50 najlepszych penthouse'ów na sprzedaż w Nowym Jorku

Posiadanie penthouse'u w Nowym Jorku od dawna stanowi wyraz najwyższego poziomu zamożności. To najwyższy symbol statusu, który niezmiennie przyciąga uwagę na rynku nieruchomości luksusowych, czasem także tę niechcianą. W Nowym Jorku osoby o bardzo wysokim majątku nie tylko podkreślają w ten sposób swoją pozycję, lecz także chronią kapitał, lokując 20, 50, 100, a obecnie nawet do 200 milionów dolarów w tych pionowych skarbcach, jakimi stały się nowojorskie nieruchomości. Nieruchomość inwestycyjna w Nowym Jorku postrzegana jest jako rozwiązanie stabilne i dochodowe.

Penthouse'y na sprzedaż w Nowym Jorku cieszą się ogromnym zainteresowaniem ze względu na swoją wyjątkowość, najwyższy standard i przestronne układy. Zajmują zwykle najwyższe kondygnacje prestiżowych budynków i oferują udogodnienia odpowiadające oczekiwaniom najbardziej wymagających nabywców. Dla wielu osób o wysokim majątku zakup penthouse'u w Nowym Jorku to przemyślana inwestycja, łącząca prestiż z długoterminowym wzrostem wartości.

Gdy znajdują się Państwo dosłownie ponad chmurami, doświadczenie zmienia się całkowicie. Szybkobieżne windy w budynkach takich jak Central Park Tower pozwalają dotrzeć do apartamentów na 129. piętrze w 90 sekund. Naturalne światło wypełnia te wysoko położone penthouse'y, podkreślając przestronność wnętrz i zapewniając widoki z wszystkich czterech stron.

Definicja nowojorskiego penthouse'u uległa zmianie

Choć większość osób utożsamia penthouse wyłącznie z najwyższym piętrem budynku, dziś nie jest to już regułą. Na przykład 15 Hudson Yards mieści dziewięć kondygnacji penthouse'ów. Wiele z tych luksusowych rezydencji ma jedynie dwie sypialnie, odpowiadając różnorodnym potrzebom życia na najwyższym poziomie. Wiele z nich dysponuje także prywatną windą, co podnosi komfort i poczucie wyłączności.

Penthouse'y często oferują rozległe przestrzenie dzienne, wysokie sufity, najbardziej okazałe układy, obszerne apartamenty sypialne oraz szczególne udogodnienia, takie jak prywatne tarasy, prywatne baseny, przestronne jadalnie, bary śniadaniowe, okna od podłogi do sufitu oraz niepowtarzalne aranżacje i wykończenia.

Oczekiwania wobec przestrzeni wewnętrznej i zewnętrznej

Deweloperzy zwykle lokują największe lokale na szczycie budynku, dlatego można oczekiwać, że powierzchnia apartamentu odpowiada powierzchni samej kondygnacji. Penthouse'y przedstawione w tym zestawieniu mają co najmniej 5 000 ft2 (465 m2) powierzchni wewnętrznej. Te rozległe wnętrza często projektowane są w układzie otwartym, co pozwala na ich wszechstronne wykorzystanie, przyjmowanie gości, organizację spotkań biznesowych lub po prostu odpoczynek w funkcjonalnym i estetycznym otoczeniu.

Central Park Tower

Central Park Tower mieści najwyższy penthouse w Nowym Jorku i na świecie, tripleks rozpoczynający się na 129. piętrze, o powierzchni wewnętrznej 15 898 ft2 (1 477 m2) i powierzchni zewnętrznej 1 433 ft2 (133 m2). Tripleks trafił na rynek jesienią 2022 roku w cenie 250 milionów dolarów, rok później został przeceniony do 195 milionów, a w 2024 roku zszedł z rynku bez sprzedaży. Od tego czasu nie został ponownie wystawiony. Najdroższą rezydencją publicznie oferowaną dziś w Central Park Tower jest penthouse w układzie dwupoziomowym rozpoczynający się na 127. piętrze, o powierzchni 11 535 ft2 (1 072 m2), wystawiony jesienią 2025 roku za 128 milionów dolarów. Ponadto budynek oferuje 19 pełnych kondygnacji apartamentów o powierzchni około 7 000 ft2 (650 m2) od 107. do 126. piętra, wszystkie z panoramicznym widokiem na panoramę miasta.

220 Central Park South

220 Central Park South, jeden z najdroższych budynków w Nowym Jorku, stanowi szczyt luksusu. Położenie budynku wzdłuż Central Park South zapewnia rozległe widoki na park. Najdroższym sprzedanym tu penthouse'em był PH73, który osiągnął cenę 188 milionów dolarów w grudniu 2021 roku. Wcześniej penthouse na czterech kondygnacjach, od 50. do 53. piętra, sprzedano za 238 milionów dolarów w styczniu 2019 roku, co było rekordową kwotą za pojedynczą nieruchomość mieszkalną.

432 Park Avenue

W budynku 432 Park Avenue najdroższa oferta w 2021 roku wynosiła 169 milionów dolarów. Apartament wycofano z rynku w 2022 roku, a następnie ponownie wystawiono za 105 milionów dolarów. Przy 8 255 ft2 (767 m2) jest to jeden z największych całopiętrowych penthouse'ów w Nowym Jorku.

15 Central Park West

Penthouse w 15 Central Park West oferuje 6 444 ft2 (599 m2) powierzchni wewnętrznej oraz 1 870 ft2 (174 m2) użytkowej przestrzeni zewnętrznej z widokiem na Central Park z 41. piętra, co stanowi znakomity wybór dla nabywców pragnących bezpośredniej bliskości parku.

W nowojorskich penthouse'ach sypialnie i układy projektowane są zgodnie ze standardami, jakich oczekują doświadczeni nabywcy. Wiele penthouse'ów dysponuje dwiema lub większą liczbą sypialni, a apartamenty główne pełnią rolę prywatnych azyli wysoko ponad miastem. Sypialnie te często mają okna od podłogi do sufitu, oferując zapierające dech widoki na panoramę Manhattanu, rzekę Hudson lub ulice dolnego Manhattanu.

Od olśniewających świateł Times Square po spokojne piękno Central Parku, posiadanie penthouse'u w Nowym Jorku oznacza obcowanie z tym, co miasto ma najlepszego do zaoferowania. Dzięki imponującym widokom na panoramę miasta, luksusowym udogodnieniom i najlepszym lokalizacjom nowojorskie penthouse'y pozostają najwyższym symbolem sukcesu i wyrafinowania. Jeśli są Państwo gotowi poznać luksusowe penthouse'y w Nowym Jorku, nasz zespół zapewni fachowe doradztwo i obsługę na najwyższym poziomie.

Szczyt nowojorskiego rynku penthouse'ów wyraźnie ożywił się w 2026 roku. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze transakcje trofeowe tego roku. To, co sygnalizują, znaczy tyle samo co same liczby: gotowe do wprowadzenia, znaczące architektonicznie penthouse'y w najlepszych lokalizacjach sprzedają się po wyjątkowo wysokich cenach za stopę kwadratową, podczas gdy najzamożniejsi nabywcy wyznaczają kolejne progi dzielnica po dzielnicy.

W trakcie transakcji

1122 Madison Avenue, Penthouse, Upper East Side, 89 500 000 USD (ostatnia cena ofertowa). Ta rozległa rezydencja w górnej części miasta trafiła do umowy na początku tego roku i według stanu na czerwiec 2026 roku jest największą pojedynczą umową na nieruchomość mieszkalną podpisaną w Nowym Jorku w 2026 roku.

80 Clarkson Street, West Penthouse, West Village, 80 000 000 USD (ostatnia cena ofertowa). Dwupoziomowy penthouse o powierzchni 7 120 ft2 (661 m2) z prywatnym tarasem o powierzchni 921 ft2 (86 m2) w nadwodnej wieży realizowanej przez Zeckendorf Development’; jeśli transakcja zamknie się na tym poziomie, ustanowi rekord ceny za stopę kwadratową dla Downtown Manhattanu.

Sprzedane

70 Vestry Street, Penthouse, Tribeca, 57 000 000 USD (sprzedane). Oficjalnie najdroższy dom, jaki kiedykolwiek sprzedano w Tribece: rezydencja o powierzchni niemal 8 000 ft2 (743 m2) wnętrza oraz około 3 600 ft2 (334 m2) tarasu okalającego.

25 Columbus Circle, PH80, Lincoln Square, 50 700 000 USD (sprzedane). Całopiętrowy penthouse na szczycie Deutsche Bank Center (dawniej Time Warner Center), z rozległymi widokami na Central Park i rzekę Hudson.

Przez pierwsze dekady XX wieku najwyższa kondygnacja nowojorskiej kamienicy nie miała nic wspólnego z prestiżem. Mieściły się tam pomieszczenia gospodarcze i kwatery służby, a dochodziło się do nich schodami. Dopiero winda osobowa odwróciła ten porządek. W latach 20. XX wieku, gdy windy weszły na stałe do budownictwa mieszkaniowego, adres pod dachem po raz pierwszy zaczął być adresem pożądanym. Za pierwszą taką rezydencję w Nowym Jorku uznaje się mieszkanie urządzone na najwyższych kondygnacjach budynku przy 1107 Fifth Avenue na Upper East Side.

Zaleta, którą wtedy odkryto, pozostaje aktualna. Najwyższa kondygnacja oznacza brak sąsiada nad głową, mniej hałasu ulicznego i mniejszy ruch na piętrze. W budynkach o niewielkiej liczbie rezydencji różnica jest odczuwalna od pierwszej wizyty.

Reszta to już kwestia inżynierii. Konstrukcje o smukłych proporcjach pozwoliły wyprowadzić mieszkania na wysokości, które przez większość XX wieku były zarezerwowane dla biurowców. Windy pokonują drogę do apartamentów na 129. piętrze Central Park Tower w 90 sekund. Zmieniła się też sama geometria mieszkania: przy odpowiednio zaprojektowanym rdzeniu budynku rezydencja zajmuje całą kondygnację i ma ekspozycję na cztery strony świata, czego nie da się odtworzić na niższym piętrze.

Nowojorskie rozwiązania stały się punktem odniesienia dla rynków luksusowych w innych miastach. Układy całopiętrowe, prywatne windy i przeszklenia od podłogi do sufitu weszły do kanonu najpierw tutaj, a dopiero potem gdzie indziej.

Na tym poziomie rynku standard wykończenia nie jest argumentem sprzedażowym, tylko warunkiem wstępnym. Znaczenie ma to, czego nie widać w materiałach marketingowych: proporcje pomieszczeń, wysokość w świetle, sposób poprowadzenia instalacji, jakość stolarki i to, czy okna rzeczywiście dają się otworzyć na tej wysokości.

Powtarzalny zestaw rozwiązań obejmuje prywatną windę z wejściem bezpośrednio do rezydencji, przeszklenia pełnej wysokości, kuchnię główną uzupełnioną kuchnią pomocniczą, apartament sypialny z osobną garderobą i łazienką w standardzie spa oraz zintegrowane systemy sterowania oświetleniem, klimatyzacją i zasłonami. W budynkach sygnowanych przez marki hotelowe dochodzi do tego obsługa, z której korzystają Państwo bez wychodzenia z apartamentu.

Przestrzeń zewnętrzna wymaga osobnej uwagi. Taras na dużej wysokości bywa mniej użyteczny, niż sugeruje rzut, ponieważ wiatr i nasłonecznienie zachowują się tam inaczej niż na dachu niskiego budynku. Warto sprawdzić, czy projekt przewidział osłony, jaka jest nośność stropu pod nasadzenia i basen oraz kto odpowiada za konserwację nawierzchni. Przy okazji pierwszej wizyty prosimy zapytać o to wprost.

Jednej odpowiedzi nie ma, ponieważ segment jest wąski i wyceniany indywidualnie. W zestawieniu budynków powyżej ceny wejścia na poziomie penthouse'u rozciągają się od kilkunastu milionów dolarów w mniejszych kondominiach po ponad 150 milionów dolarów w wieżach przy Central Parku. Rozstrzyga zwykle nie dzielnica, tylko konkretny budynek, kondygnacja i to, czy rezydencja zajmuje całe piętro.

Górny pułap wyznaczają pojedyncze oferty. Tripleks rozpoczynający się na 129. piętrze Central Park Tower trafił na rynek jesienią 2022 roku za 250 milionów dolarów, rok później został przeceniony do 195 milionów, a w 2024 roku zszedł z rynku bez sprzedaży. Dwupoziomowa rezydencja od 127. piętra w tym samym budynku została wystawiona jesienią 2025 roku za 128 milionów dolarów. W 432 Park Avenue oferta z 2021 roku opiewała na 169 milionów dolarów, po czym apartament wycofano i wystawiono ponownie za 105 milionów.

Cena zakupu to jednak tylko część rachunku. Do niej dochodzą miesięczne opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania powierzchni zewnętrznej, które przy dużym tarasie potrafią być istotną pozycją. Konserwacja elewacji i nawierzchni wymaga wstępu ekip technicznych na Państwa taras, co bywa uciążliwe i co warto omówić z zarządem budynku przed podpisaniem umowy. Przed decyzją przygotowujemy pełne zestawienie kosztów bieżących dla konkretnej rezydencji.

Rok 2026 przyniósł kilka transakcji, które dobrze opisują stan tego segmentu. Penthouse przy 1122 Madison Avenue na Upper East Side trafił do umowy przy ostatniej cenie ofertowej 89 500 000 USD. Dwupoziomowa rezydencja West Penthouse przy 80 Clarkson Street w West Village była oferowana za 80 000 000 USD. W Tribece sprzedano penthouse przy 70 Vestry Street za 57 000 000 USD, a na szczycie Deutsche Bank Center rezydencja PH80 przy 25 Columbus Circle znalazła nabywcę za 50 700 000 USD.

Wspólny mianownik tych przypadków jest prosty: gotowe do wprowadzenia rezydencje o wyrazistej architekturze i pełnej kondygnacji znajdują nabywcę, natomiast oferty wymagające remontu lub o kompromisowym układzie potrafią pozostawać na rynku latami. Historia tripleksu w Central Park Tower pokazuje, że nawet najbardziej rozpoznawalny adres nie gwarantuje sprzedaży przy dowolnej cenie.

Podaż w tym segmencie jest ograniczona strukturalnie. Liczba całopiętrowych rezydencji na Manhattanie nie rośnie w tempie porównywalnym z resztą rynku, a znaczna część ofert nigdy nie trafia do publicznych baz. Nie publikujemy prognoz cenowych. Zamiast tego przygotowujemy Państwu zestawienie faktycznych transakcji w konkretnym budynku, ponieważ to one, a nie średnie dzielnicowe, są punktem odniesienia przy negocjacji i przy późniejszej odsprzedaży.

Zakup penthouse'u traktowany jako lokata kapitału wymaga innej analizy niż zakup mieszkania na wynajem. Nie prognozujemy stóp zwrotu ani przyszłych cen i prosimy traktować z rezerwą każdą prezentację, która to robi. To, co da się ocenić przed transakcją, to zapisy w dokumentach budynku, historia transakcji pod tym samym adresem i realny koszt utrzymania.

Kwestia najmu rozstrzyga się w regulaminie kondominium. Część budynków dopuszcza podnajem dopiero po okresie karencji od zakupu, wprowadza minimalną długość umowy lub limit liczby jednocześnie wynajmowanych rezydencji. W budynkach w formule spółdzielczej dochodzi zgoda zarządu, który ocenia zarówno najemcę, jak i samą transakcję. Prosimy sprawdzić te zapisy przed złożeniem oferty, a nie po niej.

Przy ewentualnej odsprzedaży punktem odniesienia będą transakcje w tym samym budynku, nie średnie dla dzielnicy. Dwa sąsiadujące adresy przy Central Park South potrafią zachowywać się zupełnie inaczej. Do tego dochodzą koszty bieżące, które w tej klasie nieruchomości są znaczące i które należy uwzględnić w kalkulacji od pierwszego dnia.

Osobno warto rozważyć strukturę własności i konsekwencje podatkowe, zwłaszcza przy zakupie przez podmiot zagraniczny lub family office. Współpracujemy w tym zakresie z Państwa doradcami podatkowymi i prawnymi.

Rezydencja na szczycie budynku wymaga więcej uwagi niż standardowy apartament. Duże przeszklenia, taras wystawiony na wiatr, własne urządzenia techniczne na dachu i systemy sterowania to elementy, które mają swój harmonogram przeglądów. Właściciele, którzy spędzają w Nowym Jorku część roku, zwykle powierzają to wyspecjalizowanej firmie zarządzającej.

Zakres takiej obsługi obejmuje nadzór nad konserwacją i naprawami, koordynację z zarządem budynku i jego personelem, opiekę nad rezydencją w okresie nieobecności właściciela, przygotowanie apartamentu przed przyjazdem oraz reagowanie na awarie. Jeżeli rezydencja jest wynajmowana w zakresie dopuszczonym przez regulamin, firma zarządzająca prowadzi też proces najmu i weryfikację najemcy.

Warto ustalić na wstępie podział odpowiedzialności między Państwa a wspólnotę. Granica między elementem wspólnym a częścią prywatną bywa przy tarasach i elewacji nieoczywista, a od tego zależy, kto ponosi koszt naprawy. Wskażemy Państwu firmy, z którymi współpracują właściciele w danym budynku.

Znaczna część transakcji w tym segmencie zamyka się gotówką, co bywa argumentem w negocjacji, zwłaszcza przy rezydencjach długo obecnych na rynku. Finansowanie pozostaje jednak dostępne i często ma charakter narzędzia optymalizacyjnego, a nie konieczności.

W praktyce w grę wchodzą kredyty hipoteczne o wysokiej kwocie, obsługiwane przez działy bankowości prywatnej, oraz kredyty zabezpieczone portfelem aktywów, które pozwalają sfinansować zakup bez upłynniania inwestycji. Nabywcy zagraniczni mogą uzyskać finansowanie w Stanach Zjednoczonych, zwykle przy wyższym wkładzie własnym i szerszej dokumentacji majątkowej niż wymagana od rezydentów. Warunki są ustalane indywidualnie i różnią się między instytucjami, dlatego rozmowę z bankiem warto rozpocząć równolegle z poszukiwaniami.

Forma prawna budynku ma tu realne znaczenie. Kondominium daje większą swobodę w finansowaniu i w strukturze własności, natomiast budynki spółdzielcze potrafią ograniczać dopuszczalny udział kredytu w cenie i wymagają zgody zarządu. Ustalmy to na początku, ponieważ przesądza o tym, które adresy w ogóle wchodzą dla Państwa w grę.

Ten rynek nie działa przez dni otwarte. Prezentacje odbywają się prywatnie, po wcześniejszym umówieniu, a agenci reprezentujący sprzedających weryfikują nabywcę przed udostępnieniem rezydencji. Prosimy przygotować potwierdzenie środków lub list z banku. To standardowa procedura, nie brak zaufania, i przyspiesza dostęp do ofert, które nie są nigdzie publikowane.

Dalszy przebieg jest przewidywalny. Po wyborze rezydencji składają Państwo ofertę, po jej przyjęciu obie strony przechodzą do umowy przygotowywanej przez pełnomocników prawnych, a równolegle prowadzone jest badanie dokumentów budynku: sprawozdań finansowych wspólnoty, protokołów zarządu, planowanych remontów i zapisów regulaminu. Następnie składany jest wniosek do zarządu budynku. W kondominium zarząd zwykle zrzeka się prawa pierwokupu, w budynku spółdzielczym procedura obejmuje pełny wniosek i rozmowę z zarządem.

Do rozliczenia końcowego wchodzą podatki od przeniesienia własności, podatek od transakcji o wysokiej wartości, honoraria prawników oraz, w nowych inwestycjach, część opłat zwyczajowo przenoszonych na nabywcę przez dewelopera. Zestawienie wszystkich pozycji przekazujemy Państwu przed złożeniem oferty, żeby kwota do zamknięcia transakcji nie była niespodzianką.

Rozpocznij od poufnej rozmowy. Ustalimy budżet, harmonogram i listę adresów, a następnie zorganizujemy prezentacje, także tych rezydencji, które nie są oferowane publicznie.

To zestawienie jest częścią naszej redakcyjnej mapy rynku trofeowego. Znajdą tu Państwo także przegląd luksusowych kondominiów na Manhattanie, opracowanie poświęcone wieżom Billionaires' Row na południe od Central Parku oraz analizę popytu, podatków i ograniczonej przyszłej podaży w tekście Realia trofeowego Manhattanu.

Jeżeli poszukiwana rezydencja nie pojawia się na żadnej z tych list, prosimy o kontakt bezpośredni. Znaczna część najlepszych penthouse'ów na Manhattanie zmienia właściciela bez publicznej oferty, a dostęp do nich prowadzi wyłącznie przez rozmowę.

Jaki jest najdroższy penthouse w Nowym Jorku?

Najdroższą rezydencją publicznie oferowaną dziś jest dwupoziomowy penthouse w Central Park Tower, z ceną ofertową około 128 milionów dolarów. Tripleks w tym samym budynku, rozpoczynający się na 129. piętrze i liczący 15 898 ft2 (1 477 m2) powierzchni wewnętrznej, wystawiono w 2022 roku za 250 milionów dolarów, rok później za 195 milionów, a w 2024 roku zszedł z rynku bez sprzedaży. Najdroższym penthouse'em kiedykolwiek sprzedanym w mieście pozostaje rezydencja w 220 Central Park South, za którą w 2019 roku zapłacono 238 milionów dolarów.

Ile kosztuje penthouse na Manhattanie?

Rozpiętość cen jest bardzo duża i zależy od lokalizacji, budynku oraz metrażu. Penthouse'y w niewielkich butikowych budynkach zaczynają się od 1 do 3 milionów dolarów, a oferty w budynkach luksusowych mieszczą się zwykle w przedziale od 5 do 15 milionów. Rezydencje trofeowe przy Billionaires' Row i w najlepszych lokalizacjach wyceniane są od 20 do ponad 100 milionów dolarów.

Które piętro uznaje się w Nowym Jorku za penthouse?

Tradycyjnie penthouse zajmuje najwyższą kondygnację budynku, jednak w nowych nowojorskich inwestycjach status ten nadaje się często kilku najwyższym piętrom. 15 Hudson Yards mieści dziewięć kondygnacji penthouse'ów. Dziś o przynależności do tej kategorii decyduje raczej połączenie wysokiego położenia, jakości widoków oraz skali i wykończenia samego wnętrza.

Czy nowojorskie penthouse'y są dobrą inwestycją?

Podaż na poziomie penthouse'u jest strukturalnie ograniczona, a popyt płynie zarówno od nabywców krajowych, jak i zagranicznych. Poza tym wynik zależy od konkretnego budynku i konkretnego lokalu, a my nie publikujemy prognoz stopy zwrotu. Prosimy uwzględnić również koszty utrzymania, w tym podatek od nieruchomości oraz opłaty wspólne i eksploatacyjne, które w tym segmencie są znaczne.

Czy nowojorskie penthouse'y mają przestrzeń zewnętrzną?

Bywa różnie. Wiele penthouse'ów w budynkach średniej wysokości ma prywatne tarasy lub dostęp do dachu. W wieżach powyżej 70 kondygnacji przestrzeni zewnętrznej zwykle brakuje albo jest ona mocno ograniczona, ponieważ silne wiatry na tej wysokości czynią taras niepraktycznym. Część nowszych budynków projektuje w tym celu cofnięcia bryły lub loggie, dające osłonięte miejsce na zewnątrz również wysoko nad miastem.

Które sprzedaże i umowy dotyczące penthouse'ów na Manhattanie były najbardziej znaczące w 2025 roku?

W 2025 roku na Manhattanie podpisano kilka umów na penthouse'y powyżej 50 milionów dolarów. Potwierdziło to utrzymującą się siłę segmentu ultraluksusowego na nowojorskim rynku.

Jakie znaczące sprzedaże lub umowy dotyczące penthouse'ów odnotowano na Manhattanie w 2026 roku?

Rok 2026 przyniósł już jedną z największych umów na penthouse na Manhattanie od kilku lat. Dotyczy ona rezydencji przy 1122 Madison Avenue na Upper East Side, której ostatnia cena ofertowa wynosiła 89 500 000 USD; według stanu na czerwiec 2026 roku jest to największa pojedyncza umowa na nieruchomość mieszkalną podpisana w tym roku w Nowym Jorku.