High-end z Manhattanu zyskał w trzecim kwartale udział, ale rynek trofeów pozostał selektywny. W porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r. Corcoran odnotował 25% wzrost liczby zamknięć powyżej 3 mln USD i 40% wzrost w segmencie od 3 do 5 mln USD. Sprzedaż powyżej 3 milionów dolarów stanowiła 19% rynku i była najwyższa w historii.
Dla kupującego lub sprzedającego o wartości ponad 10 milionów dolarów najważniejszym komunikatem jest to, że niedobór nadal zapewnia odpowiednią własność. Nie obsługuje każdej ceny wywoławczej. Najczęściej odnotowanym zamknięciem w trzecim kwartale była sprzedaż w Central Park Tower za 46 958 750 dolarów, podczas gdy liczba zamknięć w ramach spółdzielni odsprzedaży powyżej 10 milionów dolarów spadła o ponad połowę w porównaniu z rokiem poprzednim. Rynek trofeów jest aktywny, ale wydajność zależy od zasobu.
Nasz ekran UrbanDigs sprawia, że ta selektywność jest widoczna. Korzystając z danych pochodzących z RLS i tej samej ścisłej definicji, co w poprzednim raporcie, sprzedaży i kontraktów na Manhattanie powyżej 10 milionów dolarów i powyżej 4000 dolarów za stopę kwadratową, UrbanDigs wykazało 13 zamknięć w trzecim kwartale i 16 podpisanych kontraktów. Identyczny ekran z III kwartału 2025 r. pokazał 17 zamknięć i 13 podpisanych umów. Rok do roku liczba zamknięć kwalifikujących się spadła o 24%, a liczba podpisanych kontraktów wzrosła o 23%.
To podwyższenie kontraktu to trzy dodatkowe transakcje, a nie dowód na przyspieszenie całego rynku dóbr luksusowych. Szerszy rynek kontraktów na Manhattanie zwolnił: Corcoran odnotowuje spadek o 6% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r., podczas gdy Compass odnotowuje spadek o 12% w swoim początkowym zbiorze danych do 20 września. Compass odnotowuje również 14 kontraktów powyżej 20 milionów dolarów w porównaniu z ośmioma rok wcześniej. Ta kategoria obejmująca tylko cenę różni się od naszego ścisłego ekranu cen i PPSF UrbanDigs i nie powinna być do niej dodawana.
Odrębny przegląd zestawienia transakcji StreetEasy wykazał w ramach tego samego testu 12 wyraźnych dopasowań na koniec trzeciego kwartału 2026 r. Różnica polega na jednej sprzedaży pod adresem 150 West 12th Street: UrbanDigs zajmuje 4206 stóp kwadratowych, podczas gdy zarejestrowany wpis zamknięcia StreetEasy zajmuje 4938 stóp kwadratowych. W przypadku większego obiektu StreetEasy transakcja o wartości 18,85 mln dolarów spada poniżej 4000 dolarów za stopę kwadratową.
Sygnał rynkowy z najwyższej półki w trzecim kwartale
| Zmierz | III kwartał 2026 r | Czytaj rynek |
|---|---|---|
| Ścisła sprzedaż zamknięta PPSF na poziomie 10 mln USD + / 4000 USD+ | 13 UrbanDigs RLS / 12 w kompilacji StreetEasy | Spadek o 24% w porównaniu z 17 w trzecim kwartale 2025 r. Jedna transakcja z 2026 r. różni się, ponieważ platformy zgłaszają różną powierzchnię. |
| Ścisłe podpisane kontrakty PPSF o wartości 10 mln USD + / 4000 USD+ | 16 | Wzrost o 23% z 13 w trzecim kwartale 2025 r. |
| Zamknięcia powyżej 3 milionów dolarów | +25% rok do roku | High-end wyprzedził szerszy rynek. |
| Zamknięcia od 3 do 5 milionów dolarów | +40% rok do roku | Był to najsilniejszy przedział cenowy. |
| Udział zamknięć powyżej 3 milionów dolarów | 19% | Łącznie z najwyższym udziałem w historii. |
| Aktywne oferty powyżej 5 milionów dolarów | 837 | Wzrost o 6% rok do roku, w przeciwieństwie do szerszego spadku podaży. |
| Średnia liczba dni na rynku powyżej 5 milionów dolarów | 113 dni | Spadek ze 125 dni w trzecim kwartale 2025 r. |
| Najwyższe odnotowane zamknięcie | $46,958,750 | Central Park Tower, 217 West 57th Street, 113 piętro. |
Aktualizacja z początku października: podjęto szersze kontrakty luksusowe
Olshan zgłosił, że w okresie od 28 września do 4 października podpisano 30 kontraktów na domy na Manhattanie, za co najmniej 4 miliony dolarów, co stanowi najwyższą liczbę tygodniową od początku czerwca. W poprzednim tygodniu było ich 17. Są to dane tygodniowe, a nie porównanie rok do roku.
Obejmuje to szerszy rynek niż nasza ultraluksusowa definicja nieruchomości powyżej 10 milionów dolarów i powyżej 4000 dolarów za stopę kwadratową. Tydzień przekracza także granicę III/IV kwartału, zatem kontrakty te nie są dodawane do naszych sumarycznych wyników za III kwartał. Tydzień nie wyznacza trendu.
Źródło: The Real Deal, raportujący cotygodniowe dane dotyczące kontraktów Olshan Realty, 5 października 2026 r.
Gdzie wylądowały transakcje trofeum z trzeciego kwartału
Największym zamknięciem kwalifikacyjnym było 113. piętro Central Park Tower za 46 958 750 dolarów, czyli 6638 dolarów za stopę kwadratową. Inne wiodące zamknięcia obejmowały penthouse przy 42 Crosby Street za 28,25 mln dolarów i penthouse przy 555 West 22nd Street za 27,5 mln dolarów. Te same trzy transakcje pojawiają się również w osobnej kompilacji StreetEasy.
Na podpisanej stronie najwyższa cena wywoławcza na ekranie wyniosła 54,9 miliona dolarów za tę samą rezydencję w Central Park Tower przed jej zamknięciem w dalszej części kwartału. Inne duże kontrakty obejmowały 40,5 miliona dolarów przy 1122 Madison Avenue, 34 miliony dolarów przy 70 Vestry Street i 27 milionów dolarów na penthouse przy 73 Wooster Street.
Niedobór jest realny, ale specyficzny
Liczba ofert sponsorów nowych inwestycji spadła o 22% z trzeciego kwartału 2025 r. do 564 ofert, najniższego poziomu od końca 2012 r. Ma to znaczenie dla góry, ponieważ trudno zastąpić nowo oddane, wielkoformatowe domy z chronionym widokiem i sprawdzonym modelem usług.
Zapasy powyżej 5 milionów dolarów wzrosły o 6% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r. Kupujący mają większy wybór niż rok temu w szerokim segmencie luksusowym, nawet gdy naprawdę niezastąpiony produkt pozostaje rzadki. Duże mieszkanie bez odpowiedniego widoku, piętra, stanu, prywatności lub rodowodu budynku nie powinno być wyceniane tak, jakby sam niedobór go udźwignął.
Rynek dzieli się ze względu na jakość aktywów
Liczby za ten kwartał pokazują, dlaczego pojedynczy nagłówek dotyczący luksusu może wprowadzać w błąd. Rynek o wartości 3–5 milionów dolarów zmieniał się szybko, a kontraktacja trwała średnio 78 dni. Nieruchomości powyżej 5 milionów dolarów trwały średnio 113 dni. Ceny mieszkań w odsprzedaży osiągnęły rekordowe ceny, podczas gdy niewielka liczba transakcji w ramach odsprzedaży w spółdzielniach przekraczających 10 milionów dolarów miała ogromny wpływ na średnie ceny w spółdzielniach.
Dla nabywców trofeów: poczekaj na właściwy atut, a nie na uogólnioną korektę na Manhattanie. Negocjuj najciężej, jeśli nieruchomość nadaje się do wymiany lub cena sprzedającego jest oderwana od aktualnych dowodów budowlanych.
Dla sprzedawców trofeów: grupa nabywców jest obecna, ale nie jest masowa. Niedawne transakcje związane z tym samym budynkiem, ochrona widoku, stan, wysokość piętra, obsługa, prywatność i koszty transportu – wszystko to ma znaczenie.
Dla biur rodzinnych i nabywców drugiego domu: uwzględnić podatek pied-à-terre w modelu własności. Podatek zmienia koszt utrzymania. Nie zmienia się to, czy dany apartament jest rzadki i czy jego cena jest obsługiwana.
Źródła: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3 kwartał 2026, opublikowany 2 października 2026; Przeszukiwanie przez UrbanDigs danych uzyskanych z RLS przeprowadzono 2 października 2026 r. dla Manhattanu, sfinalizowano sprzedaż i podpisano umowy z dnia 1 lipca do 30 września zarówno w 2026 r., jak i 2025 r., z ceną powyżej 10 mln USD i ceną za stopę kwadratową powyżej 4000 USD; Raport StreetEasy dotyczący rynku mieszkaniowego w Nowym Jorku z sierpnia 2026 r. i oddzielnie opracowane indywidualne rejestry nieruchomości. Przegląd StreetEasy dostarczył 12 wyraźnych wyników w trzecim kwartale 2026 r. w ramach tego samego testu; rekord 150 West 12th Street spadł poniżej 4000 dolarów za stopę kwadratową, biorąc pod uwagę większą zarejestrowaną powierzchnię StreetEasy. Porównanie StreetEasy to kontrola krzyżowa, a nie substytut ekranu UrbanDigs pochodzącego z RLS. StreetEasy nie publikowało jeszcze danych rynkowych za wrzesień, dlatego nie można ich traktować jako pełnego raportu za III kwartał. Zamknięte wyszukiwanie UrbanDigs za trzeci kwartał 2026 r. wyświetliło 14 rekordów, ale obejmowało jedno zamknięcie z 30 czerwca poza podanym zakresem; ten zapis jest wykluczony. Na ekranach III kwartału 2025 r. pojawiło się 17 zamknięć i 13 podpisanych umów. Wyniki wyszukiwania mogą ulec zmianie w miarę ustabilizowania się rekordów. Dodatkowe źródła sprawdzone 5 października: Jonathan Miller, Housing Notes, analiza Manhattanu w trzecim kwartale, 2 października; Raport Compass Manhattan Q3 reprodukowany przez zespół Stacey Froelich, 2 października. Dane Compass za pierwszy kwartał obowiązują do 20 września i zostaną skorygowane w późniejszym terminie. Jego luksusowe kategorie cenowe nie są ścisłym ekranem UrbanDigs. Przy swoich raportach z Nowego Jorku Miller współpracuje teraz z The Real Deal, a nie z Ellimanem.