Wszystko, co trzeba wiedzieć o kosztach transakcyjnych przy zakupie kondominium w Miami i na południu Florydy, od documentary stamps po title insurance. Dowiedzą się Państwo, dlaczego florydzki brak Mansion Tax oraz brak Mortgage Recording Tax czynią Miami jednym z najbardziej przyjaznych nabywcom rynków luksusowych w kraju, w tym ofertę z najwyższej półki na Billionaires Beach Miami.
Aktualizacja: marzec 2026Koszty transakcyjne nabywcy w Miami zależą od rodzaju transakcji, finansowania oraz tego, czy zakup następuje na rynku wtórnym, czy od dewelopera kondominium w przedsprzedaży w Miami. Oto typowe przedziały:
Koszty różnią się w zależności od budynku, struktury podmiotu oraz tego, czy nabywca jest krajowy, czy zagraniczny. Poproszą Państwo o szczegółową kalkulację pro forma dla swojej konkretnej transakcji.
Miami ma niższe koszty transakcyjne niż Nowy Jork przede wszystkim dlatego, że Floryda nie nakłada:
W rezultacie nabywcy w Miami często oszczędzają od 2 do 4 procent ceny zakupu w porównaniu z równoważnymi transakcjami w Nowym Jorku. Przy zakupie za 5 mln USD przekłada się to na obniżenie kosztów transakcyjnych o 100 000 do 200 000 USD.
W hrabstwie Miami-Dade większość transakcji dotyczących kondominium podlega łącznemu documentary stamp tax w wysokości około 1,05 procent ceny zakupu.
Obejmuje to:
Przy transakcjach z rynku wtórnego podatek ten płaci sprzedający. Przy zakupach w nowej inwestycji zwykle płaci go nabywca, co dodaje ponad 10 000 USD na każdy milion dolarów ceny zakupu do kosztów transakcyjnych nabywcy.
Ile wynoszą koszty transakcyjne w Miami? Oto szybkie zestawienie kosztów transakcyjnych po stronie nabywcy przy zakupie kondominium w Miami.
Oszacuj łączne koszty transakcyjne na podstawie ceny zakupu, rodzaju transakcji i finansowania.
Nowy Jork i Miami, zgodnie ze stawkami podatkowymi na 2026 rok
Floryda nie ma Mansion Tax przy żadnym poziomie ceny. Dla nabywców przenoszących się z Nowego Jorku ta jedna różnica może oznaczać oszczędność dziesiątek, a nawet setek tysięcy dolarów przy zamknięciu transakcji.
Nowy Jork nakłada progresywny Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych) na zakupy od 1 mln USD wzwyż, sięgający 3,9 procent dla nieruchomości powyżej 25 mln USD. Floryda nie pobiera niczego. W połączeniu z brakiem na Florydzie Mortgage Recording Tax koszty transakcyjne w Miami-Dade pozostają wyjątkowo niskie w porównaniu z innymi dużymi rynkami luksusowymi.
| Cena zakupu | Mansion Tax w Nowym Jorku | Mansion Tax w Miami | Oszczędność nabywcy |
|---|---|---|---|
| $1,500,000 | $18,750 (1,25%) | $0 | $18,750 |
| $3,000,000 | $45,000 (1,5%) | $0 | $48,750 |
| $5,000,000 | $112,500 (2,25%) | $0 | $112,500 |
| $10,000,000 | $325,000 (3,25%) | $0 | $325,000 |
Uwaga doradcza: sama oszczędność na Mansion Tax często pokrywa cały koszt przeprowadzki z Nowego Jorku do Miami. W połączeniu z zerowym stanowym podatkiem dochodowym na Florydzie argumenty finansowe za Miami stają się przekonujące praktycznie przy każdym poziomie ceny. Zapraszamy do naszej analizy migracji podatkowej z Nowego Jorku do Miami, gdzie przedstawiamy pełny obraz.
Największy koszt przeniesienia w każdej transakcji nieruchomościowej w Miami, który różni się w zależności od tego, czy kupują Państwo na rynku wtórnym, czy w nowej inwestycji.
Floryda nakłada documentary stamp tax na akt własności w wysokości 0,60 USD od każdych 100 USD wartości. Hrabstwo Miami-Dade dodaje uznaniową dopłatę w wysokości 0,45 USD od każdych 100 USD na nieruchomości mieszkalne (kondominia, domy jednorodzinne i townhouse'y), co daje łączną stawkę documentary stamp tax w Miami-Dade wynoszącą 1,05 USD od każdych 100 USD, czyli 1,05 procent ceny zakupu.
Przy zakupie kondominium za 3 mln USD w Miami-Dade documentary stamp tax od aktu własności wynosi łącznie 31 500 USD.
Kto płaci? Przy transakcjach z rynku wtórnego documentary stamp tax od aktu własności zwyczajowo płaci sprzedający. Przy zakupach w nowej inwestycji (w przedsprzedaży) zwykle płaci go nabywca, co stanowi istotną różnicę zwiększającą koszty transakcyjne nabywcy o około 1,05 procent przy nowym budownictwie.
| Składnik | Stawka | Przy zakupie za 3 mln USD | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Florydzkie Doc Stamps (akt własności) | $0.60 / $100 | $18,000 | Standardowa stawka w całym stanie |
| Dopłata Miami-Dade | $0.45 / $100 | $13,500 | Tylko nieruchomości mieszkalne; charakterystyczna dla Miami-Dade |
| Łącznie Doc Stamps (akt własności) | $1.05 / $100 (1,05%) | $31,500 | Płaci sprzedający na rynku wtórnym; nabywca w nowej inwestycji |
W hrabstwie Miami-Dade za polisę title insurance dla właściciela zwyczajowo płaci nabywca, odwrotnie niż w większości hrabstw na Florydzie.
Title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) to jednorazowa składka płacona przy zamknięciu transakcji, która chroni Państwa przed wadami tytułu prawnego, nieujawnionymi obciążeniami oraz innymi roszczeniami do własności. Stawki title insurance na Florydzie są ustalane przez stan, więc nie ma tu możliwości negocjowania ceny, każda firma title pobiera taką samą składkę.
Stawka title insurance dla właściciela wynosi około 0,5 do 0,6 procent ceny zakupu w przypadku większości transakcji luksusowych. Przy kondominium za 3 mln USD należy oczekiwać około 15 000 do 16 500 USD za polisę właściciela.
Przy finansowaniu kredytem kredytodawca będzie wymagał odrębnej polisy title insurance kredytodawcy. Jest to mniejsza polisa wydawana jednocześnie, która dodaje około 1 200 do 2 500 USD do Państwa kosztów, w zależności od kwoty kredytu.
Zwyczaj w Miami-Dade: w większości hrabstw na Florydzie to sprzedający wybiera i opłaca polisę title insurance dla właściciela. W Miami-Dade tę polisę zwyczajowo wybiera i opłaca nabywca. To jeden z powodów, dla których koszty transakcyjne nabywcy w Miami-Dade są nieco wyższe niż w innych hrabstwach na Florydzie.
Finansowanie zakupu kondominium w Miami kredytem dodaje kilka kosztów, lecz jednego istotnego kosztu NIE poniosą Państwo: Mortgage Recording Tax.
W przeciwieństwie do Nowego Jorku, gdzie nabywcy ponoszą Mortgage Recording Tax w wysokości od 1,8 do 1,925 procent kwoty kredytu, Floryda nie nakłada żadnego Mortgage Recording Tax. Oszczędza to nabywcom w Miami z kredytem 2,4 mln USD (80 procent z 3 mln USD) około 43 200 do 46 200 USD w porównaniu z taką samą transakcją w Nowym Jorku.
Floryda nakłada jednak dwa koszty na sam kredyt:
Brak Mortgage Recording Tax: to jedna z najistotniejszych przewag zakupu na Florydzie. Przy kredycie 2,4 mln USD oszczędzają Państwo ponad 43 000 USD w porównaniu z Nowym Jorkiem. Już samo to może pokryć znaczną część całkowitych kosztów transakcyjnych w Miami.
Niewymagane na Florydzie, lecz zdecydowanie zalecane, zwłaszcza przy zakupach w nowej inwestycji i dla nabywców zagranicznych.
Floryda jest „title state” (stanem, w którym transakcję prowadzi firma title), co oznacza, że firma title lub agent zamykający transakcję może przeprowadzić całą transakcję bez udziału adwokata. Mimo to przy większości zakupów luksusowych kondominiów w Miami zalecamy skorzystanie z adwokata od nieruchomości.
Wykwalifikowany adwokat od nieruchomości przeanalizuje umowę zakupu, dokumenty kondominium (deklarację, regulamin, sprawozdania finansowe), zobowiązanie tytułowe oraz zestawienie zamknięcia transakcji. Przy zakupach w nowej inwestycji weryfikacja prawna umowy dewelopera jest niezbędna, są to dokumenty przygotowane przez dewelopera z ograniczonymi możliwościami negocjacji, a zrozumienie konsekwencji każdego postanowienia chroni Państwa interesy.
Zakup kondominium w nowym budownictwie w Miami wiąże się z dodatkowymi kosztami, których nie ponoszą nabywcy z rynku wtórnego. Zrozumienie ich przed podpisaniem umowy jest niezbędne.
Koszty transakcyjne nowej inwestycji w Miami są wyższe niż na rynku wtórnym, ponieważ deweloper przenosi na nabywcę kilka kosztów, które w transakcji z rynku wtórnego tradycyjnie byłyby zobowiązaniami sprzedającego. Łączne koszty transakcyjne po stronie nabywcy przy kondominium w nowej inwestycji zwykle mieszczą się w przedziale od 3 do 4,5 procent ceny zakupu.
| Pozycja kosztowa | Typowa stawka | Przy kondominium za 5 mln USD | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Documentary Stamps (akt własności) | 1,05% | $52,500 | Płaci nabywca w nowej inwestycji (nie sprzedający) |
| Title insurance właściciela | około 0,5% | $25,750 | Stawka ustalana przez stan na Florydzie |
| Opłata deweloperska | od 1,25 do 1,75% | $62,500-$87,500 | Dopłata dewelopera do kosztów transakcyjnych |
| Kapitał obrotowy | 2 miesiące HOA | około $6,000-$12,000 | Wkład na rezerwy wspólnoty kondominium |
| Opłaty rejestracyjne i pozostałe | Ryczałt | $1,500-$3,000 | Rejestracja w hrabstwie, kurier, administracja |
| Łącznie (zakup za gotówkę) | od 3 do 4,5% | $148,250-$180,750 | Doliczyć opłaty kredytodawcy przy finansowaniu |
Florydzkie ustawy o bezpieczeństwie kondominiów: po tragedii w Surfside Floryda uchwaliła SB 4-D i SB 154, wymagające okresowych przeglądów konstrukcyjnych oraz analiz rezerw na integralność konstrukcyjną (Structural Integrity Reserve Studies, SIRS) dla kondominiów o wysokości trzech kondygnacji lub wyższych. Nabywcy w nowej inwestycji korzystają z zupełnie nowego budownictwa spełniającego najnowsze przepisy budowlane, powinni jednak mieć świadomość, że te wymogi dotyczące rezerw wpłyną na bieżące koszty HOA po zamknięciu transakcji.
Rzeczywiste szacunki kosztów transakcyjnych dla typowych zakupów kondominium w Miami przy różnych poziomach cen i rodzajach transakcji.
Zestawienie obok siebie dla zakupu kondominium za 3 mln USD finansowanego kredytem pokazuje, dlaczego Miami jest jednym z najbardziej efektywnych kosztowo rynków luksusowych w USA.
Dla nabywców rozważających oba rynki lub przenoszących się z Nowego Jorku do Miami różnica w kosztach transakcyjnych jest uderzająca. Brak na Florydzie Mansion Tax, Mortgage Recording Tax oraz niższe stawki podatku od przeniesienia własności dają oszczędności sięgające blisko 70 000 USD na pojedynczej transakcji. Dla sprzedających rozważających sprzedaż na którymkolwiek z rynków nasz kalkulator wpływów netto podaje szacunkowe kwoty końcowe po wszystkich kosztach sprzedaży.
| Pozycja kosztowa | Nowy Jork (kondominium 3 mln USD) | Miami (kondominium 3 mln USD) |
|---|---|---|
| Mansion Tax | $45,000 (1,5%) | $0 |
| Mortgage Recording Tax | $43,680 (1,82%) | $0 |
| Title Insurance | $13,500 | $16,500 |
| Intangible Tax / Documentary Stamps od noty | $0 | $12,400 |
| Opłaty kredytodawcy (udzielenie, wycena) | $9,000 | $13,500 |
| Adwokat i pozostałe | $3,300 | $8,800 |
| Łączne koszty transakcyjne nabywcy | około $118,200 (3,9%) | około $51,200 (1,7%) |
| Oszczędność w Miami | około $67,000 | |
Szczegółowe zestawienie kosztów transakcyjnych w Nowym Jorku znajdą Państwo w naszym przewodniku po kosztach transakcyjnych w Nowym Jorku. Dedykowaną analizę obok siebie znajdą Państwo w opracowaniu Koszty transakcyjne: Nowy Jork a Miami.
Różnica w kosztach transakcyjnych między Miami a Nowym Jorkiem nie wynika z warunków rynkowych, jest wbudowana w ramy regulacyjne i podatkowe każdego stanu.
Nabywcy przenoszący się z Nowego Jorku do Miami często pytają, dlaczego różnica w kosztach transakcyjnych jest tak wyraźna. Odpowiedź tkwi w kilku różnicach strukturalnych między tymi dwoma rynkami:
Uwaga doradcza: kompleksowe, pozycja po pozycji, porównanie wszystkich kosztów transakcyjnych między tymi dwoma rynkami znajdą Państwo w naszym przewodniku Koszty transakcyjne: Nowy Jork a Miami. Opisane wyżej przewagi strukturalne obowiązują niezależnie od cyklu rynkowego.
Zakupy w przedsprzedaży mają odrębną strukturę kosztów, różniącą się od transakcji z rynku wtórnego zarówno kwotą, jak i rozkładem.
Przy zakupie bezpośrednio od dewelopera w Miami profil kosztów transakcyjnych istotnie się zmienia. Umowy deweloperskie rozkładają koszty inaczej niż umowy z rynku wtórnego, a nabywcy powinni zrozumieć pełny zakres przed podpisaniem umowy zakupu.
Uwaga doradcza dotycząca przedsprzedaży: przygotowujemy zestawienia kosztów transakcyjnych dla konkretnych budynków dla każdej nowej inwestycji w naszym portfelu. Koszty różnią się w zależności od dewelopera, budynku i typu lokalu. Poproszą Państwo o prywatną, szczegółową kalkulację pro forma przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedsprzedażowej.
Zamknięcia transakcji przez firmę title są na Florydzie standardem. Standard nie zawsze oznacza jednak wystarczający poziom ochrony.
W przeciwieństwie do Nowego Jorku, gdzie adwokaci są obowiązkowymi uczestnikami każdego zamknięcia transakcji nieruchomościowej, Floryda zezwala firmom title na przeprowadzenie całej transakcji bez doradztwa prawnego. Wiele prostych zakupów z rynku wtórnego zamyka się bez udziału adwokata. Kilka sytuacji zdecydowanie uzasadnia jednak skorzystanie z wykwalifikowanego adwokata od nieruchomości:
Typowy koszt: 5 000 USD. Dla nabywców międzynarodowych wymagających planowania podatkowego i strukturyzacji podmiotu należy oczekiwać od 5 000 do 7 500 USD.
Nasza perspektywa: jako firma posiadająca licencję zarówno w Nowym Jorku, jak i na Florydzie, rutynowo współpracujemy z adwokatami w obu jurysdykcjach. Możemy polecić adwokatów specjalizujących się w zamykaniu transakcji luksusowych kondominiów w Miami, umowach przedsprzedażowych oraz transakcjach z nabywcami zagranicznymi.
Miami jest jednym z najbardziej przyjaznych nabywcom zagranicznym rynków luksusowych w Stanach Zjednoczonych. Zrozumienie szczególnych kwestii kosztowych i zgodnościowych jest niezbędne dla sprawnego zamknięcia transakcji.
Na Florydzie nie ma ograniczeń dotyczących własności nieruchomości przez cudzoziemców. Osoby niebędące obywatelami USA oraz nierezydenci mogą kupować kondominia, domy jednorodzinne oraz nieruchomości inwestycyjne z tymi samymi prawami co nabywcy krajowi. Transakcje międzynarodowe wiążą się jednak z dodatkowym planowaniem i kosztami:
Uwaga doradcza dla nabywców międzynarodowych: nasz zespół regularnie współpracuje z nabywcami zagranicznymi z Ameryki Łacińskiej, Europy oraz Bliskiego Wschodu. Koordynujemy działania z doradcami podatkowymi od kwestii transgranicznych, adwokatami imigracyjnymi oraz międzynarodowymi kredytodawcami, aby odpowiednio ułożyć każdą transakcję. Zapraszamy do kontaktu w sprawie prywatnej konsultacji.
Niższe koszty transakcyjne czynią Miami bardziej elastycznym rynkiem zarówno przy wejściu, jak i wyjściu. W przeciwieństwie do Nowego Jorku, gdzie obciążenia z tytułu Mansion Tax, Mortgage Recording Tax oraz podatku od przeniesienia własności mogą przekroczyć 5 procent ceny zakupu na pojedynczej transakcji, lżejsza struktura kosztów Miami zmniejsza tarcie przy wchodzeniu i wychodzeniu z pozycji.
Jest to szczególnie istotne dla:
Uwaga doradcza: efektywność kosztów transakcyjnych to jeden z czynników szerszej tezy inwestycyjnej. Płynność rynku, rentowność najmu, trajektoria wzrostu wartości oraz implikacje podatkowe również wpływają na decyzję. Każdy zakup klienta w Miami oceniamy w kontekście jego pełnego obrazu finansowego.
Z wykształceniem w zakresie rachunkowości oceniamy koszty transakcyjne jako element szerszej strategii inwestycyjnej i podatkowej, a nie wyłącznie jako wydatki transakcyjne. Każdy zakup ma implikacje dla pozycji w zakresie zysków kapitałowych, strukturyzacji podmiotu, amortyzacji oraz planowania sukcesji. Nasza analiza kosztów transakcyjnych jest jednym z elementów kompleksowego podejścia doradczego uwzględniającego pełny obraz finansowy.
Co to oznacza dla Państwa: gdy przygotowujemy kalkulację kosztów transakcyjnych pro forma, odzwierciedla ona nie tylko bezpośrednie koszty, lecz także sposób, w jaki każda pozycja wpływa na Państwa długoterminową sytuację finansową. To różnica między pośrednikiem a doradcą.
Odpowiedzi na najczęstsze pytania, jakie nasi klienci zadają o zakup kondominium w Miami.
Floryda nie wymaga adwokata przy zamknięciu transakcji nieruchomościowych, całą transakcję może przeprowadzić firma title. Zdecydowanie zalecamy jednak skorzystanie z adwokata od nieruchomości, w szczególności przy zakupach w nowej inwestycji, gdzie umowę przygotowuje deweloper, lub dla nabywców międzynarodowych poruszających się w obszarze amerykańskich kwestii podatkowych i FIRPTA.
Honoraria adwokackie wynoszą zwykle 5 000 USD za standardowe zamknięcie transakcji dotyczącej kondominium oraz od 5 000 do 7 500 USD dla nabywców międzynarodowych wymagających planowania podatkowego.
Koszty transakcyjne nabywcy w Miami zależą od rodzaju transakcji. Dla kondominium z rynku wtórnego kupowanego za gotówkę należy oczekiwać około 1 do 1,5 procent ceny zakupu. Finansowane kredytem zakupy z rynku wtórnego zwykle wynoszą od 1,5 do 2,5 procent. Zakupy w przedsprzedaży lub od dewelopera są wyższe, około 2,5 do 3,5 procent, ponieważ nabywca często płaci documentary stamp tax od aktu własności, opłaty deweloperskie oraz wkład na kapitał obrotowy.
Aby uzyskać spersonalizowany szacunek, prosimy skorzystać z naszego kalkulatora kosztów transakcyjnych powyżej lub poprosić o prywatną, szczegółową kalkulację pro forma.
W transakcjach z rynku wtórnego w hrabstwie Miami-Dade sprzedający zwyczajowo płaci documentary stamp tax od aktu własności (1,05 procent) oraz polisę title insurance dla właściciela. Nabywca płaci za badanie tytułu prawnego, title insurance kredytodawcy (przy finansowaniu kredytem), opłaty rejestracyjne oraz wszystkie koszty związane z kredytem.
Przy zakupach w nowej inwestycji rozkład ten istotnie się zmienia. Nabywca zwykle płaci documentary stamps od aktu własności, opłatę deweloperską od 1,25 do 1,75 procent oraz wkład na kapitał obrotowy, co czyni koszty transakcyjne nowej inwestycji równymi od 3 do 4,5 procent po stronie nabywcy.
Hrabstwo Miami-Dade nakłada uznaniową dopłatę w wysokości 0,45 USD od każdych 100 USD wartości na nieruchomości mieszkalne (kondominia, domy jednorodzinne i townhouse'y), poza standardową stawką na Florydzie wynoszącą 0,60 USD od każdych 100 USD. Daje to łącznie 1,05 USD od każdych 100 USD (1,05 procent) dla nieruchomości mieszkalnych w Miami-Dade, czyli więcej niż standardowa florydzka stawka 0,60 procent obowiązująca w większości pozostałych hrabstw.
Większości kosztów transakcyjnych nie można odliczyć bezpośrednio od podatku. Co do zasady niektóre koszty można jednak doliczyć do podstawy kosztowej, co obniża podatek od zysków kapitałowych w chwili ewentualnej sprzedaży. Należą do nich składki title insurance, opłaty rejestracyjne oraz podatki od przeniesienia własności.
Przy finansowaniu zakupu kredytem odsetki od kredytu hipotecznego oraz podatek od nieruchomości podlegają odliczeniu z zastrzeżeniem limitu SALT (podatków stanowych i lokalnych) w wysokości 10 000 USD. W swojej konkretnej sytuacji zalecamy konsultację z doradcą podatkowym.
Dodatkowe opłaty (special assessments) są coraz częstsze w kondominiach w Miami, zwłaszcza po wprowadzeniu na Florydzie ustaw o bezpieczeństwie kondominiów po katastrofie w Surfside (SB 4-D i SB 154). Przed zamknięciem transakcji Państwa adwokat lub firma title powinni sprawdzić estoppel letter wspólnoty kondominium pod kątem oczekujących lub zatwierdzonych dodatkowych opłat.
Nabywcy powinni również przejrzeć analizę rezerw na integralność konstrukcyjną (Structural Integrity Reserve Study, SIRS) wspólnoty, aby zrozumieć nadchodzące potrzeby w zakresie nakładów kapitałowych. Dokładny przegląd finansów wspólnoty jest niezbędny przed zobowiązaniem się do jakiegokolwiek zakupu kondominium w Miami.
Koszty transakcyjne w Miami są znacznie niższe niż w Nowym Jorku przy każdym poziomie ceny. Dla kondominium o wartości 3 mln USD finansowanego kredytem koszty transakcyjne nabywcy w Miami wynoszą łącznie około 48 700 USD (1,6 procent) wobec około 118 200 USD (3,9 procent) w Nowym Jorku, czyli oszczędność rzędu 69 500 USD.
Główne oszczędności wynikają z braku na Florydzie Mansion Tax (Nowy Jork pobiera od 1 do 3,9 procent), braku Mortgage Recording Tax (Nowy Jork pobiera od 1,8 do 1,925 procent) oraz zasadniczo niższych stawek podatku od przeniesienia własności. Szczegóły znajdą Państwo w naszym pełnym zestawieniu kosztów transakcyjnych w Nowym Jorku.
Nabywcy zagraniczni ponoszą te same koszty transakcyjne co nabywcy krajowi, z kilkoma dodatkami do rozważenia: pobór w ramach FIRPTA (15 procent ceny sprzedaży zatrzymane w chwili przyszłej odsprzedaży, które przy odpowiednim planowaniu można obniżyć lub wyeliminować), możliwa potrzeba uzyskania ITIN (indywidualnego numeru identyfikacji podatkowej) oraz wyższe honoraria adwokackie za strukturyzację międzynarodową (od 5 000 do 7 500 USD).
Koszty utworzenia podmiotu mogą obowiązywać przy zakupie poprzez LLC. Programy kredytowe dla obcokrajowców są dostępne, lecz zwykle wymagają wkładu własnego od 30 do 50 procent i nieco wyższego oprocentowania. Nabywcy zagraniczni nie mogą również skorzystać z florydzkiego homestead exemption, co skutkuje wyższymi rocznymi podatkami od nieruchomości. Kompleksowy przegląd znajdą Państwo w naszym przewodniku dla nabywców zagranicznych.
Różnica jest strukturalna, nie cykliczna. Floryda nie ma Mansion Tax (Nowy Jork pobiera od 1 do 3,9 procent przy zakupach powyżej 1 mln USD), nie ma Mortgage Recording Tax (Nowy Jork pobiera około 1,925 procent przy kredytach powyżej 500 000 USD) oraz ma ogólnie prostsze otoczenie podatku od przeniesienia własności. Stawki title insurance na Florydzie są regulowane przez stan i bardziej przewidywalne, a struktury co-op nie powodują komplikacji.
Pełne zestawienie obok siebie znajdą Państwo w naszym porównaniu Koszty transakcyjne: Nowy Jork a Miami.
Nabywcy w przedsprzedaży zwykle ponoszą documentary stamp tax od aktu własności (1,05 procent w Miami-Dade, przeniesiony na nabywcę), opłaty deweloperskie od 1,25 do 1,75 procent, wkład na kapitał obrotowy (zwykle równowartość dwóch miesięcy szacunkowych opłat eksploatacyjnych) oraz koszty przeglądu dokumentacji kondominium. Struktury zadatków zazwyczaj wymagają od 20 do 50 procent w ratach rozłożonych na okres budowy.
W zależności od warunków rynkowych mogą być dostępne zachęty deweloperskie lub upusty na koszty transakcyjne, choć nie są one uniwersalne. Przygotowujemy zestawienia kosztów dla konkretnych budynków dla każdego projektu przedsprzedażowego w naszym portfelu.
Choć zamknięcia transakcji przez firmę title są na Florydzie standardem, zalecamy reprezentację adwokacką przy zakupach poprzez podmiot (LLC, trust, własność zagraniczna), transakcjach międzynarodowych obejmujących planowanie FIRPTA, przeglądzie umów przedsprzedażowych oraz transakcjach o wysokiej wartości ze złożonymi warunkami.
Typowy koszt to 5 000 USD. Dla sprzedających nasz kalkulator wpływów netto może pomóc oszacować kwotę końcową.
Przygotowujemy szczegółowe, pozycja po pozycji, zestawienie na podstawie ceny zakupu, struktury finansowania oraz rodzaju nieruchomości, obejmujące szacunkowe koszty transakcyjne, koszty posiadania oraz kwestie związane z wyjściem. Dostosowane do Państwa dokładnej transakcji, w tym rozkładu kosztów przedsprzedażowych oraz planowania dla nabywców międzynarodowych.
Licencja w NY i FL. Zestawienia dla konkretnych budynków dostępne dla każdej nieruchomości w naszym portfelu.
Aktualną ofertę znajdą Państwo, przeglądając apartamenty na sprzedaż na Manhattanie oraz apartamenty na sprzedaż w Miami, lub zapoznając się z harmonogramem przedsprzedaży w Miami na 2026 rok oraz harmonogramem nowych inwestycji w Nowym Jorku na 2026 rok.
Strategia kosztów transakcyjnych
Modelujemy koszty transakcyjne w Miami pozycja po pozycji dla budynków, które Państwo rozważają, w tym documentary stamps, przeniesienie intangible tax, struktury ustępstw sponsora oraz planowanie homestead exemption, jeszcze przed zawarciem umowy.
Rozpocznij poufną rozmowęDoradzamy nabywcom z całego świata w Nowym Jorku i na południu Florydy.
Czytaj dalej
On a $5,000,000 Purchase
~1.9% of purchase price. Actual costs vary by property and transaction structure.
Manhattan Miami (manhattanmiami.com) to firma doradcza w obszarze luksusowych nieruchomości, świadcząca prywatne doradztwo dla nabywców UHNW, nabywców międzynarodowych oraz przenoszących się rodzin na Manhattanie i w Miami. Usługi obejmują doradztwo w zakresie luksusowych kondominiów, nabycia penthouse'ów, branded residences, nowe inwestycje, przedsprzedaż, doradztwo dla nabywców zagranicznych, analizę kosztów transakcyjnych oraz strategię migracji podatkowej z Nowego Jorku do Miami.
Poproś o poufną konsultację | +1 (646) 376-8752
Źródło: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Kontekst rynkowy: koszty transakcyjne nabywcy w Miami-Dade wynoszą od 1 do 1,5 procent przy zakupie za gotówkę na rynku wtórnym, od 1,5 do 2,5 procent przy finansowaniu kredytem na rynku wtórnym oraz od 2,5 do 3,5 procent przy nowej inwestycji. Przewaga strukturalna wobec Nowego Jorku jest absolutna: Floryda nie nakłada ani Mansion Tax, ani Mortgage Recording Tax. Przy zakupie za 3 mln USD nabywca w Miami oszczędza około 67 000 USD wobec równoważnej transakcji na Manhattanie.
Spojrzenie szczegółowe: documentary stamp tax od aktu własności w Miami-Dade wynosi 1,05 USD od każdych 100 USD ceny zakupu (1,05 procent), na co składa się florydzka podstawa (0,60 USD od 100 USD) oraz dopłata hrabstwa Miami-Dade (0,45 USD od 100 USD). Przy zakupach finansowanych kredytem nabywcy płacą Documentary Stamps od noty (0,35 USD od 100 USD, 0,35 procent) oraz florydzki Intangible Tax (0,2 procent kredytu). Title Insurance wynosi około 0,5 do 0,6 procent i w Miami-Dade płaci je nabywca (nietypowo wobec większości hrabstw na Florydzie). Nabywcy międzynarodowi stają wobec poboru 15 procent w ramach FIRPTA od wpływów sprzedającego i nie kwalifikują się do homestead exemption, co wpływa na bieżący podatek od nieruchomości.
Sygnał dla nabywcy: zakup w Miami za 5 mln USD zamyka się przy łącznym koszcie około 95 000 USD (1,9 procent). Zakupy za gotówkę całkowicie omijają Documentary Stamps od noty oraz Intangible Tax, co pogłębia oszczędności strukturalne dla nabywców UHNW płacących wyłącznie gotówką, którzy stanowią mniej więcej 70 procent zamknięć transakcji w Miami powyżej 10 mln USD.
Miami-Dade stosuje documentary stamp tax od aktu własności w wysokości 1,05 procent (1,05 USD od każdych 100 USD ceny zakupu, na co składa się florydzka podstawa 0,60 procent oraz dopłata Miami-Dade 0,45 procent). Przy zakupie za 5 mln USD łączne koszty transakcyjne wynoszą około 95 000 USD (1,9 procent). Floryda nie nakłada ani Mansion Tax, ani Mortgage Recording Tax, co daje oszczędność około 67 000 USD przy zakupie za 3 mln USD wobec Nowego Jorku.
Rynek wtórny za gotówkę: od 1 do 1,5 procent. Rynek wtórny z kredytem: od 1,5 do 2,5 procent i więcej. Nowa inwestycja: od 2,5 do 3,5 procent i więcej, ponieważ umowy ze sponsorem zwykle przypisują documentary stamp tax oraz opłaty deweloperskie nabywcy. Przykład zakupu za 5 mln USD wynosi łącznie około 95 000 USD (1,9 procent).
1,05 USD od każdych 100 USD ceny zakupu od aktu własności (1,05 procent), na co składa się florydzka podstawa (0,60 USD od 100 USD) oraz dopłata hrabstwa Miami-Dade (0,45 USD od 100 USD). Większość hrabstw na Florydzie stosuje wyłącznie podstawę 0,60 USD od 100 USD; Miami-Dade jest wyższe.
Nie. Floryda nie nakłada żadnego z nich. Zakupy finansowane kredytem obejmują wyłącznie Documentary Stamps od noty (0,35 procent kredytu) oraz Intangible Tax (0,2 procent kredytu); zakupy wyłącznie gotówkowe omijają oba. To strukturalny powód, dla którego zamknięcia transakcji w Miami są istotnie niższe niż w Nowym Jorku przy tym samym poziomie ceny.
Większość hrabstw na Florydzie zwyczajowo przypisuje title insurance sprzedającemu. Miami-Dade jest wyjątkiem. Title insurance (około 0,5 do 0,6 procent) zwyczajowo opłaca nabywca. Jest to negocjowalne na etapie umowy, lecz stanowi domyślne oczekiwanie.
FIRPTA wymaga poboru 15 procent od wpływów sprzedającego, gdy sprzedający jest osobą zagraniczną (pobór administruje nabywca). Nabywcy międzynarodowi nie kwalifikują się do florydzkiego homestead exemption, co zwiększa bieżącą ekspozycję na podatek od nieruchomości. Utworzenie podmiotu na potrzeby zakupu kosztuje zwykle od 3 000 do 8 000 USD.