Does Florida have a mansion tax or income tax?

No. Florida has no state income tax, no estate tax, no inheritance tax, and no mansion tax on residential purchases. The state's documentary stamp tax on the deed is paid by the seller in Miami-Dade. This tax base is the central reason for the ongoing UHNW migration to Miami.

Can foreign nationals buy condos in Miami?

Yes. There are no restrictions on foreign ownership of Miami condominiums. Foreign buyers do not need a visa, green card, or U.S. residency. Many international buyers purchase through an LLC for liability and estate-planning reasons. FIRPTA imposes a 15% withholding for non-resident sellers, which is reclaimable through a U.S. tax filing.

What are typical closing costs in Miami?

Buyer closing costs in Miami-Dade typically run 1-2% of purchase price for resale, including title insurance, lender fees (if financed), recording fees, and prorations. For new construction, sponsors often pass certain transfer items to the buyer. This compares favorably to NYC, where buyer closing costs commonly reach 4-6% on new development.

What is the Florida homestead exemption?

The homestead exemption reduces the assessed value of a Florida primary residence by up to $50,000 and caps annual assessment increases at 3% (Save Our Homes). For high-value condos, the assessment cap is the more material benefit. Over time, market value can rise faster than assessed value, materially reducing effective property tax. File with the Miami-Dade Property Appraiser by March 1 of the year following purchase.

What is SB-4D and how does it affect older buildings?

Florida SB-4D, passed after the Surfside collapse, requires milestone structural inspections at 30 years (25 years within 3 miles of the coast) and full funding of structural integrity reserves. The result is rising HOA fees and special assessments in older buildings. For luxury buyers, this generally favors newer construction and well-capitalized branded residences over legacy stock.

Are branded residences worth the premium?

Branded residences (Aman, Mandarin Oriental, Cipriani, Rosewood, Four Seasons, Ritz-Carlton, Waldorf, Dolce&Gabbana, Aston Martin) have transacted at consistent 25-40% premiums to comparable non-branded inventory and shown materially better resale liquidity through cycles, supported by service standards, FF&E quality, brand-driven international demand, and operator-managed common areas.

How does Miami pre-construction work?

Florida pre-construction typically follows a deposit schedule of 20% at contract, 10% at groundbreaking, 10% at top-off, and 10% at closing. Totaling 50% before delivery. Buyer deposits are held in escrow per the offering circular. Reservation-stage access, before broker pools and public release, offers the best allocation and pricing for early committed buyers.

Which Miami neighborhood is best, Brickell, South of Fifth, Fisher Island, or Bal Harbour?

Brickell offers urban density, finance proximity, and walkability, the strongest primary-residence case for working families and finance professionals. South of Fifth and Fisher Island offer waterfront privacy and the highest barrier-to-entry per square foot. Bal Harbour and Surfside offer oceanfront with low density and a quieter resort character. The right choice depends on lifestyle, schooling, and capital deployment timeline.

Miami Real Estate

Luksusowe apartamenty w Miami

Starannie dobrane doradztwo obejmujące luksusowy rynek kondominiów Miami, rezydencje sygnowane marką, wieże nadoceaniczne oraz rezydencje na prywatnych wyspach.

Luksusowe apartamenty w Miami definiuje nie tyle sama cena, ile lokalizacja, ekspozycja nadwodna i profil dewelopera. W przeciwieństwie do Manhattanu, gdzie podaż opiera się głównie na rynku wtórnym, luksusowemu rynkowi Miami przewodzą nowa zabudowa, rezydencje sygnowane marką i wieże nadoceaniczne. Rozróżnienie między przedsprzedażą, świeżo oddanymi budynkami a kondominiami o ugruntowanej pozycji odgrywa kluczową rolę w cenach, dostępności i wartości długoterminowej.

Rynek według dzielnic

Rynek luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic

Rynek luksusowych apartamentów w Miami tworzą wyraźnie odrębne segmenty geograficzne, z których każdy ma własny profil nabywcy, własną dynamikę cenową i własny charakter zabudowy.

Nabywcy z Kalifornii rozważający Miami jako strategię podatkową, lifestyle'ową i akwizycyjną mogą zapoznać się z naszym przewodnikiem California to Miami real estate, obejmującym ekspozycję na stanowy podatek dochodowy, koszty utrzymania oraz kwestie nabycia w Miami dla zamożnych mieszkańców Zachodniego Wybrzeża.

Miami Beach & South Beach

Ten segment definiują wieże nadoceaniczne, ograniczona podaż oraz silny popyt ze strony nabywców międzynarodowych. To rdzeń oferty ultraluksusowej w pierwszej linii brzegowej.

Surfside & Bal Harbour

Skupisko rezydencji sygnowanych marką oraz butikowych budynków ultraluksusowych, zwykle o ograniczonej podaży i wysokim progu wejścia.

Brickell

Wysokościowy, miejski luksus łączący popyt inwestycyjny z popytem nabywców na własne potrzeby. Większa podaż, lecz silna absorpcja w kolejnych cyklach nowej zabudowy.

Coconut Grove

Luksus o niższej intensywności zabudowy, oparty na prywatności, zieleni i nadwodnych rezydencjach. Rosnące zainteresowanie inwestycjami butikowymi.

Stan rynku

Nowa zabudowa a rynek wtórny

Oferta luksusowych apartamentów w Miami obejmuje trzy odrębne fazy rynku: przedsprzedaż, świeżo ukończone inwestycje wciąż w sprzedaży deweloperskiej oraz budynki o ugruntowanej pozycji, w których transakcje odbywają się wyłącznie na rynku wtórnym. Każda faza niesie inną dynamikę cenową, inne ryzyka i inne możliwości dla nabywcy.

Przedsprzedaż: projekty na wczesnym etapie, oferujące ceny startowe i dostęp do alokacji jednostek
Nowa zabudowa: budynki ukończone lub bliskie ukończenia, w których deweloper wciąż sprzedaje jednostki
Budynki o ugruntowanej pozycji: nieruchomości w pełni wyprzedane, w których ceny kształtuje aktywność na rynku wtórnym

Doradztwo

Możliwości w przedsprzedaży w Miami

Nabywcom poszukującym wczesnego dostępu do inwestycji w Miami, w tym faz przedpremierowych i wstępnej alokacji, polecamy naszą dedykowaną stronę doradczą.

Poznaj możliwości w przedsprzedaży →

Portfel projektów

Nowe inwestycje w Miami

Miami nieustannie odnotowuje stały napływ nowych inwestycji luksusowych, szczególnie w segmentach nadwodnych i rezydencji sygnowanych marką. Szerszy przegląd aktywnych i niedawno ukończonych inwestycji zostanie wprowadzony w miarę rozwoju tego segmentu.

Aby zobaczyć aktualną ofertę deweloperską i pełny harmonogram przedsprzedaży w Miami, poznaj przedsprzedaż w Miami.

Kontynuuj w Property Intelligence Hub, czyli na starannie opracowanej 35-stronicowej mapie wiedzy obejmującej Nowy Jork i południową Florydę.

Ceny luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic (2026)

Opracowanie Manhattan Miami · dane z 2026 roku

Mediana ceny za ft2 na rynku wtórnym i aktywna podaż według podrynku

Podrynek	Przedział $/ft2	Wyróżniające się budynki	Uwagi
South of Fifth (SoFi)	$2,500-$6,000+	Continuum, Apogee, Glass, the Setai	Skupisko UHNW przy plaży
Bal Harbour	$2,000-$5,000	St. Regis Bal Harbour, Oceana, Rivage	Dyskretny ultraluksus, ograniczona podaż
Sunny Isles	$900-$2,800	Aston Martin, Porsche, St. Regis, Trump, Ritz-Carlton	Korytarz rezydencji sygnowanych marką, nabywcy międzynarodowi
Surfside	$1,500-$3,500	Fendi Chateau, Four Seasons Surf Club, Renzo Piano EightySeven Park	Cicha luksusowa wioska plażowa
Brickell	$700-$1,200	888 Brickell, 1428 Brickell, Mandarin Oriental	Miejskie kondominia w dzielnicy finansowej
Coconut Grove	$1,000-$2,500	Park Grove, Vita, Grove at Grand Bay, One Park Grove	Żeglarska wioska nad zatoką
Coral Gables	$700-$1,800	Połączenie butikowych kondominiów i domów jednorodzinnych	Dzielnica w stylu Mediterranean Revival
Edgewater	$700-$1,100	Aria Reserve, Una, Missoni, Elysee	Wschodzący korytarz nad zatoką
Downtown Miami	$500-$900	Aston Martin, Waldorf Astoria, Cipriani Miami, Aria Reserve	Sąsiaduje z Brickell
Aventura	$500-$900	Privé, Echo Aventura, Williams Island	Najwyższa gęstość wieżowców kondominialnych
Key Biscayne	$1,200-$3,500	Oceana, Grand Bay, Ritz-Carlton	Prywatna wyspa barierowa
Mid-Beach	$2,500-$5,000	Faena House, Edition Residences, 87 Park, Setai	Spokojny odcinek przed Bal Harbour

Zacznijmy od rozmowy, a nie od oferty.

Prestiżowe kondominia nadoceaniczne, rezydencje sygnowane marką oraz alokacje w przedsprzedaży w Miami najbardziej zyskują na poufnym dostępie prowadzonym przez doradcę, a nie na publicznym przeglądaniu ofert.

Rozpocznij poufną rozmowę

Doradzamy nabywcom z całego świata w Nowym Jorku i na południu Florydy.

Luksusowe apartamenty w Miami

Rynek luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic

Miami Beach & South Beach

Surfside & Bal Harbour

Brickell

Coconut Grove

Nowa zabudowa a rynek wtórny

Możliwości w przedsprzedaży w Miami

Nowe inwestycje w Miami

Zacznijmy od
rozmowy,
nie od oferty.

Get the report

Ceny luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic (2026)

Mediana ceny za ft2 na rynku wtórnym i aktywna podaż według podrynku

Zacznijmy od rozmowy, a nie od oferty.

Zacznijmy od rozmowy, a nie od oferty.

Katalog luksusowych apartamentów i kondominiów w Miami

Luksusowe apartamenty w Miami

Rynek luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic

Miami Beach & South Beach

Surfside & Bal Harbour

Brickell

Coconut Grove

Nowa zabudowa a rynek wtórny

Możliwości w przedsprzedaży w Miami

Nowe inwestycje w Miami

Zacznijmy odrozmowy,nie od oferty.

Get the report

Ceny luksusowych apartamentów w Miami według dzielnic (2026)

Mediana ceny za ft2 na rynku wtórnym i aktywna podaż według podrynku

Zacznijmy od rozmowy, a nie od oferty.

Zacznijmy od rozmowy, a nie od oferty.

Katalog luksusowych apartamentów i kondominiów w Miami

Zacznijmy od
rozmowy,
nie od oferty.