000-1 000 000+ USD podatku od zysków kapitałowych przy jednoczesnym wejściu na tańszy rynek Miami o zerowym podatku dochodowym. Przed przystąpieniem skonsultuj się z CPA i wykwalifikowanym pośrednikiem.

Łączny koszt wejścia i wyjścia (zakup + sprzedaż) wynosi 10-15% w NYC wobec 7-10,5% w Miami. Wyższe podatki po stronie nabywcy w NYC (Mansion Tax, Mortgage Recording Tax) oraz podatki transferowe po stronie sprzedającego tworzą znacząco większe tarcie transakcyjne. Ta różnica 3-5 punktów procentowych jest szczególnie istotna dla inwestorów o 3- do 5-letnich okresach utrzymywania lub repozycjonujących kapitał między rynkami.

Przy zakupie nowej inwestycji w NYC nabywcy zwyczajowo płacą podatki transferowe sprzedającego (NYC transfer tax 1%-1,425% plus NYS transfer tax 0,4%-0,65%), co przy zakupie za 5 mln USD dodaje około 103 750 USD do kosztów nabywcy. To największy pojedynczy “ukryty” koszt i jest charakterystyczny dla transakcji nowej inwestycji. Przy nowej inwestycji w Miami nabywcy zwykle płacą documentary stamp tax (1,05%) oraz opłatę dewelopera (~1,5%), które przy odsprzedaży są zwykle odpowiedzialnością sprzedającego. Przy tym samym zakupie za 5 mln USD dodają one około 127 500 USD. Choć narzut nowej inwestycji istnieje na obu rynkach, koszty transakcyjne nowej inwestycji w NYC są ogólnie znacząco wyższe, ponieważ stosują się także Mansion Tax i Mortgage Recording Tax.